SAMRÅDSHANDLING TRÄDGÅRDSMÄSTAREN 3 M.FL. MIDGÅRDSOMRÅDET, ÄNGELHOLMS KOMMUN SAMRÅD TOM DETALJPLAN FÖR FASTIGHETEN

Transkript

1 SAMRÅDSHANDLING SAMRÅD TOM DETALJPLAN FÖR FASTIGHETEN TRÄDGÅRDSMÄSTAREN 3 M.FL. MIDGÅRDSOMRÅDET, S KOMMUN Vattentornsvägen Vattentorn REBBELBERGA dsgatan Skånegatan Gamla vägen Margretetorpsvägen Skaraborgsg Älvsborgsgatan KARLSLUND Kopparbergsgatan Långskeppsgatan E6 MIDGÅRDEN E20 allmän väg 1710 Karlslundsg Församlingshem Rebbelberga ky rka årdsskolan Kyrkstigen Sköldg Norregårdens f örskola Karlsgården Förskolan Barnbo-Laget Ägirsg Norregårdsgatan Bragegatan Kungshaga Brynjeg Hjälmg GAMLA KUNGSGÅRDEN Munka Ljungbyvägen Kungsgårdsgatan Vikingagatan Sleipnerg Lokegatan Idunagatan Spjutg Pilgatan Hugingatan Kristianstadsg Långskeppsg Midgårdsg Kuvettg MIDGÅRDEN Munka bron Traf ikplats Rebbel m Mimerg Bågeg Svärdsg Skruvgata Mjölner eimdallgatan Översiktskarta med planområdesgräns ÖP SAMRÅD ANTAGANDE PRÖVNING LAGA KRAFT

2 SAMRÅDSHANDLING DETALJPLAN FÖR FASTIGHETEN TRÄDGÅRDSMÄSTAREN 3, MIDGÅRDSOMRÅDET, S KOMMUN PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Planhandlingarna består under samrådstiden av följande: denna planbeskrivning med illustrationer genomförandebeskrivning detaljplanekarta med planbestämmelser, skala 1: 1000 PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Syftet med detaljplanen är att ge möjlighet att etablera ny handel och nya verksamheter i anslutning till ett område med befintlig handel och verksamheter. Detaljplaneområdet är nyligen planlagt för sitt ändamål, att den planläggs ytterligare en gång beror på ändrade ägandeförhållanden som möjliggör ett effektivare markutnyttjande, större möjligheter till samordnade parkeringsytor och en samordnad varudistribution samt ett bra internt gång- och cykelvägssystem. Allmän platsmark överförs till kvartersmark, allmänna ledningar säkras genom inrättande av u- område Planen tillkommer för att möjliggöra aktuella projekt med utbyggnad av en byggnad för i första hand handelsändamål. Byggrätten är 50 % av fastigheternas yta. TIDPLAN Samråd 1:a kvartalet 2011, antagande och laga kraft 1:a kvartalet PLANFÖRFARANDE Detaljplanen för fastigheten Trädgårdsmästaren 3 m.fl. handläggs med enkelt planförfarande och förväntas kunna antas av byggnadsnämnden 1: a- kvartalet FÖRENLIGT MED 3,4 OCH 5 KAP. MILJÖBALKEN Avvägningen mot 3, 4 och 5 kap Miljöbalken är gjord i ÖP 2004, där området ingår i ett område för befintlig service och verksamhetskvarter. 2

3 PLANDATA Lägesbestämning och areal Planområdets läge framgår av översiktskartan på försättsbladet. Markägoförhållanden Fastigheterna Trädgårdsmästaren 3, Lantbrukaren 3 och Järnhandlaren 5 är i privat ägo. Den allmänna platsmarken ägs av kommunen. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan I gällande översiktsplan för Ängelholms kommun, ÖP 2004, är området utpekat som område för service och verksamhetsområde. Riksintressen Området berör inte några riksintressen. Detaljplaner Planområdet är detaljplanelagt tidigare och ingår i en detaljplan från Detaljplaneprogram Med hänsyn till planens ringa omfattning har det inte bedömts nödvändigt att upprätta något detaljplaneprogram. BEHOVSBEDÖMNING AV MILJÖBEDÖMNING Stadsarkitektkontoret bedömer att detaljplanens genomförande inte kan antas medföra sådan betydande miljöpåverkan som åsyftas i Plan- och bygglagen 5 kap 18 eller i Miljöbalken 6 kap 11, med utgångspunkt från kriterierna i bilaga 2 och 4 till MKB-förordningen (1998:905). En miljöbedömning enligt miljöbalken bedöms därför inte behöva upprättas. Miljökvalitetsnormer Från och med sommaren 2003 finns miljökvalitetsnormer för sju typer av ämnen i luft. De är kvävedioxider och kväveoxider, partiklar (PM10), bensen, svaveldioxid, bly, ozon och kolmonoxid. Ängelholm kommuns miljökontor har under vinterhalvåret genomfört mätningar av luftens kvalitet vid mätpunkt i Ängelholms centralort. De genomförda mätningar visar värden för kväveoxid, svaveldioxid och bensen som inte överskrider miljökvalitetsnormen. För bly, ozon och kolmonoxid utfördes inga mätningar (bly mäts generellt bara i särskilt utsatta områden). Värdet för partiklar kan ibland närma sig normen. Sedan den 22 december 2009 finns även miljökvalitetsnorm för yt- och grundvatten. I det fortsatta planarbetet skall hädanefter en redovisning av hur åtgärder inom det aktuella planområdet kan komma att påverka de miljökvalitetsnormer som vattenmyndigheten för Västerhavet beslutat om. De 3

4 vattenförekomster som främst kan beröras av detta planförslag är grundvattenförekomsten (Ängelholm- Ljungbyhed och ytvattenförekomsten Rönne å, Rössjöholmsån och Hunnerödsbäcken). Slutsats Kommunen gör den bedömningen att inga värden för de i miljökvalitetsnormen ingående ämnena riskerar att överskridas, i och med att dagvatten i huvudsak skall omhändertas lokalt förväntas inte heller aktuella vattenförekomster påverkas negativt. FÖRUTSÄTTNINGAR, PLANFÖRSLAG OCH KONSEKVENSER Mellankommunala intressen Under plansamrådet kommer planförslaget att kommuniceras med berörda angränsande kommuner. Områdesbeskrivning Stadsbild Norr om planområdet och Kristianstadsgatan håller den norra delen av den tidigare detaljplanen på att genomföras. Söder om Kristianstadsgatan har den nya infarten till ICA Brännborns parkering etablerats. Inom det nu aktuella planområdet är all bebyggelse riven förutom Elfirman på Lantbrukaren 3. Det nya vägsystemet med Emblagatan är på plats. Mark och vegetation Planområdet består huvudsakligen av sand och lerig sandjord. Området sluttar svagt i sydostlig riktning. Genom förberedande markarbeten saknar området i stort sätt vegetation. Geotekniska förhållanden/markbeskaffenhet De geotekniska förutsättningarna för uppförandet av det aktuella huset har bedömts som goda. Markradon Med bakgrund av tillgängligt material har bedömningen gjorts att planområdet är ett lågriskområde för markradon. Fornlämningar Fornlämningssituationen har utretts i tidigare planarbetes, där det konstaterades att det inte fanns behov av ytterligare åtgärder. Om det ändå, vid markarbeten, skulle påträffas under mark dolda fornlämningar skall arbetet omedelbart avbrytas och Länsstyrelsen underrättas. 4

5 Risk för skred och höga vattenstånd Någon risk för högt vattenstånd finns inte. Bebyggelseområden Ny bebyggelse Detta planförslag innebär etablering av nya handelsbyggnader med tillhörande kontor och lager, i de flesta fall enbart för den egna verksamheten. Ett undantag är att inom fastigheten Järnhandlaren 5 föreslås en byggnad med handel i bottenplanet med en kontorsdel i 3 våningar på en begränsad del av byggnaden närmast Hugingatan. På fastigheten Trädgårdsmästaren 3 finns intressenter till handelslokaler i en gemensam byggnad. I kvarteret Lantbrukaren finns möjlighet för expansion av befintliga handelsbyggnader och nyetablering. Arbetsplatser Möjligheter att skapa ett stort antal arbetsplatser kommer att finns. Offentlig- och kommersiell service Ängelholms centrum ligger ca 2 kilometer från planområdet med ett stort och allsidigt utbud av service. Planområdet ligger även i direkt anslutning till ett handels- och verksamhetsområde som innehåller bland annat livsmedelshandel, övrig handel, läkarmottagning, apotek, restaurang och bensinstation. Tidigare handelsutredningar En handelsutredning togs fram för Midgårdens handelsområde (ej fastslaget namn) i Ängelholm (ZÖK, maj 2005). Av den kan man konstatera att en utveckling av detaljhandel med vissa branscher skulle konkurrera med stadskärnan men att en utbyggnad av volymhandel kan vara positivt konkurrensmässigt med hänsyn till andra handelsetableringar i nordvästra Skåne. Branschsammansättningen måste ta hänsyn till handeln i stadskärnan och man måste begränsa etableringen till inriktning mot skrymmande varor och sällanköpsvaror. Området har potential att utvecklas till ett starkt regionalt handelsområde. Vad gäller planområdet är beräkningen av handelsyta och parkering beräknat på volymhandel. Ovanstående skrevs Under tiden till fram till 2008 har förändringar skett i Ängelholm och i regionen, detta har påverkat köptroheten i Ängelholm negativt. Beträffande köptroheten i Ängelholm görs kontinuerliga mätningar. Här ligger dagligvaruhandeln från en topp mellan åren 1994 och 2000 på handelsindex , till en relativt konstant nivå under 100 mellan 2003 till 2005, vilket kan ses som acceptabelt. Under samma tidsrymd har sällanköpshandeln däremot har gått ned till 77 från 116. Kommunen och näringslivet vill att se ett handelsindex som återigen närmar sig 100. Orsaken till nedgången är troligen de stora närliggande handelsplatserna Hyllinge och Väla där stora satsningar skett. 5

6 Ett tillskapande av nya handelsytor förutom omlokaliseringen av Willys livsmedelhall ger möjlighet till etablering av nya attraktiva sällanköpsbutiker, positiva för en ökning av köptroheten i Ängelholm. Ängelholms centrum klarar inte på egen hand att öka dessa siffror. Här behövs ett handelscentrum som Midgård med ett varierat utbud av varor och tjänster, från livsmedelshallar med goda parkeringsmöjligheter för veckohandling, till ett bra utbud av butiker med sällanköpsvaror som också kräver goda parkeringsmöjligheter och som därför ofta inte platsar i centrum- miljön. Kommunen och Ängelholms näringsliv är helt eniga om att centrumhandel och handelsområdet vid Midgård är båda lika viktiga för Ängelholms kommuns handel och att det inte råder några motsatsförhållanden eller konkurrens mellan de båda handelsområdena. Beträffande förhållandet mellan Midgårdsområdet och inom kommunen näraliggande orter såsom Hjärnarp, Munka Ljungby och Strövelstorp, alla med fungerande handel, kommer en utbyggnad av Midgårdsområdet troligen att märkas. Dock är dessa orter av den storleken och ligger på sådant avstånd från Ängelholm att det alltid kommer att finnas utrymme för olika former av närservice. Kompletterande handelsutredning Till den tidigare detaljplanen bilades en handelsutredning daterad maj 2009, utförd av Tyréns Temaplan, där det bland annat konstateras att Midgårdens handelsområde och Ängelholms centrum bör utvecklas var för sig och efter sina egna förutsättningar. Men att en kontinuerlig dialog bör ske när det gäller utvecklingsprojekt, skyltning mellan områdena, etableringsstrategier mm. Förutsättningarna i kommunens handelsstrategi har inte förändrats och fortsätter att gälla även för denna plan. Gator och trafik Gatunät, även gång och cykeltrafik Planområdet omges av tre gator, Kristianstadsgatan i norr, Emblagatan i väster och Hugingatan i söder, dessa gator innehåller all separata gång- och cykelbanor. I östra kanten av planområdet planeras en genomgående gång- och cykelbana på kvartersmark. Kollektivtrafik Ängelholms stadsbuss, linje 1, går från Ängelholms centrum till industriområdet ca en gång i halvtimmen. Hållplatsen finns på Hugingatan söder om planområdet och vid Kristianstadsgatan norr om planområdet. Skåneexpressen, nr 9, går från Ängelholms centrum till Munka Ljungby via Kungsgårdsleden. Busshållplats ligger ca m från planområdet. Turerna är oregelbundna, allt från varje timme till drygt varannan timme. 6

7 Parkering, utfarter, varumottagning Tillfart till kundparkering för Trädgårdsmästare 3 sker i huvudsak från Emblagatan, tillfart finns också genom samverkande parkeringar från Järnhandlaren 5. Lantbrukaren 3 har sin kundtillfart från Hugingatan. Järnhandlaren 5 delen inom planområdet har sin tillfart och parkering gemensamt med den större delen av fastigheten, ICA- Brännborns. Till samtliga tre fastigheter sker varudistributionen genom en gemensam distributionsgata mellan Emblagatan till Hugingatan. Tillgänglighet Tillfart till samtliga lokaler i nybyggnaden ska utformas på ett sådant sätt att de blir tillgängliga även för personer med nedsatt rörelseförmåga. Störningar Planområdet berörs inte av område för flygbuller. Området påverkas inte heller av störningar från omkringliggande verksamheter som till exempel bensinstationer eller uppställningar av fordon med farligt gods. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Ett större ledningsstråk leder genom planområdet inom den tidigare allmänplatsmarken. Ett u- område inrättas för ledningarna i och med att de nu kommer att ligga inom kvartersmark. En omläggning på grund av utbyggnaden inom fastigheten Trädgårdsmästaren 3 kommer att ske. Denna omläggning bekostas av fastighetsägaren. Dagvatten ska i huvudsak omhändertas lokalt på fastigheterna då kapaciteten på dagvattensystemet inte är tillräcklig. Fastigheten får endast släppa 1,5 l/s x ha till det kommunala dagvattennätet, resterande del skall omhändertas lokalt. Tele och bredband Tele och bredbandsnätet är utbyggt i området Värme Den nya bebyggelsen kan anslutas till stadens fjärrvärmenät. Kulvertar finns i gatan. El Elförsörjning finns i området. Avfall Av tekniska kontoret anlitad entreprenör svarar för avfallshantering enligt kommunens föreskrifter. 7

8

9 GENOMFÖRANDEBESKRIVNING FÖR DETALJPLAN FÖR FASTIGHETERNA TRÄDGÅRDSMÄSTAREN 3 M FL MIDGÅRDEN, S KOMMUN ORGANISKATORISKA FRÅGOR Planförfarande Planen handläggs med enkelt planförfarande. Preliminär tidplan Detaljplan samråd, januari- februari 2011 Detaljplan antagande i BN februari 2011 Genomförandetid Genomförandetiden är fem år från den dag detaljplanen vinner laga kraft. Ansvarsfördelning/Huvudmannaskap Ängelholms kommun är huvudman för allmän platsmark och för det allmänna VA-nätet. Öresundskraft AB står för el- och fjärrvärmeförsörjning i området. Avtal Avtal mellan kommunen och respektive markägare upprättas för den mark som förs över från allmän platsmark till fastigheterna Trädgårdsmästaren 3, Järnhandlaren 5 samt Lantbrukaren 3. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsbidning Fastighetsbildning kan ske med stöd av planförslaget. Mark tillhörande kommunen i form av allmän platsmark (gatumark) överförs till fastigheterna Trädgårdsmästaren 3, Järnhandlaren 5 samt Lantbrukaren 3. Ekonomiska frågor För den tidigare detaljplanen, där detta planområde ingick, upprättades ett exploateringsavtal där även planavgift ingick. Innan denna detaljplans antagande skall ett nytt tilläggsavtal beträffande överföring av mark samt kostnad för nedlagt detaljplanearbete finnas undertecknat av de ingående parterna vilka är Ängelholms kommun, NC Brännborn, N.P. Nilsson och Elbolaget. Tekniska frågor Beträffande dagvatten får från fastigheten endast släppas ut 1,5 l/s x ha till det kommunala dagvattennätet, resterande skall omhändertas lokalt.

10

11