GENOMFÖRANDEBESKRIVNING tillhörande detaljplan för område öster om Varvsparken och mässhallarna i Hamnen i Malmö

Transkript

1 Dp 5025 justerad GENOMFÖRANDEBESKRIVNING tillhörande detaljplan för område öster om Varvsparken och mässhallarna i Hamnen i Malmö ORGANISATORISKA FRÅGOR TIDSPLAN Detaljplanen beräknas bli antagen av kommunfullmäktige i januari Normalt vinner planen laga kraft fem veckor efter antagandet. GENOMFÖRANDET Genomförandetiden för detaljplanen är fem år räknat från den dag planen vunnit laga kraft. ANSVARSFÖRDELNING Malmö kommun ansvarar för iordningställande av allmän platsmark. Exploatörerna ansvarar för utbyggnaden inom kvartersmark. I markanvisningsavtal redovisas mer detaljerat ansvarsfördelningen för de ekonomiska åtagandena. E.ON ansvarar för att nätstationen uppförs enligt Elsäkerhetsverkets föreskrifter och allmänna råd ELSÄK-FS 2004:1. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Ledningsrätter kan komma att upphävas med stöd av planen. För nya ledningar i angränsande gator behöver avtal mellan Malmö stad och rättighets- och ledningshavare upprättas. FASTIGHETSPLAN Fastighetsplan saknas för området. Förslag till möjlig fastighetsbildning illustreras på plankartan. Sidan 1 av 6

2 FASTIGHETSBILDNING Kommunen äger berörd mark utom en mindre del av Bilen 7 och fastigheten Hamnen 21:149. I den östra delen av fastigheten skall en 7 meters remsa ombildas till allmän platsmark för att ge plats för en planterad Esplanad med uppsamlingsgata. I söder skall utrymme för en rondell ges, vilket berör Hamnen 21:149, 21:138 och Bilen 7. Fastighetsbildning ansöks av markägaren i samråd med blivande byggherre. Ny fastighetsbildning kommer att skapas genom avstyckning och ansöks av markägaren hos Lantmäterimyndigheten Malmö stad. I samband med fastighetsbildning överförs den i planen angivna marken för lokalgator och parkändamål till av kommunen ägda park- eller gatumarksfastigheter. Samutnyttjande av underjordiska garage kan lösas med avtal eller servitut, där gemensamhetsanläggning kan behöva bildas. Även samutnyttjande av gårdar kan behöva lösas genom bildande av gemensamhetsanläggningar. En fristående nätstation ges beteckningen el. Denna station behöver inte särskild fastighetsbildning utan kan lösas med servitutsavtal. En nätstation placeras i en lokalgata enligt plankartan. Ytterligare två nätstationer behövs i områdets södra del i anslutning till lokalgatorna utanför det egentliga planområdet, vilket framgår av illustration på plankartan. Anslutningar i gata kan behöva förberedas. I planen kommer 3D-fastigheter att behöva bildas. På två platser anordnas gångbanor under byggnader inom område för lokalgata respektive uppsamlingsgata. I markupplåtelser bör principen om blandade upplåtelseformer gälla, så att 50% hyresrätter och sammanlagt 50% bostadsrätter och ägarlägenheter eftersträvas. GENOMFÖRANDEFRÅGOR Parkeringsköp för boende och anställda kan lösas i P-hus i angränsande områden. Det är trafikmässigt en fördel om antalet utfarter mot lokalgatorna begränsas. Även ekonomiska och miljömässiga fördelar uppnås om gemensamma underjordiska parkeringslösningar samordnas för flera tomter. Planområdet ligger på obebyggd mark som används som parkeringyta för Mässans verksamhet. Förändringar i tillgången på parkeringsplatser för Mässans räkning skall regleras mellan Diligentia och fastighetskontoret. I planområdets östra del ligger en tillfällig paviljong som används av Ankarets förskola. Väster härom finns även en byggnad som används av personer med skyddat arbete enligt OSA. I planområdets södra del i skelettplanen - finns en befintlig nätstation samt en lagerbyggnad som 2

3 används för mässverksamheten. Väster om denna ligger även en underjordisk vattenbassäng som används för Diligentias sprinkleranläggningar. Inför en exploatering av planområdet måste dessa byggnader och anläggningar borttagas. Ledningar kan behöva läggas om. En eventuell flyttning av en stor dagvattenledning i Esplanaden öster om mässhallarna måste avgöras. Miljöbyggprogram Syd ska tillämpas. Programmet syftar till en mer effektiv resursanvändning och en minskad miljöbelastning från byggandet. I Miljöprogram för Malmö Stad anges miljömålen för Malmö stad. Generellt sett ska strävan vara att bidra till att miljömålen kan uppnås. Härutöver bör kvalitetsfrågor och lösningar avstämmas mellan exploatörerna vid gemensamma byggherremöten i den kommande byggprocessen exempelvis rörande sophantering, p-lösningar, markarbeten, höjdsättning m.m. Vid underskott på parkeringsplatser får p-lösen övervägas. GENOMFÖRANDETIDSPLAN Utställningshandlingar har utarbetats under augusti Markhöjder för befintliga och planerade gator i projektets närhet har sammanställts och utarbetats av Sweco. Under planens utställning tolkar Lantmäterimyndigheten plankartans gränser. Detaljprojektering ska endast göras på tolkat underlag. Markreservationer har gjorts inom ett kvarter närmast Varvsparken. Intressenter för övriga kvarter finns. Efter utställning kan endast marginella justeringar göras i planförslaget. Planen beräknas att antas i januari månad Om planen inte överklagas kan laga kraft förväntas i februari månad Efter laga kraft och en tolkad plankarta kan en preliminär nybyggnadskarta levereras externt och fastighetsbildning påbörjas. Exploatören ansvarar för att nybyggnadskartan beställs. Med tolkad plankarta, fastighetsgränser och detaljprojekterade höjder för gator och VA-anslutningar som underlag kan en fullständig nybyggnadskarta upprättas. Bygglovgranskningen är beroende av en fullständig nybyggnadskarta varför bygglov tidigast kan beviljas då denna är klar. EKONOMISKA FRÅGOR Kostnaden för utarbetandet av planen regleras i planavtal enligt fastställd taxa och tas ut i samband med bygganmälan. Avtal mellan Malmö stad och exploatör angående iordningställande av allmän platsmark och kvartersmark, kostnader för eventuell flyttning eller ombyggnad av ledningar samt fastighetsbildning regleras i markanvisnings- och slutligt köpeavtal. 3

4 TEKNISKA FRÅGOR Inför exploatering skall markundersökningar göras. Erforderlig grundundersökning förutsätts framtagas av exploatören i samband med bebyggandet av området. Innan bygglov kan beviljas med stöd av detaljplanen måste en plan för slutligt avhjälpande av markföroreningar enligt miljöbalken ha godtagits av tillsynsmyndigheten genom lagakraftvunnet beslut. På grund av att denna process kan vara utdragen och tillsynsmyndighetens, i detta fall Miljönämndens, beslut om godkännande av plan för avhjälpande kan överklagas, är det viktigt att den inleds så tidigt som möjligt i projekteringsskedet. Även markarbeten i samband med iordningställande av mark för gator och övriga allmänna platser ska anmälas till Miljönämnden och föregås av avhjälpandeåtgärder i erforderlig omfattning. Exploateringen kan beröra boplatslämningar. Vid schaktning på en nivå under -1,5 m ska samråd ske med Länsstyrelsens kulturmiljösektion i god tid innan arbetena påbörjas. Eventuell arkeologisk dokumentation kan bli aktuell. I planområdets södra del skall en allmän park anläggas där en befintlig lagerbyggnad ligger. Denna behöver rivas och marken iordningställas så att förutsättningar för trädplantering ges. För att området skall försörjas med vatten och avlopp måste nya VAledningar förläggas i Stapelbäddsgatan, Östra Varvsgatan och den planerade Esplanaden. En fjärrvärmeledning och VA-ledning i Esplanadens södra del måste flyttas inför en kommande exploatering av kvarteret närmast Stora Varvsgatan, vilket lämpligen sker i samband med anläggandet av Esplanaden. Möjligen berörs även en gasledning i Stora Varvsgatan. En stor dagvattenledning går i västra kanten av den planerade Esplanaden. Förhandlingar pågår om en eventuell flyttning av denna. Avståndet från ledning till kommande trädplantering får klargöras mellan Va-syd och gatukontoret i samband med att gatan projekteras. Närheten till natur- och biogasnät innebär att gas kan vara ett intressant energialternativ för den planerade bebyggelsen. I det fall som gasledning kommer att påverkas av plangenomförandet bör kontakt tas med E.ON Gas för ledningsvisning i god tid innan arbetet börjas. Ett detaljerat samråd skall hållas med områdeshandläggare Stefan Ståhl ( ) i tidigt projekteringsskede. En höjdsättning har utförts av Sweco för den ursprungliga stora planen för Bilen 4 Dp Principen är att höja marken mellan befintliga lokal- och uppsamlingsgator till lägst +3,0 meter och att tillåta lägre markhöjd i anslutning till befintliga gator där marken ligger på ca +2,6 m. 4

5 Detta regleras med planbestämmelsen Markhöjd skall vara lägst + 3,0 m. Undantag medges dock i anslutning till befintliga gator. Detta kan medföra att trapphus och hissmaskinrum i källare kan drabbas av inströmmande vatten vid extrema vattennivåer. Åtgärder med tekniska lösningar eller förberedelser för sådana kan behöva vidtagas. I samband med bygglov/bygganmälan skall redovisas hur dagvattnet tas om hand. Höjdsättning och dagvattenhanteringen inom varje fastighet skall utformas i samråd med VA-syd och omhändertas lokalt där möjlighet finns. Det är viktigt att ett väl fungerade brandpostnät byggs ut i takt med att Västra Hamnen exploateras. Vattenledningssystemet utformas enligt gällande normer och dimensioneras enligt VAV-normen P-83. Avståndet mellan brandposterna ska vara max 150 meter. Avståndet mellan brandpost och hus ska vara max 75 meter. Området ligger inom normal insatstid för räddningstjänsten. Avståndet mellan brandposterna skall vara max 150 meter. För brandsläckning gäller att åtkomlighet för brandfordon skall anordnas där avstånd mellan körbar väg och byggnads entré överstiger 50 meter. För framkomlighet för brandsläckningsfordon på kvartermark och parkmark skall brandväg anordnas med erforderlig bärighet. Detta berör bl.a. kommande kvarter i skelettplanens södra del, där planens gång- och cykelväg skall iordningställas som räddningsväg. Behovet av utrymningsvägar och uppställningsplatser för räddningstjänsten utmed trädplanterade parker och gator skall diskuteras mellan gatukontoret och räddningstjänsten och ses över i samband med markprojekteringen. Där utrymning för brandfordon ej medges skall utrymning kunna lösas i husen t.ex. med genomgående lägenheter eller med brandsäkra trappor. Lösning av vattenförsörjning, brandsläckning och utrymning av kvarteren redovisas i bygganmälan. Brandvattenförsörjning ska anordnas i området i samråd med VA-syd. Sopsortering m.m. bör lösas så att en god helhetslösning uppnås. Sophus bör utformas och lokaliseras i samråd med VA-syd och miljöförvaltningen. Va-syd förespråkar en boendenära gemensamhetslösning. Sopfrågan har gemensamt intresse för flera byggherrar och bör samordnas inom planområdet. Friliggande sopbyggnader bör ej placeras närmare bostäder än 8 m. Vid placering och utförande av E.ON:s nätstationer skall Elsäkerhetsverkets föreskrifter och allmänna råd ELSÄK-FS 1999:5 följas. I samband med bygganmälan ska byggherren redovisa mer detaljerade bullerberäkningar för att säkerställa att erforderliga riktvärden följs. 5

6 UPPFÖLJNING MED HÄNSYN TILL VISS MILJÖPÅ- VERKAN XYLÉN Det kan förekomma lukt av lösningsmedel (xylén) inom planområdet som härstammar från lackeringsarbeten inne på EWPs tomt. EWP beräknas ha flyttat sin verksamhet från området senast under I den preliminära planen bedömde stadsbyggnadskontoret att de genomsnittliga halterna inte krävde några särskilda åtgärder för att säkerställa människors hälsa och inte vara nödvändiga för planens genomförande. Efter Miljöförvaltningens yttrande över den preliminära planen, där anordnande av kvarter med bostäder för närmast Stapelbäddsparken avstyrks, har stadsbyggnadskontoret valt att undanta detaljplanens kvarter väster om Stapelbäddsparken. Även Tekniska Nämnden förordar att inga bostäder placeras mot skateparken av bullerskäl. Det är angeläget att Malmö Stad bevakar förutsättningarna för att säkerställa en flyttning av EWP:s verksamhet. Stadsbyggnadskontoret önskar på sikt att kvarteren får en blandad användning och kommer att innehålla såväl bostäder som verksamheter. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Vid upprättandet av denna genomförandebeskrivning har Erik Hedman, Mikael Ström och Lisa Holmdahl Pedersen från SBK samt Jan Johansson från FK medverkat. Kerstin Åkerwall Malena Larsvall 6