På bakre omslagets insida finns en ordlista med förklaringar till några av de vanligaste begreppen som förekommer i en årsredovisning.

Transkript

1 ÅRSRedoviSning 213

2 Ta vara på fördelarna med bostadsrätt i HSB. Du är med och äger husen och miljön. Du får full insyn i förvaltning och ekonomi. På bakre omslagets insida finns en ordlista med förklaringar till några av de vanligaste begreppen som förekommer i en årsredovisning.

3 Org Nr: Styrelsen för HSB Bostadsrättsförening Bävern i Stockholm Org.nr: får härmed avge årsredovisning för föreningens under räkenskapsåret

4 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HSB Brf Bävern i Stockholm Organisationsnummer Styrelsen för HSB Brf Bävern i Stockholm redovisar härmed föreningens verksamhet samt årsredovisning för räkenskapsåret VERKSAMHET Föreningen äger och förvaltar fastigheterna kvarteret Räven 18 Nybrogatan 66-72, samt kvarteret Bävern 22 Nybrogatan 81-87, samtliga bestående av både gathus och gårdshus. STYRELSE Sedan föregående års föreningsstämma har styrelsen haft följande sammansättning: Ordinarie ledamöter Eva Kastensson, ordförande Patric Carlsson, vice ordförande Daniel Bing, kassör/sekreterare Michael Lindström Magnus Fahnehjelm Jonas Briland Per Thurezon Tore Andersson, utsedd av HSB Stockholm Suppleant Viveka Åkerhielm Internt inom styrelsen har arbetet fördelats på följande ansvarsområden: Ledning Information Ekonomi Fastighet Projekt FIRMATECKNARE Föreningens firma har tecknats av: Eva Kastensson, Daniel Bing, Patric Carlsson och Michael Lindström, två i förening. REVISORER Föreningens revisor har varit Niclas Falkenstrand och som revisorssuppleant Arne Lord, samt BoRevision AB utsedd av HSB:s Riksförbund. SAMMANTRÄDEN Ordinarie föreningsstämma hölls den 1 juni. Konstituerande styrelsemöte hölls samma datum därefter. Styrelsen har under räkenskapsåret hållit 13 ordinarie protokollförda.. sammanträden. Extrastämma avseende vindarna hölls den 7 november. Sidan 1 av 5 2

5 ANSTÄLLDA Föreningen har inte haft någon anställd under verksamhetsåret. FÖRVALTNING Föreningens ekonomiska och administrativa förvaltning sköts av HSB. Teknisk förvaltning har under året utförts av SVEFAB, deras avtal har dock sagts upp och under 214 sköts den tekniska förvaltningen av Tived Fastighetsservice AB och fastighetsskötare Göran Johansson. LÄGENHETER Föreningen har 28 lägenheter. Under året har 3 lägenheter bytt ägare. LOKALER Föreningen har tio kommersiella lokaler. Samtliga kommersiella lokaler har varit uthyrda. Hyresgästen betalar förutom hyra, fastighetsskatt och bränsle. Ett kontrakt är uppsagt per den sistabeptember 214. PLANERAT UNDERHÅLL Enligt vår underhållsplan ska följande åtgärdas: Nybyggnad, modernisering och upprustning av hissar Målning och upprustning av trapphus Byte till säkerhetsdörrar för samtliga lägenheter Underhåll av fönster Ombyggnad av tvättstugor Utbyggnad och upprustning av källarförråd Så snart vi vet mer om tidsplanen avseende vindsbyggnationen kommer vi att kunna ta fram en tidsplan för det planerade underhållet. Ny underhållsplan är under upparbeta nde. GENOMFÖRDA AKTIVITETER 213 Trädgårdar Vi har under året gjort en ordentlig uppsnyggning och upprustning av våra innergårdar då dessa har varit eftersatta under en längre tid. Vi har åtgärdat vattenavrinningen och dräneringen fungerar nu som den ska. Vi har tagit ner träd som vuxit sig för stora eller varit dåliga, vi har beskurit och planterat nytt och nya trädgårdsmöbler har införskaffats. Vi har också investerat i en ny trappa och en uteplats på Rävensidan där tidigare innergården varit otillgänglig. Satsningen fortsätter under 214 och 215 för att verkligen ta tillvara våra fantastiska innergårdar och göra dessa till oaser där medlemmar träffas och trivs. / Sidan 2 av 5 3

6 Stamspolning Under december utfördes stamspolning av fastigheten vilken utfördes av Ragn-Sells. Vindsprojektet Vindsprojektet har även under 213 varit ett tidskrävande arbete - inte bara för styrelsen utan även för föreningens konsulter. Projektets konsultkostnader 212 och 213 är ca 1,2 mkr. Dessa har aktiverats i balansräkningen. Efter analyser och undersökningar bedömde styrelsen att det gamla beslutet, om att i första hand genomföra en intern försäljning och andra hand extern försäljning av gatuhusens vindar samt att driva en entreprenad på det sätt som var tänkt, inte var det bästa för föreningen längre. Under tiden som projektet löpt fram har bakomliggande faktorer förändrats. Sammantaget fann styrelsen anledning att ta upp frågan igen om vindarnas framtid på årets ordinarie föreningsstämma. På den ordinarie föreningsstämman den 1 juni beslutades med kvalificerad majoritet en extern försäljning av alla fyra råvindarna ("Beslut att ge styrelsen i uppdrag att - med ändring av tidigare b-eslut - genom mäklare sälja vindsytorna i Föreningens byggnader på marknaden, genom upplåtelse av bostadsrätt, i enlighet med det förslag som styrelsen tar fram.") En stor fråga i arbetet med vindsförsäljningen var tillgänglighetsfrågan för gårdshusen. Vid stämman beslutades att styrelsen särskilt skulle utreda och redovisa gårdshusens hissalternativ för särskilt beslut på kommande extrastämma. Styrelsens utredning redovisades i en utställning som ställdes upp i föreningslokalen den 21 oktober. Vid den extra föreningsstämman som hölls den 7 november, beslutades i enlighet med styrelsens förslag att genomföra hissbyggnation i gårdshusens befintliga trapphus. Hisslösningen ingår i vindsentreprenörens åtagande och fortsatt detaljutformning kommer att ske i samverkan mellan styrelsen, vindsentreprenören och styrelsens hisskonsult. Anbudsunderlaget med bilagor utarbetades därefter och slutfördes i december 213 vilket sedan distribuerades till intressenter. Anbudsgivarna uppmanades att komma in med bud senast den 2 januari 214 för att vi skulle kunna slutföra försäljningen under februari/mars 214. VIKTIGA HÄNDELSER UNDER KOMMANDE VERKSAMHETSÅR 214 Avtal skrevs med Savana Invest AB den 26 februari 214. Köpeskillingen är betydande och kommer att ge föreningen en mycket god ekonomisk ställning. Så snart Savana Invest AB har erhållit ett godkänt bygglov kommer slutlikviden att överföras till föreningen och affären är slutförd. Beräknad byggstart är september/oktober 214 och / planerad byggtid ca 1,5 år. <t2 - Sidan 3 av 5 4

7 EKONOMI Årets resultat återfinns nedan. Resultaträkning Nettoomsättning Fastighetskostnader Drift Planerat underhåll Fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift Avskrivningar Summa.fastighetskostnader Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter och liknande-resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Årets resultat Lån Under året har föreningen löst ett lån på kr, och kvar hade föreningen vid årets slut lån om totalt kr. Av dessa löper ca 11 mkr med rörlig ränta och resterande lån med bunden ränta, se vidare under not 15 i årsredovisningen. Årsavgifter och hyror Årsavgifterna sänktes med 1 procent från och med april 213 vilket resulterat i att föreningens totala avgifter är ca 5 tkr lägre 213 jämfört med 212. På årsbasis påverkar sänkningen de totala årsavgifterna med ca 67 tkr. Under året har hyres intäkterna ökat med ca 1 tkr. Planerat underhåll och investeringar Vi har under året genomfört underhåll om ca 728 tkr och investerat ca 5 tkr i våra trädgårdar. Se ovan under Genomförda aktiviteter. Förslag till resultatdisposition Stämman har att ta ställning till: Balanserat resultat föregående år Årets resultat kr kr kr Sidan 4 av 5 5

8 Styrelsen föreslår följande disposition: Överföring till yttre fond enligt plan Balanserat resultat 655 kr kr kr I övrigt framgår föreningens ekonomiska ställning av bifogad resultat- och / balansräkning. / e--- Sidan 5 av 5 6

9 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Bävern i Stockholm Resultaträkning Nettoomsättning Not Fastighetskostnader Drift Planerat underhåll Fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift Avskrivningar Summa fastighetskostnader Not 2 Not Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Not 4 Not Årets resultat <2!:-- 7

10 HSB Bostadsrättsförening Bävern i Stockholm Org Nr: Balansräkning Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgjngar Byggnader och ombyggnader Mark och markanläggningar Inventarier Pågående nyanläggningar och förskott Finansiella anläggningstillgjngar Långfristigt vä rdepa ppersi n nehav Summa anläggningstillgångar Not 6 Not 7 Not 8 Not 9 Not Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar Avräkningskonto HSB Stockholm Placeringskonto HSB Stockholm Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar Not 11 Not 12 Not Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

11 HSB Bostadsrättsförening Bävern i Stockholm Org Nr: Balansräkning Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Insatser U nderhå I lsfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Not Summa eget kapital Skulder Skulder till kreditinstitut Lev era ntörsskulder Skatteskulder Fond för inre underhåll Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder Not 15 Not 16 Not Summa eget kapital och skulder Poster inom linjen Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar ställda för skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar totalt uttagna Ansvarsförbindelser Inga Inga 9

12 HSB Bostadsrättsförening Bävern i Stockholm Kassaflödesanalys Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster Org Nr: Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Kassaflöde från löpande verksamhet Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) /minskning ( +) av lager Ökning (-) /minskning ( +) kortfristiga fordringar Ökning ( +) /minskning (-) kortfristiga skulder Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringsverksamhet Inve$teringar i Investeringar i markanläggningar Investeringar i maskiner/inventarier Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansieringsverksamhet Ökning ( +) /minskning (-) av långfristiga skulder Kassaflöde från finansieringsverksamhet Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut I kassaflödesanalysen medräknas föreningens avräkningskonto, kortfristiga placeringar samt placeringskonto hos HSB Stockholm in i de likvida medlen. / - c:;2 / 1

13 HSB Bostadsrättsförening Bävern i Stockholm Redovisningsprinciper m.m. Org Nr: Belopp anges i kronor om inget annat anges. Föreningen tillämpar årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Från och med räkenskapsår som påbörjas 214 träder ny normgivning i kraft, vilket innebär att föreningen framtida år kommer att upprätta årsredovisning enligt ett så kallat K-regelverk. Förändringar kommer sannolikt att ske vad gäller synen på avskrivningar, investeringar och planerat underhåll. Detta kan medföra att framtida resultat och jämförelsetal awiker från denna årsredovisning och budget för 214. Avskrivning på byggnader och mark Avskrivning byggnader sker enligt en 45-årig annuitetsplan fr o m och grundar sig på anläggningens anskaffningsvärde och beräknad ekonomisk livslängd. För övriga anläggningar sker avskrivning mellan 1-3 år. Avskrivning på inventarier Avskrivning sker planenligt med en avskrivningstid baserad på inventariernas livslängd cirka 5 år. Fond, för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Inkomstskatt och underskottsavdrag En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Enligt en dom i Högsta Förvaltningsdomstolen är en bostadsrättsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalintäkter samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning av eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 22 %. övriga bokslutskommentarer Föreningen har inte haft några anställda under året. Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Arvoden styrelse Sociala kostnader Revisorer Föreningsvald Övriga förtroendevalda/anställda Löner och ersättningar Sociala kostnader Totalt Löner och arvoden ingfir i personalkostnader under not 2 Drift

14 HSB Bostadsrättsförening Bävern i Stockholm Noter Org Nr: Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter Hyror övriga intäkter Bruttoomsättning Not 2 Drift Personalkostnader Fastighetsskötsel och lokalvård Reparationer El Uppvärmning Vatten Sophämtning Fastighetsförsäkring Kabel-lV Övriga avgifter Förvaltningsarvoden övriga driftskostnader Not 3 Avskrivningar Byggnader Om- och tillbyggnad Markanläggningar Inventarier Not 4 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter avräkningskonto HSB Stockholm Ränteintäkter HSB placeringskonto Ränteintäkter skattekonto Ränteintäkter HSB specialinlåning övriga ränteintäkter Not 5 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder övriga räntekostnader ,,,.,./ 1_4_7% - (;::? 12

15 HSB Bostadsrättsförening Bävern i Stockholm Org Nr: Noter Not6 Byggnader och ombyggnader Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Bokfört värde Taxeringsvärde Byggnader Mark Not7 Mark och markanläggningar Ingående anskaffningsvärde mark Årets investeringar mark Utgående ackumulerade.. an$kaffningsvärden Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Bokfört värde Nots Inventarier Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Bokfört värde Not9 Pågående nyanläggningar och förskott Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Not 1 Aktier, andelar och värdepapper Andel i HSB Stockholm 5 5 Not 11 Övriga kortfristiga fordringar Skattefordringar 2 96 Skattekonto Övriga fordringar /-:;::z 13

16 HSB Bostadsrättsförening Bävern i Stockholm Org Nr: Noter Not 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kabel lv Serviceavtal Försäkring Övriga förutbetalda kostnader Upplupna intäkter Not 13 Kortfristiga placeringar Specialinlåning 3-mån HSB Stockholm 5 5 Not 14 Förändring av eget kapital Belopp vid årets ingång Resultatdisp enl. stämmobeslut Ärets resultat Belopp vid årets slut Insatser Uppi. avgifter Underh.- fond Balanserat resultat Ärets resultat Not 15 Skulder till kreditinstitut- Låneinstitut Stadshypotek Stadshypotek Stadshypotek Stadshypotek Stads hypotek Stadshypotek Stadshypotek Stads hypotek Lånenummer Ränta 4,3% 3,49% 4,75% 2,17% 2,15% 2,48% 2,46% 5,1% Ränteändr. dag rörlig rörlig förlig Belopp Nästa års amortering Långfristiga skulder exklusive kortfristig del Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till Not 16 övriga skulder Inbetalningar för balkonger Depositioner Not 17 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader Förutbetalda hyror och avgifter Värme El Vatten Arvode förtroendevalda Arbetsgivaravgifter Underhåll Vind-konsulter Övriga upplupna kostnader / 14

17 HSB Bostadsrättsförening Bävern i Stockholm Org Nr: Noter Patric Carlsson "f:,fa9ii'us.. i=ai1nei1j'eim @w#- 'fore''äii'derssoii'''''''''"""""""""""""' Vår revisi fi'sberättelse har ( 2c ;;:._ '1 1ämnats beträffande denna... årsredovisning Av föreningen vald revisor BoRevision AB Av HSB Riksförbund utsedd revisor 15

18 Org Nr: Revisionsberättelse Till föreningsstämman i HSB Bostadsrättsförening Bävern i Stockholm, arg.nr Rapport om årsredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen för HSB Bostadsrättsförening Bävern i Stockholm för räkenskapsåret Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår Granskningen har utförts edjjgt go_9 redovisningssed. För revisorn från BoRevision AB innebä-r dettå att denne har utfört revisionen enligt lnternational Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att revisorn följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur föreningen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i föreningens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust samt styrelsens förvaltning för HSB Bostadsrättsförening Bävern i Stockholm för räkenskapsåret Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust, och det är styrelsen som har ansvaret för förvaltningen enligt bostadsrättslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt har handlat i strid med årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att föreningsstämman behandlar resultatet enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den /1...1 S-- f Y vv!f!i/ -_- - Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen. revisor L..,,/ Av HSB Riksförbund,Al/ //p J N / le/jj f J't'I/] t' \ förordnad revisor 16

19 Fullmakt Varje medlem har en röst. Om flera medlemmar äger bostadsrätten gemensamt, har de ändå bara en röst tillsammans. Om en medlem äger flera bostadsrätter i föreningen, har denne ändå bara en röst. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make/maka, registrerad partner, sambo, annan närstående(=förälder, syskon eller barn) eller annan medlem får vara ombud. Ombud får bara företräda en medlem. Fullmakt ska vara skriftlig och daterad. Den gäller högst ett år efter utfärdandet. Ort. Datum... Fullmakt för att företräda bostadsrättshavaren Lägenhetsnummer.... i brf Bostadsrättshavarens egenhändiga namntäckning:. (Namnförtydligande)... (Fullmakten behöver inte vara bevittnad) 17

20 Årsredovisning: Förvaltningsberättelse: text Den ekonomiska redovisningen, Resultaträkningen Balansräkningen Anläggningstillgångar Avskrivningar: Omsättningstillgångar Kortfristiga skulder Likviditet Skulder Fond för yttre underhåll: Fond för inre underhåll: Ansvarsförbindelser Ställda panter

21