1(3) Samhällsbyggnad Daniel Nordholm daniel.nordholm@arjang.se Dnr BOM 2014/375 Bygg- och miljönämnden GRANSKNINGSUTLÅTANDE Detaljplan för Ekenäs 1:168, Årjängs kommun Detaljplan för Ekenäs 1:168 syftar till att möjliggöra byggande av enbostadshus i huvudsak fritidshus på fastigheten Ekenäs 1:168 belägen vid sjön Lelångs östra sida. Genom förbättring av befintlig bilväg och gångstigar i området kan tillgängligheten till stranden och badplatsen bli avsevärt bättre än idag. I den nyligen lagakraftvunna Översiktsplanen för Årjängs kommun finns området med som ett LIS-område, Landsbygdsutveckling i strandnära lägen och detaljplaneförslaget bedöms vara förenlig med gällande översiktsplan. Planarbetet handläggs med ett normalt förfarande i enlighet med PBL 2010:900. Under 2015 togs ett planprogram fram för området. Detaljplanen har därefter samråtts (2016) samt varit föremål för granskning (2017) och ska nu antas. Detaljplanen har bedömts medföra risk för betydande miljöpåverkan varför en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) har upprättats vilken också finns tillgänglig för granskning under samma tid som planförslaget. Under granskningstiden har totalt tre (3) skriftliga yttranden inkommit. Granskningsutlåtandet redovisar de skriftliga synpunkterna som har inkommit samt kommentarer till dessa. Samtliga skriftliga inkomna synpunkter förvaras i sin helhet i planakten hos Samhällsbyggnadskontoret på Årjängs kommun. Följande yttranden har inkommit: 1. Lantmäteriet Framför i yttrande daterat den 10 maj 2017 följande synpunkter på detaljplaneförslaget: För plangenomförandet viktiga frågor där planen måste förbättras: Plankartan Vattenområde ska ha en egen underrubrik bland planbestämmelserna precis som allmän plats och kvartersmark. Kommunens kommentar: Justeras inför planens antagande. Årjängs kommun Postadress Samhällsbyggnadsavdelningen Box 906 672 29 Årjäng Besöksadress Storgatan 66 Telefon 0573-141 00 vx Fax 0573-127 40 E-post kommun@arjang.se Webbplats www.arjang.se Organisationsnr 212000-1835 Bankgiro 117-3244
2(6) I planen har angetts en bestämmelse om vattenområde i kombination med kvartersmarksanvändningen B (bostäder), WB. Det medför en otydlighet, framförallt vid fastighetsbildning, om området är att betrakta som ett vattenområde eller kvartersmark. Enbart öppet vatten och vatten med mindre anläggningar, där kommunens avsikt med planeringen är att bevara karaktären av öppet vatten, bör planläggas som vattenområde, W resp. W1 för olika användningar. Om ni bedömer att bestämmelsen WB ska vara kvar så bör den skrivas WB 1 så att man skiljer på B inom kvartersmark och B1 inom vattenområde. Kommunens kommentar: Området är att betrakta som ett vattenområde med bryggor och bad för allmänhet och boende inom området. Plankartan justeras till WB 1 inför planens antagande. Strandskyddet bör upphävas även för Kvartersmark Teknisk anläggning då den skulle kunna styckas av. Största sammanlagda byggnadsarea ska relateras till fastighetsarea istället för tomtarea för att få den avsedda effekten. Även i bestämmelserna P och n behöver begreppet tomt/tomtgräns bytas ut mot fastighet/fastighetsgräns. Bestämmelsen om placering ska enligt boverkets allmänna råd anges med ett litet p. Kommunens kommentar: Ett av E 1 -områdena ligger inom strandskyddat område (200 meter invid strandlinjen) och bestämmelse om upphävande av strandskydd införs även för denna. Plankartan har ändrats och begreppet tomt har bytts mot fastighet Bestämmelsen om att skogsplantering och trädfällning i större omfattning på naturmark kräver marklov, är otydlig. Vad innebär större omfattning? Kommunens kommentar: Planbeskrivningen tydliggörs avseende större omfattning, motsvarande 25% av trädbeståndet inom en areaenhet avverkas eller nyplanteras. Planbeskrivningen Strandskydd I enlighet med detaljplanen är det möjligt att avstycka områden för tekniska anläggningar, E. Dock upphävs inte strandskyddet för de områdena vilket skulle skapa problem vid en eventuell avstyckning. Kommunens kommentar: Ett av E 1 -områdena ligger inom strandskyddat område (200 meter invid strandlinjen) och bestämmelse om upphävande av strandskydd införs även för denna. Fastighetsrättsliga frågor Eftersom kommunen har valt att genomföra denna detaljplan med enskilt huvudmannaskap kommer genomförandet av den allmänna platsmarken behöva ske genom bildande av gemensamhetsanläggning. Frågan kan ställas vilket behov bostadsfastigheterna har av att förvalta så stora skogsområden. Det kan bli problematiskt att bilda gemensamhetsanläggning för så stor areal naturmark eftersom båtnadsvillkoret i anläggningslagen måste vara uppfyllt vid nybildning av en gemensamhetsanläggning. Kommunens kommentar: En grundidéerna för området och dess unika kvaliteter är tillvaratagandet av det strandnära läget med inpassning i
3(6) befintlig skogsterräng, vilket innebär att en av de huvudsakliga kvaliteterna är en rik tillgång av naturmark mellan husgrupperna i området. En skötselplan ska tas fram inför inrättandet av gemensamhetsanläggning för naturmarken vilket kan ligga till stöd för en långsiktigt hållbar och ekonomiskt försvarbar förvaltning för samfällighetsföreningen. Kommunens bedömning är att utifrån ovanstående kan båtnadsvillkoret uppfyllas för anläggningen då fördelarna med anläggningen bedöms överstiga de kostnader och olägenheter som anläggningen medför. Planbeskrivningen behöver kompletteras med vem som initierar bildandet av gemensamhetsanläggningen för de allmänna platserna. I granskningshandlingen står det att exploatören initierar fastighetsbildningen inom kvartersmarken, men vem ser till att det bildas en eller flera gemensamhetsanläggningar för de allmänna platserna? Det är en stor fråga för plangenomförandet. Kommunens kommentar: Planbeskrivningens genomförandedel kompletteras med ovanstående inför planens antagande. Exploatören initierar och bekostar inrättande av gemensamhetsanläggning(ar). Gällande VA-frågorna beskrivs att utbyggnaden kommer att ske i etapper. Kommer det att bildas en gemensamhetsanläggning för etapp 1 först som sen kommer att behöva omprövas i och med etapp 2? Det kan bli ett omfattande förfarande. Kommunens kommentar: I lantmäteriförrättningen för bildande av ny gemensamhetsanläggning anges formerna för nytillkommande fastigheters inträde i gemensamhetsanläggningen. Den ersättning som nytillkommande fastighet skall erlägga vid inträde i gemensamhetsanläggningen regleras genom överenskommelse mellan den inträdande fastigheten och gemensamhetsanläggningen eller efter beslut av fastighetsbildningsmyndigheten. Det saknas en fastighetsvis konsekvensbeskrivning till detaljplanen, något som det för flera fastigheter finns ett stort behov av. Enligt planbeskrivningen ska gemensamhetsanläggningen för väg gå ända ut till allmän väg, och därmed kommer ett flertal fastigheter att beröras av en anläggningsförrättning, Ekenäs 1:84, 1:157och 1:70. Även för Ekenäs 1:165 och 1:166 behöver konsekvenserna av planen redovisas tydligare. Vad kommer det att innebära ekonomiskt för dessa fastigheter att vara med i gemensamhetsanläggningen, jämfört med de servitut som gäller till förmån för? Vilka förändringar blir det i form av ersättning för ökad belastning på vägen? Kommer de att behöva betala förrättningskostnader för bildandet av gemensamhetsanläggningen? Vad kommer att hända med Ekenäs 1:165 och 1:166 nyttjanderättsavtal? Kommunens kommentar: Detaljplanens utfartsväg sträcker sig från planområdet till allmän väg. Den nuvarande vägen kommer att rustas upp till den i detaljplanen angivna standarden. Idag används vägen av Ekenäs 1:70, 1:84, 1:157 och 1:168. En gemensamhetsanläggning bildas som innefattar utfartsvägen. I denna gemensamhetsanläggning kommer dagens fastigheter samt planområdets bostadsfastigheter att delta. Nuvarande
4(6) servitut ersätts med deltagande i anläggningssamfälligheten. Befintliga fastigheters vägrättigheter bibehålls men regleras enligt anläggningslagen. En anläggningsförrättning söks och bekostas av exploatören. Kostnaderna för varje deltagande fastighet läggs fast av lantmäteriet genom andelstal. I lantmäteriförrättningen kommer lantmäteriet att beskriva skälen för nivån på andelstalen för de befintliga fastigheterna. Reglerna i anläggningslagen (båtnadsreglerna) säkerställer att fördelarna för de befintliga fastigheterna överväger de kostnader och olägenheter som vägupprustningen innebär. Inom ramen för nybildning av gemensamhetsanläggningar för vägarnas upprustning och förvaltning kommer servituten till förmån för Ekenäs 1:165 och 1:166 att ersättas med vägrätt enligt anläggningslagen. Ovanstående resonemang förtydligas i planbeskrivningens genomförandedel inför planens antagande. Vad kommer att hända med restfastigheten Ekenäs 1:168 efter att bostadstomterna har styckats av? Kommer exploatören att överlåta fastigheten till en blivande samfällighetsförening eller fortsätta att äga den? Kommunens kommentar: I anslutning till bildandet av gemensamhetsanläggning för naturmarkens förvaltning kommer exploatören att överlåta "restfastigheten" Ekenäs 1:168 till den blivande samfällighetsföreningen. Därmed ökar båtnaden för bostadsfastigheterna ytterligare. Samfälligheter Det står att konsekvenserna av att de samfällda vägarna ska lösas in av exploatören, ska redovisas innan antagande. Vem bekostar utredningen och fastighetsregleringen av dessa? Kommunens kommentar: Exploatören bekostar utredning och fastighetsreglering av samfällda vägar. Marken som planlagts som vattenområde berörs av en fiskesamfällighet, Årjäng Ekenäs FS:1. Den bör nämnas under rubriken samfälligheter. Kommunens kommentar: Justeras inför planens antagande Fastighetsbildning Det behöver framgå att del av Ekenäs 1:84 kan fastighetsregleras till Ekenäs 1:168. Kommunens kommentar: Justeras inför planens antagande och regleringen genomförs med stöd av överenskommelse mellan fastighetsägarna. Servitut När ett markområde, i det här fallet från 1:84, ska ingå i en blivandegemensamhetsanläggning för den allmänna platsmarken kan Lantmäteriet inte bilda något officialservitut för det. Konsekvensen av att man lagt ut allmän plats på detta sett blir att markområdet kan lösas in i en kommande anläggningsförrättning. Det kan generera ersättningar, hur löses det? Vem bekostar?
5(6) Kommunens kommentar: Allmän platsmark ska ingå i gemensamhetsanläggning(ar) för området. Överenskommelse om fastighetsreglering har träffats med berörd ägare till Ekenäs 1:84 och exploatören svarar för ersättningar till ägaren av nämnd fastighet samt bekostar övriga förrättningskostnader. Ett förtydligande resonemang enligt ovan kompletteras inför planens antagande. 2. Bengtsfors kommun Framför i yttrande daterat den 4 maj 2017 följande synpunkter på detaljplaneförslaget: Förslaget om ett fritidshusområde i anslutning till Gustavsfors är positivt för Gustavsfors utveckling och kommer att förbättra serviceunderlaget för befintliga verksamheter i Gustavsfors. Planbeskrivningen bör förtydligas gällande lösning för VA då valet av lösning påverkar Bengtsfors kommun. I VA-utredningen daterad 2016-03-01 sägs att etapp 1 löses med lokalt reningsverk för max 30 bostäder och att etapp 2 ska anslutas till kommunalt VA i Gustavsfors. I Granskningshandlingen frångås VA-utredningen när man öppnar upp för lokalt VA även för etapp 2 (30-100 bostäder), utan någon analys eller förklaring till hur man kommit fram till det. När det gäller anslutning av planområdet till Bengtsfors kommunala VA-nät i Gustavsfors ställer sig Bengtsfors kommun positiv till ett samarbete med Årjängs kommun. En anslutning av upp till 100 bostadshus i Ekenäs förutsätter dock att både vatten- och reningsverken byggs ut. Inget av verken har i dagsläget kapacitet till fler anslutningar. Årjängs och Bengtsfors kommuner har haft ett möte den 3 maj 2017, där diskussioner om vatten och avlopp för planområdet har påbörjats. Kommunens kommentar: Inför granskningen av planen har diskussioner förts inom Årjängs kommun samt med exploatören avseende VA-lösning. Anledningen till skrivningen i planbeskrivningen i relation till vad VAutredningen föreslog är resultatet av dessa diskussioner. VA-utredningen har kompletterats inför planens antagande så att inriktningen i planen nu också har stöd i VA-utredningens förslag. Årjängs och Bengtsfors kommuner ska ha en fortlöpande dialog kring framdriften av exploateringen inom Ekenäs samt vilka möjligheter och behov som kan finnas av framtida samarbeten. 3. Länsstyrelsen Framför i yttrande daterat den 2 juni 2017 följande synpunkter på detaljplaneförslaget: Länsstyrelsens bedömning Kommunen har i samrådsredogörelsen bemött Länsstyrelsens synpunkter och till viss del reviderat planhandlingen efter samrådet. Länsstyrelsen vill dock poängtera att det främst är tillstånd enligt annan lagstiftning som är nödvändiga för planens genomförande. Kommunens kommentar: Noteras.
6(6) Tillstånd enligt annan lagstiftning m.m. Artskydd Om arter som omfattas av artskyddsförordningen påverkas av en exploatering så krävs en dispens för att kunna genomföra projektet. En sådan dispens söks hos Länsstyrelsen. Tillståndspliktig vattenverksamhet Anläggandet av en småbåtshamn av den storlek som framgår av planhandlingen är att betrakta som en tillståndspliktig vattenverksamhet. Tillstånd söks hos Länsstyrelsen. Kommunens kommentar: Planhandlingarna kompletteras inför antagandet med tydliga upplysningar om artskydd och tillståndspliktig verksamet enligt ovan. Förändringar inför antagande Planen har justerats inför antagandet enligt nedanstående med anledning av inkomna synpunkter: Justering av plankartan WB till WB 1 samt ny rubrik Vattenområden Upphävande av strandskydd även för det sydligast belägna E1- området Förtydligande av om bestämmelsen om krav på marklov vid skogsplantering och trädfällning i större omfattning På plankartan har begreppet tomt bytts ut mot fastighet Förtydliganden avseende fastighetsrättsliga frågor i planbeskrivningens genomförandedel Komplettering av VA-utredningen Förtydligande i planbeskrivningen angående tillstånd enligt annan lagstiftning Synpunktslämnare vars synpunkter inte har blivit tillgodosedda under hela planprocessen - Eivor och Evert Henriksson (Ekenäs 1:151 och 1:81) - Lista med 17 namn under samrådet - Lena och Paul Chandler Samhällsbyggnad Daniel Nordholm Kommunarkitekt Årjängs kommun