Marknadsförutsättningar för handel och kontor i Väsby Entré. Arbetsmaterial

Marknadsförutsättningar för handel och kontor i Väsby Entré Arbetsmaterial 2016-11-10 1

Innehåll Uppdraget Tillväxt och branschstruktur i Norra Stor-Stockholm Stockholmsregionens kontorsmarknad och Upplands Väsbys marknadsposition Simulering av effekter på kontorsefterfrågan av förändrad infrastruktur och förändrat serviceutbud Handel i Stockholmsregionen och Upplands Väsby Simulering av effekter på handeln med utveckling av Väsby Entré 2

Uppdraget Upplands Väsby arbetar med en strukturplan för Väsby Entré och Runby torg. För detta planarbete behövs en analys av marknadspotentialen för kommersiella lokaler i gatuplan samt för kontorslokaler generellt. För denna utredning har konsultföretagen Spacescape och Evidens tillfrågats. Denna del av rapporten fokuserar på de delar som Evidens ansvarar för: Lägesanalys regionala förutsättningar Kontorsmarknadsanalys Handelsanalys Bild: Upplandsvasby.se 3

E4-korridoren inklusive Upplands Väsby Centrum är en förhållandevis gles kontorsmiljö i jämförelse med inre västerort 1 och övriga mer centrala regiondelar Lönesumma, kr Lönesumma, förändring 2008-2014, % Antal sysselsatta Antal sysselsatta, förändring 2008-2014% 1 Se sidorna 8-9 för definition av delområden. Källa: SCB och Evidens. 5

Andelen kontorssysselsatta är relativt högt i Upplands Väsby centrum då en stor andel sysselsatta inom offentlig förvaltning är lokaliserade hit Andel sysselsatta per bransch (%) Källa: SCB och Evidens. 6

Arlandastad Kr/ kvm/år Upplands Väsby centrum Infra city Fem faktorer förklarar 90 procent av variationen i hyra för kontorsområden i Stockholms län 6 000 Hyresnivå 2016-06-30 inom kontorsområden i Stockholms län Analyserade kontorsområden Stockholms län, 86 st (Nynäshamn, Södertälje och Norrtälje utanför bild). 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Källa: Datscha och Evidens Tillgänglighet med kollektivtrafik 30 min 1 Område Modellen bygger på analys av 86 företagsområden i Stockholms län (Nynäshamn, Södertälje och Norrtälje utanför bild). Area kontorslokaler / antal anställda Entrétäthet 97% Andel anställda i kontorsintensiva branscher Utbud av handel och restauranger Modernitet Vakans 90% Hyra för kontorslokaler 1 Lägre förklaringsgrad om andra tillgänglighetsmått används, kortare eller längre restid 8

Förstärkning av kontorsmiljöers attraktivitet en dynamisk process med faktorer som stärker varandra men krävs kritisk massa Variabler som påverkar hyresnivån Antagen förändring Förändring i hyra kr/kvm/år Tillgänglighet med kollektivtrafik (Nattbefolkning som med kollektivtrafik når områdets mitt på 30 min) Utbud av handel och restauranger (serviceindex som beskriver utbudet av handel och restauranger) Modernitet (värdeår) 100 000 fler som når företagsområdet 10 procentenheters högre indexvärde Förändrat värdeår med 10 år 260 155 170 3 1 Tillgänglighet med kollektivtrafik Utbud av handel och restauranger 2 Andel anställda i kontorsintensiva branscher Vakans Andel anställda i kontorsintensiva branscher 1 procentenhets högre vakans 10 procentenheter fler i företagsområdet -13 110 Tillskott av nya kontorslokaler eller ökat antalet kontorsanställda 9

Tydligt att glesare miljöer ger lägre hyresnivåer - undantag Swedavias hyresgäster vid Arlanda. Något högre nivåer i Sollentuna centrum i inre periferin Centrala Sigtuna 1 050 kr/kvm/år Arlanda 3 070 kr/kvm/år Märsta Arbetsområde 1 050 kr/kvm/år Arlandastad 1 300 kr/kvm/år E4-korridoren Yttre periferi - icke förtätad miljö 800 kr/kvm/år Upplands Väsby centrum 1 200 kr/kvm/år Infra City 1 100 kr/kvm/år Sollentuna centrum 1 700 kr/kvm/år Inre periferi - icke förtätad miljö 950 kr/kvm/år Inre västerort Innerstaden 10

Tre delmarknader för kontor med olika villkor för hyressättning fastighetsägare kan få monopolställning i vissa miljöer De facto monopol samt formella lokalförsörjningsmonopol (landstinget, högskola etc) Tre delmarknader för kontor Single tenant förhyrningar på långa kontrakt Öppna kontors marknaden, befintliga lokaler, vanliga 3-5 års kontrakt med marknads-hyra Flemingsberg Rissne Kista Upplands Väsby centrum Arlandastad Villkor för hyressättning kan variera beroende på konkurrenssituation. Monopolsituation kan uppstå i vissa situationer, dels formella lokalförsörjningsmonopol och dels när en fastighetsägare är dominerande i anslutning till en unik faktortillgång (universitet, flygplats etc). Vid monopolsituation kan hyran avvika avsevärt från den nivå som lägeskvaliteter i övrigt motiverar. Ytterligare en situation då hyresnivåer kan avvika från den nivå som kan observeras på den öppna kontorsmarknaden i ett visst läge är när längre kontrakt tecknas med en (större) tagare. 11

1995:1 1996:1 1997:1 1998:1 1999:1 2000:1 2001:1 2002:1 2003:1 2004:1 2005:1 2006:1 2007:1 2008:1 2009:1 2010:1 2011:1 2012:1 2013:1 2014:1 2015:1 1995:1 1996:1 1997:1 1998:1 1999:1 2000:1 2001:1 2002:1 2003:1 2004:1 2005:1 2006:1 2007:1 2008:1 2009:1 2010:1 2011:1 2012:1 2013:1 2014:1 2015:1 Kr/kvm/år Procent Stor skillnad i hyror och vakansgrader på Stockholms kontorsmarknad glesa delar av ytterstaden halkar efter 7 000 Hyresutveckling i Stockholm CBD, Innerstaden exkl. CBD, ytterstaden och Arlanda. Fasta priser 25,0 Vakansutveckling i Stockholm CBD, Innerstaden exkl. CBD, ytterstaden och Arlanda 6 000 5 000 20,0 4 000 15,0 3 000 10,0 2 000 1 000 5,0 0 0,0 Ytterstaden Innerstaden exkl. CBD Stockholm CBD * Värderarnas bedömning av hyresnivå i närområdet runt Arlanda Flygplats Källa: Cushman & Wakefield, Strateg och Evidens 12 Ytterstaden Stockholm CBD Innerstaden exkl. CBD

Modellstruktur för Stockholms kontorsmarknader jämvikt rubbas när efterfrågan ökar eller när utbudet av lokaler ökar Hyra Kontorssysselsättning Vakansgrad Uthyrd yta Börsutveckling Nyproduktion 13

Antaganden för prognoser för hyres- och vakansutveckling på Stockholms kontorsmarknader Antaganden för kontorsmarknadsmodeller Kontorssysselsättning (%) Börsutveckling (OMXS30) Nyproduktion av kontorsytor i CBD (Antal kvm) Nyproduktion av kontorsytor i innerstaden exkl. CBD (Antal kvm) Nyproduktion av kontorsytor i ytterstaden (kvm) 2016:1 1,8 5 6 400 0 0 2016:2 1,8 5 0 18 500 27 000 2017:1 1,6 5 0 14 000 0 2017:2 1,6 5 9 500 0 0 2018:1 1,6 5 0 0 0 2018:2 1,6 5 0 0 0 2019:1 1,6 5 0 0 0 Totalt under perioden (31 dec 2015-1 juli 2019) 12,2 36 15 900 32 500 73 000 14

Antal personer Nästan 50 000 fler kontorssysselsatta i Stockholmsregionen 2018 600 000 Kontorssysselsättning i Stockholmsregionen 1987-2015 samt prognos 2016-2018 + 50 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 Källa: SCB och Evidens 15

1995:1 1995:2 1996:1 1996:2 1997:1 1997:2 1998:1 1998:2 1999:1 1999:2 2000:1 2000:2 2001:1 2001:2 2002:1 2002:2 2003:1 2003:2 2004:1 2004:2 2005:1 2005:2 2006:1 2006:2 2007:1 2007:2 2008:1 2008:2 2009:1 2009:2 2010:1 2010:2 2011:1 2011:2 2012:1 2012:2 2013:1 2013:2 2014:1 2014:2 2015:1 2015:2 2016:1 2016:2 2017:1 2017:2 2018:1 2018:2 Kr/kvm/år Procent Positiv utveckling för hyra, knappt 5 procent, och svagt sjunkande vakans i ytterstaden 2 000 Prognos för hyra och vakansgrad i ytterstaden till 2018:2 2015:2 års priser 25,0 1 800 1 600 20,0 1 400 1 200 15,0 1 000 800 10,0 600 400 5,0 200 0 0,0 Hyra (vänster axel) Vakans (höger axel) Källa: Strateg Fastighetskonsult och Evidens 16

Kr/ kvm/år Upplands Väsby centrum Infra city Centrala Märsta Sollentuna centrum Arlandastad Hyresnivåerna i Upplands Väsby centrum betydligt lägre än i exempelvis Sollentuna Centrum 6 000 Hyresnivå 2016-06-30 inom kontorsområden i Stockholms län 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Område Källa: Datscha och Evidens 17

Västra CBD Östra CBD Västra Kungsholmen Marieberg Herserud Frösunda Farsta Fittja Tibble Tullinge Salem centrum Mellersta CBD Gärdet Liljeholmen Tullinge Arlandastad Norra Station Hallunda Roslags Näsby Hagalund Arenastaden Mellersta Kungsholmen Salem centrum Rönninge Fittja Centrum (Norrtälje) Garnissonen Nacka Strand Järva Västra CBD Rönninge Mellersta CBD Centrum (Nynäshamn) Ulvsunda Edsberg Nedre Östermalm Mörby Centrum Liljeholmen Västberga Centrum mellan Kungsängen Antal Index Värdeår Upplands Väsbys position jämfört med länets övriga kontorsmiljöer: tillgänglighet, serviceutbud och modernitet Tillgänglighet Utbud av handel och restauranger Modernitet 450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 100 80 60 40 20 0 2010 2005 2000 1995 1990 1985 1980 1975 1970 1965 Upplands Väsby C Källa: WSP/SLL Källa: TMR Källa: Datscha 18

Kungens Kurva Akalla Kista Alvik Hammarby Sjöstad Mellersta Kungsholmen Hallunda Forum Nacka Söderby Gård Tibble Västra Kungsholmen Jakobsberg Centrum Tyresö centrum Nedre Östermalm Marieberg Garnissonen Slussen Gärdet Järva Hornstull Hammarby Sjöstad Nacka Strand Centrum mellan Huddinge centrum Åkersberga Centrum Farsta Gångsätra Upplands Väsby Centrum % % Upplands Väsbys position jämfört med länets övriga kontorsmiljöer: vakans och andel högproduktiva branscher Vakans Andel anställda i högproduktiva branscher 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Upplands Väsby C Källa: Datscha Källa: SCB 19

Skattade tillgänglighetsförändringar Nedanstående scenario för investeringar i kollektivtrafiknätet har använts som underlag för beräkning av förändrad tillgänglighet fram till 2025 Tvärbanan: Solnagrenen Klart Tvärbanan: Sickla Klart Mälarbanan Klart Citybanan Klart Spårväg City Klart Tvärbanan: Kistagrenen Klart Tunnelbanenätet: Odenplan-Arenastaden Klart Tunnelbanenätet: Akalla-Barkarby Klart Tunnelbanenätet: Kungsträdgården Nacka Kungsträdgården Gullmarsplan/Söderort Klart ÅR 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Tvärbanan 2009-2020 Citybanan 2009-2017 Spårväg City 2012-2018 Tunnelbanenätet 2016-2025 Mälarbanan 2012-2016 21

Prognostiserade förändringar av tillgänglighet med kollektivtrafik låg tillgänglighet idag i Upplands Väsby kommun som helhet men den fördubblas fram till 2030 Tillgänglighet i medeltal 1 för kommun el kommundel, antal personer inom 30 min i dagbefolkning idag och 2030 2 Antal personer Gamla stan - City-omr Vasastads-omr Södermalms-omr Kungsholms-omr Östermalms-omr STOCKHOLM SOLNA SUNDBYBERG Söderort Västerort DANDERYD HUDDINGE LIDINGÖ SOLLENTUNA NACKA JÄRFÄLLA TYRESÖ BOTKYRKA TÄBY HANINGE UPPLANDS VÄSBY SALEM SÖDERTÄLJE EKERÖ ÖSTERÅKER VALLENTUNA UPPLANDS-BRO SIGTUNA VÄRMDÖ NYKVARN NYNÄSHAMN VAXHOLM NORRTÄLJE 1 Tillgänglighet är beräknad per basområde, här anges medeltal för de basområden som respektive kommun eller kommundel består av. 2 Prognos enligt scenario med beslutade investeringar, se föregående sida. Källa: WSP/SLL och Evidens. 0 200 000 400 000 600 000 800 000 Antal personer i dagbefolkningen Idag koll 30 min Delta koll 30 min 23

Tillgänglighet till kontorsområden 2030 med kollektivtrafik inom 30 min Östra Kungsholmen Västra CBD Mellersta CBD Mellersta Kungsholmen Nedre Östermalm Östra CBD Gamla Stan Jarlaplan/Rådmansgatan Gärdet Slussen Medborgarplatsen Norra Station Norrmalm Liljeholmen Globen Västra Kungsholmen Sundbyberg Centrum Skanstull Solna Business Park Hammarby Sjöstad Solna Centrum Solna Strand Hornstull Alvik Marievik Frösunda Värtan Garnisonen Telefonplan Örnsberg Arenastaden Järva Marieberg Ulvsunda Sickla Huddinge centrum Bergshamra Kista Herserud Västberga Forum Nacka Sollentuna Centrum Mörby Centrum Lidingö Centrum Hagalund Rotebro Akalla Jakobsberg Centrum Danvikscenter, Finnboda Farsta Häggvik Tumba Kungens Kurva Roslags Näsby Upplands Väsby Centrum Fittja Veddesta Gångsätra Nacka Strand Kungsängen Rönninge Edsberg Haninge centrum Tullinge Söderby Gård Täby Centrum Tibble Brandstation/Nytorp Eriksbergs industriområde Infra City Hallunda Centrum mellan Nyg/Köpmang (Södertälje) Centrala Märsta Bredden Tyresö centrum Salem centrum Tappström Vallentuna centrum Runö Åkersberga Centrum Gustavsbergs Hamn Märsta Arbetsområde Arlandastad Centrum (Nynäshamn) Centrum (Norrtälje) Centrala Vaxön Väsby C idag Väsby C exklusive t-bana Väsby C inklusive t-bana Tillgänglighet nuläge Utbyggd kollektivtrafik 2030 exkl t-bana Tillgänglighet bidrag t-bana Källa: WSP och Evidens. 24-100 000 0 100 000 200 000 300 000 400 000 500 000 600 000 700 000 Antal personer

Västra CBD Mellersta CBD Medborgarplatsen Slussen Östra Kungsholmen Gamla Stan Nedre Östermalm Jarlaplan/Rådmansgatan Östra CBD Norrmalm Liljeholmen Mellersta Kungsholmen Hornstull Skanstull Marievik Norra Station Västra Kungsholmen Gärdet Globen Solna Centrum Solna Strand Telefonplan Alvik Marieberg Sundbyberg Centrum Bergshamra Västberga Garnissonen Solna Business Park Örnsberg Värtan Herserud Danvikscenter, Finnboda Arenastaden Hagalund Lidingö Centrum Sickla Järva Frösunda Hammarby Sjöstad Mörby Centrum Ulvsunda Forum Nacka Huddinge centrum Sollentuna Centrum Kista Farsta Jakobsberg Centrum Akalla Nacka Strand Gångsätra Rotebro Roslags Näsby Kungens Kurva Fittja Häggvik Tumba Haninge centrum Veddesta Söderby Gård Brandstation/Nytorp Edsberg Tibble Täby Centrum Upplands Väsby Centrum Kungsängen Hallunda Rönninge Eriksbergs industriområde Tyresö centrum Tullinge Centrala Märsta Infra City Centrum mellan Nyg/Köpmang (Södertälje) Bredden Vallentuna centrum Åkersberga Centrum Runö Salem centrum Gustavsbergs Hamn Tappström Märsta Arbetsområde Centrum (Nynäshamn) Centrum (Norrtälje) Arlandastad Centrala Vaxön Kr/kvm/år Hyrespåverkan av scenario 2030 Skattad hyra idag (med och utan värdet av tillgänglighet) Metod för att beräkna hyresförändringar med och skattad hänsyn hyra enl till scenario ny tillgänglighet 2030 2 500 2 000 1 500 Värdet av tillgänglighet idag Mittpunkt för basområde Beräknad tyngdpunkt för kontor inom basområdet 1 000 500 0 Skattad hyra idag exklusive värde av tillgänglighet Tillgänglighet har beräknats till tyngdpunkten för kontor inom respektive basområde, vilket kan skilja sig från mittpunkten i basområdet (WSPs tillgänglighetsdata avser mittpunkten). För kontorsområden som täcker flera basområden har medelvärden för basområdena beräknats. Δ idag Δ 2030 Tillgänglighet modellen nuläge (Spacescape) Delta tillgänglighet 2030-IDAG 0 100 000 200 000 300 000 400 000 500 000 600 000 700 000 Tillgänglighetsförändringarna medför i flera fall att skillnaden i tillgänglighet mellan kontorsområden minskar. Även om t ex områden i CBD får stora tillgänglighetsökningar är det samtidigt andra områden, mer perifera, som för ännu större ökningar, både i relativa men även i absoluta tal. 25 Tvärsnittsmodellen skattar hyran för kontorsområdena med utgångspunkt från fem variabler: - Tillgänglighet med kollektivtrafik (30 min) - Andel anställda i kontorsbranscher - Värde Utbud av tillgänglighet handel och service idag - Skattad Modernitet hyra exkl tillgänglighet idag - Skattad Vakans hyra (kontrollvariabel) 2030 Beräkningen av hyrespåverkan pga förändrad tillgänglighet har gjorts med följande metod och antaganden: 1. Endast tillgängligheten varieras i modellen, övriga variabler hålls konstanta. 2. Summan av värdet som tillgänglighet bidrar till den skattade hyran hålls konstant. 3. Summan av värdet av tillgänglighet fördelas ut proportionellt till tillgängligheten enligt scenario 2030.

Studeras basområdesindelning i centrala delarna av Väsby ges att de tydligaste tillgänglighetsförbättringarna kommer nära stationen Antal individer som når arbetsplatser inom 30 minuter med kollektivtrafik, dörr-till-dörr Tillgänglighet idag Tillgänglighet 2030 26

Steg 1: Kontorshyror med 10 procent vilket motsvarar 115 kr/kvm/år genom den ökade tillgängligheten via infrastrukturinvesteringar Variabel Tillförd kvalitet Förändrad hyra, kr/kvm/år Tillgänglighet + 131 610 115 Utbud av handel och restauranger (RH-index) Ingen förändring 0 Modernitet Ingen förändring 0 Vakans Ingen förändring 0 Andel anställda i högproduktiva branscher Ingen förändring 0 Totalt 115 De planerade infrastrukturinvesteringarna kommer att förbättra tillgängligheten med kollektivtrafik. Dock innebär investeringarna att även andra platser inom Stockholmsregionen påverkas. I och med detta kommer det endast att vara den relativa förbättringen som kommer att få effekt. För Väsby C innebär det en modellskattad hyreseffekt om cirka 115 kr/kvm/år. Knappa 1 3000 kr/kvm/år är dock betydligt lägre än de cirka 2 300 kr/kvm/år som sannolikt krävs för att motivera nyproduktion på marknadsmässiga grunder. 27

Steg 2: Vad krävs för att lyfta den modellskattade hyran för stocken till 2 000 kr/kvm/år? Variabel Tillförd kvalitet Förändrad hyra, kr/kvm/år Tillgänglighet + 131 610 115 Utbud av handel och restauranger (RH-index) Modernitet Ökar med 13,3 enheter (se nedan) Från värdeår 1989 till 2022 183 331 Vakans Normal vakans 0 Andel anställda i högproduktiva branscher Förändring av RH-index genom att nya kontorslokaler tillförs 20 % 222 Totalt + 851 Variabel Tillförd kvalitet Förändring av index Area kontor Nyproduktion av 160 000 kvm kontor Antal utåtvända entréer 160 entréer 3,4 9,9 Totalt 13,3 För att illustrera vad som krävs för att förbättra förutsättningarna för kontorsverksamhet vid Arlanda och lyfta nuvarande hyresnivå (efter tillgänglighetsförbättringarna) med ca 850 kr/kvm/år (nödvändigt för att möjliggöra nyproduktion av kontor), kan följande scenario tecknas: Utbudet av handel och restauranger ökar med 10 indexpunkter genom att 160 000 kvadratmeter kontorslokaler samt planerad utveckling vid Väsby Entré tillförs, som även innehåller lokaler lämpliga för handel och restauranger. Detta är att jämföra med en tredubbling av utbudet De nya lokalerna lyfter det genomsnittliga värdeåret från 1991 till 2022 Vakansen, som i nuläget är relativt normal, ligger kvar på denna nivå som är jämförbar med centrumlägen utanför innerstaden (ca 5 %). Andelen anställda i högproduktiva branscher ökar till 20 %, vilket är i nivå strax under de förtätade miljöer i innerstaden. 28

Antal personer Västra CBD Norrmalm Globen Liljeholmen Frösunda Kista Märsta Arbetsområde Täby Centrum Centrum (Nynäshamn) Veddesta Index Mellersta CBD Gamla Stan Sickla Arlandastad Globen Gustavsbergs Hamn Hagalund Ulvsunda Haninge centrum Rönninge Järva Värdeår Garnissonen Åkersberga Centrum Häggvik Rönninge Globen Värtan Edsberg Norrmalm Centrum (Norrtälje) Västberga Örnsberg Kungens Kurva Nacka Strand Jarlaplan/Rådmansg Hammarby Sjöstad Järva Liljeholmen Söderby Gård Arenastaden Åkersberga Centrum Tyresö centrum Frösunda % % Garnissonen Slussen Gärdet Järva Hornstull Hammarby Sjöstad Nacka Strand Centrum mellan Huddinge centrum Åkersberga Centrum Farsta Gångsätra Upplands Väsby Centrum Scenario med utmaningar Tillgänglighet Utbud av handel och restauranger Modernitet Vakans Andel anställda i högproduktiva branscher +160 000 kvm kontor + 131 610 personer +9 procentenheter +33 år Oförändrad +8 procentenheter 450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 100 80 60 40 20 0 2025 2015 2005 1995 1985 1975 1965 1955 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Scenariot visar att trots den relativt sett stora tillgänglighetsförbättringen är ett stort tillskott av kontorslokaler, som kan ge underlag för ett ökat utbud av handel och restauranger vilket i sin tur ökar attraktiviteten för området, avgörande för att göra området till ett konkurrenskraftigt kontorsområde Framstår som förenat med betydande risker att tillföra kontor innan de andra kvaliteterna finns på plats och därmed kommer den själförstärkande dynamiska processen inte igång. 29

Slutsatser om marknadsförutsättningar för kontor vid Väsby Entré Upplands Väsby är inte en, i jämförelse med andra tydliga områden, en attraktiv kontorsmiljö idag givet att du som företag inte har lokaliseringsfördelar av att sitta i kontor just här Med utgångspunkt från en statistisk förklaringsmodell för kontorshyrornas variation i Stockholms län går det att visa att utmaningarna är stora om Väsby Entré ska utvecklas till ett kontorsområde med hyresnivåer som motiverar nyproduktion av kontorslokaler. Marknaden har (med undantag av egenanvändare och single tenant hyresgäster) allokerat investeringar i nya kontor till innerstaden och ett fåtal miljöer med mycket hög tillgänglighet och ett förhållandevis stort utbud av service. Det är inte uppenbart vilka konventionella planeringsverktyg som skulle kunna sätta fart på den dynamiska process med ömsesidigt förstärkande faktorer som finns i en växande kontorsmiljö. 3 1 Tillgänglighet med kollektivtrafik Utbud av handel och restauranger 2 Andel anställda i högproduktiva branscher 30

Riket=100 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Miljoner kronor Stark tillväxt i detaljhandeln under de senaste sju åren, samtidigt som Upplands Väsby som helhet backar något 180 000 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Omsättningsdata, Stockholms län Jämförelseindex, Upplands Väsby 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Dagligvaror Sällanköpsvaror Total detaljhandel Årlig procentuell tillväxt i detaljhandeln under åren 2007-2015, fasta priser Nynäshamn Salem Nykvarn Nacka Vaxholm Österåker Lidingö Värmdö Stockholm Botkyrka Vallentuna Stockholms län Tyresö Solna Sundbyberg Haninge Riket Ekerö Huddinge Järfälla Norrtälje Täby Sigtuna Södertälje Upplands Väsby Upplands-Bro -2-1 0 1 2 3 4 Källa: HUI Research och Evidens 32

0 1-200 000 200 000-300 000 300 000-400 000 400 000-500 000 500 000-600 000 600 000-700 000 700 000-800 000 800 000-900 000 900 000-1 000 000 1 000 000- Dessutom något svagare hushåll i närmiljön 6 000 Antal hushåll efter summerad disponibel inkomst i Upplands Väsby 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 33

Dessutom något svagare hushåll i närmiljön Andel hushåll med disponibel inkomst under 400 000 kr 34

I kommunen visar data från SCB att omsättningen inom handeln främst är lokaliserad till Väsby centrum och Infra City. Segment Väsby Centrum Infra City Övriga Väsby kommun Inrikes omsättning inkl moms, mnkr Antal enheter Inrikes omsättning inkl moms, mnkr Antal enheter Inrikes omsättning inkl moms, mnkr Antal enheter Egentlig detaljhandel 700 297 50 1 105 302 25 470 205 71 Dagligvaruhandel 310 96 7 211 64 4 244 127 29 Sällanköpsvaruh andel 390 201 43 895 238 21 226 78 42 Apotek, systembolag, drivmedel 118 30 3 161 42 3 376 57 9 Hotell och restaurang 113 111 16 159 143 11 335 331 71 *Postnummer 123 41-48 Källa: SCB och Evidens 35

Detta syns också tydligt i hyresnivåerna för butikslokaler: Högre nivåer främst i köpcentrum däremot inget vidare hyresnivåer i den absoluta närmiljön Hyra (kr/kvm/år) Direktavkastning (%) Vakans (%) Låg 1 400 6 Väsby C, a-läge Medel 2 300 6,25 5,00 Väsby C, b-läge Hög 3 200 6,75 Låg 1 000 6,5 Medel 1 200 7 Hög 1 400 7,5 Låg 600 6,75 7,00 Övriga kommunen Medel 700 7,25 10,00 Hög 800 8 *Varmhyra, exklusive fastighetsskatt, exklusive moms Källa: Datscha och Evidens 36

Vilken betydelse har bostadsetableringar på utbudet av urbana verksamheter? Evidens och Spacescapes stadskvalitetsmodell har delvis svaret Projektets målsättning identifiera stadskvaliteters attraktivitet för boende kvantifiera dessa värden i monetära termer - beskriva relationen stadskvalitet stadsbyggande ge underlag för exploateringsekonomiska analyser ge underlag till ekonomisk hållbar stadsutveckling http://www.evidensgruppen.se/sites/default/files/stadskvaliteter_bostadsratter.pdf 38

Stora skillnader i bostadsefterfrågan inom samma marknad stadskvaliteter Genomsnittspris Källa: Evidens och Spacescape 39

Åtta faktorer förklarar 90 procent av variationen i attraktivitet Närhet till city Tillgång till spårstation Boende- och arbetandetäthet Entrétäthet 90% Antalet sysselsatta i närmiljön har stor påverkan på hur efterfrågan och därmed tillgången till urbana verksamheter i ett område utvecklas. Analysen visar också att tätheten bland arbetare har större betydelse för utbudet än tätheten bland boende. Hur närmiljön ser ut kan till 90 procent förklara variationen i utbudet av urbana verksamheter Tillgång till gånggatunät Tillgång till urbana verksamheter Tillgång till park Tillgång till vatten Kvartersform Socioekonomiskt index Betalningsvilja för bostäder 90% Källa: Evidens och Spacescape 40

Faktorernas monetära värde på bostadspriser Variabler som påverkar priset Antagen förändring Förändring av betalningsvilja hyresrätt, kr/kvm/år Prisförändring betalningsvilja BR, kr/kvm Gångavstånd till city 1 000 m -42-1 190 Gångavstånd till vatten 1 000 m -54-1 550 Parkytor inom 1 km 10 hektar 20 600 Urbana verksamheter inom 1 km 100 procent 62 1 760 Tillgång till gatunätet, R12 0,1 20 640 < 500 m till spårstation Ja 48 1 370 Kvartersform (andel slutna och utåtvända entréer) 10 procentenheter 18 500 Socioekonomiskt index 10 procentenheter 161 4 600 Källa: Evidens och Spacescape 41

Modellskattad effekt på efterfrågan av urbana verksamheter från 1 000 nya bostäder och 30 000 kvm lokalyta uppgår till drygt 10 stycken Beräkningar ökad attraktivitet Område Väsby Entré Antal tillförda bostäder 1 000 Antal tillförda boende (2,0 per bostad) 2 000 Antal tillföra lokalytor (kvm LOA) 30 000 Antal tillförda arbetande (18 kvm LOA/anställd) 1 667 Skattat index över urbana verksamheter idag 4,0 Utbud av urbana verksamheter idag 41 Ökad utbud av urbana verksamheter (index punkter) 3,3 Nytt skattat urbant index 7,3 Skattade ökat antal butiker och restauranger 10 42

De modellskattade resultaten ligger i linje med den autogenererade tillväxten Bostadsbyggande och befolkningsökningen i sig skapar möjligheter för sysselsättningsutveckling och beräkningar som baseras på linjära samband i projektet Bostadspotential Stockholm pekar på att 1 000 bostäder i Väsby Entré skulle ge: 1 Livsmedelsbutiker 4 restauranger, caféer m.m. 6 butiker 2 förskolor (endast Televerket) 1 grundskolor mm. Är sambandet kring autogenererad tillväxt linjärt? Studeras befolkningsökning och sysselsättningstillväxt i Stockholm, Nacka, Haninge och Huddinge, det vill säga miljöer som till stor del liknar Väsby, finner man, givet att sambandet med drygt två personer per ny bostad består framgent, att målsättningen på en sysselsättningstillväxt om 0,9 per ny bostad som fullt realistisk. I genomsnitt har sysselsättningen i dessa delar av regionen vuxit med knappt 0,5 sysselsatt per ny invånare Sysselsättningstillväxten i förhållande till befolkningstillväxten är som högst i Stockholms stad, dock är siffran för Stockholm missvisande då sysselsättningstillväxten framförallt har skett i de centrala delarna av staden Antal nya sysselsatta per 100 nya Kommun invånare i snitt för åren 1995-2012 Stockholm 75 Nacka 58 Haninge 36 Huddinge 39 Källa: Evidens och SCB 43

Evidens erbjuder kvalificerad analys och strategisk rådgivning åt aktörer på den nordiska fastighetsmarknaden. Fakta förädlas och bearbetas med hjälp av våra unika databaser och prognosmodeller. Genom att översätta den makroekonomiska utvecklingen, villkoren på lokala marknader och kunders värderingar till konkreta bedömningar av framtida priser, hyror, vakanser eller andra tydliga beslutskriterier skapar vi ett försprång för våra kunder. Evidens blw AB Sibyllegatan 30, 2 tr 114 43 Stockholm Tfn växel: + 46 8 599 05 170 www.evidensgruppen.se 44