Detaljplanebeskrivning Detaljplan 511 SIMOLINSVÄGEN Utsikt från korsningen av Simolinsvägen och Gamla Tavastehusvägen till bostadsområdet i Hornhattula (mars 2016). 1 BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER 1.1 Identifikationsuppgifter BORGÅ SIMOLINSVÄGEN Stadsdelen 23 Kvarteret 356 samt gatu- specialområden Ändring av detaljplan och delvis upphävning av detaljplan Detaljplaneändringen gäller kvarteret 356 samt gatu-, rekreations- och specialområden. Upphävningen av detaljplanen gäller gatuområdet.
2 Anhängiggörande av detaljplanen: Planläggningsöversikt 2014 I stadsplaneringsavdelningens arbetsprogram: 2016 Förslaget till detaljplan i stadsutvecklingsnämnden: 13.12.2016 213 Godkännande av detaljplan: stadsutvecklingsnämnden 11.4.2017 1.2 Planområdets läge Planområdet ligger i Hornhattula cirka 2 kilometer nordväst om Borgå centrum. Ändringen av detaljplanen gäller utveckling av affärer för specialvaror som kräver utrymme i området och område för arbetsplatser för kvarter 356 och park- och skyddsgrönområden i anslutning till det. Planeringsområdet gränsar i nordost till Gamla Tavastehusvägen, i sydost till Simolinsvägen, i sydväst till järnvägen och i nordväst till Hornhattulavägen (bilaga 1). 1.3 Planens syfte Målet för detaljplaneändringen är att planlägga en del av det park- och skyddsgrönområde som redan har arrenderats ut till den nuvarande aktören i området samt en del av gatuområdet som tomtmark, att göra tomternas och fastigheternas gränser tydligare samt uppdatera planbestämmelserna för området så att de motsvarar den nuvarande verksamheten och den önskade utvecklingstrenden. Avsikten är också att upphäva förlängningen av Simolinsvägen som anvisas i den nuvarande detaljplanen och som inte har byggts. Förlängningen leder från området över järnvägen till småhusområdet. 1.4 Beskrivningens innehållsförteckning 1 BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER... 1 1.1 Identifikationsuppgifter... 1 1.2 Planområdets läge... 2 1.3 Planens syfte... 2 1.4 Beskrivningens innehållsförteckning... 2 1.5 Förteckning över bilagor till beskrivningen... 3 1.6 Förteckning över andra handlingar, bakgrundsutredningar och källmaterial som berör planen... 3 2 SAMMANDRAG... 4 2.1 Olika skeden i planprocessen... 4 2.2 Ändring av detaljplan och delvis upphävning... 4 2.3 Genomförandet av detaljplanen... 4 3 UTGÅNGSPUNKTER... 4 3.1 Utredning om förhållandena i planeringsområdet... 4 3.1.1 Allmän beskrivning av området... 4 3.1.2 Naturmiljö... 5 3.1.3 Jordmån och grundvatten... 5 3.1.4 Byggd miljö... 6 3.1.5 Trafik... 6 3.1.6 Teknisk försörjning... 7
3 3.1.7 Föroreningar i marken... 7 3.1.8 Specialverksamheter... 8 3.1.9 Markägarförhållanden... 8 Planeringssituation... 8 3.1.10 Planer och beslut som berör planområdet... 8 4 OLIKA SKEDEN I PLANERINGEN AV DETALJPLANEN... 10 4.1 Behovet av detaljplanering... 10 4.2 Beslut om planeringsstart... 10 4.3 Mål för detaljplanen... 10 4.4 Deltagande och samarbete... 10 4.5 Alternativen i detaljplanelösningen och utveckling... 11 5 BESKRIVNING AV DETALJPLANEN... 12 5.1 Planens struktur... 12 5.2 Uppnående av målen för miljöns kvalitet... 12 5.3 Områdesreserveringar... 12 5.4 Konsekvenser av planen... 13 5.4.1 Konsekvenserna för den byggda miljön och landskapet... 13 5.4.2 Konsekvenserna för service- och samhällsstrukturen... 13 5.4.3 Konsekvenserna för naturmiljön... 13 5.4.4 Konsekvenserna för trafikförhållandena i området... 13 5.5 Planens förhållande till landskapsplanen och delgeneralplanen... 13 5.6 Störande faktorer i miljön... 14 5.7 Planbeteckningar och -bestämmelser... 14 6 GENOMFÖRANDE AV DETALJPLANEN... 14 6.1 Anvisningar för genomförandet... 14 6.2 Genomförande och tidsplanering... 15 6.3 Uppföljning av genomförandet... 15 1.5 Förteckning över bilagor till beskrivningen Bilaga 1. Områdets läge Bilaga 2. Detaljplanesammanställning Bilaga 3. Program för deltagande och bedömning Bilaga 4. Sammandrag över hörande Bilaga 5. Karta över tomtindelning 1.6 Förteckning över andra handlingar, bakgrundsutredningar och källmaterial som berör planen - Maaperän pilaantuneisuustutkimus ja kunnostusehdotus, Simolinintie, kiinteistöt 3:31, 3:32 ja 3:35 / Nordic Envicon 24.8.2009
4 - Maaperän pilaantuneisuuden ja puhdistustarpeen arviointi, Simolinintie 3, tontti 638-484-3-53 / Finnish Consulting Group 8.12.2011 - Vesijohto- ja viemärikaivannon näytteenotto, Simolinintie 3, Toimenpideraportti / FCG suunnittelu ja Tekniikka Oy 23.9.2014 2 SAMMANDRAG 2.1 Olika skeden i planprocessen Detaljplanläggningen av området har inletts i planområdet på begäran av Simolin Oy Ab som är verksamt i området. Företaget ansökte 14.9.2012 om detaljplaneändring för fastigheter och områden som företaget äger, och som företaget arrenderat av staden för att mer omfattande kunna planera sin verksamhet och göra långsiktiga investeringar. Från 2014 har man informerat om inledandet av planeringen i planläggningsöversikten och i början av 2016 inledde stadsplaneringen utarbetandet av planen. Planläggningen har gjorts i samråd med Simolin Oy Ab och också Line-Ma Oy, den andra aktören i planområdet. Programmet för deltagande och bedömning samt planutkastet hölls framlagda 11.5 10.6.2016 och åsikter av grannar, kommentarer av stadens organisation och preliminära utlåtanden av myndigheter begärdes om utkastet. Det lämnades inga åsikter om detaljplanen. Det lämnades nio kommentarer och preliminära utlåtanden. På stadsutvecklingsnämndens möte 13.12.2016 beslutade man om framläggningen av planförslaget. Planförslaget var framlagda 11.1 10.2.2017. 2.2 Ändring av detaljplan och delvis upphävning Med detaljplaneändringen gör man det möjligt att utveckla tomterna i kvarteret 356. Park-, skyddsgrönområden och gatuområden som Simolin Oy Ab arrenderar av staden planläggs som tomtmark och hela kvarterets avgränsning ses över. Samtidigt uppdateras användningsändamålet för området (TKL(Y)) så att det motsvarar den nuvarande verksamheten och utvecklingstrenden i området (KM och KTY). Villkoren för eventuellt ersättande och kompletterande byggande som gäller stadsbilden fastställs. Med samma detaljplan upphävs också den onödiga förlängningen av Simolinsvägen som anvisas i den nuvarande detaljplanen. Förlängningen leder från området över järnvägen till småhusområdet i Hornhattula. 2.3 Genomförandet av detaljplanen Avsikten är att markköp som detaljplanen möjliggör görs efter att detaljplanen har vunnit laga kraft, och fastighetsägarna kan utveckla markanvändningen enligt planbestämmelserna. Planändringarna anses inte orsaka betydliga ändringar i totalvärdet av fastigheterna och det finns inga behov för markanvändningsavtal. 3 UTGÅNGSPUNKTER 3.1 Utredning om förhållandena i planeringsområdet 3.1.1 Allmän beskrivning av området Planområdet omfattar kvarteret 356 på norra sidan som är belägen vid korsningen av Hornhattulavägen och Gamla Tavastehusvägen med området för affärer för specialvaror och arbetsplatser, grönområdet i anslutning till det samt ett gatuområde. Planområdets storlek är ca 2,5 hektar.
5 3.1.2 Naturmiljö Planeringsområdet är i huvudsak en bebyggd miljö: byggnader och asfalterade gårdsområden omkring dem. Norra delen av området är ett grönområde som ska hållas fritt. Genom grönområdet går kraftledningar. Området är gammal åkermark. I planeringsområdet finns inga betydande naturvärden. 3.1.3 Jordmån och grundvatten Enligt geomorfologiska kartor från Geologiska forskningscentralen är jordmånen i området gyttjelera (LjSa). i samband med avloppssaneringen under 2014 i sydvästra delen av planeringsområdet konstaterades jordmånen enligt de noggrannare observationerna bestå av lera och silt, och ovanför fanns lerig och/eller sandig påfyllnadsjord. Som högst konstaterades bergytan då vara på cirka 1 meters djup från markytan. Enligt kartmaterialet från Geologiska forskningscentralen finns det en måttlig/stor sannolikhet för förekomsten av sur sulfatjord i området. Mera specificerade undersökningar om förekomsten av sur sulfatjord i planeringsområdet har inte utförts. Området är inte ett grundvattenområde. Närmaste ytvatten, Borgå å, ligger cirka 0,5 km öster om området. Lantmäteristyrelsens flygfoto från år 1956. Öster om området vid Borgå å finns Hattula såg med brädstaplar. Tågbanan går nuförtiden väster om planeringsområdet. Ortobild av området år 2014.
6 På bilden till vänster Simolin Oy Ab:s nuvarande järnhandelsaffär som byggdes år 1975, till höger en tegelbyggnad från 1945 som i huvudsak fungerar som lagerlokal (bilderna är från mars 2016). På bilden till vänster PVC-hallen som år 2007 sattes upp med tillfälligt lov för lagring av Simolin Oy Ab:s byggmaterial, till höger i förgrunden lokaler för Line-Ma Oy:s partihandel (bilderna är från mars 2016). 3.1.4 Byggd miljö I planeringsområdet finns affärs- och lagerbyggnader för affärer för specialvaror och partiaffärer. Byggnadsbeståndet är typiskt för verksamheten och det har byggts i etapper. I mitten av området finns en byggnad i två våningar med sadeltak och ljus tegelyta. Simolin Oy Ab byggde byggnaden på sin egen tomt år 1946. Bredvid byggnaden fanns det tidigare ett stickspår till järnvägen bredvid. Väster om byggnaden, parallellt med tegelbyggnaden, ligger den nuvarande byggnaden för järnaffären som Simolin Oy Ab byggde på stadens arrendetomt år 1975. Byggnaden har platt tak och den har försetts med ljusa skivor. Ursprungligen var byggnaden ett lager för partihandel med livsmedel. I området finns också tak främst för lagring av byggmaterial och i områdets norra kant finns en lagerhall med yta av PVC som byggdes med tillfälligt lov år 2007. Öster om Simolin Oy Ab:s gamla tegelbyggnad, på Kiinteistö Oy Gamla Leihas tomt, finns verksamhetsbyggnaden med brädfodring för Oy Line-Ma Ab:s partihandel och en lätt presenningshall. I planområdet finns ca 20 arbetsplatser. Utanför planeringsområdet, söder om Simolinsvägen, finns det också affärs- och lagerbyggnader. Väster om området finns maskinuthyrningsföretaget Cramo Finland Oy (tomtägare Porvoon Leasing-talo Oy) vars byggnad av ljust tegel ligger bredvid ett gammalt stickspår i linje med Simolin Oy Ab:s gamla tegelbyggnad. Öster om det finns Hankkija Oy:s lilla butiksbyggnad, en lantbruksaffär med brädfodring och två stora lagerhallar. Den ena hallen har plåtyta och den andra hallen har en yta av PVC. Tomten har arrenderats av staden och är en del av en större fastighet 3:51, som också omfattar markområden, som Simolin Oy Ab arrenderat av staden. I planeringsområdet finns ingen bebyggelse. Sydväster om området, på andra sidan av banan ligger ett småhusområde som byggdes i Hornhattula i början av 2000-talet. Planeringsområdet är belägen vid kanten av en tätort och efter motorvägen E18 bakom Hornhattulavägen finns odlade åkerområden och glesbygd. 3.1.5 Trafik Hornhattulavägen och Gamla Tavastehusvägen som gränsar till området har ganska lite trafik (1000 2000 fordon per dygn). Från området går vägen till centrum längs Gamla Tavastehusvägen. Vid rutten finns ingen separat gång- och cykelväg. Lokalbussen kör bredvid området och busshållplatserna finns längs Gamla Tavastehusvägen söder om planeringsområdet.
7 3.1.6 Teknisk försörjning Det finns färdig kommunalteknik i området. 3.1.7 Föroreningar i marken I planeringsområdet och dess närhet har bedrivits verksamhet som förorenat marken. I sydvästra hörnet av fastigheten 3:31 samt norra delen av fastigheten 355:1 söder om Simolinsvägen har funnits lagring av och distributionsställen för flytande bränslen. Också söder om korsningen av Simolinsvägen och Gamla Tavastehusvägen har funnits Osuuskauppa OSLA Handelslags distributionsställe för flytande bränslen och lagring i stor omfattning. På fastigheten 3:48 har veterligen inte förekommit distribution eller lagring av flytande bränslen eller utförda undersökningar. Utdrag ur Maaperän pilaantuneisuustutkimus ja kunnostusehdotus (Nordic Envicon 24.8.2009). På kartan har anvisats det konstaterade förorenade området med enhetlig röd linje, och de uppskattade områden som bör saneras med streckad linje. I planeringsområdet i sydvästra delen av fastigheten 3:31 har i samband med sanerings- och rörarbeten i markundersökningar konstaterats halter av skadliga ämnen, bl.a. oljekolväten som överskrider gränsvärden. Noggrannare uppgifter om undersökningarna i planeringsområdet och deras noggranna resultat finns i rapporterna under punkten 1.6. I området har inte gjorts undersökningar där områdena med halter av skadliga ämnen avgränsats på ett täckande sätt eller gjorts en bedömning av behovet av totalsanering av marken där det finns oljekolväten. Planområdet har dock undersökts rätt omfattande i FCG Finnish Consulting Group Oy:s Pilaantuneisuuden ja puhdistustarpeen arviointi år 2011 och konstaterats att de skadliga ämnena enligt riskbedömningen inte medför betydande risk att sprida sig eller risk för hälsa eller miljö, och det finns inget saneringsbehov när området bevaras i nuvarande bruk. Utöver markföroreningar på grund av lagring och distribution av flytande bränslen, kan det i planeringsområdets mark ha infiltrerats skadliga ämnen bland annat från tryckimpregnerat virke som lagrats på marken i järnhandelns område.
8 3.1.8 Specialverksamheter I planeringsområdets norra del går Fingrid Abp:s 110kV samt Borgå Elnät Ab:s och Porvoon Alueverkko Oy:s 100kV och 20kV kraftledningar. Markanvändningen i kraftledningarnas närområden begränsas av ledningsområdet och området med bygginskränkning som fastställts i inlösningstilltånden för ledningsområden. I regel får i kraftledningsområdena inte placeras byggnader eller konstruktioner utan ett tillstånd av kraftledningens ägare, och de ovannämnda konstruktionerna får i regel inte vara över två meter höga. Växtlighetens naturliga växthöjd som placeras i kraftledningsområdet får inte bli över 4 meter. 3.1.9 Markägarförhållanden Planeringsområdet har tre olika markägare. Områdets västra del hör till Borgå stads större fastighet 638-484- 3-53, den mittersta fastigheten 638-484-3-31 ägs av Simolin Oy Ab och fastigheten 638-484-3-48 på östra sidan av Kiinteistö Oy Gamla Leiha. Planeringssituation 3.1.10 Planer och beslut som berör planområdet Landskapsplan I landskapsplanen för Östra Nyland (fastställd 15.2.2010) har planeringsområdet anvisats som område för industri- och lagerbyggnader. Med beteckningen anvisas på landskapsnivå och regionalt betydande industrioch lagerområden med skyddsområden. Dessutom är området av riksintresse en del av ett område som är viktigt med tanke på kulturmiljön eller landskapsvården. I etapplandskapsplan 2 för Nyland (fastställd 30.10.2014) har beteckningen som gäller planområdets industrioch lagerområde upphävts och området har anvisats som område för tätortsfunktioner. Med beteckningen anvisas byggområden som förutsätter detaljplanering och som reserverats för boende, service och arbetsplatsområden samt övriga tätortsfunktioner. I norra delen av området går kraftledningens 110kV sträckning. Hornhattulavägen anvisas som en förbindelseväg och tågbanan som alternativ/riktgivande trafikled. I landskapsplanerna finns ingen beteckning för placering av en stor detaljhandelsenhet av regional betydelse i området, och området får som helhet inte överskrida den undre gränsen för storleken på en stor detaljhandelsenhet av regional betydelse. Den fastställda undre gränsen för storleken på stora detaljhandelsenheter av regional betydelse i etapplandskapsplan 2 för Nyland, som med hänsyn till affärens art av grundad anledning kan förläggas också utanför centrumområden, såsom bil-, järn-, möbel-, trädgårdsoch lantbrukshandel, är i Borgå 10 000 m²-vy. Utdrag ur sammanställning av de fastställda landskapsplanerna.
9 Generalplan I delgeneralplanen för de centrala delarna i Borgå (godkänd 15.12.2004) är planområdet huvudsakligen anvisat som område för arbetsplatser (TP). Området är avsett att bli ett mångsidigt arbetsplatsområde, där det kan finnas service- och kontorsarbetsplatser samt icke miljöstörande industri- och lagerverksamhet. På områdets nordvästra del finns ett område för närrekreation (VL). I planen har Gamla Tavastehusvägen beteckningen regional väg/stamväg och Hornhattulavägen som en regionalt viktig förbindelseväg/matargata, och i samband med vägarna anvisas gång- och cykelvägar. I delgeneralplanen anvisas inte stora detaljhandelsenheter separat utan de ska enligt de föreskrifter i markanvändnings- och bygglagen, som är i kraft vid utarbetandet av generalplanen, placeras i området för centrumfunktioner. Under utarbetandet av delgeneralplanen omfattades inte affär för specialvaror som kräver mycket utrymme av regleringen av stora detaljhandelsenheter, utan affärer för specialvaror som kräver mycket utrymme ska enligt planbeskrivningen placeras i arbetsplatsområden som anvisas i planen till vilka planeringsområdet också hör till. Utdrag ur delgeneralplanen för de centrala delarna (2004) Detaljplan I den gällande detaljplanen för området (fastställd 1.7.1993) har området anvisats som kvartersområde för icke miljöstörande industri-, affärs- och kontorslokaler (TKL(Y)). På tomten får placeras en livsmedelsbutik av en storlek på högst 500 m²-vy. På tomten får också placeras offentliga utställningslokaler och två bostäder. I planeringsområdet ingår också ett park- och skyddsgrönområde (VL, EV). En detaljplanesammanställning följer som bilaga 2 till beskrivningen. Byggnadsordning Borgå stads byggnadsordning godkändes av stadsfullmäktige 12.12.2007 143. Byggnadsordningen trädde i kraft 20.2.2008. Tomtindelning och register Området ingår i fastighetsregistret som förs av lantmäteribyrån i Nyland. För området finns en tomtindelning men tomterna har inte styckats. Baskarta Detaljplanens baskarta uppfyller de krav som ställs i 54 a i markanvändnings- och bygglagen. Fastighets- och mätningsavdelningen uppdaterar uppgifterna i baskartan. Byggförbud För området råder inte byggförbud.
10 4 OLIKA SKEDEN I PLANERINGEN AV DETALJPLANEN 4.1 Behovet av detaljplanering Detaljplaneändringen har inletts utifrån Simolin Oy Ab:s behov. Simolin Oy Ab:s järnhandel fungerar för närvarande i planeringsområdet på egen fastighet 3:31 samt på fastigheten 3:53 som arrenderats av Borgå stad, av vilken en del är ett park- och skyddsgrönområde. Företaget har också arrenderat ett litet område av Simolinsvägens gatuområde. För att klarlägga användningen av områden samt möjliggöra en mer helhetsbetonad utveckling och investeringar på lång sikt, bör området planläggas som tomtmark som kan säljas till en aktör. I planområdet har med ett tillfälligt bygglov också byggts en lagerhall för byggmaterial som inte uppfyller de nuvarande bestämmelserna för en detaljplan bl.a. i fråga om fasadmaterial. Lagerhallen ligger dessutom delvis utanför byggnadsytan. Men hallen behövs fortfarande och Simolin Oy Ab strävar efter att få ett permanent bygglov för hallen. Samtidigt finns också ett behov av att se över fastigheternas och tomternas gränser i hela kvarteret eftersom tomtindelningen inte har genomförts i området, tomterna inte har styckats och fastigheten 3:48 ligger delvis på gatuområdet enligt den gällande detaljplanen. 4.2 Beslut om planeringsstart Simolin Oy ansökte hos staden om ändring av detaljplanen 14.9.2012 för att mer omfattande kunna planera sin verksamhet och göra långvariga investeringar. Från 2014 har man informerat om inledandet av planeringen av detaljplaneändringen i planläggningsöversikten och i början av 2016 inledde stadsplaneringen utarbetandet av planen. Utkastet till detaljplan samt programmet för deltagande och bedömning var framlagda 11.5 10.6.2016. 4.3 Mål för detaljplanen Målet för detaljplaneändringen är att ändra detaljplanen så att tomtgränserna och användningsändamålet ses över enligt de önskemål som sökanden har om planändringen. Kvarterets avgränsning ses över också för den andra som är verksamt i området genom att planlägga fastigheten 3:48, som delvis finns på gatuområdet, i sin helhet som tomtmark. Samtidigt ändras beteckningarna som gäller användningsändamålet för området så att de motsvarar bättre den nuvarande användningen. Bestämmelserna om fasader i området uppdateras och man strävar efter att säkerställa att eventuell ombyggnad och tillbyggnad gör hela området mer enhetligt. Enligt den gällande planen ska minst 50 % av fasaderna vara bränt rödtegel eller plattor av rödtegel. I området finns dock inte alls byggnader vars fasadmaterial är rödtegel. Målet är att fastställa behandlingen av fasaderna på ett sätt som det finns förutsättningar att genomföra och som är motiverat med tanke på områdets nuläge och med beaktande av framtidens stadsbild. Man har också i samband med utarbetandet av detaljplanen ansett att det är nödvändigt att granska upphävningen av förlängningen av Simolinsvägen som anvisas i den nuvarande detaljplanen och inte har byggts, som leder från området över järnvägen till småhusområdet i Hornhattula. Gatuområdet har blivit kvar från en gammal plan och i dagens läge är det inte möjligt att genomföra planen då gatuområdet slutar vid egnahemstomterna (bilaga 2, detaljplanesammanställning). 4.4 Deltagande och samarbete Deltagandet har genomförts enligt programmet för deltagande och bedömning (bilaga 3). Av programmet framgår intressenterna, ordnande av deltagande och växelverkan samt myndighetssamråd. Till utarbetandet av planen ansluter sig inte sådana riksomfattande, regionala eller övriga centrala mål som ska klarläggas i myndigheternas samråd som avses i 66 2 mom. i markanvändnings- och bygglagen.
11 Projektet har beretts i samarbete med Simolin Oy Ab som ansökte om detaljplaneändring samt Line-Ma Oy som också är verksamt i planområdet och Kiinteistö Oy Gamla Leiha som äger fastigheten 3:48. En person som fungerar som styrelseordförande i båda företag har fungerat som kontaktperson mellan Line-Ma Oy och Kiinteistö Oy Gamla Leiha, och företagen har ansetts ha en gemensam ståndpunkt i detaljplaneprojektet. Programmet för deltagande och bedömning samt utkastet till detaljplan hölls framlagda i enlighet med 62 i MarkByggL och 30 i MarkByggF 11.5 10.6.2016. Staden meddelade per brev markägarna och grannarna i planområdet att utkastet till plan var framlagt och att de har rätt att lämna åsikter. Framläggningen meddelades dessutom med kungörelse i tidningar samt på stadens webbplats. Det lämnades inga åsikter om planutkastet. Samtidigt begärdes kommentarer från stadens organisation och preliminära utlåtanden av myndigheter. Sammanlagt nio kommentarer lämnades. Enligt miljövården är planens planbeteckning som gäller markföroreningar nödvändig och miljövården framförde också att sulfidlera undersöks i området. Borgå Elnät Ab och Porvoon alueverkko Oy fäste i sitt utlåtande uppmärksamhet vid skyddsavståndet till luftledningar och att det finns jordkablar i närheten. Utgående från utlåtandet lades i bestämmelsen om kraftledningar för tydlighetens skull ett omnämnande om begränsningar av områdets användning. Enligt kommentarerna från stadsmätningen uppdaterades tomtnumrorna 1 och 2 i utkastet till de följande lediga numren. Fingrid Ab, Elisa Abp, Borgå vatten, räddningsmyndigheten, hälsoskyddet och kommuntekniken hade inget att anmärka. Planförslaget utarbetades sommaren 2016 och stadsutvecklingsnämnden beslutade om framläggning av förslaget vid sitt möte den 13 december 2016. Planförslaget var offentligt framlagt i enlighet med 27 MarkByggF 11.1 10.2.2017, och om framläggningen av planutkastet meddelades genom kungörelse på stadens officiella anslagstavla och webbplats samt i följande lokala tidningar: Itäväylä, Uusimaa och Östnyland. Till områdets grannar skickas dessutom ett informationsbrev. Intressenterna bereds möjlighet att framföra skriftliga anmärkningar. Mot planen lämnades en anmärkning som gällde anvisningar för genomförandet i denna planbeskrivning (punkt 6.1). Med anledning av anmärkningen preciserades formuleringen i anvisningarna för genomförandet. Officiella utlåtanden begärdes av Räddningsverket i Östra Nyland, hälsoskyddssektionen samt affärsverket Borgå Vatten. Hälsoskyddssektionen och Borgå Vatten hade inget att anmärka mot planförslaget. I räddningsverkets utlåtande togs upp brandtekniska frågor som ska beaktas i området. Största delen av dessa gällde synpunkter som ska beaktas i bygglovsskedet eller gatuplaneringsskedet, och förslaget till detaljplan behövde inte ändras på grund av dessa. Ett sammandrag av kommentarer, utlåtanden och anmärkningen samt bemötanden till dem presenteras i bilaga 4, Sammandrag över hörande. 4.5 Alternativen i detaljplanelösningen och utveckling Ett planutkast utarbetades för detaljplanen. Planen ändrades lite utifrån responsen under utkastskedet. Utöver genomförda ändringar på basis av preliminära utlåtanden och kommentarer under punkt 4.4, preciserades bygganvisningar för områdets fasader och tak, beteckningen för byggnadsytan lades till för kvarterets nordöstra sida och byggrätten för tomt 5 höjdes från 1 070 m²-vy till 1 240 m²-vy. I detaljplaneutkastet preciserades också beteckningen saa för förorenad mark för hela kvarteret att gälla tomten 4 som bildas, på vilken man bedrivit verksamhet som förenat marken. Planförslaget avviker inte betydligt från alternativet till utkastet. Under förhandlingarna framförde områdets aktör Line-Ma Oy en önskan att byggrätten höjs med hälften för att kunna utvidga lagerlokaler i framtiden. Under diskussionens gång uttryckte företaget dock inte sin vilja för ett markanvändningsavtal, och i förslaget till ändring av detaljplan har ökande av tomtens byggrätt setts över med tanke på bevarande av tomtens värde.
12 5 BESKRIVNING AV DETALJPLANEN 5.1 Planens struktur Med detaljplaneändringen bildas två tomter i kvarteret 356, användningsändamålet för den större tomten är ett kvartersområde för affärsbyggnader där en stor detaljhandelsenhet får placeras (KM-5) och den mindre tomten blir ett kvartersområde för verksamhetsbyggnader (KTY-2). Grönområdet norr om området anvisas som skyddsgrönområde (EV). I detaljplanen har kvarterets avgränsning setts över och gränserna har ändrats med undantag av kvarterets sida som ligger mot tågbanan. KM-tomten har bildats av fastigheten 3:31, områdena med Borgå stads fastighet 3:53, som Simolin Oy Ab arrenderar, samt en del av Simolinsvägens gatuområde. KTY-tomten omfattar i sin helhet fastigheten 3:48, med undantag från den nuvarande planen. I detaljplanen ges också bestämmelser om inhägnad av områdets kvarter och anvisningar om behandling av fasader. Genom detta eftersträvas en enhetlig och snygg stadsbild av området. Med detaljplanen upphävs också den onödiga förlängningen av Simolinsvägen som inte har byggts i den gällande planen. Dimensionering Arealen för kvarteren i detaljplaneområdet är 18 261 m² och den totala byggrätten är 6 950 m²-vy. Genom detaljplaneändringen ökar kvarterområdets areal med 4 744 m², men rätten att bygga till ökar bara lite, dvs. mindre än 200 m²-vy, och det beror på byggbegränsningar i de områden som planläggs som tomtmark. Kvarterets bilfordran är 1 bp/50 m²-vy kontors- och affärsutrymme, 1 bp/80 m²-vy produktionsutrymme och 1 bp/300 m²-vy lagerutrymme, som motsvarar områdets tidigare krav på bilplatser samt motsvarande dimensionering av bilplatser på andra ställen i Borgå för område för arbetsplatser och för affärer för specialvaror. Trafik Områdets trafikarrangemang ändras inte. I detaljplanen har beaktats möjligheten att i framtiden bygga gångoch cykelväg vid Gamla Tavastehusvägen. Ändan av Simolinsvägen anvisas för fotgängare och gång- och cykeltrafik och det möjliggör att i fortsättningen bygga en förbindelse för gång- och cykeltrafik från Gamla Tavastehusvägen längs Simolinsvägen över tågbanan till bostadsområdet i Hornhattula. Att fastigheten 3:48 planläggs helt som tomtmark minskar gatuområdet vid korsningsområdet av Simolinsvägen. Om arrangemangen vid korsningsområdet ändras i framtiden och anslutningen blir trång kan man söder om korsningen få mer utrymme för gatuområdet, som ägs av staden. 5.2 Uppnående av målen för miljöns kvalitet Genom detaljplaneändringen vill man förenhetliga den nuvarande stadsbilden i området och förstärka områdets utveckling från ett industriområde till ett område som har affärer för specialvaror och arbetsplatser. I och med de nya planbestämmelserna, slopas bestämmelsen om rödtegel i den nuvarande detaljplanen och utbudet utvidgas på det fasadmaterial som används. Genom att delvis lätta på fasadbestämmelserna strävar man efter att undvika lösningar som helt avviker från planen och som genomförts med undantagslov. Dessa lösningar är ofta tillfälliga lösningar till en början. För att förbättra de befintliga osnygga lagerhallarnas fasader, har man också som ett alternativ till fasad gett möjlighet att skapa väggmålningar som å sidan ska snygga upp väggytor som klottrats med graffiti och som å andra sidan ska förebygga klotter i framtiden. 5.3 Områdesreserveringar I detaljplanen har använts följande beteckningar för områdesreservering: KM-5 Kvartersområde för affärsbyggnader där en stor detaljhandelsenhet får placeras.
13 I kvartersområdet ör affärsbyggnader får placeras en stor detaljhandelsenhet. I området får placeras sådan affär för specialvaror som kräver mycket utrymme och som inte konkurrerar med handeln i centrum (och som kunderna besöker sällan), exempelvis bil-, järn-, möbel-, trädgårds- och lantbruksaffär. I planen tillåts inte placering av dagligvarubutik i kvarteret. Byggrätten för tomten är 5 700 m²-vy som motsvarar den nuvarande sammanlagda byggrätten för fastigheterna 3:31 och 3:53 enligt tomtexploateringen e=0,5 (5 688,5 m²-vy). Eftersom byggandet på park- och skyddsgrönområde som ansluts till tomten är mycket begränsat på grund av kraftledningar har det inte ansetts vara nödvändigt i detaljplanen att höja den nya tomtens byggrätt. Tomten har en bestämmelse om förorenade markområden (saa) som förutsätter en utredning av förorenad mark och sanering av förorenade områden innan de eventuella bygg- och grävarbeten i området. KTY-2 Kvartersområde för verksamhetsbyggnader I kvartersområdet för verksamhetsbyggnader får byggas kontorsbyggnader och icke miljöstörande industri- och lagerbyggnader. Högst 30 % av våningsytan får användas för affärslokaler och lokaler som kan jämföras med sådana. I planen tillåts inte placering av dagligvarubutik i kvarteret. Byggrätten för tomten (KTY) är 1 250 m²-vy. Byggrätten motsvarar den tidigare tomtexploateringen e=0,5, men byggrätten ökar till 180 m²-vy jämfört med den nuvarande planens byggrätt (1 070 m²-vy) när storleken på tomten ökar. 5.4 Konsekvenser av planen De centrala konsekvenserna av planläggningen bedöms i förhållande till nuläget. Separata konsekvensutredningar görs inte, utan konsekvenserna bedöms som ett led i planläggningsprocessen i samband med utarbetandet av planen. 5.4.1 Konsekvenserna för den byggda miljön och landskapet Området är i huvudsak bebyggt och planen har därför ingen betydande konsekvens för områdets byggnadsbestånd eller landskap. Simolin Oy Ab:s avsikt är i och med genomförandet av detaljplanen och markköpet att bygga ett plank som skyddar mot insyn i lagerområdena och ansöka ett permanent bygglov för den tillfälligt byggda hallen. Förutsättningen för beviljandet är att hallen uppfyller de nya bestämmelserna om fasader. Åtgärder som vidtas efter planen påverkar för sin del till en snyggare stadsbild i området. 5.4.2 Konsekvenserna för service- och samhällsstrukturen För detaljplaneområdet planeras inga nya verksamheter och planen orsakar inte ändringar i service- och samhällsstrukturen jämfört med nuläget i området. På grund av de nya planbeteckningarna uteblir möjligheten, som fanns i den tidigare planen, att placera en dagligvaruhandel i området. 5.4.3 Konsekvenserna för naturmiljön Genom detaljplanen planläggs en del av parken och skyddsgrönområdet som ett kvartersområde för affärsbyggnader. Området utarrenderas redan nu för järnhandeln bl.a. för lagring av byggmaterial och planen ändrar inte annan nuvarande användning av området. Detaljplanen har inga betydande konsekvenser för naturmiljön. 5.4.4 Konsekvenserna för trafikförhållandena i området Trafikarrangemangen och trafikmängden ändras inte och detaljplanen orsakar inte väsentliga ändringar i de nuvarande trafikförhållandena. 5.5 Planens förhållande till landskapsplanen och delgeneralplanen Landskapsplan Området för affärer för specialvaror och arbetsplatser i Hornhattula placeras i landskapsplanen i ett område för tätortsfunktioner. För området finns inte en beteckning för en stor detaljhandelsenhet av regional betydelse, och i området får inte placeras en stor detaljhandelsenhet på över 10 000 m²-vy. Enligt planbeskrivningen kan
14 stora detaljhandelsenheter av lokal betydelse dock anvisas i området för tätortsfunktioner samt trygga utvecklingsmöjligheterna för de befintliga stora detaljhandelsenheterna. Planområdets kvarter 356 och kvarteret 355 söder om kan anses bilda en stor detaljhandelsenhet. I området är byggrätten totalt cirka 14 500 10 000 m²-vy, av vilken cirka 10 000 m²-vy är nu i användning. Av denna använder affärer för specialvaror som kräver utrymme, som räknas till en stor detaljhandelsenhet cirka 6 800 m²-vy som omfattar affärs- och lagerlokaler (Simolin Oy Ab:s järnhandel och Hankkija Oy:s lantbrukshandel). Resten av lokalerna används av partihandel och maskinuthyrning. Lokalerna som räknas till en stor detaljhandelsenhet överskrider inte gränsen för regional betydelse och planeringslösningen motsvarar landskapsplanerna. I området finns oanvänd byggrätt och planbeteckningen TKL(Y) för bredvidliggande kvarteret 355 möjliggör att tomterna kan användas för byggande av affärer. När området beviljas nya bygglov eller verksamheten ändras ska man beakta den aktuella situationen för landskaps- och generalplanerna. Generalplan I delgeneralplanen har området anvisats som ett område för arbetsplatser. Planen styr placeringen av affärer för specialvaror som kräver mycket utrymme till områden för arbetsplatser som kan utvidgas och kompletteras så att de inte konkurrerar med kommersiella tjänster i stadens centrum. Generalplanen anvisar dock inte placeringen av stora detaljhandelsenheter utanför centrumområdet utan stora detaljhandelsenheter placeras i område för centrumfunktioner enligt bestämmelserna i markanvändnings- och bygglagen som gällde då när generalplanen utarbetades. Vid utarbetandet av generalplanen tillämpades definitionen av en stor detaljhandelsenhet dock inte på affär för specialvaror som kräver utrymme, utan det var först år 2015 då definitionen av stora detaljhandelsenheter blev tillämplig på affärer för specialvaror som kräver mycket utrymme. Detaljplanen kan således anses i liten grad men av grundad anledning avvika från delgeneralplanen. 5.6 Störande faktorer i miljön Detaljplaneområdet ligger i korsningen av regionvägen och förbindelsevägen och norr om går en motorväg. Områdets verksamheter störs inte av trafikbullret. 5.7 Planbeteckningar och -bestämmelser Planbeteckningarna har förklarats i detaljplanekartan. 6 GENOMFÖRANDE AV DETALJPLANEN 6.1 Anvisningar för genomförandet Inga separata dokument utarbetas för genomförandet eftersom området till största delen är redan bebyggd och planändringen gäller i huvudsak kvarterets avgränsning och tomternas användningsändamål. Följande anvisningar för genomförandet ska följas i samband med planeringen och bygglovsförfarandet. A. Fasadmaterial Fasadmaterialet ska vara högklassigt och hållbart. Speciell uppmärksamhet ska fästas vid kvarterets yttre fasader; de lämpliga fasadmaterialen är putsad/slammad tegel-, block- eller betongvägg, fintvättad och grafisk betong, täckmålat trä, metallkassetter och formplåt. I respektive fall kan också annat material godkännas om det fungerar som ett underlag för väggmålningar. Den genomförda väggmålningen ska passa in i miljön och det ska godkännas av den tjänsteinnehavare som ansvarar för stadsbilden innan målningen genomförs/bygglovet beviljas. I hela kvarteret ska fasadernas färgsättning passa in i de gamla ljusa byggnaderna i området samt i fasadernas röda nyanser i omgivningen. Ljusa nyanser eller alternativt mörkrött rekommenderas.
15 B. Tak Takets färg ska passa in i omgivningen. Det rekommenderas mörka färgnyanser. 6.2 Genomförande och tidsplanering Målet är att detaljplanen godkänns i början av vintern 2017. Avsikten är att markområden, som tidigare utarrenderats till Simolin Oy Ab, ska i och med detaljplaneändringen säljas till företaget när planen träder i kraft. Fastighetsägarna kan i och med planändringen utveckla markanvändningen enligt planbestämmelserna. 6.3 Uppföljning av genomförandet Om man utför byggnadsarbeten i området eller man annars behöver gräva i marken, ska man i samband med markgrävningsarbeten utreda markens eventuella förorening samt analysera förekomst av sulfidlera i tjocka svarta skikt av lera och planera det fortsatta arbetet med beaktande av dessa. Borgå 13.12.2016, 11.4.2017 Eero Löytönen stadsplaneringschef Olga Airaksinen tf. planläggningsarkitekt