Tjänsteutlåtande till Fastighetsnämnden 2015-08-31 diarienummer 5470/14 Markavdelningen Eva Vågfelt telefon 368 11 72 e-post: eva.vagfelt@fastighet.goteborg.se Framställan till kommunstyrelsen om att utöka fastighetsnämndens investeringsram 2015, alternativt 2016, avseende medel för förvärv av fastigheter från Higab samt begäran om fastighetsnämndens uppdrag till kontoret att förvärva och överlåta fastigheter inom ramen för kommunfullmäktiges uppdrag att genomföra lokalförändringar Förslag till beslut 1. Fastighetsnämnden framställer till kommunstyrelsen att utöka nämndens investeringsram för 2015 avseende medel för förvärv av fastigheter enligt punkt 3. Om inte samtliga förvärv kommer till stånd 2015, framställs att medel för dessa överförs till 2016 2. Fastighetsnämnden framställer till kommunstyrelsen om att utöka fastighetsnämndens budgetram avseende driftkonsekvenser motsvarande 1,1 Mkr per år för 2016 och framåt 3. Fastigheter förtecknade under punkterna 3a-3c, förvärvas från Higab AB i enlighet med vad som beskrivs i förevarande tjänsteutlåtande under förutsättning av kommunstyrelsens medgivande under punkt1 och av Higab ABs styrelses godkännande samt under förutsättning av att lokalnämnden beslutar om att förvaltningen av byggnaderna överförs till lokalnämnden 3a Olskroken 24:1 3b Olivedal 10:6 3c Gamlestaden 67:3 4. Fastigheter/fastighetsdelar förtecknade under punkterna 4a-4k överlåtes till Higab AB i enlighet med vad som beskrivs i förevarande tjänsteutlåtande under förutsättning av Higab ABs godkännande, samt i förekommande fall att fastighetsbildning kan ske 4a Nordstaden 19:3 4b Brämaregården 64:6 4c Majorna 122:12 4d Tuve 15:33 4e Biskopsgården 108:1 4f Amhult 1:307 4g Gårdsten 89:6 forts. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 5470/14 1 (7)
4h 4i 4j 4k Torp 749:98, del av Olivedal 1:1, del av Backa 766:203, del av Billdal 1:2, del av 5. Byggnader inom fastigheten Gårdsten 89:6 överförs från lokalnämnden till fastighetsnämnden vid försäljningstillfället till bokfört värde 6. Nämnden ger kontoret i uppdrag att underteckna för ovanstående transaktioner erforderliga handlingar Ärendet Kommunfullmäktige beslöt 2014-02-06 att ge berörda förvaltningar och bolag i uppdrag att genomföra lokalförändringar i enlighet med de principer och den struktur för stadens fastighetsförvaltning som kommunfullmäktige fastställde vid samma sammanträde. Som ett första led i genomförandet av uppdraget har kontoret och Higab, tillsammans med lokalförvaltningen och efter hörande med lokalsekretariatet, enats om ett antal byggnader med tillhörande markområden som borde byta fastighetsförvaltare, vilket resulterat i förslag som redovisas i detta tjänsteutlåtande. Bakgrund Kommunfullmäktige beslöt 2014-02-06 11, handling 2013 nr 208, att fastställa principer och struktur för stadens fastighetsförvaltning. Berörda förvaltningar och bolag fick i uppdrag att genomföra lokalförändringar i enlighet därmed. Som ett första steg i kommunfullmäktiges uppdrag har kontoret fokuserat på lokalförändringar mellan fastighetsnämnden och Higab. Enligt de fastställda principerna skall fastighetsnämnden ha förvaltningsansvar för byggnader på markreserven och för de ytor som benämns som omställningsytor, strategiska ytor för kommande exploatering alternativt för försäljning. Dessutom skall fastighetsnämnden ansvara för de bostadsavtal som kommunen förfogar över för, i huvudsak, individer med svårighet att få lägenhet på den ordinarie bostadsmarknaden. Lokalnämnden skall bl.a. förvalta lokaler för stadsdelsnämnderna och social resursnämnd. Higab har bl.a. i uppgift att vårda, utveckla och förvalta de fastigheter som bedöms ha ett kulturhistoriskt värde. Kontoret och Higab har, tillsammans med lokalförvaltningen, identifierat ett antal byggnader som nu, i ett första steg, föreslås byta förvaltare utifrån fastställda principer och ovan beskrivna struktur. I fastighetsnämndens bestånd finns ytterligare byggnader som har utretts utifrån bland annat kulturhistorisk status. Överlåtelse av äganderätten för dessa byggnader med tillhö- Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 5470/14 2 (7)
rande markområden låter sig för närvarande inte göras på grund av donationsbestämmelser eller av detaljplanetekniska skäl. Dessa byggnader kvarstannar i kommunens ägo till förhållandena ändras så att överlåtelse möjliggörs. På uppdrag av Higab har Newsec anlitats och tagit fram marknadsvärderingar av de fastigheter som föreslås förvärvas eller överlåtas. Flera av objekten är udda och svårvärderade. Framtagna marknadsvärden är satta med utgångspunkt från avkastningsvärdering samt med hänsyn tagen till bevarandeskäl. Värderingarna har bedömts som rimliga av kontorets interna värderare. Fastigheterna/avtalen 1. Förvärv från Higab De fastigheter som nu föreslås förvärvas från Higab är Olivedal 10:6 och Olskroken 24:1 vilka används för förskoleverksamhet i kommunal regi, samt Gamlestaden 67:3 inom vilken social resursförvaltning nyttjar de fyra byggnaderna som vårdbostäder. Dessa fastigheter ingick i överlåtelse från fastighetsnämnden 1991, i enlighet med kommunfullmäktiges beslut, till dåvarande Kulturfastigheter i Göteborg AB (Kigab) som numera är fusionerat med Higab. Fastigheterna överläts då till det hos fastighetsnämnden bokförda värden. Fastigheterna bedöms lämpliga för fastighetsnämnden att förvärva då de nyttjas av berörda stadsdelsnämnder och social resursnämnd. Efter förvärv avses byggnaderna överföras till lokalnämnden för fortsatt förvaltning och kommunintern markupplåtelse kommer att tecknas med lokalnämnden. Kontoret föreslår att nämnden framställer till kommunstyrelsen att fastighetsnämndens investeringsram 2015 utökas med 13,1 Mkr, som utgör köpeskilling inkl. förvärvsomkostnader avseende föreslagna förvärv. Om inte samtliga förvärv kommer till stånd 2015 föreslås att medel överförs till 2016 Tillträde kan ske efter att kommunstyrelsens beslut om medgivande av investeringsmedel vunnit laga kraft och att lokalnämndens beslut om mottagande vunnit laga kraft samt Higab ABs styrelses godkännande. Fastighet Adress Användning Köpeskilling kr Olskroken 24:1 Falkgatan 3-5 Förskola 3 740 000 Olivedal 10:6 Rosengatan 6 Förskola 3 650 000 Gamlestaden 67:3 Alelyckegatan 1-7 Vårdboende 5 530 000 Total köpeskilling: 12 920 000 kr 2. Bakgrund till överlåtelser med äganderätt till Higab Kontoret föreslår att nedan uppräknade fastigheter och delar av fastigheter, förtecknade under avsnitten 2.1 och 2.2, överlåtes till Higab. De byggnader med tillhörande markområden där fastighetsbildning krävs innan överlåtelse kan ske, överlåtes till Higab med villkor att fastighetsbildning kan genomföras, i annat fall kvarstannar byggnad med tillhörande mark hos fastighetsnämnden. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 5470/14 3 (7)
Byggnaderna bedöms ha kulturhistoriska värden och är antingen upptagna i kommunens bevaringsprogram för kulturhistoriskt värdefull bebyggelse i Göteborg och/eller är förklarade som byggnadsminnen. Drygt hälften av byggnaderna har dessutom skyddsbestämmelser i gällande detaljplaner. Enligt ägardirektiv för Higab AB har bolaget i uppgift att vårda, utveckla och förvalta de fastigheter som bedöms ha kulturhistoriskt värde. Byggnaderna är i vissa fall redan uthyrda, oftast för föreningsverksamhet, eller tomställda. Gällande hyresavtal kommer att övertas av Higab. Fastigheterna har, efter avstämning med kontorets strategiska avdelning, inte bedömts utgöra strategiska ytor för kommande exploatering. Avstämning har även skett med lokalsekretariatet som inte har något att erinra mot att de nu för försäljning föreslagna fastigheterna avyttras. Köpeskillingarna motsvarar fastigheternas värde och är satta med utgångspunkt från avkastningsvärdering samt med hänsyn tagen till bevarandeskäl. 2.1 Fastigheter som överlåtes med äganderätt till Higab Fastigheten Nordstaden 19:3, bebyggd med Kronhuset, uppläts 1991 med nyttjanderätt till dåvarande Kigab, mot ersättning av bokfört värde. Nyttjanderättsavtal upprättades då överlåtelse inte ansågs kunna ske med hänvisning till bestämmelser i donation 1928 av Robert Prytz. Kontroll av förhållandena kring donationen har emellertid visat att donationen sedermera återtogs då vissa villkor inte kunde uppfyllas, varför överlåtelse av fastigheten nu anses kunna genomföras. Då Higab 1991 erlade engångsvederlag för upplåtelsen motsvarande det bokförda värdet, föreslås att endast ersättning, motsvarande markens bedömda marknadsvärde erläggs vid överlåtelsen. Det motsvarar de villkor som anges i de övriga nyttjanderättsavtalens 5, upprättade vid samma tillfälle och som inte omfattades av donation, att vid möjlighet att överlåta byggnad och mark till Higab skall det ske mot ersättning enbart för marken. Fastigheterna Brämaregården 64:6 är uthyrd för föreningsändamål, Majorna 122:12 och Tuve 15:33 är uthyrda till föreningsändamål samt boende resp. rehabilitering i Länkarnas regi. Övriga fastigheter, förutom Nordstaden 19:3, är tomställda. Byggnaderna inom fastigheten Gårdsten 89:6, övertas från lokalnämnden vid försäljningstillfället. Tillträde kan ske efter det att fastighetsnämndens beslut vunnit laga kraft och Higab ABs styrelses godkännande. Fastighet Adress Användning Köpeskilling kr Nordstaden 19:3 Kronhusgatan 1D Kronhuset 4 800 000 (mark) Brämaregården 64:6 Herkulesgatan 56 Fd Lundbybadet 3 500 000 Majorna 122:12 Chapmansgatan 5 Kapten Hanssons Hus 1 500 000 Tuve 15:33 Växthusvägen 60 Hildedal 2 600 000 Biskopsgården 108:1 Trättebäcksliden 31 Torpet Klara 3 120 000 Amhult 1:307 Flygtornsvägen 16 Fd flygledartorn 3 200 000 Gårdsten 89:6 Lilla Grusåsvägen 2 Fd fritidshem 630 000 Total köpeskilling: 16 350 000 kr Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 5470/14 4 (7)
2.2 Del av fastigheter som överlåtes med äganderätt till Higab För att överlåtelse skall kunna ske för nedan upptagna byggnader med tillhörande markområden, krävs att fastighetsbildning kommer till stånd. Inom fastigheten Torp 749:98 är den fd trädgårdsmästarbostaden vid Lilla Torp, Nilssons hus belägen. Byggnaden med mark uppläts med nyttjanderätt 1991 till Kigab, mot engångsvederlag motsvarande bokfört värde, då försäljning inte kunde ske på grund av detaljplanetekniskt hinder. Enligt nyttjanderättsavtalets 5 åtar sig kommunen att verka för att lämplig fastighetsbildning kommer till stånd som i sin tur möjliggör en överlåtelse av fast egendom till Higab mot ersättning enbart för marken. Byggnaden med tillhörande markområde är belägen inom ny detaljplan som vunnit laga kraft under året, vilket möjliggör den fastighetsbildning som erfordras för en försäljning, varför föreslås att endast ersättning motsvarande markens bedömda marknadsvärde erläggs vid överlåtelsen. För fastigheten Olivedal 1:1 saknas uppgift om lagfaren ägare i fastighetsregistret. Kommunen äger fastigheten enligt historiska källor. Äganderättsutredning pågår för att kunna söka lagfart för kommunen. När kommunen erhållit lagfart avses fastighetsbildning sökas för att möjliggöra överlåtelse. Inom fastigheten Backa 766:203, med adress Gamla Lillhagsvägen 128, är Lillhagens skola belägen. Byggnaden har tidigare nyttjats som småskola men används numera för föreningsverksamhet. Den fd trädgårdsmästarbostaden tillhörande Billdals gård, del av fastigheten Billdal 1:2, föreslås överlåtas med tillhörande markområde. Byggnaden, med adress Billdals Allé 40, har tidigare nyttjats för kommunal verksamhet i stadsdelsförvaltningens regi. Någon verksamhet pågår dock inte längre i byggnaden. Lokalförvaltningen, som är hyresgäst, har sagt upp gällande hyresavtal per 2015-12-31. Tillträde kan ske efter fastighetsbildningsbeslutet och fastighetsnämndens beslut vunnit laga kraft, samt Higab ABs styrelses godkännande. Fastighet Adress Användning Köpeskilling kr Torp 749:98, del av Hammarbergs Backe 10 Nilssons hus 550 000(mark) Olivedal 1:1, del av Linnégatan 19-21 Viktoriaskolan 18 000 000 Backa 766:203, del av G Lillhagsvägen 128 Lillhagens skola 890 000 Billdal 1:2, del av Billdals Allé 40 Fd trädg.mästarbostad 400 000 Total köpeskilling: 19 840 000 kr Överföring av byggnader från/till andra nämnder Enligt kommunfullmäktiges riktlinjer skall sådana byggnader eller anläggningar som inte längre behövs inom en nämnds verksamhet, överlämnas till fastighetsnämnden till högst bokfört värde. Fastighetsnämnden genom fastighetskontoret utreder, tillsammans med lokalsekretariatet, om kommunalt behov finns av fastigheten eller om den kan säljas. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 5470/14 5 (7)
I förevarande tjänsteutlåtande behandlas byggnader som nu är aktuella att förvärva från eller överlåta till Higab. Från lokalnämnden överförs de tomställda byggnaderna inom fastigheten Gårdsten 89:6 till fastighetsnämnden, i enlighet med lokalnämndens beslut 2015-04-27, vid tidpunkt för överlåtelse av fastigheten till Higab. Byggnaderna övertas till bokfört värde som 31/12 2014 var 462 tkr. Den kommuninterna markupplåtelsen upphör vid försäljningstillfället. Under förutsättning att fastighetsnämnden beslutar om förvärv av fastigheterna Göteborg Olivedal 10:6 och Olskroken 24:1 och Gamlestaden 67:3 från Higab och kommunstyrelsen utökar nämndens investeringsram 2015, alternativt 2016, med medel för förvärven samt att lokalnämnden beslutar om mottagande och Higab ABs styrelse beslutar om överlåtelse, kommer byggnaderna att överföras till lokalnämnden för fortsatt förvaltning. Kontoret kommer att teckna kommunintern markupplåtelse med lokalnämnden avseende marken. Tillträde kan ske efter kommunstyrelsens beslut om medgivande av investeringsmedel vunnit laga kraft samt att lokalnämndens beslut om mottagande vunnit laga kraft samt att Higab ABs styrelse beslutar om överlåtelse. Lokalförvaltningen och kontoret har, på grund av bokföringsmässiga skäl, enats om att byggnaderna bör överföras till lokalnämnden till det bokförda värdet motsvarande 75% av köpeskillingen. Resterande 25 % kvarstår hos fastighetsnämnden som markvärde och utgör, tillsammans med eventuella tillkommande kostnader, underlag för de kommuninterna markupplåtelserna som avses tecknas med lokalnämnden. Fördelning av bokfört värde på byggnad och mark har vid intern värdering bedömts som rimlig. Fastighet Adress Bokfört värde Överförs från/överförs till byggnad, tkr Gårdsten 89:6 Lilla Grusåsvägen 2 462 från lokalnämnden Olskroken 24:1 Falkgatan 3-5 2 806 till lokalnämnden Olivedal 10:6 Rosengatan 6 2 739 till lokalnämnden Gamlestaden 67:3 Alelyckegatan 1-7 4 210 till lokalnämnden Ekonomi 1. Förvärv innebär utgifter om ca 13,1 Mkr, inklusive förvärvskostnader. 2. Försäljning innebär inkomster om ca 16,4 Mkr 3. Försäljning efter lantmäteriförrättning innebär inkomster om ca 19,8 Mkr. Kontoret föreslår att nämnden framställer till kommunstyrelsen att fastighetsnämndens investeringsram 2015, alternativt 2016, utökas med 13,1 Mkr, vilket utgör köpeskilling inkl. förvärvskostnader avseende föreslagna förvärv. Driftkonsekvenser Förvärven innebär inga driftkonsekvenser för fastighetsnämnden då byggnaderna överföres till lokalnämnden för bokfört värde och kommunintern markupplåtelse tecknas med lokalnämnden mot avgift som motsvarar kontorets kapitaltjänstkostnad för marken, vilket ger 0 kr i driftnetto. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 5470/14 6 (7)
Försäljningarna innebär ett negativt driftnetto om 1 070 tkr för fastighetsnämnden. Kontoret föreslår att nämnden framställer till kommunstyrelsen att fastighetsnämndens budgetram för 2016 och framåt utökas med 1,1 Mkr per år avseende driftkonsekvenser med anledning av föreslagna försäljningar. Överväganden Kontoret har i samverkan med berörda förvaltningar och Higab enats om nu föreslagna förändringar som ett första steg i kommunfullmäktiges uppdrag att genomföra lokalförändringar i enlighet med de principer och den struktur för stadens fastighetsförvaltning som kommunfullmäktige fastställt. Urvalet har gjorts med utgångspunkt från berört bolag och respektive nämnds ansvar och byggnadernas kulturhistoriska status. De nu för försäljning föreslagna byggnaderna är antingen upptagna i kommunens bevaringsprogram för kulturhistoriskt värdefull bebyggelse i Göteborg och/eller klassade som byggnadsminne. Drygt hälften av byggnaderna har dessutom skyddsbestämmelser, såsom rivningsförbud, i gällande detaljplaner. Lokalsekretariatet som har det strategiska planeringsansvaret för stadens lokalförsörjning, har meddelat att det inte har något att erinra mot föreslagna lokalförändringar. Nästa steg i arbetet med att identifiera byggnader som bör byta förvaltare har påbörjats tillsammans med berörda förvaltningar. Utfallet av det arbetet kan sannolikt innebära att Higab även i senare skede blir berört av kommande förslag på överföringar. Magnus Sigfusson Martha Sandoval Karin Frykberg Fastighetsdirektör Avdelningschef Avdelningschef Bilagor Sammanställning, berörda fastigheter Kartor Protokollsutdrag till Higab AB Box 5104 402 23 Göteborg Lokalnämnden Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 5470/14 7 (7)
Sammanställning över berörda byggnader/fastigheter Fastighet Adress Användning/benämning Köpeskilling, kr Not Bilaga 1 till tjänsteutlåtande till fastighetsnämnden 2015-08-31. Dnr 600-5470/14 1. Fastigheter som förvärvas från Higab Olskroken 24:1 Falkgatan 3-5 Förskola, Sdf 3 740 000 Byggnad överförs till lokalnämnden Olivedal 10:6 Rosengatan 6 Förskola, Sdf 3 650 000 Byggnad överförs till lokalnämnden Gamlestaden 67:3 Alelyckegatan 1-7 Vårdboende,Social Resursförvaltning 5 530 000 Byggnad överförs till lokalnämnden Totalt 12 920 000 2.1 Fastigheter som överlåtes med äganderätt till Higab Nordstaden 19:3 Kronhusgatan 1D Kronhuset 4 800 000 1) Brämaregården 64:6 Herkulesgatan 56 Fd Lundbybadet 3 500 000 Uthyrd för föreningsändamål Majorna 122:12 Chapmansgatan 5 Kapten Hanssons hus 1 500 000 Uthyrd för föreningsändamål/boende Tuve 15:33 Växthusvägen 60 Hildedal 2 600 000 Uthyrd för föreningsändamål/rehabilitering Biskopsgården 108:1 Trättebäcksliden 31 Torpet Klara 3 120 000 Tomställd Amhult 1:307 Flygtornsvägen 16 Fd flygledartorn 3 200 000 Tomställd Gårdsten 89:6 L Grusåsvägen 2 Fd fritidshem 630 000 Byggnaderna överföres från lokalnämnden Totalt 16 350 000 2.2 Delar av fastigheter som överlåtes med äganderätt till Higab Torp 749:98 Hammarbergs Backe 10 Nilssons hus 550 000 1) Fd trädgårdsmästarbostad Olivedal 1:1 Linnégatan 19-21 Fd Viktoriaskolan 18 000 000 Uthyrd för föreningsverksamhet, bio mm Backa 766:203 G Lillhagsvägen 128 Fd Lillhagens skola 890 000 Uthyrd för föreningsändamål Billdal 1:2 Billdals Allé 40 Fd trädgårdsmästarbostad 400 000 Uthyrd till lokalförvaltningen tom 2015, ingen Totalt 19 840 000 pågående verksamhet 1) Köpeskilling avser endast mark, Higab har nyttjanderätt sedan 1991 Nettoöverskott 23 270 000
Översiktskarta Bilaga 2 till tjänsteutlåtande till fastighetsnämnden 2015-08-31. Dnr 600-5470/14 4g 4e 4d 4j 3c 4f 4b 4a 3a 4c 3b 4i 4h 4k
Detaljkarta 3a Olskroken 24:1 Falkgatan 3-5 3b Olivedal 10:6 Rosengatan 6 3c Gamlestaden 67:3 Aleyckegatan 1-7 4a Nordstaden 19:3 Kronhusgatan 1D
4b 4c Brämaregården 64:6 Majorna 122:12 Herkulesgatan 56 Chapmansgatan 5 4d 4e Tuve 15:33 Biskopsgården 108:1 Växthusvägen 60 Trättebäcksliden 31
4f 4g Amhult 1:307 Gårdsten 89:6 Flygtornsvägen 16 Lilla Grusåsvägen 2 4h 4i Torp 749:98 del av Olivedal 1:1 del av Hammarbergs Backe 10 Linnégatan 19-21
4j Backa 766:203 del av Gamla Lillhagsvägen 128 4k Billdal 1:2 del av Billdals Allé 40