Presentation av underhållsåtgärder Fördjupad förstudie Brf Korsriddaren 2018-04-05 Krister Sävström, Projektchef Kreativ Byggkonsult AB - en oberoende projektpartner i bygg- och fastighetsbranschen
Inventering befintliga förhållanden Kontrollerade delar Yttertak Fasad Fönster Övrigt - Tegel - Plåtdetaljer - Läkt - Underlagstäckning Inventering genomförd av Benny Sandin, Roslagens Plåtkonsult AB - Puts - Färg - Utsmyckningar - Fönsterbleck Inventering genomförd av Peter Breiman, Breiman Konsulter AB - Skick - Rötskador - Brister Inventering genomförd av Per-Martin Augustsson, Byggrevision Sverige AB Entréportar Källartrappor - Skick - Skador - Brister Inventering genomförd av Curt Söderberg, Kreativ Byggkonsult AB 2
Inventering befintliga förhållanden Byggnadsantikvariska aspekter Lagar Får man byta fönster? Vilka begränsningar finns? Kulturhistorisk värde Området Byggnaderna generellt Fönster Fasad Balkonger Entréer Inventering genomförd av Kalle Anderberg. Wåhlin Arkitekter och antikvarier AB Kalle är byggnadsantikvarie fil.kand. och certifierad kontrollant av kulturvärden av kvalificerad art (KUL 2 K) 3
Inventering befintliga förhållanden Kontrollerade delar Yttertak Beskrivning Yttertak består i huvudsak av s.k. sadeltak med taktäckning av tvåkupiga tegelpannor. Vattenavrinning sker via hängrännor till utvändiga stuprör. Taksäkerhetsanordningar i form av gångbryggor, takstegar samt snörasskydd är monterat på delar av taket. Noteringar Tegelpannor ligger fel och överlappar dåligt, noterades i stor omfattning på alla tak. Stickprov under takpannor visar att läkt, nockbrädor och underlagstäckning ställvis är kraftigt slitna. Den tekniska livslängden är uppnådd och bristerna medför risk för fuktskador. Underbeslag saknas vid takgenomföringar. Beslagning av skorstenar felaktigt utfört, har inte avtrappats och ansluter inte med hake i fog. Yttertaket är ställvis påväxt av mossa/alger. Bristfälliga tekniska plåtlösningar på entrétak medför fuktskador på fasader, vattenavledare och skyddsbeslag/putsrutor saknas, avser även burspråkstak. Hängrännor och stuprör är inte dimensionerade för att klara vattenmängder från takytor. Taksäkerhetsanordningar uppfyller inte dagens krav på taksäkerhet. Sammanfattningsvis bedöms taken ha många fel/brister 4
5
Inventering befintliga förhållanden Kontrollerade delar Fasad Beskrivning Fasaderna består av slätputs på tegel. Utsmyckningar är av tegel. Puts i takfot har profiler i puts. Burspråk och omfattningar har horisontella spår i putsen. Socklar är utförda i spritputs och konststen. Entréomfattningar är utförda i natursten och tegel. Noteringar Lös puts förekommer på flertal ställen Sockelputs är skadad i mindre omfattning Puts utvändigt i fönstersmygar är i väldigt dåligt skick Putsen är renoverad flera gånger och senast avfärgad med en färg av typen Struktal. Färgmaterialet Struktal en organisk färg som inte fungerar bra på putsade ytor. Reparation är möjlig men detta bedöms kosta ungefär lika mycket som en omputsning. Rinningar på socklar och utsmyckningar kommer ifrån fasadfärgen. Befintliga fönsterbleck har för litet utstick från fasad och bör bytas Entréomfattningar är i gott skick Sammanfattningsvis bedöms fasaderna ha en hel del brister. 6
7
Inventering befintliga förhållanden Kontrollerade delar Fönster Beskrivning Byggnaderna har originalfönster av trä med kopplade bågar. Fönstren är i utförande med enlufts, två-lufts och treluftsfönster med inåtgående bågar. Flerluftsfönstren saknar mittposter. Noteringar Rötskador har konstaterats (ca 30%, enligt bedömning från fönsterkonsult) Tätningslister är generellt dåliga I de lägenheter som inventerats fungerar spanjoletter och handtag bra men med visst glapp. Slutbleck är i många fall slitna vilket medför att fönstren inte stänger ordentligt Koppelskruvar är i många fall slitna vilket gör isärtagning/montering svårt i samband med fönsterputsning. Bröstningar (delen under balkongfönstren) i trä är i behov av underhåll Badrumsfönster är i de flesta fall väldigt skadade på insidan pga. fukt. Fönstren är i stort behov av renovering/reparation 8
9
Inventering befintliga förhållanden Kontrollerade delar Övrigt Beskrivning Befintliga entréportar är glasade och utförda i ek. Källartrappor är utförda i betong med räcken av stål. Noteringar Portarna är i ganska dåligt skick och bör åtgärdas alt. bytas. Föreningen har inkommit med önskemål om byte av entréportar. Betong och stål på källartrappor och trappräcken uppvisar skador. 10
11
Inventering befintliga förhållanden Kontrollerade delar Byggnadsantikvariska aspekter Beskrivning Husen i kv. Främlingen har för den nyrealistiska arkitekturen typiska komponenter som tegeldekorationer, sadeltak och fasader färgade i jordpigment. Husen är anpassade till den äldre bebyggelsen i Aspudden med profilerad takfot och vissa klassicistiska detaljer. Fönstren är av funkistyp med relativt modesta storlekar på glasen. Noteringar Föreningens byggnader har av Stockholms stadsmuseum getts gul klassning, detta innebär att de anses ha en positiv betydelse för stadsbilden och/eller ett visst kulturhistoriskt värde. Den gula klassningen är den lägsta. Detaljplanen har inga kulturhistoriska skyddsföreskrifter. PBL (plan- och bygglagen) har generella krav på varsamhet Husens fasader är eleganta med diskreta dekorationer i form av omfattningar kring trapphusfönster, portiker kring entréer, murad gesims vid anslutning till takfot och hushörn. Balkonger är renoverade och möjligen ändrade men har fått en varsamt utförd gestaltning. Fönster är i original av trä med draget glas och tekniskt avancerade för sin tid. Fönstren är en- två och treluftsfönster, flerluftsfönstren saknar mittpost. De är kittade med linoljekitt och målade med oljefärg. Entréer är väl gestaltade med eleganta glasade portar i ädelträ. Byte av fönster är tillåtet enligt PBL och detaljplan. 12
13
Åtgärdsförslag Yttertak Fasad Fönster Övrigt Taken totalrenoveras med: - Nya tegelpannor - Läkt - Takpapp - Plåt - Vattenavrinning och - Taksäkerhetsanordning ar enligt gällande föreskrifter. - Färg blästras bort - All puts knackas ner - Ny puts och avfärgning - Fönsterbleck byts - Fasadsocklar rengörs och lagas - Lågdelens baksida är nyligen renoverad och rengörs - Samtliga Fönster och fönsterdörrar byts alternativ renoveras/repareras. - Badrumsfönster byts till nya i aluminium eller PVC - Entréportar renoveraas alt. byts - Källartrappor renoveras - Takets skick gör att det inte är ekonomiskt försvarbart att utföra reparationer - En renovering bedöms kosta ungefär lika mycket som en helrenovering 14
Renovera eller byta fönster? - Fördelar/Nackdelar 15
Genomförande Förstudie KBK - Projektledare åt föreningen Upphandling Projektering Produktion Avslut Projektledare Projekteringsledare Byggledare Kontroll och transparens i ekonomin Samordning BAS/Kvalitets/kontrollansvarig 16
Genomförande Förstudie Upphandling Projektering KBK - Projektledare åt föreningen Produktion Avslut k Ett bra förfrågningsunderlag förutsätter en väl genomförd projektering där sakkunniga tidigt har blivit inkopplade. Projekteringen har till syfte att på ett detaljerat och fackmannamässigt sätt beskriva hur man ska utföra de åtgärder som man planerat för sitt byggprojekt. Exempel på sakkunniga som kan behövas för projekteringen är arkitekt, fasadkonsult, målerikonsult, takkonsult, antikvarie. Projekteringen utförs ofta av samma sakkunniga som utförde inventeringen. Har man gjort en god inventering av fastigheten behövs ofta inga fler platsbesök för att kunna utföra projekteringen. När projekteringen är klar har man de underlag som krävs för att kunna göra ett förfrågningsunderlag som i sin tur används för att begära in offert från entreprenörer. Om förfrågningsunderlaget är tydligt avgränsat så kommer de offerter man får in att vara jämförbara så att man kan välja den för ändamålet bästa entreprenören. Programbeskrivning tas fram. För att komma i rätt fas i tiden är det av vikt att beslut om åtgärder görs under april så förfrågan kan skickas ut i tid för att arbete ska kunna påbörjas i år. Förfrågningsunderlag i form av arbetsbeskrivningar, administrativa föreskrifter, miljöplan, arbetsmiljöplan, tidplan mm tas fram snarast. Bygglovshandlingar för byte entréportar samt ev. fönsterbyte tas fram och sänds in till stadsbyggnadskontoret Konsulter väljs ut och beställs. Tidplan tas fram av projektledare och beslutas av föreningen. Budget tas fram av projektledare och beslutas av föreningen. Entreprenadform väljs; total- generalentreprenad, uppdelning på flera entreprenader. 17
Genomförande Förstudie Upphandling Projektering KBK - Projektledare åt föreningen Produktion Avslut k Förfrågan går ut till ett flertal entreprenörer, där bl a teknisk kompetens och ekonomisk stabilitet efterfrågas. Ev. delas förfrågan upp på flera delar då det inte är säkert att en enskild entreprenör har kapacitet nog för detta stora jobb. En uppdelning gör också att mindre entreprenörer kan tillfrågas vilket ökar konkurrensutsättningen. Anbud tas in och utvärderas, entreprenör väljs ut i samråd med föreningens styrelse/ styrgrupp och byggkonsulten. Slutgiltigt beslut ligger hos föreningen. Anbudsgenomgångar genomförs med de entreprenörer som lämnat bästa anbuden. Efter beslut så läggs beställning/ar och startmöten genomförs. 18
Genomförande Förstudie Upphandling Projektering KBK - Projektledare åt föreningen Produktion Avslut k Åtgärder enligt upphandling genomförs under ca 15 månader vid fönsterbyte resp. ca 29 månader vid fönsterrenovering (se förslag till tidplaner), under vintermånader utförs inget arbete. Täta kontroller görs för att säkerställa att entreprenaden genomförs med rätt kvalitet, tid och pris. Byggmöten hålls varannan vecka under produktionsperioden. Skyddsronder genomförs varannan vecka under produktionsperioden. Budget och tidplan stäms av regelbundet, minst en gång per månad. Styrgruppsmöten hålls med föreningen med intervall enligt överenskommelse. Aviseringar utförs av entreprenör alt. projektledare beroende på entreprenadform. Del- och slutbesiktningar genomförs. 19
Kostnad och tid Vid alternativ fönsterbyte Vid alternativ fönsterrenovering 49 802 tkr, inkl. moms 47 221 tkr, inkl. moms Minskade energikostnader (totala kostnader för 30 år): - Vid fönsterrenovering 5 700 tkr - Vid fönsterbyte 10 200 tkr Underhållskostnader (totalt för 30 år): - Vid fönsterrenovering 8 000 tkr - Vid fönsterbyte 1 000 tkr Genomförande tid: Vid fönsterbyte 15 månader. Vid fönsterrenovering 29 månader. Förutsätter att beslut om igångsättning tas under april månad 20
Projektledaren: Projektledning/byggledning under entreprenadtiden Genomföra startmöte med entreprenör & fastighetsägare innan byggstart Medverka vid syn av fastigheten innan produktionsstart tillsammans med entreprenör Leda byggmöten, upprätta protokoll och distribution av dessa Delta vid skyddsronder Byggarbetsmiljösamordning (BAS-U) (Endast vid delad entreprenad) Utföra kvalitetsrevision Utföra miljörevision Byggkontroll Medverka vid förbesiktningar och slutbesiktningar samt möten i samband med dessa Hantera kontakter med myndigheter Granskning av handlingar som upprättas av entreprenör samt upprättande av granskningsyttrande Ansvara för ekonomiuppföljning under entreprenadtiden, återrapportering till fastighetsägare Kostnads- och fakturagranskning samt uppföljning mot betalningsplan och produktionskostnadskalkyl under hela entreprenadtiden Anlita besiktningsmän i samråd med fastighetsägare. Besiktningsman genomför för- och slutbesiktningar Bedöma anspråk på ersättning för ändrings- och tilläggsarbeten (ÄTA) Följa upp och bevaka att projektets tid- och kvalitetsplaner följs Medverkan vid slutbesiktning Ekonomisk slutuppgörelse med entreprenören och slutredovisning till fastighetsägare. Produktion Projektering/ Upphandling Avslut Projekteringsledning Beställa sakkunniga Samordning Rapportering Kalla till och delta i möten Distribuera mötesprotokoll Upprättande av produktionskostnadskalkyl Upprätta budget och tidplan Upprättande av förfrågningsunderlag med administrativa föreskrifter Utskick av anbudsinbjudan till utvalda entreprenörer/leverantörer Kontakter med anbudsgivare under anbudstiden för att svara på frågor m.m. Granskning, likställning (att göra jämförbara) och utvärdering av inkomna anbud Anbudsgenomgångar Presentation inkomna offerter och rekommendation till fastighetsägare om val av entreprenörer/leverantörer Eventuell förhandling med entreprenörer/leverantörer innan kontraktsskrivning Upprättande av kontrakt Ev. Boendesamordning Upprätta APD-plan (Arbetsplatsdispositionsplan) BAS-P Upprättande av arbetsmiljöplan Eventuella kontakter med myndigheter Upprättande av rambeskrivningar för annat än fasad, entréportar och fönster Bygglovshantering Upprättande av projektövergripande kvalitetsplan Syn efter avetablering Avrapportering till kund/beställare Dokumentation av entreprenaden i form av egenkontroller och skötselanvisningar överlämnas när arbetet slutförts Hantering av Reklamationer och felanmälningar under garantitid Bokning av 2-årsbesiktning och garantibesiktning
Nästa steg Förstudie Upphandling Projektering KBK - Projektledare åt föreningen Produktion Avslut k För att projektering och upphandling kan påbörjas behöver detta göras: Åtgärd beslutas på årsmöte Organisation för projektet beslutas Styrelsen får i uppdrag att, inom budgetramarna, genomföra renoveringsåtgärderna. 28