2016-05-20 Diarienummer: 1391/ 15 Jan Aleby Telefon: 031-368 17 81 E-post: fornamn.efternamn@sbk.goteborg.se Förprövning gällande detaljplan för Bostäder och verksamheter vid Gröna Gatan inom stadsdelen Majorna Begäran avser: Planbesked Ärendet Inkom: 15-09-17 Kompletta handlingar: 16-05-19 SDN: Majorna-Linné Fastighet: Majorna 166:1 Sökande: Svenska Hus Fastighetsägare: Svenska Hus Syfte och innehåll Förfrågan avsåg från början endast bostäder men förslaget har reviderats under förprövningen med utgångspunkt i den antikvariska varsamhetsplan som tagits fram och omfattar nu även möjligheten till verksamheter. Förslaget innehåller nu ca 45-70 lägenheter varav 15-20 i den befintliga byggnaden där också uppskattningsvis 1900 m 2 lokaler ryms. Tillkommande bruttoyta ca 2500-3000 m 2 men omfattningen behöver studeras ytterligare i ett kommande detaljplanearbete. Förutsättningar Kommunens översiktsplan anger: Bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor. Gällande detaljplan från 1969 anger allmänt ändamål. Genomförandetiden har gått ut. Direkt öster om befintlig byggnad finns ett i nord sydlig riktning ett u-område för allmänna underjordiska ledningar. Översiktsplanen anger att staden ska byggas tätare genom komplettering i den redan byggda staden. För att vara hållbar behöver den täta staden även ha rum för stadsliv, ett rikt växt- och djurliv och en rad ekosystemtjänster. Tidigare beslut 2011 genomförde stadsbyggnadskontoret en förprövning avseende ett punkthus med 14 våningar på platsen öster om elverket men bedömde projektet som olämpligt främst med hänsyn till tomtens begränsade storlek och kulturmiljövärdena på platsen. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida1(
Förprövningssamråd Ärendet har sänts till SDF, Park och Natur, Kretslopp och vatten, Miljöförvaltningen, Kulturförvaltningen och Trafikkontoret för eventuellt yttrande. Följande yttranden har inkommit och avser det ursprungliga förslaget med tillkommande byggnadsvolymer både öster och väster om Elverket: SDF Majorna Linnè Stadsdelsförvaltningen ställer sig positiv till bostäder i planerat område och ser särskilt att läget lämpar sig för trygghetsboende alternativt äldreboende i en av byggnaderna. Planområdet ligger i nära anslutning till natur, handel, kollektivtrafik och sociala funktioner. Många äldre i stadsdelen är i behov av att flytta till tillgängliga lägenheter och det vore därför bra om sådana liksom ekonomiskt tillgängliga lägenheter kan erbjudas denna grupp. Stadsdelen behöver även kompletteras med stora lägenheter för att behålla växande familjer. Det är en fördel om dessa placeras i de lägre våningsplanen, då föräldrar i högre grad tenderar att låta sina barn leka självständigt då de har uppsikt över gården eller gatan. Grässlänten i väst används som pulkabacke av allmänheten vilket ger den högt rekreationsvärde under delar av året. Park- och naturförvaltningen Lekplatsen och parken Gröna gatan är en mycket populär och använd park som rustats upp i flera omgångar de senaste åren. Att bygga om elverket till bostäder ser vi som en bra idé och även det hus som är illustrerat öster om elverket och som står inom kvartersmark. Huset i väster och är illustrerat på parkmark tycker vi inte är lämpligt. Ytan i parken är välavvägd och på vintrarna är det en mycket populär pulkabacke. Med tillskott av bostäder och med tanke på att förskolan inte har en egen gård är det viktigt att bevara och utveckla den parkyta som finns. Göteborgs stadsmuseum Kulturförvaltningen har inget att invända mot att en detaljplan tas fram omändringar och tillägg utgår från den framtagna varsamhetsplanen. Platsen har potential för spår av ursprungs-majorna. En arkeologisk utredning kan komma att krävas för att utröna om det finns rester av 1600-1850-talets bebyggelse kvar under mark. Miljöförvaltningen Miljöförvaltningen ser inte att det föreligger några hinder för att starta planarbete men ett antal faktorer behöver beaktas och utredas vidare inomramen för ett sådant arbete. En bullerutredning kommer att behöva tas fram som visar hur stadens vägledning för trafikbuller i planering ska kunna klaras. En luftutredning som klargör att normerna klaras behöver tas fram. I området finns ett antal träd som kan har naturvärden och som därmed behöver inventeras avseende behov av skydd. Den allé som finns invid det gamla elverket omfattas av biotopskydd och bör bevaras. En dagvattenutredning kommer att behöva tas fram. Om belastningsberäkningen visar att halterna överskrider miljöförvaltningens riktvärden/riktlinjer för utsläpp till Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 2(7)
dagvatten, behöver utredningen även omfatta en bedömning av behovet av reningsanläggning. Risken för och förekomsten av föroreningar i mark och byggnad behöver utredas för att visa om platsen är lämplig för bostadsändamål. Det är viktigt att utredningen även omfatta den byggnad som ska vara kvar för att klargöra lämpligheten i att använda den för bostäder. Kretslopp och vatten Allmänna VA-ledningar finns i anslutning till samt inom planområdet. Ledningsrätt och u-område kommer att krävas för Kretslopp och vattens befintliga ledningar inom området. Byggnadernas placering och även placeringen av nya träd bör ses över med hänsyn till befintliga ledningar. Kapaciteten på befintligt ledningsnät behöver utredas i ett senare skede. Dagvattenavrinningen ska minimeras och fördröjning av dagvatten ska lösas inom fastigheten. Det är viktigt att dagvattensystemet görs trögt och att föroreningar avskiljs nära källan. Stadens skyfallsmodell visar att delar av planområdet kommer att översvämmas till ett vattendjup av 0,3 meter vid 100-årsregn. Det är därför viktigt att höjdsättningen av planen görs så att fria vattenvägar skapas och inga instängda områden uppstår. Planområdet ligger i närheten av en berganläggning. Detta innebär att arbeten såsom schaktning, pålning, spontning, sprängning mm kan komma att beröras av restriktioner. Ur avfallssynpunkt behöver det beaktas hur vändning av sopbil söder om de föreslagna husen ska ske. Vid förskolor ska backning undvikas. Det finns i dagsläget en befintlig återvinningsstation på parkeringen och hänsyn behöver tas till denna. Bedömning Projektet kan bidra till en utveckling av miljön runt Majornas gamla elverk och möjliggör bostäder och verksamheter både i den befintliga och den nya byggnaden. Projektet stärker rumsligheterna där Chapmansgatan möter Gröna gatan och Kustgatan vilket idag är en otydlig plats. Projektet bedöms också ha potential att binda samman omgivningen som idag upplevs som splittrad. I den antikvariska varsamhetsplanen framkommer att den befintliga byggnaden har höga kulturmiljövärden liksom att muren vid byggnadens nordvästra hörn är bevarandevärd. Elverket kan därför troligen endast i vissa delar omvandlas till bostäder med avseende på kulturmiljövärden samt tekniska m.fl. förutsättningar. För det kommande planarbetet bedöms det som en möjlighet att använda beteckningen Q för Elverket vilket skulle medge en långsiktig flexibel användning på byggnadens villkor. Q innebär att olika användningar såsom bostäder och ickestörande verksamheter kan prövas genom en bygglovsansökan. Prövningen utgår utöver de vanliga kraven från byggnadens förutsättningar och antikvariska värden. De olika användningarnas parkeringsbehov utreds också i samband med bygglovsprövningen. Den ursprungliga ansökan innebar nya byggnader både på östra och västra långsidan av elverket varav den västra placerats på mark som i gälland detaljplan utgör allmän plats park. Efter utredningar och remissförfarande i samband med förprövningen har förslaget bearbetats och tillkommande byggnadsvolymer samlats till östra sidan av elverket. Detta innebär att ingen allmän plats i parken behöver ianspråktas och befintlig mur väster om elverket kan sparas liksom fler av de befintliga träden. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 3(7)
Även byggnadens samband med parkens grönska kan genom detta bevaras och västsidan utvecklas till en godsida. Det reviderade förslaget möjliggör även en mer rationell parkeringslösning, samlad på en plats och med endast en in- och utfart. In- och utfart bör kunna ske mot Seglaregatan och på så vis lämnas den norra sidan mot Kustgatan fri för verksamhetslokaler. Placering och planform för den tillkommande byggnaden behöver studeras ingående i samband med detaljplanearbetet för att på bästa sätt tillvarata och utveckla platsen. Den skisserade lamellen bedöms fungera väl på platsen men även lösningar med en vinkelbyggnad kan vara intressanta. Viktigt att studera är då relationen till elverket avseende siktlinjer mm. Den nya byggnaden bör vara något tillbakadragen åt söder från Chapmansgatan för att låta Elverket stå fram som den märkesbyggnad den är. Likaså behöver höjden studeras noga i relation till elverket och övriga förhållanden på platsen. Med stöd i närliggande berg och det faktum det nu endast handlar om en tillkommande volym på ena sidan kan möjliggöra att den är högre än elverket. En grov uppskattning i detta skede antyder att ca 2500-3000 m² kan vara en rimlig nyexploatering. Frågan behöver studeras vidare i detaljplaneskedet men siffran används i förprövningen för att bl.a. beräkna ett tänkbart parkeringsbehov. Förslaget innebär en möjlighet att återskapa en del av Kustgatans sträckning som en fortsättning mot söder av dagens gata. Denna del av gatan kan även tänkas få mer känsla av platsbildning. Det underjordiska garaget innebär att marken underbyggs och detta bör kompenseras med ett planterbart bjälklag. Så många som möjligt av de befintliga träden ska bevaras och de som behöver fällas kompenseras genom nyplantering. Den tillkommande byggnadens fasadmaterial behöver även studeras i detaljplaneskedet och eventuella bestämmelser formuleras. En tydlig materialverkan bör eftersträvas. Den tillkommande byggnader utgör huvudsakligen ett bostadshus men med avseende på platsen bör lokaler i bottenvåning möjliggöras. Den befintliga likriktarstationen på fastighetens östra del föreslås i ansökan flyttas från fastigheten. En flytt från fastigheten bedöms dock inte vara nödvändig för att genomföra projektet. Styrande dokument Den aktuella fastigheten ligger inom den s.k. utvidgade innerstaden och förslaget överensstämmer med översiktsplanen och strategin att förtäta i den redan byggda staden. Stadsmiljö Majornas gamla elverk omfattas av bevarandeprogrammet. Byggnaden har en egen karaktär med sin tydliga 20-tals klassicism och bidrar starkt på platsen som domineras av storskaliga byggnader från 1960-talet. Parkmarken bedöms enligt stadens sociotopkartläggning ha värden på stadsdelsnivå. Förslaget återskapar Kustgatan tidigare streckning öster om Elverket och även om förlängningen av Kustgatan sker på kvartersmark så stärker åtgärden platsen. Att åter etablera ett stråk här bedöms som positivt ur stadsbyggnadssynpunkt och kan bidra till att även byggnaden södra sida med sitt söderläge och för verksamheter intressanta lokaler blir mer tillgänglig. Västsidan har möjlighet att utvecklas till en godsida och möjligheten att återuppföra den nu rivna fritrappan bör tas med i planeringen. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 4(7)
Ytterligare ytor för utevistelse bör kunna studeras i samband med fritrappan och kan bli en tillgång för verksamheterna i byggnaden. Placeringen av den tillkommande byggnadsvolymen behöver studeras ytterligare inom detaljplaneprocessen liksom möjligheten för en volym i vinkel längs Kustgatan. En byggnadsdel i vinkel skulle stärka rumsligheten både på Kustgatan och Chapmansgatan och tillsammans med elverket bilda en tydlig fond. Den tillkommande byggnadens planform, placering och ev. lägenhetslösningar behöver även studeras vidare med avseende på trafikbullernivåerna på platsen. Det nu skisserade relativt branta taklutningen bedöms dock fungera mindre bra i sammanhanget. Sammanhållna enkla volymer bedöms fungera bra tillsamman med Elverkets tydliga volym. Trafik och parkering Den aktuella platsen ligger i utkanten av det område som räknas som centrala Göteborg och bedöms ha ganska god tillgänglighet till kollektivtrafik. Förutsättningarna för att boende och besökare ska kunna gå, cykla eller använda kollektivtrafik är god. Lokalt ökar fordonsrörelserna till följd av projektet men i stort kan det bidra till en utveckling där trafiksystemets negativa påverkan kan minska. Parkering föreslås i helt nergrävt parkeringsgarage i ett plan. En grov uppskattning i detta skede är att ca 2500-3000 m² BTA kan tillskapas på fastigheten och ca 1500 m² av befintlig byggnad omvandlas till bostäder. Utöver detta kan då i befintlig byggnad då ca 1900 m² lokaler inrymmas. Med utgångspunkt i nu gällande parkeringstal och siffrorna ovan kan en uppskattning av parkeringsbehovet göras och ger ett behov för bostäderna på ca 26-30 platser. Utöver detta behövs parkering för verksamheternas behov men de är svåra att uppskatta i detta skede. Exempelvis skulle kontorsanvändning ge ett parkeringsbehov på 17 platser meden en verksamhet som dagens skola ger ett behov av 6 platser. Teknisk försörjning och mark Fjärrvärme finns utbyggt i närområdet. Enligt Sveriges Geologiska Undersöknings översiktliga kartering utgör platsen normalriskområde avseende radon. Den översiktliga stabilitetskarteringen visar att det troligen inte innebär några särskilda problem att bebygga marken. I detaljplaneskedet ska en detaljerad stabilitetsutredning genomföras och risken för omgivningspåverkan utredas. Inte onödigt mycket av marken bör hårdgöras då grönytorna möjliggör infiltration av dagvatten och en ändrad grundvattennivå kan innebär risk för befintliga grundläggningar. En arkeologisk utredning kan komma att krävas för att utröna om det finns rester av 1600-1850-talets bebyggelse kvar under mark. Behov av förskola / bostäder med särskild service Seglaregatan 5 förskola inom 50m, Vildrosen och seglaregatan 17 förskola inom 150m. Karl Johansskolan F-6 inom 700m, Kungsladugårdsskolan F-6 inom 1000m och Sannaskolan F-9 inom 1100m. I området finns behov för både trygghetsboende och äldreboende och platsen bedöms som lämplig för sådana funktioner. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 5(7)
Projektet är inte av en sådan storlek att tröskeleffekter bedöms uppstå avseende skola, och förskola. Sociala förutsättningar Majornas gamla elverk är en karaktäristisk byggnad i stadsdelen och är identitetsbärande i en omgivning som i övrigt till stor del präglas av storkskalig 60- talsebyggelse. Lokaler med utåtriktade verksamheter i byggnaden kan bidra till att stärka platsen och bidra med funktioner i vardagslivet. Den tillkommande byggnadsvolymen stärker gaturummet och bidrar till att bygga samman stadsdelar. Om lokaler inreds även i den tillkommande volymen kan en aktiv sida skapas mot Kustgatan. Bostäder på den aktuella platsen kan öka upplevelsen av trygghet i området runt elverket och parkeringshuset i söder. Förhållandet till parken behöver behandlas omsorgsfullt inom projektet. Byggnadens karaktäristiska utformning och stora karaktärsfulla lokaler öppnar möjligheter för verksamheter som kan locka besökare från andra delar av staden. Miljökonsekvenser - underlag för behovsbedömning Inga särskilt skyddsvärda arter finns karterade i området. Projektet innebär en förtätning i ett kollektivtrafiknära läge och bedöms bidra till ett effektivt utnyttjande av infrastrukturen. Lokalt ökar trafikmängden marginellt genom de boendes bilinnehav men projektet bedöms ligga i linje med översiktsplanens inriktning för ett minskat transportarbete och sammantaget bidra till en god stadsstruktur. Årsmedelvärdet för halten kvävedioxid i luften klarar gränsvärdet men nivåerna för dygns- och timmedelvärde överskrids. Miljökvalitetsnormen för kvävedioxid bedöms endast påverkas marginellt av projektet och bedöms preliminärt inte vara ett problem. Projektet bedöms preliminärt inte föranleda betydande miljöpåverkan. Trafikbullernivån i området nordöstra del uppgår till 60-65 db vilket innebär att lägenheter behöver utföras som genomgående med minst hälften av bostadsrummen mot den ljuddämpade sidan. Samband och beroenden Befintlig likriktarstation från1979 på fastighetens östra del ska flyttas enligt sökanden. Flyttningen kommer att genomföras oavsett ett ev. planarbete och planeras att genomföras under 2016 i samarbete med stationens ägare. Den nya stationen förutses bli betydligt mindre än den nuvarande. I nu aktuellt förslag förslås stationen placeras utanför aktuell fastighet. Detta bedöms vara en intressant möjlighet men utreds inte ytterligare här. En sådan flytta kan kräva en ändring av gällande detaljplan även för den nya platsen men kan eventuellt även hanteras genom en bygglovsansökan med hänvisning till PBL kap, 9 31c. Utvecklingen av området kring Fixfabriken innebär att den nu aktuella platsen hamnar i ett delvis nytt sammanhang. Fler bostäder i närområdet kan öka underlaget för lokaler med utåtriktade verksamheter. Ekonomi för planarbetet Planarbetet kan utföras inom kontorets budget. Planavtal ska tecknas med intressent. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 6(7)
Prioriteringsgrund Planarbetet bedöms vara medelstort och bedöms inte som särskilt komplicerat men de antikvariska aspekterna kräver särskilt fokus. Projektet stämmer med stadens strategier och bostadsinnehållet och blandningen med lokaler gör projektet intressant ur stadsbyggnadssynpunkt. Platsen ligger inom den utvidgade innerstaden. Slutsats Begäran bedöms som lämplig att pröva i en detaljplaneprocess och projektet bedöms ha medelhög prioritet. Villkor är att de antikvariska rekommendationerna i varsamhetsplanen följs. Villkor är också att befintliga träd sparas i största möjliga utsträckning och eventuell påverkan på den biotopskyddade allén vid elverket kompenseras samt att eventuellt gårdsbjälklag som inte ska utgöra körbar yta utförs planterbart. Villkor för planläggningen är att planavtal upprättas. Förslag till beslut Planbesked Positivt Startplan år: Senast 2018 Jan Aleby Planarkitekt Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 7(7)