Tomträtten till Stockholm Vagnhallen 15
2017-04-09 2 (17) 1 Uppdragsbeskrivning 1.1 Värderingsobjekt Tomträtten till Stockholm Vagnhallen 15. Inom värderingsobjektet finns en byggnad uppförd år 1953 som inrymmer 8 666 kvadratmeter uthyrbar area av blandade lokaltyper såsom kontor, butik, lager, industri och garage. 1.2 Uppdragsgivare Coeli, genom Jacob Pettersson. 1.3 Lagfaren ägare Stockholms kommun. 1.4 Tomträttsinnehavare Gillesvik Vagnhallen 15 AB. 1.5 Syfte Värderingen syftar till att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas som beslutsunderlag vid ett eventuellt förvärv och inför kreditbedömning. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden vid en viss given värdetidpunkt. All fastighetsvärdering är förenad med en viss osäkerhet varför marknadsvärdet inte kan bestämmas utan enbart bedömas. Bedömningen av marknadsvärdet har grundats på möjliga iakttagelser vid besiktningen och erfarenhetsmässiga slutledningar. 1.6 Värdetidpunkt Värdetidpunkt är april 2017. 1.7 Allmänna villkor För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande" om ej annat framgår nedan. De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska marknaden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning. De allmänna villkoren anger begränsningar i värdeutlåtandets omfattning, förutsättningar för värdeutlåtandet vad gäller datafångst och tillförlitlighet, hur miljöaspekter beaktas, besiktningens funktion, hur värderingsobjektets tekniska skick beaktas, värderarens ansvar, värdeutlåtandets aktualitet, hur redovisade bedömningar av framtida händelser och förutsättningar ska tolkas samt hur värdeutlåtandet får användas. De allmänna villkoren gäller i alla delar för såväl av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare som för icke auktoriserade värderare. Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren/fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga.
2017-04-09 3 (17) 1.8 Särskilda förutsättningar I värdebedömningen har inte hänsyn tagits till någon eventuell kostnad på grund av miljöbelastning (se vidare avsnitt 3 i bilaga Allmänna villkor för värdeutlåtande). 1.9 Besiktning och värderingsunderlag Besiktning utfördes 2017-04-02 av undertecknad. Vid besiktningen har ett representativt urval av lokaler, allmänna utrymmen och tekniska installationer studerats. Följande offentliga källor och övrig information har använts: Fastighetsregistret Kommunens planarkiv Mäklarprospekt, Nordier Teknisk information erhölls vid besiktningstillfället Branschstatistik rörande drift- och underhållskostnader från REPAB Värderingsarkiv och hyresdatabas vid NAI Svefa Marknadsinformation vid NAI Svefa och från Datscha/Newsec NAI Svefas ortsprissystem Real Estate 15.0
2017-04-09 4 (17) 2 Värderingsobjekt 2.1 Omgivning och tomt Värderingsobjektet är beläget i Vällingby vid infarten till Vällingby City och Vällingbydepån med exponerings/skyltläge mot Bergslagsvägen (länsväg 275). Omgivningen utgörs främst av bostäder, lättare industri och verksamheter, samt handel (detaljist, dagligvaror, bilanknuten). Gatuadresserna är Bergslagsvägen 392 m.fl. Se kartor i bilagt utdrag ur fastighetsregistret. Allmänna kommunikationer finns i form av buss och tunnelbana i närområdet. Större trafikleder (E4/E18) finns på ett par kilometers avstånd. Värderingsobjektet har en markareal av 6 380 kvadratmeter. På värderingsobjektet finns en byggnad som upptar närmare 4 000 kvadratmeter byggnadsarea (BYA). Den obebyggda delen av värderingsobjektet utgörs främst av parkerings- och kommunikationsytor. Värderingsobjektet är anslutet till kommunalt vatten och avlopp.
2017-04-09 5 (17) 2.2 Byggnadsbeskrivning Byggnaden inom värderingsobjektet inrymmer blandade lokaler. Byggnaden är uppförd år 1953 i två till delvis tre plan ovan mark med källargarage. Den totala uthyrbara arean uppgår enligt hyresdebiteringslista till 8 666 kvadratmeter, fördelat enligt tabellen nedan: Lokaltyp Uthyrbar area m² % Antal Kontor 683 8 - Butik 5 120 59 - Lager 356 4 - Industri 1 932 22 - Övrigt 1 575 7 - Garage/P-platser - - 17 Summa/Medel 8 666 100 17 KORTFATTAD TEKNISK BESKRIVNING Stomme Betong Bjälklag Betong Fasadmaterial Puts (år 2014) Fönster 2-glas m.m. Yttertak Papp (omlagt år 2014) samt plåt Värmekälla Fjärrvärme Ventilation Inga ventilationsrum, hyresgästerna har egna aggregat Uppvärmningssystem Vattenburet m.m. Portar Ja, ett flertal G- och P-platser 50-60 stycken p-platser SKICK OCH STANDARD Byggnadens yttre skick bedöms som normalt till bra utifrån ålder och användning. Byggnadens inre skick bedöms som normalt utifrån ålder och användning. Lokalerna håller en relativt normal standard. Lokalerna bedöms i sin utformning vara lämpade för nuvarande verksamhet. Inga direkta reparationsbehov noterades vid besiktningen. Någon kontroll av eventuella miljöbelastningar har inte genomförts. Värdebedömningen tar inte hänsyn till någon eventuell kostnad på grund av sanering/åtgärd (se vidare avsnitt 3 i bilaga Allmänna villkor för värdeutlåtande). 2.3 Rättsliga förhållanden I bilaga återfinns ett utdrag ur fastighetsregistret. Av denna bilaga framgår bland annat: Lagfaren ägare Adressuppgifter Planförhållanden Servitut med mera Inteckningar Taxeringsuppgifter
2017-04-09 6 (17) PLANFÖRHÅLLANDE Värderingsobjektet omfattas detaljplan, lagakraftvunnen 2013-09-20. Planbestämmelserna anger ändamålen handel, kontor (dock ej hotellverksamhet) och icke störande verksamheter, samt djurhållning (endast kattuppstallning) med en högsta byggnadshöjd av 28,5, 22,0, 20,0 resp. 19,5 meter. Befintlig byggnad överensstämmer med planbestämmelserna. Byggrätten bedöms inte fullt utnyttjad, möjlighet till påbyggnation av ytterligare våningsplan bedöms finnas i byggnadens nordöstra hörn. TAXERING Värderingsobjektet har vid den senaste fastighetstaxeringen åsatts typkod 325 (hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler). Byggnaden har åsatts värdeår 1953. Taxeringsvärden (kr) Markvärde 13 200 000 Byggnadsvärde 23 400 000 Totalt 36 600 000 Varav bostad 0 Varav lokaler 36 600 000 Totalt 36 600 000
2017-04-09 7 (17) 3 Fastighets- och hyresmarknaden 3.1 Generella marknadsförutsättningar Den svenska ekonomin är stark. Den expansiva finans- och penningpolitiken, i Sverige och i omvärlden, stimulerar efterfrågan på bred front. Läget på arbetsmarknaden fortsätter att förbättras och sysselsättningen ökar. Den globala konjunkturen väntas långsamt komma att stärkas under kommande år, om än från en låg nivå. Trots detta går den ekomiska återhämtningen trögt. Det råder fortsatt risk för fördjupad politisk oro (som följdeffekter av Brexit och den politiska ledningen i USA) och förnyad finansiell turbulens (som en inbromsning av den kinesiska ekonomin) vilket kan leda till en svagare utveckling. I Sverige har investeringarna ökat snabbt de senaste åren, bland annat i bostadssektorn. På grund av flyktingkrisen har även den offentliga konsumtionen skjutit i höjden. Både bostadsbyggandet och offentlig konsumtion väntas emellertid växa långsammare framöver. Exporten väntas emellertid öka och hushållens konsumtion väntas utgöra en viktig faktor bakom den fortsatta tillväxten. Tillväxten i svensk ekonomi väntas komma att dämpas under kommande år. Enligt Konjunkturinstitutets prognos väntas BNP uppgå till 2,5 procent 2017 och 2,1 procent 2018 (att jämföra med 3,2 procent under 2016). Riksbanken beslöt i februari att lämna reporäntan oförändrad på -0,5 procent. Konjunkturen stärks, men den politiska osäkerheten i omvärlden medför stor risk för bakslag. För att inflationen ska nå, och stabiliseras kring, 2 procent behöver penningpolitiken vara fortsatt expansiv. Först under 2018 väntas räntan långsamt börja höjas. Köpen av statsobligationer fortsätter, inklusive återinvestering av förfall och kupongbetalningar. Det låga ränteläget medför emellertid vissa risker, som hushållens höga skuldsättning, vilket motiverar riktade åtgärder inom bostadspolitiken, skattepolitiken och makrotillsynen. Sverige står inför stora demografiska utmaningar vilket talar för ökande offentlig konsumtion; i boende, undervisning, hälso- och sjukvård med mera. Efter många år av expansiv finanspolitik och fallande offentligt finansiellt sparande ökar trycket på finanspolitiken att gå in i en fas av åtstramningar. Den svenska arbetsmarknaden är fortsatt stark, men den goda utvecklingen bedöms avta. Under 2017 och 2018 väntas sysselsättningen öka med drygt 100 000 personer. Arbetslösheten minskar från 7,0 procent 2016 till 6,8 2017, men bedöms öka något under 2018 till 6,9 procent på grund av ett stort tillskott av arbetskraft. Storstadsregionerna står för den tydligaste jobbtillväxten på grund av en diversifierad arbetsmarknad, välutbildad arbetskraft och stark tjänstesektor. Både privata och offentliga arbetsgivare planerar för fler anställda. Bristen på utbildad arbetskraft ökar vilket begränsar möjligheter för tillväxt. Arbetsmarknaden blir allt mer polariserad där grupper med utsatt ställning på arbetsmarknaden får det fortsatt svårt att hitta anställning. Fullgjord gymnasieutbildning är i princip ett krav för alla jobb. Det krävs ökad rörlighet via utbildningsinsatser och omlokaliseringar för att skapa förutsättningar för fortsatt ökad sysselsättning och tillväxt. Det råder hög aktivitet på den svenska fastighetsmarknaden. Omsättningen under 2016 slog rekord med en volym som översteg 200 miljarder kronor. Bostäder och kontor står för den största andelen, men det råder god efterfrågan även inom andra segment. Köparna domineras av svenska investerare, medan andelen utländska investerare minskat under det senaste året.
2017-04-09 8 (17) Fastighetsmarknaden bedöms överlag vara fortsatt stark under 2017. Bostadsfastigheter, samhällsfastigheter och moderna kontor främst i storstads- och tillväxtregionerna ses fortfarande som attraktiva investeringar. Potentialen för fortsatt sjunkande direktavkastningskrav bedöms emellertid som begränsad. Investeringar i kontorsfastigheter utanför A-läge, bostadsfastigheter inom mindre orter, handelsfastigheter, lager/logistik och hotell kan därför ses som intressanta alternativ. Det finns även ett stort intresse för nyproduktion och byggrätter. Risk för stigande avkastningskrav bedöms främst finnas för objekt med investeringsbehov (moderniserings- /anpassningsbehov, eftersatt underhåll) på svaga delmarknader. Finansieringsmöjligheterna försämrades under slutet av 2016 för sämre objekt i mindre attraktiva lägen, men bedöms överlag fortfarande vara relativt goda. 3.2 Objektets marknadsförutsättningar Nedanstående karta visar NAI Svefas aktuella lägesindelning i Stockholm och marknadsdata för industri/lager i D-lägen: Bedömt läge Hyra (SEK/kvm/år) Vakans (%) Direktavkastningskrav (%) Min Median Max Min Median Max Min Median Max D Övriga kommun 500 700 900 5,00% 7,00% 11,00% 6,00% 7,00% 8,00% Källa: NAI Svefa Real Estate
2017-04-09 9 (17) Nedanstående karta visar NAI Svefas aktuella lägesindelning i Stockholm och marknadsdata för äldre kontor i D-lägen: Bedömt läge Hyra (SEK/kvm/år) Vakans (%) Direktavkastningskrav (%) Min Median Max Min Median Max Min Median Max D Övriga kommun 800 1 100 1 300 8,00% 10,00% 12,00% 5,75% 6,50% 7,75% Källa: NAI Svefa Real Estate
2017-04-09 10 (17) Nedanstående karta visar NAI Svefas aktuella lägesindelning i Stockholm och marknadsdata för butik i D-lägen: Bedömt läge Hyra (SEK/kvm/år) Vakans (%) Direktavkastningskrav (%) Min Median Max Min Median Max Min Median Max D Övriga kommun 800 1 000 1 500 3,00% 7,00% 9,00% 6,00% 6,50% 7,50% Källa: NAI Svefa Real Estate Värderingsobjektet har ett mindre bra läge för industri, kontor och handel (bedömt D-läge). En sannolik köpare bedöms vara mest intresserad av att förvärva fastigheten i exploateringssyfte, dvs. få igenom en detaljplan som medger bostadsändamål och därefter bebygga fastigheten med bostäder.
2017-04-09 11 (17) 4 Värderingsmetodik DEFINITION AV MARKNADSVÄRDE OCH METODTILLÄMPNING Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Marknadsvärdebedömningen sker genom en kombination av två metoder; ortsprismetod och avkastningsmetod. Utifrån resultaten av dessa metoder görs en sammanfattande bedömning av marknadsvärdet. ORTSPRISMETOD Ortsprismetoden innebär att värderingsobjektet jämförs med sålda fastigheter med liknande egenskaper, exempelvis utifrån objektstyp, läge, standard och hyresgäststruktur. Hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan förvärvs- och värdetidpunkt. Köpeskillingarna jämförs direkt eller normeras med avseende på en eller flera värdebärande egenskaper, exempelvis uthyrbar area, hyra, driftnetto eller taxeringsvärde. AVKASTNINGSMETOD Avkastningsmetoden innebär att de betalningsströmmar samt det restvärde som fastighetsinnehavet förväntas ge upphov till nuvärdeberäknas med en kalkylränta baserad på de direktavkastningskrav som kan härledas från ortsprismetoden. Kassaflödesanalysen finns redovisad i bilaga 1:1. De faktiska värdefaktorer, exempelvis hyror, drift- och underhållskostnader, som finns tillgängliga används i den mån de kan anses spegla en marknadsmässig nivå. När faktiska uppgifter om värderingsobjektets betalningsströmmar inte är tillgängliga eller om de inte speglar marknadens förväntningar baseras kalkylen istället på värden som kan anses normala för det aktuella värderingsobjektet med hänsyn till den rådande marknadssituationen och marknadens framtidsbedömningar. METODTILLÄMPNING Värderingen görs normalt genom att ortsprismetoden och avkastningsmetoden används för att erhålla indikationer på fastighetens marknadsvärde. Metoderna är dock inte oberoende av varandra. De värdepåverkande faktorer (exempelvis inflation och förräntningskrav) som bedöms och marknadsanpassas i kalkylen härrör från marknadsdata i ortsprismaterialet. Direktavkastningskravet (som används dels för att räkna fram restvärdet och dels för att räkna fram kalkylräntan) har i ortsprismetoden härletts med utgångspunkt från på marknaden genomförda försäljningar av likvärdiga fastigheter. Slutligen vägs resultatet av dessa metoder ihop till en sammanfattande bedömning av marknadsvärdet.
2017-04-09 12 (17) 5 Värdering 5.1 Ortsprismetod INDUSTRIFASTIGHETER Det har 2013 totalt skett över 80 lagfarna försäljningar av industrifastigheter i norra Stockholm. Efter gallring med avseende på storlek, K/T > 1, köp med uppenbara partsrelationer och användning återstår 13 objekt. Objekten har sålts till priser som varierar mellan 7 814 och 18 072 kronor per kvadratmeter uthyrbar area med ett vägt medel av köpesummorna om 10 357 kronor per kvadratmeter. Direktavkastningarna är svåra att härleda ur ovanstående material, men bedöms med beaktande av marknadsmässiga parametrar, statistik och erfarenhet relaterat till jämförbara delmarknader i huvudsak variera mellan 6,00 och 7,75 procent. Nedan redovisas detaljerad information om intressanta köp av industrifastigheter: Tomträtten till Nyodlaren 2 i Hagsätra i Stockholm med adress Götlundagatan 34, 36 förvärvades under december 2016 av Nyfast aktiebolag till ett underliggande fastighetsvärde av 24 000 000 kronor. Säljare var Fövaltnings AB Nyodlaren. Objektet omfattar cirka 2 300 kvadratmeter och innehåller industri- och kontorslokaler. Byggnaden på objektet uppfördes 1968 och byggdes till 1992. Objektet bedöms som helhet ha ett normalt skick och en normal standard. Priset motsvarar cirka 10 800 kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 6,3 procent. Fastigheten Hanviken 9:8 i Södra Lindalens industriområde i Tyresö med adress Mediavägen 20 förvärvades under oktober 2010 av Ovento AB till ett underliggande fastighetsvärde av 10 000 000 kronor. Säljare var privatperson. Objektet omfattar cirka 600 kvadratmeter och innehåller lager. Byggnaden på objektet uppfördes 2013. Objektet bedöms som helhet ha ett bra skick och en bra standard. Priset motsvarar cirka 16 700 kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 6,5 procent. I april 2015 förvärvades fastigheten Täby Passaren 1 till en köpskilling av 16 402 000 kronor. Fastigheten uppfördes 1998 och omfattar 866 kvadratmeter fördelat på främst lagerlokaler. Köpeskillingen motsvarar ett kvadratmeterpris om cirka 18 940 kronor per kvadratmeter. I november 2014 förvärvades fastigheten Upplands-Bro Viby 19:30 till en köpskilling av 31 201 000 kronor. Fastigheten uppfördes 2013 och omfattar 2 200 kvadratmeter fördelat på främst lagerlokaler, 1 665 kvadratmeter, men även produktionslokaler, 312 kvadratmeter. Köpeskillingen motsvarar ett kvadratmeterpris om cirka 14 200 kronor per kvadratmeter.
2017-04-09 13 (17) KONTORSFASTIGHETER Nedan redovisas detaljerad information om intressanta köp av kontorsfastigheter i C- och D-lägen: Fastigheten Stockholm Borgarfjord 3 i Kista med adress Kistagången 6 m.fl. förvärvades under april 2016 av Atrium Ljungberg till ett underliggande fastighetsvärde av 325 000 000 kronor. Säljare var Areim. Objektet omfattar cirka 13 550 kvadratmeter och innehåller i huvudsak kontor. Ericsson förhyr hela fastigheten. Byggnaderna på objektet uppfördes 1984 och byggdes om 2010. Objektet bedöms som helhet ha ett normalt skick och en normal standard. Priset motsvarar cirka 25 000 kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 5,25 procent. Fastigheten Hornsberg 10 i Stockholm med adress Lindhagensgatan 133 förvärvades under september 2015 av Brostaden till ett underliggande fastighetsvärde av 421 000 000 kronor. Säljare var Hornsberg Förvaltning och projekt AB. Objektet omfattar cirka 14 900 kvadratmeter och innehåller i huvudsak kontor (ca 70 procent). Stora Hyresgäster är bl a Arbetsmiljöverket och Nordea samt Flinks Järn. Byggnaderna på objektet uppfördes 1948, 1965 och 1985 och har renoverats under den senaste tioårsperioden. Objektet bedöms som helhet ha ett bra skick och en normal standard. Fastigheten har potentiella utbyggnadsmöjligheter. Priset motsvarar cirka 28 300 kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till knappt 5,0 procent. Sollentuna Terminalen 2 med adress Esbogatan 12 m.fl. förvärvades under juni 2015 av Kungsleden till ett underliggande fastighetsvärde av 285 000 000 kronor. Säljare var Humlegården. Objektet omfattar cirka 15 000 kvadratmeter och innehåller i huvudsak kontor. Huawei och Infor är största hyresgäster. Byggnaderna på objektet uppfördes 1988 och byggdes om 2011. Objektet bedöms som helhet ha ett bra skick och en bra standard. Priset motsvarar cirka 19 000 kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 6,15 procent. Fastigheten Skogskarlen 2 i Bergshamra i Solna med adress Björnstigen 85 m.fl. förvärvades under april 2015 av Schroder till ett underliggande fastighetsvärde av 340 000 000 kronor. Säljare var DEKA. Objektet omfattar cirka 12 000 kvadratmeter och innehåller i huvudsak kontor samt 400 garageplatser. DHL är största hyresgäst. Byggnaderna på objektet uppfördes 2004. Objektet bedöms som helhet ha ett bra skick och en bra standard. Priset motsvarar cirka 28 300 kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 6,75 procent. Fastigheten Styckjunkaren 2 i Solna, Huvudsta, med adress Armégatan 40 förvärvades under oktober 2014 av Atlasmuren Fastigheter AB till ett underliggande fastighetsvärde av 125 000 000 kronor. Säljare var Vasakronan Holding AB. Objektet omfattar cirka 7 500 kvadratmeter och innehåller kontorslokaler. Caverion och Byggmax är största hyresgäster. Byggnaden på objektet uppfördes 1988. Objektet bedöms som helhet ha ett normalt skick och en normal standard. Priset motsvarar cirka 7 900 kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 6,75 procent.
2017-04-09 14 (17) Fastigheten Storseglet 3 i Stockholm, Hägersten, med adress Bryggvägen 16,18 förvärvades under mars 2014 av NCC Boende AB till ett underliggande fastighetsvärde av 110 000 000 kronor. Säljare var Kungsleden Aktiebolag. Objektet omfattar cirka 6 000 kvadratmeter och innehåller kontorslokaler. Fastigheten är idag tomställd och är förvärvad med intentionen att bygga bostadsrätter, en detaljplan omfattandes 11 000 kvm ljus BTA är beslutad för fastigheten. Byggnaden på objektet uppfördes 1986. Objektet bedöms som helhet ha ett normalt skick och en normal standard. Priset motsvarar cirka 18 300 kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 5,75 procent. RESULTAT Direktavkastningskravet för värderingsobjektet bedöms ligga i den nedre delen av ett normalt intervall för industri- och kontorsfastigheter med anledning av låga utgående hyror (hyrespotential) och framtida exploateringsmöjligheter. Med utgångspunkt från värderingsobjektets specifika egenskaper, såsom läge, skick och standard, lokalanvändning och fördelning, utgående hyresuttag jämfört med marknadsmässiga nivåer, framtida driftnetto etc., samt framtida exploateringsmöjligheter bedöms ett marknadsmässigt direktavkastningskrav för värderingsobjektet uppgå till mellan cirka 5,75 och 6,25 procent (viktat). Sammantaget bedöms ortsprismetoden ge ett värde mellan 7 000 och 7 500 kronor per kvadratmeter uthyrbar area, vilket motsvarar ett totalt värde inom intervallet cirka 60 700 000 till 65 000 000 kronor. 5.2 Avkastningsmetod KALKYLPERIODEN Kalkylperioden löper från och med april månad 2017 och tio år framåt. INFLATION Under 2017 har ett inflationsantagande om 1, 5 procent använts, därefter 2,0 procent. Inflationsantagandet är baserat på en samlad bedömning av prognoser från Riksbanken, Konjunkturinstitutet och de ledande bankerna. DIREKTAVKASTNINGSKRAV, KALKYLRÄNTA OCH RESTVÄRDE Direktavkastningskravet har i den mån möjligt bedömts med utgångspunkt från på marknaden genomförda försäljningar av likvärdiga fastigheter, kompletterat med marknadsmässiga parametrar, statistik och erfarenhet. De i värderingsobjektet ingående hyreskontrakten/lokalerna har åsatts differentierade direktavkastningskrav utifrån dess riskperspektiv, vilket sammantaget viktas till 6,0 procent. Teoretisk utgångspunkt för val av kalkylränta är den nominella ränta som gäller på andrahandsmarknaden för statsobligationer med en löptid motsvarande kalkylperiodens längd. Till detta läggs en fastighetsrelaterad risk som exempelvis beror på värderingsobjektets typ, storlek, läge och alternativa användningsmöjligheter. I praktiken bedöms kalkylräntan ofta genom att inflationsanpassa direktavkastningskravet, vilket också gjorts i detta värdeutlåtande. Restvärdet utgörs av marknadsvärdet som fastigheten bedöms ha i slutet av kalkylperioden. Restvärdet bedöms genom att dividera det prognostiserade driftnettot året efter kalkylperiodens slut med ett bedömt direktavkastningskrav, vilket för värderingsobjektet har bedömts till 6,0 procent.
2017-04-09 15 (17) HYROR Tabellen nedan visar utgående hyra samt marknadshyra per lokaltyp. Utgående hyresnivåer bedöms understiga marknadsmässiga nivåer något. Lokaltyp Utgående hyra Uthyrd area Marknadsmässig hyra Vakanta ytor Totalt Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Kontor 428 839-428 839-169 975-597 874 - Butik 3 518 687-3 543 692 - - 3 543 692 - Lager 142 530-169 631-55 625-224 629 - Industri 1 578 817-1 582 819 - - 1 582 819 - Övrigt 1 395 687-395 687 - - 395 687 - Garage/P-platser 137-8 059 137-8 059-137 - 8 059 Summa/Medel 6 198 721 8 059 6 254 728 8 059 224 857 6 478 732 8 059 Hyrorna är redovisade inklusive indexuppräkning. Ersättning för fastighetsskatt är exkluderad från hyrorna. Hyresutvecklingen bedöms följa förväntad inflationsutveckling. I hyresgästförteckningen (se bilaga 1:2) framgår exempelvis om lokalerna är registrerade för moms, utgående hyresnivåer, bedömda marknadsmässiga hyresnivåer, fastighetsskatt samt indexering. VAKANSER Värderingsobjektet har idag en vakansgrad på omkring 3 procent. Återstående genomsnittlängd på kontraktsstocken uppgår till 18,4 månader Lokaltyp Uthyrbar area Uthyrd area Outhyrd area Ekonomisk vakans Aktuell Marknad m² % Antal m² % Antal m² % Antal % % Kontor 683 8-510 75-173 25-25,7% 9,0% Butik 5 120 59-5 120 100 - - 7,0% Lager 356 4-268 75-88 25-28,3% 8,0% Industri 1 932 22-1 932 100 - - 9,0% Övrigt 1 575 7-575 100 - - 10,0% Garage/P-platser - - 17 - - 17 - - 5,0% Summa/Medel 8 666 100 17 8 405 97 17 261 3 3,2% 7,8% Med beaktande av befintlig hyresgästsstruktur och värderingsobjektets egenskaper bedöms risken för långsiktiga vakanser och hyresförluster som relativt normala. Den långsiktiga vakans-/hyresrisken har i genomsnitt bedömts till mellan 5,0 till 10,0 procent. DRIFT OCH UNDERHÅLL Kostnader avseende värme, fastighetsel och vatten och avlopp har erhållits från fastighetsägaren. Resterande kostnader har bedömts genom statistik och erfarenhet. Drift- och underhållskostnader (kr/kvm, år) Kostnadsslag Kommentar A A Kommentar B B B (%) Administration 25 12% Försäkring 5 2% Värmeförbrukning 74 74 35% Elförbrukning (fastighet) 38 38 18% Kyla 0 0% Vattenförbrukning 4 4 2% Tillsyn och skötsel 25 12% Reparationer 10 5% Sophämtning 1 1% Städning (fastighet) 0 0% Planerat underhåll 29 14% Totalt 211 100% A) Uppdragsgivarens uppgifter (utfall/budget) B) NAI Svefas bedömning
2017-04-09 16 (17) Lokaltyp Bedömd D&U-kostnad Drift och löpande underhåll Varav Periodiskt underhåll Administration Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Kontor 176 258-108 158-51 75-17 25 - Butik 1 065 208-809 158-128 25-128 25 - Lager 73 206-56 156-9 25-9 25 - Industri 398 206-301 156-48 25-48 25 - Övrigt 1 118 206-90 156-14 25-14 25 - Garage/P-platser 27-1 612 22-1 289-5 - 322 Summa/Medel 1 858 211 1 612 1 385 157 1 289 251 29 222 25 322 Lokaltyp Bedömd initial D&U Bedömd långsiktig D&U Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Kontor 176 258-151 221 - Butik 1 065 208-878 171 - Lager 73 206-60 170 - Industri 398 206-328 170 - Övrigt 1 118 206-98 170 - Garage/P-platser 27-1 612 22-1 289 Summa/Medel 1 858 211 1 612 1 537 175 1 289 Kostnaden för periodiskt underhåll avser en schabloniserad annuitetsberäkning över värderingsobjektets livslängd. Kostnadsutvecklingen har under kalkylperioden bedömts följa förväntad inflationsutveckling. INVESTERINGAR/HYRESGÄSTANPASSNINGAR Inga investeringar, utöver periodiskt underhåll, har bedömts nödvändiga under kalkylperioden. FASTIGHETSSKATT För lokalerna utgår fastighetsskatt med 1,0 procent av taxeringsvärdet. Fastighetsskatt utgår därmed under år 2017 med cirka 366 000 kronor. För närvarande återfås cirka 83 procent av fastighetsskatten från hyresgästerna. TOMTRÄTTSAVGÄLD Värderingsobjektet är upplåtet med tomträtt från 1954-09-20. Den årliga avgälden uppgår för närvarande till 640 000 kronor. Avgäldsreglering sker vart 20:e år. Nästa avgäldsreglering sker därmed 2034-10-01. RESULTAT Det marknadsbaserade avkastningsvärdet för värderingsobjektet bedöms till cirka 7 270 kronor per kvadratmeter markareal, vilket motsvarar ett totalt värde om cirka 63 000 000 kronor (se bilaga 1:1).
2017-04-09 17 (17) 6 Slutsatser 6.1 Resultat Ortsprismetoden Avkastningsmetoden cirka 60 700 000 65 000 000 kronor cirka 63 000 000 kronor I den sammanlagda marknadsvärdebedömningen läggs i detta fall störst tonvikt vid resultatet från avkastningsanalysen på grund av bristfälligt ortsprismaterial. 6.2 Marknadsvärde Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet Stockholm Vagnhallen 15 vid värdetidpunkten april 2017 till: 63 000 000 kronor Sextiotre miljoner kronor vilket ger följande beräknade nyckeltal: Marknadsvärde / m² 7 270 Marknadsvärde / taxeringsvärde 1,72 Bruttokapitalisering, år 1 10,1 (marknadsvärde / årshyra år 1) Direktavkastning, initial 5,8% (aktuellt driftnetto / marknadsvärde) Direktavkastning, år 1 5,8% (driftnetto år 1 / marknadsvärde) Marknadsmässig direktavkastning 5,9% Stockholm/Örebro 2017-04-09 John Eriksson Av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilagor Bilaga 1 Bilaga 2 Bilaga Bilaga Kassaflödesanalys, hyresgästförteckning samt tabeller Foton Utdrag ur fastighetsregistret, inklusive kartor Allmänna villkor för värdeutlåtande
2017-04-09 Bilaga 1 KASSAFLÖDESANALYS Tomträtten till: Stockholm Vagnhallen 15 Bilaga 1:1 Kalkylantaganden Start kalkyl: 2017-04-01 Värdeår: 1953 Tax. värde: 36 600 Typkod: 325 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Inflation 1,5% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Jämkad direktavkastning 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 5,9% Kalkylränta 7,6% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% Direktavkastning för restvärdeberäkning: 5,9% Ekonomisk vakans Bostäder Lokaler 3,2% 7,3% 7,3% 7,3% 7,3% 7,3% 7,3% 7,3% 7,9% 7,9% 7,9% Garage / P-platser 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% Totalt 3,2% 7,2% 7,2% 7,2% 7,2% 7,2% 7,2% 7,2% 7,8% 7,8% 7,8% Delår Delår Kassaflöde (tkr) År 1 (kr/m², styck) 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Hyra bostäder (+) Hyra lokaler (+) (727) 4 731 6 425 6 563 6 696 6 830 6 966 7 106 7 248 7 393 7 540 1 918 Hyra garage mm (+) (8 059) 103 139 142 145 148 151 154 157 160 163 41 Hyresrisk/vakans bostäder (-) Hyresrisk/vakans lokaler (-) -(24) -153-468 -478-488 -498-508 -518-528 -585-596 -152 Hyresrisk/vakans garage mm (-) -7-7 -7-7 -8-8 -8-8 -8-2 Netto tillägg och rabatter Effektiv hyra (720) 4 681 6 089 6 220 6 345 6 472 6 602 6 734 6 868 6 960 7 099 1 805 Drift och underhåll (-) -(214) -1 395-1 886-1 924-1 622-1 655-1 688-1 722-1 757-1 792-1 828-465 Fastighetsskatt (-) -(42) -275-373 -381-388 -396-404 -412-420 -429-437 -111 Fastighetsskatt åter (+) (35) 230 312 318 324 331 338 344 351 358 365 93 Tomträttsavgäld (-) (74) -480-640 -640-640 -640-640 -640-640 -640-640 -160 Driftnetto före investeringar (424) 2 760 3 502 3 593 4 019 4 112 4 207 4 304 4 402 4 457 4 559 1 163 Återstående investeringar Driftnetto efter investeringar (424) 2 760 3 502 3 593 4 019 4 112 4 207 4 304 4 402 4 457 4 559 1 163 Nuvärde driftnetto Nuvärde restvärde Marknadsbaserat avkastningsvärde 26 976 36 012 62 988 Nyckeltal: Avkastningsvärde / m² 7 268 Avkastningsvärde / taxeringsvärde 1,72 Bruttokapitalisering, år 1 10,1 Direktavkastning, initial 5,8% Direktavkastning, år 1 5,8% Marknadsmässig direktavkastning 5,9%
2017-04-09 Bilaga 1 Hyresgästförteckning Tomträtten till: Stockholm Vagnhallen 15 Bilaga 1:2 Hyresgäst Lokaltyp Area Löptid Löptid Utgående hyra Marknadshyra Fastighetsskatt åter m², st Fr o m T o m Tkr Kr/m² Index Tkr Kr/m² Index Tkr Kr/m² (J / N) (J / N) (J / N) Överskottsbolaget AB Bu 3 910 2017-04-01 2019-01-31 2 754 704 100% 2 757 705 100% 165 42 J J N Reflex Autoloack Ab I 1 140 2017-04-01 2017-04-30 985 864 100% 985 864 100% 59 52 J J N Swe Bilar AB Bu 1 210 2017-04-01 2017-09-30 764 631 100% 787 650 100% 47 39 J J N Gummicentralen i Vällingby AB I 613 2017-04-01 2018-02-28 466 760 100% 466 760 100% 28 45 J J N Föreningen Kattstallet Ö1 575 2017-04-01 2024-02-28 395 687 100% 395 687 100% 0 0 J J N Vällingby Motorklubb K 400 2017-04-01 2017-05-31 312 780 100% 312 780 100% 0 0 J J N Vakant K 173 2017-04-01 2017-12-31 0 0 100% 169 975 100% 0 0 J J N Clearwater Ekonomi AB K 110 2017-04-01 2019-10-31 116 1 055 100% 116 1 055 100% 7 63 J J N Bilio AB I 151 2017-04-01 2019-12-31 112 742 100% 112 742 100% 0 0 J J N Bilio AB La 120 2017-04-01 2018-03-31 60 500 100% 75 625 100% 0 0 J J N Vakant La 88 2017-04-01 2017-12-31 0 0 100% 55 625 100% 0 0 J J N Mats Rosén Byggnads AB La 72 2017-04-01 2017-12-31 33 458 100% 45 625 100% 0 0 J J N Swe Bilar AB G 1 2017-04-01 2018-09-30 27 27 000 100% 27 27 000 100% 0 0 J J N Glewi Bygg & Fastighets AB La 40 2017-04-01 2017-07-31 25 625 100% 25 625 100% 0 0 J J N Vällingby Tvätten AB La 36 2017-04-01 2019-03-31 24 667 100% 24 667 100% 0 0 J J N Vällingby Tvätten AB G 1 2017-04-01 2017-12-31 18 18 000 100% 18 18 000 100% 0 0 J J N Vällingby Tvätten AB I 28 2017-04-01 2019-03-31 15 536 100% 19 675 100% 0 0 J J N Bilio AB G 1 2017-04-01 2017-12-31 9 9 000 100% 9 9 000 100% 0 0 J J N East Stone AB G 1 2017-04-01 2017-12-31 7 7 000 100% 7 7 000 100% 0 0 J J N Vällingby Tvätten AB G 1 2017-04-01 2017-12-31 6 6 000 100% 6 6 000 100% 0 0 J J N Hässelby-Vällingby Stadsförvaltning G 1 2017-04-01 2017-12-31 6 6 000 100% 6 6 000 100% 0 0 J J N Reflex Autoloack Ab G 1 2017-04-01 2017-12-31 6 6 000 100% 6 6 000 100% 0 0 J J N Reflex Autoloack Ab G 1 2017-04-01 2017-12-31 6 6 000 100% 6 6 000 100% 0 0 J J N Föreningen Kattstallet G 1 2017-04-01 2017-12-31 6 6 000 100% 6 6 000 100% 0 0 J J N Föreningen Kattstallet G 1 2017-04-01 2017-12-31 6 6 000 100% 6 6 000 100% 0 0 J J N Hässelby-Vällingby Stadsförvaltning G 1 2017-04-01 2017-12-31 6 6 000 100% 6 6 000 100% 0 0 J J N Hässelby-Vällingby Stadsförvaltning G 1 2017-04-01 2017-12-31 6 6 000 100% 6 6 000 100% 0 0 J J N Hässelby-Vällingby Stadsförvaltning G 1 2017-04-01 2017-12-31 6 6 000 100% 6 6 000 100% 0 0 J J N Hässelby-Vällingby Stadsförvaltning G 1 2017-04-01 2017-12-31 6 6 000 100% 6 6 000 100% 0 0 J J N Hässelby-Vällingby Stadsförvaltning G 1 2017-04-01 2017-12-31 6 6 000 100% 6 6 000 100% 0 0 J J N Bilio AB G 1 2017-04-01 2017-12-31 5 5 000 100% 5 5 000 100% 0 0 J J N Bilio AB G 1 2017-04-01 2017-12-31 5 5 000 100% 5 5 000 100% 0 0 J J N Summa/Medel 8 666 6 198 721 6 478 732 306 35 Egenanvändare Momspliktig HG Ingår värme
2017-04-09 Bilaga 1 Tomträtten till: Stockholm Vagnhallen 15 Bilaga 1:3 Lokaltyp Uthyrbar area Uthyrd area Outhyrd area Ekonomisk vakans Aktuell Marknad m² % Antal m² % Antal m² % Antal % % Kontor 683 8-510 75-173 25-25,7% 9,0% # Butik 5 120 59-5 120 100 - - 7,0% # Lager 356 4-268 75-88 25-28,3% 8,0% # Industri 1 932 22-1 932 100 - - 9,0% # Övrigt 1 575 7-575 100 - - 10,0% # Garage/P-platser - - 17 - - 17 - - 5,0% # Summa/Medel 8 666 100 17 8 405 97 17 261 3 3,2% 7,8% # # # Lokaltyp Utgående hyra Marknadsmässig hyra # Uthyrd area Vakanta ytor Totalt # # Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats # Kontor 428 839-428 839-169 975-597 874 - # Butik 3 518 687-3 543 692 - - 3 543 692 - # Lager 142 530-169 631-55 625-224 629 - # Industri 1 578 817-1 582 819 - - 1 582 819 - # Övrigt 1 395 687-395 687 - - 395 687 - # Garage/P-platser 137-8 059 137-8 059-137 - 8 059 # Summa/Medel 6 198 721 8 059 6 254 728 8 059 224 857 6 478 732 8 059 # # # Lokaltyp Bedömd D&U-kostnad Varav # Drift och löpande underhåll Periodiskt underhåll Administration # # Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats # Kontor 176 258-108 158-51 75-17 25 - # Butik 1 065 208-809 158-128 25-128 25 - # Lager 73 206-56 156-9 25-9 25 - # Industri 398 206-301 156-48 25-48 25 - # Övrigt 1 118 206-90 156-14 25-14 25 - # Garage/P-platser 27-1 612 22-1 289-5 - 322 # Summa/Medel 1 858 211 1 612 1 385 157 1 289 251 29 222 25 322 # # # Lokaltyp Bedömd initial D&U Bedömd långsiktig D&U # # Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats # Kontor 176 258-151 221 - # Butik 1 065 208-878 171 - # Lager 73 206-60 170 - # Industri 398 206-328 170 - # Övrigt 1 118 206-98 170 - # Garage/P-platser 27-1 612 22-1 289 # Summa/Medel 1 858 211 1 612 1 537 175 1 289 #
2017-04-09 Bilaga 2
2017-04-09 Bilaga 2
2017-04-09 Bilaga 2
2017-04-09 Bilaga 2
2017-04-09 Bilaga 2
2017-04-09 Bilaga 2
2017-04-09 Bilaga 2
2017-04-09 Bilaga 2
2017-04-09 Bilaga 2
2017-04-09 Bilaga 2
FASTIGHET Beteckning STOCKHOLM VAGNHALLEN 15 Nyckel: 010130679 Fastigheten är upplåten med tomträtt. Församling Okänd ADRESS Adress Jämtlandsgatan 162 60 Vällingby Bergslagsvägen 392 162 60 Vällingby Jämtlandsgatan 153, 153, 155, 157 162 60 Vällingby Senaste ändringen i Senaste ändringen i Aktualitetsdatum i allmänna delen inskrivningsdelen inskrivningsdelen 2003-11-26 2014-11-29 2017-03-29 LÄGE, KARTA Område N(SWEREF 99) E(SWEREF 99) N(Lokalt) E(Lokalt) Registerkarta 1 6583531.1 663385.2 STOCKHOLM AREAL Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt 6380 kvm 6380 kvm 0 kvm LAGFART Ägare Andel Inskrivningsdag Akt 802000-8598 STOCKHOLMS KOMMUN/ EXPLOATERINGSKONTORET BOX 8189 104 20 STOCKHOLM Köp: 1927-06-10 Köpeskilling: Ingen redovisad köpeskilling. Lagfartsanmärkning: Anmärkning Akt: 84/18570 1/1 1928-05-03 28/276 TOMTRÄTTSINNEHAV Innehavare Inskrivningsdag Andel Akt 556372-4961 2005-11-01 1/1 05/30119 Gillesvik Vagnhallen 15 AB BOX 19065 167 19BROMMA Köp: 2005-10-26 Köpeskilling: 15 937 060 SEK, Avser hela fastigheten. TOMTRÄTTSUPPLÅTELSE Upplåtelsedag Inskrivningsdag Akt 1954-09-20 1954-10-13 54/2384 Ändamål Avgäld handel, kontor, icke strande industri, bilförsäljning, 640 000 SEK lager Avgäldsperiod Perioddatum från 20 år 1994-10-01 Tidigaste uppsägningsdatum Efterföljande uppsägningsperiod Inskränkningar 2034-10-01 40 år Annan rättighet än panträtt eller nyttjanderätt får ej upplåtas Anmärkning: UTVIDGNING AV OMRÅDE 70/41, NY AVGÄLDSPERIOD saknas, NY AVGÄLD 97/39698, NY AVGÄLD 70/41 ANTECKNINGAR och INSKRIVNINGAR Fastigheten besväras inte av sökt eller beviljad anteckning eller inskrivning. INTECKNINGAR Totalt antal inteckningar: 7 Totalt belopp: 45 000 000 SEK Nr Information Belopp Inskrivningsdag Akt 1 Datapantbrev 2 300 000 SEK 1955-03-09 55/327 Innehavare: 03/31785 MABLE COMMERCIAL FUNDING LIMITED 25 BANK STREET LONDON E14 5LE UNITED KINGDOM 2 Datapantbrev 400 000 SEK 1955-03-09 55/328 Innehavare: 03/31786 MABLE COMMERCIAL FUNDING LIMITED 25 BANK STREET LONDON E14 5LE UNITED KINGDOM 3 Datapantbrev 380 000 SEK 1961-04-19 61/819 Innehavare: 03/31787 MABLE COMMERCIAL FUNDING LIMITED 25 BANK STREET LONDON E14 5LE UNITED KINGDOM 4 Datapantbrev 300 000 SEK 1961-04-19 61/820 Innehavare: 03/31788 MABLE COMMERCIAL FUNDING LIMITED 25 BANK STREET LONDON E14 5LE UNITED KINGDOM Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING STOCKHOLM VAGNHALLEN 15 NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, 103 66 STOCKHOLM, Tel: 08-441 15 50 Sidan 1 av 6 2017-04-02 15:50
5 Datapantbrev 20 000 000 SEK 1992-12-14 92/48756 Innehavare: 03/31789 MABLE COMMERCIAL FUNDING LIMITED 25 BANK STREET LONDON E14 5LE UNITED KINGDOM 6 Datapantbrev 15 545 000 SEK 2003-11-12 03/31775 Innehavare: 03/31776 MABLE COMMERCIAL FUNDING LIMITES 25 BANK STREET LONDON E14 5LE UNITED KINGDOM 7 Datapantbrev 6 075 000 SEK 2005-02-24 05/5052 PLANER, BESTÄMMELSER OCH FORNLÄMNINGAR Planer Datum Akt Detaljplan: VAGNHALLEN 15 OCH 16 Populärnamn: RÅCKSTA Ändamål: HANDEL OCH KONTOR 2013-08-15 Genomf. start: 2013-09-21 Genomf. slut: 2018-09-20 Laga kraft: 2013-09-20 Registrerad: 2010-09-06 0180K-P2010-11167 Arkivplats: B2 Naturvårdsbestämmelser Datum Akt Ytvattenskydd: ÖSTRA MÄLAREN 2008-11-25 Laga kraft: 2008-11-25 Registrerad: 2011-09-21 0180K-P2011-14147 Objektnummer: 2026890 0180 5210-2001-65713 Anmärkning del av plan: BERÖRKRETS EJ FULLSTÄNDIG RÄTTIGHETER Redovisning av rättigheter kan vara ofullständig. Ändamål Rättsförhållande Rättighetstypberörkrets Rättighetsbeteckning VATTEN,SPILLVATTEN OCH DAGVATTEN Last Ledningsrätt 0180K-2003-07724.2 TAXERINGSINFORMATION Taxeringsenhet Uppgiftsår Taxeringsår HYRESHUSENHET, HUVUDSAKLIGEN 2016 2016 LOKALER (325) 180732-5 Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet. Taxvärde Taxvärde byggnad Taxvärde mark 36 600 000 SEK 23 400 000 SEK 13 200 000 SEK Taxerad ägare Andel Ägartyp Juridisk form 556372-4961 1/1 Lagfaren/Tomträttsinneh. Övriga aktiebolag Gillesvik Vagnhallen 15 AB BOX 19065 167 19 BROMMA Värderingsenhet hyreshusbyggnad för lokaler 147347045 (Id-vemark 147348045) Taxvärde Värde före ev. justering Justeringsorsak 23 400 000 SEK Okänd Värdeår Nybyggnadsår Tillbyggnadsår Tillbyggnadskostnad 1953 1953 Lokalyta Under byggnad Hyra Årtal hyresnivå 7943 kvm Nej 5 648 000 SEK/år Värderingsenhet hyreshusmark för lokaler 147348045 Taxvärde Riktvärdeområde Värde före ev. justering Justeringsorsak 13 200 000 SEK 180106 Okänd Yta byggrätt Klassificering Riktvärde byggrätt 9531 kvm Uppgift saknas 1 400 SEK/kvm ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Tomtmätning 1969-06-18 0180-A349/1969 Sammanläggning 1969-12-17 Ledningsåtgärd 2003-11-26 0180K-2003-07724 URSPRUNG STOCKHOLM GRIMSTA 1:2 STOCKHOLM VAGNHALLEN 4 TIDIGARE BETECKNING Beteckning Omregistreringsdatum Akt A-STOCKHOLM VAGNHALLEN 15 1980-04-01 0180-15/1980 Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING STOCKHOLM VAGNHALLEN 15 NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, 103 66 STOCKHOLM, Tel: 08-441 15 50 Sidan 2 av 6 2017-04-02 15:50
KARTA DIREKT Alla områden; Sverigekartan; 1:1000000; topowebb-skikt:administrativ_indelning; A4, Portrait Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING STOCKHOLM VAGNHALLEN 15 NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, 103 66 STOCKHOLM, Tel: 08-441 15 50 Sidan 3 av 6 2017-04-02 15:50
KARTA DIREKT Alla områden; Vägkartan; 1:100000; A4, Portrait Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING STOCKHOLM VAGNHALLEN 15 NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, 103 66 STOCKHOLM, Tel: 08-441 15 50 Sidan 4 av 6 2017-04-02 15:50
KARTA DIREKT Alla områden; Fastighet; 1:10000; fastighet:text,fastighet:granser; A4, Portrait Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING STOCKHOLM VAGNHALLEN 15 NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, 103 66 STOCKHOLM, Tel: 08-441 15 50 Sidan 5 av 6 2017-04-02 15:50
KARTA DIREKT Alla områden; Fastighet; 1:2000; fastighet:text,fastighet:granser; A4, Portrait Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING STOCKHOLM VAGNHALLEN 15 NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, 103 66 STOCKHOLM, Tel: 08-441 15 50 Sidan 6 av 6 2017-04-02 15:50
ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, Cushman & Wakefield Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från 2010-12-01 vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande; 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet. 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 3 Miljöfrågor 3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 5 Ansvar 5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värderingstidpunkten. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebedömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges. 2017-01-18 Ver 3