Hur avgör man vilken upplåtelseform som är den aktuella? Upplåtelseform: Hyresrätt Anläggningsarrende Tomträtt Lägenhetsarrende Allmän nyttjanderätt Vem upplåter marken/lokalytan (Hyresvärden) (Jordägaren) Stat eller kommun (Jordägaren) (Jordägaren) Nyttjande Totalt nyttjande Totalt nyttjande Totalt Totalt nyttjande Kan vara ett delat nyttjande nyttjande Avtalsform Skriftligt/Muntligt Skriftligt/Muntligt Skriftligt Skriftligt/Muntligt Skriftligt/Muntligt Vederlag Ja Ja Ja Ja Kan vara ett gratisavtal Vem äger byggnad Hyresvärden Arrendatorn Tomträttsinnehavaren, om det finns en byggnad. Ingen byggnad Behöver inte finnas en byggnad Detta gäller för de olika upplåtelseformerna: Upplåtelseform: Hyresrätt Anläggningsarrende Tomträtt Lägenhetsarrende Allmän nyttjanderätt Avtalstid Hyrestid, bestämd eller tillsvidare. Bestämd tid, tillsvidare eller för arrendatorns livstid. Enligt avtal, max 50 år (25 inom detaljplanelagt område) Längsta tid 50 år, inom detaljplanelagt Arrendetid, endast bestämd tid (ej livstid). Minst 1 år eller mer. Ett avtal tecknat tillsvidare = 5 års avtal. Längsta tid 50 år, inom detaljplanelagt område dock längst 25 år. Upplåtelse på obegränsad tid. Dock med uppsägningsrä tt se nedan. Kan vara över 50 år, vanligast mellan 40-60 år. Enligt JB 7:5 dock ej bindande längre än 50 år, (inom detaljplan 25 år). JB 7:5
område dock längst 25 år. Förlängningstid Enligt avtal. Enligt avtal, minst 1 år, förlängning tillsvidare = 5 år. Se uppsägning Uppsägningstid Uppsägningstid enligt avtal om det är längre än nedanstående (kortare kan endast nyttjas av hyresgästen): Uppsägningstid för obestämda avtal = 9 månader. Bestämda avtal med minst 9 månaders hyrestid = 9 månader. Undantag: om hyrestiden är Kan avtala om att avtalet ska upphöra utan uppsägning. Uppsägningstid enligt avtal. Om parterna ej avtalat gäller en uppsägningstid om 6 månader. Uppsägningsrä tt för upplåtaren först efter 60 år (bostadsända mål). Annat nyttjande gäller en uppsägningsrä tt efter minst 20 år. Dock möjligt att ompröva avgälden efter 10 år eller den längre tid som avtalats. Bestämd tid utan angiven uppsägningstid, upphör avtalet utan uppsägning. Tillsvidareavtal måste dock sägas upp. Om inget avtalas gäller att avtalet upphör den fardag (14 mars) som inträffar närmast efter sex månader efter uppsägningens delgivning. Om man inte avtalat om uppsägningstid, upphör avtalet vi dess utgång utan uppsägning.
högst 9 månader eller kortare = uppsägningstid 3 månader eller kortare. Vederlag Hyra enligt avtal, huvudregel bestämd till beloppet, undantag för rörliga tillägg och omsättningsklaus uler (hyrestid om minst 3 år krävs). Full avtalsfrihet men måste vara ett värde på prestationen. Avgälden bestämd i upplåtelsen. Kan dock omprövas tidigast efter 10 år eller den längre tid som avtalats. Full avtalsfrihet men måste vara ett värde på prestationen. Full avtalsfrihet
Underhåll Det står parterna fritt att avtala om vem som står för underhåll. Det står parterna fritt att avtala om vem som står för underhåll. Tomträttsinnehavaren har vanligtvis ansvaret. Kan dessutom vara skyldig att vidta vissa preciserade åtgärder med fastigheten, t.ex. låta uppföra viss anläggning. Överlåtelse Se JB 12:32 2 st och 36. Överlåtelse kräver hyresvärdens medgivande eller tillstånd från hyresnämnden. Förbudet gäller inte om tillstånd meddelas från hyresnämnden. Se JB 11:7. Överlåtelse får ske genom exekutiv försäljning eller i arrendatorns konkurs. I annat fall gäller eventuellt förbud mot överlåtelse om sådant finns inskrivet. Ja, möjligt att överlåta. Rätt till överlåtelse måste avtalas om det ska gälla mellan parterna. Annars ingen rätt till överlåtelse. Rätt till överlåtelse måste avtalas om det ska gälla mellan parterna. Annars ingen rätt till överlåtelse.
Överlåtelse av hyresrätten kräver att även verksamheten eller del av verksamheten överlåts. Hyresförhållandet ska ha varat i 3 år annars krävs starkare skäl synnerliga skäl. Upplåtelse i andrahand Rätt till ersättning vid avtalets upphörande (Besittningsskydd) Upplåtelse i andra hand kräver hyresvärdens medgivande enligt JB 12:40-41. Observera dock att hyresnämnden kan lämna tillstånd till andrahandsupplåt else. Har en hyresgäst sagt upp avtalet för avflyttning, Förbud gäller om avtalat enligt JB 8:19-20. Arrendatorn har dock möjlighet att hyra ut egen byggnad om det kan ske utan avsevärd olägenhet för jordägaren och ej annat avtalats. En anläggningsarrendator har inte samma möjligheter som en Ja, möjligt att upplåta i andrahand. Fastighetsägar en skyldig att lösa byggnad och annan Upplåtelse i andrahand kräver jordägarens samtycke. JB 8:19-20. Arrendatorn har dock möjlighet att hyra ut egen byggnad om det kan ske utan avsevärd olägenhet för jordägaren och ej annat avtalats. Inget besittningsskydd, ej rätt till ersättning vid avtalets upphörande. Rätt till upplåtelse i andrahand måste avtalas om det ska gälla mellan parterna. Annars ingen rätt till upplåtelse i andrahand. Inget besittningsskydd, ej rätt till ersättning vid avtalets upphörande.
finns ingen rätt till ersättning. Blir en hyresgäst uppsagd för avflyttning eller villkors ändring en för hög hyra begärs eller i övrigt oskälig villkor kan hyresvärden bli skadeståndsskyld ig. Hyresgästen har i en sådan situation rätt till ersättning för det indirekta besittningsskydde t. Se JB 12:56-59. jordbruksarrendator och bostadsarrendator, att före någon annan, förvärva arrendestället. Vad det gäller lösen av egendom som arrendatorn lämnar kvar på arrendestället, se JB 8:21-22. Jordägaren ska få möjlighet att lösa in byggnader som är kvar på arrendestället efter arrendetidens utgång. Precis som vid hyra finns ett indirekt besittningsskydd om parterna inte har avtalat bort det. Se JB 11:5-6a. OBS! Mycket enklare att avtala bort rätten till skadestånd i ett anläggningsarrende. egendom som utgör tillbehör till tomträtten.