Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400), fråga om omsorgsplikt och besvarande av föreläggande. Prövning av om fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt har innefattat en skyldighet att medverka till att ge in en ansökan om lagfart till Lantmäteriet. Frågan om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att besvara förelägganden från Fastighetsmäklarinspektionen har också prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en företrädare för ett dödsbo riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN beträffande förmedlingen av en fastighet tillhörande dödsboet. Anmälaren har bifogat en kopia av köpebrevet. NN förelades att senast den 9 oktober 2015 yttra sig över anmälan samt ge in kopior av uppdragsavtalet och köpekontraktet. NN begärde den 9 oktober 2015 anstånd med att ge in yttrandet. Han fick anstånd till den 14 oktober 2015. Han inkom den 16 oktober 2015 med ett yttrande. Han bifogade uppdragsavtalet, köpekontraktet, en skrivelse från en företrädare för dödsboet samt en kopia av hans svar till företrädaren för dödsboet. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) I ett föreläggande den 19 oktober 2015 begärde inspektionen in ett nytt yttrande från NN senast den 9 november 2016. NN kontaktade inspektionen den 10 november 2015 och meddelade att han skulle ge in ett yttrande dagen därpå, vilket han inte gjorde. Med anledning av att NN inte hörde av sig förelades han på nytt att ge in ett yttrande. Den sista svarsdagen sattes till den 20 januari 2017. Något yttrande kom inte in. Den 1 februari 2017 förelades NN att avge ett yttrande senast den 24 februari 2017. Han fick information om att han riskerade att bli avregistrerad om han inte lämnade de begärda uppgifterna. Den 26 februari 2017 besvarade NN slutligen inspektionens föreläggande. Han bifogade en kopia av bouppteckningen samt en ansökan till inskrivningsmyndigheten daterad den 3 januari 2017. Anmälan Anmälaren har anfört i huvudsak följande. Dödsboet gav under våren 2010 fastighetsmäklaren NN i uppdrag att förmedla en fastighet. NN lyckades med detta och ett köpekontrakt undertecknades den 7 juni 2010. I samband med försäljningen betalades även ett mäklararvode. Dödsboet förutsatte att mäklaren fullföljde uppdraget och att alla handlingar inklusive lagfarten blev klara i samband med köpet. I samband med 2011 års skattebeslut aviserades dödsboet fastighetsskatt. Dödsbodelägarna förstod inte varför de skulle betala fastighetsskatt för den sålda fastigheten. De frågade mäklaren, som sa att allting ännu inte var helt klart och att han skulle betala fastighetsskatten. Fem år efter försäljningen aviserades dödsboet fortfarande fastighetsskatt för fastigheten. Företrädare för dödsboet har årligen lämnat handlingar till mäklaren med anledning av detta. Mäklaren har varje år betalat fastighetsskatten och försäkrat att en lösning var nära förestående. Dödsboet anser att NN grovt har försummat sina skyldigheter som fastighetsmäklare.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har funnit följande vid granskningen av handlingarna i ärendet. Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet undertecknades den 26 februari 2010. Köpekontraktet Köpekontraktet undertecknades den 7 juni 2010. Fastighetsutdraget Av fastighetsutdrag daterade den 18 september 2015 respektive den 13 oktober 2016 framgår det att dödsboet är lagfaren ägare av fastigheten sedan den 4 mars 2010. Enligt fastighetsutdraget den 17 augusti 2017 hade köparna ännu inte hade beviljats någon lagfart. Ansökan i inskrivningsärendet Fastighetsmäklaren har gett in en kopia av en ansökan till Lantmäteriet daterad den 3 januari 2017. På köpebrevet, som undertecknades den 2 juli 2010, finns en ankomststämpel från Lantmäteriet med datumet den 27 december 2010. Det finns dock ingen notering om Lantmäteriets aktnummer på köpebrevet. Underrättelsen från Lantmäteriet I en underrättelse från Lantmäteriet den 17 januari 2017 framgår det bland annat följande. Beslut i ansökan om inskrivningsärende har skjutits upp för: Dödsbodelägaren [NN], som numera är avliden har inte undertecknat köpebrevet eller gett fullmakt. Det är inte tillräckligt att såsom dödsbodelägare endast samtycka till försäljningen. Ansökan behöver kompletteras med kopia av
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) bouppteckningen efter [NN] och underskrift av hennes dödsbodelägare på köpebrevet (eller fullmakt från dom) för att ärendet ska kunna beviljas. Kopia av det i bouppteckningen efter [YY] upptagna testamentet ska också visas. Komplettering i ärendet ska ha inkommit senast 2017-03-17. Er ansökan kan annars avvisas eller så kan beslut fattas på befintliga handlingar. Lantmäteriet, Fastighetsinskrivning skjuter upp ärendet med stöd av 19 kap 14 jordabalken. Fastighetsmäklarinspektionen har vid ett telefonsamtal den 17 augusti 2017 fått information från Lantmäteriet om att lagfartsansökan ännu inte är avslutad och att köparna därför inte har fått någon lagfart på fastigheten. Fastighetsmäklarens yttrande I ett yttrande den 14 oktober 2015 har NN anfört i huvudsak följande. Han håller med om att handläggningstiden beträffande lagfartsansökan har varit väldigt lång. Flera dödsbon har varit inblandade och en bouppteckning efter den avlidnas syster måste väntas in. Det finns även en generalfullmakt från dödsbodelägarna som han försökte få lagfart på. Han har flera gånger ansökt om lagfart hos inskrivningsmyndigheten men fått handlingarna åter. LRF Konsult har varit behjälpligt med bouppteckningarna. Han inväntar tre undertecknade fullmakter för att få lagfarten registrerad på köparna. Fastighetsavgiften är 1 350 kronor per år och har sammanlagt till dags datum uppgått till 6 750 kronor. Det är för honom självklart att dödsboet inte ska betala kommande avgifter. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Tillämplig fastighetsmäklarlag I den aktuella förmedlingen har uppdragsavtalet ingåtts före den 1 juli 2011 vilket medför att den tidigare fastighetsmäklarlagen (1995:400) ska tillämpas. Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 12 första stycket fastighetsmäklarlagen (1995:400) ska en
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I fastighetsmäklaruppdraget ingår i normalfallet att en fastighetsmäklare ska medverka till att upprätta de handlingar som behövs för att överlåtelsen ska kunna genomföras. Att medverka till en ansökan om lagfart är en sådan åtgärd. En säljare och köpare ska alltså kunna utgå från att det utförs av mäklaren och att det görs skyndsamt. Av utredningen framgår det att köpebrevet för den aktuella fastigheten har undertecknats den 2 juli 2010. Köpebrevet har ankomststämplats av Lantmäteriet den 27 december 2010, men saknar uppgift om aktnummer. Detta tyder på att mäklaren har gett in en lagfartsansökan, men att handlingarna har återsänts med anledning av att lagfartsansökan inte varit fullständig. Enligt vad som framgår av utredningen har mäklaren först den 3 januari 2017 gett in en egentlig ansökan om lagfart till Lantmäteriet. Lantmäteriet har den 17 januari 2017 i en underrättelse meddelat att ansökan om lagfart skjutits upp med anledning av att den behövde kompletteras. Kompletteringen skulle ha kommit in senast den 17 mars 2017. I annat fall skulle ansökan avvisas eller beslut fattas på befintliga handlingar. Lantmäteriet har den 17 augusti 2017 upplyst att ingivaren fått uppskov med att ge in begärda kompletteringar till den 7 augusti 2017. Kompletteringen hade inte kommit in den 17 augusti 2017. Någon lagfart har därför sju år efter köpets genomförande ännu inte kunnat beviljas. Det förhållandet att NN inte har verkat för att en egentlig ansökan om lagfart getts in inom rimlig tid efter köpets genomförande har medfört stora olägenheter för både säljare och köpare. Fastighetsmäklarinspektion anser att NN har brustit i sin omsorgsplikt. Hans agerande är varningsgrundande. Besvarande av Fastighetsmäklarinspektionens förelägganden En fastighetsmäklare är enligt 7 fastighetsmäklarlagen (1995:400) skyldig att låta Fastighetsmäklarnämnden (numera Fastighetsmäklarinspektionen) granska akter, bokföring och andra handlingar som begärs för tillsynen. I förarbetena till 1995 års fastighetsmäklarlag (prop. 1994/95 s. 70) anges
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) följande. Den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller som vägrar att låta Fastighetsmäklarnämnden ta del av handlingar i tillsynsärendet riskerar avregistrering. Eftersom utredningen i tillsynsärendet i ett sådant fall hindras, måste ett beslut helt eller delvis fattas på formella grunder. [..] När en mäklare vägrar att samarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass sträng hållning skall ses mot bakgrund av att en fungerande tillsynsverksamhet i hög grad är beroende av att utredningen i tillsynsärenden kan bedrivas skyndsamt och att beslut inte onödigtvis fördröjs. Möjligheten till en kraftfull reaktion från tillsynsmyndighetens sida är avsedd att öka respekten för tillsynsmyndighetens arbete och dess förelägganden och därigenom bidra till en snabbare handläggning av tillsynsärendena. En avregistrering på formella grunder är naturligtvis inte något som drabbar den mäklare som lever upp till rimliga krav på god fastighetsmäklarsed. Att inte besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får anses stå klart i strid med god fastighetsmäklarsed. Att en fastighetsmäklare i ett tillsynsärende kan begära och beviljas anstånd följer de förvaltningsrättsliga principerna och är nödvändigt både för tillsynen och för rättssäkerheten. NN har emellertid underlåtit att respektera de anståndstider som han fått av Fastighetsmäklarinspektionen. Han har därför allvarligt åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Denna uppvisade underlåtenhet att fullgöra sina rättsliga skyldigheter ger skäl att meddela honom en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Den sammantagna påföljdsbedömningen
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN bör meddelas en varning för att han inte har medverkat till att ombesörja att en egentlig lagfartsansökan lämnats in i samband med den aktuella förmedlingen och för att han inte i tid besvarat Fastighetsmäklarinspektionens förelägganden.