Nyhetsbrev nr 1 28 januari Bästa medlemmar, Nedan kommer en summering av informationsmötet och den extra föreningsstämman:

Transkript

1 Nyhetsbrev nr 1 28 januari 2011 Bästa medlemmar, Nedan kommer en summering av informationsmötet och den extra föreningsstämman: I den ursprungliga ekonomiska planen ingick att sälja råvinden. Men, det finns ett formellt krav om att få godkännande på en extra föreningsstämma från medlemmarna om att flytta ned vindskontoren till källaren. Styrelsen förstår att det finns många frågor från medlemmarna om vad som händer med fastigheten och med föreningens ekonomi. Därför inleder vi med ett informationsmöte och avhåller därefter den extra föreningsstämman om råvinden. Styrelsens synsätt & arbetssätt Styrelsen har valt att ta fram värdeord för vår förening som ledord för vad vi vill skapa tillsammans med alla medlemmar i föreningen. Gemensamt ansvar Alla medlemmar i föreningen har ett gemensamt ansvar för vår fastighet och förening. Vi är alla fastighetsägare och måste arbeta tillsammans för att ta hand om vårt vackra hus. Trivsel Vi ska trivas där vi bor, med varandra och se till att det ser snyggt och trevligt ut även om allt inte är renoverat och nytt. Även en gammal diamant skiner vackrare och man håller den ren. Gemenskap Vi ska ha trevligt tillsammans och känna oss stolta och glada över att vi bor i Stureparken 2. Har vi en bra gemenskap blir det en bra stämning som gör vårt hus extra attraktivt. Styrelsens arbetsfördelning och arbetssätt med delegering och arbetsgrupper förenklar arbetet och fungerar väl.

2 Medlemsfrågor Trivselreglerna är till för att göra vår tillvaro tillsammans lättsam och trevlig, men även för att värna och vårda vår fastighet och förening. Samtidigt är de till för att skapa tydlighet om vad som gäller. Från medlemsundersökningen såg styrelsen att det var tydligt att renovering av ingången och trapphusen står högt upp på listan och det kommer vi prioritera i vårt arbete. Men även de boendes sophantering, som placerade sig som nummer två på listan av saker som bör prioriteras, ligger oss alla varmt om hjärtat. Vi ska vara rädda om och sköta vår sophantering väl, då vi tillhör en av få föreningar som tillhandahåller en så pass bred och mångsidig sophantering. De flesta föreningar har tagit bort denna service, då det har blivit alltför kostsamt. Värt att tänka på! Fastighetsskötsel/underhåll För er som har tänkt beställa balkongskydd och inte har kvar informationen om tyg och färgnummer, kan få den informationen genom att maila Marie på marie@eow.se. Det är viktigt att parkera cyklarna på anvisad plats även om det är trångt. Brandmyndigheterna har krav som vi måste följa. Ett av dessa krav är åtkomlighet till ingångar till trapphus från gården. Speciellt trångt blir det när det ställs cyklar vid gårdsingången Stureparken 2. I brandmyndigheternas krav ingår även att trapphusen ska vara fria från privata ägodelar. Uppmaning att alla ansvarar för att sopsortera på rätt sätt. Kostnaden för vår sophantering har ökat och varje felsortering kostar extra. Våra hissar är ömtåliga och måste hanteras varsamt. Släng inte igen dörrarna mekaniken i handtagen är känsliga och när de går sönder stannar också hissen. Ekonomi & finans För att skapa värde i vår bostadsrättsförening behöver vi minimera och kontrollera de risker vi har i vår fastighet och i föreningens ekonomi/finans. Ett led i detta har varit att åtgärda problem med fasaderna, taksocklarna, mm. Räntekostnaderna står för drygt 40% av föreningens kostnader, varför det är helt avgörande att ränteriskhanteringen sköts på ett bra sätt. I juni, när styrelsen tog över, skulle 80% av räntorna förfalla 2012 innebar en mycket stor ränterisk. Styrelsen ansåg att detta var en helt oacceptabel situation som med allra största sannolikhet skulle leda till höjda avgifter med minst 200 kr/kvm, vilket hade sänkt värdet på våra bostadsrätter. Snittlägenheten på 130 kvm skulle fått en avgiftshöjning med kr/månad om inget hade gjorts. Styrelsen tog därför tag i detta skyndsamt och strukturerade om räntebindningen i september, varigenom ränterisken minskade väsentligt. Räntorna är nu bundna mellan år 2012 till år Den genomsnittligt vägda löptiden är nu 2,8 år och den genomsnittligt vägda kvartalsräntan är 3,2%. Samtidigt har vi fått endast en marginell kostnadsökning av räntekostnaderna.

3 Efter att styrelsen låste räntan har Riksbankens reporänta gått upp med knappt 1% och bankernas rörliga bolån gått upp med ca 1,8%. Det finns mycket litet som tyder på att ränteuppgången inte kommer fortsätta. Under denna tid så fastslog styrelsen en ny finansiell strategi och policy, vars syfte var att begränsa räntekänsligheten och minska risken för höjda avgifter i framtiden. Bostadsrättsföreningen Stureparken 2 har en svag balansräkning med ca 90 mkr i lån och en belåning på ca /kvm en av de allra högst belånade på Östermalm. Genomsnittet för gamla föreningar ligger på ca kr/kvm, medan snittet för nybildade föreningar ligger på ca kr/kvm. Snittlägenheten på 130 kvm har därmed genom föreningen ytterligare ca 1,6 mkr i lån, vilket påverkar värdet på bostadsrätten negativt. För att förbättra den svaga balansräkningen med den tunga lånebördan initierade styrelsen vid tillträdet i juni en diskussion med lokalhyresgästerna på Sturegatan 29. Under hösten kom vi överens med dem om att de flyttar, vilket Alfakraft gjorde i december och Infotool gör i februari. Styrelsen fattade beslut om att kontoren görs om till bostadsrätter och att lägenheterna skall säljas ut på marknaden som de är (säljs som rålokal), dvs. föreningen tar inte någon marknadsrisk. För det ändamålet har vi valt att samarbeta med Richard Lagerling och försäljningen startar i februari. I skrivande stund är det inte klart om det blir två eller tre lägenheter. Medlemmarna får gärna titta på dem kontakta Lagerlings. Den förväntade försäljningstäkten är mkr. Den likvid som föreningen får kommer användas till att minska lånebördan, varigenom också ränterisken minskar och räntebindningen förlängs. Styrelsen identifierade ytterligare ca 20 kvm på denna yta som föreningen nu får betalt för vid försäljningen. Föreningen tappar ca 1 mkr i hyresintäkter, men erhåller ca 200 tkr i avgifter och minskar räntekostnaderna med ca 800 tkr vid ränta 4% (konservativ ränta). Således går intäkter och kostnader ihop samtidigt som vi har minskat riskerna med belåningen väsentligt. Efter amorteringen kommer föreningen preliminärt ha en genomsnittligt vägd löptid på 3,3 år och genomsnittligt vägd kvartalsränta på 3,2%. Räntekostnaderna står då för knappt 40% av kostnadsmassan. Den preliminära belåningen har kommit ned till knappt 9.000/kvm, vilket ju är snittet för nybildade bostadsrättsföreningar på Östermalm. Föreningen har fortfarande en hög belåning, men vi sticker inte ut vid en jämförelse. Jämför vi sedan avgifterna så visar de att gamla föreningar har drygt 400 kr/kvm, medan nybildade har ca 500 kr/kvm. Vår förening har 550 kr/kvm. Det är inte onormalt med högre avgifter än vår och en bedömning visar att det skulle vara möjligt att höja något innan värdet på bostadsrätterna påverkas negativt. Här föreligger det således inget problem. De finansiella och ränteriskerna är nu under kontroll. Resultaträkning och kassaflöde är i balans med smärre överskott i närtid, men även potentiellt överskott på lång sikt.

4 Byggnationen med Metrolit Vi har efter en utdragen process under sommaren och hösten 2010 äntligen kommit i hamn och avslutat byggnationsprojektet med Metrolit både byggnadstekniskt och ekonomiskt. Vi har nu gått in i en garantiperiod gentemot Metrolit som löper under 5 år (från maj 2010). Föreningen kommer efter 2 år eller senare kalla till garantibesiktning för att gå igenom eventuella brister och fel som uppkommit efter Metrolits byggnation. Det är därför av yttersta vikt att alla vi alla medlemmar rapporterar till styrelsen om eventuella brister och fel som ni upptäcker under tidens gång. Det visade sig glädjande nog att kostnaderna för hela projektet blev 1,3 miljoner kr lägre än den justerade kontraktsumman på hela byggnationsprojektet. Renoverings- & ombyggnadsbehov Fastigheten har ett omfattande akut renoverings- och ombyggnadsbehov, vilket nedan beskrivs kortfattat: Föreningen behöver laga/byta tak med mängder av hål som temporärt har lagats, falsar som glipar och inte håller ihop takplåt samt takbjälkar som är fuktskadade och i flera fall genomruttna. Källaren behöver renoveras och iordningsställas. Där finns omfattande fuktskador, järnbalkar som i vissa fall visar begynnande erosion, asbest på gamla rör, lågt sittande gluggar i muren där vatten tränger in m.m. Dränering av gård och iordningsställande av brunnarna och dess rörsystem så att rikt vattenflöde tas upp av befintliga brunnar och inte flödar ned i källaren. Inner- och ytterfasader behöver lagas och fräschas upp efter skador från takläckage samt påverkan av väder och vind. Risk för nedfallande puts måste åtgärdas. Trapphus, inklusive befintliga hissar behöver fräschas upp i nästan samtliga ingångar. Då föreningen på den extra föreningsstämman den 24/1 tog beslut att sälja råvinden behöver vi bygga två nya hissar samt höja två hissar från plan 4 till plan 5, vilket de boende i dessa hus har blivit lovade. Finansiering av ombyggnads- & renoveringsbehov En mycket grov uppskattning av finansieringsbehovet för de omfattande renoveringarna och ombyggnationerna pekar på mkr. Styrelsen har valt att avvakta stämmans beslut innan föreningen tar på sig ytterligare kostnader för att skriva ihop ett upphandlingsdokument av en konsult, pga. den känsliga ekonomiska situationen. Det finns tre alternativa finansieringslösningar. Antingen kan vi höja avgifterna, vilket innebär avsevärt höjda avgifter. En dubblering av avgifterna ger bara ca 4 mkr/år. Det innebär också att vi får åtgärda renoverings- och ombyggnadsbehovet enligt en lämplig prioriteringsordning under lång tid kanske en 10-årig åtgärdsplan. Samtidigt sänker det värdet på bostadsrätterna.

5 Det andra alternativet är att varje medlem betalar in en extra kapitalinsats. Om hela renoverings- och ombyggnadsbehovet skall finansieras innebär det att snittlägenheten på 130 kvm skall betala in ca 700 tkr. Detta alternativ kan innebära en snabbare renoveringsprocess än avgiftshöjningen. Det tredje alternativet är att ta fram värdet på råvinden. Bygglov finns för utskickade ritningar och förändringar av dessa bekostas av byggaren. En hel del förberedelser är gjorda, såsom att stammar är uppdragna till vinden, då tidigare styrelser har arbetat i denna riktning. Värdering från två välrenommerade mäklare pekar på ett värde om ca 35 tkr/kvm, vilket innebär gynnsamma värden för tillfället. Som ett resultat av detta kommer vindskontoren flyttas ned till källaren (ca 1450 kvm) och förråden blir mindre. De har en varierande storlek, där det minsta blir knappt 5 kvm. Styrelsen avsikt är att källaren skall ha en betydligt trevligare komfort än den som är på vinden idag. Medlemmarna tog i måndags den 24 januari beslut om att sälja råvinden. Råvinden beräknas få en total bruksarea om ca 1350 kvm (inkl. tillägg av två trapphus där hissen kommer gå hela vägen upp till vindsplanet, varför trappan upp och trappavsatsen på vindsplanet också ingår). Föreningen skall ta så liten marknadsrisk som möjligt och kommer därför genomföra en direktförsäljning av råvinden till ett seriöst byggföretag. Styrelsen har tagit fram beslutskriterier inför valet. Även för detta ändamål har vi valt att samarbete med Richard Lagerling. Styrelsen avser att använda samma byggföretag som köper råvinden till att åtgärda renoverings- och ombyggnadsbehovet, dvs. en totalentreprenad som ett turn-key projekt. Styrelsen har valt, pga. den svaga ekonomin, att avvakta på medlemmarnas beslut om en försäljning av råvinden innan styrelsen anlitar en konsultfirma för en beskrivning av ett antal delprojekt. Mer exakt information om byggkostnaderna kommer först med buden från byggarna. Styrelsen har tagit fram beslutskriterier inför valet av konsultfirma. Projektledaren (från konsultfirman) kommer beskriva renoverings- och ombyggnadsbehoven uppdelade i delprojekt, vilket möjliggör att styrelsen får information om vad föreningen har råd att renovera nu och vad som eventuellt måste vänta. För detta ändamål har styrelsen tagit fram en prioriteringslista. Den byggnadstekniska beskrivningen som projektledaren tar fram kommer beskriva varje delprojekt i detalj för att minska risken för överdrag mot budget och möjliggöra fasta priser så långt det är möjligt. Vidare kommer den beskriva hur de olika arbetena skall genomföras, när samt en process- och tidsbeskrivning. Byggaren förväntas prissätta råvinden och varje delprojekt för sig. Styrelsen avser att styra upp byggföretagets tidplan, tillvägagångssätt och omfattning, mm. Styrelsen har för det ändamålet tagit fram ett regelverk, anlitat rådgivare och kommer anlita en extern projektledare.

6 När avtal träffas om försäljning av råvind och byggnation avser styrelsen att handpenning skall erläggas av byggföretaget och att slutlikvid skall erläggas vid byggstart. Vidare avser styrelsen att byggaren skall betala avgift till föreningen från byggstart. Därigenom minskas risken vid byggkonkurs, byggaren får ett incitament att bli klar så fort som möjligt samtidigt som föreningen får en bättre resultaträkning och kassaflöde under 2011/2012. Det finns ett flertal medlemmar som är intresserade av att köpa del av vinden. Dessa medlemmar får förhandla direkt med byggföretaget. Medlemmarna har ej hembud, utan byggföretaget får själv välja hur och till vem de säljer vindslägenheterna (utifrån godkännande från styrelsen). Styrelsens förhoppning är att upphandling och avtal med projektledare/konsult kan träffas i slutet av januari/början av februari. Richard Lagerling tar fram en beskrivning av föreningen, fastigheten, upplåtelseavtal, mm och är klar med det under februari. En ny ekonomisk plan tas fram under februari/mars och anbudsförfarande och val av byggföretag blir klart under mars/april. Avtal träffas försäljning av råvind och byggnation samt byggstart sker i maj/juni. I och med att hyreslokalerna görs om till bostäder, råvinden konverteras till bostäder och att Rosenthals lokal tidigare har gjorts om till bostad kommer den ekonomiska planen att göras om, vilket påverkar andelstalen. Övrigt Styrelsen arbetar vidare med att förstärka såväl resultat- som balansräkningen med bl.a. översyn av kostnaderna, utveckling av lokalhyresintäkterna, ytterligare amorteringar om så är möjligt. Samtidigt har vi kvar en vilande tillgång i fyra hyreslägenheter till ett värde på ca 20 mkr. Styrelsen tar tacksamt emot hjälp från medlemmar till arbetsgrupperna för bl.a. fastighetsutveckling och för att skapa en effektiv energiförbrukning (står för ca 20% av kostnaderna). För de övriga medlemmar som vill hjälpa till i arbetsgrupperna med olika delprojekt så bifogas en projektlista (se bilaga). Skicka då ett mail till ordförande med beskrivning på vad du kan hjälpa till med. Styrelsen vill tacka för det stora stöd som vi löpande får från alla medlemmar och för fortsatt förtroende. Föreningen har goda framtidsutsikter i vår vackra kulturminnesvärda fastighet med möjlighet att genomföra nödvändiga renoveringar och åstadkomma en betydligt starkare ekonomi. Låt oss alla arbeta för att ta tillvara på dessa förutsättningar och skapa en trivsam förening. Trevlig helg önskar styrelsen!

7 Bilaga Projekt 1. Byggprojektet 2. Utvärdera & eventuellt införskaffa nytt värmesystem & en effektiv energiförbrukning o Utvärdera & eventuellt införskaffa bergvärme 3. Upphandla el från elleverantör för medlemmarna 4. Utvärdera & eventuellt implementera nytt sophanteringssystem 5. Utvärdera & eventuellt upphandla nytt försäkringsbolag 6. Hjälpa till med fastighetsutvecklingen 7. Utvärdera & eventuellt upphandla kameral förvaltning 8. Utvärdera & eventuellt upphandla teknisk förvaltning