Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om information om köparens undersökningsplikt, journal, objektsbeskrivning, rådgivnings- och upplysningsskyldighet och uppdragsavtal. Prövning av om fastighetsmäklaren har vidtagit förmedlingsåtgärder utan att ha ett skriftligt uppdragsavtal med en konsument. I beslutet berörs också om objektsbeskrivningen för en fastighet har innehållit tillräcklig information om byggnadssättet, om mäklaren har fullgjort sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet samt om mäklaren har upplyst köparen om undersökningsplikten. Dessutom har anteckningarna över förmedlingsuppdraget i journalen granskats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparen av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in kopior av objektsbeskrivningen, köpekontraktet, en rapport om förhöjd järnhalt i dricksvatten, journalen, skriftlig juridisk information till köpare, ett utlåtande om avloppet, en skadeutredningsrapport, ett yttrande från henne till mäklaren angående en reklamation och ett beslut från Skatteverket om taxeringsvärdet samt utskrifter av information om fastigheten på mäklarens webbplats och av korrespondens mellan henne och säljarna, mäklaren, andra mäklare, kommunen, en journalist respektive Livsmedelsverket. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) NN har yttrat sig. Han har gett in kopior av uppdragsavtalet, skriftlig juridisk information till köpare, en frågelista som är en bilaga till köpeavtalet, den objektsbeskrivning som tillhandahölls spekulanter vid visningar, anbudsförteckningen, journalen, dokumentationen av åtgärder för att uppnå kundkännedom, en skriftlig beräkning av driftskostnaderna, en blankett från mäklarens så kallade intag samt korrespondens mellan mäklaren och anmälaren respektive säljarna. Anmälan Fastighetsmäklarinspektionen har uppfattat det som att anmälaren huvudsakligen har framfört följande kritik. Anmälaren har gett in ett antal skrivelser där hon uttrycker missnöje med fastighetens vatten och avlopp. Det finns även uppgifter i skrivelserna om att en brunn på fastigheten saknade bygglov. Hon anser att NN inte har informerat om hennes undersökningsplikt och inte har gett henne upplysningar om fastigheten. Anmälaren har också påstått att NN har uppmanat henne att inte rikta några anspråk mot säljarna. Hon har dessutom antytt att han har beskrivit fastigheten i alltför positiva termer. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande i handlingarna från förmedlingsuppdraget. Uppdragsavtalet är inte undertecknat av NN, utan av en annan mäklare. I den objektsbeskrivning som tillhandahölls spekulanterna vid visningarna anges under rubriken Byggnad bland annat "Ny brunn grävd (2005/2006)" och "Indraget vatten (2006)". Objektsbeskrivningen saknar upplysningarna om enskilt vatten och enskilt avlopp som finns i informationen om fastigheten på mäklarens webbplats. Enligt objektsbeskrivningen är NN ansvarig fastighetsmäklare. I journalen har i stort sett alla händelser daterats den 15 juni 2015. Endast ett
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) fåtal händelser har enligt journalen skett andra dagar. I journalen anges att köpekontraktet är påskrivet den 5 juni 2015, trots att datumet i kontraktet är den 6 juni 2015. Enligt journalen är det NN som har antecknat alla händelser som är daterade den 5 och 15 juni 2015. NN anges som handläggare i journalen. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Han har gjort sitt yttersta för att tillgodose alla parters önskemål i affären. Han har varit noggrann med att informera säljarna om vikten av att upplysa om fastighetens skick. Med tanke på att frågelistan är väl ifylld har säljarna tagit till sig hans råd. Säljarna upplyste om att avrinningen var något trög vid diskning. Detta framfördes till anmälaren vid visningen. Det finns även noterat i frågelistan. Det står i objektsbeskrivningen att det fanns indraget avlopp och att en brunn grävts. Att säljarna i viss mån var osäkra på avloppets dragning framgår av frågelistan. Han varken kände till eller misstänkte att brunnen saknade bygglov. Han kände till att det hade tagits ett prov på vattenkvaliteten år 2008. En kopia av detta prov tillhandahölls anmälaren vid visningen. Man diskuterade även vattenkvaliteten. Anmälaren kom fram till att hon inte önskade någon ny provtagning. Han har både muntligt och skriftligt informerat anmälaren om hennes undersökningsplikt. Han har även informerat om möjligheten att anlita en sakkunnig besiktningsman. Påståendet om att han har uppmanat anmälaren att inte rikta anspråk mot säljarna är taget ur luften. Han har informerat om hur man som köpare ska gå till väga om man vill reklamera. Objektsbeskrivningen saknar olyckligtvis uppgifter om gemensamhetsanläggningen. Informationen som finns på webbsidan återfinns i objektsbeskrivningen, men är presenterad på ett annat sätt. Han vitsordar att det finns vissa brister i journalen. Han var inte den fastighetsmäklare som genomförde det så kallade intaget, utan det var hans kollega som gjorde det. Hans eget namn står därför inte i uppdragsavtalet.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) Därefter fick han i uppdrag att utföra uppdraget. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Uppdragsavtalet Enligt 9 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska uppdragsavtalet upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Av utredningen framgår det att NN har tagit på sig rollen som ansvarig mäklare. Han har vidtagit i stort sett alla förmedlingsåtgärder i uppdraget utan att ha undertecknat ett skriftligt uppdragsavtal. Fastighetsmäklarinspektionen anser att detta är grund för en varning. Mäklarens råd, upplysningar och överlämnade handlingar Enligt 16 första stycket fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Enligt andra stycket ska mäklaren verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om dessa kan slås fast otvetydigt (jfr RÅ 1996 ref. 83). NN har tillbakavisat anmälarens kritik i fråga om underlåtenheten att ge upplysningar om fastigheten. Detsamma gäller beträffande anmälarens påståenden om att hon inte har fått information om undersökningsplikten och att hon blivit uppmanad att inte rikta krav mot säljarna. Handlingarna i ärendet bidrar inte till någon klarhet om vad som faktiskt har skett. Det har inte heller kommit fram något i utredningen som visar att NN kände till de närmare omständigheterna i fråga om fastighetens skick eller brunnen. Fastighetsmäklarinspektionens sammantagna bedömning är att det inte kan
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) anses vara otvetydigt fastslaget att NN har handlat i strid med sina skyldigheter i dessa avseenden. Objektsbeskrivningen Enligt 18 första stycket fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten. Objektsbeskrivningen ska enligt andra stycket innehålla uppgifter om bland annat byggnadssätt. Bestämmelsen motsvaras av 18 i 1995 års fastighetsmäklarlag och 12 i 1984 års lag om fastighetsmäklare. Enligt förarbetena till den sist nämnda bestämmelsen kan byggnadssättet i de flesta fall anges genom en mer allmän beskrivning. Bland annat VVS-förhållanden bör framgå (prop. 1983/84:16 s. 40). Av den objektsbeskrivning som NN har tillhandahållit spekulanterna vid visningarna framgår att det finns indraget vatten och en brunn. Objektbeskrivningen saknar emellertid de uppgifter om fastighetens VVSförhållanden som finns på mäklarens webbsida, nämligen att fastigheten har enskilt vatten och enskilt avlopp. Fastighetsmäklarinspektionen anser att denna brist i objektsbeskrivningen ger anledning till en erinran. Journalen Enligt 20 första meningen fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en så kallad journal. Av förarbetena till bestämmelsen framgår det bland annat att skyldigheten omfattar uppgifter om när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits och att anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen är av särskild betydelse (prop. 2010/11:15 s. 61). NN har i journalen felaktigt angett att i stort sett alla händelser ägde rum den 15 juni 2015. Datumet då köpekontraktet undertecknades är inte heller korrekt i journalen. Dessa brister i journalen är grund för en erinran. Övrigt
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden Fastighetsmäklarinspektionen anser att det finns anledning att meddela NN en varning för att han inte har undertecknat ett skriftligt uppdragsavtal med uppdragsgivarna. I påföljden ingår också en erinran för brister i objektsbeskrivningen och journalen.