Huge Fastigheter AB Årsredovisning 2011

Transkript

1 Huge Fastigheter AB Årsredovisning 2011

2

3 Innehåll 5 Huge fastigheter i korthet 6 VD har ordet 8 STRATEGISK PLATTFORM 9 Ägardirektiv och mål 10 Marknad 13 Huges tre segment 14 Bostäder 18 Kommunala lokaler 22 Kommersiella lokaler 26 Miljö 30 MEDARBETARE 34 ORGANISATION 38 EKONOMISK REDOVISNING 38 Fem år i sammandrag 40 Förvaltningsberättelse 42 Resultaträkningar 43 Balansräkningar 45 Kassaflödesanalyser 46 Noter 50 Revisionberättelse 52 Fastighetsförteckning HUGE FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING

4 Klockträffen. Lägenheter för Plus 65. Bild 4 HUGE FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2011

5 HUGE FASTIGHETER I KORTHET Huge Fastigheter i korthet Huge är det största fastighetsbolaget i Huddinge och ägs av kommunen. Uppdraget är bygga, äga och förvalta bostäder, kommunala lokaler och kommersiella lokaler. Huge ska tillsammans med kommunen säkra bostadsförsörjningen samt tillhandahålla lokaler efter kommunens behov. Unikt för Huge är att andelen bostäder är ungefär lika stor som andelen lokaler. Bland Huges fastigheter finns förskolor, skolor, idrottsanläggningar samt centrumanläggningar. Företaget arbetar affärsmässigt och målstyrt, ofta i projektform med smarta mål, det vill säga specifika, mätbara, accepterade, realistiska och tidsatta (SMART). Huge ska vara ett av de ledande fastighetsföretagen i Stockholmsregionen vad gäller ett aktivt och framgångsrikt miljöarbete. Allt för att uppfylla visionen om ett framtida Huddinge som alla kan vara stolta över. Viktiga händelser 2011 En ny och tydligare organisation infördes, med två affärsområden: Centrum och Bostäder & lokaler. Tre avdelningar slogs samman till avdelningen för Kommunikation & IT. En ny utvecklingsavdelning bildades för att stötta övrig verksamhet i utvecklingsfrågor. Ett nytt ekonomisystem och ett nytt fastighetssystem togs i drift och kommer att underlätta det dagliga arbetet. Den nya projektmodellen PEP lanserades för att effektivisera allt projektarbete. Stortorp, Rosenhillsskolan, Trångsundsskolan samt bostadsrenoveringar i centrala Huddinge samt Trångsund. En arkitekttävling utlystes för utveckling av fastigheten Paradiset i Huddinge Centrum. Arbetet med Huges nya miljöledningssystem har startat, något som kommer att ge miljöarbetet ett starkare fokus och en bättre struktur. Utblick 2012 Bolaget främjar kommunens bostadsförsörjning genom att aktivt arbeta för att få starta byggandet av nya bostäder. Arbetet med att implementera ett miljöledningssystem och certifiera det enligt ISO slutförs. Huge förbättrar och effektiviserar verksamheten ytterligare, bland annat med ett nytt dokument- och ärendehanteringssystem. Den nya projektmodellen PEP implementeras och utvärderas. Flera stora ny- och ombyggnationer planeras, bland annat två nya äldreboenden i Västergården och Björnkulla, tre nya förskolor i passivhusteknik där Sagoskogen är först ut samt en stor ombyggnation av Sågbäcksgymnasiet. Flera bostäder renoveras i Skogås, Trångsund, Visättra och centrala Huddinge. Huge planerar även för ett nytt landmärke i Huddinge Centrum i form av huset Paradiset. En kompetensinventering bland medarbetarna startades och kommer att pågå till En översyn av företagets värdeord genomfördes och de värdeord som Huge har enats om är: livskraft, professionell och omtanke. Alla avdelningar deltog i arbetet med att fastställa vilka värderingar som ska prägla och vara vägledande i verksamheten. Huge skrev hyresavtal med 23 privata skolor och förskolor som tidigare haft avtal via kommunen. Huge sålde tre fastigheter med 63 lägenheter till bostadsrättsföreningar och fyra radhus som egna hem, för totalt 73,9 mnkr. En fastighet har förvärvats för 2,2 mnkr. Ett nyproduktionsprojekt färdigställdes i form av Glömsta förskola. Flera stora ombyggnadsprojekt genomfördes, bland annat av äldre boendena Tallgården och SNABBFAKTA Resultat efter finansnetto 32,1 mnkr (29,2) Omsättning 1 246,0 mnkr (1 204,3) Investeringar i mark/byggnader 565,0 mnkr (465,7) Byggnader, planenligt restvärde 8 619,1 mnkr (8 344,8) Fastighetslån 6 870,0 mnkr (6475,0) Uthyrningsbara ytor kvm varav kvm bostäder och kvm lokaler Medeltalet årsarbetare 262 (259) HUGE FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING

6 VD har ordet Redo att möta framtiden År 2011 var inte bara ett år då vi startade en mängd projekt utan även ett år då vi fick mycket gjort. Stort fokus har legat på att skapa en tydligare struktur och effektivare organisation, men även att hitta smartare lösningar för våra processer. Med de förändringar som vi har påbörjat, de som vi har genomfört och de som vi har planerat känner jag att vi är redo att möta framtiden. Det ekonomiska resultatet blev bättre än förväntat, 32,1 mnkr efter finansnetto. Dels tack vare låga räntor och en mild vinter men det beror även på stort kostnadsfokus hos medarbetarna. Vi hade en fortsatt hög investeringsvolym med ny-, om- och tillbyggnader för 565 mnkr och ett underhåll om 205 mnkr. Under året fick Huge nya ägardirektiv. Direktiven är det viktigaste styrdokument bolaget har och ligger till grund för den årliga affärsplaneringen. De övergripande målen med nöjda hyresgäster samt miljö- och energibesparingar finns kvar. Ett större fokus ligger på miljö- och energiarbetet och de ekonomiska målen är justerade, senast 2014 ska bolaget långsiktigt redovisa positivt resultat. Hyresgästerna trivs Huddinge är en attraktiv boendeort och Stockholms läns näst största kommun. Under 2012 firar kommunen invånare. Det är många unga och barnfamiljer som väljer att bosätta sig i Huddinge. För att möta efterfrågan på förskoleplatser bygger vi ännu fler nya förskolor. Glömsta förskola invigdes som kommunens största förskola med 140 platser. Byggnaden är Huges första att få miljöklassningen Miljöbyggnad. Våra hyresgäster trivs. Att kundnöjdheten är hög bekräftas i vår kundenkät. Vårbys distrikt visar ett serviceindex bland de boende på hela 84 procent. Dialogen med våra hyresgäster är viktig. Kontakten med och kunskap om våra kunder ger nöjda hyresgäster som tar ansvar för sina bostäder och lokaler. Vi lyssnar och försöker tillmötesgå önskemål. Ett exempel är tvättstugorna i Flemingsberg som gjorts trevligare med enkla medel. Hyresgästerna önskade bland annat att få kundtidningen levererad dit. Nu kan man i lugn och ro läsa om vad som händer i och kring Huge medan tvätten blir ren. Energianvändningen minskar Ett av Huges viktiga strategiområden är ett aktivt miljö- och energiarbete. Under året minskade våra utsläpp av koldioxid med 1 kg, från 22 till 21 kg, per kvadratmeter. Utsläppen minskar främst då vi använder mindre fjärrvärme och mer förnybart bränsle. Vi har under flera år arbetat fokuserat med att minska energianvändningen i både nyproduktion och förvaltning. Vår totala energianvändning minskade 2011 med 5 procent. Extra bra är att vi detta år lyckats spara el. Vi arbetar också tillsammans med hyresgästerna för att skapa incitament för en minskad energibelastning. Vi implementerar ett miljöledningssystem vilket kommer att ge miljöarbetet ett starkare fokus och en tydligare struktur. Med ett miljöledningssystem får vi en bättre helhetssyn och kan arbeta mer långsiktigt. Under 2012 kommer vi också bli miljöcertifierade. För att nå målet att vara ett av de fem ledande fastighetsbolagen i stockholmsregionen när det gäller miljöarbete, krävs ett fortsatt högt tempo. Vi ska ha ett väl underhållet och energieffektivt fastighetsbestånd och våra hyresgäster ska känna till att Huge ligger i framkant när det gäller energioch miljöfrågor. Livskraft, professionell, omtanke En förutsättning för att skapa värden för våra hyresgäster, attrahera nya samt nå visionen om ett framtida Huddinge som alla kan vara stolta över, är en effektiv och kompetent organisation. Mycket fokus har under året lagts på att skapa en organisation som bidrar till att vi når våra mål och är rustade för framtida förädlings- och utvecklingsarbete. För att säkerställa att Huge lever upp till förväntningar från ägare, kunder och medarbetare är det viktigt att se över bolagets värderingar och bygga en gemensam värdegrund. En värderingsresa har därför skett där vi har utgått från alla medarbetares tankar om värderingar och diskuterat detta i olika grupper för att till slut enas om värdeord som beskriver Huge. Vi har valt orden livskraft, professionell och omtanke. Arbetet med värdeorden fortsätter under Kompetensinventering Huge är en attraktiv arbetsgivare och för att säkerställa att vi behåller och utvecklar vår personal samt att vi attraherar nya medarbetare, krävs att vi blir ännu mer konkurrenskraftiga som arbetsgivare. Vi har därför inlett en kompeteninventering inom företaget. Inventeringen är en hjälp för våra medarbetare att synliggöra sin kompetens. Kompetensinventeringen är viktig för Huge och samtliga fackliga organisationer ser positivt på detta arbete. Vi har också tagit fram ett ledarskapsprogram som under två år ska stötta, stärka och utveckla våra chefer. Effektivare arbete För att underlätta och effektivisera hanteringen av projekt har vi initierat en ny projektmodell, PEP, professionella effektiva projekt. Modellen 6 HUGE FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2011

7 vd har ordet syftar till att få tydligare projektstyrning och effektivare projektarbete samt en bättre erfarenhetsåterföring inom företaget. Det stora arbetet med att införa ett nytt fastighetssystem slutfördes under hösten. Då detta är ett av våra nyckelsystem kommer det fortsättningsvis att anpassas och utvecklas i takt med att verksamheten utvecklas för att effektivisera och underlätta vår vardag. Kommunikation med kunderna Året 2011 präglades av hög aktivitet, Huges duktiga medarbetare har varit mycket engagerade och arbetat hårt för att ro i land alla påbörjade projekt. Min uppfattning är att vi lyckats genomföra det vi föresatt oss, vilket jag är stolt över. Utan Huges fantastiska personal skulle detta inte vara möjligt. Trots ett händelserikt år fortsätter Huge att ständigt utveckla och förbättra verksamheten. Under 2012 ser vi fram emot att börja planera för att bygga nya bostäder, särskilt lägenheter för unga och äldre ska prioriteras. I en kommun som växer krävs också smarta lösningar för dialog mellan hyresgäster och hyresvärd. Det ska vara lätt att nå oss. Vi kommer därför att förfina vår kunddialog och ta fram anpassade sätt att komma i kontakt med oss. Vi möter framtiden genom att lyssna till våra kunder och anpassa oss till nya förutsättningar och behov, vi som jobbar på Huge fortsätter att aktivt vara med och skapa ett framtida Huddinge som alla kan vara stolta över! Åsa Hedenberg, vd HUGE FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING

8 STRATEGISK PLATTFORM Strategisk plattform Affärsidé Huges affärsidé tar avstamp i de tre affärsområden som verksamheten består av. Affärsidén är att Huge ska bygga, äga och förvalta: Bostäder, företrädesvis med hyresrätt Lokaler och anläggningar för kommunal verksamhet Centrumanläggningar för affärs- och serviceverksamhet Vision Huge ska aktivt vara med och skapa ett framtida Huddinge som alla kan vara stolta över. Värdegrund Huges värdeord är: Livskraft Professionell Omtanke Strategiska mål För att förverkliga företagets vision och affärsidé har Huge lagt fast fem långsiktiga strategiområden: Uthållig ekonomi Huge ska bedriva en stabil verksamhet som successivt stärker företagets ekonomi. De långsiktiga målen är att senast 2014 redovisa ett positivt resultat före skatt och att bibehålla en god soliditet. Goda kundrelationer Att vårda relationen till kunderna är en av Huges viktigaste uppgifter. Kund enkäter visar att kunderna är mycket nöjda med Huges service. Företaget kommer framöver att arbeta ännu mer strategiskt med kundfrågorna. Bolaget ska bland annat bygga fler nya bostäder och utveckla förvaltningen av befintliga bostäder så att de bättre motsvarar bostadskonsumenternas efterfrågan. Huge ska också utveckla sina centrumanläggningar för att skapa en så god kommersiell service som möjligt för kommuninvånarna. Aktivt miljö- och energiarbete Huge ska vara med och skapa ett hållbart samhälle. Verksamheten ska drivas på ett ekologiskt hållbart sätt och präglas av ett aktivt miljöarbete. Ägare och hyresgäster har stora förväntningar på att Huge aktivt agerar för ett hållbart samhälle och anpassar sig efter hårdare nationella krav och EU-krav. Bolagets mål är därför att om fem år vara ett av de ledande fastighetsbolagen avseende miljöarbete i Stockholmsregionen. Effektiv verksamhetsutveckling Att kunna utveckla en verksamhet i takt med de förändrade kraven från kunder, ägare och myndigheter blir allt viktigare. För det krävs en effektiv och ändamålsenlig organisation. Därför kommer Huge under den närmaste tiden att förbättra och förfina arbetsverktygen så att möjligheterna att följa upp och utvärdera målen ökar. Under 2012 ska bland annat alla projekt och uppdrag som startas genomföras enligt den nya projektmodellen PEP. Till 2014 ska Huge ha infört ett kvalitetsledningssystem. Kompetenta medarbetare För att veta om Huge har rätt kompetens för att möta framtidens krav har en kompetensinventering påbörjats. Till 2013 ska alla medarbetare ha gjort en bedömning av sin egen kompetens i sin roll. Företaget ska då kunna mäta gapet mellan befintlig och önskad kompetens, och därefter ta fram en handlingsplan för hur gapet ska minskas.» Huge ska aktivt vara med och skapa ett framtida Huddinge som alla kan vara stolta över. «8 HUGE FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2011

9 STRATEGISK PLATTFORM Ägardirektiv Nedan redovisas ett utdrag ur de ägardirektiv som fastställts av Huddinge kommunfullmäktige De fullständiga ägardirektiven finns att läsa på huge.se. Mål för verksamheten Upprätthålla ett nära samarbete med Huddinge kommun i syfte att nå rimlig kostnadseffektivitet. Underlätta för hyresgäster som enskilt eller tillsammans med andra själva vill ta ansvar för sitt boende. Tillhandahålla goda bostäder till rimlig kostnad. Bolagets fastighetsbestånd ska vårdas och förvaltas väl. I samverkan med Huddinge kommun säkra ekonomisk, social och ekologisk hållbarhet i alla geografiska områden i kommunen. Bostadsutbudet i Huddinge ska vara varierat med olika upplåtelseformer, storlekar och hyresnivåer i olika delar av kommunen. Segregation ska aktivt motverkas och Huddinges bostadsområden ska planeras så att människor med olika bakgrunder ska kunna mötas. Bolagets avkastningskrav för nyinvesteringar ska uppgå till lägst fem procent. När det gäller bostadsinvesteringar kan avkastningskravet sättas lägre. Särskilda mål för perioden Ta fram nya hyresvillkor för kommunens verksamhetslokaler samt se över avtalsvillkoren vid nybyggnationer av kommunala verksamhetslokaler. Minska användningen av energi i hela fastighetsbeståndet samt ta fram en strategi for detta. Se över vilka energi- och miljölösningar som ska finnas för de nyproducerade kommunala verksamhetslokalerna. Främja bostadsförsörjningen genom nyproduktion, utveckling och förvaltning av bostäder som bättre möter bostadskonsumenternas efterfrågan. Behovet av bostäder för ungdomar och äldre ska prioriteras särskilt. Utveckla och förvalta de egna centrumanläggningarna for att skapa så god kommersiell service som möjligt för kommuninvånarna. I utvecklingen av Huddinge Centrum ska bolaget bidra till att nya bostäder och kommersiella lokaler tillkommer. Senast år 2014 redovisa ett positivt resultat före skatt och exklusive eventuella realisationsresultat samt nedskrivningar. Uppnå en soliditet mellan procent. Soliditeten beräknas på justerat eget kapital. HUGE FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING

10 Pelaren, Trångsund Balingsnässkolan, Balingsnäs Huddinge Centrum 10 HUGE FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2011

11 MARKNAD Marknad Huddinge är en storstadskommun i södra Stockholm. Med snart invånare är Huddinge den näst största kommunen i Stockholms län. Huge är kommunens största hyresvärd med bostäder, men har även stor andel lokaler, både för kommunal och kommersiell verksamhet. Huddinge kommun är den näst mest folkrika kommunen i Stockholms län med invånare (jan 2011). Huddinge är också en starkt växande kommun, där den yngre befolkningen ökar starkt. Kommunen har redan en ung befolkning med en medelålder på 37,0 år jämfört med 38,9 år för Stockholms län, och 41,0 för hela riket. En befolkningsprognos visar att befolkningen i Huddinge kommer att öka med omkring personer mellan åren 2010 och 2020, vilket är en ökning med 17 procent. År 2020 beräknas antalet invånare vara Det byggs mycket i Huddinge, både bostäder och lokaler färdigställdes drygt 400 nya bostäder, främst i form av småhus. Nära till naturen Trots att Stockholm city finns bara 15 minuter bort, så är det alltid nära till naturen i Huddinge. Kommunen har tio skyddade naturreservat och fem Natura 2000-områden. Här finns generösa möjligheter till ett aktivt sport- och fritidsliv med ett trettiotal idrottshallar. Utbudet är stort bland anläggningarna, med allt från ridanläggningar och simhallar till Flottsbro friluftsområde med en av Stockholms mest populära slalombackar. Kunskapsintensivt näringsliv Huddinge är en kunskapsintensiv kommun med tre högskolor. I universitetsområdet Flemingsberg, en regional stadskärna i Stockholmsregionen, rör sig cirka studenter runt Södertörns högskola, Karolinska Institutet och Kungliga Tekniska högskolan. Bland de förvärvsarbetande som bor i Huddinge har 30 procent, personer, sitt arbete i kommunen. Totalt arbetar personer i Huddinge kommun. Bostäder I Huddinge kommun finns totalt bostäder i flerbostadshus och i småhus (2010). Hyresrätterna står för 35 procent av bostadsbeståndet, bostadsrätter för 25 procent och övrig äganderätt för 40 procent. Huges fastigheter Huge har 318 fastigheter spridda över hela Huddinge kommun. Huge är ett ovanligt kommunalt fastighetsbolag som utöver bostäder äger och förvaltar lokaler för kommunens verksamhet och flera köpcentrum. I all redovisning delar Huge upp fastigheterna i segmenten bostäder, kommunala lokaler och kommersiella lokaler utifrån befintlig hyresgäst. För att klara den befolkningstillväxt som förväntas planerar Huge kommande investeringar i god tid framåt. Företaget följer de prognoser som Huddinge kommun gör för behovet av förskolor, skolor, bostäder och Befolkningens åldersfördelning % år 5 9 år år år år år år år år år år år år år år år år år år år 100+ år Huddinge kommun 2011 Hela riket 2011 Fördelning av Huges fastigheter 36 % 15 % Bostäder Kommunala lokaler Kommersiella lokaler 49 % HUGES FASTIGHETER I SIFFROR 2011 Totalt Bostäder Kommunala lokaler Kommersiella lokaler Uthyrningsbar yta, kvm ( ) ( ) ( ) ( ) Snitthyra, kr/kvm, år (1 064) (971) (1 186) (1 060) Resultat efter finansnetto, mnkr 32,1 (29,2) 42,5 (47,9) 1,1 (18,1) - 11,5 (-36,8) Vakans, % 1,2 (1,2) 0,2 (0,3) 2,2 (2,1) HUGE FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING

12 MARKNAD Segeltorp Stuvsta/Snättringe NACKA Vårby STOCKHOLM VÄRMDÖ Huddinge C EKERÖ SÖDERTÄLJE TYRESÖ Flemingsberg/ Visättra Sjödalen/ Fullersta Trångsund Skogås SALEM BOTKYRKA NYNÄSHAMN HANINGE Huddinge är den näst största kommunen i Stockholms län med en yta av cirka 141 kvadratkilometer. Huge har fastigheter i kommunens samtliga sju delar. service. Allt grundat i en detaljerad befolkningsprognos som sträcker sig fram till år Huge äger bostäder motsvarande 22 procent av alla bostäder i Huddinge vilket är två tredjedelar av alla hyresrätter. En stor andel av Huges bostäder finns i flerbostadshustäta Vårby, Flemingsberg och Skogås. Förutom vanliga hyreslägenheter har Huge även 700 studentlägenheter som alla är belägna i Flemingsberg och Visättra. Efterfrågan på bostäder i Stockholmregionen är stor och det gäller även för Huddinge. Den genomsnittliga kötiden för en vanlig lägenhet var ,2 år. Snitthyran för en bostad hos Huge är kronor per kvadratmeter och år jämfört med kronor per kvadratmeter i hela Stockholms län och 912 kronor per kvadratmeter i hela Sverige (2010). Under 2011 byggde inte Huge några nya bostäder men målet är att genomföra minst ett bostadsprojekt per år framöver. Kommunala lokaler Huddinge kommun hyr lokaler för merparten av sina verksamheter av Huge. Huge äger och förvaltar totalt kvadratmeter kommunala lokaler, bestående av främst förskolor, skolor, äldreomsorgslokaler, kontor och kulturfastigheter. Huge äger i stort sett samtliga lokaler som kommunen har sin verksamhet i. Snitthyran för Huges kommunala lokaler är kronor per kvadrat- meter och år. Huge arbetar dock aktivt för att få en mer rimlig hyresnivå i främst kulturfastigheterna som tidigare varit subventionerade. Idag är det framför allt barnfamiljer som flyttar till Huddinge kommun vilket skapar en efterfrågan på förskolor och skolor. Prognosen pekar därför mot en fortsatt hög ny- och ombyggnad. Kommersiella lokaler Till Huges kommersiella lokaler hör alla lokaler som inte hyrs av Huddinge kommun. Här ingår bland annat köpcentrum, butikslokaler i bottenvåningar i bostadshus, kontor samt privata skolor och förskolor. Huge äger och förvaltar fem lokala centrumanläggningar: Huddinge Centrum, Flemingsberg Centrum, Visättra Centrum, Skogås Centrum och Trångsund Centrum. Huge äger kvadratmeter kommersiella lokaler, och planerar de närmaste åren att färdigställa ytterligare kontorslokaler. Inte minst i Huddinge Centrum där det idag finns en stor efterfrågan. Snitthyran för Huges kommersiella lokaler är kronor per kvadratmeter och år. Förändringar i Huges bestånd Under året har Huge sålt tre fastigheter med 63 lägenheter till bostadsrättsföreningar och fyra radhus som egna hem. Den samlade köpeskillingen uppgick till 73,9 miljoner kronor. En fastighet har tillkommit genom förvärv till en kostnad om 2,2 miljoner kronor. Under 2011 har Huge färdigställt en ny förskola. Inga bostäder eller kommersiella lokaler har byggts. Däremot har flera större ombyggnationer och stambyten skett inom alla segment. Under året skrevs 23 hyresavtal direkt med privata skolor och förskolor. Dessa hyrdes tidigare av Huddinge kommun som i sin tur hyrde ut till verksamheterna. Förändringen innebär att antalet kommunala lokaler minskade medan de kommersiella ökade med samma volym. Huddinges fritidsanläggningar 8 sporthallar 3 simhallar 5 ishallar 2 konstfrusna isbanor 2 idrottsplatser 8 fotbollsplaner med konstgräs 22 grusplaner 1 plan med naturgräs 4 friluftsområden 10 friluftsbad 10 motionsspår 8 ridföreningar 8 mötesplatser för ungdomar 1 alpin skidbacke i Flottsbro 1 djurparklek i Rådsparken med klätterblock och skateboardpool 12 HUGE FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2011

13 VINJETT Kommunala lokaler Bostäder Kommersiella lokaler HUGE FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING

14 Nil Karatay, här med dottern Irem på armen, visste redan innan hon flyttade in att lägengeten skulle stambytas och kunde planera efter det. Därför passade hon på att även få lägenheten tapetserad och målad. BOSTÄDER Huge har cirka bostäder i Huddinge kommun. Ytan av bostäderna uppgår till cirka kvadratmeter, varav cirka hör till studentbostäder. Bostäderna står för ungefär 44 procent av bolagets hyresintäkter: år 2011 cirka 535 miljoner kronor. I prognosen över Huddinge kommuns tillväxt fram till år 2020 beräknas kommunen växa med cirka 17 procent, till cirka innevånare. Huge följer prognoserna för att göra beräkningar över hur stor nybyggnation som behövs för att möta tillväxten. Under 2011 har Huge haft ett flertal olika ombyggnads projekt, men ingen nyproduktion. 14 HUGE FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2011

15 BOSTÄDER Värmande klimat Här har energianvändningen minskat med cirka 50 procent. Allt tack vare ny teknik och ett smartare ventilationssystem. Ombyggnaden på Kommunalvägen har även gett hyresgästerna helt nya badrum, och flera har fått nya kök. Huges bostadsfastigheter på Kommunalvägen har genomgått omfattande renoveringar under Husen har stambytts och i alla lägenheter har badrummen helrenoverats. Ett flertal har även fått helt nya kök. Dessutom har samtliga fönster i huset bytts ut, vilket gjort det möjligt att återvinna värmen ur ventilationen med hjälp av en ny sorts värmepump. När vi tog systemet i drift ringde vår fjärrvärmeleverantör och undrade om vi hade inkörningsproblem, eftersom energianvändningen inte syntes. Men allt är som det ska och den låga energianvändningen är resultatet av att vi återvinner värmen ur inomhusluften, säger Stefan Fredlund, projektledare på Huge. Tack vare ett slutet system och nya värmeväxlare har energianvändningen sjunkit med cirka 50 procent. Den sänkta energianvändningen gör att investeringkostnaden spars in redan efter fyra år. Ett eget kretslopp Frisk luft tas in via de nya fönsterventilerna och värms upp av värmeelementen vid fönstren. Luften lämnar sedan lägenheten, via badrummet och köksfläkten, och leds i kanaler upp till vinden. Där återvinns värmen för att ledas tillbaka in i värme- och varmvattensystemet. Det blir ett kretslopp som minskar energianvändningen till något som motsvarar dagens passivhus-standard. Rätt fantastiskt med tanke på att husen är byggda under slutet av 1950-talet, säger Stefan Fredlund. Återvänder hem Under den sex månader långa ombyggnaden flyttade hyresgästerna till andra lägenheter i närområdet. Allt för att slippa leva bland byggdamm och rördragningar. Nil Karatay har nu återvänt hem med familjen till lägenheten på Kommunalvägen 22. Det blev verkligen som vi hade tänkt oss. Vi passade på att få hela lägenheten tapetserad och målad, så det blev en ordentlig renovering. Vi visste redan innan vi flyttade in att lägenheten skulle stambytas och kunde planera efter det, säger Nil Karatay. I helrenoveringen av badrummen där hyresgästerna själva valt nytt kakel och nya golvplattor har det i samtliga badrum även monterats en handdukstork som också värmer upp badrummet. Tack vare att toalettstolen är vägghängd är dessutom badrummen mer lättstädade. Alla badrum är även förberedda för hyresgästens egen tvättmaskin. Samtliga 78 lägenheter på Kommunalvägen har genomgått ett stambyte, samt fått nytt värmesystem och nya fönster. Projektledare Stefan Fredlund blev själv förvånad över hur stor energibesparingen blev med hjälp av ny teknik. nationell energisatsning Energivinsten vid ombyggnaden av fastigheterna vid Kommunalvägen förklaras till stor del av en nyutvecklad frånluftsvärmepump. Pumpen ger optimala energivärden och är ett resultat av en gemensam upphandling av Energimyndighetens beställargrupp för energieffektiva flerbostadshus (Bebo). Här har ett flertal allmännyttiga bostadsföretag gått samman för att bland annat upphandla effektivare system för återvinning av värme ur ventilationen. Mer: bebostad.se HUGE FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING

16 Butik BOSTÄDER 9 % 17 % 17 % 17 % Sport och idrott Kontor Butik Förening Sport och idrott Skola Butik Kontor och förskola Restaurang Sport Förening och idrott Vård Kontor Skola och omsorg och förskola Övrigt Förening Restaurang Förråd Skola Vård och omsorg förskola Restaurang Övrigt Vård Förråd och omsorg Övrigt Förråd Huges bostäder Huges bostäder 1 % 0,3% Huges bostäder 1 % 0,3% 3 % 1 % 0,3% 4 % 3 % 4 % 3 % 8 % 4 % 84 % 8 % 84 % 8 % Vanlig bostad Studentbostad Vanlig bostad Plus Studentbostad 65 Plus 65 Olika boendeformers marknadsandelar i Huddinge Varav Huge 62 % Hyresrätter 35% 25% Bostadsrätter 84 % Vårdbostad Personalbostad Vårdbostad Kollektivbostad Personalbostad Kollektivbostad Äganderätter 40% HYRESBOSTADSAKTÖRER I HUDDINGE Antal bostäder Huge Fastigheter Fastighets AB Balder/Din Bostad 740 Graflunds 700 Wallenstam Akelius Fastigheter 680 Aberdeen Asset management 570 HEBA Fastighets AB 380 Lundén Hus 320 HSB 10 0 Stiftelsen Einar Belvéns Minne 60 Övriga 840 KUNDRELATIONER Kunder Huges bostadskunder finns i vanliga lägenheter, radhus, studentlägenheter, lägenheter för Plus 65 samt kollektivhus. Huge har kontakt direkt med hyresgästerna samt genom Hyresgästföreningen. Aktiviteter Mycket sker i samverkan med Hyresgästföreningen i Huddinge. En ny gemensam aktivitetsplan tas fram varje år. På lokal nivå träffar förvaltningen kontinuerligt de lokala hyresgästföreningarna och planerar aktiviteter och åtgärder för varje bostadsområde. Boinflytandeavtalet som ligger till grund för samarbetet mellan Hyresgästföreningen och Huge ska ses över Huge nätverkar även med andra aktörer i områdena och hyresgästerna deltar i fokusgrupper med olika teman. För att få fram förbättringsförslag genomförs gemensamma vandringar i områdena. Huge deltar även i aktiviteter som anordnas av Huddinge kommun och Hyresgästföreningen. Felanmälan Alla hyresgäster har tillgång till den digitala portalen Mitt Huge via webbplatsen huge.se. Felanmälan kan göras därifrån eller via e-post eller telefon till Huges kundtjänst. Samtliga felanmälningar ska börja åtgärdas av Huge inom tre arbetsdagar. Efterfrågan på Huges bostäder Kötid, år Efterfrågan på Huges bostäder 8 Kötid, år ,7 5, Huge 6 5 5,2 5,7 4 3,7 4, Huge 2009 Storstockholm ,2 6,9 6,2 6,0 5,7 5,5 6,2 6,0 5,5 4,8 4,2 4,2 4, Storstockholm , Trygghet Huge arbetar metodiskt med att skapa ett rent och tryggt boende för hyresgästerna. Grunden för arbetet är dialog med de boende, där deras synpunkter tas tillvara. I vissa områden stödjer Huge också ungdomsgårdar och försöker på olika sätt engagera ungdomar i stadsdelen. De konkreta insatserna är många: Huge håller rent och ombonat i trapphusen, genomför säkerhetshöjande åtgärder, bygger trivsamma gårdar och lagar det som är trasigt. Samtliga bostäder har även elektroniska inpasseringssystem. Enkäter Hyresgästenkäter delas ut vartannat år till hälften av bostadskunderna, den senaste undersökningen genomfördes Under 2012 ska en ny undersökning genomföras. Huge arbetar metodiskt med uppföljning av enkätsvaren på områdesnivå och genomför åtgärder utifrån dessa. Arbetet med att skapa trygghet har också gett utslag i hyresgästenkäterna. I distriktet i Vårby har kundnöjdheten ökat med tio procent på fyra år till 84 procent år Huge tilldelades ett särskilt diplom från Aktiv Bo för arbetet med Rent & snyggt. Distriktschef Bengt Backman fick utnämningen Årets inspiratör. HYRESSÄTTNING Modell Hyran för bostäder sätts med hjälp av en överenskommen hyressättningsmodell som genererar en bruksvärdeshyra. Huge och Hyresgästföreningen ska se över och justera modellen under Årliga hyreshöjningar förhandlas % Serviceindex bostäder 0 76, , , Andel av hyresgästerna som svarat mycket bra eller ganska bra. 16 HUGE FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2011

17 BOSTÄDER med Hyresgästföreningen. För 2011 blev hyreshöjningen 2,2 procent och för ,5 procent. FÖRVALTNING Uthyrning Hälften av Huges bostäder förmedlas via Stockholms stads bostadsförmedling. Den andra hälften går till Huges internkö för dem som redan är hyresgäster hos Huge. Huge har egna köer för studentbostäder, Plus 65 samt kollektivbostäder. Inre underhåll Huge har historiskt haft valfritt underhåll i lägenheterna vilket innebär att hyresgästerna själva står för det inre underhållet. Konceptet har inte fungerat fullt ut och därför har Huge övergått till ett mer företagsstyrt underhåll där Huge avgör behovet av inre underhåll. Alla lägenheter som hyrs ut idag får företagsstyrt underhåll och runt hälften av bostäderna har nu detta system. Planerat underhåll Huges förvaltare planerar när större underhållsåtgärder ska utföras i fastigheterna. Underhållsplaner ska finnas för alla fastigheter. NY- OCH OMBYGGNATIONER Ombyggnation Huges förvaltare gör prioriteringar av större ombyggnationer utifrån status på teknik och installationer i fastigheterna, miljö- och energiaspekter, lagkrav samt stadsbyggnadsmässiga aspekter. Under 2011 har flera större projekt genomförts med bland annat stambyten i Trångsund och centrala Huddinge. Nybyggnation Huge ska från och med 2014 färdigställa ett nytt bostadsprojekt varje år. Huges senaste nybyggnation av bostäder var studenthuset i Flemingsberg som stod inflyttningsklart MILJÖ OCH ENERGI Dagligt arbete Huges drifttekniker arbetar med injusteringar för att hålla rätt tempe- På Kommunalvägen har 78 lägenheter genomgått stambyte, samt fått nytt värmesystem och nya fönster. Även fasaderna har fått ny färg och balkongerna har renoverats. ratur i lägenheter och gemensamma utrymmen. Huge byter även löpande ut belysningen till närvarostyrd belysning med lågenergilampor i trapphus och källargångar. Huge har under 2011 även arbetat med energisnåla hissar. Ny- och ombyggnation Vid större ombyggnationer ses hela byggnaden över ur energihänseende. Klimatskal och uppvärmningssystem ses över och åtgärdas samtidigt som vi försöker öka kvaliteten på inomhusmiljön. HUGE FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING

18 KOMMUNALA LOKALER År 2011 hade Huge lokaler för kommunal verksamhet som upptog en yta av cirka kvadratmeter. Kommunala lokaler finns i de flesta kommuner inte i samma fastighetsbolag som bostäderna vilket gör Huge speciellt. Under 2011 har Huge arbetat med att färdigställa följande kommunala lokaler: Västergårdens äldreboende (klart 2012), Björnkulla äldreboende (klart 2012), Sagoskogens förskola (klart 2012) samt Glömsta förskola som togs i bruk under hösten HUGE FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2011

19 KOMMUNALA LOKALER Bäst i klassen Glömsta förskola blir Huges första projekt som byggs efter miljöklassningssystemet Miljöbyggnad. Här trivs barn och lärare i en byggnad som de själva varit med att påverka. Glömsta förskola har fått fem nya avdelningar samlade runt ett stort gemensamt lekrum. Glömsta förskola är idag Huddinges största förskola, med plats för 140 barn. I början av hösten invigdes en helt ny byggnad i anslutning till den befintliga skolan. Fem befintliga avdelningar utökades med fem ytterligare, och den tidigare byggnaden fick även flera justeringar. Att resultatet blev så lyckat kan förklaras av att personalen tidigt fick säga sitt om hur en funktionell förskola skulle se ut, berättar tf förskolechef Fashad Nikbin. Det har gett oss bättre utnyttjade ytor. Alla tjänar på att låta personalen få bidra med sin kunskap tidigt i processen, säger han. Ellinor Magnusson, projektledare på Huge, håller med och menar att samarbetet i projektet varit ovanligt lyckat. En av våra utmaningar när vi bygger en förskola är att tänka nytt och se till vilka krav läroplanen ställer, hellre än att utgå från befintliga förskolor. I Glömsta lyckades vi tack vare det goda samarbetet med samtliga parter, allt från arkitekten till skyddsombud och personal, säger hon. Omfattande miljökrav Förskolan blir den första i Huddinge som miljöklassas med certifieringssystemet Miljöbyggnad av Sweden Green Building Council. Bakom certifieringen finns sexton indikatorer med krav som ska uppfyllas inom allt från energianvändning till ventilation och dagsljusinsläpp. Det är ingen lätt uppgift att både lyckas skapa en byggnad som är optimal för verksamheten samtidigt som den uppfyller alla miljökrav. Miljöklassade hus måste uppfylla många fler miljökrav än ett passivhus där kraven främst gäller energi, säger Ellinor Magnusson. Resultatet har blivit fem nya avdelningar samlade runt ett stort gemensamt lekrum med högt i tak. Generösa fönster ger mycket ljus samtidigt som ytorna ger stor frihet till lek och stoj. Alla ytor är anpassade efter personalen och barnen. Nästa förskola som blir miljöklassad med Miljöbyggnad byggs nu i Björnkulla. Dessutom planeras ett äldreboende med likvärdig certifiering, berättar Ellinor Magnusson. En miljöklassning börjar redan på planeringsstadiet. Alla parametrar och krav måste vara rätt från början. Med erfarenheten från Glömsta och Björnkulla blir nästa projekt mycket enklare, säger hon. Miljöbyggnad Miljöbyggnad (tidigare Miljöklassad byggnad) är ett certifieringssystem som utgår från svenska bygg- och myndighetsregler samt svensk byggpraxis. Miljöbyggnad ger ett kvitto på kvaliteter hos en byggnad vad gäller energi, inomhusmiljö och material. Miljöbyggnad används för nyproducerade och befintliga byggnader oavsett storlek. Sweden Green Building Council som hanterar Miljöbyggnad är en ideell förening som ägs av medlemmar inom byggoch fastighetssektorn. Mer: sgbc.se Utbyggnaden av Glömsta förskola har dubblerat antalet avdelningar till tio och nu finns plats för 140 barn på Huddinges största förskola. Förskolepersonalen har fått tycka till redan på skissnivå vilket har gett en mer ändamålsenlig byggnad. HUGE FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING

20 KOMMUNALA LOKALER Huges kommunala lokaler 4 % 8 % 10 % 12 % 39 % Kundrelationer Kunder Huddinge kommun är hyresgäst i alla kommunala lokaler. Lokalerna är exempelvis skolor, förskolor, äldreboenden och kontor. Huge har kontakt både med hyresgästen och med verksamheterna som nyttjar lokalerna. Inre underhåll Ingår i hyresavtalet och planeras och utförs av Huge. Planerat underhåll Huges förvaltare planerar i samråd med hyresgästen Huddinge kommun hur och när större underhållsåtgärder ska utföras i fastigheterna. % 100 Huges kommersiella lokaler Serviceindex kommunala lokaler % 70 76, % 50 8 % % Grundskola Gymnasieskola Förskola Sport och idrott 4 % 9 % 12 % 14 % Vård och omsorg Kontor Kultur 78,3 78,9 17 % % Butik Sport och idrott Andel av hyresgästerna som svarat mycket bra eller ganska bra. Kontor Förening Skola och förskola Restaurang Vård och omsorg Övrigt Förråd Huges bostäder 1 % 0,3% 8 % 3 % 4 % 84 % 23% Fullersta Gård Fullersta Gård, ägs och förvaltas av Huge, och hyrs ut till Huddinge kommun som en offentlig mötes plats för konst och kultur. Byggnaden har anor från 1700-talet och efter en omfattande renovering i tidstypisk anda återinvigdes gården i september Här finns bland Vanlig bostad annat en unik Vårdbostad samling verk av Studentbostad Personalbostad Peter Dahl och satirtecknaren Ewert Karlsson Plus 65 Kollektivbostad (EWK). Gården är naturskönt belägen i Fullersta park bara några minuters promenad från Huddinge Centrum och pendeltågsstationen. Mer info: fullerstagard.se. Aktiviteter Vid ny- och ombyggnationer ordnar Huge invigningar av de nya lokalerna där tjänstemän på kommunen och verksamheten samt medarbetare från Huge deltar. Under året invigdes bland annat Glömsta förskola. Felanmälan Alla hyresgäster har tillgång till den digitala portalen Mitt Huge via webbplatsen huge.se. Felanmälan kan göras därifrån eller via e-post eller telefon till Huges kundtjänst. Samtliga felanmälningar ska börja åtgärdas av Huge inom tre arbetsdagar. Trygghet Samtliga kommunala lokaler har genom Huges försorg brand- och inbrottslarm samt elektroniskt passersystem. Beroende på verksamheten finns ibland även kameraövervakning utomhus, rondering av väktare samt överfallslarm inomhus. Enkäter Hyresgästenkäter har genomförts vartannat år i kommunala lokaler, den senaste undersökningen genomfördes Under 2012 ska undersökningsmetoden ses över och nya enkäter ska delas ut. Hyressättning Modell Hyran förhandlas direkt mellan Huge och Huddinge kommun. De flesta avtalen är fullserviceavtal där det mesta ingår i avtalet, bland annat inre och yttre underhåll samt värme, vatten och el. En hyressättningsmodell finns som ska ses över under FÖRVALTNING Uthyrning De kommunala lokalerna byggs, ägs och förvaltas på uppdrag från Huddinge kommun som är både beställare och hyresgäst. Ett samarbete finns mellan Huge och kommunen gällande kommunens behov av verksamhetslokaler. Ny- och ombyggnationer Lokalanpassningar Utförs av Huge vid beställning från kommunen om Huge godkänner anpassningen. Medför kontant betalning eller hyrestillägg. Nybyggnation Huddinge kommun prioriterar och beställer nybyggnation av Huge. Om en överenskommelse nås angående hyresnivå genomför Huge projektet och lämnar över en nyckelfärdig produkt till kommunen. Nyproduktionstakten av kommunala lokaler är hög och under 2011 pågick flera nya kommunala projekt. Ombyggnation Huddinge kommun prioriterar och beställer en ombyggnation av Huge. Huge ser över fastighetens underhållsbehov samt utvecklingsmöjligheter och föreslår en ombyggnadsnivå. Om en överenskommelse nås angående hyresnivå genomför Huge projektet. Under 2011 pågick flera större ombyggnationer av bland annat Trångsundsskolan, Rosenhillsskolan samt äldreboendena Tallgården och Stortorp. MILJÖ OCH ENERGI Dagligt arbete Huges drifttekniker arbetar med injusteringar för att hålla rätt temperatur. De byter löpande till närvarostyrd belysning med lågenergilampor. I de kommunala lokalerna slås även belysning och datorer av då larmet sätts på. Under 2012 ska alla kommunala lokalavtal ses över för att öka kommunens incitament att spara energi. Idag ingår el och värme i hyran. Ny- och ombyggnation Vid all större ombyggnation innefattas miljö- och energiarbete och Huge ska framöver även miljöklassa ombyggnationer. 20 HUGE FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2011

21 VINJETT Segeltorpsskolan HUGE FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING

22 KOMMersiella LOKALER De kommersiella lokalerna upptar en yta av cirka kvadratmeter. Huge äger och förvaltar fem centrumanläggningar i Huddinge kommun: Huddinge Centrum, Flemingsberg Centrum, Visättra Centrum, Skogås Centrum och Trångsund Centrum. Samtliga centrum har egna webbplatser som berättar om utbudet och de evenemang som pågår under året. Under 2011 öppnade webbplatserna för Trångsund och Skogås. Under 2011 tillkom flera kommersiella lokaler i form av privata skolor och förskolor. 22 HUGE FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2011

23 KOMMERSIELLA LOKALER Nysatsning i Huddinge Centrum När Sats valde att etablera sig i Huddinge Centrum skapade Huge närmare kvadratmeter toppmoderna träningslokaler. Anders Melin, projektledare på Huge, är en av dem som gärna går till nya Sats. Sats Huddinge är ett av kedjans senaste träningscenter och som sådant ett av de mest moderna. Här tränar hela familjen i två plan och för de allra minsta finns även barnpassning. Träningstiderna är generösa och lokalerna fullt handikappanpassade. Sedan anläggningen slog upp portarna i augusti 2011 har den blivit mycket populär, även bland Huges anställda. Det är enkelt för oss som har vår arbetsplats i centrum att ta ett träningspass till exempel på lunchen. Närheten har fått mig att ta upp träningen igen efter många års uppehåll, skrattar Anders Melin, projektledare på Huge. Höga säkerhetskrav Då lokalen ligger under jord är säkerheten extra hög för de som vistas här. Brandlarmet är särskilt avancerat för att inte sprinklersystemet ska gå igång vid ett falsklarm och orsaka en översvämning. Lokalen är även skyddad från att drabbas av avloppsläckage eller en plötsligt förhöjd grundvattennivå. Naturligtvis finns även flera nödutgångar i olika delar av lokalen. Ombyggnaden var mycket omfattande men gav oss också möjlighet att utnyttja denna del av centrum mycket bättre. Nu är lokalen skräddarsydd för Sats samtidigt som vi fått en långsiktig hyresgäst som lockar fler till Huddinge Centrum, säger Anders Melin. Sats Huddinge har under sina första fem månader fått medlemmar och lockar närmare 400 besökare per dag, berättar Sats platschef Andreas Belin. Vi har fått höra av våra kunder att vi var efterlängtade. Vår vision är att du inte ska ha längre än tio minuter till närmaste träningscenter, antingen från arbetet eller hemmet. Men hit lockas faktiskt även de som bor längre bort än så, säger Andreas Belin. Själv passade han även på att flytta till kommunen när arbetsgivaren gjorde sin nysatsning. Mitt mål med Sats i Huddinge är att möta alla med en familjär och välkomnande känsla. Den som tidigare varit Sats-medlem kommer att känna igen sig, och nya medlemmar bli glada över bra service och fräscha lokaler. Även motionskedjan Itrim valde att etablera sig i Huddinge Centrum under Huge är glada över att få bidra till en ökad folkhälsa i kommunen. HUDDINGE centrum Huddinge Centrum är byggt runt de två torgen Forelltorget och Sjödalstorget och har hämtat inspiration från Gamla stans gator och intima stämning. Här finns ett åttiotal butiker, flera bankkontor, caféer och restauranger. Totalt har Huddinge Centrum cirka kvadratmeter kommersiella ytor och ungefär 300 personer har sin dagliga arbetsplats här. De närmaste åren planeras centrum kompletteras med fler kontorplatser, publika ytor och ytterligare bostäder. Mer: huddingecentrum.se HUGE FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING

24 13% KOMMERSIELLA LOKALER Grundskola Gymnasieskola Förskola Sport och idrott 14 % Vård och omsorg Kontor Kultur Huges kommersiella lokaler 5 % 5 % 8 % 4 % 9 % 12 % Butik Kontor Skola och förskola Vård och omsorg Förråd 17 % 23% Sport och idrott Förening Restaurang Övrigt 17 % Huges Serviceindex bostäder kommersiella lokaler % 1 % 0,3% % 90 4 % 80 8 % 84 % , Andel av hyresgästerna som svarat mycket bra eller ganska bra. Vanlig bostad Studentbostad Plus 65 Flottsbro 81,1 78,0 Vårdbostad Personalbostad Kollektivbostad Flottsbro friluftsområde som betecknas som en kommersiell lokal är ett av Stockholms mest välbesökta friluftsområden. Verksamheten ägs och förvaltas sedan 2002 av Huge Fastigheter. Här finns länets längsta skidbacke, ett härligt naturbad, vandringsleder, lekplatser och många andra friluftsmöjligheter öppna året runt. Huge erbjuder uthyrningsstugor i många storlekar och prislägen samt en stor campingplats med fullservice hela året. Mer info: flottsbro.se. Kundrelationer Kunder Till kommersiella lokaler hör butiker, restauranger, banker, kontor och alla andra lokaler som inte hyrs av kommunen. Lokalerna finns både i köpcentrum och i bostadsområden. Huge har kontakt direkt med hyresgästerna samt med företagarföreningar. Aktiviteter Huge har en nära dialog med handlarna och följer deras omsättning för att gemensamt arbeta med insatser och åtgärder vid sjunkande försäljning. Huge har under 2011 arbetat med att ta fram en ny varumärkesplattform och en ny strategi för marknadsföring av Huddinge Centrum. Ambitionen är att skapa aktiviteter i centrum som är mer knutna till butikerna och som gör handlarna mer delaktiga. Huge fördjupar samarbetet med handlarna i Huddinge Centrum genom nya former för dialog. Bland annat frukostmöten med workshops och föreläsningar i ämnen som kan ge nya idéer för marknadsföring. Felanmälan Alla hyresgäster har tillgång till den digitala portalen Mitt Huge via webbplatsen huge.se. Felanmälan kan göras därifrån samt via e-post eller telefon till Huges kundtjänst. Samtliga felanmälningar ska börja åtgärdas av Huge inom tre arbetsdagar. Trygghet Huge har väktare som går ronder i alla köpcentrum. Hyresgästerna står själva för larm och lås, men Huge går kontinuerligt ut med information om trygghet och säkerhet. Under 2012 ska ett belysningsprogram tas fram för att ytterligare öka tryggheten i Huddinge Centrum. Enkäter Hyresgästenkäter har genomförts vartannat år i kommersiella lokaler, den senaste undersökningen genomfördes Under 2012 ska undersökningsmetoden ses över och nya enkäter ska delas ut. Hyressättning Modell Hyran förhandlas direkt mellan Huge och lokalhyresgästen utefter marknadsmässiga principer. FÖRVALTNING Uthyrning Lediga lokaler utannonseras på Huges webbplats. Inget kösystem finns utan Huges lokaluthyrare arbetar för att skapa en bra butiksmix. Huge tar även hjälp av professionella lokaluthyrare. Inre underhåll Ingår oftast inte i hyresavtalet och planeras och utförs av hyresgästen. Planerat underhåll Huges förvaltare planerar när större underhållsåtgärder ska utföras i fastigheterna. Ny- och ombyggnationer Lokalanpassningar Utförs av Huge utifrån önskemål från hyresgästen om Huge godkänner anpassningen. Medför hyrestillägg. Ombyggnation Huges förvaltare gör prioriteringar mellan fastigheterna utifrån verksamhetens behov kombinerat med fastighetens underhållsbehov. Den senaste större ombyggnationen av ett köpcentrum genomfördes 2009 i Flemingsberg Centrum. Nybyggnation Senaste nybyggnationen av ett köpcentrum var när Huge invigde Visättra Centrum år Under 2011 startades ett projekt där en ny stor byggnad, Paradiset, innehållande kontor, butiker och publika ytor ska växa fram i Huddinge Centrum. MILJÖ OCH ENERGI Dagligt arbete Huges drifttekniker arbetar med injusteringar för att hålla rätt temperatur. Under 2012 ska alla lokalavtal ses över för att öka hyresgästernas incitament att spara energi. Detta då el och värme idag ingår i hyran. Ny- och ombyggnation Vid all ny- och ombyggnation innefattas miljö- och energiarbetet. 24 HUGE FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2011

25 KOMMERSIELLA LOKALER Skogås Centrum har tillsammans med Trångsund Centrum fått en ny webbplats under året. HUGE FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING

26 MILJÖ Huges långsiktiga energimål är att halvera bolagets energianvändning till år Miljö Huge strävar efter att ständigt förbättra miljö- och energiarbetet. Under året har införandet av ett certifierat miljöledningssystem intensifierats ytterligare. Huge är Huddinges största fastighetsbolag och har därför stort ansvar för hela kommunens miljöpåverkan. Miljöhänsyn leder ofta till effektiviseringar och lägre kostnader vilket gynnar både hyresgäster, personal och företaget. Med kunskap och engagemang ska Huge informera hyresgäster om hur de själva kan ta större miljöhänsyn i sitt boende och brukande av lokalerna. Uppvärmning av fastigheter är företagets största källa till koldioxidutsläpp. Därför jobbar Huge med att successivt minska energianvändningen genom alternativa värmekällor som till exempel värmepumpar. Dessutom minskas energianvändningen genom effektivare temperaturreglering och tilläggsisolering av fastigheter. Vägen mot miljöledningssystem Under året har Huges miljöråd gått igenom och värderat Huges miljöaspekter, vad bolaget gör som påverkar miljön mest. Resultatet kallas Betydande Miljöaspekter och är centrala i det kommande miljöledningssystemet. Dessa aspekter ligger till grund för hur Huge sätter upp miljömål och innehållet i verksamhetsplaner. Huges Betydande Miljöaspekter är: materialval, energianvändning och energitillverkning, grönytor, avfallshantering samt miljökompetens. Materialval När Huge beslutar att bygga nytt eller bygga om är materialvalet en av de Betydande Miljöaspekterna. Husen kommer att finnas länge och de som bor eller verkar i dem ska trivas över» Med kunskap och engagemang ska Huge informera hyresgäster om hur de själva kan ta större miljöhänsyn i sitt boende och brukande av lokalerna. «tid. Förvaltningen är långsiktig vilket innebär att valen av material som köps in måste göras noggrant och medvetet. Huge använder SundaHus databas vid ny- och ombyggnation. Där återfinns de material som är miljögodkända, och där registrerar entreprenörerna vilka material som används. Energianvändning Huge använder energi för uppvärmning, belysning, transporter och mycket annat. Enligt Boverket står energianvändningen för cirka 50 procent av en fastighets totala miljöpåverkan. Därför arbetar Huge i två huvudriktningar, dels för att minska mängden energi, och dels att använda förnybart tillverkad energi. För att minska användningen avsätts nu resurser för att snabbt kunna genomföra lönsamma besparingsåtgärder. Grönytor Där Huge bygger påverkas naturen. Därför ska de grönytor som finns kvar, utvecklas och i viss mån kompenseras 26 HUGE FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2011