Vasakronan Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 4

Vasakronan Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 4

Sökregister flikens insida VD-kommentar 1 Strategisk inriktning 4 Bolagsstyrning 8 Konkurrenssituation 11 Fastighetsbestånd 13 Stockholm 14 Storstockholm 22 Uppsala 26 Göteborg 28 Malmö 32 Lund 36 Service och tjänster 38 Fastighetsutveckling 40 Marknadsvärdering 42 E V A Economic Value Added 45 Medarbetare 46 Miljöredovisning 48 Finansiell översikt 52 Redovisnings- och värderingsprinciper 53 Anpassning till IFRS 56 Resultaträkning med noter 57 Risker och möjligheter 69 Prognos för 2005 71 Balansräkning med noter 72 Förändring i Eget kapital med noter 85 Kassaflödesanalys med noter 86 Förslag till vinstdisposition 90 Revisionsberättelse 91 Kvartalsdata 92 Vasakronans utveckling 1993 2004 93 10 år i sammandrag 94 Nyckeltal, Definitioner 95 Styrelse och revisorer 96 Koncernledning 98 Adresser 99 Rapporttillfällen, Bolagsstämma, Kapitalmarknadsträffar 100 Vasakronan Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 4 Välkommen till en bättre värd Vasakronan är ett av de ledande fastighetsföretagen i Sverige. Inriktningen är kontorslokaler och butiker, kompletterat med ett stort tjänsteutbud. Vasakronan finns i Stockholm, Stockholms närförorter, Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala. Entréhallen i Kista Science Tower Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 4 90 exklusive resultaträkning, balansräkning, kassaflödesanalys, redovisningsprinciper och noter. Fastighetsbeståndet omfattar 166 fastigheter med en total area på 1,8 miljoner m 2. Här ska nästan 60 000 människor trivas och vara kreativa i sitt arbete. Service och funktion är viktigt och ställer stora krav på Vasakronan som hyresvärd.

Sök via registret nedan eller i den övergripande innehållsförteckningen på flikens andra sida. Administration och marknadsföring....... 57, 60, 64, 71, 92 Adresser................................. 99 Affärsidé.................................. 4 Antal aktier............................... 95 Arbetstagarrepresentant..................... 97 Avkastning på eget kapital..................84, 95 Avskrivningar................... 57, 62, 86, 92, 94 Balansräkning............. 43, 44, 45, 53, 60, 72, 94 Bokfört värde.................. 53, 54, 62, 73, 95 Bolagsstyrning.............................. 8 Bolagsstämma......................... 8, 9,100 Bruttoresultat........................ 57, 92, 94 Chefjurist..............................98, 99 Data per aktie........................ 57, 68, 95 Definitioner............................... 95 Direktavkastning....................... 5, 42, 44 Driftkostnader............ 57, 60, 69, 70, 71, 92, 94 Driftöverskott.................. 3, 5, 42, 45, 57, 61, 71, 92, 94, 95 Driftöverskottsmarginal................ 57, 61, 95 E V A................................ 10, 45, 95 Eget kapital......... 3, 6, 44, 45, 53, 72, 84, 85, 94, 95 Eget kapital per aktie........................ 95 Ekonomi- och finansdirektör............. 65, 98, 99 El.....................................48, 49 E-post.............................99, baksida Ersättningar........................... 9, 10, 65 Etik..................................... 47 Exploateringsmark.................... 40, 42, 93 Fastighetsförsäljningar......... 1, 3, 16, 23, 26, 29, 33, 36, 86 88, 95 Fastighetsköp........................ 86, 88, 95 Fastighetsbestånd......................... 13 ff Fastighetsmarknaden.......... 1, 3, 12, 16, 23, 26, 29, 33, 36, 42 Fastighetsskatt................45, 57, 61, 92, 94, 95 Fastighetsutveckling................. 3, 40, 98, 99 Fastighetsägare............. 4, 19, 24, 27, 31, 34, 37 Finansiering Finansiell riskhantering..................... 80 Finansiella anläggningstillgångar... 54, 72, 76, 88, 94 Finansiella poster................. 57, 67, 92, 94 Finansieringskällor........................ 81 Finansnetto...........3, 6, 57, 67, 71, 80, 92, 94, 95 Framtidsutsikter......... 2, 16, 23, 26, 29, 33, 36, 71 Företagsledning..........................98, 99 Förfallostruktur Finansiering.............................. 81 Hyresintäkter............................ 58 Tomträttsavgäld.......................... 61 Förslag till vinstdisposition................... 90 Förändring av fastighetsbestånd........ 1, 40, 41, 62, 63, 88, 95 Genomsnittlig låneränta...................67, 95 Hyresgäster................ 2, 11, 16, 21, 23, 25, 28, 31 35, 37 40, 58, 62 64, 69 Största hyresgäster...........19, 24, 27, 31, 34, 37 Hyresintäkter.......12, 13, 55, 57 61, 69 71, 92 95 Icke räntebärande skulder......... 44, 72, 82, 83, 94 IFRS........................... 3, 4, 6, 10, 56, 71 Immateriella anläggningstillgångar... 53, 54, 72, 73, 94 Incitamentsystem...................... 8, 10, 65 Information.......................... 7, 99, 100 Informationsdirektör................. 65, 98, 99 Intressebolag...................... 53, 63, 76, 77 Investeringar......... 1, 40 45, 60, 70, 86, 87, 92, 94 IT...........................8, 23, 54, 60, 73, 99 IT-direktör......................... 65, 98, 99 Justerad balansräkning.....................43, 44 Justerat eget kapital............ 3, 5, 6, 44, 45, 84, 95 Jämställdhetsplan........................... 46 Kassaflöde...................... 3, 81, 86 89, 95 Kassaflöde per aktie........................ 95 Kassaflödesanalys........................55, 86 Kassaflödesmässig räntetäckningsgrad... 6, 57, 67, 95 Kod för bolagsstyrning...................... 10 Koncernledning..........................65, 98 Konkurrenter............. 12, 19, 24, 27, 31, 34, 37 Kontraktsportfölj........................58, 69 Kortfristiga fordringar............... 72, 78, 94, 95 Kvartalsdata.............................. 92 Känslighetsanalys.........................69, 70 Könsfördelning..........................46, 47 Likvida medel...................... 72, 80, 86, 94 Lokalarea...............13, 14, 19, 21, 22, 24, 25, 27, 28, 31, 32, 34, 35, 37, 95 Lokalhyresmarknaden....... 14, 22, 26, 28, 32, 36, 71 Lokaltyper..............................13, 58 Löner..................................10, 65 Marknadsutveckling........................3, 43 Marknadsvärde.......... 3, 12, 42 45, 54, 62, 84, 95 Marknadsvärdering................. 42 44, 62, 82 Medarbetare..................... 2, 4, 5, 7, 46, 47 Miljöpolicy................................ 51 Miljöredovisning........................... 50 Moderbolaget......................... 8, 76, 77 Mål.......................... 4 7, 44, 46 49, 71 Nedskrivning.............. Fliken, 42, 54, 55, 60, 62, 63, 72, 79, 94 Noter................................... 61 Nyckeltal................................. 95 Organisation.............................8, 99 Personal.............. 4, 8, 38, 39, 46,47, 65, 66, 99 Prognos.............................. 3, 10, 71 Rapporttillfällen........................... 100 Redovisningsprinciper.................. 53, 56, 95 Regionchef................ 14, 22, 28, 32, 65, 98, 99 Resultat efter finansiella poster..............57, 94 Resultat fastighetsförsäljningar............ 2, 62, 95 Resultat per aktie........................68, 95 Resultatutveckling...................... 3, 92, 95 Revisionsberättelse......................... 91 Revisor........................ 8 10, 64, 91, 97 Risk................................. 2, 69, 70 Räntebärande skulder............ 44, 72, 80 82, 95 Räntetäckningsgrad................ 4, 6, 57, 67, 95 Rörelseresultat.................... 57, 60, 92, 94 Sjukfrånvaro.............................. 66 Skatt...................... 55 57, 68, 79, 92, 94 Skulder..........44, 45, 54, 60, 72, 80 83, 86, 94, 95 Skuldsättningsgrad.......................... 84 Sociala kostnader.......................... 65 Soliditet............................ 4, 6, 84, 95 Strategisk inriktning.................. 4, 22, 28, 32 Styrelse........................ 8 10, 65, 81, 96 Summa eget kapital och skulder.......... 44, 72, 98 Tillgångar....................44, 45, 54, 60, 72, 94 Tjänster..................... 1, 2, 4, 12, 13, 23, 28, 38, 39, 46, 63 Underhåll, hyresgästanpassningar... 57, 61, 70, 92, 94 Utbildning..............................46, 98 Utdelning...............4, 6, 7, 44, 56, 72, 83, 85, 95 Utsikter för 2005................... Se prognos Vakansgrad..... Fliken, 2, 11, 12, 14, 22 28, 32, 58, 95 Varumärke............................ 2, 64, 69 Vasakronans Fastighetsutveckling....... 8, 13, 40, 41, 46, 77, 98, 99 Vasakronans Service Partner..... 8, 23, 25, 27, 27, 30, 32, 38, 39, 40, 46, 47, 63, 77, 98, 99 VD............................ 8, 65, 96, 98, 99 VD-kommentar........................... 1 3 Vice VD............................. 14, 65, 98 Vision....................................2, 4 www................................... 100 Värderingar............................... 47 Värderingsmetod.......................... 43 Värme..............................48 51, 60 Åldersfördelning........................... 47 Årets resultat...... Fliken, 6, 57, 60, 68, 72, 85, 90, 94 Ägare.............................. 2, 8, 76, 77 Översikt................................. 52 Flerårs.............................. 93 95 Kvartal................................. 92

Kort om Vasakronan 2004 Den svenska ekonomin har haft en stark utveckling under 2004, men trots en konjunkturuppgång har sysselsättningen utvecklats svagt. Detta har påverkat lokalefterfrågan och hyresnivåerna negativt, framför allt i Stockholm men också i Göteborg och Malmö. Hyresintäkterna minskade till 2 719 (2 961) Mkr i huvudsak beroende på genomförda fastighetsförsäljningar. Hyresminskningen i om- och nytecknade kontrakt var 3 (+4) procent. Vakansgraden ökade till 12 (10) procent av hyresintäkterna, främst till följd av förvärvet av Kista Science Tower. Resultatet efter finansnetto ökade till 457 (37) Mkr. Exklusive reavinster, nedskrivningar och upplösning av reserv för nedskrivning överträffade resultatet Vasakronans prognos på 350 Mkr och uppgick till 382 (585) Mkr. Marknadsvärdet på fastigheterna uppgick till 32,9 (31,4) miljarder kronor. I jämförbart bestånd var värdet oförändrat. Nedskrivning av fastigheter har gjorts med 307 (712) Mkr. Utsikterna för 2005 är att resultatet efter finansnetto enligt IFRS redovisningsregler, före orealiserad värdeförändring på fastigheter och resultat av fastighetsförsäljningar, kommer att uppgå till cirka 875 (840) Mkr. Avkastning på justerat eget kapital Utfall % Krav 30 20 10 0 Ekonomiska data Mkr 2004 2003 Hyresintäkter 2 719 2 961 Resultat efter finansiella poster 457 37 Resultat efter finansiella poster exklusive reavinster och nedskrivningar av fastigheter 382 585 Kassaflöde 389 860 Marknadsvärde, fastigheter 32 895 31 394 Bokfört värde, fastigheter 22 624 21 452 Soliditet 35% 33% Vakansgrad, hyra 12% 10% 10 00 01 02 03 04 Avkastningen på justerat eget kapital har inte nått upp till avkastningskravet. Detta beror på sjunkade marknadsvärden. Resultat efter finansiella poster 1 Hyresintäkt per geografisk marknad Hyresintäkt per lokaltyp Mkr 800 600 Malmö 14% Lund Uppsala Övrigt 6% 3% 3% Stockholm Bostäder 1% Kontor 78% 65% Garage och förråd 3% Butiker 12% 400 200 Göteborg 15% 0 00 01 02 03 04 1 Exklusive reavinster och nedskrivning av fastigheter. Resultatet har försvagats främst till följd av lägre hyresintäkter. 94 procent av hyresintäkterna finns i Stockholm, Göteborg och Malmö. Vasakronan har renodlat fastighetsbeståndet mot kontor och butiker i citynära lägen.

V D KO M M E N TA R Ökat fokus på nyuthyrning och tjänster i en svag hyresmarknad Håkan Bryngelson, verkställande direktör Vasakronan är ett ledande fastighetsföretag inriktat på kommersiella fastigheter i Sveriges storstadsregioner. Fastighetsbeståndet är koncentrerat och verksamheten kompletteras av ett snabbt växande serviceutbud. Kundorientering och marknadskommunikation har stärkt vår position i en fortsatt svag hyresmarknad. Marknaden 2004 Fastighetsmarknaden har utvecklats positivt och har till stor del präglats av omstruktureringar inom branschen. Den låga räntenivån och historiskt hög realränta har medfört ett fortsatt stort investeringsintresse, vilket gett en god likviditet i marknaden. Fastighetsvärderingarna har därmed i stor utsträckning kunnat försvaras trots den svaga hyresmarknaden och de noterade fastighetsbolagen har haft en stark börsutveckling. De senaste årens stora internationella intresse för fastighetsförvärv, framför allt på Stockholmsmarknaden, kvarstår även om de svenska aktörerna svarade för majoriteten av fastighetsaffärerna under 2004. De utländska investeringarna i Sverige har sedan 2001 uppgått till 125 miljarder kronor, vilket har haft en betydande påverkan på branschens struktur och agerande. Investerare med huvudsakligen finansiellt fokus, kortare investeringshorisont och kontrakterad förvaltning agerar inte alltid lika långsiktigt som fastighetsbolag som har en kärnaffär baserad på direktägda fastigheter och egen förvaltning. Strategiska affärer Vasakronan har varit en av de största aktörerna i svensk fastighetsmarknad sedan 1996 genom köp och försäljning av fastigheter för totalt 36 miljarder kronor. Transaktionerna har varit präglade av större strukturaffärer, i syfte att etablera dagens fokuserade Vasakronan. Våra strategier innefattar att vara fortsatt aktiva på fast- 1

V D KO M M E N TA R ighetsmarknaden, med inriktning på en kontinuerlig omsättning av fastighetsbeståndet för att frigöra övervärden till ökade investeringar och förädlingsprojekt, samt för att över tiden vidareutveckla fastighetsportföljen. Under 2004 har försäljningen av fastigheten Gamen 8, Skatteskrapan, till Svenska Bostäder för 566 Mkr avräknats liksom förvärvet av Beridarebanan 10, Första Hötorgsskrapan av Stockholms Stad för 650 Mkr. Vasakronan har utvecklat byggrätter bakom Svea Artilleri på Vallhallavägen i Stockholm. Det avtal som tidigare ingåtts med JM om försäljning av större delen av bostadsbyggrätterna hävdes av JM. Vasakronan har istället sålt samtliga bostadsbyggrätter till SBC och Veidekke för 183 Mkr, vilket gav ett bättre utfall än vad affären med JM skulle ha givit. Ett antal fastighetsförsäljningar till ett värde av 282 Mkr har genomförts för att koncentrera fastighetsbeståndet. En fastighet på Avenyn i Göteborg, en fastighet vid Triangeln i Malmö, gamla polishuset i Uppsala samt en mindre fastighet i Gamla Stan och på Östermalm i Stockholm har sålts. I augusti förvärvades NCCs femtioprocentiga innehav i det bolag som låtit uppföra Kista Science Tower. Köpeskillingen baserades på externvärdering av fastigheten till 1 208 Mkr och Vasakronan äger därmed hela bolaget. Avtal har tecknats med Polisen om att bygga ut Polishuset i Göteborg med cirka 30 000 m 2. Investeringen kommer att uppgå till 660 Mkr och ett 25-årigt hyresavtal har tecknats på totalt 55 000 m 2. Framgångsfaktorer Vasakronans vision är att vara ledande utifrån de tre perspektiven; nöjda kunder, nöjda ägare och nöjda medarbetare. Vi agerar utifrån insikten att mångfaldsfrågor kommer att prägla vår marknad i ett accelererande tempo. Som tjänste-företag är det viktigt att utveckla vår verksamhet och i större grad ta till vara medarbetares olika erfarenheter och kompetenser. På Vasakronan har tillsatts ett särskilt råd som ska arbeta med mångfaldsfrågor ur flera aspekter. Vasakronan har arbetat konsekvent med fem strategiska konkurrensfaktorer; ett välstrukturerat bestånd, attraktiva fastigheter, kompletterande service, kundnära säljorganisation och ett starkt varumärke. I kundrelationen ska vårt agerande präglas av lyhördhet, flexibilitet och serviceanda. Det är med glädje och ödmjukhet vi kan konstatera att Vasakronan kom på första plats i NKI, Nöjd-Kund-Index, för tredje året i rad. En ny säljorganisation lyckades uppnå en total nyuthyrning på 114 000 m 2 under 2004. Tjänsteutbudet i verksamheten utvecklas snabbt för att möta efterfrågan från våra kunder. Vasakronan Service Partner, med knappt 100 anställda finns på 10 etableringar i Stockholm, Göteborg och Malmö. Idag köper drygt 70 procent av våra hyresgäster i Stockholm erbjudna tjänster. Verksamheten har strategisk betydelse för att stödja kärnverksamheten. Ett väl utvecklat tjänsteutbud erbjuder förenkling och högre effektivitet hos våra kunder. Vasakronans starka varumärke ger konkurrenskraft på många plan. Aktiv marknadskommunikation skapar kontakt med potentiella kunder, bidrar till ökad kundlojalitet och gör oss mer attraktiva som arbetsgivare. Vasakronans engagemang i övergripande miljö- och samhällsfrågor är viktiga för en långsiktig hållbar utveckling och är av stor betydelse för vår trovärdighet. Vårt deltagande i miljönätverket BLICC (Business Leaders Initiative on Climate Change) är ett exempel på ett sådant engagemang. Svag hyresmarknad Den svaga sysselsättningsutvecklingen har fortsatt under 2004 trots en starkare konjunktur. Detta har påverkat lokalefterfrågan och hyresnivåerna negativt, framför allt i Stockholm men även utvecklingen i Göteborg och Malmö har varit svagare. På Stockholmsmarknaden uppgick den totala vakansgraden till 16 procent vid årsskiftet, i Göteborg 12 procent och i Malmö 15 procent. Det finns dock en rörlighet på hyresmarknaden där kunderna efterfrågar moderna och välunderhållna lokaler samt kontor i centrala lägen. Hyresfallet i Stockholms innerstad har nu bottnat, men det finns risk för fortsatt hyresfall i ytterområdena, speciellt för fastigheter i sämre lägen. För Malmö, Göteborg, Uppsala och Lund förväntas stabila eller ökande hyresnivåer. Den kommersiella hyresmarknaden är med viss fasförskjutning helt beroende av den ekonomiska aktiviteten i samhället. Kista, som är Stockholms och kanske Sveriges viktigaste tillväxtmarknad, har haft en positiv utveckling. Vakansgraden har minskat från en hög nivå och uppgick vid årsskiftet till 18 procent. Ericssons etablering av sitt huvudkontor till Kista har haft en gynnsam effekt och ett 100-tal företag har nyetablerats i Kista under 2004. Vasakronan har idag Kistas modernaste fastigheter i det bästa läget med en kontorsyta på 100 000 m 2. Vi tror på en snabbare sysselsättningstillväxt i Kista än i övriga Stockholm, men räknar inte med att nå en normal vakanssituation förrän 2006/2007. 2

V D KO M M E N TA R Resultat De försäljningar på knappt tre miljarder kronor som genomfördes under slutet av 2003 har gett full resultateffekt under 2004 i form av minskat driftnetto. Den negativa marknadsutvecklingen, som resulterat i ökande vakanser och hyresminskningar vid omförhandlingar, har därtill påverkat det operativa resultatet negativt. Resultat efter finansnetto före jämförelsestörande poster som fastighetsaffärer, nedskrivningar, återföring av reservering för nedskrivningar uppgick till 382 Mkr (585 Mkr), vilket är 32 Mkr bättre än prognos. Jämförelsestörande poster uppgick till netto 75 Mkr ( 548 Mkr ). Resultat efter finansnetto uppgick därmed till 457 Mkr (37 Mkr). IFRS-regler från 2005 Vasakronan har beslutat att tillämpa IFRS redovisningsregler från och med 2005. Detta innebär att förvaltningsfastigheter kommer att redovisas till verkligt värde istället för anskaffningsvärde med avdrag för avskrivningar. I och med att avskrivningar upphör kommer ett justerat resultat efter finansnetto för 2004 enligt IFRS redovisning att öka till 840 (457) Mkr. Denna resultatökning innebär dock inte att lönsamhet eller kassaflöde har förbättrats. Den nu valda redovisningsmodellen uppvisar stora likheter med den kompletterande redovisningsmodell E V A (Economic Value Added), som Vasakronan har tillämpat sedan 1998, för att fokusera på totalavkastningen på marknadsvärderade tillgångar. Det ekonomiska utfallet har sedan starten 1993 överträffat ägarens avkastningskrav på justerat eget kapital, som uppgår till 5 procent över den femåriga statsobligationsräntan. Det justerade egna kapitalet har ökat från 6,5 miljarder kronor vid ingången av 1994 till 16,2 miljarder vid utgången av 2004. Under perioden har 4,3 miljarder kronor utdelats och resultatutfallet motsvarar en genomsnittlig avkastning på 13 procent. Svag hyresmarknad stark fastighetsmarknad Trots den svaga hyresmarknaden har den starka fastighetsmarknaden endast medfört en marginell negativ värdepåverkan på Vasakronans fastighetsbestånd. Marknadsvärdet uppgick per årsskiftet till 32,9 (31,4) miljarder kronor. På jämförbart bestånd var värdeminskningen 89 Mkr, helt relaterad till beståndet i Stockholm. I bokslutet för 2004 har nedskrivningar på bokförda värden gjorts med totalt 307 Mkr (712), vilket motsvarar 1,3 procent av bokfört värde eller 0,9 procent på marknadsvärdet, huvudsakligen avseende fastigheter förvärvade på toppen av konjunkturen 2000 och 2001. Potential för värdetillväxt Vasakronan har en av Sveriges mest attraktiva kommersiella fastighetsportföljer med en hög potential för värdetillväxt, sett över tiden. Den högre volatiliteten i hyres- och fastighetsmarknaden på våra tillväxtorter kompenseras av en lägre likviditetsrisk. Portföljens värde har i stort sett fördubblats från ursprungligt cirka 16 till dagens närmare 33 miljarder kronor. Vasakronans vakansgrad uppgick vid årsskiftet till 12 procent varav Kista och InfraCity svarade för 6 procentenheter. Vakanserna på våra övriga huvudmarknader låg klart under marknadsgenomsnittet. Framtidsutsikter stabilisering och ett bättre resultat Konjunkturen bedöms förbli stark under 2005 och bör leda till en ökad sysselsättning i branscher med behov av kontor under andra halvåret. Vår bedömning är att det kommer att dröja till tidigast 2006 innan vi kan räkna med några starkare effekter på lokalefterfrågan och hyresmarknaden. Vakanserna bedöms ha nått taket i centrala lägen och en stabilisering av hyresnivåerna kan skönjas, framför allt i attraktiva fastigheter. De genomsnittliga kontraktshyrorna i branschen riskerar att sänkas något, då omförhandling av hyresavtal nu sker av kontrakt tecknade på toppen av konjunkturen 2000 2001. Mycket talar för att 2005 kommer att innebära ännu ett svagt år för fastighetsbranschen på rörelseresultatnivå. Vasakronans fokusområden under 2005 är stärkt konkurrenskraft och uthyrning. Tydligt kundfokus, breddat tjänsteutbud samt prioriterade investeringar ska ge stärkta marknadspositioner och lägsta möjliga vakanser. Affärs- och fastighetsutveckling ska möta ständigt föränderliga kundbehov. Vår största utmaning utgör delmarknaden Kista, där det finns en positiv grundsyn från näringslivet och Stockholms stad på utvecklingspotentialen. För 2005 bedöms Vasakronans driftöverskott minska, som ett resultat av en svagare hyresutveckling och ökade genomsnittliga vakanser. Tack vare förbättrat finansnetto bedöms dock resultat efter finansnetto enligt IFRS redovisningsregler, före orealiserad värdeförändring och resultat av fastighetsförsäljningar, öka till cirka 875 (840) Mkr. Stockholm i februari 2005 Håkan Bryngelson Verkställande direktör 3

F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Strategisk inriktning Vasakronans uppdrag från ägaren är att som fastighetsföretag långsiktigt uppnå högsta möjliga totala avkastning och värdetillväxt på det egna kapitalet. Vision Vasakronan ska vara Sveriges ledande fastighetsföretag som investeringsobjekt, hyresvärd och arbetsgivare. Som investeringsobjekt ska Vasakronan uppfylla de villkor som ställs på ett välrenommerat börsnoterat företag och vara ansett som den bästa investeringen bland svenska fastighetsföretag. Som hyresvärd ska Vasakronan vara erkänt som den mest kompetenta fastighetsägaren. Som arbetsgivare ska Vasakronan erbjuda branschens bästa utvecklingsmöjligheter och arbetsmiljö för sina medarbetare. Affärsidé Vasakronan erbjuder attraktiva kontorslokaler med kundanpassade tjänster i svenska storstadsregioner med nöjda och lojala kunder. Strategi Vasakronans strategi är att vara marknadsledande på attraktiva delmarknader för kommersiella lokaler i Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala. erbjuda attraktiva lokaler och tjänster för att stärka kundrelationerna samt genom aktiv marknadsbearbetning och marknadskommunikation nå nya kunder. med egen personal sköta fastighetsservice för att hålla tätare kundkontakt. stärka varumärket för att vara kundernas förstaval. portföljutveckla och förädla beståndet till marknader med tillväxt och likviditet för att skapa högre effektivitet och lönsamhet. eftersträva kluster vid portföljförädling, för ökad effektivitet och servicegrad från fastighets- och tjänsteverksamheten. genom en strukturerad omsättning av portföljen realisera övervärden för nya investeringar och ökad finansiell styrka. Vasakronans mål Vasakronans finansiella mål är satta för att ge en kombination av hög totalavkastning, hög utdelningskapacitet, hög tillväxtkapacitet och finansiell stabilitet. De ska fungera som incitament för tillväxt samtidigt som räntetäckningsgrad och soliditetsmål ger restriktioner så att tillväxten sker med begränsad finansiell risk. Från och med 2005 kommer Vasakronan att redovisa enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Detta innebär att bland annat fastighetsbeståndet kommer att redovisas till verkligt värde istället för anskaffningsvärde med avdrag för avskrivningar. Mot den bakgrunden sker en anpassning av mål för soliditet och utdelning. 4

S T R AT E G I S K I N R I K T N I N G I stora fastigheter, eller i kluster av fastigheter, kan Vasakronan i enlighet med sin strategiska inriktning erbjuda service och tjänster. Lilla Bommen i Göteborg är exempel på en sådan fastighet. Vasakronans icke-finansiella mål är att huvudintressenterna; kunder, medarbetare, kapitalmarknad, media och politiker ska uppfatta Vasakronan som Sveriges ledande fastighetsföretag i flera avseenden. Huvudintressenterna ska även vilja ha en fortsatt god relation och ett utvecklande samarbete med företaget. Finansiella mål och måluppfyllelse Målen fokuseras på tillväxt i det egna justerade kapitalet, vilket speglar Vasakronans totalavkastning på ett tydligt sätt. Totalavkastningen består av direktavkastningen från fastighetsrörelsen och värdeutvecklingen i fastighetsportföljen. Ägarna har i sitt uppdrag till Vasakronan angett högsta möjliga långsiktiga totalavkastning som mål, vilket har lett till den strukturomvandling som företaget har genomgått. Fastigheter i städer med begränsad tillväxt har avyttrats och fastigheter i attraktiva lägen i expansiva regioner med högre tillväxt har förvärvats där värdeutvecklingen bedöms vara större. Avkastning på justerat eget kapital Avkastning på justerat eget kapital är det övergripande finansiella målet. Det inkluderar både driftöverskott och resultat från fastighetsförsäljningar samt förändring av marknadsvärdet i hela fastighetsbeståndet. Avkastningskravet är inte ett fast mål utan ändras i takt med att inflation och räntenivå 5

S T R AT E G I S K I N R I K T N I N G förändras. Avkastningskravet gäller över en konjunkturcykel och ska motsvara den riskfria räntan, definierad som den 5-åriga statsobligationen, plus 5 procentenheter. För 2004 uppgick avkastningskravet till 8,3 procent och avkastningen uppgick till 4,1 procent beroende på utvecklingen av fastighetsbeståndets marknadsvärde. Över den senaste femårsperioden har Vasakronans avkastning i genomsnitt uppgått till 5,7 procent medan avkastningskravet varit 9,4 procent. Orsaken till att Vasakronan inte nått upp till avkastningskravet är den värdeminskning i fastighetsbeståndet som ägt rum. Från och med 2005 blir justerat eget kapital lika med eget kapital eftersom fastigheterna och finansiella instrument redovisas till verkligt värde enligt IFRS. Detta innebär att från och med 2005 anpassas avkastningskravet till att gälla för eget kapital. Kassaflödesmässig räntetäckningsgrad Räntetäckningskravet återspeglar att räntekostnaden är den största kostnaden i Vasakronan. För att kunna absorbera förändringar i räntenivån är det viktigt att ha ett resultat som täcker nuvarande räntekostnad med en viss marginal. Vasakronans mål är att ha en räntetäckningsgrad på lägst 2,0 gånger. För 2004 uppgick den kassaflödesmässiga räntetäckningsgraden till 2,4 gånger. Soliditet Soliditetsmålet är satt mot bakgrund av att fastighetsförvaltning är en kapitalintensiv verksamhet. Det krävs en finansiell styrka för att klara stora investeringar och de cykliska inslag som finns i branschen. Målet är att den synliga soliditeten långsiktigt ska uppgå till lägst 35 procent. Per den 31 december 2004 uppgick soliditeten till 35 procent. Den justerade soliditeten uppgick till 44 (43) procent. Från och med 2005 blir synlig soliditet lika med justerad soliditet eftersom fastigheterna och finansiella instrument redovisas till verkligt värde enligt IFRS. Detta innebär att från och med 2005 anpassas målet för soliditet till IFRS redovisningsregler. Målet är att soliditeten långsiktigt ska uppgå till lägst 45 procent. Utdelning Utdelningsmålet har fastställts för att aktieägare ska erhålla en relativt hög utdelningsandel men samtidigt medge möjlighet att genom investeringar fortsätta vidareutveckla Vasakronan. Målet är en utdelning som motsvarar 3 procent av justerat eget kapital. Dock ska utdelningen uppgå till maximalt 50 procent av resultat efter finansiella poster med avdrag för schablonskatt. Från och med 2005 anpassas utdelningsmålet till IFRS där avskrivningar på fastigheter upphör vilket innebär att Vasakronan kommer att redovisa ett högre resultat. Syftet med det anpassade utdelningsmålet är att storleken på utdelat belopp ej ska påverkas av ändrade redovisningsregler. Från och med 2005 är målet en utdelning som motsvarar 3 procent av eget kapital. Dock ska utdelningen uppgå till maximalt 30 procent av resultat Avkastning på justerat eget kapital Kassaflödesmässig räntetäckningsgrad Soliditet Utdelning Utfall % Mål 30 20 10 0 Mål riskfri ränta plus 5 procentenheter ggr 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 Utfall Mål 2,0 ggr Utfall % Mål 35% 50 40 30 20 10 Utfall Mkr Extra utdelning Mål 700 Mål 3% av justerat eget kapital (dock max 50% av vinsten efter skatt) 600 500 400 300 200 100 10 00 01 02 03 04 0,0 00 01 02 03 04 0 00 01 02 03 04 0 00 01 02 03 04 förslag Avkastningen på det justerade egna kapitalet har inte nått upp till avkastningsmålet. Detta beror på sjunkande marknadsvärden. Räntetäckningsgraden har under hela femårsperioden överstigit det långsiktiga målet som är 2 gånger. För att klara investeringar och en cyklisk lokalhyresmarknad ska soliditeten långsiktigt vara lägst 35 procent. Utdelningen har inte nått målet 3 procent av justerat eget kapital utan har begränsats till 50 procent av resultatet efter finansnetto med avdrag för 28 procent skatt. 6

S T R AT E G I S K I N R I K T N I N G efter finansiella poster med avdrag för schablonskatt och med avräkning för orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Till det utdelningsgrundande resultatet ska adderas realiserade övervärden vid fastighetsförsäljningar (netto försäljningslikvid minus anskaffningskostnad med tilllägg för investeringar efter schablonskatt ). För 2004 föreslås en utdelning på 165 ( 9) Mkr, vilket motsvarar 50 procent av resultat efter finansiella kostnader med avdrag för schablonskatt. Icke-finansiella mål och måluppfyllelse Som hyresvärd Vasakronans mål är att minst 90 procent av kunderna kan tänka sig att hyra igen av Vasakronan, varav minst 55 procent definitivt kan tänka sig att göra det. Vasakronans kundundersökning för 2004 visade en kundlojalitet på 88 procent, vilket är en ökning med 4 procentenheter. Den definitiva lojaliteten ökade från 48 till 53 procent. Som arbetsgivare Vasakronans mål är att minst 95 procent av medarbetarna känner att deras arbete har betydelse för att nå företagets mål, varav minst 60 procent definitivt känner det. För 2004 uppgick resultatet till 93 respektive 60 procent. Värdena för personalens motivation har ökat stadigt under senare år bland annat till följd av att medarbeterna känner delaktighet i Vasakronans mål och att man trivs med att arbeta på företaget. Som fastighetsföretag Vasakronans mål är att minst 95 procent av intressenterna inom politik, kapitalmarknad och massmedia känner till bolaget väl, varav minst 60 procent känner till Vasakronan mycket väl. Årliga mätningar sker bland dessa tre intressentgrupper. Kunskapen hos målgrupperna är på en hög nivå. För 2004 uppgick resultatet till 96 respektive 83 procent. Detta resultat är följden av en kontinuerlig dialog med intressenterna och transparent information. Kunder Kan du tänka dig att hyra av Vasakronan igen? Ja, definitivt % Ja Mål 90% 100 Medarbetare Tycker du att ditt arbete har betydelse för att nå Vasakronans mål? Ja, definitivt % Ja Mål 95% 100 Kapitalmarknad, media, politiker Känner du till Vasakronan? Ja, definitivt % Ja Mål 95% 100 80 80 80 60 60 60 40 40 40 20 20 20 00 01 02 03 04 00 01 02 03 04 00 01 02 03 04 Kundvård kräver systematik och uthållighet. Kundlojaliteten fortsatte att öka under 2004. Medarbetarnas motivation ligger på en hög nivå och trivseln på arbetsplatsen är mycket hög. Kapitalmarknadsdagar för analytiker inom kapitalmarknad och media genomförs i samband med de kvartalsvisa ekonomiska rapporterna. 7

Bolagsstyrning Vasakronan ägs till 100 procent av den svenska staten, via Civitas Holding. Företaget är konkurrensutsatt och verkar på samma villkor som övriga aktörer på fastighetsmarknaden. Staten ställer marknadsmässiga krav på resultat och avkastning. Vasakronan verkar på fullt konkurrensutsatta marknader. Statens långsiktiga ambition med ägandet i Vasakronan är att skapa bästa möjliga värdeutveckling av företaget. Det finns i dagsläget inga beslut om att minska statens ägande i Vasakronan. Vasakronan AB är ett helägt dotterbolag till Civitas Holding AB. Statens ägarroll Regeringen har värdeskapande som övergripande mål. Målet att skapa värde tydliggör kraven på effektivitet, lönsamhet och utvecklingsförmåga. Aktiebolagslagen ger ramen för företaget och i bolagsordningen anges företagets allmänna inriktning. Enligt aktiebolagslagen är bolagsstämman företagets högsta beslutande organ, där ägarna utövar sitt inflytande. På bolagsstämman beslutas bland annat om disposition av bolagets vinst och om ansvarsfrihet för styrelseledamöter och verkställande direktör. Bolagsstämman utser också styrelsemedlemmar och revisorer samt beslutar om ersättning till styrelse och revisorer. Ett statligt företags styrelse har fullt ansvar för företagets verksamhet. Regeringens mål är att styrelserna ska ha hög kompetens anpassad till företagets verksamhet, situation och framtida utmaningar. Det är därför viktigt att styrelsens sammansättning ändras i takt med att företaget utvecklas och omvärlden förändras. Revisorernas uppdrag är att oberoende granska styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning, företagets årsredovisning och bokföring. För statligt ägda företag är kravet på genomlysning en demokratifråga eftersom företagen ytterst ägs av svenska folket. Regeringen anser därför att statliga företag ska vara minst lika öppna i sin information som de bästa börsnoterade företagen. REGION Stockholm Stockholm Centrum Stockholm Öster Stockholm Garnisonen Stockholm Söder REGION Storstockholm- Uppsala Storstockholm InfraCity Kista Uppsala REGION O R G A N I S AT I O N Öresund Malmö Syd Malmö Nord Lund Styrelse VD Viktiga policyfrågor Regeringen har prioriterat viktiga policyfrågor; företagen som en del i samhället, könsperspektivet, mångfald, en friskare arbetsplats, IT-utveckling, arkitektur, formgivning och design. Ett delmål är att andelen kvinnor i de statliga bolagsstyrelserna ska vara minst 40 procent. Andelen kvinnor i Vasakronans styrelse var vid årsskiftet 33 procent. Regeringen har riktlinjer för anställdas incitamentsprogram och för företagsledande personers anställningsvillkor i statliga bolag. I riktlin- REGION Göteborg Göteborg Öst Göteborg Väst Göteborg Gullbergsvass STABER Vasakronan Fastighetsutveckling Vasakronan Service Partner Affärsområde Stockholm Affärsområde Stockholm Norr Affärsområde Göteborg Affärsområde Malmö Organisationen består av fyra regioner, 14 marknadsområden samt dotterbolagen Vasakronan Service Partner och Vasakronan Fastighetsutveckling. På Vasakronans koncernkontor finns staber för Ekonomi och Finans, Information, IT, Juridik, Personal, Inköp och Kvalitet samt Affärsutveckling. 8

B O L A G S S T Y R N I N G jerna klargörs att incitamentsprogram bör undvikas i de statliga bolagen. I det fall ett företags styrelse trots allt anser det befogat att införa sådana program ska bland annat följande gälla: Programmet får inte omfatta VD, bonus kan maximalt uppgå till två månadslöner och en förutsättning för bonus är att bolaget redovisar ett positivt resultat. Regeringen förordar avgiftsbestämda pensioner (en fast pensionspremie) och att tidigaste pensionsålder höjs från 60 till 62 år. I årsredovisningen ska ersättningar för koncernchef, VD och ledningsgruppen redovisas per person. Även för styrelsens ledamöter ska arvoden redovisas. De ingångna avtal som finns med ledande befattningshavare gäller fortsättningsvis och de nya riktlinjerna kommer successivt att föras in. Styrelsen Vasakronans styrelse består av nio ledamöter valda av bolagsstämman samt två ledamöter utsedda av arbetstagarorganisationerna. I samband med bolagsstämman i april 2004 lämnade Gerd Engman och Christina Ragsten Pettersson styrelsen. Till nya styrelseledamöter invaldes Eva-Britt Gustafsson och Christina Liffner. Av styrelsens ledamöter är Egon Jacobsson, Lars V Kylberg, Georg Danell, Birgitta Kantola och Christina Liffner oberoende i förhållande till både bolaget och ägaren. Styrelsens arbetsordning syftar till att säkerställa styrelsens behov av information och beslutsunderlag. I arbetsordning för styrelsen finns angivet ansvar och befogenheter, styrelsens storlek och sammansättning, anvisningar för hur styrelsesammanträden ska genomföras och hur protokoll ska upprättas, arbetsfördelning styrelseordförande/vd, vilka frågor som fordrar beslut av styrelsen, hur ekonomisk rapportering ska utföras samt sekretessregler. Höga krav ställs på den ekonomiska rapporteringen och på underlag i varje ärende som ska bli föremål för beslut. Bolagets revisor rapporterar varje år personligen sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av bolagets interna kontroll. Inom styrelsen finns två utskott; ett revisionsutskott och ett ersättningsutskott. I revisionsutskottet har Egon Jacobsson, Lars V Kylberg och Lars Johan Cederlund ingått. Under 2004 har revisionsutskottet haft fem sammanträden. De viktigaste frågorna som diskuterats är årsbokslutet, Vasakronan verkar på fullt konkurrensutsatta marknader. Ägarens mål är att skapa värde och marknadsmässiga krav ställs på resultat och avkastning. Hamrelius Bokhandel är ny hyresgäst på Södergatan i Malmö. 9

B O L A G S S T Y R N I N G inriktning och genomförande av revisionen, granskning av delårsbokslutet, redovisnings- och värderingsfrågor samt övergången till IFRS. Dessutom har genomgång skett av den kompletterande revision som görs av investeringsprojekt och representation. I ersättningsutskottet har Egon Jacobsson, Lars V Kylberg, Lars Johan Cederlund och Hans Dahlgren ingått. Under året har ersättningsutskottet haft två sammanträden. De viktigaste frågorna som diskuterats är principer för VD och övriga ledningens ersättningar, belöningsdelen inom styrsystemet E V A, principer för nytt bonussystem för anställda inom Vasakronan samt lönesättning för VD. Principen för ledningens löner bestäms av styrelsen och baseras på att lönerna ska vara marknadsmässiga, resultatorienterade och individuella. Styrelsen utvärderar styrelsearbetet årligen. Utvärderingen sker under ledning av ordföranden och följer riktlinjer från Näringsdepartementet. Revisorer Öhrlings PricewaterhouseCoopers har varit Vasakronans revisorer sedan bildandet 1993. Under 2004 har en ny revisionsupphandling skett och Ernst & Young utsågs på bolagstämman i april 2004 till nya revisorer. Auktoriserade revisorn Ingemar Rindstig är huvudansvarig revisor. Vasakronans revisionskostnader framgår av not 12. Svensk kod för bolagsstyrning Vasakronan avser att tillämpa den svenska koden för bolagsstyrning. Styrelsens arbetsordning Under verksamhetsåret 2004 hade styrelsen sex ordinarie sammanträden enligt följande arbetsordning: Februari Bokslut, genomgång med Vasakronans revisorer April Kvartalsbokslut, prognos Juni Affärsplan, strategidiskussion Augusti Halvårsbokslut, prognos, besök på region Oktober Kvartalsrapport, prognos December Budget Dessutom hölls två extra styrelsesammanträden. Ordinarie Extra styrelse- Ersättningsstyrelsesammanträden sammanträden 3 Revisionsutskott utskott 11/2 27/4 7 8/6 25/8 26/10 16/12 30/1 28/7 28/1 12/5 30/9 20/10 30/11 20/10 16/12 Egon Jacobsson x x x x x x x x x x x x x x x Lars V Kylberg x x x x x x x x x x x x x x x Lars Johan Cederlund x x x x x x x x x x x x x x Hans Dahlgren x x x x x x x x x Håkan Bryngelson x x x x x x x x Georg Danell x x x x x x Birgitta Kantola x x x x x x x x Gerd Engman 1 x x Christina Ragsten Pettersson 1 x x x x Eva-Britt Gustafsson 2 x x x x x x Christina Liffner 2 x x x x Ronny Bergström x x x x x x x x Marianne Gustafsson x x x x x x x 1 Avgick i april 2004 2 Invald i april 2004 3 Extra styrelsesammanträden har hållits per telefon. Styrelsesammanträdet den 30 januari behandlade Vasakronans bokslutsrapport och sammanträdet den 28 juli behandlade förvärv av resterande ägarandel av Kista Science Tower. 10

KO N K U R R E N S S I T U AT I O N Etta i NöjdKundIndex för tredje året i rad Att få nuvarande kunder att trivas och samtidigt aktivt söka nya kunder är högprioriterat inom Vasakronan. För tredje året i rad toppade Vasakronan fastighetsbranschens NöjdKundIndex. Nöjda kunder är grunden för att skapa långsiktig lönsamhet i Vasakronan. Flexibla och trivsamma lokaler är en starkt bidragande orsak till att kundernas medarbetare trivs och att deras verksamhet blir effektiv. Vasakronan ska bygga förtroendefulla relationer med alla kunder och arbeta utifrån insikten att varje kund är unik. Kundvård kräver systematik och uthållighet. Vasakronans medarbetare med kundansvar möter varje år kunderna i ett särskilt samtal, en så kallad måldialog. Här diskuteras främst kundernas framtida planer, Vasakronans utveckling och hur samarbetet ytterligare kan förbättras. Årligen mäts vad kunderna anser om företaget. Dessa interna enkäter har gjorts sedan 1995 och bryts ned på respektive marknadsområde. Resultaten diskuteras med kunderna och är underlag för ständiga förbättringar. Händelsemätningar görs parallellt för att få en snabbare uppfattning om kundernas reaktioner. Toppar NKI-mätning I fastighetsbranschens egen Nöjd- KundIndex-mätning, Fastighetsbarometern, kom Vasakronan på första plats 2004. Det var tredje året i rad som Vasakronan kom överst på listan i mätningen. NKI är hyresgästernas betyg på hur nöjda de totalt sett är med sin hyresvärd. Det baseras på ett antal frågor om bland annat lokalernas läge, standard, inomhusklimat, image, service, hyra, felanmälan och klagomål. Enkäten omfattar ett antal av de största fastighetsföretagen i landet och startade 1997. Syftet är att finna sambanden mellan kvalitetsförbättringar och kundlojalitet. Vasakronan fick index 78 av 100. Branschindex låg på 69 (68). NKI, NöjdKundIndex, fastighetsbarometern NKI Vasakronan/branschen Hyresvärd 2002 2003 2004 Vasakronan 72 76 78 Vasallen 77 Hufvudstaden 71 76 76 Castellum 69 73 75 John Mattson 68 72 73 Akademiska Hus 73 Tornet 64 71 70 NIHAB 71 AP Fastigheter 65 69 69 Branschindex 64 68 69 Genom systematiska insatser för att förbättra kundservice och hantering av klagomål samt en stark image har Vasakronan behållit första platsen i NKI-Fastighetsbarometern. 80 70 60 50 40 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 Vasakronan Branschgenomsnitt Vasakronans resultat ligger över branschgenomsnittet. 11

KO N K U R R E N S S I T U AT I O N Konkurrenter Efter ett par år med stort internationellt intresse för att investera i svenska fastigheter gjordes 80 procent av fastighetsinvesteringarna under 2004 av svenska företag. Konkurrenssituationen på den svenska fastighetsmarknaden har förändrats kraftigt under de senaste åren då utländska fastighetsinvesterare har köpt ett stort antal svenska fastighetsportföljer. Omsättningen av svenska fastigheter har uppgått till cirka 100 miljarder kronor under 2004. Dessutom har flera av de börsnoterade bolagen strukturerat om sina portföljer. Omstruktureringen av Drott har givit flera stora strukturaffärer. Stena Fastigheter köpte bostadsfastigheterna och Wihlborgs förvärvade kontorsfastigheterna. Wihlborgs har sedan aviserat en delning av det nya samlade bolaget. Fabege ska hantera fastigheterna i Stockholm och Wihlborgs fastigheterna i Malmö. De största bolagen inom kommersiella fastigheter är Wihlborgs/ Fabege, Vasakronan, AP Fastigheter och Diligentia (Skandia). Dessa bolag fokuserar på storstadsregioner och tillväxtmarknader. Wihlborgs, AP Fastigheter och Diligentia har inslag av bostäder medan Vasakronan är helt fokuserat på kontor. Konkurrentjämförelse Hyresvärde/ekonomisk vakans (2003) Marknadsvärde (2003) Vakansgrad (2003 och jan sept 2004) Vasakronan Diligentia Fabege Wihlborgs Hufvudstaden AP Fastigheter Mkr Hyresintäkter Ekonomisk vakans 0 1 000 2 000 3 000 4 000 Mkr Vasakronan Diligentia Fabege Wihlborgs Hufvudstaden AP Fastigheter 0 10 000 20 000 30 000 40 000 Vasakronan Diligentia Fabege Wihlborgs Hufvudstaden AP Fastigheter % Per årsskifte 2003/2004 Per 30 september 2004 0 5 10 15 20 Genom att erbjuda attraktiva lokaler med kundanpassade tjänster har Vasakronan blivit ett av de ledande fastighetsföretagen i Sverige. 12

F A S T I G H E T S B E S T Å N D Vasakronan ledande fastighetsföretag Vasakronan har koncentrerat fastighetsbeståndet till kommersiella lokaler i storstadsregioner. Verksamheten bedrivs i Stockholm, Stockholms närförorter, Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala. Vasakronan möter ofta kunder tillsammans med Vasakronan Service Partner för att kunna erbjuda kompletterande tjänster. Vasakronan Fastighetsutveckling arbetar med fastighetsutveckling som en affärsinriktad supportfunktion i företaget. Vasakronan tillhör de största fastighetsföretagen på respektive lokalhyresmarknad. Genom kombinationen av attraktiva kontor och kundanpassade tjänster är Vasakronan ett av Sveriges ledande fastighetsföretag. Vasakronans hyresintäkter och kostnader fördelat på olika marknader 2004-12-31 Hyres- Drift- Under- Fastighets- Drift- Kr/m 2 intäkter kostnader håll skatt överskott Region Stockholm Centrum 2 733 738 316 280 1 400 Öster 1 368 265 129 47 927 Garnisonen 1 763 392 156 148 1 067 Söder 2 307 394 113 167 1 632 Totalt 2 065 460 185 166 1 254 Region Storstockholm-Uppsala Storstockholm 1 085 366 182 67 469 Solna/Sundbyberg 1 006 326 273 27 381 Kista 943 505 10 82 345 InfraCity 778 376 140 33 229 Uppsala 1 237 330 128 77 701 Totalt 969 377 158 51 383 Region Göteborg Väst 1 493 207 77 116 1 093 Öst 1 492 202 54 98 1 138 Gullbergsvass 1 302 172 98 134 898 Totalt 1 439 194 75 115 1 005 Region Öresund Malmö Nord 1 069 259 63 65 682 Malmö Syd 1 267 439 110 63 655 Lund 1 283 319 78 61 825 Totalt 1 179 338 83 63 695 Genomsnitt hela beståndet 1 409 343 126 99 817 Vasakronans lokalarea 2004-12-31 Garage/ 1 000 m 2 Kontor Butiker Förråd Bostäder Övrigt Totalt Region Stockholm Centrum 115 31 26 172 Öster 120 1 20 1 142 Garnisonen 109 5 35 7 156 Söder 114 1 11 6 132 Totalt 458 38 92 14 602 Region Storstockholm Storstockholm 74 3 38 14 129 Solna/Sundbyberg 56 1 12 1 70 140 Kista 98 4 37 1 140 InfraCity 95 25 15 55 190 Uppsala 37 6 4 1 12 60 Totalt 360 39 106 2 152 659 Region Göteborg Väst 78 25 11 1 115 Öst 77 6 5 1 8 97 Gullbergsvass 65 3 15 1 84 Totalt 220 34 31 1 10 296 Region Öresund Malmö Nord 167 6 17 1 5 196 Malmö Syd 29 51 20 17 20 137 Lund 66 2 2 1 71 Totalt 262 59 39 19 25 404 Totalt 1 300 170 268 22 201 1 961 Vasakronans hyresintäkter 2004 Garage/ Mkr Kontor Butiker Förråd Bostäder Övrigt Totalt Region Stockholm Centrum 335 103 25 2 465 Öster 184 1 6 3 194 Garnisonen 250 6 17 5 278 Söder 297 7 3 4 311 Totalt 1 066 117 51 14 1 248 Region Storstockholm Storstockholm 132 8 140 Solna/Sundbyberg 74 3 1 63 141 Kista 81 2 3 86 InfraCity 80 16 21 31 148 Uppsala 61 17 1 6 85 Totalt 428 35 36 1 100 600 Region Göteborg Väst 114 52 3 2 171 Öst 112 9 2 1 23 147 Gullbergsvass 97 3 7 4 111 Totalt 323 64 12 1 29 429 Region Öresund Malmö Nord 187 11 5 1 2 206 Malmö Syd 47 97 6 16 17 183 Lund 84 3 2 1 0 90 Totalt 318 111 13 18 19 479 Eliminering 37 37 Totalt 2 098 327 112 20 162 2 719 13

R E G I O N S T O C K H O L M Hyres- Driftöver- Vakansgrad Marknads- Antal register- Lokalarea intäkter, Mkr skott, Mkr hyra, % område fastigheter 1 000 m 2 2004 2003 2004 2003 2004 2003 Centrum 14 172 465 517 239 317 9 8 Öster 8 142 194 211 132 154 8 8 Garnisonen 1 156 278 279 168 165 8 8 Söder 20 132 311 341 220 240 2 6 Totalt 43 602 1 248 1 348 759 876 7 8 Leif Garph... Vice VD, chef region Stockholm Göran Langer... Chef Stockholm Centrum Jonas Lindegren. Chef Stockholm Öster Charlotta Liljefors Rosell... Chef Stockholm Garnisonen Åsa Lange... Chef Stockholm Söder Curt Emilsson... Ekonomichef Sara Torstensson... Affärscontroller Arne Augustsson... Chef Inköp och Kvalitet Jeanette Bergström... Ansvarig IT Per Lindblad... Chef Uthyrning Rebecca Ernarp... Chef Analys och Värdering Stockholm Lokalhyresmarknaden i Stockholm har präglats av hård konkurrens. Sysselsättningen har inte ökat trots ekonomisk tillväxt. Strategisk inriktning Vasakronans fastighetsbestånd i Stockholms innerstad består till stor del av fastigheter i bra kontorslägen. Fastigheterna håller hög standard och är väl underhållna. Merparten av fastigheterna är moderna och effektiva kontorslokaler. Fastigheterna finns i City, Östermalm, Vasastan, Kungsholmen, Gamla Stan och Södermalm. Det finns ett antal välkända fastigheter, som till exempel fyra av de fem Hötorgshusen, Sverigehuset vid Kungsträdgården och kv Garnisonen på Östermalm. Vasakronan är tillsammans med Hufvudstaden, Fabege/Wihlborgs och Diligentia de största fastighetsägarna i Stockholms innerstad. Till följd av högre konkurrens och vakans har 2004 präglats av intensivt arbete för att hyra ut lokaler. Vasakronan har under året lanserat en ny och mer effektiv uthyrningsorganisation. Mycket arbete har också lagts ned för att bättre kunna ta hand om befintliga kunder. Fokus har också legat på att optimera fastighetsportföljen. Affären att sälja Skatteskrapan, del av Gamen 8, till Svenska Bostäder för 566 Mkr har genomförts. Försäljningen ingick i en affär där staden sålde del av Beridarebanan 10, första Hötorgshuset, till Vasakronan. Dessutom betalade Vasakronan en mellanskillnad på 84 Mkr. Lokalhyresmarknaden I Stockholm har tillväxten åter blivit svagt positiv efter nedgången 2002 2003. Sysselsättningen i branscher med behov av kontor har ökat något under 2004. Under högkonjunkturen 1998 2001 ökade antalet anställda i kontorsbranscher i Stockholm med 75 000 personer för att i den följande lågkonjunkturen minska med 35 000 14

Det estetiska rummet ett samarbete mellan konstnären Olle Bærtling och arkitekten Davild Helldén under åren 1955 1960 i entrén i första Hötorgsskrapan. Vasakronans fastighetsbestånd i Stockholms län Vasakronans fastigheter är väl samlade i kluster, det vill säga flera fastigheter ligger i närheten av varandra vilket stärker marknadspositionen. InfraCity personer. Rationaliseringar har gjorts och kontorsytan per anställd har minskat samtidigt som antalet anställda har reducerats. I Stockholm har vad som betraktas som kontorsmarknadens bästa läge förskjutits mot Hamngatan och Sergels Torg från området kring Stureplan. Företag har i första hand efterfrågat moderna och effektiva kontor, något som de äldre husen vid Stureplan inte alltid kunnat erbjuda. Området i centrala Stockholm är Sveriges attraktivaste kontorsmarknad med cirka 1 700 000 m 2 kontorsyta. Vakansgraden i Stockholm city Lokalarea: 15 000m 2 50 000m 2 100 000m 2 150 000m 2 200 000m 2 250 000m 2 300 000m 2 Kista Solna Vasastaden Kungsholmen City Östermalm Gamla stan Liljeholmen Södermalm 15

S T O C K H O L M totalt är cirka 9 procent. För moderna och effektiva lokaler i absoluta city har vakanserna minskat under 2004 till cirka 6 procent. För sämre lokaler har vakanserna samtidigt ökat. Hyrorna för moderna och effektiva lokaler förväntas öka mot slutet av år 2005. Marknadshyrorna i Stockholms city har stabiliserats det senaste året och är 3 000 4 000 kr/m 2. Ett stort antal hyresgästanpassningar har gjorts under året för nya hyresgäster. Nya hyresgäster hos Vasakronan i Stockholm är bland andra Hamilton & CO Advokatbyrå, A-Com, SAAB och Landstinget. I region Stockholm har Vasakronan, trots den svaga hyresmarknaden, nyuthyrt närmare 40 000 m 2 och omtecknat 120 000 m 2. Vasakronans högsta hyresnotering i city uppgår till 4 600 kr/m 2. Bland de större omtecknade avtalen finns SEB vid Sergels Torg på drygt 30 000 m 2, Länsstyrelsen 16 000 m 2 och Observer 7 500 m 2. För butiker tecknar Vasakronan kontrakt i city inom intervallet 7 500 10 000 kr/m 2. Butikernas förutsättning i city påverkas i hög grad av konkurrensen från förortscentra samt de planerade biltullarna. Vasakronan har koncentrerat förvaltningen och uthyrningen av butiker för att möta den hårdare konkurrensen. Fastighetsmarknaden Aktiviteten på fastighetsmarknaden har under 2004 varit fortsatt hög. Inhemska investerare har stått för närmare 80 procent av förvärvsvolymen, vilket kan förklaras bland annat av stigande aktiekurser som möjliggjort för svenska institutionella placerare att öka exponeringen mot fastigheter. Ett attraktivt yield-gap har också lockat fram fler inhemska köpare. Omstruktureringen av de börsnoterade fastighetsbolagen har också starkt bidragit till omsättningen. Det har varit stor efterfrågan på alla typer av fastighetsobjekt, vilket pressat ned direktavkastningen, framför allt på de attraktivaste objekten. Direktavkastningskraven för kontor bedöms i bästa läge ligga inom intervallet 5,75 6,25 procent och för bra innerstadslägen mellan 6,25 och 7,00 procent. Framtidsutsikter Att lokalhyresmarknaden är sval mitt i en stark konjunktur beror på att branschen ligger med en fasförskjutning på Under 2004 slutfördes en affär med Stockholms kommun och Vasakronan tillträdde första Hötorgshuset närmast Konserthuset. 16