Växtkraft I takt med omvärlden utvecklas vi tillsammans med våra hyresgäster och ger våra aktieägare del av värdetillväxten. Bokslutskommuniké 1 januari - 31 december 2005 Periodens resultat efter skatt ökar till 1 634,6 Mkr (1 261,5) motsvarande en vinst om 24,4 kronor per aktie (18,3). Hyresintäkterna för perioden uppgår till 1 219,8 Mkr (1 110,1). Substansvärde per aktie uppgår till 119 kronor (88). Styrelsen föreslår en utdelning om 2,00 kr (1,50) per aktie.
Bokslutskommuniké för perioden 1 januari - 31 december 2005 Hans Wallenstam, VD Verksamhet och organisation Wallenstams affärsidé är "Att förvärva, förvalta, förädla och försälja fastigheter. Allt i syfte att förse en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i utvalda storstadsregioner. Wallenstam har ett väl koncentrerat och centralt beläget fastighetsbestånd i några av Sveriges mest expansiva orter: Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Av Wallenstams totala fastighetsvärde uppgår andelen bostäder till cirka 60 procent, resterande cirka 40 procent utgörs av kommersiella fastigheter. Wallenstamkoncernen äger och förvaltar 1 260 250 kvm (1 215 533) fördelat på cirka 300 fastigheter. Cirka 55 procent utgörs av bostadsyta. Wallenstamkoncernen har 125 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i två affärsområden: Bostad respektive Företag. Wallenstams verksamhet utvecklas mot ett alltmer fastighetsutvecklande bolag. För att anpassa organisationen för den nya inriktningen inrättades under våren 2005 en stab för fastighetsutveckling. Stab Fastighetsutvecklings roll är att stödja affärsområdena Bostad och Företag med kalkyler och genomförande av investeringar i byggprojekt. Affärsområde Bostad Affärsområde Bostad förvaltar Wallenstamkoncernens bostadsfastigheter. Verksamheten bedrivs inom tre geografiska regioner: Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Affärsområde Bostad förvaltar cirka 775 000 kvm fördelat på 695 000 kvm bostäder, 57 000 kvm lokaler och 23 000 kvm övrigt. De lokaler som affärsområde Bostad förvaltar utgörs i första hand av mindre lokaler i bostadsfastigheter inom region Stockholm och Helsingborg. Affärsområde Företag Affärsområde Företag förvaltar Wallenstamkoncernens kommersiella fastigheter i Göteborg. Verksamheten är uppdelad i två regioner. Båda regionerna förvaltar kommersiella fastigheter men inom olika geografiska områden. Region City vars fastigheter i första hand består av butiker och kontor i citylägen och Region Storgöteborg som förvaltar lokaler inom övriga Göteborg och dess kranskommuner. Region Storgöteborgs lokaler består i första hand av kontor och industri/lager. Affärsområde Företag förvaltar cirka 485 000 kvm, varav cirka hälften utgörs av kontor. Mål för verksamheten Wallenstams styrelse fastställde nya mål för verksamheten i februari 2005. Wallenstam arbetar utifrån treårsplaner. Nästa målperiod sträcker sig fram till och med december 2007. Finansiella mål Förvaltningsresultatet > 300 Mkr Eget kapital per aktie > 100 kr Soliditet > 25 % Verksamhetsmål Uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet > 97 procent Nyproduktion 400 lägenheter per år till en direktavkastning på > 7% Väsentliga händelser under räkenskapsåret Wallenstam har 2005 haft ett mycket aktivt år. I april tillträdde Wallenstam 27 bostadsfastigheter om cirka 125 000 kvm i Stockholm. Av den totala ytan utgörs 82 procent av bostadsyta. Fastigheterna utgör ett stort sammanhållet bestånd av välbelägna fastigheter i Stockholm innerstad, söderort, västerort och norrort. I Göteborg har Wallenstam förvärvat två centrala och attraktiva sekelskifteshus, Inom Vallgraven 27:1 och Lorensberg 58:6-7. I juni färdigställdes Wallenstams första nyproduktionsprojekt på många år: 135 lägenheter i kv Forsen i Hammarby Sjöstad i Stockholm. I november påbörjades byggnation av ytterligare 170 lägenheter i samma område kv Svallvågen. Dessa planeras vara klara för inflyttning till våren 2007. I juni påbörjades också byggnationen av 53 lägenheter i Lunden i Göteborg. Dessa kommer att färdigställas för inflyttning till sommaren 2006. I juni sålde Wallenstam sitt fastighetsbestånd på Söder i Helsingborg. Försäljningen omfattade 40 fastigheter med cirka 900 lägenheter. Därutöver har Wallenstam sålt ett tiotal fastigheter till bostadsrättföreningar samt ett par kommersiella fastigheter. Intresset från hyresgästerna att förvärva sina fastigheter är mycket stort och diskussioner pågår för närvarande med ett flertal bostadsrättsföreningar. Redovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS) Från och med 2005 redovisar Wallenstam enligt IFRS. Jämförelseuppgifter har omräknats. Jämförelseuppgifter avseende finansiella instrument för jämförelseåret redovisas enligt tidigare principer. Resultat Resultat efter skatt ökar till 1 634,6 Mkr (1 261,5). Resultat per aktie uppgår till 24,4 kronor (18,3). Rörelseresultat Rörelseresultatet förbättrades 2005 med 729,4 Mkr eller 40 procent till 2 547,2 Mkr. Det är värdeförändring på förvaltningsfastigheter som står för huvuddelen av förbättringen, 707,7 Mkr. Hyresintäkterna för perioden uppgår till 1 219,8 Mkr (1 110,1), en ökning med tio procent. Av hyresintäkterna utgörs 709 Mkr (604) av hyresintäkter från affärsområde Bostad och 503 Mkr (506) från affärsområde Företag. Hyresintäkterna avseende bostäder har ökat med 17 procent, varav cirka två procent utgörs av hyresökningar och resterande 15 procent av större förvaltat bestånd. Intäktsminskningen avseende affärsområde Företag är en effekt av ett genomsnittligt mindre förvaltat kommersiellt bestånd 2
och är i första hand hänförlig till försäljningen av fastigheten Guldet 1:12. För kontorsfastigheter uppgår den genomsnittliga hyresnivån till 1 297 kr/kvm (1 225). Merparten av de kommersiella kontrakten som nu förfaller förlängs med oförändrade villkor och endast en mindre andel kontrakt omförhandlas. Under året har Wallenstam hyrt ut drygt 44 300 kvm kommersiell yta i Göteborgsområdet, varav 13 200 kvm avser nyuthyrning. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet är 92 procent (90). Bostadsbeståndet är fullt uthyrt och den genomsnittliga uthyrningsgraden uppgår totalt till 96 procent (95). Driftkostnaderna har ökat med 26,6 Mkr eller drygt sex procent till 440,2 Mkr. Det är framförallt en effekt av ett större fastighetsbestånd. Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår netto till 172,4 Mkr (119,6). Som förvaltnings- och administrationskostnader redovisas Wallenstams samtliga administrativa kostnader. Föregående år redovisade Wallenstam en övrig intäkt om 12,4 Mkr avseende återbetalning av moms för tidigare perioder, vilket reducerade förvaltnings- och administrationskostnaderna med motsvarande. Förvaltnings- och administrationskostnader har belastats med 17,7 Mkr avseende kostnader för Wallenstams syntetiska optionsprogram. Optionsprogrammet löper fram till 2011 och innebär vid ett maximalt utfall en kostnad om 60 Mkr. Under 2005 har Wallenstam anställt 18 personer, vilket innebär att personalkostnaderna har ökat. Wallenstams av- och nedskrivningar avseende rörelsefastigheter uppgår till 10,2 Mkr (1,8). Värdeförändringar av förvaltningsfastigheter uppgår till 1 950,3 Mkr (1 242,6) varav orealiserade värdeförändringar uppgår till 1 791,9 Mkr (1 233,7). Ökningen hänför sig i huvudsak till prisuppgången på fastighetsmarknaden samt övervärden i färdigställda projekt. De redovisade värdeförändringarna har varit särskilt stora kvartal fyra, vilket beror på att Wallenstam gör en fullständig värdering av fastigheterna enbart i samband med årsskiftet. Löpande under året beaktas väsentliga förändringar såsom hyresnivå, uthyrningsgrad samt effekter av ombyggnader. Finansiella intäkter uppgår till 8,3 Mkr (12,0) och finansiella kostnader uppgår till 374,3 Mkr (369,6). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 3,96 procent (4,34). Posten värdeförändring derivat uppgår till 10,7 Mkr (0), varav realiserade värdeförändringar utgör 4,1 Mkr (0). Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgår till 261,5 Mkr (232,7), vilket är en ökning mot föregående år med cirka tolv procent. Förvaltningsresultat för 2004 har omräknats enligt IFRS. Förvaltningsresultatet per aktie uppgår till 3,91 kr (3,37). Skatt Wallenstam redovisar en uppskjuten skattekostnad om 557,3 Mkr (198,7). Den låga effektiva skattesatsen för 2004 var en effekt av att en stor del av avyttrade fastigheter såldes via bolag. Fastigheter Fastigheternas bedömda verkliga värde uppgår till 16 986 Mkr (13 970), varav rörelsefastigheter utgör 261 Mkr (254). Under perioden har Wallenstam förvärvat fastigheter för 1 961 Mkr (1 128). I nyoch ombyggnad av befintliga fastigheter har under året investerats totalt 400 Mkr (390). Av årets byggnadsinvesteringar har huvuddelen investerats i bostadsfastigheter. Marknadsvärde Wallenstam har internt värderat fastighetsbeståndet på bokslutsdagen. I årets värdering har marknadsvärdet bedömts till 16 986 Mkr (13 970) motsvarande 264 kr per aktie (205). Ökningen beror i huvudsak på nyförvärvade fastigheter samt prisuppgången på marknaden. Cirka en tredjedel av beståndet värderas efter bostadsrättsmarknadens prissättning. Resterande del av bostadsbeståndet värderas enligt en avkastningsvärdering i intervallet 4,5-6,0 procent. Wallenstams kommersiella fastigheter värderas även de enligt en avkastningsvärdering i intervallet 4,75-9,0 procent. Projekt- och specialfastigheter värderas till anskaffningsvärde. Förvärvade fastigheter värderas till verkligt värde enligt samma principer som gäller för övriga fastighetsbeståndet. För nyproducerade fastigheter görs en omvärdering till verkligt värde i samband med att fastigheten färdigställts. En fastighets verkliga värde är en realitet först då den säljs, varför en värdering är en bedömning. Wallenstam har under 2005 sålt fastigheter till priser som överträffat föregående års värdering med 16 procent. Finansiell ställning Lånen uppgår per bokslutsdagen till 9 136 Mkr (8 162), varav lån med räntebindningstid överstigande ett år utgör 5 108 Mkr (4 508) motsvarande 56 procent. Lånen löper utan valutarisk. Den ackumulerade nettoskulden avseende finansiella derivatinstrument uppgår till 162 Mkr (0). Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 31 månader (29). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 235 Mkr (375). Det egna kapitalet uppgår per 31 december till 5 902 Mkr (4 760), vilket motsvarar 92 kr per aktie (70). Soliditeten uppgår till 34 procent (33). Det egna kapitalet och soliditeten har under perioden bland annat påverkats av periodens resultat, utdelning, återköp, värdejustering av rörelsefastigheter samt nettoeffekt av värdering av säkringsredovisade derivatinstrument. I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om 1 749 Mkr netto. Denna består av en uppskjuten skattefordran på 130 Mkr och en uppskjuten skatteskuld om 1 879 Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av förlustavdrag i ett koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser skillnader mellan redovisade värden respektive skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. Substansvärdet Substansvärdet beräknas till 119 kr per aktie (88). Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastningen kan variera. En procentenhets förändring i skattesats motsvarar cirka 1,15 kr per aktie. Wallenstamaktien Wallenstamaktiens börskurs har under perioden ökat med 62 procent, vilket är betydligt mer än börsen i genomsnitt. Under året ökade Stockholmsbörsens OMXS-index (SAX) med 31 procent och Carnegie fastighetsindex ökade med 32 procent. Vid årets slut var Wallenstams aktiekurs 93,50 kr (57,60). Årets högsta betalkurs var 104,50 kr och lägsta var 57,00 kr. Totalt omsattes drygt 15,5 miljoner (21,5) Wallenstamaktier till ett värde av 1 760 Mkr (857). Under 2005 gjordes avslut i aktien med en genomsnittlig omsättning av drygt 61 000 3
aktier (86 000) per dag. Vid utgången av året uppgick Wallenstams börsvärde till 6 012 Mkr (3 925) exklusive återköpta aktier. Bolagsstämman 2005 beslutade att ge styrelsen ett förnyat bemyndigande att återköpa högst tio procent av utestående aktier intill tiden för nästa ordinarie bolagsstämma. Wallenstam har i enlighet med bolagsstämmans beslut återköpt aktier. Wallenstam har sedan starten återköpt aktier motsvarande cirka 29 procent av det ursprungliga antalet. Under 2005 har 3 833 315 aktier återköpts till en genomsnittskurs av 69,57 kr. Årets återköpta aktier motsvarar sex procent av antalet utestående aktier. Av dessa har 3 500 000 dragits in i enlighet med bolagsstämmans beslut. Wallenstam innehade vid årsskiftet 1 196 100 egna aktier. I enlighet med bolagsstämmans beslut genomfördes en aktiesplit 5:1. Splitad aktie handlades första dagen den 6 maj 2005. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 181 Mkr (163), varav hyresintäkterna utgör 53,9 Mkr (45,8). Resultatet efter skatt uppgick till -48,1 Mkr (1 456,7). I föregående års resultat ingick utdelning och anteciperad utdelning om 1 529 Mkr. Moderbolagets resultat har belastats med bland annat kostnader för koncernens optionsprogram om 17,7 Mkr, kostnader för av- och nedskrivning av rörelsefastigheter om 12,7 Mkr och administrativa kostnader avseende fastighetsaffärer 2,9 Mkr (2,1). Investeringarna under perioden uppgår till 26 Mkr (266). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till 652 Mkr (656). Utdelning För verksamhetsåret 2005 föreslår styrelsen en utdelning om 2,00 kr per aktie (1,50), en ökning med 33 procent. Årets föreslagna utdelning innebär att cirka 49 procent av förvaltningsresultatet delas ut till aktieägarna. Styrelsens grundprincip är att det redovisade resultatet i första hand ska återinvesteras i rörelsen för en fortsatt förädling av fastighetsbeståndet och en ökad substanstillväxt i bolaget. Styrelsens avsikt är att bolaget ska dela ut cirka 40 procent av förvaltningsresultatet. Hänsyn ska dock tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov samt till ställning i övrigt. Styrelsens arbete under året Wallenstams styrelse består av sex ledamöter. Under 2005 har styrelsen haft nio protokollförda möten. Utöver att svara för bolagets organisation och förvaltning är styrelsens viktigaste uppgift att fatta beslut i strategiska frågor. Generellt gäller att styrelsen behandlar frågor av väsentlig betydelse för koncernen. Huvudfrågorna under året har varit fastighetsaffärer och satsningen på nybyggnation. Effekterna för Wallenstam i och med svensk kod för bolagsstyrning har också diskuterats. Under 2005 genomfördes också en utvärdering av styrelsens arbete. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Den 1 februari 2006 såldes fastigheten Åkeriet 1 i Sundbyberg i region Stockholm till en bostadsrättsförening bildad av hyresgästerna. Fastigheten omfattar drygt 5 000 kvm och köpeskillingen uppgick till 111,5 Mkr. Framtidsfokus Wallenstam satsar stort på nybyggnation av bostäder de närmaste åren och målet är att producera 400 nya lägenheter om året. Två nybyggnationsprojekt är igång och under våren 2006 beräknas ett flertal nybyggnationsprojekt att starta: 55 lägenheter i kv Örlen i Göteborg, 136 lägenheter i Råcksta, Stockholm och 150 lägenheter i Huddinge, Stockholm. Intresset bland hyresgästerna att förvärva sina bostäder är mycket stort i samtliga regioner och Wallenstam förhandlar för närvarande med ett stort antal bostadsrättsföreningar. Wallenstam räknar med att styrräntan kommer att stiga under de närmaste två åren. Den första höjningen kom redan i januari 2006. Wallenstam förväntar sig en höjning om maximalt en procent under 2006. Wallenstam förväntar sig i alla avseenden en lugn ökningstakt till vad som av Riksbanken kallas en väl avvägd nivå. Wallenstams uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet har ökat från 90 till 92 procent, vilket är högre än marknaden i stort. Wallenstam ser nu att företagen går bättre och att efterfrågan på moderna och effektiva kontor ökar. Detta tillsammans med den i princip obefintliga nyproduktionen gör att Wallenstam ser med tillförsikt på lokalmarknaden i Göteborg. Göteborg den 21 februari 2006 Hans Wallenstam Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS, IAS 34 och RR31. Moderbolagets redovisningsprinciper följer RR32. Wallenstam har som princip att redovisa förvärv och försäljningar på tillträdesdagen. Granskningsrapport Vi har översiktligt granskat denna bokslutskommuniké enligt den rekommendation som FAR utfärdat. En översiktlig granskning är väsentligt begränsad jämfört med en revision. Det har inte framkommit något som tyder på att rapporten inte uppfyller kraven enligt årsredovisningslagen och IAS 34 Göteborg den 21 februari 2006 Håkan Jarkvist Auktoriserad revisor Lennart Bertheden Auktoriserad revisor 4
Koncernens resultaträkning i sammandrag 2005 2004 * 2005 2004 * Mkr jan-dec jan-dec okt-dec okt-dec Hyresintäkter 1 219,8 1 110,1 305,1 283,9 Driftkostnader -440,2-413,6-123,2-119,6 Förvaltnings- och administrationskostnader -172,4-119,6-49,9-42,9 Av- och nedskrivningar rörelsefastigheter -10,2-1,8-8,0-0,5 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 1 950,3 1 242,6 1 452,9 1 228,0 Rörelseresultat 2 547,2 1 817,8 1 576,9 1 348,9 Finansiella intäkter 8,3 12,0 3,4 5,9 Finansiella kostnader -374,3-369,6-87,1-85,3 Värdeförändring derivat 10,7 0,0 0,9 0,0 Resultat före skatt (Not 1) 2 191,9 1 460,2 1 494,2 1 269,5 Skatt -557,3-198,7-368,1-299,4 Resultat efter skatt 1 634,6 1 261,5 1 126,1 970,1 Resultat/aktie, kr 24,4 18,3 17,4 14,3 Antal aktier, tusental 64 304 68 137 64 304 68 137 Antal aktier genomsnitt, tusental 66 878 69 027 64 538 67 995 Not 1 Fördelning av resultat FASTIGHETSFÖRVALTNINGEN Hyresintäkter 1 219,8 1 110,1 305,1 283,9 Driftkostnader -440,2-413,6-123,2-119,6 Driftöverskott 779,5 696,5 181,9 164,3 Förvaltnings- och administrationskostnader -156,1-106,2-42,8-37,7 Finansiella intäkter 8,3 12,0 3,4 5,9 Finansiella kostnader -374,3-369,6-87,1-85,3 Realiserad värdeförändring derivatinstrument 4,1 4,1 Förvaltningsresultat 261,5 232,7 59,5 47,1 FASTIGHETSRÖRELSEN Orealiserad värdeförändring fastigheter 1 791,9 1 233,7 1 467,8 1 233,7 Realiserad värdeförändring fastigheter 158,4 9,0-14,9-5,7 Av- och nedskrivningar rörelsefastigheter -10,2-1,8-8,0-0,5 Administrationskostnader -16,4-13,4-7,1-5,2 Resultat fastighetsrörelsen 1 923,8 1 227,4 1 437,9 1 222,3 Orealiserad värdeförändring derivatinstrument 6,6 0,0-3,2 0,0 Resultat före skatt 2 191,9 1 460,2 1 494,2 1 269,5 * Resultatet för 2004 enligt IFRS har justerats jämfört med tidigare redovisade rapporter. Posten värdeförändring förvaltningsfastigheter har ökat med 73 Mkr och årets skatt har påverkats med 28 procent av justeringen. Effekter i resultaträkning vid byte till IFRS-redovisning jan-dec 2004 okt-dec 2004 Tidigare Justering Tidigare Justering redovisning IFRS IFRS redovisning IFRS IFRS Rörelseresultat fastighetsförvaltningen 528,7 59,8 588,5 109,4 16,6 126,0 Rörelseresultat fastighetsrörelsen 714,1 515,2 1 229,2 180,0 1 042,8 1 222,8 Finansnetto -338,0-19,6-357,6-78,2-1,2-79,4 Skatt -71,7-127,0-198,7-2,6-296,7-299,4 Resultat efter skatt 833,1 428,4 1 261,5 208,6 761,5 970,1, För helår 2004 består effekterna av återläggning av avskrivningar på förvaltningsfastigheter om 59,8 Mkr, realiserad värdeförändring i fastigheterna om -718,5 Mkr och orealiserad om 1 233,7 Mkr, vilket ger en total värdeförändring om 515,2 Mkr. Finansnettot har påverkats med -19,6 Mkr, vilket är justering från diskonterat till nominellt belopp på uppskjuten skattefordran/skuld. Skatt med 28 procent har redovisats på ovanstående justeringar. För fjärde kvartalet 2004 består effekterna av återläggning av avskrivningar på förvaltningsfastigheter om 16,6 Mkr, realiserad värdeförändring i fastigheterna om - 190,9 Mkr och orealiserad om 1 233,7 Mkr, vilket ger en total värdeförändring om 1 042,8 Mkr. Finansnettot har påverkats med -1,2 Mkr, vilket är justering från diskonterat till nominellt belopp på uppskjuten skattefordran/skuld. Skatt med 28 procent har redovisats på ovanstående justeringar. 5
Koncernens balansräkning i sammandrag 2005 2004 Mkr 31 dec 31 dec TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 16 725 13 716 Rörelsefastigheter 261 254 Övriga anläggningstillgångar 90 125 Omsättningstillgångar 254 387 Summa tillgångar 17 330 14 482 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget Kapital 5 902 4 760 Uppskjuten skatt 1 749 1 244 Räntebärande skulder 9 136 8 162 Finansiella derivatinstrument 169 0 Ej räntebärande skulder 375 316 Summa eget kapital och skulder 17 330 14 482 Förändring eget kapital i sammandrag 2005 * 2004 Mkr 31 dec 31 dec Ingående eget kapital 4 760 1 124 Justering med anledning av övergång till IFRS: Nettoeffekt värdering förvaltningsfastigheter till marknadsvärde 2 592 Värdeförändring rörelsefastigheter 27 Nettoeffekt omräkning diskonterad avsättning skatt till nominellt belopp 10 Nettoeffekt värdering finansiella derivatinstrument 2005-01-01-128 Ingående eget kapital enligt IFRS 4 632 3 753 Utdelning -102-82 Återköp egna aktier -264-152 Årets resultat 1 635 1 261 Värdeförändring säkringsredovisade finansiella derivatinstrument 7 Värdeförändring rörelsefastigheter -6-20 Vid årets utgång 5 902 4 760 Eget kapital är i sin helhet hänförligt till aktieägarna i moderbolaget. * Förändring eget kapital enligt IFRS 2004-12-31 har justerats jämfört med tidigare redovisade rapporter. Årets resultat har justerats med 53 Mkr. Värdejustering rörelsefastigheter har justerats med motsvarande belopp. Effekter i balansräkning vid byte till IFRS- redovisning 1 januari 2004 31 december 2004 Tidigare Justering Tidigare Justering redovisning IFRS IFRS redovisning IFRS IFRS Fastigheter 9 191 3 679 12 870 9 744 4 226 13 970 Övriga tillgångar 328-42 286 554-42 512 Summa tillgångar 9 519 3 637 13 156 10 298 4 184 14 482 Eget kapital 1 124 2 629 3 753 1 723 3 037 4 760 Uppskjuten skatt 64 1 008 1 072 97 1 147 1 244 Lån 7 589 7 589 8 162 8 162 Övriga skulder 742 742 316 316 Summa eget kapital och skulder 9 519 3 637 13 156 10 298 4 184 14 482 Effekterna på balansräkningen enligt IFRS beror på värdeförändring av fastigheter till verkligt värde. Justeringar enligt ovan har påverkats av en uppskjuten skatt med 28 procent och resterande som en effekt i eget kapital. 6
Koncernens kassaflödesanalys 2005 2004 2005 2004 Mkr jan-dec jan-dec okt-dec okt-dec Rörelseresultat 2 547 1 818 1 577 1 349 Justeringsposter ej kassaflödespåverkande 41-10 16 29 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -1 950-1 242-1 453-1 228 Betalt finansnetto -359-339 -88-78 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 279 226 53 72 Förändring av rörelsekapital -187 59-201 -19 Kassaflöde från den löpande verksamheten 92 285-148 53 Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter/inventarier -2 320-2 020-73 -688 Försäljning av fastigheter/inventarier 1 288 1 656 268 400 Kassaflöde från investeringsverksamhet -1 032-364 195-288 Finansiering Upptagna långfristiga skulder 3 869 1 680 958 579 Amortering långfristiga skulder -2 707-1 223-1 027-394 Utdelning -102-82 0 0 Återköp aktier -264-152 -36 10 Kassaflöde från finansiering 796 222-105 195 Förändring av likvida medel -144 143-58 -41 Kassa, bank vid årets början 240 97 Årets förändring -144 143 Kassa, bank vid årets slut 96 240 Outnyttjad checkkredit vid årets slut 139 135 Disponibel likviditet 235 375 Redovisning av segment 2005 2004 2005 2004 jan-dec jan-dec okt-dec okt-dec NETTOOMSÄTTNING Hyresintäkter bostäder 709,1 603,7 184,6 154,0 Hyresintäkter företag 503,0 506,4 119,1 128,3 Hyresintäkter övrigt 13,6 3,0 3,6 0,7 Försäljningsintäkter bostäder 1 236,9 1 461,6 324,8 253,7 Försäljningsintäkter företag 136,0 200,9 0,0 147,1 Koncerneliminering -5,9-3,0-2,2-0,7 Summa nettoomsättning 2 592,7 2 772,5 629,8 683,0 RÖRELSERESULTAT Bostäder 1 722,4 1 119,0 970,2 888,1 Företag 847,3 715,3 609,2 488,9 Övrigt -22,5-15,1-4,5-29,9 Koncerneliminering 0,0-1,3 2,0 1,8 Summa rörelseresultat 2 547,2 1 817,8 1 576,9 1 348,9 FÖRVALTNINGSRESULTAT Bostäder 169,3 145,4 33,0 33,8 Företag 117,9 71,8 30,9 12,6 Övrigt -25,7 16,8-6,5-2,4 Koncerneliminering 0,0-1,3 2,2 3,1 Summa förvaltningsresultat 261,5 232,7 59,5 47,1 Bindningstider/medelräntor per 2005-12-31 Mkr Skuld Snittränta Andel Rörliga lån 3 328 2,80% 36,4% Bundna lån 2006 700 5,03% 7,7% Bundna lån 2007 800 5,22% 8,8% Bundna lån 2008 775 5,33% 8,5% Bundna lån 2009 700 5,00% 7,7% Bundna lån 2010 701 3,89% 7,7% Bundna lån 2011 1 100 4,13% 12,0% Bundna lån 2012-1 032 4,11% 11,3% Summa 9 136 3,96% 100% I lånestocken finns endast lån i SEK. Affärsvolym Mkr 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0-500 -1 000-1 500-2 000 Mkr 270 250 230 210 190 170 150 130 110 90 70 50 30 10 0 2003 Affärsvolym/resultat 2001 2002 Resultat Mkr 2 500 2 000 1 500 1 000 500-2 000 2003 2004 2005 Byggnadsinvesteringar Förvärv Försäljning Värdeförändring förvaltningsfastigheter Kvartalsvis 2004 Rullande 12-månaders resultat 2005 0-500 -1 000-1 500 Förvaltningsresultat per kvartal (enligt IFRS) 7
Aktieägarinnehav 2005-12-31 Förändring av innehavet sedan A-aktier B-aktier Kapital, % Andel röster, % 2004-12-31, % Hans Wallenstam med bolag 5 750 000 5 757 500 17,57 53,95 0,7 Familjen Agneta Wallenstam med bolag 5 560 160 8,49 4,74-0,3 Familjen Anders Berntsson 5 534 925 8,45 4,72-1,7 Familjen Eskil Johannesson 3 200 000 4,89 2,73-2,7 Roburs fonder 2 284 189 3,49 1,95 36,2 Länsförsäkringar fonder 1 866 330 2,85 1,59-2,6 Familjen Norman 1 800 000 2,75 1,54 0,0 Familjen Lennart Wallenstam 1 613 190 2,46 1,38-4,3 Familjen Brandström med bolag 1 605 295 2,45 1,37-1,5 Wiman, Henric 1 485 290 2,27 1,27 0,0 SEB fonder 1 257 100 1,92 1,07-65,8 Livförsäkringsaktiebolaget 1 201 920 1,83 1,03-28,6 Nordea Bank S A 835 400 1,28 0,71 2 165,5 Martinsson, Arvid 603 000 0,92 0,51 0,7 Summa övriga ägare 23 949 601 36,56 20,43 Totalt antal aktier 5 750 000 58 553 900 Återköpta egna aktier 1 196 100 Registrerade aktier 5 750 000 59 750 000 Totalt registrerade aktier 65 500 000 Summa utestående aktier 64 303 900 Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 34 % av innehavet och cirka 25 % av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 7 % av innehavet och 4 % av rösterna. Nyckeltal 2005 2004 31 dec 31 dec Resultat efter skatt, mkr 1 634,6 1 261,5 Förvaltningsresultat 261,5 232,7 Överskottsgrad, % 63,9 62,7 Räntabilitet på eget kapital, % 32,6 26,5 Räntabilitet på totalt kapital, % 15,9 12,7 Fastigheternas direktavkastning, % 5,0 5,0 Fastigheternas totalavkastning 16,4 13,3 Belåningsgrad, % 53,8 58,4 Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 1,6 Genomsnittlig räntebindningstid, månad 31 29 Eget Kapital 5 902 4 760 Soliditet, % 34,1 32,9 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 3,96 4,34 Uthyrningsgrad - yta, % 96 95 Börsvärde 6 012 3 925 Data per aktie (kr) 2005 2004 * 31 dec 31 dec Förvaltningsresultat 3,91 3,35 Resultat efter skatt 24,4 18,3 P/E-tal, ggr 3,8 3,2 Fastighetsvärde 264 205 Eget kapital 92 70 Substansvärde 119 88 Börskurs 93,50 57,60 Antal aktier i tusental vid periodens utgång 64 304 68 137 Antal aktier i tusental, genomsnitt 66 878 69 027 Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. * Justerad på grund av aktiesplit 5:1 Kursutveckling 31 augusti 2000-31 december 2005 120 100 80 60 B-Aktien OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index 40 20 3 00 01 02 03 04 05 (c) SIX 8
Fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr Kvm Fastighetsbestånd 1 januari 2005 13 970 1 215 533* + Förvärv 1 961 138 084 + Byggnationer 400 9 083 - Försäljning -1 118-102 450 - Av- och nedskrivningar -10 + Värdeförändring netto 1 784 Fastighetsbestånd 31 dec 2005 16 986 1 260 250 * Justerad uthyrbar yta garage om cirka 2 000 kvm. Fastighetsinnehavets struktur per 2005-12-31 Industri/ Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butik Lager Utbildning Övrigt Totalt Affärsområde Bostad Region Stockholm 440 584 17 285 11 805 10 191 3 693 14 984 498 542 Region Göteborg 200 294 2 158 340 1 063 0 4 982 208 837 Region Helsingborg 54 347 3 808 4 609 1 496 440 2 965 67 665 Affärsområde Företag Region Göteborg 340 233 360 52 679 109 098 31 892 57 837 485 206 Totalt 695 565 256 611 69 433 121 848 36 025 80 768 1 260 250 55% 20% 6% 10% 3% 6% Övriga Storstockholm 25% Koncernens fastighetsbestånd, yta Wallenstam Bostad, region Stockholm Huddinge 11% Innerstad 13% Nacka 19% Mölndal 12% Hisingen 5% Öster 8% Wallenstam Bostad, region Göteborg Innerstad 75% Fördelning av lokaltyp, yta Övrigt 6% Utbildning 3% Industri/ Lager 10% Butik 6% Bostäder 55% Vällingby/ Råcksta 32% Kontor 20% Wallenstam Bostad, region Helsingborg Innerstad 100% Wallenstam Företag, Göteborg region Innerstad 54% Mölndal 2% Hisingen 16% Öster 21% Väster 4% Söder 3% Affärsområde Företag region Göteborg 38% Affärsområde Bostad region Stockholm 40% Närområde 57% Innerstad 43% Affärsområde Bostad region Helsingborg 5% Affärsområde Bostad region Göteborg 17% 9
Wallenstamkoncernens fastigheter, totalt Bost Butik Ind/Lager Kontor Utbildning Övrigt Summa Totalt tax. Antal kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm värde, Kkr lgh Totalt Wallenstamkoncernen 695 564 69 433 121 847 256 611 36 025 80 767 1 260 250 7 347 622 10 720 Fastighetsförvärv under 2005 Byggår/ Bostad Butik Ind/Lager Kontor Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggn.år kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg Inom Vallgraven 27:1 Västra Hamngatan 24-26, Grönsakstorget 1 1929/2002 839 125 2 353 3 317 Lorensberg 58:6-7 Engelbrektsgatan 26-28, Chalmersgatan 26, Teatergatan 25 1929 1 571 360 4 129 6 060 Stockholm Akterspegeln 19 Gröndalsvägen 42-44, Sjöbjörnsvägen 2 1946 290 235 525 Barlasten 3 Fågelsångsvägen 11-17 1929 719 21 191 1 620 2 551 Ceremonien 3 Backskåran 3-7, Gubbkärrsvägen 25-29 1950 9 055 177 571 9 803 Cerpheus 7 Kindstugatan 16 1929/1940 238 155 393 Diamanten 1 Centralvägen 7-15 1952 6 848 238 52 83 12 7 233 Diamanten 2 Centralvägen 1-5 1953 3 800 221 60 312 38 4 431 Europa 10 Köpmangatan 2, Köpmantorget 10 1929/1940 373 32 14 419 Galjonsbilden 19 Sjöbjörnsvägen 5 1953 1 037 1 240 160 2 437 Galjonsbilden 28 Matrosbacken 15 1949 571 40 611 Galjonsbilden 30 Sjöbjörnsvägen 15 A-C 1947 988 245 11 1 244 Galjonsbilden 31 Sjöbjörnsvägen 11-13 1944 858 147 39 1 044 Grönland 18 Nordenskiöldsgatan 82 1929/1930 365 10 375 Gästsalen 3 Maltesholmsv 147, Medsolsbacken 13-17 1960 13 394 156 174 79 13 803 Islänningen 1 Holbergsgatan 82-84 1951 2 353 196 91 2 640 Leoparden 5 Huvudstagatan 27-29 1953 3 770 61 86 3 917 Mastkorgen 7 Fregattvägen 4-8, Fågelsångsvägen 1-5 1956 4 617 188 1 620 217 6 641 Ormängen 3 Ormängsgatan 73-79 1955 1 790 39 77 15 1 921 Ormängen 4 Ormängsgatan 43-71, Olle Engkvists väg 10 1954 18 957 102 1 208 384 1 300 2 409 24 359 Pennteckningen 3 Gullmarsvägen 12 1946 2 723 56 30 57 2 866 Rosenbusken 19 Luntmakargatan 44, Rosengatan 5 1949 1 232 40 75 1 347 Signalpatrullen 13 Wennerbergsgatan 4-6, Scheffersgatan 6-8 1944/1996 8 942 145 408 888 10 383 Smaragden 1 Hannebergsgatan 22 1951 2 446 143 280 150 3 019 Smaragden 20 Kungsklippan 11-15, Parmmätargatan 15 1938/1999 6 226 80 83 24 225 6 638 Sälgen 2 Birger Jarlsgatan 64, Rådmansgatan 24 1927 4 160 4 160 Sökarlyktan 1 Rävsnäsvägen 57-63, 69-83 1951 2 884 109 178 372 3 543 Talarstolen 3 Banérgatan 71-73 1951 1 734 391 2 125 Toppseglet 22 Gröndalsvägen 104-108 1957 3 371 93 1 471 257 25 5 217 Åkeriet 1 Humblegatan 5 A-B 1947 4 323 59 290 390 5 062 Färdigställd nybyggnation Stockholm Forsen 1 Båtbyggargatan 66-68 2005 8 225 858 9 083 Totalt 112 373 6 814 5 446 12 833 1 517 8 184 147 167 10
Fastighetsförsäljningar under 2005 Byggår/ Bostad Butik Ind/Lager Kontor Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggn.år kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg Gullbergsvass 1:12 Hamntorget 6 1992 80 5 890 11 5 981 Kommendantsängen 7:13 Kastellgatan 4 1929 1 472 160 1 632 Masthugget 1:4-5 Plantagegatan 13-15 1924/1994 1 711 159 1 870 Slottskogen 719:4 Björngårdsvillan 1963 1 350 1 350 Johanneberg 27:1 Palmstedsgatan 3 A-C 1938/1990 3 854 3 854 Helsingborg Amerika Norra 50 Hantverkaregatan 26 1984 2 071 15 127 2 213 Amerika Södra 28 Södergatan 101 1930/1992 5 720 501 23 193 2 329 8 766 Eneborg 7 Övre Holländaregatan 35 1935/1980 1 961 124 39 298 2 422 Eneborg 10 Övre Eneborgsvägen 24 1935/1981 942 71 1 013 Eneborg 11 Övre Eneborgsvägen 26 1935/1982 941 941 Fjärilen 9 Wieselgrensgatan 26 1934/1982 534 11 39 584 Fjärilen 12 Södra Stenbocksgatan 100 1936/1983 886 62 948 Fjärilen 13 Södra Stenbocksgatan 102 1936/1984 875 29 904 Fjärilen 14 Södra Stenbocksgatan 104 A 1937/1984 1 277 42 1 319 Fjärilen 16 Visitörgatan 3 1991 980 980 Fjärilen 19 Wieselgrensgatan 22 1934/1982 768 768 Fortuna 16 Tågagatan 31/ Karl X Gustavs gata 28 1932 1 624 279 12 117 2 032 Kullen Västra 57 Kullagatan 46 A 1985 1 013 288 1 301 Malen 41 Övre Eneborgsvägen 36 A 1943/2000 2 168 60 2 228 Malen 43 Övre Eneborgsvägen 32 A 1942/2001 2 176 55 2 231 Myran 8 Magistergatan 1 1934/1982 1 447 45 76 1 568 Norge 10 Nedre Holländaregatan 4 1938/1985 1 700 39 1 739 Nunnan 2 Södra Stenbocksgatan 108 1938/1984 951 48 999 Nunnan 3 Södra Stenbocksgatan 110 1939/1983 903 903 Nunnan 5 Visitörgatan 13 1936/1984 925 85 35 1 045 Nunnan 6 Visitörgatan 11 1936/1985 942 96 1 038 Nunnan 7 Visitörgatan 9 1935/1984 942 54 996 Nunnan 8 Sämskmakaregatan 2 A 1940/1984 923 32 45 1 000 Nyckelpigan 25 Sadelmakaregatan 2 A 1943/1978 788 788 Nyckelpigan 26 Sadelmakaregatan 4 1943/2002 2 021 2 021 Ollonborren 9 Bjäregatan 14 1931/1978 732 732 Ollonborren 11 Siöcronagatan 5 1931/1979 732 732 Ollonborren 14 Övre Holländaregatan 34 A 1931/1977 1 193 1 193 Rovan 8 Skånegatan 11 1937/1989 1 440 1 440 Rovan 13 Södra Stenbocksgatan 83 1935/1985 792 10 802 Rovan 14 Skånegatan 13 1948 4 213 131 15 4 359 Skalbaggen 7 Nytorgsbacken 43 1929/1976 688 10 86 784 Skalbaggen 15 Gustav Adolfs gata 13 1939/1976 762 19 781 Skalbaggen 16 Gasverksgatan 32 A 1935/1977 2 155 195 30 80 2 460 Skalbaggen 17 Gasverksgatan 34 1935/1976 712 83 32 827 Skalbaggen 18 Gasverksgatan 36 1933/1976 818 45 46 36 945 Skalbaggen 19 Gasverksgatan 38 1935/1976 708 72 780 Skalbaggen 20 Gasverksgatan 40 1935/1977 632 83 109 824 Skalbaggen 21 Gasverksgatan 42 1935/1978 711 32 85 828 Skalbaggen 22 Gasverksgatan 44 A 1930/1978 1 905 213 24 2 142 Skalbaggen 23 Gustav Adolfs gata 17 1988 3 642 51 42 660 4 395 Skalbaggen 24 Gustav Adolfs gata 15 1983 2 132 2 132 Svärdet 10 Karl X Gustavs gata 54 1907/1976 974 8 982 Unionen 24 Möllegränden 5 1900/1930 164 256 220 640 Stockholm Kraghandsken 2 Ellen Fries gata 1-23, Elsa Brändströmsg 109 1958 5 991 84 251 6 326 Porträttmedaljongen 3 Skulptörvägen 17 1944 1 859 1 859 Rosenbusken 19 Luntmakargatan 44, Rosengatan 5 1949 1 232 40 75 1 347 Sicklaön 140:5 Ekuddsvägen 25-27 1963 9 532 70 104 9 706 Totalt 86 234 4 012 1 169 7 340 3 695 102 450 11
Definitioner Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde. Driftöverskott Hyresintäkter minus drifts- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Fastigheternas direktavkastning Driftöverskott i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde. Fastigheternas totalavkastning Driftöverskott plus/minus orealiserad värdeförändring fastighet i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde. Fastigheternas redovisade värde Fastighetsbeståndets bedömda verkliga värde enligt en internt utförd värdering. Förvaltningsresultat Rörelseresultat exklusive värdeförändring förvaltningsfastigheter, av- och nedskrivningar rörelsefastigheter med tillägg av finansiella intäkter och kostnader samt realiserade värdeförändringar derivatinstrument. Orealiserad värdeförändring fastigheter Resultat av förändring av verkligt värde från årets början till rapportperiodens utgång. P/E-tal Börskurs vid periodens slut i förhållande till resultat efter skatt per aktie för den senast löpande tolvmånadersperioden. Realiserad värdeförändring fastigheter Resultat av intäkten från periodens fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas verkliga värde vid årets början. Resultat efter skatt per aktie Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Resultat fastighetsrörelsen Resultat av intäkter från fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas verkliga värde, värdeförändring förvaltningsfastigheter samt av- och nedskrivning av rörelsefastigheter och administrativa kostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat exklusive orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter i förhållande till finansiella intäkter och kostnader. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatteskuld. Uthyrningsgrad - yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Överskottsgrad Driftöverskott i procent av hyresintäkterna. 12
Detta är Wallenstam Wallenstam grundades 1944 och är idag ett utvecklande fastighetsbolag med cirka 300 fastigheter i de tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Av Wallenstams fastighetsvärde utgörs cirka 60 procent av bostadsfastigheter och cirka 40 procent av kommersiella fastigheter. Koncernen omsätter drygt 1 miljard kronor i hyror och har ett fastighetsvärde om cirka 17 miljarder kronor. Koncernens B- aktier finns noterade på Stockholmsbörsen sedan 1984 och börsvärdet uppgår till cirka 6 miljarder kronor. Affärsidé Att utifrån ett mycket gott fastighetsbestånd fortsätta att förvärva, förvalta, förädla och försälja fastigheter. Allt i syfte att förse en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i storstadsregioner. Mål Nästa målperiod sträcker sig fram till och med 2007. Finansiella mål Förvaltningsresultatet > 300 Mkr. Eget kapital per aktie > 100 kr. Soliditet > 25 procent. Verksamhetsmål Uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet > 97 procent. Nyproduktion av 400 lägenheter per år till en direktavkastning på > 7 procent. Affärsprocess Förvärv Värdetillväxt Lönsam förvaltning och förädling Försäljning Wallenstams affärsprocess utgår från att skapa värdetillväxt. Detta sker genom förvärv och produktion av fastigheter med utvecklingspotential, en lönsam förvaltning och genom att färdigutvecklade fastigheter säljs i rätt tid. Operativ organisation Wallenstamkoncernen har drygt 120 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i två fastighetsförvaltande affärsområden, Bostad och Företag. Affärsområde Bostads verksamhet bedrivs inom tre regioner: Stockholm, Göteborg, och Helsingborg. Bostad förvaltar cirka 11 000 lägenheter. Affärsområde Företags verksamhet bedrivs i Göteborg i två regioner, region City och region Storgöteborg. Wallenstams verksamhet ska drivas i en marknadsnära struktur där den operativa organisationen är specialiserad både geografiskt och per affärsområde. Staber stödjer den operativa organisationens verksamhet med centraliserade funktioner. Ekonomisk rapportering Årsredovisning 2005 mars 2006 Bolagsstämma 6 april 2006 Delårsrapport 1 (3 mån) 10 maj 2006 Delårsrapport 2 (6 mån) 9 augusti 2006 Delårsrapport 1 (9 mån) 8 november 2006 Årsredovisningen skickas till samtliga aktieägare, samt finns tillgänglig på hemsidan den 6 mars, i samband med kallelsen till bolagsstämman. Delårsrapporterna finns tillgängliga på Wallenstams hemsida samtidigt som publicering, samt skickas ut till dem som anmält sig för prenumeration. Prenumeration på ekonomisk information kan beställas på Wallenstams hemsida www.wallenstam.se. På hemsidan finns också samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering och aktiviteter samt pressreleaser. www.wallenstam.se Lennart Wallenstam Byggnads AB (publ), org. nr. 556072-1523 401 84 Göteborg, Besöksadress Södra vägen 1 Tel 031-20 00 00, Fax 031-10 02 00 Natvik Information AB