ANBUDSUNDERLAG S.A Svensson Båt & Motor AB, 556177-6831, i konkurs 1. Annons 2. Värdeutlåtande Karlskog 1:8 3. Värdeutlåtande Valdemarsvik 4:77, 78, 89 4. Inventarier Övrigt Konkursbolagen har under firma Båt & Motor bedrivit båtförsäljning, butiksförsäljning, service, reparationer, och vinterförvaring i Valdemarsvik och Västervik. Konkursbolaget har haft försäljningsagenturen för varumärkena Flipper, Bella, HR båtar och Kimple samt varit generalagent för GLASTRON båtar i Sverige. Konkursbolaget har också haft agenturen för Mercury och Mercruiser motorer. Verksamheten har bedrivits på dotterbolagets fastigheter i Sandviks Varv, en fin marina med sjöläge på Valdemarsvikens norra sida och Karlskog i Valdemarsvik samt i förhyrda lokaler i Västervik. Verksamheten i Västervik är stängd. Fastigheter och maskiner samt inventarier har inventerats av konkursförvaltningen. Förteckning över dessa tillgångar finns på advokatfirmans hemsida under rubriken konkursanbud, www.delphi.se En offentlig visning av tillgångarna sker fredagen den 29 september 2017 kl. 13-15 Sandviks Varv i Valdemarsvik. Efter visningen infordras anbud på fastigheterna och rörelsens tillgångar i första hand. I andra hand anbud på fastigheterna respektive rörelsen tillgångar. Skriftliga anbud ska vara undertecknad konkursförvaltare tillhanda senast onsdagen den 4 oktober 2017 kl. 12.00. Samtliga tillgångar säljs i befintligt skick. Konkursförvaltningen äger rätt att avbryta anbudsförfarandet. Fri prövningsrätt förbehålles. Advokat Magnus Nedstrand Konkursförvaltare magnus.nedstrand@delphi.se 269023.1
KONKURSANBUD S.A Svensson Båt & Motor AB, 556177-6831, har försatts i konkurs vid Norrköpings tingsrätt den 1 september 2017. Dotterbolaget Fastighets AB Sandvik-Hamngatan, 556641-5328, har försatts i konkurs vid samma domstol den 6 september 2017. Konkursbolaget har under firma Båt & Motor bedrivit båtförsäljning, service, reparationer, butiksförsäljning och vinterförvaring i Valdemarsvik och Västervik. Konkursbolaget har haft försäljningsagenturen för varumärkena Flipper, Bella, HR båtar och Kimple samt varit generalagent för GLASTRON båtar i Sverige. Konkursbolaget har också haft agenturen för Mercury och Mercruiser motorer. Verksamheten har bedrivits på dotterbolagets fastigheter i Sandviks Varv, en fin marina med sjöläge på Valdemarsvikens norra sida och Karlskog i Valdemarsvik samt i förhyrda lokaler i Västervik. Verksamheten i Västervik är stängd. Konkursboet driver verksamheten vidare i Valdemarsvik. 10 personer har varit anställda. Fastigheter och maskiner samt inventarier har inventerats av konkursförvaltningen. Förteckning över dessa tillgångar finns på advokatfirmans hemsida under rubriken konkursanbud, www.delphi.se En offentlig visning av tillgångarna sker fredagen den 29 september 2017 kl 13-15 Sandviks Varv i Valdemarsvik. Efter visningen infordras anbud på fastigheterna och rörelsens tillgångar i första hand. I andra hand anbud på fastigheterna respektive rörelsens tillgångar. Skriftliga anbud ska vara undertecknad konkursförvaltare tillhanda senast onsdagen den 4 oktober 2017 kl 12.00. Samtliga tillgångar säljs i befintligt skick. Konkursförvaltningen äger rätt att avbryta anbudsförfarandet. Fri prövningsrätt förbehålles. Advokat Magnus Nedstrand Konkursförvaltare magnus.nedstrand@delphi.se
VärderingsInstitutet A. Sundqvist AB Värdeutlåtande Kommun Valdemarsvik Objekt Karlskog 1:8 Värdetidpunkt 2017-09-18 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Av Samhällsbyggarna auktoriserade fastighetsvärderare VärderingsInstitutet A. Sundqvist AB Företagets säte. Katrineholm Telefon Telefax Bankgiro Organisationsnummer Videvägen 5A 641 49 Katrineholm 0150-199 00 0150-184 86 656-6996 556107-6968 Munktellstorget 2 633 43 Eskilstuna 016-51 81 70 Västra Storgatan 7 611 31 Nyköping 0155-21 13 70 E-post Box 3047 720 03 Västerås 021-14 39 00 info@varderingsinstitutet.se Box 1153 701 11 Örebro 019-10 82 00 Box 2096 600 02 Norrköping 011-49 60 333 Uppsala 018-14 60 33
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 1 I NNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 INNEHÅLLSFÖRTECKNING... 1 2 UPPDRAGET... 1 2.1 Uppdragsgivare 1 2.2 Uppdrag 1 2.3 Värdetidpunkt 1 2.4 Ändamål 1 3 VÄRDEBEDÖMNING SAMMANFATTNING... 2 3.1 Värderingsobjekt 2 3.2 Allmän beskrivning 2 3.3 Förutsättningar 2 3.4 Ekonomiska förhållanden 3 3.5 Marknadsvärde 4 4 VÄRDERINGSUNDERLAG... 5 4.1 Sakuppgifter 5 4.2 Besiktning 5 4.3 Miljöaspekter 5 4.4 Latent skatteskuld och moms 5 4.5 Kvalitetssystem 6 4.6 Planförhållanden 6 4.7 Tomt 6 4.8 Byggnadsbeskrivning 6 4.9 Areor, beskrivning och alternativanvändning 8 4.10 Underhållsbehov och investeringar 8 4.11 Servitut, inskrivningar 8 5 VÄRDERINGSTEORIER OCH -METODER... 9 5.1 Begreppet marknadsvärde 9 5.2 Värderingsmetod 9 6 EKONOMISKA FÖRHÅLLANDEN... 10 6.1 Kontraktssammanställning 10 6.2 Areor och hyror 10 6.3 Vakanser och hyresförluster 10 6.4 Drift- och underhåll, hyresgästanpassning 10 6.5 Taxeringsvärde 11 6.6 Fastighetsskatt 11 7 MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING... 13 7.1 Marknadsanalys 13 7.2 Ortsbeskrivning 14 7.3 Ortsprismetod 14 7.4 Areametod 15 7.5 Nettokapitaliseringsmetod, direktavkastning 17 7.6 Sammanfattande värdebedömning 17 8 KASSAFLÖDESKALKYL... 18 8.1 Förutsättningar och antaganden 18 8.2 Driftnettoprognos 18 8.3 Kalkylränta 19 8.4 Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning 19 9 SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING... 20
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 BILAGOR BILAGA I Känslighetsanalys BILAGA II Fastighetsdatautdrag BILAGA III Karta BILAGA IV Fotografier
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 2 U P P D R A G E T 2.1 Uppdragsgivare PS Auction Att. Jonas Österberg Kindsvägen 44 512 50 Svenljunga 2.2 Uppdrag Uppdraget är att uppskatta objektets marknadsvärde. Underlag för värderingen se vidare punkt 4.1. Begreppet marknadsvärde, se vidare punkt 5. 2.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten 2017-09-18. 2.4 Ändamål Marknadsvärdebedömningen skall enligt uppdragsgivaren användas för internt bruk. 1
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 3 V ÄRDEBEDÖMNING SA M M A N FAT T N I N G 3.1 Värderingsobjekt Registerbeteckning Karlskog 1:8 Adress Karlskog 3,4 Kommun Område Upplåtelseform Lagfart Valdemarsvik Gryt Äganderätt Fastighets AB Sandvik-Hamngatan Nybyggnadsår 1929 Värdeår 1950 Användning Industrienhet, reparationsverkstad (431) 3.2 Allmän beskrivning Värderingsobjektet utgörs av en fastighet om 8 868kvm tomtarea belägen utmed väg 212 ca 2,8 km från Valdemarsvik centrum. På fastigheten finns två byggnader; en huvudbyggnad samt en carport/vedförråd. Huvudbyggnaden har en total lokalarea om 770 kvm fördelat på 130kvm produktion/verkstadslokal samt 770 kvm maskinstall/kall lager. Byggnaden har tidigare används för djurhållning samt vagnsoch spannmålsförvaring. Nuvarande ägare använder merparten av lokalen för förvaring av båtar samt har mindre kontorsytor, förvaring av reservdelar och verkstad. Den angränsande omgivningen utgörs av lantbruksmark och skog. Byggnaden har en byggnadsstomme av trä på gjuten grund av betong. Träfasader under yttertak av plåttak. Uppvärmning med luftvärmepumpar och direktverkande el. Lokalerna har en äldre standard, vilket dock kan ses som normalt utifrån byggnadstyp och värdeår. Utifrån dagens användningsområde ser vi inte att det finns något behov av extra avsättningar för underhåll. 3.3 Förutsättningar Värderingen förutsätter att befintlig verksamhet eller liknande verksamhet bedrivs på fastigheten. Fastigheten har idag ett förvaringstält på marken där det förvaras båtar. Tältet anses vara i ett sådant skick att vi valt att inte räkna med detta i värderingen. Inte heller den mindre carport/vedförråd som finns på fastigheten har beak- 2
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 tats i värderingen då bedömningen är att dessa ej kan inbringa intäkter för en fastighetsägare. Vidare har vi valt att inte göra något marktillägg trots att stora delar av marken inte är bebyggd. Anledningen till detta är att markens utformning enligt vår uppfattning inte ger utrymme för effektiv byggnation utan att begränsa användningen av befintlig fastighet. Någon undersökning gällande av lopp och vatten har ej gjorts och dessa förutsätts fungera och uppfylla gällande krav. 3.4 Ekonomiska förhållanden Idag nyttjas fastigheterna av bolag i samma ägarsfär och vi har inte några uppgifter om aktuella hyresnivåer, varför vi utgår ifrån en marknadsbedömd hyra. Hyran som avses är kallhyra inklusive fastighetsavgift. Marknadsmässig hyra för produktions/verkstadslokalerna uppskattas till 400kr/kvm och för kall lager uppskattas marknadsmässiga hyror till 180kr/kvm. Detta ger totala hyresintäkter om 191 Tkr/år. Drift och underhållskostnaderna inkluderar löpande underhåll- samt periodiskt underhåll och beräknas uppgå till 200kr/kvm för produktion/verkstad och 50kr/kvm för kall lager. Detta ger sammanlagda drift och underhållskostnader om 54 Tkr/år. Då det förutsätts vara egenanvändning av lokalerna så beaktas vakansrisken i avkastningskravet. Direktavkastningskravet uppgår till 12,5% 3
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 3.5 Marknadsvärde Marknadsvärde per september 2017 1 050 000 KRONOR ENMILJONFEMTIOTUSENKRONOR Bedömt värdeintervall 950 tkr - 1 150 tkr Nyckeltal Kr/m² uthyrbar area: 1 167 K/T: 2,7 Direktavkastning 2017 (totalt kapital) Mot utgående driftnetto: 11,3% Mot bedömt driftnetto: 12,5% Bruttokapitaliseringsfaktor 2017 Mot utgående hyra: 5,5 Mot marknadsmässig hyra: 5,5 4
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 4 V ÄRDERINGSUNDERLAG 4.1 Sakuppgifter Värdebedömningen grundar sig på följande material och uppgifter: Fastighetsdatautdrag Taxeringsuppgifter Detaljplaneuppgifter Situationsplan Planritningar Marknadshyror Ortsprismaterial Information lämnad av uppdragsgivaren Värderingsmannen ansvarar inte för eventuella felaktiga sakuppgifter oavsett om dessa är lämnade av uppdragsgivaren, olika myndigheter eller uppgifter hämtade ur offentliga register. 4.2 Besiktning Fastigheten besiktigades 2017-09-13 av Marcus Greding. Vid besiktningen deltog Ola Svensson. Värdebedömningen grundar sig på fastighetens standard och skick vid besiktningen. Besiktningen är inte av sådan karaktär och omfattning att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. 4.3 Miljöaspekter Värdebedömningen grundas på förutsättningen att nuvarande eller annan verksamhet kan bedrivas utan att åläggas hinder eller begränsningar med hänvisning till gällande miljölagstiftning. Värderingen förutsätter att inga miljöskulder i mark eller byggnad förekommer. 4.4 Latent skatteskuld och moms Vid värderingen har inte eventuella latenta skatteskulder eller momsfrågor beaktats. 5
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 4.5 Kvalitetssystem Enligt Värderingsinstitutets kvalitetssystem, kontrolleras varje dokument som produceras inom företaget av en fastighetsvärderare auktoriserad av Samhällsbyggarna. 4.6 Planförhållanden Ej detaljplanelagt 4.7 Tomt Tomtareal uppgår till 8 688 m 2. Fastigheten har enskilt vatten och avlopp. 4.8 Byggnadsbeskrivning Byggnadsår 1929 Undergrund Berg, morän Grundläggnings- förfarande: Betong Grundmurar Källarbjälklag Mellanbjälklag Trä Vindsbjälklag Trä Taklag Trä 6
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 Bärande stomme över källare Fasader/fönster Träpanel, 3-glasfönster Portar/Dörrar Trä Yttertak Plåt Invändiga golv- beläggningar Betong Invändiga takbe- klädnader Skivor Invändiga väggbe- klädnader Träskivor och plank Köksstandard Uppvärmning Direktverkande el, luftvärmepumpar 2 st. Kamin, öppen spis Hygienutrymmen Tvättstuga Ventilation Självdrag Anslutning Enskilt vatten & Avlopp. Övrigt 7
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 4.9 Areor, beskrivning och alternativanvändning OBS! Nedanstående areauppgifter baseras på uppgifter lämnade av uppdragsgivaren. Ytorna har ej kontrollmätts och bör därför ej ligga till grund för försäljning av fastigheten. Lager 770 kvm Produktion 130 kvm Summa LOA: 900 kvm 4.10 Underhållsbehov och investeringar Fastigheten är i normalt skick såväl ut- som invändigt. Några kostnader utöver avsättning för sedvanligt periodiskt underhåll bedöms inte som nödvändigt de närmaste åren. 4.11 Servitut, inskrivningar Någon särskild servitutsutredning har inte utförts. I fastigheten finns 4 pantbrev uttagna till ett sammanlagt belopp av 1 200 000 kr. Någon särskild pantbrevsutredning har inte utförts. 8
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 5 V ÄRDERINGSTEORIER OCH - M E T O D E R 5.1 Begreppet marknadsvärde Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att fastigheten varit utbjuden till försäljning på ett för fastigheten sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta fastigheten och inte några speciella partsrelationer. 5.2 Värderingsmetod Värderingen genomförs om möjligt med ortsprismetod där marknadsvärdebedömning utförs med ledning av betalda priser för likartade fastigheter, så kallade jämförelseobjekt. Fastigheterna är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktor måste ske. I detta utlåtande har normering skett dels till area och dels till driftnetto. Normering till driftnetto benämns ofta nettokapitaliseringsmetod. Som komplement till värdeuppskattningen enligt ortsprismetoden görs även en avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning. Som underlag till denna ligger nuvärdet, dels av respektive års driftnetto och dels av frigjort eget kapital vid kalkylperiodens utgång, Årliga driftnetton under perioden och restvärdet diskonteras till värdetidpunkten med en kalkylränta motsvarande marknadens krav på avkastning för den aktuella fastighetstypen. I kalkylräntan ingår en riskfri realränta, kompensation för inflationsförväntningar samt ett risktillägg för bl.a. fastighetstyp och geografiskt läge. 9
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 6 E K O N O M I S K A F Ö R H Å L L A N D EN 6.1 Kontraktssammanställning Nedan redovisas en sammanställning på gällande och antagna hyresavtal. Beträffande hyresintäkter och övriga kontraktsvillkor, se 6.2 nedan. Hyresgäst Areatyp Uthyrbar area [m²] Kontrakterat/vakant t o m Uppsägningstid Förlängni ng Inde x [%] Tillägg för moms utgår [ja/nej] Hyresgäst Kallager 770 sep-20 9 mån 3 år 100 ja Hyresgäst Verkstad 130 sep-20 9 mån 3 år 100 ja Summa/snitt 900 6.2 Areor och hyror Nedan visas en sammanställning av areor och bedömda marknadsmässiga hyror. Hyrorna avser kallhyra. Moms tillkommer för verksamheter som är momspliktiga. Inre underhåll bekostas av hyresvärd. Fastighetsskatt ingår i hyran. Areatyp Uthyrbar area [m²] Utgående hyra 2017 [tkr] / [kr/m²] Marknadsmässig hyra [tkr] / [kr/m²] Verkstad 130 52 400 52 400 Kallager 770 139 181 139 180 Summa/snitt 900 191 212 191 212 6.3 Vakanser och hyresförluster Med tanke på fastighetens användningsområde och lokalernas utformning bedöms risken för långsiktiga vakanser och hyresförluster som normal. Risken beaktas i antaget avkastningskrav. 6.4 Drift- och underhåll, hyresgästanpassning Nedan redovisas bedömda drift- och underhållskostnader som belastar fastighetsägarna. Underhållskostnader avser såväl löpande som avsättning för periodiskt underhåll utjämnade över tiden. Driftkostnaderna är redovisade inklusive moms för bostäder och exklusive moms för lokalerna. Drift- och underhållskostnaderna kan på årsbasis skifta relativt kraftigt, orsakat av en rad olika faktorer såsom väderlek, omflyttningstakt, underhållsinsatser och användning. Med beaktande av fastighet- 10
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 ens skick, standard, installationstäthet och användningsområde antas D&U kostnaderna initialt ligga på ca 54 000 kr/år och överstiga inflationstakten med 1 %. Areatyp Area [m²] Faktisk DoU-kostnad [tkr] / [kr/m²] Bedömd DoU-kostnad [tkr] / [kr/m²] Verkstad 130 16 120 16 120 Kallager 770 39 50 39 50 Summa/snitt 900 55 61 54 60 6.5 Taxeringsvärde Fastigheten har typkod 431, industrienhet, reparationsverkstad. Fastighetstaxering äger rum i form av allmän fastighetstaxering, förenklad fastighetstaxering och särskild fastighetstaxering. Allmän fastighetstaxering görs vart sjätte år för varje typ av fastigheter. Mitt emellan de allmänna fastighetstaxeringarna görs en förenklad fastighetstaxering. Vid ny-, om- eller tillbyggnad görs särskild fastighetstaxering, såvida det inte samma år ska göras allmän fastighetstaxering för den aktuella typen av fastigheter. Taxeringsvärden redovisas i nedanstående tabell. Typkod: 431 Värdeår: 1950 Industri [tkr] Totalt [tkr] Byggnad 222 222 Mark 173 173 Basvärde 395 395 Taxeringsvärde 395 677 Typkod 431, industrienhet, reparationsverkstad. 6.6 Fastighetsskatt Fastighetsskatt tas ut på småhus, hyreshus, lokaler och industrifastigheter. Skattesatsen för bostadsdelen av hyreshus är 0,3 procent eller 1 217 kr/lägenhet, för lokaldelen av hyreshus är skattesatsen 1,0 procent och för industrifastigheter 0,5 procent. Fastighetsskatten beräknas på fastighetens taxeringsvärde. Taxeringsvärdet bestäms så att det i princip ska motsvara 75 procent av fastighetens marknadsvärde. Den totala fastighetsskatten som bedöms komma att belasta fastigheten redovisas i nedanstående tabell. Observera att fastighetsskatten första året kan avse del av året. 11
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 Areatyp 2017 2018 2019 2020 2021 Lokaler Fastighetsskattesats [%] 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 Bedömd utv taxeringsvärde [tkr] 282 288 293 299 305 Fastighetsskatt [tkr] 1 3 3 3 3 Summa fastighetsskatt [tkr] 2 5 5 5 5 12
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 7 M A R K N A D S V Ä R D E B E D Ö M N I N G 7.1 Marknadsanalys Tillväxten inom EU är fortfarande relativt svag och olika syn på EU:s roll präglar debatten efter Brexitomröstningen. Osäkerheten om konsekvenserna av Storbritanniens utträde ur EU är markant och påverkar aktiekurser och valutor. Valet av Donald Trump som ny president har skapat stor osäkerhet om frihandel, politisk stabilitet och säkerhetspolitik bland annat. Tillväxten i Tyskland är måttlig. Utvecklingen i Tyskland är betydelsefull för svensk exportindustri Situationen på Penning- och Valutamarknaden är ett annat osäkerhetsmoment. Konjunkturen på hemmamarknaden bärs till stor del av den privata konsumtionen medan investeringar inom industrin är relativt låga. Den svenska kronan har fallit betydligt mot framförallt USdollar och Euron. Aktiemarknaden har sett betydande svängningar under 2016. Fastighetsbolagen har i de flesta fall haft en god utveckling under det senaste året. För att få en rejäl förbättring på aktiemarknaden krävs att företagsvinsterna stiger markant och att investeringarna därmed kan öka och osäkerheten minska. Den svaga kronan bör förbättra situationen för de svenska exportföretagen. Efter Riksbankens senaste besked ligger reporäntan kvar på - 0,50 %, en situation som vi aldrig upplevt i modern tid och inte vet konsekvenserna av ännu. Enligt senaste besked från Sveriges Riksbank och ECB ligger räntan kvar på samma räntenivå som under tidigare period och förväntas förbli låg även under 2017 och kanske ännu längre. Nuvarande stödåtgärder/obligationer förväntas fortgå under perioden. Utvecklingen i USA har varit relativt god. Arbetslösheten är på reträtt, huspriserna har stigit och byggandet ökar. Omvärldskonjunkturen är dock svag vilket drabbar den amerikanska exportindustrin. Det finns en osäkerhet vilken politik avseende till exempel frihandelsavtal, NATO mm som kommer att föras efter årets presidentval. Den ekonomiska tillväxten i Sverige bedöms fortfarande vara relativt god. Arbetslösheten bedöms dock ligga kvar på samma nivå som tidigare under 2016. En konjunkturförbättring skulle öka efterfrågan på lokaler och därmed ge en positiv effekt på fastighetsmarknaden. Behovet av fler bostäder är stort. I Sverige har hyresnivåerna vid nytecknade kontrakt varierat beroende på lokaltyp och geografisk marknad men bedöms för närvarande ligga relativt stilla. Priserna för välbelägna bostadsfastigheter bedöms stiga något även i mer sekundära områden. 13
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 Logistik-/lager- och industrifastigheter med flexibla användningsområden och bra lägen bedöms ha goda förutsättningar men dessa påverkas av industrins utveckling. Beträffande kontorsfastigheter och butikslokaler bedömer vi marknaden något avvaktande med viss värdeökning i goda lägen i storstäderna och de expansiva regionstäderna. Direktavkastningen för fastigheter med mer sekundära lägen bedöms sjunka när tillväxten ökar och finansieringsmöjligheterna för dessa förbättras. Vi kan se en ökad efterfrågan av specialfastigheter såsom vårdanläggningar och skolor. Anledningen kan bero på god efterfrågan och en relativt hög betalningsförmåga särskilt för vårdanläggningar. Den försäljningsstatistik som finns från de ganska få fastighetsaffärer som genomförts under senare tid ger en ganska oklar bild och den låga omsättningen på vissa orter medför därför en viss osäkerhet vid användning av ortsprismetoden. 7.2 Ortsbeskrivning Valdemarsvik är en kustkommun belägen i östra Östergötland med ca 7 600 invånare. Europaväg 22 går rakt igenom kommunen och sammanbinder Valdemarsvik med Norrköping, Västervik och Kalmar Sommartid förvandlas orten till en turiststad, framförallt besöks den av många båtfolk. Kommunen är nära förknippat med vatten med en nästan 700 km lång strandlinje. Många kallar Gryts och Tjusts skärgårdar för världens vackraste. 7.3 Ortsprismetod I vår ortsprisanalys ser vi på industrifastigheter fastigheter som sålts i regionen och dess försäljningspris och nyckeltal. För att finna jämförbara objekt som sålts har sökningar gjorts i Valdemarsvik, Åtvidaberg, Söderköping, Motala, och Vadstena under perioden 2015-01-01 och framåt. Materialet omfattar industrifastigheter med en LOA överstigande 500 kvm och K/T över 1. Sökningen genererade 21 st transaktioner efter viss gallring. Materialet har ett medelvärde på 3 867 kr/kvm och ett spann mellan 1 578 och 8 317 kr/kvm. Medelvärdet för K/T uppgår till 2,5 14
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 Jämförelsematerialet ger en mycket svag vägledning för ortprisanalys och anses inte kunna ligga till grund för ett relevant ortprisanalys för värderingsobjektet. Vi beaktar att det endast finns ett mycket begränsat antal fastigheter i Valdemarsvik i materialet samt att merparten av jämförelseobjekten utformning, användningsområde och egenskaper skiljer sig i allt för stor utsträckning från värderingsobjektet. Med beaktande av marknadsmässiga avkastningsberäkningar, den allmänna fastighetsprisutvecklingen under perioden och mot bakgrund av värderingsobjektets förutsättningar och egenskaper bedöms objektet ha en värdenivå motsvarande ca 1 167 kr/kvm LOA och ett K/T på 2,7. 7.4 Areametod Med ledning av den allmänna fastighetsprisutvecklingen under perioden och mot bakgrund av värderingsobjektets, avkastningsbaserade förutsättningar och egenskaper i övrigt bedöms objektet ha en värdenivå enligt nedan uppdelat på nedanstående areor. 15
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 Areatyp Area [m²] Delvärde [kr/m²] / [tkr] Verkstad 130 1 800 234 Kallager 770 1 100 847 Summa/snitt 900 1 201 1 081 Bedömt marknadsvärde areametod: 1 081 16
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 7.5 Nettokapitaliseringsmetod, direktavkastning Metoden beräknar en evig kapitalisering av ett normaliserat driftnetto vid full uthyrning. Driftnettot beräknas utifrån bedömda marknadsmässiga hyror, samt bedömda drift- och underhållskostnader. Kapitaliseringen sker med ett bedömt marknadsmässigt direktavkastningskrav i möjligaste mån baserat på direktavkastning vid genomförda försäljningar (ortsprisanalys). Direktavkastningskravet kan teoretiskt uttryckas som totalt marknadsmässigt avkastningskrav minus förväntad långsiktig värdeförändring I det fall antal försäljningar är otillräckliga uppskattas ett marknadsmässigt direktavkastningskrav baserat på fastighetens geografiska läge, lokaltyp, alternativanvändning, kontraktsvillkor, hyresintäkt, vakansrisk, omflyttningstakt, framtidsförutsättningar m.m. Metoden motsvarar den översiktliga bedömning som en potentiell köpare skulle göra med hänsyn till risk och potential Areatyp Bedömd marknadshyra [tkr]/[kr/m²] Bedömd DoUh [tkr] Fghskatt [tkr] Bedömt driftnetto [tkr]/[kr/m²] Nettokap. [%] Delvärde [tkr] Verkstad 52 400 16 1 35 270 10,0 350 Kallager 139 180 39 4 96 125 13,0 742 Summa/snitt: 191 212 54 5 132 146 12,0 1 092 7.6 Sammanfattande värdebedömning Värde areametod [tkr]: 1 081 Värde nettokapitaliseringsmetod [tkr]: 1 092 Bedömt värde före justeringar [tkr]: 1 087 Justering 0 Garage och P-platser, tillägg: 0 Räntebidrag [tkr]: 0 Icke marknadsmässig hyra [tkr]: 0 Omreglering av tomträttsavgäld [tkr]: 0 0 Värde efter justeringar [tkr]: 1 087 Avrundning [tkr]: 0 Bedömt marknadsvärde ortsprismetod [tkr]: 1 087 17
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 8 K A S S A F L Ö D E S K A L K Y L 8.1 Förutsättningar och antaganden Förutom marknadsvärdebedömningen visas här nedan en konsekvensanalys samt därefter en avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning. Till grund för analysen ligger en prognos över framtida in- och utbetalningar. Tabellen visar in- och utbetalningar före skatt, (hyror, drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt) som förväntas infalla under en 5-årsperiod. Prognosen avser att ge en bild av kommande betalningsflöden och likviditet. Hyresutvecklingen bedöms följa inflationen. Inflationen bedöms till mellan 0,5-2,0 % under kalkylperioden. Utvecklingen för drift- och underhållskostnader bedöms med 1 % över inflationen från och med 2018. 8.2 Driftnettoprognos Slutet av år 2017 2018 2019 2020 2021 (=4 månader) Drift- och underhållsutveckling [%] 0,5 2,0 3,0 3,0 3,0 Hyresutveckling [%] 0,5 1,0 2,0 2,0 2,0 Vakans- o hyresförlustgrad [%] (Vid full uthyrning) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 + Hyra [tkr] 59 179 181 188 204 - Vakans- och hyresförlust [tkr] 0 0 0 0 0 - Drift och underhåll [tkr] 18 55 57 59 60 - Fastighetsskatt [tkr] 2 5 5 5 5 - Tomträttsavgäld [tkr] 0 0 0 0 0 - Akut underhåll [tkr] 0 0 0 0 0 =Driftnetto [tkr] 40 119 119 125 139 (Driftnetto [kr/m²]) (44) (132) (132) (139) (154) 18
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 8.3 Kalkylränta Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på totalavkastning och kan sägas bestå av riskfri realränta, kompensation för inflation samt riskfaktor varierande med fastighetens geografiska läge, lokaltyp, alternativanvändning, kontraktsvillkor, hyresintäkt, vakansrisk, omflyttningstakt, framtidsförutsättningar m.m. Kalkylräntan kan sägas utgöra ett inflationsanpassat direktavkastningskrav. För detta objekt har kalkylräntan bedömts till 12-14%. 8.4 Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning Slutet av år 2017 2018 2019 2020 2021 Inflation [%] 0,5 1,0 2,0 2,0 2,0 Kalkylränta - Nominellt [%] 12,5 13,0 14,0 14,0 14,0 Nettokapitalisering för restväberäkn [%] 12,0 Driftnetto [tkr] 40 119 119 125 139 Nuvärde driftnetton 390 405 413 335 247 139 + Bedömt marknadsvärde [tkr] 1 087 1 176 - Lån [tkr] 0 0 0 0 0 0 = Eget kapital [tkr] 1 087 1 176 Nuvärde ek (sista året) 676 703 794 905 1 032 1 176 Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning [tkr] + Nuvärde av driftnetton 390 + Nuvärde av eget kapital vid kalkylperiodens slut 676 + Lån vid kalkylperiodens början 0 = Avkastningsbaserat marknadsvärde 1 065 19
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 9 S LUTLIG VÄRDEBEDÖMNING Förutsättningar Värdebedömningen gäller under de förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande. Marknadsvärde per september 2017 1 050 000 KRONOR ENMILJONFEMTIOTUSENKRONOR Bedömt värdeintervall 950 tkr - 1 150 tkr Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av fastigheten på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Nyckeltal: Kr/m² uthyrbar area: 1 167 K/T: 2,7 Direktavkastning 2017 (totalt kapital) Mot utgående driftnetto: 11,3% Mot bedömt driftnetto: 12,5% Bruttokapitaliseringsfaktor 2017 Mot utgående hyra: 5,5 Mot marknadsmässig hyra: 5,5 Norrköping 2017-09-20 VärderingsInstitutet A. Sundqvist AB Erik Hernblom Jägmästare/Civilekonom Markus Greding Civilekonom 20
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 B I L AGA I K ÄNSLIGHETSANALYS Avkastningskalkylen har känslighetstestats med valda enheter enligt nedanstående tabeller. Det bör betonas att avkastningskalkylen endast utgör en av bedömningsmetoderna i utlåtandet. Känslighet Avkastningsvärde 1 065 kkr Test +/- Alt vä Diff kkr Diff % Inflation, % 1,0 1 128 63 5,9% Kalkyllån, ränta, % Ränta eget kap, % Direktavkastnkrav, % 1,0 969-97 -9,1% Hyra, kr/m2 50 1 336 271 25,4% D o u, kr/m2 50 669-397 -37,2% Vakans, % 10,0 907-158 -14,9% Max 1 336 271 25,4% Min -397-37,2% Intervall 1 336 62,7%
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 B I L A G A II Fastighet FA S T I G H E T S D ATA U T D R A G 038 Allmän+Taxering 2017-09-12 Beteckning Valdemarsvik Karlskog 1:8 Senaste ändringen i inskrivningsdelen 2015-11-27 Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen 2017-09-11 Nyckel: 050083758 UUID: 909a6a4d-565a-90ec-e040-ed8f66444c3f Distrikt Gryt Socken: Gryt Distriktskod 108034 Adress Adress Karlskog 3, 4 615 91 Valdemarsvik Läge, karta Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) Registerkarta 1 6451179.0 597165.0 VALDEMARSV Högupplöst fastighetskarta Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt 8 688 kvm 8 688 kvm Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt 556641-5328 1/1 2010-06-18 18449
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 Ägare Andel Inskrivningsdag Akt Fastighets AB Sandvik-Hamngatan Sandviks Varv 615 91 Valdemarsvik Köp (även transportköp): 2010-05-01 Köpeskilling: 800.000 SEK, avser hela fastigheten. Inteckningar Totalt antal inteckningar: 4 Totalt belopp: 1.200.000 SEK Nr Belopp Inskrivningsdag Akt 1 200.000 SEK 1985-06-05 7974 2 100.000 SEK 1989-10-11 13522 3 300.000 SEK 1998-10-13 11173 4 600.000 SEK 2015-11-19 2015-00535608:1 Rättigheter Ändamål Rättsförhållande Rättighetstyp Rättighetsbeteckning Väg Last Officialservitut 05-GRY-2087.1 Akt Taxeringsuppgifter Taxeringsenhet Industrienhet, reparationsverkstad (431) 113785-3 Taxeringsår Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet. 2013
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 Industritillbehör saknas Taxeringsvärde därav byggnadsvärde därav markvärde 395.000 SEK 222.000 SEK 173.000 SEK Taxerad Ägare Andel Juridisk form Ägandetyp 556641-5328 Fastighets AB Sandvik-Hamngatan Sandviks Varv 615 91 Valdemarsvik 1/1 Aktiebolag Lagfart eller Tomträtt Värderingsenhet industrimark 033153109. Taxeringsvärde 173.000 SEK Riktvärdeområde 0563899 Tomtareal 8 688 kvm Byggrätt ovan mark Riktvärde tomtareal 20 SEK/kvm Värderingsenhet lager värderad enl. avkastningsmetoden 033155109. Taxeringsvärde 193.000 SEK Yta 770 kvm Standardklass Normal Nybyggnadsår 1929 Tillbyggnadsår 1996 Värdeår 1950 Värderingsenhet produktionslokal värderad enl. avkastningsmetoden 033154109. Taxeringsvärde 29.000 SEK Yta 130 kvm Standardpoäng 10
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 Nybyggnadsår 1929 Tillbyggnadsår 1996 Värdeår 1950 Åtgärd Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Avstyckning 1984-12-21 05-GRY-2087 Akt Ursprung Valdemarsvik Karlskog 1:1 Tidigare Beteckning Beteckning Omregistreringsdatum Akt E-Gryt Karlskog 1:8 1990-09-26 0581-90/55 Ajourfo rande inskrivningsmyndighet Lantmäteriet Telefon: 0771-63 63 63 Copyright 2017 Metria Källa: Lantmäteriet
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 B I L A G A III K A R TA
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 B I L A G A IV F OTOGR AF I E R
VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8
VärderingsInstitutet A. Sundqvist AB Värdeutlåtande Kommun Valdemarsvik Objekt Valdemarsvik 4:77, 78, 89 Värdetidpunkt 2017-09-18 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Av Samhällsbyggarna auktoriserade fastighetsvärderare VärderingsInstitutet A. Sundqvist AB Företagets säte. Katrineholm Telefon Telefax Bankgiro Organisationsnummer Videvägen 5A 641 49 Katrineholm 0150-199 00 0150-184 86 656-6996 556107-6968 Munktellstorget 2 633 43 Eskilstuna 016-51 81 70 Västra Storgatan 7 611 31 Nyköping 0155-21 13 70 E-post Box 3047 720 03 Västerås 021-14 39 00 info@varderingsinstitutet.se Box 1153 701 11 Örebro 019-10 82 00 Box 2096 600 02 Norrköping 011-49 60 333 Uppsala 018-14 60 33
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 1 I NNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 INNEHÅLLSFÖRTECKNING... 1 2 UPPDRAGET... 1 2.1 Uppdragsgivare 1 2.2 Uppdrag 1 2.3 Värdetidpunkt 1 2.4 Ändamål 1 3 VÄRDEBEDÖMNING SAMMANFATTNING... 2 3.1 Värderingsobjekt 2 3.2 Allmän beskrivning 2 3.3 Förutsättningar: 3 3.4 Ekonomiska förhållanden 3 3.5 Marknadsvärde 4 4 VÄRDERINGSUNDERLAG... 5 4.1 Sakuppgifter 5 4.2 Besiktning 5 4.3 Miljöaspekter 5 4.4 Latent skatteskuld och moms 5 4.5 Kvalitetssystem 6 4.6 Planförhållanden 6 4.7 Tomt 6 4.8 Byggnadsbeskrivning 6 4.9 Areor, beskrivning och alternativanvändning 8 4.10 Underhållsbehov och investeringar 9 4.11 Servitut, inskrivningar 9 5 VÄRDERINGSTEORIER OCH -METODER... 10 5.1 Begreppet marknadsvärde 10 5.2 Värderingsmetod 10 6 EKONOMISKA FÖRHÅLLANDEN... 11 6.1 Kontraktssammanställning 11 6.2 Areor och hyror 11 6.3 Vakanser och hyresförluster 11 6.4 Drift- och underhåll, hyresgästanpassning 11 6.5 Taxeringsvärde 12 6.6 Fastighetsskatt 12 7 MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING... 14 7.1 Marknadsanalys 14 7.2 Ortsbeskrivning 15 7.3 Ortsprismetod 16 7.4 Areametod 17 7.5 Nettokapitaliseringsmetod, direktavkastning 18 7.6 Sammanfattande värdebedömning 18 8 KASSAFLÖDESKALKYL... 19 8.1 Förutsättningar och antaganden 19 8.2 Driftnettoprognos 19 8.3 Kalkylränta 20 8.4 Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning 20 9 SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING... 21
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 BILAGOR BILAGA I Känslighetsanalys BILAGA II Fastighetsdatautdrag BILAGA III Karta BILAGA IV Fotografier
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 2 U P P D R A G E T 2.1 Uppdragsgivare PS Auction Att. Jonas Österberg Kindsvägen 44 512 50 Svenljunga 2.2 Uppdrag Uppdraget är att uppskatta objektets marknadsvärde. Underlag för värderingen se vidare punkt 4.1. Begreppet marknadsvärde, se vidare punkt 5. 2.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten 2017-09-18. 2.4 Ändamål Marknadsvärdebedömningen skall enligt uppdragsgivaren användas för internt bruk. 1
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 3 V ÄRDEBEDÖMNING SA M M A N FAT T N I N G 3.1 Värderingsobjekt Registerbeteckning Valdemarsvik 7:77, 78 och 89 Adress Sandviks Varv 1 Kommun Område Upplåtelseform Lagfart Valdemarsvik Valdemarsvik Äganderätt Fastighets AB Sandvik-Hamngatan Nybyggnadsår 1981, 2006 Värdeår 1986, 2006 Användning Industrienhet, annan tillverkningsindustri (426) 3.2 Allmän beskrivning Värderingsobjektet utgörs av en fastighet med en total tomtareal om 5 557kvm, belägen ungefär 2,5km från Valdemarsvik centrum utmed väg 212 i angränsning till havet. På fastigheten finns en byggnad om ca 1 244kvm samt ett tält bestående av stålkonstruktion och presenning om ca 300kvm. Byggnaden har en stomme av stål under ett tak och fasad av plåt. Byggnaden har treglasfönster, portar och dörrar av stål och glas. Byggnaden inrymmer en försäljningshall/butik med betonggolv och plåtväggar. Försäljningshallens yta uppgår till ca 500 kvm med mycket god takhöjd på över 8 meter. I säljhallen finns även en entresol med lagerutrymme samt kontorsutrymmen om ca 170kvm. I anslutning till säljhallen finns verkstad om ca 475 kvm fördelat på två hallar. Även den har betonggolv och plåtväggar. Kontor och personalutrymmen om ca 98kvm är fördelade utmed ena kortsidan på byggnaden och innefattar personalmatsal, toaletter, omklädningsrum och kontor. Kontoren har parkettgolv och plastmatta på golven och målade skivor/tapet på väggarna. Byggnaderna uppvärms med bergvärme, ventilationen är mekanisk. Standarden i försäljningslokalen och verkstaden är att se som god medan kontor och personalutrymmen är att se som normal utifrån värdeår med matta och tapet i våtutrymmen. Fastighetens avlopp är inte godkänt och uppfyller troligen inte dagens miljökrav. 2
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 Stora delar av ytorna kring byggnaden är asfalterade och fungerar idag som uppställningsplatser för båtar samt körytor. Utmed fastigheten löper även en kaj och det finns bryggor med ca 30 båtplatser samt en cementerad ramp för upptag och sjösättning av båtar. Även vattenområdet utanför kajerna är en del av fastigheten. 3.3 Förutsättningar: Värderingen förutsätter att avloppet är åtgärdat och godkänt, eventuell kostnad för att säkerställa att avloppet klarar gällande miljökrav är ej inkluderat i denna värdering då en sådan utredning ej har skett. Vidare förutsätter värderingen att befintlig verksamhet eller liknande verksamhet bedrivs på fastigheten. Hänsyn har ej tagits till vattenytor som tillhör fastigheten då dessa inte inbringar avkastning utifrån rådande användningsområde. Valdemarsvik 4:78 och 4:89, innefattar inte någon byggnation och utgörs främst av vatten. Dessa ytor förutsätts inte vara avstyckningsbara då tillgången till dessa är en förutsättning för att kunna bedriva befintlig verksamhet på Valdemarsvik 4:77. 3.4 Ekonomiska förhållanden Idag nyttjas fastigheterna av bolag i samma ägarsfär och vi har inte några uppgifter om aktuella hyresnivåer, varför vi utgår ifrån en marknadsbedömd hyra. Hyran som avses är kallhyra inklusive fastighetsavgift. Marknadsmässig hyra för Lager uppskattas till 400kr/kvm, för kontor/personalytor beräknas den uppgå till 550 kr/kvm, för butik/säljhall 600kr/kvm och för verkstad/produktionslokaler 450 kr/kvm. Sammanlagda hyresintäkter beräknas uppgå till ca 636 Tkr/år, vilket motsvarar 511kr/kvm i genomsnitt. Drift och underhållskostnaderna inkluderar löpande underhåll- samt periodiskt underhåll och beräknas uppgå till 100kr/kvm för lager, 150kr/kvm för butik och verkstad/produktion. Detta ger en genomsnittlig kostnad på 147kr/kvm. Utöver ovannämnda hyresintäkter finns 30 stycken brygg platser, vilka idag ger en intäkt om ca 3,5 Tkr/st. Intäkterna från dessa har beaktats i sammanfattningen genom ett bruttokapitaliseringstillägg om 809Tkr ((3,5x 30)xBKF 7,7) Det finns även ett kallagertält på fastigheten om ca 300kvm vilket uppskattas inbringa en marknadsmässig hyra om 250kr/kvm. Även denna beaktas i sammanfattningen genom ett bruttokapitaliseringstillägg om 578Tkr ((0,25x300)xBkf 7,7) 3
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 Då det förutsätts vara egenanvändning av lokalerna så beaktas vakansrisken i avkastningskravet. Direktavkastningskravet före tillägg uppgår till 8,7% 3.5 Marknadsvärde Marknadsvärde per september 2017 6 300 000 KRONOR SEXMILJONERTREHUNDRATUSENKRONOR Bedömt värdeintervall 6 000 tkr - 6 600 tkr Nyckeltal Kr/m² uthyrbar area: 5 064 K/T: 3,6 Direktavkastning 2017 (totalt kapital) Mot utgående driftnetto: 6,9% Mot bedömt driftnetto: 6,9% Bruttokapitaliseringsfaktor 2017 Mot utgående hyra: 9,9 Mot marknadsmässig hyra: 9,9 4
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 4 V ÄRDERINGSUNDERLAG 4.1 Sakuppgifter Värdebedömningen grundar sig på följande material och uppgifter: Fastighetsdatautdrag Taxeringsuppgifter Detaljplaneuppgifter Situationsplan Planritningar Marknadshyror Ortsprismaterial Information lämnad av uppdragsgivaren Värderingsmannen ansvarar inte för eventuella felaktiga sakuppgifter oavsett om dessa är lämnade av uppdragsgivaren, olika myndigheter eller uppgifter hämtade ur offentliga register. 4.2 Besiktning Fastigheten besiktigades 2017-09-13 av Marcus Greding. Vid besiktningen deltog Ola Svensson. Värdebedömningen grundar sig på fastighetens standard och skick vid besiktningen. Besiktningen är inte av sådan karaktär och omfattning att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. 4.3 Miljöaspekter Värdebedömningen grundas på förutsättningen att nuvarande eller annan verksamhet kan bedrivas utan att åläggas hinder eller begränsningar med hänvisning till gällande miljölagstiftning. Värderingen förutsätter att inga miljöskulder i mark eller byggnad förekommer. 4.4 Latent skatteskuld och moms Vid värderingen har inte eventuella latenta skatteskulder eller momsfrågor beaktats. 5
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 4.5 Kvalitetssystem Enligt Värderingsinstitutets kvalitetssystem, kontrolleras varje dokument som produceras inom företaget av en fastighetsvärderare auktoriserad av Samhällsbyggarna. 4.6 Planförhållanden Ej detaljplanelagt 4.7 Tomt Tomtareal uppgår till 5 577 m 2. Fastigheten är ej ansluten till avlopp. 4.8 Byggnadsbeskrivning Byggnadsår 1981 Undergrund Troligtvis morän och berg Grundläggnings- förfarande: Gjuten Platta Grundmurar Betong Källarbjälklag Mellanbjälklag Stål Vindsbjälklag Taklag Stål 6
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 Bärande stomme över källare Fasader Plåt Fönster Treglas energifönster Portar stål och glas Dörrar Stål Yttertak Plåt Invändiga golvbeläggningar Betong, parkett och matta Invändiga takbeklädnader Plåt Invändiga väggbeklädnader Plåt och målad skiva Köksstandard Pentry med normal standard utifrån värdeår. Uppvärmning Bergvärme med två nyare pumpar Hygienutrymmen Dusch, omklädningsutrymmen, plastmatta och tapet, normal standard utifrån värdeår. Tvättstuga Ventilation Mekanisk 7
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 Anslutning Trekammarbrunn vilken ej är godkänd. Övrigt Kaj för båtar, brygga med plats för 30 båtar, upp och iläggningsramp för båtar. Stora körytor och platts för uppställning av båtar på fastigheten. 4.9 Areor, beskrivning och alternativanvändning OBS! Nedanstående areauppgifter baseras på uppgifter lämnade av uppdragsgivaren. Ytorna har ej kontrollmätts och bör därför ej ligga till grund för försäljning av fastigheten. Kontor/personal ca 98 kvm Säljhall/butik ca 500 kvm Verkstad ca 475 kvm Lager ca 171 kvm Summa LOA: 1244 kvm Utöver ytorna i huvudbyggnaden finns även ett kallagertält på fastigheten om ca 300 kvm. Dessa ytor beaktas som ett tillägg i sammanställningen. Det finns även brygga med ca 30 båtplatser, vilket även den beaktas som tillägg i sammanställningen. 8
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 4.10 Underhållsbehov och investeringar Fastigheten är i gott skick såväl ut- som invändigt. Bortsett från att fastigheten behöver ett godkänt avlopp så anser vi det inte att några kostnader utöver avsättning för sedvanligt periodiskt underhåll som nödvändigt de närmaste åren. 4.11 Servitut, inskrivningar Någon särskild servitutsutredning har inte utförts. I fastigheten finns 7 pantbrev uttagna till ett sammanlagt belopp av 7 000 000 kr. Någon särskild pantbrevsutredning har inte utförts. 9
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 5 V ÄRDERINGSTEORIER OCH - M E T O D E R 5.1 Begreppet marknadsvärde Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att fastigheten varit utbjuden till försäljning på ett för fastigheten sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta fastigheten och inte några speciella partsrelationer. 5.2 Värderingsmetod Värderingen genomförs om möjligt med ortsprismetod där marknadsvärdebedömning utförs med ledning av betalda priser för likartade fastigheter, så kallade jämförelseobjekt. Fastigheterna är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktor måste ske. I detta utlåtande har normering skett dels till area och dels till driftnetto. Normering till driftnetto benämns ofta nettokapitaliseringsmetod. Som komplement till värdeuppskattningen enligt ortsprismetoden görs även en avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning. Som underlag till denna ligger nuvärdet, dels av respektive års driftnetto och dels av frigjort eget kapital vid kalkylperiodens utgång, Årliga driftnetton under perioden och restvärdet diskonteras till värdetidpunkten med en kalkylränta motsvarande marknadens krav på avkastning för den aktuella fastighetstypen. I kalkylräntan ingår en riskfri realränta, kompensation för inflationsförväntningar samt ett risktillägg för bl.a. fastighetstyp och geografiskt läge. 10
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 6 E K O N O M I S K A F Ö R H Å L L A N D EN 6.1 Kontraktssammanställning Nedan redovisas en sammanställning på gällande och antagna hyresavtal. Beträffande hyresintäkter och övriga kontraktsvillkor, se 6.2 nedan. Hyresgäst Areatyp Uthyrbar area [m²] Kontrakterat/vakant t o m Uppsägningstid Förlängni ng Inde x [%] Tillägg för moms utgår [ja/nej] Hyresgäst Kontor/Perso 98 sep-20 9 mån 3 år 100 ja Hyresgäst Lager 171 sep-20 9 mån 3 år 100 ja Hyresgäst Butik 500 sep-20 9 mån 3 år 100 ja Summa/snitt 1 244 6.2 Areor och hyror Nedan visas en sammanställning av areor och bedömda marknadsmässiga hyror. Hyrorna avser kallhyra. Moms tillkommer för verksamheter som är momspliktiga. Inre underhåll bekostas av hyresvärd. Fastighetsskatt ingår i hyran. Areatyp Uthyrbar area [m²] Utgående hyra 2017 [tkr] / [kr/m²] Marknadsmässig hyra [tkr] / [kr/m²] Lager 171 68 398 68 400 Produktion 475 214 451 214 450 Butik 500 300 600 300 600 Kontor/Personal 98 54 551 54 550 Summa/snitt 1 244 636 511 636 511 6.3 Vakanser och hyresförluster Med tanke på fastighetens användningsområde och lokalernas utformning bedöms risken för långsiktiga vakanser och hyresförluster som normala. Risken beaktas i antaget avkastningskrav. 6.4 Drift- och underhåll, hyresgästanpassning Nedan redovisas bedömda drift- och underhållskostnader som belastar fastighetsägarna. Underhållskostnader avser såväl löpande som avsättning för periodiskt underhåll utjämnade över tiden. Driftkostnaderna är redovisade inklusive moms för bostäder och exklusive moms för lokalerna. Drift- och underhållskostnaderna kan på årsbasis skifta relativt kraftigt, orsakat av en rad olika faktorer såsom väderlek, 11
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 omflyttningstakt, underhållsinsatser och användning. Med beaktande av fastighetens skick, standard, installationstäthet och användningsområde antas D&U kostnaderna initialt ligga på ca 183 000 kr/år och överstiga inflationstakten med 1 %. Areatyp Area [m²] Faktisk DoU-kostnad [tkr] / [kr/m²] Bedömd DoU-kostnad [tkr] / [kr/m²] Lager 171 17 250 17 100 Produktion 475 71 149 71 150 Butik 500 75 150 75 150 Kontor/Personal 98 20 204 20 200 Summa/snitt 1 244 183 147 183 147 6.5 Taxeringsvärde Fastigheten har typkod 426, industrienhet, annan tillverkningsindustri. Fastighetstaxering äger rum i form av allmän fastighetstaxering, förenklad fastighetstaxering och särskild fastighetstaxering. Allmän fastighetstaxering görs vart sjätte år för varje typ av fastigheter. Mitt emellan de allmänna fastighetstaxeringarna görs en förenklad fastighetstaxering. Vid ny-, om- eller tillbyggnad görs särskild fastighetstaxering, såvida det inte samma år ska göras allmän fastighetstaxering för den aktuella typen av fastigheter. Taxeringsvärden redovisas i nedanstående tabell. Typkod: 426 Värdeår: 1986 Bostäder [tkr] Lokaler [tkr] Industri [tkr] Totalt [tkr] Byggnad 0 1 487 0 1 487 Mark 0 278 0 278 Basvärde 0 1 765 0 1 765 Taxeringsvärde 0 1 765 0 1 765 Typkod 426, industrienhet, annan tillverkningsindustri 6.6 Fastighetsskatt Fastighetsskatt tas ut på småhus, hyreshus, lokaler och industrifastigheter. Skattesatsen för bostadsdelen av hyreshus är 0,3 procent eller 1 217 kr/lägenhet, för lokaldelen av hyreshus är skattesatsen 1,0 procent och för industrifastigheter 0,5 procent. Fastighetsskatten beräknas på fastighetens taxeringsvärde. Taxeringsvärdet bestäms så att det i princip ska motsvara 75 procent av fastighetens marknadsvärde. Den totala fastighetsskatten som bedöms komma att belasta fastigheten redovisas i nedanstående tabell. Observera att fastighetsskatten första året kan avse del av året. 12
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 Areatyp 2017 2018 2019 2020 2021 Lokaler Fastighetsskattesats [%] 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 Bedömd utv taxeringsvärde [tkr] 1 765 1 800 1 836 1 873 1 910 Fastighetsskatt [tkr] 6 18 18 19 19 Summa fastighetsskatt [tkr] 6 18 18 19 19 13
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 7 M A R K N A D S V Ä R D E B E D Ö M N I N G 7.1 Marknadsanalys Tillväxten inom EU är fortfarande relativt svag och olika syn på EU:s roll präglar debatten efter Brexitomröstningen. Osäkerheten om konsekvenserna av Storbritanniens utträde ur EU är markant och påverkar aktiekurser och valutor. Valet av Donald Trump som ny president har skapat stor osäkerhet om frihandel, politisk stabilitet och säkerhetspolitik bland annat. Tillväxten i Tyskland är måttlig. Utvecklingen i Tyskland är betydelsefull för svensk exportindustri Situationen på Penning- och Valutamarknaden är ett annat osäkerhetsmoment. Konjunkturen på hemmamarknaden bärs till stor del av den privata konsumtionen medan investeringar inom industrin är relativt låga. Den svenska kronan har fallit betydligt mot framförallt USdollar och Euron. Aktiemarknaden har sett betydande svängningar under 2016. Fastighetsbolagen har i de flesta fall haft en god utveckling under det senaste året. För att få en rejäl förbättring på aktiemarknaden krävs att företagsvinsterna stiger markant och att investeringarna därmed kan öka och osäkerheten minska. Den svaga kronan bör förbättra situationen för de svenska exportföretagen. Efter Riksbankens senaste besked ligger reporäntan kvar på - 0,50 %, en situation som vi aldrig upplevt i modern tid och inte vet konsekvenserna av ännu. Enligt senaste besked från Sveriges Riksbank och ECB ligger räntan kvar på samma räntenivå som under tidigare period och förväntas förbli låg även under 2017 och kanske ännu längre. Nuvarande stödåtgärder/obligationer förväntas fortgå under perioden. Utvecklingen i USA har varit relativt god. Arbetslösheten är på reträtt, huspriserna har stigit och byggandet ökar. Omvärldskonjunkturen är dock svag vilket drabbar den amerikanska exportindustrin. Det finns en osäkerhet vilken politik avseende till exempel frihandelsavtal, NATO mm som kommer att föras efter årets presidentval. Den ekonomiska tillväxten i Sverige bedöms fortfarande vara relativt god. Arbetslösheten bedöms dock ligga kvar på samma nivå som tidigare under 2016. En konjunkturförbättring skulle öka efterfrågan på lokaler och därmed ge en positiv effekt på fastighetsmarknaden. Behovet av fler bostäder är stort. I Sverige har hyresnivåerna vid nytecknade kontrakt varierat beroende på lokaltyp och geografisk marknad men bedöms för närvarande ligga relativt stilla. 14
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 Priserna för välbelägna bostadsfastigheter bedöms stiga något även i mer sekundära områden. Logistik-/lager- och industrifastigheter med flexibla användningsområden och bra lägen bedöms ha goda förutsättningar men dessa påverkas av industrins utveckling. Beträffande kontorsfastigheter och butikslokaler bedömer vi marknaden något avvaktande med viss värdeökning i goda lägen i storstäderna och de expansiva regionstäderna. Direktavkastningen för fastigheter med mer sekundära lägen bedöms sjunka när tillväxten ökar och finansieringsmöjligheterna för dessa förbättras. Vi kan se en ökad efterfrågan av specialfastigheter såsom vårdanläggningar och skolor. Anledningen kan bero på god efterfrågan och en relativt hög betalningsförmåga särskilt för vårdanläggningar. Den försäljningsstatistik som finns från de ganska få fastighetsaffärer som genomförts under senare tid ger en ganska oklar bild och den låga omsättningen på vissa orter medför därför en viss osäkerhet vid användning av ortsprismetoden. 7.2 Ortsbeskrivning Valdemarsvik är en kustkommun belägen i östra Östergötland med ca 7 600 invånare. Europaväg 22 går rakt igenom kommunen och sammanbinder Valdemarsvik med Norrköping, Västervik och Kalmar Sommartid förvandlas orten till en turiststad, framförallt besöks den av många båtfolk. Kommunen är nära förknippat med vatten med en nästan 700 km lång strandlinje. Många kallar Gryts och Tjusts skärgårdar för världens vackraste. 15
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 7.3 Ortsprismetod I vår ortsprisanalys ser vi på industrifastigheter fastigheter som sålts i regionen och dess försäljningspris och nyckeltal. För att finna jämförbara objekt som sålts har sökningar gjorts i Valdemarsvik, Åtvidaberg, Söderköping, Motala, och Vadstena under perioden 2015-01-01 och framåt. Materialet omfattar industrifastigheter med en LOA överstigande 500 kvm och K/T över 1. Sökningen genererade 21 st transaktioner efter viss gallring. Materialet har ett medelvärde på 3 867 kr/kvm och ett spann mellan 1 578 och 8 317 kr/kvm. Medelvärdet för K/T uppgår till 2,5 Jämförelsematerialet ger en viss vägledning för ortprisanalys. Vi beaktar att det endast finns ett mycket begränsat antal fastigheter i materialet som ligger i Valdemarsvik, samt att flertalet av jämförelseobjekten utformning, användningsområde och egenskaper skiljer sig från värderingsobjektet. Uppfattningen är vidare att värderingsobjektet har ett gott läge och stor flexibilitet i användningsområde, vilket också har betydelse i vår bedömning. Med viss ledning av ortsprismaterialet men även utifrån beaktande av marknadsmässiga avkastningsberäkningar, den allmänna fastighetsprisutvecklingen under perioden och mot bakgrund av värderingsobjektets förutsättningar och egenskaper bedöms objektet ha en värdenivå motsvarande ca 3 939 kr/kvm LOA innan tillägg och ett K/T på 2,8 innan tillägg. 16
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 7.4 Areametod Med viss ledning av ovanstående ortprismaterial men även med grund i den allmänna fastighetsprisutvecklingen under perioden och mot bakgrund av värderingsobjektets, avkastningsbaserade förutsättningar och egenskaper i övrigt bedöms objektet ha en värdenivå enligt nedan uppdelat på nedanstående areor. Areatyp Area [m²] Delvärde [kr/m²] / [tkr] Lager 171 2 600 445 Produktion 475 4 000 1 900 Butik 500 4 000 2 000 Kontor/Personal 98 3 900 382 Summa/snitt 1 244 3 800 4 727 Bedömt marknadsvärde areametod: 4 727 17
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 7.5 Nettokapitaliseringsmetod, direktavkastning Metoden beräknar en evig kapitalisering av ett normaliserat driftnetto vid full uthyrning. Driftnettot beräknas utifrån bedömda marknadsmässiga hyror, samt bedömda drift- och underhållskostnader. Kapitaliseringen sker med ett bedömt marknadsmässigt direktavkastningskrav i möjligaste mån baserat på direktavkastning vid genomförda försäljningar (ortsprisanalys). Direktavkastningskravet kan teoretiskt uttryckas som totalt marknadsmässigt avkastningskrav minus förväntad långsiktig värdeförändring I det fall antal försäljningar är otillräckliga uppskattas ett marknadsmässigt direktavkastningskrav baserat på fastighetens geografiska läge, lokaltyp, alternativanvändning, kontraktsvillkor, hyresintäkt, vakansrisk, omflyttningstakt, framtidsförutsättningar m.m. Metoden motsvarar den översiktliga bedömning som en potentiell köpare skulle göra med hänsyn till risk och potential Areatyp Bedömd marknadshyra [tkr]/[kr/m²] Bedömd DoUh [tkr] Fghskatt [tkr] Bedömt driftnetto [tkr]/[kr/m²] Nettokap. [%] Delvärde [tkr] Lager 68 400 17 2 49 289 9,0 548 Produktion 214 450 71 6 136 287 9,0 1 516 Butik 300 600 75 8 217 433 8,0 2 706 Kontor/Personal 54 550 20 2 33 334 10,0 328 Summa/snitt: 636 511 183 18 435 350 8,5 5 099 7.6 Sammanfattande värdebedömning Värde areametod [tkr]: 4 727 Värde nettokapitaliseringsmetod [tkr]: 5 099 Bedömt värde före justeringar [tkr]: 4 913 Justering 0 Båtplatser tillägg: 30st x 3,5Tkr x BKF 7,7 809 Räntebidrag [tkr]: 0 Icke marknadsmässig hyra [tkr]: 0 Omreglering av tomträttsavgäld [tkr]: 0 Tält/Kallager 250kr/kvm x 300kvm x BKF 7,7 578 Värde efter justeringar [tkr]: 6 299 Avrundning [tkr]: 0 Bedömt marknadsvärde ortsprismetod [tkr]: 6 299 18
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 8 K A S S A F L Ö D E S K A L K Y L 8.1 Förutsättningar och antaganden Förutom marknadsvärdebedömningen visas här nedan en konsekvensanalys samt därefter en avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning. Till grund för analysen ligger en prognos över framtida in- och utbetalningar. Tabellen visar in- och utbetalningar före skatt, (hyror, drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt) som förväntas infalla under en 5-årsperiod. Prognosen avser att ge en bild av kommande betalningsflöden och likviditet. Hyresutvecklingen bedöms följa inflationen. Inflationen bedöms till mellan 0,5-2,0 % under kalkylperioden. Utvecklingen för drift- och underhållskostnader bedöms med 1 % över inflationen från och med 2018. 8.2 Driftnettoprognos Slutet av år 2017 2018 2019 2020 2021 (=4 månader) Drift- och underhållsutveckling [%] 0,0 2,0 3,0 3,0 3,0 Hyresutveckling [%] 0,0 1,0 2,0 2,0 2,0 Vakans- o hyresförlustgrad [%] (Vid full uthyrning) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 + Hyra [tkr] 212 639 646 661 682 - Vakans- och hyresförlust [tkr] 0 0 0 0 0 - Drift och underhåll [tkr] 61 187 192 198 204 - Fastighetsskatt [tkr] 6 18 18 19 19 - Tomträttsavgäld [tkr] 0 0 0 0 0 - Akut underhåll [tkr] 0 0 0 0 0 =Driftnetto [tkr] 145 435 435 444 459 (Driftnetto [kr/m²]) (117) (349) (350) (357) (369) 19
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 8.3 Kalkylränta Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på totalavkastning och kan sägas bestå av riskfri realränta, kompensation för inflation samt riskfaktor varierande med fastighetens geografiska läge, lokaltyp, alternativanvändning, kontraktsvillkor, hyresintäkt, vakansrisk, omflyttningstakt, framtidsförutsättningar m.m. Kalkylräntan kan sägas utgöra ett inflationsanpassat direktavkastningskrav. För detta objekt har kalkylräntan bedömts till 8,5-10,5% under kalkylperioden. 8.4 Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning Slutet av år 2017 2018 2019 2020 2021 Inflation [%] 0,5 1,0 2,0 2,0 2,0 Kalkylränta - Nominellt [%] 9,0 9,5 10,5 10,5 10,5 Nettokapitalisering för restväberäkn [%] 8,5 Driftnetto [tkr] 145 435 435 444 459 Nuvärde driftnetton 1 500 1 544 1 532 1 212 859 459 + Bedömt marknadsvärde [tkr] 6 299 5 481 - Lån [tkr] 0 0 0 0 0 0 = Eget kapital [tkr] 6 299 5 481 Nuvärde ek (sista året) 3 605 3 710 4 062 4 489 4 960 5 481 Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning [tkr] + Nuvärde av driftnetton 1 500 + Nuvärde av eget kapital vid kalkylperiodens slut 3 605 + Lån vid kalkylperiodens början 0 = Avkastningsbaserat marknadsvärde 5 105 20
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 9 S LUTLIG VÄRDEBEDÖMNING Förutsättningar Värdebedömningen gäller under de förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande. Marknadsvärde per september 2017 6 300 000 KRONOR SEXMILJONERTREHUNDRATUSENKRONOR Bedömt värdeintervall 6 000 tkr - 6 600 tkr Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av fastigheten på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Nyckeltal: Kr/m² uthyrbar area: 5 064 K/T: 3,6 Direktavkastning 2017 (totalt kapital) Mot utgående driftnetto: 6,9% Mot bedömt driftnetto: 6,9% Bruttokapitaliseringsfaktor 2017 Mot utgående hyra: 9,9 Mot marknadsmässig hyra: 9,9 Norrköping 2017-09-20 VärderingsInstitutet A. Sundqvist AB Erik Hernblom Jägmästare/Civilekonom Markus Greding Civilekonom 21
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 B I L AGA I K ÄNSLIGHETSANALYS Avkastningskalkylen har känslighetstestats med valda enheter enligt nedanstående tabeller. Det bör betonas att avkastningskalkylen endast utgör en av bedömningsmetoderna i utlåtandet. Känslighet Avkastningsvärde 5 105 kkr Test +/- Alt vä Diff kkr Diff % Inflation, % 1,0 5 423 318 6,2% Kalkyllån, ränta, % Ränta eget kap, % Direktavkastnkrav, % 1,0 4 418-687 -13,4% Hyra, kr/m2 50 5 685 580 11,4% D o u, kr/m2 50 4 329-776 -15,2% Vakans, % 10,0 4 345-760 -14,9% Max 5 685 580 11,4% Min -776-15,2% Intervall 5 685 26,6%
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 B I L A G A II Fastighet FA S T I G H E T S D ATA U T D R A G 038 Allmän+Taxering 2017-09-12 Beteckning Valdemarsvik Valdemarsvik 4:77 Senaste ändringen i allmänna delen 2011-05-27 Senaste ändringen i inskrivningsdelen 2008-12-17 Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen 2017-09-11 Nyckel: 050087508 UUID: 909a6a4d-6500-90ec-e040-ed8f66444c3f Distrikt Valdemarsvik Distriktskod 108033 Adress Adress Sandviks Varv 1 615 91 Valdemarsvik Läge, karta Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) Registerkarta 1 6451215.4 595948.9 VALDEMARSV Högupplöst fastighetskarta Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt 5 577 kvm 5 577 kvm Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt 556641-5328 1/1 2003-10-23 31770 Fastighets AB Sandvik-Hamngatan
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 Ägare Andel Inskrivningsdag Akt Sandviks Varv 615 91 Valdemarsvik Köp (även transportköp): 2003-10-01 Köpeskilling: 3.750.000 SEK, avser även annan fastighet. Inteckningar Totalt antal inteckningar: 7 Totalt belopp: 7.000.000 SEK Nr Belopp Inskrivningsdag Akt 1 1.000.000 SEK 1988-11-02 14609 Innehavare: 08/38103 Valdemarsviks Sparbank Box 144 61523 Valdemarsvik Belastar: Valdemarsvik Valdemarsvik 4:77, 4:78, 4:89 2 1.000.000 SEK 1988-11-02 14610 Belastar: Valdemarsvik Valdemarsvik 4:77, 4:78, 4:89 3 200.000 SEK 1988-11-02 14611 Belastar: Valdemarsvik Valdemarsvik 4:77, 4:78, 4:89 4 1.005.000 SEK 1989-06-21 8690 Belastar: Valdemarsvik Valdemarsvik 4:77, 4:78, 4:89 5 245.000 SEK 1989-06-21 8691 Belastar: Valdemarsvik Valdemarsvik 4:77, 4:78, 4:89 6 2.000.000 SEK 1990-06-13 10066 Belastar: Valdemarsvik Valdemarsvik 4:77, 4:78, 4:89
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 Nr Belopp Inskrivningsdag Akt 7 1.550.000 SEK 1990-10-29 19670 Belastar: Valdemarsvik Valdemarsvik 4:77, 4:78, 4:89 Rättigheter Redovisning av rättigheter kan vara ofullständig Ändamål Rättsförhållande Rättighetstyp Rättighetsbeteckning Se beskrivning Förmån Avtalsservitut 05-IM1-04/23304.1 Bildningsåtgärd: Registrering Beskrivning: Vattenledning Se beskrivning Förmån Avtalsservitut 0563IM-04/21627.2 Bildningsåtgärd: Registrering Beskrivning: Vattenledning Planer, bestämmelser och fornlämningar Taxeringsuppgifter Taxeringsenhet Industrienhet, annan tillverkningsindustri (426) 100350-3 Taxeringsår Omfattar hel registerfastighet och ingår i en sammanföring. 2013 Industritillbehör finns Taxeringsvärde därav byggnadsvärde därav markvärde
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 1.765.000 SEK 1.487.000 SEK 278.000 SEK Samtaxering för registerenhet Valdemarsvik Valdemarsvik 4:77, 4:78, 4:89 Taxerad Ägare Andel Juridisk form Ägandetyp 556641-5328 Fastighets AB Sandvik-Hamngatan Sandviks Varv 615 91 Valdemarsvik 1/1 Aktiebolag Lagfart eller Tomträtt Värderingsenhet industrimark 117981109. Taxeringsvärde 278.000 SEK Riktvärdeområde 0563014 Tomtareal 6 957 kvm Byggrätt ovan mark Riktvärde tomtareal 40 SEK/kvm Värderingsenhet industrikontor värderad enl. avkastningsmetoden 117983109. Taxeringsvärde 141.000 SEK Yta 98 kvm Standardklass Normala Nybyggnadsår 1981 Tillbyggnadsår 1990 Värdeår 1986 Värderingsenhet lager värderad enl. avkastningsmetoden 300407309. Taxeringsvärde 295.000 SEK Yta 300 kvm Standardklass Mycket enkel Nybyggnadsår Tillbyggnadsår Värdeår
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 2006 2006 Värderingsenhet lager värderad enl. avkastningsmetoden 117984109. Taxeringsvärde 130.000 SEK Yta 171 kvm Standardklass Enkel Nybyggnadsår 1981 Tillbyggnadsår 1990 Värdeår 1986 Värderingsenhet produktionslokal värderad enl. avkastningsmetoden 117982109. Taxeringsvärde 921.000 SEK Yta 975 kvm Standardpoäng 16 Nybyggnadsår 1981 Tillbyggnadsår 1990 Värdeår 1986 Andel i gemensamhetsanläggningar och samfälligheter Gemensamhetsanläggningar Valdemarsvik Valdemarsvik GA:9 Åtgärd Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Avstyckning 1940-04-18 0563K-665 Akt Anläggningsåtgärd Fastighetsreglering 2006-06-30 0563-06/1 Akt Ursprung Valdemarsvik Valdemarsvik 4:73
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 Tidigare Beteckning Beteckning Omregistreringsdatum Akt E-Valdemarsvik Stg 325e 1990-09-26 0581-90/55 Ajourfo rande inskrivningsmyndighet Lantmäteriet Telefon: 0771-63 63 63 Copyright 2017 Metria Källa: Lantmäteriet
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 B I L A G A III K A R TA
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 B I L A G A IV F OTOGR AF I E R
VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89