Ändring av stadsplanen och tomtindelningen för stadsdelen Storängen, kvarter 5, tomterna 9 och 22 jämte del av gatuområdet 3K samt tomtindelning för stadsdelen Storängen, kvarter 5, tomt 25 (stplnr 1006) (till stfge) Dnr STN 29/2011, Stds 84/2013 Stadsutvecklingsnämnden 13, 07.03.2012 (Ansökan om stadsplaneändring för tomterna 478-3- 5-9 och 478-3-5-22, Storängen i Mariehamn, FAB Torggatan 6 och FAB Torggatan 10 gm. Tryggve Eriksson och Ulf Lindholm, 13.12.2011; A - SUN 13 ) (Tidigare beredning; principer för en ändring av stadsplanen för stadsdelen Storängen, kvarter 5, tomt 9, Torggatan 6, Dnr Stds 136/2010; B - SUN 13 ) (Kulturhistorisk värdering av den K-märkta gårdsbyggnaden på Torggatan 6, Storängen-5-9, Mariehamn, LR, museibyrån gm. landskapsantikvarie Viveka Löndahl och överantikvarie Elisabeth Palamarz, 11.11.2010, (B SP 15 /2011); C SUN 13 ) (Ledningar i kvarter 5 Storängen - karta, Stark, jan 2012; D SUN 13 ) (Utlåtande över ändring av stadsplan för tomterna Storängen-5-9 och 22 (Magazin), infrastrukturdirektör Kai Söderlund, 27.02.2012; E SUN 13 ) (Illustration över etapp 1 och etapp 2, Stark feb 2012; F SUN 13 ) ( Utkast till ändring av stadsplanen och tomtindelningen för stadsdelen Storängen, kvarter 5, tomterna 9 och 22 jämte del av gatuområdet 3K samt tomtindelning för stadsdelen Storängen, kvarter 5, tomt 25, 01.03.2012; G SUN 13 ) Anhållan Sökanden anhåller om sammanslagning av tomt nr 9 och 22, att del av Torggatans gatuområde får utnyttjas för underjordisk parkering, ändring av markanvändning, byggnadsrätt, byggnadsytor och antal våningar samt att K-märkning av gårdshus avlyfts. Till anhållan har bifogats förutom skisser och gestaltningar den norra grannens, Fastighets Ab Nygatan 7, samtycke till genomförande av planering gällande FAB Torggatan 6 och FAB Torggatan 10 och servitutsavtalet för passage/underjordisk parkering och parkeringsplatser mellan Nordea bank Finland Abp och FAB Torggatan 10. Sökanden önskar att den nya sammanslagna tomtens markanvändning omfattar affärer, kontor, hotell och bostäder, att tomten får bebyggas huvudsakligen i två våningar med fyra samlade högre volymer i tomtens olika hörn i 3-8 våningar och att byggnadsrätten höjs från 6.629 m² våningsyta till 13.563 m² våningsyta.
Byggnadsrätten är enligt inlämnade ritningar fördelad på många byggnadsytor som bildar fyra högre byggnader på en tvåvåningsbottenplatta som söderut kompletteras med en smal envåningsdel och avslutas med en befintlig fyravånings byggnad. Våningshöjderna på den nya tomten varierar från en upp till åtta våningar. Befintlig fyravåningsbyggnad (HAB-limpan) kvarstår på den sammanslagna tomten. Bakgrund Gällande stadsplan Gällande planer som berörs av ändringen är planen för tomt nr 9 (Magazin) från år 1993, planen för tomt nr 22 (HAB-limpan) från år 2008 och planen för Torggatan från 1993. Tomten nr 9 är delad i tomterna 20 och 21 vilket inte är genomfört. Markanvändningen är BAV, kvartersområde för kombinerade affärs- och bostadsvåningshus, restaurang- och turistanläggningar, samt administration och samhällsservice. Tomtens areal är 3.343 m² och tomternas totala byggnadsrätt 4.179 m² våningsyta vilket ger ett e-tal om 1.25. Tomten får bebyggas på olika byggnadsytor med olika antal våningar som varierar från I-III våningar. På tomt nr 21 finns en gårdsbyggnad som K-märktes 1986. Tomt nr 22 har markanvändningen HBF, kvartersområde för handel, förvaltning, service och bostäder. Tomtens areal är 1.729 m² och tomtens byggnadsrätt 2.450 m² våningsyta vilket ger ett e-tal om 1.42. Tomten får bebyggas på olika byggnadsytor med olika antal våningar som varierar från I-IV våningar. Torggatan har markanvändningen TGH, trafikområde som alternativt får utnyttjas för motorfordonstrafik och gångtrafik eller enbart gångtrafik. Stadsfullmäktige äger rätt att permanent och stadsstyrelsen för en viss tid per kalenderår avstänga gatuområde eller del därav för motorfordonstrafik. Gatuområdet får härvid utnyttjas för g-c-trafik och/eller affärsverksamhet i form av gatuhandel, -servering, torghandel m.m. och utbyggas med försäljningsbyggnader av lätt konstruktion. Tomter vilka inte har annan anslutning till gatuområde äger dock alltid rätt att enligt anvisning utnyttja trafikområdet för motorfordonstrafik till tomten. Samtliga tomter belastas av ledningsservitut och en markreservering för gång- och biltrafik samt tomt nr 22 även av en markreservering för gångtrafik, Gyllingsgränd. Gällande planer har möjlighet till friköp av bilplatser. Generalplanen I generalplanen ingår de aktuella tomterna i absoluta centrum. Markanvändningen regleras till HB, område för handel och bostäder. Under rubriken våningstal definieras följande: Våningstal i stadens absoluta centrum kan uppgå till IV-VI våningar. Längs Torggatans östra och västra sida kan våningstalet vara VI och sedan sjunka till IV för att övergången till de omkringliggande områdena med III-IV skall uppfattas som logisk och behärskad. Trevåningsfasader eftersträvas längs gatorna för att hålla gaturummet öppet och bevara småstadskaraktären. Arkitektoniska detaljer som stöder en god stadsbild medtas i en utformningsplan vid stadsplaneläggning. Under rubriken e-tal definieras följande: I området i stadens absoluta centrum, där våningstalet kan uppgå till IV-VI, definieras exploateringstalet i stadsplan samtidigt som man uppgör en s.k. utformningsplan.
Byggnadsrätten förutsätter att byggherren kan redovisa tillräckliga friytor samt tillräckligt antal parkeringsplatser på eller under tomt eller köp enligt avtal i stadens allmänna underjordiska parkeringar. Utöver den byggnadsrätt som härleds ur e-talen kan en överskridning av byggnadsrätt tillåtas för energibesparande ytterväggar (tjockare än 25 cm) 5%, utrymningstrappor på vissa villkor 15 m² per trappa och våning samt handikappanpassad hiss 5 m² per trappa och våning. Stadsbilden prioriteras och formuleras i en utformningsplan som en del av planarbetet. Utvecklingsplan för absoluta centrum i Mariehamn Som en uppföljning av generalplanen har för södra delen av absoluta centrum en utvecklingsplan tagits fram. Vid behandling av utvecklingsplanen för absoluta centrum beslutade stadsstyrelsen, 164 02.04.2009, att de gällande detaljplanerna inom området ses över utgående från utvecklingsplanen av den 12.02.2009 Utvecklingsplanen analyserar de utvecklingsmöjligheter som generalplanen medger och genom volymstudier och studier av underjordiska parkeringsanläggningar visa en maximalt utbyggd vision. Syftet är att ge absoluta centrum en enhetlig planering och en tydligare stadsmässighet i kvarteren bildar de olika byggnaderna sammanhållna volymer och om möjligt fylls kvarteren ut i hörnen. Den bärande tanken är att utöka affärsytor, arbetsplatser och bostäder längs Torggatan samt stärka centrum som en aktiv och trivsam vistelseplats. Målsättningen är en blandning av funktioner, utvecklandet av det publika stadsrummet samt anpassning till omgivande tomter i samma kvarter i form av antal våningar, volymer, material och fasadstrukturering. Följande riktlinjer beskrivs i utvecklingsplanen för de aktuella tomterna: - Mellan gränsen mot tomt nr 22 i söder och Magazins befintliga huvudvolym bör nya fasader vara indragna 8 m från tomtgränsen mot Torggatan. Detta för att bidra till att definiera ett gatutorg på Torggatan. En ny byggnadsvolym här kan ha fyra våningar plus en takvåning med indragna fasader. - Den befintliga tvåvåningsvolymen (Magazins bef. huvudvolym) byggs ut till tomtgränsen mot Torggatan och byggs på med en eller flera våningar. Att föredra vore att volymen byggs på med två hela våningar och en takvåning med indragna fasader. Den nya volymen bildar då tillsammans med Cityhuset ett par och en portal till gågatan. - Väster om den befintliga tvåvåningsvolymen kan en högre volym byggas, dock inte närmare FPA husets fasad än 8 m. Den högre volymen kan gå upp till sex våningar och bör vara vertikalt orienterad mot gatan så att den bildar en vertikal fond till Kaptensgatan. - I fonden av Ekonomiegatan kan en sexvåningsvolym byggas såsom en del av en lägre helhet men så att alla sex våningar skjuts förbi övrig fasadlinje för att definiera sin egen vertikalitet. - Högre volymer orienteras vertikalt mot gata och får gärna utgöra landmärken i staden. Ekonomiegatan och Kaptensgatan bildar axlar som ger de högre volymerna sina riktningar. På så vis kommer de högre volymerna att rama in tomten och samtidigt bilda vertikala fonder vid gatornas slut.
K-märkt gårdsbyggnad på tomt nr 21 i gällande plan Det år 1986 K-märkta huset inne på gården är det enda K-märkta hus som i utvecklingsplanen föreslås flyttas eller rivas. Huset ligger inte vid gata och har därmed liten betydelse som affärslokal samtidigt som det inte är viktigt för gatubilden. Husets placering inne på tomten gör det svårt att nyexploatera tomten effektivt det skulle framförallt begränsa möjligheterna att anlägga en yteffektiv, öppen och användarvänlig underjordisk parkering. Stadsarkitektkansliet har begärt ett utlåtande från Museibyrån angående den K-märkta byggnaden. Museibyrån betonar i sitt utlåtande Kulturhistorisk värdering av den K-märkta gårdsbyggnaden på Torggatan 6 följande; I Mariehamn finns i dag endast tre stycken äldre stenbyggda gårdshus bevarade. Utöver den aktuella rikstelefoncentralen är det Starckska magasinet från 1887 på gården tillhörande Nygatan 1, samt Mek-Mattes verkstad vid gränden med samma namn. Av dessa tre är det enbart rikstelefoncentralen som representerar de forna statliga anläggningar som fanns i staden och som kan berätta om landskapets kommunikationshistoria. Det faktum att byggnaden bevarats i så pass oförändrat skick höjer dess kulturhistoriska värde. Sammanfattningsvis anser alltså museibyrån att den år 1986 K-märkta byggnaden ska bevaras och vårdas så att dess kulturhistoriska värden inte går förlorade men ska berika den nya arkitekturen i Mariehamns absoluta centrumkvarter. Befintlig affärs- och bostadsbyggnad Befintlig affärs- och bostadsbyggnad är byggd på 1960-talet såsom en trevåningsbyggnad med verksamheter på gatuvåningen och bostäder i våning två och tre. Den envåningsdel som är byggd längs Torggatan är inte medräknad i beräkningarna nedan. Affärs- och bostadsbyggnadens inre ytor har omstrukturerats flera gånger under årens lopp och en fjärdevåning har byggts på. Av byggnadsrätten 2.450 m² våningsyta har idag utnyttjats ca 2.304 m² våningsyta uppdelat i 576 m² våningsyta för handel och 1.728 m² våningsyta för bostäder, 16 lägenheter. Verksamheterna och bostäderna kräver enligt givna byggnadslov att minst 29 st bilplatser redovisas. I byggnadslov redovisade bilplatser är 40 st varav 18 st på tomten och 22 st friköpta av staden. Ledningsdragningar I gällande stadsplaner belastas tomterna av flere servitut för ledningar. Under de aktuella tomterna samt de anslutande gatorna går idag fjärrvärme-, el, VA- och telefonledningar. Stadsarkitektkansliet har kartlagt ledningsdragningarna på området vid en diskussion med Tekniska verken och berörda bolag. Stadsarkitektkansliet konstaterar Stadsstyrelsen beslöt vid behandlingen av principer för en eventuell ändring av den aktuella stadsplanen att ha som utgångspunkt att avvikelse från generalplanen kan göras i fråga om antalet våningar så att åtta våningar är möjlig på delar av tomten som inte angränsar till Torggatan eller Nygatan och att det K-märkta huset på tomten får rivas. Fastighetsägaren har lämnat in en anhållan om stadsplaneändringen utgående från stadsstyrelsens principbeslut. De bilagda skisserna har tagits fram efter diskussioner med stadsarkitektkansliet. Magazintomten utgör en av de mest centrala objekten i staden för stadsbildsrehabilitering. Byggnadsbeståndet är i behov av uppgradering på ett sätt som bättre harmonierar med de angränsande fyravåningsbyggnaderna. Eftersom den samman-
lagda tomten är den största i absoluta centrum har den mest potential för nya enhetliga affärsytor på gatuplan med funktionella parkeringsytor under markplan. Tomten är tillräckligt rymlig för att kunna placera en åttavånings byggnadsvolym indragen från gatubyggnaderna, vilket principiellt följer generalplanens intention att behålla den lägre skalan vid gatan för att harmoniera med det existerande äldre byggnadsbeståndet. Placeringen av punkthuset med åtta våningar mitt på tomten utgör ett landmärke i ändan av Kaptensgatan och Bokhållargränd och kan med fördel vara högre än omgivningen. Åtta våningar kommer att bryta sig ur stadens siluett, vilket ytterligare ställer krav på gestaltningen av de översta våningarna. Byggnadsvolymerna vid Torggatan och Nygatan samtalar med de angränsande byggnaderna och skapar en rikare gatumiljö med den indragna fasaden vid gågatan. I övrigt täcker affärsytorna nästan hela tomten så att inga onödiga luckor i stadsbilden uppstår. Fasaderna kommer att vidare bearbetas vid planförslaget bl.a. genom att tona ner intrycket av gavelfasader mot Torggatan. Den föreslagna parkeringslösningen bygger på en underjordisk parkering under hela tomten och under Torggatan så att den i framtiden kan kopplas samman med Sittkoffs garage. Infrastrukturdirektören har analyserat parkeringsproblematiken och konstaterar att det planerade parkeringsgaraget under Magazin inte kommer att ha någon större inverkan på trafikflödet på berörda gator. Dock finns det risk att biltrafik från det fullt utbyggda garaget kan orsaka köbildning vid korsningen Torggatan-Storagatan, vilket rimmar illa med den befintliga fotgängarvänliga gatumiljön vid Torget. Nordeas ramp är för smal för fungerande dubbelriktad trafik och bör byggas om. Väsentligt är att parkeringsgaraget byggs i enlighet med stadens direktiv för att möjliggöra en välfungerande framtida parkeringsanläggning under hela centrumkärnan. Stadsstyrelsen har som utgångspunkt angett att den K-märkta byggnaden på gården kan rivas. Motiveringen är att den inte utgör en integrerad del av stadsbilden i området, på grund av sin konstruktion inte med rimliga medel är flyttbar och omöjliggör en rimlig exploatering av tomten. Under de sista 25 åren har endast fem lagkraftiga K-märkningar upphävts, tre av byggnaderna skulle ersättas med snarlika kopior, en har fått en begränsning av skyddsbestämmelser och en gårdsbyggnad. Frågan är principiellt av stor vikt. Stadsarkitektkansliet anser att ett seriöst alternativ vore att den K- märkta byggnaden flyttas utanför tomten för att ge plats för den exploatering som stadsplaneutkastet möjliggör. I Sverige är det allt vanligare att hus flyttas som hela eller i delar på specialkonstruerade trailers. Staden äger parkmarken väster om tomten, dit huset kunde flyttas med stadens och grannfastigheternas goda vilja och en ekonomisk insats från Nobelfastigheter. En preliminär kostnadsuppskattning för upplägget rör sig om ca. 250.000 euro. Kostnaden bör förstås vara rimlig i förhållande till byggnadens kulturhistoriska värde. I planutkastskedet kunde K-märkningen avlyftas för att staden under den fortsatta planprocessen studerar en flyttning av byggnaden. Fastighetsägaren har för avsikt att genomföra projektet i två etapper. Stadsbildsmässigt är den största risken att den andra etappen inte följer genast efter den första och resulterar i en söndersprängd stadsbild under en längre tid (se bilaga F). Dessutom innehåller projektets första etapp bara hälften av de 5.000 m² nya affärsytor, som staden skulle behöva inom 3 år för att kraftfullt kunna konkurrera med affärsexpansionen utanför stadens gränser (Stds 32 19.1.2011). Det ligger därigenom i stadens in-
tresse att avtala med fastighetsägaren om tidtabellen för genomförandet av stadsplanen. Planutkastet Stadsarkitektkontoret har tagit fram ett planeändringsutkast som utgår från resonemanget ovan. Planområdet omfattar 8.267 m 2, varav 5.073 m 2 är den nya tomten (HBF-1) och 1.356 m 2 är gatumark på Nygatan och 1.839 m² är gatumark på Torggatan (TGH). Under gatumarken får underjordisk parkering anläggas. Markanvändningen ändras från BAV (kvartersområde för kombinerade affärs- och bostadsvåningshus, restaurang- och turistanläggningar, samt administration och samhällsservice) och HBF (kvartersområde för handel, förvaltning, service och bostäder ) till HBF-1, kvartersområde för handel, förvaltning, service, hotell och bostäder med tillägget att minst 1/3 av den utbyggda våningsytan skall vara bostäder. K-märkningen av gårdsbyggnaden avlyfts. Huvudsakligen hela tomten får bebyggas förutom ett område längs den västra tomtgränsen som reserveras för allmän bil- och gångtrafik, ledningsservitut och parkering, ett område (3 m bred) längs södra tomtgränsen som reserveras för allmän gångtrafik samt två mindre tomtdelar mot Torggatan. Antal våningar och byggnadsrätten på tomten fördelas på många byggnadsytor som bildar fyra högre byggnader på en tvåvåningsbottenplatta som söderut kompletteras med en smal envåningsdel och avslutas med en befintlig fyravånings byggnad. Byggnadsytorna som bildar ett avslut av Ekonomiegatan vid Torgatan är i V och VI våningar, byggnadsytorna i hörnet av Nygatan och Torgatan är i V och VI våningar, byggnadsytorna vid Nygatan är i III våningar och byggnadsytorna inne på tomten mot FPAbyggnaden är i VIII våningar. Byggnadsrätten ökas från 6.629 m² våningsyta med 6.931 m² våningsyta till totalt 13.560 m² våningsyta, e=2.67. Utanför byggnadsrätten tillkommer 5 %-regeln, utrymningstrapporna inkl. hissar samt hissrum och ventilation samt teknikutrymmen. Bilplatsbehovet beräknas inte på kommunikationsytor, trapphus och teknikutrymmen. Under planeringens gång har det kommit önskemål att få bygga två mindre påbyggnader med takterrass på byggnadens tak, vilket kräver en ändring av byggnadens nuvarande våningstal från IV till IV1/4. I stadsplanen regleras fasad- och takmaterial, högsta höjd för taknocken för åtta och sju vånings byggnadsdelar. Vid planförslagsskedet skall nybyggnadernas arkitektur närmare granskas och regleras med planbestämmelser och i den utformningsplan som införs som en del av planbestämmelserna. Friköpsmöjligheten kvarstår dock inte för bostäder. Enligt anhållan ryms tomtens totala bilplatsbehov i källaren och under Torggatan. Genom bestämmelse ställs kravet att infarten till underjordisk parkering får enligt stadens direktiv utnyttjas som trafikförbindelse för intilliggande underjordiska parkeringsanläggningar och likaså skall den underjordiska parkeringsanläggningen utformas så att den kan kopplas till intilliggande tomters underjordiska garage. Räddningsvägarna redovisas vid planförslagsskedet.
Till planförslaget införs bestämmelse om bindande tomtindelning. Tomtindelningen ställs ut samtidigt som planförslaget. Till ärendet bifogas vid planförslagsskedet en planbeskrivning. Utformningsplan I generalplanen tas begreppet utformningsplan upp som ett av villkoren för att i detaljplan kunna öka exploateringsgraden i absoluta centrum. Syftet med utformningsplanen är att den är ett instrument som styr stadsbilden och försäkrar om ett kvalitetsmässigt genomförande av stadsplanen. I utformningsplanen kan arkitektoniska detaljer som färg, fasadmaterial, fönster och liknande styrning medtas. I byggnadslagen, byggnadsförordningen och stadens byggnadsordning finns inte begreppet utformningsplan. För att ge utformningsplanen den styrande betydelse som generalplanen stipulerar utgör utformningsplanen en bilaga till stadsplanen. Utformningsplanen uppgörs i samarbete mellan staden och sökanden och bör uppfattas som ett gemensamt dokument. Exploateringsavtal Fullmäktige godkände vid Apoteksgårdens stadsplaneändring 2008 ett avtal med fastighetsägaren rörande flyttning av ledningar, användning av infart till underjordiska garage samt utformningsplanen. Stadsarkitektkansliet anser att ett liknande exploateringstal behöver upprättas för den aktuella tomten. I gengäld att staden höjer fastighetens byggrätt med 100 % bör staden försäkra sig att projektet genomförs i enlighet med de genom utformningsplanen fastställda kraven på stadsbilden och att tomtens utbyggnad genomförs fullt ut inom en överenskommen tid. De gemensamma parkeringsarrangemangen mellan grannfastigheterna och staden samt parkeringsanläggningens eventuella koppling till Sittkoffs garage kräver överenskommelser mellan alla parter för att uppnå full nytta i ett i framtiden väl fungerande affärscentrum. Övrigt Stadsarkitektkontorets bedömning är att ärendet fyller kriterierna för en komplicerad planprocess d.v.s. planförslaget behandlar två tomter inom absoluta centrum, byggnadsrätten föreslås utökas mer än 200 m² våningsyta och anhållan avviker från generalplanens riktlinjer för absoluta centrum vad gäller antalet våningar. Till planen biläggs vid förslagsskedet en utformningsplan i enlighet med generalplanens krav. Planärendet innebär en betydande förändring jämfört med gällande plan varför ett samrådsförfarande under beredningsskedet är ändamålsenligt. Efter att planförslaget behandlats av stadsstyrelsen inför stadsfullmäktige ställs förslaget ut i 30 dagar. Stadsarkitektens förslag: Stadsutvecklingsnämnden omfattar preliminärt utkastet till ändring av stadsplanen och tomtindelningen för stadsdelen Storängen, kvarter 5, tomterna 9 och 22 jämte del av gatuområdet 3K samt tomtindelning för stadsdelen Storängen, kvarter 5, tomt 25, 01.03.2012 och inbegär infrastrukturnämndens och sökandens utlåtande över stadsplaneutkastet samt arrangerar ett medborgarinformationstillfälle om planändringen. Utlåtandena bör ges inom april månad 2012. Stadsutvecklingsnämnden uppdrar staden och fastighetsägaren inför nämndens behandling av stadsplaneförslaget att utreda vidare huruvida det både tekniskt och ekonomiskt vore möjligt att flytta den K-märkta byggnaden till en annan plats.
Beslut: Viceordf. Peter Enberg föreslår understödd av ledamöterna Pia Karlsson och Tomas Sundberg att stadsutvecklingsnämnden omfattar utkastet till ändring av stadsplanen och tomtindelningen för stadsdelen Storängen, kvarter 5, tomterna 9 och 22 jämte del av gatuområdet 3K samt tomtindelning för stadsdelen Storängen, kvarter 5, tomt 25, 01.03.2012 och inbegär infrastrukturnämndens och sökandens utlåtande över stadsplaneutkastet samt arrangerar ett medborgarinformationstillfälle om planändringen. Utlåtandena bör ges inom april månad 2012. Stadsutvecklingsnämnden uppdrar staden inför nämndens behandling av stadsplaneförslaget att utreda en parkeringstunnel till Sittkoffs garage i samråd med infrastrukturförvaltningen. Ledamot Yvonne Aspholm förslår understödd av ledamot Marita Karlsson att stadsutvecklingsnämnden omfattar utkastet till ändring av stadsplanen och tomtindelningen för stadsdelen Storängen, kvarter 5, tomterna 9 och 22 jämte del av gatuområdet 3K samt tomtindelning för stadsdelen Storängen, kvarter 5, tomt 25, 01.03.2012 och inbegär infrastrukturnämndens och sökandens utlåtande över stadsplaneutkastet samt arrangerar ett medborgarinformationstillfälle om planändringen. Utlåtandena bör ges inom april månad 2012. Stadsutvecklingsnämnden uppdrar staden inför nämndens behandling av stadsplaneförslaget att utreda en parkeringstunnel till Sittkoffs garage i samråd med infrastrukturförvaltningen samt utreda huruvida det både tekniskt och ekonomiskt vore möjligt att flytta den K- märkta byggnaden till en annan plats. Vid förrättad omröstning mellan viceordförande Peter Enbergs förslag och ledamot Yvonne Aspholms förslag röstar ordf. Donny Isaksson, viceordf. Peter Enberg och ledamöterna Tomas Sundberg och Pia Karlsson för viceordf. Peter Enbergs förslag och ledamöterna Yvonne Aspholm och Marita Karlsson för ledamot Yvonne Aspholms förslag. Konstateras sålunda att stadsutvecklingsnämnden omfattar viceordf. Peter Enbergs förslag att stadsutvecklingsnämnden omfattar utkastet till ändring av stadsplanen och tomtindelningen för stadsdelen Storängen, kvarter 5, tomterna 9 och 22 jämte del av gatuområdet 3K samt tomtindelning för stadsdelen Storängen, kvarter 5, tomt 25, 01.03.2012 och inbegär infrastrukturnämndens och sökandens utlåtande över stadsplaneutkastet samt arrangerar ett medborgarinformationstillfälle om planändringen. Utlåtandena bör ges inom april månad 2012. Stadsutvecklingsnämnden uppdrar staden inför nämndens behandling av stadsplaneförslaget att utreda en parkeringstunnel till Sittkoffs garage i samråd med infrastrukturförvaltningen. Ledamot Marita Karlsson anmäler avvikande åsikt. Infrastrukturnämnden 27, 03.04.2012 Utlåtandet i bilaga E är skrivet utgående från den anhållan som inlämnats av tomtägarna. I och med att det nu aktuella stadsplaneutkastet till stora delar följer anhållan gäller utlåtandet fortfarande och utgör därmed också underlag för ärendets beredning i infrastrukturnämnden och kompletteras med beredningen nedan. Enligt utkastet ges möjlighet till underjordiska parkeringar förutom under Torggatan även under Nygatan. I gatorna finns många kommunaltekniska
ledningar som kommer att påverkas av utbyggda underjordiska garage. Situationen under Nygatan är mindre komplicerad än under Torggatan. Eftersom garagen ligger lägre än ledningarna är det troligt att det behövs pumpstationer i fastigheter eller ombyggnad och flyttning av ledningar, vilket i sin tur kommer att få effekter även för ledningar på längre avstånd från aktuellt planområde. Påverkan kan vara att frifallsledningar måste riktas om, många ledningar måste dimensioneras om och bytas ut. Någon fullvärdig konsekvensanalys för förändringar av ledningsnätet finns i dagsläget inte, likaså saknas tillsvidare en analys av kostnadsfördelningen av uppkomna ledningsflyttningar. Den samlade bedömningen i dagsläget är dock, att ändringar i ledningsnäten inte begränsar möjligheterna till en exploatering av tomten. Om de underjordiska parkeringarna förverkligas påverkas även gatornas utseende både för Nygatan och Torggatan i och med att byggandet av garagen förutsätter att befintliga träd måste tas bort (förslaget från tomtägarna gäller endast Torggatan). Flera av träden längs Nygatan är gamla och således värdefullare medan träden längs Torggatan är planterade i tomtgräns i samband med att gågatan anlades. Förutsättningarna för nyplanteringar är beroende av tillgängligt planteringsdjup. Motsvarande underjordiska parkeringsytor finns redan i tidigare stadsplaner men dessa har ännu inte förverkligats, vilket betyder att det i dagsläget inte finns ett regelverk eller utformade avtal som grund för användningen av det underjordiska utrymmet. Frågan kommer därför att behöva regleras i ett kommande exploateringsavtal för tomten. Den i beslutet ovan nämnda tunneln mellan Sittkoffs och Nordea fanns med i diskussionerna redan när Sittkoffs och Nordea byggdes och det finns en reservation för den i stadsplanen. Vid planeringen av Sittkoffs och Nordea beaktades också möjligheten att på sikt kunna bygga tunneln. Ett byggande skulle innebära ändringar i ledningsnät och omplacering av parkeringsplatser. Infrastrukturdirektörens förslag: Nämnden omfattar synpunkterna i utlåtandet i bilaga E och beredningen ovan som nämndens utlåtande över stadsplaneutkastet. Beslut: Förslaget godkänns med ett tillägg där nämnden uppmärksammar SUN på att parkeringskravet bör omarbetas i enlighet med den nya princip som STN införde i förslaget till stadsplan för tomterna norr om och söder om Sittkoffs, dock exkluderande kravet på 100 %:ig utbyggnad av tomten. Stadsutvecklingsnämnden 7, 21.01.2013 Bilagor: (Illustration över etapp 1 och etapp 2, Stark feb 2012; F SUN 13 ) (Anteckningar från samrådsmötet 25.04.2012; H SUN 7 ) (Synpunkt under samrådstiden, Myndighetens åsikt gällande planutkast för nybyggnad på Magazintomten i centrala Mariehamn, Ålands landskapsregering, gm. Stf. Avdelningschef Jan-Ole Lönnblad och Överantikvarie Elisabeth Palamarz, 04.05.2011; I SUN 7 ) (Synpunkt under samrådstiden, Gunnel Ekelund, 07.05.2012; J SUN 7 )
(Synpunkt under samrådstiden, muntligt, Sofia Enroos och Daniel Johansson, 10.05.2012; K SUN 7 ) (Utlåtande om stadsplaneändring Storängen 5 kvarter 9 & 5,FAB Torggatan 6 gm. Trygve Eriksson, 03.06.2012; L SUN 7 ) (Utlåtande om stadsplaneändring med bifogad utredning över K-husets skick, FAB Torggatan 6 och FAB Torggatan 10 gm Ulf Lindholm, 13.12.2012; M SUN 7 ) (Reviderade ansökningsritningar gm. Lars Bergh, 10.01.2013; N SUN 7 ) (Förslag till ändring av stadsplanen och tomtindelningen för stadsdelen Storängen, kvarter 5, tomterna 9 och 22 jämte del av gatuområdet 3K samt tomtindelning för stadsdelen Storängen, kvarter 5, tomt 25, 10.01.2013; O SUN 7 ) (Planbeskrivning, stadsplan nr 1006, 10.01.2013; P SUN 7 ) (Utformningsplan, stadsplan nr 1006, 10.01.2013; Q SUN 7 ) (Tomtindelning, stadsplan nr 1006, 10.01.2013; R SUN 7 ) Utlåtanden och samråd Infrastrukturnämnden Infrastrukturnämnden omfattar planutkastet och konstaterar att framtida ändringar med anledning av tomtens exploatering inte begränsar möjligheterna till exploatering av den aktuella tomten och att i ett kommande exploateringsavtal skall användningen av det underjordiska utrymmet under gata och olika kostnader för ledningsflyttningar regleras. Nämnden påpekar att flera av träden vid Nygatan är gamla och värdefullare än träden längs Torggatan, vilket bör beaktas i planförslaget. Därtill uppmärksammar infrastrukturnämnden stadsutvecklingsnämnden på att parkeringskravet bör omarbetas i enlighet med den nya princip som stadsplanenämnden införde i förslaget till stadsplan för tomterna norr om och söder om Sittkoffs, dock exkluderande kravet på 100 % utbyggnad av tomten. Gällande en parkeringstunnel under Torggatan till Sittkoffs garage konstaterar infrastrukturnämnden att det finns en reservation för den i stadsplanen. Vid planeringen av Sittkoffs och Nordea beaktades också möjligheten att på sikt kunna bygga tunneln, vilket skulle innebära ändringar i ledningsnät och omplacering av parkeringsplatser. Samråd Vid det lagstadgade samrådsmötet 25.4.2012 informerades om anhållan och projektet. I mötet deltog 8 personer. Anteckningarna från samrådsmötet är bilagt i ärendet. Under samrådstiden 25.4 10.5.2012 har två synpunkter skriftligen inlämnats och ett muntligt. På samrådsmötet konstaterade tomtägarna att de är nöjda med planutkastet och att det är viktigt för centrumutvecklingen att samarbete mellan markägarna ökar för att nå till ett helhetstänkande samt att staden bör ta planeringsansvaret för parkeringsfrågan. Även synpunkter på sänkta bilplatsnormer och byggande av underjordiska parkeringar lades. I den muntliga synpunkten påpekas att de gamla byggnaderna skall respekteras och tas till vara och omgivningen användas ur byggnadens förutsättningar, att inte riva K-märkt byggnad och att K-märkning skall respekteras. Byggnaderna i stadscentrum är för stora och harmonierar inte med resten av staden. I den skriftliga synpunkten från enskild person lyfts fram att det är bra att bostäder byggs i centrum och att tankarna runt Magazintomten är lovande
såsom de beskrivits förutom att telegrafhuset kunde bevaras som ett gårdshus innanför nybyggen. I landskapsregeringens synpunkt konstateras att museibyrån betraktar en rivning av den K-märkta byggnaden på tomten, Rikstelefoncentralen som ett brott mot skyddsbestämmelserna och därmed mot Plan- och bygglagens andemening och att en rivning utgör ett starkt vägande prejudikat ifråga om möjligheten att bevara andra K-märkta byggnader i staden. Museibyrån anser utgående från Plan- och bygglagens krav på anpassning till stadsbilden att de fem till åtta våningar höga och i fråga om arkitektonisk stil ej karaktärsskapande volymerna inte i tillräcklig grad är anpassade till Mariehamns gamla stadsbild varför det planerade byggnadsprojektet bör studeras vidare ur arkitektonisk- och stadsanpassningssynpunkt. Sökandens utlåtanden Sökanden har inlämnat sina utlåtanden i juni och december 2012. Sökanden är i stort nöjd med stadsplaneutkastet vad gäller byggrätt, byggytor och våningstal. Dock visar en granskning av de reviderade ansökningsritningarna att byggnadsytorna bör justeras något samt att sökanden infört en mindre vindsvåning på punkthuset på gården som skulle närmast fungera som ett arkitektoniskt landmärke. Sökanden lyfter fram speciellt parkeringsvillkor, parkeringsvisionen under mark, K-huset och exploateringsavtal i utlåtandena enligt följande; Samma P-krav för alla enligt en långsiktlig policy för helheten med möjlighet att placera p-platser utanför tomten kombinerat med alternativ som bilpool. Gynnsamt för utvecklingen av centrum är en p-lösning som sammanbinder de underjordiska p-platserna till en gemensam lösning. Sökandens planering utgår från avlyftning av K-märkning och stöder sin åsikt med utredning om byggnadens skick. Sökandens önskar förtydligande om exploateringsavtalets innehåll. Stadsarkitektkansliets kommentarer Avlyftning av K-märkning Landskapsregeringen hävdar att Rikstelefoncentralen enligt fackmässiga bedömningar är skyddsvärd och en avlyftning av K-märkningen skulle endast motiveras av stadens kommersiella utveckling och fastighetsägarnas ekonomiska syften. Stadsarkitektkansliet har under ärendets behandling föreslagit en flyttning av byggnaden till stadens park väster om tomten, men inte fått nämndens medhåll. Kansliet har från fastighetsägaren inbegärt en utomstående bedömning angående byggnadens skick samt en estimering av kostnaderna som flytten kunde innebära. Fastighetsägaren har inkommit den 13.12.2012 med ett utlåtande från Erik Hjärne / Byggtjänst Erik Hjärne Ab gjort på basen av en syn av byggnaden och två borrkärnor tagna från ytter- och innervägg. Enligt konsultens bedömning är byggnadens konstruktion med det porösa stenmaterialet sådan att en eventuell flyttning av byggnaden kan orsaka allvarliga skador på stommen samt att byggnadens grundläggning och det faktum att bottenvåningen ligger en meter nedanför gårdsplanen kräver extra åtgärder och kostnader. Totalkostnaden för en flytt tillsammans med en fullständig renovering av telegrafhuset uppskattas vara mellan 950 000 och 1100 000 euro. Dock är en del av kostnaderna såsom schaktningen och flyttning av ledningarna oundvikliga även utan det K-märkta huset på tomten. Konsultutredningen resulterar i bedömningen att byggnadens skick inte kan anses vara sådant att flyttningen kan ske utan komplikationer. Om byggnaden skulle bevaras på sin plats befaras att spontningen och schaktningen av det underjordiska garaget intill skulle allvarligt skada de murade konstruktionerna. I kost-
nadsberäkningen beaktas inte värdet av tomtmark centralt i staden som staden skulle överlåta till fastighetsägaren för placeringen av det K-märkta huset. Plan och bygglagen tar inte upp frågan om upphävning av K-märkning. Enligt byggnadsskyddslagen som gäller byggnader som är skyddade enligt landskapslagen (och inte genom stadsplaneläggning) kan skyddet endast upphävas om det inte längre är ändamålsenligt eller om synnerliga skäl därtill är för handen. Enligt konsultutredningen är byggnaden i behov av omfattande renoveringar. Ingenting pekar på att den inte kunde byggnadstekniskt stanna kvar om inte byggandet av det underjordiska garaget skulle förorsaka allvarliga skador i byggnadens stomme. Stadsarkitektkansliets bedömning är att det just under Magazin-tomten i Mariehamns centrum skulle vara enklast och mest ändamålsenligt att anlägga en tillräckligt stor enhetlig underjordisk parkering som stort skulle bidra till affärernas lönsamhet på fastigheten, icke minst matvaruaffärens. Det skulle kräva en flyttning av det K-märkta huset, vilket på grund av byggnadens konstruktion anses vara riskfyllt och alltför kostsamt. Att lätta på parkeringskravet och tillåta rivning av det K-märkta huset skulle rasera grunden för ändamålsenlighetsbedömningen gällande byggnadsskyddet. Stadsarkitektkansliet anser att speciella skäl för upphävningen av byggnadsskyddet finns på grund av att husets placering på gården hindrar en ändamålsenlig användning av den kanske mest centrala affärstomten i staden och att byggnadens konstruktion och nuvarande skick varken lämpar sig för flytt eller byggandet av ett intilliggande parkeringsgarage. Byggnaden representerar de forna statliga anläggningarna i staden och är anonym till sin karaktär. Dess stadsbildsmässiga värde har minskat i. o. m. att den inte som en gårdsbyggnad bidrar till gatubilden eller utgör en del av en kulturhistoriskt värdefull bevarad stadsmiljö såsom t.ex. byggnaderna vid Lilla Torget. Parkeringskravet Enligt det av stadsstyrelsen godkända stadsplaneförslaget som fortfarande är under behandling har tomterna intill Sittkoffs galleria möjlighet att avtala med staden om parkeringskravet på affärsytorna. Detta på grund av att tomterna finns i direkt anslutning till det allmänna underjordiska garaget och för att ekonomiskt kompensera för en lägre byggnation (III till III 3/4 vån.. enligt planförslaget). Magazin-tomten har ingen direkt koppling till ett allmänt garage och skulle enligt planförslaget få byggrätten fördubblad jämfört med gällande plan samt en betydande avvikelse från generalplanens högsta våningstal. Stadsplaneringen skall beakta lagens krav på likabehandling och kompensera för de fastighetsägare som på grund av stadsbildsmässiga skäl eller skyddsvärda byggnader inte kan få samma e- tal på sin tomt. Följden av att minska på parkeringskravet i enlighet med fastighetsägares önskan skulle begränsa omfattningen av den underjordiska parkeringen och möjliggöra att det K-märkta huset kunde bevaras på sin plats. Det i sin tur skulle kräva att det finns tillräckligt med allmänna eller privata parkeringsplatser i närheten som kunde arrenderas eller köpas. När så inte är fallet i Mariehamn, bör fastighetsägarna placera de parkeringsplatser som verksamheten kräver antingen på sin tomt eller friköpa i underjordiska garagen i enlighet med stadens nuvarande regelverk. Genomförandet av underjordisk parkering under den aktuella tomten enligt anhållan kräver ett avtal mellan sökanden och tomtägaren till tomten Stor-
ängen-5-3 om en gemensam infart till underjordisk parkering. Såsom infrastrukturnämnden konstaterar finns det i stadsplanen en gemensam reservation för en tunnel mellan Sittkoffs och Nordeas garage och att ett genomförande innebär ändringar i ledningsnät och omplacering av parkeringsplatser. Enligt stadsledningen kunde staden överlåta den underjordiska marken för ändamålet utan ersättning. Exploateringsavtal Generalplanen ger möjlighet till en förtätning i absoluta centrum men förutsätter att en utformningsplan upprättas för att uppnå en god stadsbild. Utformningsplanen utgör en bilaga till stadsplanen och ingår i exploateringsavtalet. Stadsbildsmässigt är det av ytterst vikt att styra genomförandet med en överenskommelse om etappindelningar och / eller tidsgräns för fullständig utbyggnad. För att det visuella helhetsintrycket av gatufasaderna vid Torggatan och Nygatan i enlighet med utformningsplanen uppnås skall antingen hela tomten byggas färdig med en gång eller i etapper så att gårdshuset på åtta våningar, som sticker ut ur stadsbilden, uppförs samtidigt eller efter att gatubyggnaderna bebyggts. Annars uteblir förverkligandet av en god stadsbild för en obestämd tid framöver (se bilaga F-SUN 13 ). I ett exploateringsavtal med fastighetsägaren kan staden kräva att tomten bebyggs i enlighet med stadsplanen inom en begränsad tidsrymd. Genom ett exploateringsavtal har staden en möjlighet att samordna de underjordiska parkeringsanläggningarna genom kraven på gemensamma infarter och utbyggnadsmöjligheter. Därtill kan i ett exploateringsavtal kostnaderna för ledningsdragningar fördelas och flyttning av pumpar samt avtal om servitut göras. För att den underjordiska centrumparkeringen skulle utnyttjas optimalt bör den anläggas under den kommersiella stadskärnan, vilket betyder en utvidgning av de befintliga garagen under Sittkoffs och Nordea i direkt anslutning med Magazin och Zeipels. Detta förutsätter att en anläggning under Torggatan genomförs som ett samprojekt mellan fastigheterna och staden efter att stadsplanen vunnit laga kraft. Följaktligen kan reserveringen för ett underjordiskt garage under Nygatan avlägsnas och alléträden sparas. För att ett framtida gemensamt parkeringsgarage under Torggatan skulle bli en verklighet borde staden tillsammans med centrumledningen ta sig rollen att initiera förhandlingar och avtal med fastighetsägarna i centrum. Planförslag Stadsarkitektkansliet har tagit fram ett planförslag som avviker från planutkastet på följande sätt. Reservationen av en underjordisk parkering under Nygatan föreslås utebli och planområdet minskas. Den åttavåningsbyggnad som finns inne på tomten kommer att fungera som ett landmärke i fonden av Ekonomigatan och Kaptensgatan och bör ha fasader av stadsbildsmässigt hög kvalitet. På byggnadsytan föreslås en beteckning a byggnadsyta för arkitektoniskt landmärke, som ger en möjlighet till en förhöjning av en mindre del av byggnad med högst en vindsvåning, typ loft- eller ateljélägenhet. Byggnadsskyddet av telegrafbyggnaden upphävs. Kravet på bilplatser föreslås oförändrat. Om stadens allmänna parkeringskrav senare förändras
tillämpar byggnadsinspektionen de vid tidpunkten gällande parkeringsnormerna. Byggnadsytorna och bestämmelserna justeras utgående från sökandens reviderade ansökningsritningar. Bestämmelse om tomtindelning införs. Tomtindelningen ingår som en del av stadsplanen. Tomten 478-3-5-25 har en areal om 5.073 m² och e-talet 2.6 med en byggnadsrätt om 13.200 m² våningsyta. Till planförslaget fogas en planbeskrivning i enlighet med plan- och bygglagens krav och en utformningsplan såsom stipuleras i generalplanen. Utformningsplanen visar gatufasaderna och anger fasadernas strukturering och material samt principer för färgsättningen. År 2004 och 2005 lämnade dåvarande ägare till tomterna Storängen-5-20, 21 och 22 anhållan om stadsplaneändring som behandlades i staden under dessa år och planförslag togs fram. Detta ärende har legat vilande sedan april 2004. I och med det aktuella ärendet avslutas den tidigare behandlingen. Stadsarkitektens förslag: Stadsutvecklingsnämnden godkänner förslaget till ändring av stadsplanen och tomtindelningen för stadsdelen Storängen, kvarter 5, tomterna 9 och 22 jämte del av gatuområdet 3K samt tomtindelning för stadsdelen Storängen, kvarter 5, tomt 25 av den 10.01.2013 och utformningsplan för stadsplan nr 1006 av den 10.01.2013 och planbeskrivning för stadsplan nr 1006 av den 10.01.2013. Stadsutvecklingsnämnden föreslår inför stadsstyrelsen att ett exploateringsavtal med fastighetsägaren tas fram och godkänns av fullmäktige samtidigt med stadsplaneändringen. Exploateringsavtalets syfte är att styra projektets genomförande med överenskommelse om etappindelningar och tidsgräns för fullständig utbyggnad samt reglera kostnaderna för kommunaltekniska ombyggnader och skapa förutsättningar för en samordnad gemensam parkering under Torggatan. Beslut: Ledamot Marita Karlsson föreslår att hävningen av K-märkningen tas bort. Förslaget vann inget understöd varför det förfaller. Ledamot Marita Karlsson inlämnar skriftlig reservation. Rauli Lehtinen föreslår att samma parkeringskrav som för tomterna norrom och söderom Sittkoffs skall gälla för Magazintomten. Stadsutvecklingsnämnden omfattar förslaget enhälligt. I övrigt omfattas stadsarkitektens förslag. Bilagor: (Reservation Marita Karlsson; S SUN 7 ) (Förslag till ändring av stadsplanen och tomtindelningen för stadsdelen Storängen, kvarter 5, tomterna 9 och 22 jämte del av gatuområdet 3K samt tomtindelning för stadsdelen Storängen, kvarter 5, tomt 25, 21.01.2013; T SUN 7 ) (Planbeskrivning, stadsplan nr 1006, 21.01.2013; U SUN 7 ) (Utformningsplan, stadsplan nr 1006, 21.01.2013; V SUN 7 ) (Tomtindelning, stadsplan nr 1006, 21.01.2013; X SUN 7 )
Stadsstyrelsen 109, 04.04.2013 Stadsutvecklingsnämnden har 21.01.2013 beslutat om ett planförslag. Av beredningen framgår att det ligger i stadens intresse att avtala med fastighetsägaren om tidtabellen för genomförandet av stadsplanen. Förslaget avviker i fråga om parkeringskrav från stadsarkitektens förslag. Markanvändningsavtal Enligt 6 Plan- och bygglag för landskapet Åland kan kommunen ingå avtal med en markägare om planläggning och genomförande av en detaljplan. I ett markanvändningsavtal kan staden och fastighetsägaren göra vissa överenskommelser om förverkligande av projektet. Det ekonomiska värde som fastighetsägaren får i form av utökad byggnadsrätt om förslaget till stadsplan vinner laga kraft kompenseras genom ett sådant avtal överenskommelse om att tillgodose vissa av stadens intressen. Exempel på sådana intressen kan vara utbyggnadstakt och gatubild. Parkeringskrav Kravet på parkeringsplatser utgår från stadens parkeringsnorm. Gällande parkeringsnorm är en miniminorm, som utgår ifrån att markägaren iordningställer de bilplatser på egen tomt som verksamheten alstrar eller efter prövning ingår i ett friköpsavtal med staden. Bilplatsnormen för handel i centrum är 1 plats/ 50 m2 v.y. Avvikande från denna princip har stadsutvecklingsnämnden föreslagit följande skrivning i stadsplanen: Under förutsättning att särskilt avtal därom ingås med staden och under förutsättning att tomten bebyggs med 100 % av den för tomten angivna byggnadsrätten kan kravet på bilplatser nedsättas enligt följande: - upp till 100 % nedsättning av skyldigheten för handel - upp till 100 % för kontor får friköpas - besöksparkeringen får placeras på gata - bostäder och hotell enligt bpl-normen placeras på tomten Utgående från att stadens parkeringsnorm är korrekt samt från att planoch bygglagens krav på allmänna parkeringsplatser skall säkerställas innebär stadsutvecklingsnämndens beslut att ansvaret för iordningställande av parkeringsplatser lyfts från markägaren. Kravet på bilplatser för det aktuella projektet är enligt gällande norm totalt 169 + 29 (HAB) dvs. 198 st. Av de 198 platserna är 97 platser för handel. 22 platser är sedan tidigare friköpta. Enligt nämndens beslut skulle således 79 bilplatser (198-97-22=79) behöva iordningställas på tomten medan staden skulle ansvara för 97 platserna för handel. Enligt plan- och byggförordning för landskapet Åland 7 gäller dessutom att vid utformningen av en detaljplan dessutom beaktas att tillräckligt med allmänna parkeringsplatser anordnas. Om staden går in för att teckna avtal om friköp och förutsatt att det sker till lägsta möjliga pris skulle är det ekonomiska värdet av dessa platser översatt till friköpsavgifter ca 2 miljoner euro, de årliga underhållsavgifterna ej beaktat. Givet att parkeringsnormen återspeglar det verkliga parkeringsbehovet skall denna summa i något skede betalas av någon. Frångår man principen att fastighetsägaren står för tomtens parkeringsbehov så överförs kostnaden på staden.
Under tomten ryms totalt 139 bilplatser förutsatt att det K-märkta huset rivs. Emedan tomten förutsätts byggas fullt ut torde det totalekonomiskt vara bäst att bygga garage under hela tomten. Såvida staden inte erhåller infrastrukturella fördelar i form av bättre förutsättningar för en sammanhållen underjordisk parkering bör man ånyo överväga om nyttan av att upphäva k- märkningen överstiger skadan. Flera studier av handel i stadskärnor visar att så länge en stor andel av människor har tillgång till bil kommer färre parkeringsplatser centralt och sämre bilframkomlighet i stadskärnorna i praktiken att påskynda de bilanpassade handelsplatsernas tillväxt och skapa en konkurrensnackdel för stadshandeln. Konsekvensen av att parkeringsbehovet flyttas från tomterna till stadens gator och torg är att dessa ytor inte kan användas till annan verksamhet som skulle gynna folkliv och trivsel och skapa rum för uteserveringar och evenemang. Parkeringskravet för ett specifikt byggnadslov är inte endast ett resultat av stadsplanen. I själva verket definieras parkeringskravet av den parkeringsnorm som gäller vid tidpunkten för beviljande av byggnadslov. Stadsutvecklingsnämnden har i uppdrag att se över stadens parkeringsnorm. Det är i samband med beslutet om parkeringsnorm som staden tar ställning till det verkliga behovet av parkeringsplatser. Stadsplanen föreslås i detta skede ställas ut. Under utställningstiden bör förslag till efterfrågade avtal utarbetas. Därefter tar stadsstyrelsen ställning till om stadsplanen förs till stadsfullmäktige för beslut. Stadsdirektörens förslag: Stadsstyrelsen ställer ut förslaget till ändring av stadsplanen och tomtindelningen för stadsdelen Storängen, kvarter 5, tomterna 9 och 22 jämte del av gatuområdet 3K samt tomtindelning för stadsdelen Storängen, kvarter 5, tomt 25 av den 10.01.2013 och utformningsplan för stadsplan nr 1006 av den 10.01.2013 och planbeskrivning för stadsplan nr 1006 av den 10.01.2013. Stadsstyrelsen uppdrar åt förvaltningen att under utställningstiden ta fram förslag till markanvändningsavtal. Beslut: Ärendet bordläggs. Stadsstyrelsen 116, 11.04.2013 Beslut: Erica Scott föreslår att stadsstyrelsen uppdrar åt stadsarkitekten att i samråd med beställaren komplettera utformningsplanen med en bearbetning av åttavåningsbyggnaden med tanke på siluetten samt utreda möjlighet till valmade tak för gatubyggnaderna med särskilt beaktande av hotellbyggnaden. Erica Scotts förslag vinner inget understöd varför det förfaller. Sara Kemetter understödd av Karl-Johan Fogelström föreslår återremiss på grund av att höjningen av byggnadsrätten med ca 7000 m2 är värd miljoner. Därför är det rimligt att det K-märkta huset bevaras på ett eller annat sätt. Att häva K-märkningen följer inte intentionen i Plan- och bygglagen (2008:102) för landskapet Åland och kan därför ses som lagstridig. En hävning av K-märkningen får oanade konsekvenser för K-märkningen av andra fastigheter i centrum.
Vid beslut om återremiss röstar Petri Carlsson, Nina Lindfors, Tuula Mattsson, Folke Sjölund och Erica Sjöström för fortsatt saklig behandling medan Sara Kemetter, Karl-Johan Fogelström och Erica Scott röstar för återremiss. Ärendets sakliga behandling fortsätter således. Stadsstyrelsen godkänner stadsdirektörens förslag. Sara Kemetter, Karl- Johan Fogelström och Erica Scott reserverar sig mot beslutet. Bilaga: (Reservation Sara Kemetter & Karl Johan Fogelström; Y Stds 116 ) (Reservation Erica Scott; Z Stds 116 ) Stadsutvecklingsnämnden 70, 30.09.2013 Bilagor: (Anmärkning, Ålands landskapsregering gm. landskapsantikvarien och överantikvarien, 02.05.2013; Å SUN 70 ) (Anmärkning, 13.05.2013; Ä SUN 70 ) (Anmärkning, Byggnadsvårdssällskapet på Åland gm ordf., 23.05.2013; Ö SUN 70 ) (Skiss över en möjlig omplacering av den K-märkta byggnaden, 18.6.2013, Stadsarkitektkansliet; AA SUN 70 ) (Skiss över alternativet med K-huset inbyggt i affärskomplexet, 18.6.2013, Stadsarkitektkansliet; BB SUN 70 ) Under utställningstiden 29.4 28.5.2013 har tre anmärkningar inlämnats. Anmärkningarna Ålands landskapsregering Ålands landskapsregerings museibyrå med ansvar för bevarande av kulturoch byggnadsarv anser att upphävandet av K-märkningsbeslutet i syfte att möjliggöra rivning av ett välbevarat, kulturhistoriskt värdefullt stenhus vid Torggatan 6 står i konflikt med Plan- och bygglag för landskapet Åland. En K-märkning är en av lagstiftningen reglerad handling. Plan- och bygglagen säger ingenting om när och hur en K-märkning formellt kan upphävas. Upphävandet blir ett prejudikat vad gäller upphävandet av andra K-märkta byggnader vilket urholkar syftet med byggnadsskyddet. Om staden upphäver K-märkningen bör beslutets innebörd prövas av Ålands förvaltningsdomstol. Wickström & Örjans samt Byggnadsvårdssällskapet på Åland Anmärker mot stadsstyrelsens beslut att häva K-märkningen för den f.d. riktelefoncentralen på Magazins tomt. De anser att varje åtgärd på ifrågavarande tomt bör säkerställa bevarandet av nämnda byggnad på ett sådant sätt att byggnadens karaktär utvändigt bevaras och på ett värdigt sätt exponeras för allmänheten. Bevarandet av huset så att det inte är synligt för allmänheten torde strida mot andan i k-märkningsinstrumentet. Som stöd för anmärkningen anförs därtill att force majeure inte kan försvara rivning i detta fall samt plan- och bygglagen för Åland och Plan- och byggförordningen för landskapet Åland.