Samhällsansvar på affärsmässiga villkor Hur agerar de kommunala bostadsbolagen och vad säger deras ägare? Illustration: Lundgaard og Tranberg Arkitekter A/S Nyttan med allmännyttan Bodemokratidagarna, 13 oktober 2014 Martin Grander Malmö högskola martin.grander@mah.se
Uppdraget: Nyttan med allmännyttan, delstudie två Syfte: Att studera hur de allmännyttiga bostadsföretagen arbetar med samhällsnyttiga insatser och bedöma dessa i ljuset av gällande lagstiftning Kvantitativa och kvalitativa metoder Enkät (Höst-vinter 2013) Fallstudier (Vår 2014-höst 2014) Slutrapport våren 2015
Lag (2010:879) om kommunala allmännyttiga bostadsbolag LAGEN SÄGER: Verksamheten ska bedrivas utifrån affärsmässiga principer och marknadsmässiga avkastningskrav. Dvs. bostadsbolagen ska vara företagsekonomiskt lönsamma SAMTIDIGT SÄGER DEN: Företagen har ett allmännyttigt syfte i vilket ingår ett samhällsansvar. FRÅGAN ÄR DÅ: Hur förenar bolagen marknadsmässighet och samhällsansvar? ett affärsmässigt kommunalt bostadsaktiebolag endast får vidta åtgärder av social karaktär om det på viss sikt kan förväntas bli minst lika lönsamt för bolaget att vidta åtgärden som att avstå från den. (prop. 2009/10:185: 46).
Bostadsregim i förändring? Gradvisa förändringar i hyresrätten och allmännyttan sedan 90-talet (Clark 2013, Bengtsson et al, 2014 m fl) Marknadsanpassning, konkurrensutsättning Svenska bostadsregimen trots allt intakt fram till 2011 (Bengtsson et al, 2014). Men nu då? Inkrementellt regimskifte av allmännyttan? Scenarier för framtidens allmännytta (Bengtsson) Undersökningen kan ge vissa svar på hur bolag och kommuner själva ser på framtiden när det gäller samhällsansvar
Enkäter och fallstudier Bostadsbolag Stiftelser Kommuner Population 266 29 277 Antal svarande 184 17 113 Ej kontaktbara 6-5 Svarsfrekvens 71 % 58 % 41 % De svarande bolagen har i genomsnitt 17% av andelen bostäder i kommunen, vilket är samma siffra som riksgenomsnittet Större bolag mer benägna att svara än mindre (medel 3 369 lägenheter, riksgenomsnittet 2 485 lägenheter). Fallstudier i 9 kommuner: Berg, Göteborg, Kramfors, Landskrona, Malmö, Norrköping Stockholm, Södertälje & Örebro.
Vad är det man säger att man gör när man arbetar med samhällsansvar? På vilket/vilka sätt arbetar ni som kommunalt bostadsbolag med samhällsansvar? Genom att bolaget arbetar med boendeinflytande Genom att bolaget arbetar med trygghet och/eller säkerhet Genom att bolaget samarbetar med kommunala förvaltningar, föreningslivet och/eller privata aktörer i 155 150 150 29 34 34 Genom sponsring av verksamhet (t ex idrottsklubbar) Genom att bolaget arbetar med bostadsområdesutveckling 130 117 67 54 Genom att bolaget erbjuder lägenheter till människor som har svårt att komma in på den ordinarie Genom att bolaget ger förtur till utvalda grupper 96 73 88 111 Ja Nej Genom att bolaget arbetar för att främja en blandad bebyggelse i syfte att minska bostadssegregation 72 112 Genom att bolaget arbetar med kultur och/eller fritidsinsatser 69 115 Genom att bolaget samarbetar med privata fastighetsägare 59 125 Genom att bolaget arbetar med sysselsättning och/eller utbildning 58 126 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Boendeinflytande Antal (n=155) Boinflytandeavtal med hyresgästföreningen 128 Dialogmöte i samband med upprustning 99 Dialog med föreningar, skolor, fritidsgårdar, bibliotek mm 51 Självförvaltning 24 Boende sitter med eller har möjlighet att nominera till styrelsen 4 Annat (ex verksamhetsutecklare eller regelbundna möten) 28
Storleken på företagen avgör Genom att bolaget arbetar med boendeinflytande Genom att bolaget arbetar för att främja en blandad bebyggelse i syfte att minska bostadssegregation 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 17 29 6 4 2 40 42 44 Q1 (0-728) Q2 (729-1362) Q3 (1363-3283) Q4 (3284-26378) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 35 11 32 14 Q1 (0-728) Q2 (729-1362) Q3 (1363-3283) Q4 (3284-26378) 29 17 16 30 Ja Nej Ja Nej Antal lägenheter, uppdelat på kvartiler
Storleken avgör Hälften av de stora företagen arbetar med läxhjälp, inga av de små eller medelsmå 75% av de stora erbjuder lägenheter till de som har det svårt att komma in, 40 % av de små 98 % av de stora samverkar med föreningsliv mm, en tredjedel av de små och medelsmå Hälften av de stora samverkar med privata fastighetsägare, 20 % av de små Andelen allmännytta i kommunen: 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Genom att bolaget ger förtur till utvalda grupper (andel allmännytta) 18 6 69 43 22 18 2 6 Nej Ja Det ekonomiska resultatet centralt Hade vi haft större ekonomiska muskler är det möjligt att vi kunnat arbeta betydligt mer i frågan. 0% 0-10% 11-20% 21-30% 31-36%
Vad säger kommunerna? Ställer kommunen formella krav (t ex i ägardirektivet) på att det kommunala allmännyttiga bostadsbolaget ska ta ett samhällsansvar? ¾ av kommunerna ställer formella krav på samhällsansvar Krav vanligare ju större kommunerna är och högre andel allmännytta de har. Tydlig trend på krav på ökat byggande i tillväxtorter, som ska balanseras med kravet på samhällsansvar. 25 84 Ja Nej
Vad säger kommunerna? Hur ser kommunens krav på bolagets samhällsansvar ut? Att bolaget ska samarbeta med kommunala förvaltningar, föreningslivet och/eller privata aktörer i syfte att ta ett samhällsansvar Att bolaget ska erbjuda lägenheter till människor som har svårt att komma in på den ordinarie bostadsmarknaden Att bolaget ska arbeta med att främja blandad bebyggelse för att minska segregationen 33 30 35 79 74 76 Krav finns, men är inte preciserade 15 94 Ja Nej Att bolaget ska ge förtur till utvalda grupper 14 95 Att bolaget ska ha en policy för socialt ansvarstagande (CSR) 6 103 Att bolaget ska samarbeta med privata fastighetsägare 5 104 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Bolagens arbete i förhållande till kommunens krav Arbeta med att främja blandad bebyggelse för att minska segregationen 27% 39% Erbjuda lägenheter till människor som har svårt att komma in på den ordinarie bostadsmarknaden 29% 53% Samarbeta med kommunala förvaltningar, föreningslivet och/eller privata aktörer i syfte att ta ett samhällsansvar 31% 82% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bolag som arbetar med frågan Kommuner som ställer krav på bolaget
Bostadsförsörjning eller stadsutveckling? Större bolag och bolag i kommuner med hög andel allmännytta arbetar strategiskt för att minska segregation Nybyggnation, stråk och förtätning Förvärv och försäljningar för att sprida beståndet Stadsutvecklingsansvar utöver vad ägaren kräver 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Arbetar för att minska segregation genom att främja blandad bebyggelse 35 11 32 14 Q1 (0-728) Q2 (729-1362) Q3 (1363-3283) Q4 (3284-26378) Ja Nej 29 17 16 30
Vem får bo i allmännyttan? Vilket/vilka krav måste en sökande uppfylla för att hon/han ska kunna få hyreskontrakt? Tillräcklig inkomst Inga hyresskulder Uppnått myndighetsålder Inga betalningsanmärkningar Goda referenser Innehav av hemförsäkring Annat 7 47 43 101 131 158 153 171 131 135 77 47 20 25 0% 20% 40% 60% 80% 100% Ja Nej Vad accepterar bolaget som inkomst? Inkomst från tillsvidareanställning 172 3 Pension 168 7 A-kassa 156 19 Sjukersättning 149 26 Visstidsanställning 149 26 Studiemedel 148 27 Föräldrapenning 141 34 Godkänd borgen 117 58 Aktivitetsersättning 117 58 Bostadsbidrag/bostadstillägg 111 64 Etableringsersättning för nyanlända 109 66 Handikappersättning 107 68 Försörjningsstöd 107 68 Underhållsbidrag/underhållsstöd 94 81 Barnbidrag 92 83 Inkomst av kapital 87 88 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Ja Nej
På vilket sätt redovisar bolaget sitt arbete med samhällsansvar? 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 88 12 8 21 82 Antal
Slutsatser kring samhällsansvar Bolagens samhällsansvar är omfattande Samband mellan samhällsansvar och storlek på kommunen, storleken på företagen, andelen allmännytta i kommunen och läget på bostadsmarknaden. Bolagens arbete överstiger de formella krav som finns från kommunerna Handlingsfrihet: Allmännyttans samhällsansvar formuleras i första hand inte av den politiska eller tjänstemannamässiga ledningen i kommunen, utan av bolagen själva Bolagen i många städer betraktar sig själva som en viktig aktör i samhällsutvecklingen men redovisar inte hur man arbetar Spännvidd i identitet: bostadsförsörjning/stadsutveckling Samhällsansvar i att ställa hårda krav på nya kontrakt? Samverkan och ansvarsfördelning viktiga frågor
Lagstiftningens konsekvenser Har lagen om allmännyttiga kommunala bostadsbolag påverkat bostadsföretagens arbete med samhällsansvar? Mindre bolag på små orter mer osäkra Bolag på svag bostadsmarknad mer osäkra Andel 19% Ja Nej Samhällsansvar är en del av det kommunala uppdraget, affärsmässiga beslut en del av aktiebolagslagen. Vi har arbetat med dessa frågor i kombination även innan lagstiftningen 81% Lagen har inte förändrat arbetet, däremot vikten av att att dokumentera och visa på detta arbete. Vi måste tydligt redovisa och visa på på samhällsnyttan och på det sociala ansvaret, kontra affärsmässigheten.
Ovisshet? I sig har inte lagstiftningen påverkat vårt arbete med samhällsansvar alltför mycket (därav vårt nej-kryss). Däremot har vi alltid affärmässighet-resonemanget med oss mycket mer nu när vi ska in och göra olika åtgärder. Vi använder oss alltså av affärsmässighet som en motivator till att göra eller inte göra olika val i olika situationer. Bolaget skall bedrivas affärsmässigt och all ev. bidrag/subventionering skall tas av annan förvaltning/myndighet. Tidigare har vi varit något mer "förlåtande". I sak ingen förändring för hyresgäst. Dock bara en tydlig fördelning om ansvar och kostnad. Många frågetecken finns ännu efter den nya lagen vad får vi göra och inte. Vad räknas in under samhällsansvar? utan att vi bryter mot lagen [Lagen] kommer i en förlängning skada bolaget och bolagens samhällsarbete då det kommer att sättas allt mer fokus på resultat
Ökade krav på affärsmässighet 97 bolag (54%) har fått ändrade avkastningskrav efter lagen trädde i kraft Bolaget har både fått avkastningskrav 6,5% och utdelningskrav halva vinsten Avkastningskraven har ökat. Hänsyn tas inte längre till "förmildrande omständigheter" såsom underhållsbehovet i miljonprograms-områdena eller förekomsten av bostadsbestånd i mer perifera delar av kommunen. Högre avkastningskrav försvårar investeringar och nyproduktion. Satsningarna inom samhällsansvaret konkurrerar med underhållsåtgärder. Underhållet går före. Krav på utdelning av överskott kan ge konsekvenser för samhällsnyttan Eftersom investeringar skall ge en marknadsmässig avkastning så blir det svårt att motivera de mjuka investeringarna. Vi delar numer ut 10 mkr till ägaren till bostadssociala insatser.
Ansvarsfördelning Vid överföring av överskott kan pengarna användas till samhällsansvar utan samma krav på affärsmässighet Allmännyttan som komplementär eller kompensatorisk aktör i fråga om arbetet med samhällsansvar? Den har tydliggjort gränserna mellan bolaget och ägarens ansvar. Den har också tydliggjort vem och vad olika parter skall ansvara för. Vi har lättare att motivera att vi inte kan ta kommunens ansvar.
Slutsatser: Samhällsansvar på affärmässiga villkor? Samhällsansvaret djupt förankrat i bostadsbolagens och stiftelsernas organisationskultur Någon större oro för att sociala insatser ska minska på grund av lagens ökade krav på affärsmässighet finns knappast Samtidigt visar flera bolag osäkerhet kring frågor om nyproduktion och upprustning Två faktorer som påverkar hur lagstiftningen uppfattas: 1. Den upplevda handlingsfriheten i bolagen. Beroende av organisationskultur och personer i ledning och förvaltning. Erfarenhet och tradition skapar intuition och övertygelse om att samhällsansvar ger en företagsekonomisk vinst. 2. Bolagens storlek, framförallt i form av ekonomiska muskler. Lagens krav på affärsmässighet förefaller problematiska i de fall där bostadsbolagen knappt står på egna ben.
Samhällsnytta på affärmässiga villkor? Hur hanteras balansgången mellan samhällsansvar och affärsmässighet? 1. Mindre sociala satsningar (områdesdagar, gårdsfester etc). Kaffepengar. Självklarheter, ej budgeterade eller redovisade i ekonomiska termer 2. Större sociala satsningar (läxhjälp, arbetsmarknadsprojekt, sociala funktioner). Görs på grund av övertygelse. Budgeteras men redovisas inte i monetära termer. Sker endast i företag med positivt resultat i resultaträkningen 3. Bostadsförsörjning och stadsutvecklingsprojekt där social och fysisk förnyelse går hand i hand. Stadsutvecklingsprojekt, renoveringar, nyproduktion i områden med höga avkastningskrav. 1. Optimistiska kalkyler 2. Sociala investeringar 3. Användandet av lagens skrivningar om värdeöverföring Huruvida samhällsansvaret kan ses som affärsmässigt beror på hur man definierar samhällsansvaret En ( ) situation någonstans emellan anpassningsscenariot och motståndsscenariot ) Bengtsson
Kommunerna 38 kommuner (33%) har förändrat ägardirektiven som ett resultat av lagen 19 kommuner (18%) menar att lagen har påverkat hur man använder bostadsföretagen som verktyg för samhällsnytta Vi började innan lagen kom, Vi är inte klara med den frågan 3 kommuner har lyft bort samhällsnyttiga uppgifter från företagen till kommunala förvaltningar 77 kommuner (68%) följer upp hur bolaget arbetar med samhällsansvaret, främst genom årsredovisningar (50 %) och möten eller muntliga dragningar (60 %) 20 % följer upp samhällsansvaret genom ekonomiska rapporter 6 kommuner har riktlinjer för överföring av överskott enligt 5. Överföringsparagrafen används mycket olika i olika städer. Många går utan överskott. Eftersom investeringar skall ge en marknadsmässig avkastning så blir det svårt att motivera de mjuka investeringarna. Vi delar numer ut 10 mkr till ägaren till bostadssociala insatser.