Planbesked 2017-03-14 Dnr: 2016:308 Kv Hotellet 8 Väster Jönköpings kommun Underlag för Planbesked
Planbesked Den som vill göra en åtgärd som kan innebära att en detaljplan behöver antas, upphävas eller förändras har rätt att begära ett planbesked. Detsamma gäller om en områdesbestämmelse behöver upphävas eller förändras. I begäran ska ändamålet med åtgärden framgå och en karta ska bifogas som visar vilket område som berörs. Ansökan som gäller byggnadsverk ska även innehålla en beskrivning av karaktären och den ungefärliga omfattningen. Det kan exempelvis vara husens högsta våningsantal, uppskattat antal lägenheter eller utformningen i stort, till exempel om husen ska vara friliggande eller sammanbyggda. Beslut om planbesked ska lämnas av Stadsbyggnadsnämnden inom fyra månader från det att en fullständig ansökan kommit in till stadsbyggnadskontoret. Vid positivt besked redovisas när planarbetet bedöms vara klart. Ett positivt planbesked innebär dock ingen garanti för att en plan slutligen kommer att antas. Beskedet bekräftar bara att ett planarbete kan påbörjas. Vid negativt planbesked redovisas skälen för detta. Ett planbesked är ett kommunalt beslut som inte är bindande och inte möjligt att överklaga. Innehåll Ansökan Avsnittet ansökan innehåller enbart material som den sökande har lämnat och bifogat i sin ansökan. Det är detta material som beskrivs och bedöms i avsnitten Förutsättningar och Slutsats. Förutsättningar Stadsbyggnadskontorets beskrivning av ansökans förutsättningar utifrån tidigare beslut, kommunala policys och platsspecifika egenskaper. Slutsats Stadbyggnadskontorets argument och motivering av förslag till beslut. Här kan det även finnas riktlinjer och material inför ett eventuellt detaljplanearbete. Förslag till beslut, process och tidplan. Stadsbyggnadskontorets förslag till beslut i Stadsbyggnadsnämnden. Vid förslag till positivt beslut finns även en bedömning av när detaljplanen kommer att antas. 2
Ansökan Fastighetsbeteckning Fastighet Hotellet 8 Fastighetsägare GHV Fastighets AB Sökande Företag GHV Fastighets AB Ansökan avser Huvudsakligt syfte Påbyggnad för hotell och kontorsverksamhet (ev. kombinerat med bostäder). Vi vill även anpassa planen avseende användningsområdet till att gälla centrumverksamhet, kontor, hotell, samt bostäder. Beskrivning Vi vill riva ett plan som består av hotellrum och fläktrum på hotelldelen och ersätta dessa med två nya hotellteknikplan. Befintlig kontorsbyggnad vill vi riva ned till fd Systembolagets lokal och bygga ett nytt högt högre punkthus i samma läge. Bilagor Projektbeskrivning, Illustrationer & parkeringsutredning. 3
Sökandens projektbeskrivning Ansökan om planbesked, kv Hotellet 8 I mars 2012 antog Jönköpings Kommun fullmäktige en affärsplan för Västra Centrum. Behovet av en affärsplan var sprunget ur att staden är föränderlig. Antagen affärsplan har två helt avgörande styrkor. Den ena är att den tar hänsyn till stadsdelens behov för såväl besökare, affärsidkare, boende, fastighetsägare och samhällsnyttiga intressen. För det andra har den upprättats gemensamt av fastighetsägare, Jönköping City AB, köpmän och kommun. Med bakgrund av ovanstående och den breda förankring som är gjord kring behovet av förändringsarbete har Castellum fortsatt arbetet med kv. Hotellet 8. Vårt uppdrag enligt affärsplanen är att arbeta fram en handlings- och utvecklingsplan för Hotellet 8. En stad är alltid i förändring. Den ger ett uttryck på dagen, ett annat på natten. Upplevelsen skiljer sig mellan sommar och vinter. Över tid förändras besökaren, syftet med besöket i staden och hur staden upplevs förord ur affärsplan antagen av fullmäktige 2012. Som ett led i ovanstående leder Jesper Steén, vd för Jönköping City AB, tillsammans med fastighetsägare, däribland Castellum, och i samråd med näringsidkare och kommun arbetet med affärsplanen vidare. För närvarande skapas en gemensam strategi för stadsdelens varumärke och position. Väster City måste förändras för att vara en fortsatt vital del av Jönköpings framtid i City. Såväl gaturummets utbud som arbetsplatser och boende måste fortsätta utvecklas. För att skapa trygghet, attraktivitet, puls m.m. behöver vi fler människor att röra sig i stadsdelen alla timmar på dygnet, hela veckan. Förtätningen är väsentlig för att uppnå dessa mål. Jesper Steén, vd, Jönköping City AB Bakgrund Hotellet 8 Hotellet 8, med byggnadsår 1963 innehåller handel, hotell, kontor, restauranger och friskvårdsanläggning. Därtill finns ett stort parkeringsdäck under mark. Ur Jönköpings kommuns inventering av bebyggelsehistoria för Västra Centrum kan vi hämta nedanstående information. Parkering- och detaljhandelsutredningen samt generalplanen från 1950 förutsatte rivning av den äldre 1800-talsbebyggelsen i de centrala delarna av Väster. Denna bedömning har sannolikt sin grund i den förväntade befolkningstillväxten och därmed ett större behov av olika servicefunktioner. Stadens funktion som centralort, väl belägen ur landsvägstrafikssynpunkt, kombinerat med hela regionens expansiva förändringar, såväl som själva staden, och den allmänna utökningen och centraliseringen av samhällsservicen gav ökade krav på att tillgodose av många olika behov inom regionen och inom den egna orten. Den förändrade situationen sammantaget ställde alltså ökade krav och gav ökande behov. De ledande i kommunen förväntades också tillgodose dessa krav och behov. Rivningar som förutsattes inom stadens centrala delar, 4
utifrån utredningar och generalplanen från 1950, genomfördes till stor del under 1950-talet och 1960-talet. Kvarteret Hotellet (tidigare Hagen) bildades genom sammanslagning av två kvarter, vilket fick till följd att delar av Västgötagatan lades igen. Kvarteret är ett exempel på 1960- och 70-talens storskaliga exploateringsmodell. Kv. Hotellet utgör ett kvartersomfattande komplex i sex våningar inkluderat den indragna takvåningen. Komplexet har även parkeringsdäck och godsintag under mark, vilket nås från Järnvägsgatan och delas med de stora komplexen norr om Västra Storgatan. Komplexet vänder sig främst mot Västra Storgatan och Barnarpsgatan. Byggnaden uttrycker en mycket tidsenlig modernism med den kvartersomfattande skalan, horisontell strävan i byggnadskropparna, plana tak, skarpt skurna fasader, sparsmakade fasader i betongelement med öppen ballast, fönsterplacering med horisontell strävan, fönsterbröstningar i form av färgade glaspartier, ädelträbågar, materialen betong och koppar, loggian med betongpelare, skärmtaket mm. Jönköpings kommun har tidigare bedömt att byggnaden är av samhällshistoriskt intresse därför att den på ett mycket tydligt sätt berättar om 1960-talets stadsomvandlingar i dess centrala delar. Byggnaden innehar även ett visst arkitektoniskt värde genom att den är relativt bibehållen exteriört och utgör en karaktäristisk 1960-tals arkitektur. Både det samhällshistoriska och det arkitektoniska värdet bidrar starkt till kontinuitetsvärdet som gäller hela Västra Centrum. Bakom arkitekturen står lokalt väletablerade arkitekter, Reed Andersson, Arne Delborn, Lars Theander och Evald Johannergård. Bygganden utgör ett kvalitativt exempel ur deras verksamhet i Jönköpingsområdet under 1960-talet. Framtid Hotellet 8 Kv. Hotellet 8 är idag en mycket väsentlig del av Västra Centrums innehåll, attraktivitet och funktion. Genom vårt inledda arbete med affärsplan för Västra centrum och denna ansökan är Castellums ambition att framtidsäkra och utveckla kv. Hotellet 8 i linje med de gemensamma planer som upprättats. Castellum vill också vara en del i Jönköpings hållbara utveckling genom en förtätning av verksamheter i nära anslutning till kollektiva stråk. Enligt Castellums målsättningar kommer byggnaden också att uppgraderas installationstekniskt och byggnadstekniskt och arbetet kommer att struktureras på så sätt att miljöklassning enligt tex. miljöbyggnad ska kunna uppnås. Vidare är målsättningen vid utveckling av byggnaden att behålla, till viss del återskapa, dess tydliga arkitektoniska karaktärsdrag och kvalitéer från 60-talet. Genom att även applicera nutidens arkitektur kan nutid och dåtid mötas där var tid får sin tydliga plats i stadsrummet. Liksom vid uppförandet är målsättningen att lokala arkitekter ska få möjlighet att göra kvalitativa avtryck i vår stad. 5
Konkreta större planändringar Hotell Scandic Portalen har varit aktiva i affärsplanen för Västra Centrum. Som ett led i det arbetet och sin egen utveckling är deras önskan att omvandla Portalen från ett övernattningshotell till en fullserviceanläggning. Detta innebär att verksamheten utvecklas med lounge, restaurang och konferansavdelning. För att lyckas med detta behöver verksamheten utökas med ett hundratal gästrum. Castellum ser möjlighet i att åstadkomma detta genom att riva översta hotellvåningen, sänka installations utrymmen(som idag ligger i högt mellanbjälklag) för att sedan producera två nya hotellvåningar mot Barnarpsgatan och V.Storgatan. Mot Trädgårdsgatan finns från plan 2 och uppåt en solitär byggnadskropp anpassad för kontorsverksamhet. Byggnaden innehar den problematiken att konstruktionen är mycket massiv, har låga takhöjder och en ineffektiv energianvändning. Castellums önskan är att skapa förutsättning för att nedmontera byggnaden i syfte att kunna uppföra en ny höghusdel, med samma proportioner men högre höjd, där möjlighet för att inrymma såväl arbetsplatser som bostäder skapas. Genomförda förstudier Inför denna ansökan har volymstudier, skuggstudier och parkeringsutredning genomförts. Samtliga utredningar/studier kräver självklart fördjupningar men vår bedömning är att möjligheter för att genomföra önskade förändringar är mycket goda. Det vidare arbetet Det är vår förhoppning och målsättning att Jönköpings Kommun vill samverka med Castellum i det fortsatta arbetet och att vi under 2017 gemensamt kan nå en ny detaljplan för kv. Hotellet 8. Jönköping 2016.11.10 Castellum (GHV Fastighetsförvaltning AB) 6
A HOTELLE Fågelperspektiv Västra Storgatan JÖNKÖP Fågelperspektiv - österut Västra Storgatan - österut PERSPEKTIV - 2016.09 anna.sandahl@enterarkitek +46 36 3 ENTERARKITEKTU Västra Storgatan - österut www.enterarkitektur.se HOTEL Västra Storgatan - österut JÖN 7 PERSPEKTIV - 201 anna.sandahl@entera +46
Trädgårdsgatan - norrut Solstudie SOMMARSOLSTÅND 09:00 12:00 15:00 18:00 HÖSTDAGJÄMNING 09:00 12:00 15:00 18:00 A04 HOTELLET 8 8
Skolgatan Västra Storgatan 7 våningar Trädgårdsgatan 17 våningar Banarpsgatan Situationsplan 9
Skolgatan Förutsättningar ÅBOLID LERHAGEN Kortebovägen VÄTTERSLUND KAPTENSBO HISINGSTORP Kortebovägen BYMARKEN DUNKEHALLA Kortebovägen DALVIK BÄCKALYCKAN Junegatan SKÄNKEBERG Junegatan VÄSTER ÖSTER LILJEHOLMEN JÖNKÖPING Kungsgatan Munksjögatan Munksjögatan Östra Strandgatan KÅLGÅRDEN Odengatan Odengatan ROSENLUND Åsenvägen MARIEBO Åsenvägen TORPA VATTENLEDNINGSOMRÅDET SÖDER MUNKSJÖSTADEN Barnarpsgatan Barnarpsgatan Herkulesvägen Östra Strandgatan Östra Strandgatan Herkulesvägen LJUNGARUMS NORRA INDISTRIOMRÅDE RYHOV Järnvägsgatan Översikt GRÄSHAGEN Hagaleden Jordbrovägen Jordbrovägen Kämpevägen Bangårdsgatan SOLÅSEN Svavelsticksgränd Västra Storgatan Tändsticksgränd Svavelsticksgränd TOKARP 40 HAGA 40 40 Tändsticksgränd Järnvägsgatan GAMLA RÅSLÄTT Västra Strandpromenaden LJUNGARUM S:t Pedersgatan Västra Storgatan Kapellgatan Västra Storgatan Brånebacken Lundströms plats Västra Storgatan Barnarpsgatan Järnvägsgatan Parkgatan Hamnparken Olof Palmes plats Västra Torget Kapellgatan Klostergatan Brunnsgatan Nygatan F E Elmgrens gata Brunnsgatan Trädgårdsgatan Västgötagatan Barnarpsgatan Nygatan Barnarpsgatan Smålandsgatan Smålandsgatan Braheparken Kyrkogatan Residensgatan Skolgatan Rådhusparken Hamngatan Vallgatan Hamnplansgatan Hamnplan Magnus Ladulås plats n Klostergatan ksgatan Oxtorgsgatan gatan 10 Brunnsgatan tan en
Flygvy mot öster Flygvy mot väster 11
Tidigare ställningstagande Översiktsplan 2002 Området är inte särskilt redovisat. Digital översiktsplan 2016 Området är inte särskilt redovisat. Bebyggelse Området ligger inom bebyggelsezon - tätort. Riktlinjer för Bebbyggelsezon - täort Tätortsbebyggelsen ska utvecklas genom förtätning och omvandling av redan exploaterad mark. Nya exploateringsområden ska ligga i direkt anslutning till befintlig tätortsbebyggelse och där det finns förutsättningar för välutvecklad kollektivtrafik. För att tillmötesgå människors olika behov av blandade bostadstyper ska den blandade staden eftersträvas med varierad bebyggelse och balans mellan bostäder, arbetsplatser och service. Kommunen strävar efter att uppnå en god livsmiljö, för att nå detta är närmiljön för invånarna viktig, här ska finnas blandad bebyggelse och varierat serviceutbud med god tillgänglighet. För att uppnå god tillgänglighet och minska bilbehovet i tätorterna ska en hög exploateringsgrad eftersträvas inom områden som ligger upp till 400 meter från kollektivtrafikstråk. Exploateringsgraden kan vara något lägre inom områden som har mellan 400 och 600 meter till ett kollektivtrafikstråk. Områden nära centrumfunktion ska även de ha en hög exploateringsgrad. Lågt exploaterade centrumområden bör få en högre exploateringsgrad för ett mer effektivt utnyttjande. Kommunen är positiv till hög bebyggelse i centrala områden där höga hus dels kan passa in i omgivningen och dels bidra till den stadsmässiga karaktären, bli ett landmärke som ger identitet åt platsen och kan underlätta orienterbarheten i tätorten. Markanvändningen inom tätorten ska vara varierad. Värdefulla grönområden ska inte exploateras. Värdet kan bestå av natur, friluftsliv och rekreation, kulturmiljö, lek- och idrottsområde, odlingslotter och/eller ekosystemtjänster. 12
Kulturmiljö Området gränsar till särskilt värdefulla kulturmiljöområden - Jönköpings tätort. Området omfattar Öster, Väster med institutionsområdet, dammarna i Vattenledningsområdet och Söder/Torpa. Dessa områden innehåller goda och välbevarade exempel som på olika sätt speglar viktiga och tidstypiska skeden i stadens historia. De äldsta bevarade byggnaderna härstammar från stormaktstiden som till exempel miljön kring Hovrättstorget och Kristine kyrka. Trähusbebyggelsen har gett staden karaktär under ett par århundranden, som till exempel vid Smedjegatan och på Väster. Därefter växte stenstaden fram på söder, med en väl sammanhållen och funktionalistisk bebyggelse. Riksintresse kulturmiljövård- Jönköpings tätort Riksintresse kulturmiljövård- Jönköpings tätort VÄSTER Riksintresse kulturmiljövård- Jönköpings tätort Riksintresse kulturmiljövård- Jönköpings tätort Jönköping är ett administrativt centrum sedan 1600-talet med betydelse för stora delar av södra Sverige. Det är en residensstad belägen vid en strategisk kommunikationsknut, in i 1600-talet starkt befäst med hänsyn till anfallsrisken från Danmark. Sällsynt kanalstadsplan från 1600-talets början samt 1800- och 1900- talens industristad och ämbetsmannastad. Jönköping har rikliga minnen SÖDER från 1600-talsstaden genom den inte helt regelbundna stadsplanen med igenlagda kanaler och inre hamnbassäng. Gamla infartsvägar. Göta hovrätt, Kristine kyrka, rådhus, skola med mera. Det tidigare fästningsområdet väster om kanalen mellan Vättern och Munksjön ersattes under 1800-talets lopp av en zon av parker och för residensstaden karaktäristiska offentliga byggnader. Småskalig handels- och hantverksbebyggelse i trä som speglar den förindustriella stadens liv finns bevarad. Jönköping blev en industristad och den kraftiga expansiva industriutvecklingen medförde tändsticksfabriken och andra industriella anläggningar. Den tidiga förstaden Väster med rätvinklig rutnätsplan från 1836 och rester av äldre småskalig bebyggelse. Stadsdelen utvidgades 18 och 1877. Hamn och järnvägsanläggningar, tidiga kommunaltekniska anläggningar. Strandpromenad och mer storstadsmässig bebyggelse härstammar från 1800-talets slut. Stadsparken. Bäckalyckan. Stadsdelen Söder och del av Torpa som visar stadsbyggnadsutvecklingen under 1900-talets tidigare del med ett planmönster som utgår från den äldre rutnätsplanen och sedan antar den tids- 13
typiska oregelbundna, terränganpassade formen och med bebyggelse av flerbostadshus som är karaktäristisk för 1920- talets klassicism och funktionalismen. Detaljplaner Gällande detaljplan är Stadsplan för kvarteren Hackan, Hagen m.fl. å Norra Stadsdelen i Jönköping, antagen 1962. 00K-EII513 (06-JÖS-715). Fastigheten är även en del i tomtindelning 00K-EIII1075 Riksintressen Området ligger precis intill riksintresse för kulturmiljövård - Jönköpings stad. Teckenförklaring Bullerkartläggning 2011, väg Leq Bullernivå 45-50 50-55 55-60 60-65 65-70 70-75 75-80 Bullerkartläggning 2011, fasadpunkt väg Leq leq_vag 0 LEQ Väg 1-44 45-49 50-55 - 59 60-64 65-69 70-79 Riktlinjer enligt Översiktsplan 2016 för riksintressen för kulturmiljövård. För områdena gäller varsamhetskraven i plan- och bygglagen. I samband med ändring av detaljplaner inom de berörda områdena 63 bör det prövas att införa särskilda skyddsbestämmelser för den kulturhistoriskt 70 värdefulla bebyggelsen, som inte redan är skyddad. 71 69 71 Övriga förutsättningar 69 Trafikbuller Kvarteret är bullerutsatt från främst Barnarpsgatan och Västra Storgatan. 60 60 60 60 61 60 59 56 58 60 59 59 56 56 59 59 58 55 58 43 57 58 55 58 58 62 58 59 62 58 59 62 58 58 60 62 59 59 58 60 63 61 61 58 59 56 57 58 64 60 58 59 59 63 62 58 58 60 60 60 58 58 56 59 60 63 58 57 59 57 57 55 56 61 62 6362 57 61 60 57 62 60 60 52 55 51 51 52 52 51 51 51 51 49 50 50 48 51 51 47 55 51 50 55 52 46 51 52 52 47 50 55 46 55 52 56 55 52 52 55 56 52 56 56 56 56 56 56 59 61 47 45 60 46 60 57 62 45 59 63 58 61 50 59 46 50 60 62 60 55 45 60 49 44 62 45 63 58 58 44 58 59 44 60 56 51 45 50 44 45 62 59 58 52 45 45 44 59 58 58 55 57 59 45 44 44 48 56 57 59 46 58 52 46 45 43 60 56 52 52 50 43 55 52 49 43 45 45 56 55 52 49 43 48 52 49 48 14 46 52 49 47 52 55 48 45 49 55 52 52 49 52 56 49 55 57 52 49 orgatan öms plats n Västra Stor n Barnarps
Kulturhistoria Kvarteret Hotellet är beskrivet i stadsbyggnadskontorets bebyggelseinventering 1950-2000 från 2007. Byggnaden kategoriseras som Grön - Bebyggelse med betydande karaktärsdrag och värden. Byggnaden beskrivs enligt nedan: Karaktärsdrag Byggnaden utgör ett kvartersomfattande komplex i sex våningar inkluderat den indragna takvåningen. Komplexet har även parkeringsdäck och godsintag under mark, vilket nås från Järnvägsgatan och delas med de stora komplexen norr om Västra Storgatan. Komplexet vänder sig främst mot Västra Storgatan och Barnarpsgatan. Takets utförande är plant med enkelt kopparblecksavslut och stora delar av komplexet har en indragen takvåning som är helt klädd i koppar med ett flackt sadeltaksutförande. Fasaden består av betongelement med öppen ballast helt enligt 1960-talets starka rationalism. Varje element bidrar till rutmönstret som utrycks i fasaden. Sockelvåningen är till stor del i gråmålad betong. Fönstren domineras av osymmetriskt tvådelade fönster med vädringslucka. Dessa fönsterbågar är i bruneloxerad aluminium. Det förekommer även fönster placerade i fönsterband med en återkommande osymmetrisk indelning i byggnadskroppen mot sydväst. Mot Västra Storgatan och Barnarpsgatan löper ett fönsterband i ädelträbågar med bröstningar i mörkt gröna glaspartier. Skyltfönstren domineras idag av aluminiumprofiler. Tidigare var fönsterbågarna troligtvis i blanka stålprofiler eller fernissat träutförande. Dörrarna varierar stort, men de är till stor del utbytta till glasade dörrar i aluminiumprofiler. Tidigare var de troligtvis också till stor del glasade men i blanka stålprofiler. Längs stora delar av komplexet löper ett halvt indraget loggiaparti med rektangulära betongpelare och ett kraftigt skärmtak. Skärmtaket lämnar en del av det indragna loggiapariet över sig och ger därmed ett mer svävande intryck och betongpelarna framträder även tydligare och bidrar starkare till det arkitektoniska uttrycket. Byggnadskomplexet uttrycker en mycket tidsenlig modernism med den kvartersomfattande skalan, horisontell strävan i byggnadskropparna, plana tak, skarpt skurna fasader, sparsmakade fasader i betongelement med öppen ballast, fönsterplacering med horisontell strävan, fönsterbröstningar i form av färgade glaspartier, ädelträbågar, materialen betong och koppar, loggian med betongpelare, skärmtaket mm. 15
Kvalitéer/värden Byggnaden är av samhällshistoriskt intresse därför att den på ett mycket tydligt sätt berättar om 1960-talets stadsomvandlingar i dess centrala delar. En stor del av den äldre småskaliga trähusbebyggelsen revs och ersattes ofta med kvartersomfattande komplex likt Hotellet 8 innehållande: hotell, kontor, handel och annan verksamhet. Komplexet har även parkeringsdäck och godsintag under mark sammankopplat med exempelvis Hoven som ligger tvärs över gatan. Byggnaden innehar även ett visst arkitektoniskt värde genom att den är relativt bibehållen exteriört och utgör en karaktäristisk 1960-tals arkitektur (se vidare under föregående rubrik, Karaktärsdrag). Både det samhällshistoriska och det arkitektoniska värdet bidrar starkt till kontinuitetsvärdet som gäller hela Västra Centrum, se avsnittet Kvalitéer / värden under Västra Centrum som helhet. Intressant i sammanhanget är även att dessa lokalt väletablerade arkitekter ligger bakom byggnaden. Bygganden utgör ett kvalitativt exempel ur deras verksamhet i Jönköpingsområdet under 1960-talet. Viktiga delar i byggnaden som utgör dess karaktär är: byggnadskropparnas horisontella strävan, plana tak med takvåning klädd i koppar, skarpt skurna fasader, sparsmakade fasader i betongelement med öppen ballast, fönstrens placering, utformning och material, dörrar i ursprungligt utförande, fönsterbröstningar i form av färgade glaspartier, materialen betong och koppar, loggian med betongpelare, skärmtaket. Riktlinjer Vid underhåll, ändring och annan utveckling av byggnaden skall de karaktärsdrag samt kvalitéer och värden, som nämnts ovan, särkilt beaktas. 16
Slutsats Gestaltning Gestaltningen bör utredas mer detaljerat i ett eventuellt planarbete men följande slutsatser dras i nuläget: Att ersätta och bygga till den befintliga takvåningen med ytterligare en våning bör kunna göras utan att byggandernas beskrivna karaktärsdrag och värden går förlorade. En rimlig bedömning är att takvåningen ska behålla sitt indragna läge för att behålla proportioner och anpassning till befintlig bebyggelse och att inte byggnaden ska upplevas högre från omgivande gator. Gatuvy från Barnarpsgatan med befintlig indragen takvåning Byggnadshöjder på Väster relaterat till Sofiakyrkans byggnadshöjd (+115,5 m) med förslaget monterat. Däremot är det mer tveksamt att riva och ersätta byggnadskroppen i den sydvästra delen med en ny högre byggnad. Ur kulturhistorisk aspekt är en stor del av kvarterets värde att det är byggt som ett helt kvarter där samliga delar fortfarande är väl bevarade. Befintliga byggnadsvolymer förhåller sig dessutom väl höjdmässigt till stadsdelens och riksintresseområdets övriga bebyggelse där höjden kan relateras till Sofiakyrkans byggnadshöjd på +115,5. De byggnader som är markant högre finns främst kring Högskolan - Kungsgatan eller i stadsdelens västra kant. Däremot bör resonemanget för kompletterande våning studeras även på byggnadskroppen i sydväst och bedömmas utifrån kvarteret som helhet. 17
3D-montage. Bostäder Att även möjligöra bostäder i kvarteret är positivt men det ställer samtidigt helt andra krav på byggnaderna. Bostäderna ska t.ex. ha tillgång till friyta och uppfylla bullerkrav med bl.a. tillgång till ljuddämpad sida vilket måste säkerställas vid ett planarbete. Förslag till beslut. Stadsbyggnadskontoret föreslår att planbesked beviljas för ny detaljplan. Byggnadshöjder och utformning ska studeras vidare i planarbetet. Detaljplanen bedöms ha vunnit laga kraft 1,5-2 år efter att detaljplanearbete startat, under förutsättning att den inte överklagas. Tidplanen för ärendet kommer att styras i förhållande till andra projekt inom kommunen. Detaljplanen bedöms tidigast kunna påbörjas 2019. Stadsbyggnadskontoret Liselott Johansson Mattias Karlsson Planchef Planarkitekt 18