Förord. Stockholm den 23 januari Bengt Nyman VD i Sveriges Fastighetsägare

Transkript

1 Sammanfattning av professor Bengt Turners utredning Hyresgästernas värderingar av bostäders egenskaper Förord Bostadsfrågorna är hetare än på mycket länge. I centrum för debatten står hyresrätten och den brist på hyresbostäder som råder i vissa tillväxtorter. Många försök har gjorts för att förklara varför det byggs så få hyresbostäder. Debatten om problemens orsak och lösning har i hög grad gällt hyresregleringen och dess tillämpning. Debatten om de normerande parternas tillämpning av hyresregleringen har styrts av andra syften än de som angivits i bruksvärdesystemet i så hög grad att hyror - och framför allt hyresskillnaderna av allt fler uppfattas som orättvisa. Media har särskilt intresserat sig för den s k lägesfaktorn, ofta förenklat definierat som bostadens avstånd till stadens centrum. Medias intresse ledde fram till att regeringen gav Bengt-Owe Birgersson, VD för SABO, i uppdrag att utreda hur lägesfaktorn beaktats i hyressättningen. I sitt betänkande Bruksvärde, förhandling och hyra (SOU 2000:33) kom Birgersson fram till att SABOs medlemsföretag väl beaktat lägesfaktorn i hyressättningen. Trots att utredningen enbart behandlade den enstaka frågan har försvararna av nuvarande hyresreglering inte dragit sig för att hävda att bruksvärdesystemet fungerar i huvudsak väl. Eftersom varken gjorda utredningar eller verkligheten med rivningar, omvandlingar till bostadsrätt och ett uteblivet nybyggande ger grund för att dra en sådan slutsats krävs en mer objektiv och allsidig belysning av hyressättningsfrågan. Det som har saknats är en ordentlig utredning av vilka egenskaper som hyresgäster tycker ska ha betydelse för hyressättningen och därmed för hyresskillnader mellan bostäder med skilda egenskaper. Sveriges Fastighetsägare har därför valt att finansiera ett forskningsprojekt med en sådan inriktning. Forskningsprojektet har letts av Professor Bengt Turner, Uppsala Universitet och haft till syfte att utreda vilka värdefaktorer som bestämmer marknadsvärdet samt att kvantifiera värdefaktorerna. Utredningen baseras på enkätundersökningar av hyresgästernas värderingar på sex orter Stockholm, Malmö, Norrköping, Örebro, Gävle och Skövde. Utredningsresultaten ska ge vägledning i frågan om det finns skilda uppfattningar dels mellan de undersökta orterna, dels mellan olika typer av hushåll. Utredningen är den mest omfattande - i alla avseenden - som gjorts i denna betydelsefulla fråga och bör därför kunna ligga till grund för en seriös diskussion om behovet av förändringar av de rättsliga förutsättningarna, av de kommunala bostadsföretagens hyressättning, av hyresgäströrelsens agerande etc. Stockholm den 23 januari 2002 Bengt Nyman VD i Sveriges Fastighetsägare

2 Hyresgästernas värderingar av bostäders egenskaper Sammanfattning och slutsatser av professor Bengt Turners utredning Resultaten av Bengt Turners utredning ger en bra bild av vilka värdefaktorer som hyresgäster anser ska ha betydelse vid hyressättningen. Något förenklat uttryckt ska den högsta hyran utgå för lägenheter med god möblerbarhet och hög kökskvalitetet samt gärna med gott hantverksmässigt utförande och charm. Fastigheten ska ha en lummig och ostörd innegård eller omgivning och ligga i ett bostadsområde där det finns matvarubutik och offentlig service som underlättar vardagen. Området ska ha gott rykte, framför allt avseende trygghet och säkerhet, och ligga så att man lätt kan nå stadens kommersiella och kulturella utbud. Ett boende som saknar dessa egenskaper ska enligt hyresgästernas värderingar ha den lägsta hyran. Andra egenskaper än dessa ska alltså inte ha betydelse för hyresnivåer och hyresskillnader mellan hyresbostäder. Det framgår tydligt bl a att hyresgästerna anser att fastighetens värdeår inte bör påverka hyressättningen. Det står i motsats till att fastighetens värdeår är något av stommen i HRs och SABOs gemensamma poängsystem för hyressättning. På många orter har det alltså lett till större hyresskillnader mellan hus med olika ålder än vad som följer av hyresgästernas värderingar. HRs och SABOs hyressättningssystem beaktar däremot inte tillräckligt de egenskaper som hyresgästerna anser viktigast. Utredningen visar bl a att hyresgästerna anser att hyresskillnaderna mellan bostadsområden med skilda rykten och egenskaper bör vara större. Av utredningen kan man dra slutsatsen att målet med bruksvärdesystemet, dvs en hyressättning som speglar hyresgästernas värderingar av bostäders skilda egenskaper, långt ifrån är uppnått. Mycket tyder på att HRs och SABOs rekommenderade hyressättningssystem inte är den rätta vägen att uppnå bruksvärdesystemets mål. Det finns därför starka skäl att både se över den rättsliga grunden för bostadshyressättning och även för dessa parter att ompröva sina principer för hyressättningen. En väl fungerande hyresmarknad förutsätter att det finns information om hyresgästernas värderingar i "ett skarpt läge", dvs då de ingår ett hyresavtal. Det kan bara åstadkommas om enskilda hyresgäster och hyresvärdar tillåts att träffa bindande hyresavtal, på motsvarande sätt som gäller både på andra delar av bostadsmarknaden och i hela samhället för alla varor och tjänster. Det är inte bara en förutsättning för att få till stånd nyproduktion av hyresbostäder utan också en förutsättning för att få ett verkligt och rättvisande underlag för den jämförelseprövning som bruksvärdesystemet baseras på. Utredningsmetoden Utredningen baseras på en enkätundersökning bland boende i Stockholm, Malmö, Norrköping, Örebro, Gävle och Skövde. Av drygt utskickade enkäter har drygt besvarats. Man har använt den s k stated preference-metoden som innebär att respondenterna gett svar på hur de värderar olika egenskaper och hur mycket mer eller mindre man är beredd att betala för egenskaper, tjänster etc. Metoden är vetenskapligt beprövad och svarsfrekvensen anses fullt godtagbar för de slutsatser som dras i rapporten.

3 Betalningsviljan för olika bostadsområden Respondenterna har fått ta ställning till hur mycket mer eller mindre man är beredd att betala för en bostad motsvarande den de har idag, men belägen i de övriga undersökta bostadsområdena på den lokala bostadsmarknaden. Nedan visas betalningsviljan (uttryckt i kr/kvm och år) för olika bostadsområden i Stockholm. I bilagan på slutet redovisas en sammanfattning från alla undersökta städer. Stockholm 90% p. 70% p. Medeltal Nuvarande hyra Kungsholmen Gärdet Södra Station Farsta Centrum Skarpnäcks-gård Nynäshamn Handen Västerhaninge Fittja Vid tolkningen av resultaten ska man vara medveten om att låga medelvärden uppkommer bl a av att många hyresgäster är så ointresserade av att flytta från det område där de bor att deras betalningsvilja för ett ostridigt attraktivare område är liten. Av dessa skäl är alltså inte angivna medeltal något relevant mått på betalningsviljan hos dem som är reellt intresserade av att bo i ett område. En bättre bild av den reella betalningsviljan utgör därför de nivåer som ligger kring 70- eller 90-percentilen (och som alltså visar betalningsviljan för de 30 respektive 10 procent av respondenterna som är beredda att betala högst). I sådana mindre attraktiva områden, där det finns ett stort utbud av lediga lägenheter, skulle dock sannolikt hyresavtal träffas på en lägre hyresnivå. Det tyder på att hyresskillnaderna mellan olika bostadsområden skulle vara ännu större än både dagens utjämnade hyresskillnader och vad en jämförelse mellan medelvärdena i utredningen pekar på. Man kan också överföra bruksvärdesystemets ursprungliga tankegångar till de redovisade betalningsviljorna. I propositionen om bruksvärdessystemet stod, angående skälighetsbedömning, bl a att "Sedan ej representativa topphyror uteslutits från jämförelsematerialet bör hyresnivån för lägenheter med de högsta hyrorna utgöra riktpunkt för bedömningen". Vi antar att de angivna betalningsviljorna uttryckts i avtal. Vid en tvist om hyresvärdens villkor för förlängning borde en bruksvärdeprövning leda fram till att hyreskravet inte skulle anses oskäligt om det ligger kring 90-percentilen. Utredningen visar att hyresgästerna anser att det borde vara större hyresskillnader mellan olika bostadsområden. Det framgår att för attraktiva bostadsområden ligger hyrorna i många fall lägre än hyresgästernas värderingar och i de mindre attraktiva områdena ligger hyrorna för högt i förhållanden till hyresgästernas värderingar. Betalningsvilja och områdesegenskaper Av rapporten framgår även att det är framför allt två förhållanden som påverkar hyresgästernas skilda betalningsvilja för olika bostadsområden.

4 Det ena är bostadsområdets närhet till kommersiellt och kulturellt utbud. Denna närhet kan vara att sådant utbud finns i området eller att området ligger nära ett sådant utbud. Närhet uppnås även om det är enkelt att t ex genom goda kommunikationer ta sig till detta utbud. Det andra förhållandet är bostadsområdets rykte. Betalningsviljan för ett bostadsområde med gott rykte kan alltså vara högre även om det ligger längre från ett kommersiellt och kulturell utbud än ett annat område som har lite sämre rykte. Utredningen ger en nyanserad och intressant syn på den s k lägesfaktorn. Det framgår att lägesfaktorns inflytande över hyressättningen är mer komplicerad än att bara mäta avstånd från centrum eller centralstationen. Utredningen visar att det är mer relevant att diskutera i termer av bostadsområdenas egenskaper i de ovannämnda avseendena än att tala om lägesfaktorn. Utredningen visar även att det inte råder några påtagliga skillnader i betalningsvilja för olika hushållstyper. Värt att notera är att betalningsviljan för attraktivare bostadsområden inte är högre för höginkomsttagare. Tvärtom visar utredningen att betalningsviljan snarare är lägre för hushåll med höga inkomster än för de med lägre inkomster. Värdefaktorer Respondenterna har fått ange vilka av 35 olika egenskaper som de anser vara viktiga eller oviktiga i boendet. Bedömningen har angivits på en skala från 1 10, där 10 markerar att egenskapen är mycket viktig och 1 markerar att den inte alls är viktig. Resultaten föranleder många slutsatser och kan utgöra underlag för framtida diskussioner. Utredningen ger en entydig bild i flera avseenden. De egenskaper som av de flesta hushållskategorier ligger på 7 eller högre på den 10-gradiga skalan får anses vara ett uttryck för vad hyresgästerna tycker ska vara avgörande för hyresskillnader mellan bostäder med olika egenskaper. Det innebär alltså att närvaro av någon av dessa egenskaper ska föranleda en högre hyra och frånvaro av egenskapen en lägre hyra.

5 De viktigaste egenskaperna: Egenskap Genomsnittlig poäng Trygg och säker omgivning 9 Utemiljön med buskar & träd 9 Matbutik i området 9 Kök av hög kvalité 9 God möblerbarhet 8 Bilfri innergård 8 Bostad med gott utförande 8 Offentlig sevice i området 8 Ostört/soligt läge 8 Fysiskt attraktiv utemiljö 8 God tillgång till kollektivtrafik 8 Utemiljö utan trafik 7 Lägenhetens "charm" 7 Nära till friluftsområde 7 Nära till kommersiellt och kulturellt utbud 7 Det finns anledning att notera att egenskaperna är av mer kvalitativ art. Det är inte fråga om egenskaper som utan vidare låter sig kvantifieras, såsom antal kvadratmeter, km från centrum eller hatthyllans längd. Det finns gott stöd för att hävda att en hyressättning som gör anspråk på att spegla hyresgästernas värderingar bör baseras på dessa egenskaper. Utredningen visar också vilka egenskaper som hyresgästerna anser vara oviktiga och därför inte ska påverka hyressättningen över huvud taget. Dit hör t ex fastighetens värdeår. En hyressättning som i hög grad baseras på fastigheters värdeår är alltså inte förenlig med hyresgästernas värderingar. Det är av särskilt intresse eftersom fastighetens värdeår är stommen i det hyressättningssystem som SABO och HR rekommenderar. Andra egenskaper som hyresgästerna inte anser har betydelse och som alltså inte heller bör påverka hyressättningen är om området är socialt, åldersmässigt eller etniskt blandat. Inte heller om lägenheten är anpassad till källsortering eller om det finns lättillgänglig kompostering av matavfall bör påverka hyressättningen. Hyresgäster i allmänhet värdesätter inte heller tillgång till fotbollsplan, klättervägg etc. Utredningen visar även hur fem olika typhushåll värderar egenskaperna på skilda sätt. Även om det förekommer skilda uppfattningar mellan olika hushållstyper, visar utredningen ändå på en förhållandevis homogen bild av vilka egenskaper som är viktiga respektive oviktiga i boendet. Att barnhushåll sätter värde på andra egenskaper än ensamboende är knappast förvånande. Inte heller att unga och gamla har delvis skilda preferenser. Intressant är att utredningsresultaten tyder på att utbildning bättre förklarar skillnader i preferenser än inkomst. Förekommande skillnader kan ge anledning att diskutera vilka hushållstypers preferenser som ska vara styrande för hyressättningen. Ska exempelvis betalningsviljan hos dem som anser att närhet till kommersiellt och kulturellt utbud är det viktigaste vara mer styrande för hyressättningen än betalningsviljan hos de hushåll som inte anser att den egenskapen har någon betydelse? Utredningen visar tydligt att den hyressättning som HR och SABO står bakom har lett till alldeles för små hyresskillnader mellan bostadsområden med skilda egenskaper och för stora hyresskillnader mellan bostäder i fastigheter med olika värdeår. HRs och SABOs hyressättningsprinciper har helt enkelt inte speglat hyresgästernas värderingar på det sätt som förutsätts i bruksvärdesystemet, utan kommit att styras av andra syften. Det finns därför mycket starka skäl att ändra det nuvarande hyressättningssystemet.

6 Pris på komplementära egenskaper och tjänster Respondenterna har även angett hur mycket månadshyran bör ändras om ett antal angivna nyttigheter tillkommer eller tas bort. Följande uppställning visar en sammanfattning av resultaten (belopp i kr/månad). Genomsnittligt avdrag Utrustning/tjänst Genomsnittligt tillägg -570 Ett rum - mer eller mindre Balkong/uteplats Garage Ljudisolering Internet Lokal för motion och hobby Gemensam innergård Hiss Lekplatser 61 Kvartersvärd 85 Övervakning Underhåll av lägenhet -413 Reparation av vitvaror Noterbart är att hyresgäster i allmänhet förväntar sig en större hyressänkning då nyttigheten tas bort än vad man är beredd att betala vid tillägg. Denna asymmetri är ännu större för dem som angett att de har nyttigheten än de som inte har nyttigheten och alltså ställts inför en mer hypotetisk fråga. Utredningen visar att betalningsviljan för dessa nyttigheter kan variera såväl mellan de undersökta orterna som mellan olika hushållstyper. Det bör noteras att genomsnittsvärdena i de båda uppställningarna i hög grad påverkas av att en stor andel är indifferenta till de angivna förändringarna, dvs de anser inte att en förändring ska påverka hyran. Genomsnittsvärdena är alltså inget givet mått på vilka hyresförändringar/skillnader som bör gälla beroende på om nyttigheten finns eller ej.

7 Betalningsviljan för olika bostadsområden (kr/kvm bostadsyta och år) Örebro 90% p. 70% p. Medeltal Nuvarande hyra City Öster Väster Söder Söderbyängen Västhaga Tybble Brickebacken Vivalla Skövde 90% p. 70% p. Medeltal Nuvarande hyra Centrum Vasastaden Östermalm S Norrmalm Havstena Ryds centrum Tidan Norrköping 90% p. 70% p. Medeltal Nuvarande hyra G:a staden Östantill Söderstaden Oxelbergen Nordantill Ljura Ektorp Vilbergen Haga Vidablick Marielund Hageby Navestad

8 Stockholm 90% p. 70% p. Medeltal Nuvarande hyra Kungsholmen Gärdet Södra Station Farsta Centrum Skarpnäcks-gård Nynäshamn Handen Västerhaninge Fittja Gävle 90% p. 70% p. Medeltal Nuvarande hyra Söder Norr Brynäs Stigslund Bomhus Valbo C Sätra Andersberg Öster Malmö 90% p. 70% p. Medeltal Nuvarande hyra Centrum V innerstaden Limhamn/-Bunkeflo S innerstaden Hylle Husie Kirseberg Fosie Rosengård Hela rapporten finns på under Opinion & fakta - Rapporter

9 Den fullständiga utredningen återfinns på Sveriges Fastighetsägare Box Stockholm Tel: Fax: