Amorteringskravet och unga vuxna En kvantitativ studie om amorteringskravet och dess påverkan på unga vuxna med olika ekonomisk bakgrund

Transkript

1 NATIONALEKONOMISKA INSTITUTIONEN Författare: & Handledare: Arnaldur Stefansson Termin och år: HT-21 Amorteringskravet och unga vuxna En kvantitativ studie om amorteringskravet och dess påverkan på unga vuxna med olika ekonomisk bakgrund

2 Sammanfattning Amorteringskravet infördes som en åtgärd för att minska de möjliga risker som följde av hushållens stigande skuldnivåer. Reformens införande har debatterats flitigt då somliga hävdar att den lett till oönskade fördelningseffekter. Uppsatsen ämnar fastställa om unga som grupp har blivit negativt påverkade av amorteringskravet jämfört med äldre vuxna, samt undersöka om bolånereformen har medfört fördelningseffekter bland unga från olika inkomstområden. Undersökningen sker genom analys av enrummare i låg- och höginkomstområden inom Stockholm, Göteborg och Malmö kommun. Metoden som används är Difference-in-Differences och bygger på paneldata över de genomsnittliga månatliga kvadratmeterpriserna mellan mars mars resultatet fastställer ej att unga har blivit annorlunda påverkade jämfört med äldre vuxna. Det visar inte heller på statistisk signifikanta skillnader bland unga från olika inkomstområden. Detta skiljer sig från tidigare forskning, som hävdat att reformen påverkat unga vuxna i högre utsträckning än äldre vuxna, samt att reformen medfört fördelningseffekter bland unga med olika inkomstbakgrund. Nyckelord: Bostadsmarknaden; Amorteringskrav; Unga; Fördelningseffekter; Inkomst 2

3 Förord Vi vill rikta ett stort tack till vår handledare, Arnaldur Stefansson, som är forskare och postdoktor inom nationalekonomi vid institutet för bostad- och urbanforskning vid Uppsala universitet. Arnie har hjälpt oss enormt med att guida oss inom Stata och tålmodigt besvarat alla våra frågor som uppkommit under processens gång. Kærar þakkir! 3

4 Innehållsförteckning 1. Inledning Teoretiskt bakgrund Bakgrund Teori Konsumentteori Utbud och efterfrågemodell Litteraturgenomgång Metod Data Forskningsmetod Difference in differences (DID) Kontrollvariabler Resultat Analys Slutsats Referenser Bilaga

5 1. Inledning Bostadsmarknaden är ett ständigt aktuellt ämne då det berör alla invånare i ett samhälle eftersom samtliga människor behöver någonstans att bo. Prisutvecklingen för bostadsrätter har, efter finanskrisen, haft en tydligt uppåtgående trend vilket har försvårat möjligheterna för att äga sin första bostad, byta från hyresrätt till bostadsrätt eller flytta till ett mer fördelaktigt boende. Utöver prisutvecklingen så har även införandet av bolånetaket 2010 samt amorteringskraven 2016 och 2018 påverkat bostadssökarnas möjlighet att köpa bostad (Finansinspektionen, 2019). Finansinspektionens beslut kring införandet av bolånetaket tillkom som en följd av att hushållens skuldsättning från ökat kraftigt i relation till hushållens disponibla inkomst. Detta uppfattades som oroande vilket resulterade i en reglering genom bolånetaket, som innebar att hushåll endast får belånas upp till 85% av bostadens värde (Finansinspektionen, 2010). Trots denna reglering noterades fortsatt ökade skulder för hushållen vilket ledde till att finansinspektionen utfärdade ett amorteringskrav 2016 med målet att motverka de potentiella makroekonomiska risker som tillkom i samband med en ökad skuldsättning. Reformen utvecklades sedan år 2018 och innebär ett tvingat sparande genom att hushållen nu måste amortera en viss procent varje månad (Finansinspektionen, 2017). I samband med covid-19 beslutade finansinspektionen i april förra året att banker tillfälligt skulle ha möjligheten att undgå amorteringskravet fram till och med augusti detta år (Finansinspektionen, 2021). Återinförandet av amorteringskravet har föranlett diskussioner kring amorteringskravets samhällsnytta där somliga nationalekonomer anser att det saknas en påvisbar samhällsnytta och att kraven leder till en snedvridning av bostadsmarknaden där, bland andra, unga påverkas (Ekonomistas, 2021). Unga har oftast lägre löner i genomsnitt jämfört med vuxna, och detta i kombination med en positiv prisutveckling samt de ökade kraven för att beviljas lån gör att inträdeströskeln blivit väldigt hög. Att unga förstagångsköpare påverkats av amorteringskravet var inte något som finansinspektionen förväntade sig vid införandet, men studier som exempelvis Andersson & Jonung (2017) visar på att så är fallet. Därför väljer denna studie inte att undersöka huruvida unga jämfört med andra samhällsgrupper påverkats av amorteringskravet, utan istället undersöka om unga med olika ekonomisk bakgrund påverkats i olika hög grad. Hypotesen är att unga vars föräldrar är höginkomsttagare inte påverkas i lika hög grad som unga vars föräldrar eller släkt saknar möjligheten att hjälpa till med kontantinsatsen. Detta då unga som får hjälp med kontantinsatsen har ökade möjligheter att få till ett bolån och kan således etablera sig på bostadsmarknaden. Syftet med studien är att först fastställa att unga vuxna påverkats i högre grad än äldre vuxna, för att sedan undersöka om amorteringskravet påverkat unga vuxna från låginkomstområden annorlunda jämfört med unga från höginkomstområden. Målet är att ge en uppfattning kring 5

6 hur införandet av amorteringskravet 2016 påverkat dessa ungas möjligheter att etablera sig på bostadsmarknaden. För att undersöka möjliga skillnader mellan unga vuxna kommer regressionsanalysen avgränsas till att bara innefatta effekten av amorteringskravet på ettor, som ett proxy för unga vuxnas boende, i stadsdelarna med hög respektive låg förvärvsinkomst i kommunerna Stockholm, Göteborg och Malmö. Anledningen till begränsningen är bland annat antal befintliga ettor i nämnda områden, förekomsten av skillnader i dessa kommuners stadsdelars förvärvsinkomst och tidsbegränsning. Potentiella skillnader i effekter efter reformen borde således vara relativt större och passande för analys. Vidare kommer studien endast att fokusera på effekten av det första amorteringskravet som infördes juni Detta då införandet av det första amorteringskravet kan tänkas ha medfört en större effekt eftersom bolåntagare gick från att inte ha några återbetalningskrav till ett tvingat sparande. Den aktuella tidsperioden för undersökningen är således mars 2015 till mars För att besvara frågeställningen estimerar vi regressioner med paneldata över samtliga relevanta stadsdelar inom de nämnda kommunerna inom den aktuella perioden. Regressionerna undersöker hur priset per kvadratmeter utvecklats före och efter införandet av amorteringskravet i låginkomstområden samt höginkomstområden. Priset per kvadratmeter undersöks som ett genomsnitt per månad. Resultatet från regressionerna bekräftar inte att unga vuxna relativt äldre vuxna påverkats mer av den införda reformen. Vidare kan analysen inte heller påvisa att det förekommer några statistiskt signifikanta skillnader inom gruppen unga vuxna. Således visar studien att införandet av det första amorteringskravet inte lett till fördelningseffekter där unga som grupp påverkats och inte påverkat unga vuxna olika beroende på ekonomiska förutsättningar. Uppsatsen är disponerad på följande sätt. I avsnitt 2 beskrivs amorteringskravets syfte och löneutvecklingen för unga vuxna, därefter behandlas några relevanta teorier samt modeller och slutligen diskuteras tidigare studier. I avsnitt 3 beskrivs den valda statistiska metoden, en förklaring kring samtliga variabler och presentation av data. I avsnitt 4 redovisas resultaten från regressionerna som sedan analyseras och diskuteras mer djupgående i avsnitt 5. Till sist sammanfattas slutsatserna i avsnitt 6. 6

7 2. Teoretiskt bakgrund 2.1 Bakgrund Prisutvecklingen på bostäder För många länder medförde finanskrisen slutet på en epok av stadigt stigande huspriser, men för Sverige blev detta prisfall inte lika markant. Förutom en liten dipp efter 2008 där priserna sjönk med 5% så har huspriserna kontinuerligt stigit de senaste åren, och denna prisutveckling samverkar med hushållens ökade skuldsättning (Frisell och Yazdi 2010). I den senaste trendrapporten från Svensk Fastighetsförmedling framgår det att bostadspriserna de senaste 20 åren nästan fyrdubblats, vilket kan jämföras med en genomsnittlig prisökning på cirka 7 procent per år. Vidare kan man utifrån Finansinspektionens bolåneundersökning från 2021 läsa att hushållens lån under samma tidsspann hastigt ökat med i genomsnitt 8,1 procent per år, vilket nästan motsvarar en femdubbling. FI hävdar att bidragande orsaker till den ökade skuldsättningen är ökande disponibla inkomster, lägre bolåneräntor samt snabbt stigande bostadspriser. Dessutom har en positiv inkomstutvecklingen i kombination med en växande befolkning lett till en ökad efterfrågan att äga sin egen bostad. Fortsättningsvis existerar det även strukturella orsaker på bostadsmarknaden i form av ett ökat byggande av småhus och bostadsrätter, samt omvandlingar av hyresbostäder till bostadsrätter som likaså bidragit till en ökad efterfrågan. Trots att 2020 var färgat av en pandemi ökade bostadspriserna ytterligare och i december 2020 växte utlåningen av bolån med 5,9 procent i årstakt. Åldersfördelningen bland nya bolånetagare har de senaste åren varit relativ intakt, och föregående år stod de yngsta bolånetagarna (18 30 år) för 20 procent av alla nylån. Andelen nya bolånetagare ökade mest i storstäderna Stockholm och Göteborg (Finansinspektionen 2021). I figur 1 illustreras prisutvecklingen per kvadratmeter i för kommunerna Stockholm, Göteborg, Malmö samt de 40 största kommunerna i riket mellan januari 2010 och oktober Samtliga grafer är indexerade med juni 2016 som basår. 7

8 Figur 1. Kvadratmeterprisutveckling för respektive kommun samt den 40 största kommunerna Källa : Egenkonstruerad graf med data från Svensk mäklarstatistik Fortsättningsvis är det av intresse att poängtera att antalet bostäder sedan 1990-talet ökat i samma takt som befolkningen, det vill säga att antalet bostäder per 1000 invånare varit oförändrad de senaste 30 åren. Ökningen av bostäder har varit högst i storstadsområdena, speciellt i Stockholm där antalet bostadsrätter ökat tre gånger mer än i övriga riket. Anledningen till att utbudet av bostäder vuxit så pass långsamt är till stor del på grund av relativt höga kostnader. Det som dock förändrats sedan 90-talet är att det skett ett skifte kring upplåtelseformer där andelen småhus och bostadsrätter ökat, det vill säga att fler äger sitt boende, medan antalet hyresrätter i storstadsområden minskat. Detta medför att det blivit svårare för bostadssökande att finna alternativa boendeformer till ägda bostäder, samt att konkurrensen om hyresrätter ökat (Finansinspektionen 19) Unga vuxnas förutsättningar på bostadsmarknaden Då antalet hyresrätter per 1000 invånare har minskat har det blivit allt svårare att få tag på hyresrätter. För att få hyra en etta har majoriteten av fastighetsägarna inkomstkrav som kräver en förvärvsinkomst som är tre gånger högre än årshyran. I kronor innebär detta att det i genomsnitt krävdes en förvärvsinkomst på minst kr i Stockholm, kr i Göteborg och kr i Malmö för att få hyra en enrummare år De flesta unga vuxna uppfyller denna nivå av förvärvsinkomst men problemet ligger i den stigande kötiden som blir allt längre för varje år. Den genomsnittliga kötiden år 2010 var 8,5 år, och hade ökat till 14,5 år under Det förekommer dock hyresrätter med kortare kötider i form av nyproducerade lägenheter, men inkomstkravet för dessa är vanligtvis högre och låg på kr i Stockholm, kr i Göteborg och kr i Malmö år Bland individerna mellan åldern samt var det 46 respektive 21 procentenheter fler som inte uppfyllde inkomstkraven jämfört med de i ålderskategorin 35-64, under 2019 (Finansinspektionen, 2019). 8

9 Att köpa egen bostad är inte heller så enkelt för unga vuxna då de i genomsnitt har lägre inkomst och sparande i relation till de som är äldre. Utöver en svagare inkomstutveckling har unga låntagare generellt även högre skuldkvoter än äldre låntagare på grund av deras lägre inkomster. År 2017 hade personer i ålderskategorin cirka 44% lägre inkomst jämfört med äldre vuxna i åldern Unga vuxna har dessutom haft en inkomstökning på mellan 60-68% sedan 2000 medan den var 91% för äldre vuxna (Finansinspektionen 2021). Detta medan priserna för bostadsrätter, sedan 1998, har stigit med 464% i Stockholms kommun, 787% i Uppsalas kommun och 824% i Malmös kommun vilket försämrats förutsättningarna för unga vuxna på bostadsmarknaden (Svensk Fastighetsförmedling, 2018). Denna prisökning i kombination med bolånetaket och amorteringskravet har gjort det svårare för dagens unga vuxna att beviljas bostadslån vilket medfört svårigheter att lyckas etablera sig på bostadsmarknaden. Figur 2. Förvärvsinkomstfördelning för olika åldersgrupper Källa : Finansinspektionen Amorteringskravet Den första juni 2016 började bestämmelsen i 6 kap. 3 b LBF i enlighet med finansinspektionens föreskrift om ett krav på amortering av bolån verkställas, vilket medförde ändringar i hur kreditinstituten verksamma i Sverige fick ge krediter till enskilda personer. Enligt denna bestämmelse ska bolåneföretag tillämpa återbetalningsvillkor som är förenliga med en sund amorteringskultur och motverkar alltför hög skuldsättning hos hushållen. Amorteringskravet innefattade inte tidigare lån, utan endast bolån tecknade efter reforminförandet, och innebär att de som lånar mer än 50% av bostadens värde måste amortera minst 1% av bolånet årligen. Överstiger lånet mer än 70% av bostadens värde 9

10 medför kravet en årlig återbetalning på minst 2% av lånet. Som ett skäl till den nya restriktionen hänvisade FI till de förvärrade konjunkturnedgångar som ägde rum i länder som USA, Nederländerna och Danmark under den senaste finanskrisen, vilket enligt FI:s undersökningar berodde på ökande skuldsättning och stigande bostadspriser. För att stödja sitt argument refererade FI bland annat till en studie där det visade sig att danska hushåll med en belåningsgrad över 40% drog ned på sin konsumtion markant jämfört med lägre belånade hushåll (Andersen m.fl., 2014). FI konstaterade samtidigt att bostadspriserna samt hushållens skuldsättning i Sverige substantiellt stigit sedan mitten av 1990-talet medan räntorna på bolånen har under den tiden varit, och är, historiskt låga. Därmed fanns det då en risk med överdrivet optimistiska förväntningar på framtida bostadspriser och räntekostnader av vissa hushåll. Således ansåg FI att ett amorteringskrav är en lämplig åtgärd för att dämpa riskerna med hushållens skuldnivåer då syftet med återbetalningskravet är att motverka de makroekonomiska och finansiella stabilitetsrisker som potentiellt kan orsakas av hushållens skuldsättning (Finansinspektionens promemoria, 2015). Amorteringskravet förstärktes ytterligare två år senare och enligt den skärpta lagen så ska alla nya bolånetagare amortera med 1 procentenhet mer per år om lånet är 4,5 gånger större än låntagarens årliga bruttolön. Det bör noteras att man kan få undantag från amorteringskravet om efter lånet tas förekommer särskilda skäl som sjukdom och arbetslöshet samt vid upplåning för köp av nyproducerad bostad och lantbruksenheter. 2.2 Teori Konsumentteori För att kunna upplysa hur införandet av amorteringskravet potentiellt påverkar unga kommer därför konsumentteorin samt nyttomaximering att beröras i den här studien då amorteringar är ett tvingat sparande som kan ses som en utgift för bostadsköpare. Teorin om nyttomaximering och konsumtion ämnar förklara hur en individ med begränsad budget, dennes inkomst som utgör modellens budgetrestriktion (B), väljer att fördela sin inkomst mellan två olika varor. För att anpassa modellen efter studien kommer dessa två varor att bestå av bostad och övriga varor. Frågan om hur mycket av inkomsten som fördelas på respektive vara beror dels på individens budgetrestriktion, vilket är den disponibla inkomsten, dels på det relativa priset mellan de två varorna. Relativpriset framgår av lutningen på budgetrestriktionen i denna modell. Individerna förväntas dessutom enligt teorin att välja den kombinationen av varorna som ger dem den högsta möjliga nyttan som illustreras av indifferenskurvorna (IK) i figur 3 nedan. Givet budgetrestriktionen kommer detta vara den ytterst möjliga kurvan som tangerar budgetrestriktionen i en punkt där båda dessa kurvor har samma lutning. 10

11 En förändring i priset på en av dessa två varor leder till en rotation i budgetrestriktionen vilket påverkar nyttonivån för konsumenterna. Vid en prisökning av en av varorna roterar budgetlinjen utåt vilket gör att man kan hamna i en högre och bättre nyttonivå. En prisökning däremot leder till att budgetlinjen roterar inåt och individen kommer då att erhålla en lägre nyttonivå givet att rotationen är tillräckligt stor för att man hamnar på en lägre indifferenskurva. Detta är fallet med amorteringskravet då det har lett till att alla och i synnerhet unga som lånar mer än 50% av bostadens värde efter införandet möter en ökat pris för bostad jämfört med de som köpte sina bostäder innan verkställandet av lånepolicyn. Prisökningen kan dessvärre tänkas rotera budgetlinjen för vissa unga så pass mycket att de inte längre har råd med att köpa sin bostad och på så sätt stängs de ute från bostadsmarknaden. Övrig konsumtion IK Bostad Figur 3. Nyttomaximeringsmodellen Utbud och efterfrågemodell Lagen om utbud och efterfrågan är en teori som förklarar samspelet mellan säljarna av en vara och köparna av samma vara. Teorin definierar förhållandet mellan priset på en given vara och människors vilja att antingen köpa eller sälja den. Av denna modell framgår det att när priset på en vara stiger, är producenterna villiga att producera mer medan konsumenterna efterfrågar mindre och vice versa när priset faller. Fastigheter som alla andra tillgångar är också föremål för utbud och efterfrågan. Det betyder att priserna på bostäder kan förklaras av lagen om utbud och efterfrågan. Följaktligen tenderar priserna på bostäder att stiga då efterfrågan på dem ökar, respektive sjunka då efterfrågan av någon anledning minskar. Denna modell brukar illustreras med hjälp av en utbud- och efterfrågekurva som visas här nedan (se figur 4). Figuren visar efterfrågan med kurvan som är markerat D (demand) och utbudet med kurvan som brukar markeras S (supply). Den vertikala axeln visar varans pris medan den horisontella uppmäter varans kvantitet. Ett skift i dessa kurvor innebär antingen en minskning eller en 11

12 ökning i utbud eller efterfrågan där ett skift åt höger illustrerar en ökning och skift åt vänster illustrerar en minskning i respektive kurva. Den punkten där dessa två kurvor möts kallas för marknadsjämvikten och det är i denna punkt som marknadspriset och markandskvantiteten på varor som bostäder avgörs. Pris S P1 P2 D1 D2 Q2 Q1 Kvantitet Figur 4. Utbud och efterfrågemodellen. I den här studien ligger denna modell till grund för att avgöra om införandet av amorteringskravet har påverkat unga vuxnas möjlighet att ta sig in på bostadsmarknaden olika beroende på vilken stadsdel de bor i. Då amorteringskravet troligtvis utgör en större barriär för unga vuxna i låginkomstområden jämfört med unga bosatta i höginkomstområden så kommer efterfrågan på enrumslägenheter, enligt lagen om utbud och efterfrågan, att minska mer i dessa områden jämfört med höginkomstområden vilket borde resultera i en svagare och till och med negativ prisutveckling. 2.3 Litteraturgenomgång Ett flertal ekonomiska forskare har undersökt frågor som är relaterade till den svenska bostadsmarknaden där det mest omdiskuterade ofta involverar bostädernas prisutveckling samt hushållens skulder. Denna sektion ämnar ta upp några centrala studier som behandlar amorteringskravets fördelningseffekter och är av relevans för detta arbete. Enström-Öst, Söderberg och Wilhelmsson (2017) är tre forskare som undersökt den svenska bostadsmarknaden i Stockholm med särskilt fokus på budgetrestriktionen som en representation för hushållens förmögenhet. Syftet är att förstå hur restriktionen i kombination med bland annat; föräldrars förmögenhet och inkomst, ålder samt etnisk bakgrund påverkar valet av hushållstyp. Resultaten visar på att det finns ett negativt samband mellan kreditbegränsning och husägande samt att unga och nyinflyttade är mer påverkade än resterande samhällsgrupper. Vidare visar studien även att effekten av belåningsgrad på bostadsägande minskar om man tar hänsyn till föräldrarnas ekonomiska ställning. Forskarna poängterar att svårigheter för vissa samhällsgrupper att etablera sig på bostadsmarknaden inte behöver vara något problem för samhället i sig, men att det blir ett problem om dessa grupper 12

13 inte har några andra alternativ. Slutligen så lyfter forskarna att den införda lånebegränsningen, avsedd för att minska hushållens skuldsättning, måste reformeras med särskilda insatser riktade till unga vuxna samt immigranter, för att öka deras möjligheter att etablera sig på bostadsmarknaden. Inför förslaget till ett skärpt amorteringskrav lämnade docent Fredrik Andersson och professor emeritus Lars Jonung ett yttrande över remissen. Andersson och Jonung höll med finansinspektionen om att hushållens ökade skuldsättning är oroande då det kan tänkas få negativa effekter på samhällsekonomin i framtiden, men ställde sig ändå inte bakom förslaget om ett skärpt amorteringskrav. Detta då de ansåg att de negativa effekterna av ett amorteringskrav är större än reformens påverkan på hushållens skuldsättning. Andersson och Jonung hävdade att amorteringskravet bland annat leder till fördelningseffekter där unga vuxna som försöker etablera sig på bostadsmarknaden kommer få en minskad konkurrenskraft och därför riskerar att hamna utanför marknaden, eftersom hushåll med hög skuldkvot främst innefattar yngre hushåll. Vidare förutsåg Andersson och Jonung att yngre hushåll som har föräldrar, släktingar eller vänner med stark finansiell ställning kommer kunna kringgå amorteringskravet genom att belåna sig via dessa. Medan unga vuxna som saknar dessa kontakter ej kommer att ha samma möjligheter. Professor Lars E.O Svensson (2019) är inne på samma spår som föregående när han, på uppdrag av Stockholms Handelskammare, analyserat effekten av amorteringskraven samt övriga kreditåtstramningar på bolånemarknaden i Stockholm. I undersökningen genomför professor Svensson bland annat beräkningar för att bedöma vilka som har råd med att köpa en Stockholmsetta, och kommer fram till att amorteringskraven tvingar unga utan förmögenhet till stora boendebetalningar, ett översparande och en underkonsumtion. Slutsatsen som dras är att amorteringskraven tillsammans med övriga kreditrestriktioner har höjt inträdesbarriären på bostadsmarknaden där unga förstagångsköpare utan hög inkomst och förmögenhet har svårt att få bolån. Vidare hävdar Svensson att det främst är amorteringskraven och inte prisutvecklingen i sig som gör att unga utestängs från bostadsmarknaden. Endast de unga som har föräldrar, släkt eller vänner vars ekonomiska ställning är så pass stark att de kan bidra med kontantinsatsen har möjlighet att etablera sig på bostadsmarknaden. I motsats till Andersson och Jonung samt Lars E.O Svensson, hävdar Bäckman (2019) att amorteringsfrihet inte bidrar till att underlätta för unga vuxnas möjlighet att etablera sig på bostadsmarknaden. Bäckman har undersökt effekterna av avskaffandet av amorteringskravet i Danmark för att analysera hur amorteringskravet påverkats hushållen. Forskarna noterade att i och med att lagändringen nyttjades lika frekvent över hela ålders-och inkomstfördelningen så innebar ett avskaffande av reformen ingen skillnad för ungas möjligheter att etablera sig på bostadsmarknaden. Studien visar att effekten av amorteringsfria lån i stället endast ledde till att bostadspriserna ökade, vilket medförde att hushåll med sämre ekonomi fått det svårare att köpa bostad. Slutsatsen var att amorteringsfrihet inte ledde till att det blev lättare för unga eller hushåll med låg inkomst att köpa bostad på grund av att alla grupper fick ökad köpkraft. 13

14 Sammantaget kan man notera att det till stor del råder konsensus kring amorteringskravets fördelningseffekter. Ett flertal forskare är övertygade om att de införda kreditrestriktionerna bidragit till att försvåra för bland annat unga låntagares möjlighet att få till ett banklån. Vilket har medfört att inträdeströskeln till bostadsmarknaden blivit mycket högre. I motsats till detta hävdar Bäckman att amorteringsfrihet inte leder till att unga vuxna får det lättare att köpa bostad, vilket skulle kunna tala emot föregående forskare. Dock drar Bäckman sin slutsats baserat på utfallet utifrån en reform som påverkat alla marknadsgrupper likadant, vilket medför att det ej går att utesluta betydelsen av amorteringsfrihet för unga låntagare. Det som skiljer denna studie jämfört med föregående är att den ämnar studera sambandet mellan amorteringskravets införande och den ekonomiska bakgrundens betydelse. Tidigare studier har poängterat omfördelningseffekterna men inte undersökt om det råder någon skillnad mellan unga vuxnas möjligheter att etablera sig på bostadsmarknaden beroende på områdestillhörighet. 14

15 3. Metod 3.1 Data Datan som används i denna studie är sekundärdata i form av paneldata. Sekundärdatan tillhandahålls av trovärdiga och väletablerade organisationer vars ordinarie verksamhet innefattar insamling och sammanställning av data. Detta medför att datan kan anses vara tillförlitlig samt av bra kvalité och därför lämplig att utnyttja som en tidseffektiv metod vid datainsamling. Den data som är central i denna studie och som ligger till grund för analysen är framtagen av analysföretaget Svensk mäklarstatistik, som regelbundet samlar in data från mäklare i hela Sverige och presenterar högaktuell och kvalitetskontrollerad prisstatistik för bostadsförsäljningar i landet. I och med SCB:s kvalitetskontroll av Svensk mäklarstatistiks insamlade data går det att hävda hög reliabilitet. Idealt för genomförandet av denna studie vore det önskvärt att ha haft tillgång till data över alla sålda ettor i de studerade kommunerna. Därmed är det viktigt att notera att den insamlade datan från svensk mäklarstatistik täcker upp till 95% av alla bostadsaffärer som sker via en mäklare. Detta anses emellertid vara representativt nog men det förekommer även bortfall i data över sålda ettor i vissa stadsdelar vilket inte är idealt för undersökningen. Bortfallen skiljer sig från område till område, vilket medför att skattningen av de studerade kommunerna påverkas i olika hög grad. I Stockholms kommun, till exempel, saknas data över prisutvecklingen i en månad för ett av låginkomstområdena under observationsperioden vilket inte kan anses påverka resultatet för den kommunen avsevärt, medan det för stadsdelen Angered i Göteborg kommun saknas data över 6 månader. Vidare är det enbart en såld etta registrerad i Angered i de månaderna för vilken data för prisutveckling finns. Ett sätt att hantera detta problem hade varit att inte ha med Angered i studien men eftersom det är den stadsdel med lägst inkomstnivå i Göteborgs kommun fattades beslutet att inkludera den i undersökningen trots allt. Det slutliga materialet består av 14 stadsdelar i kommunerna Stockholm, Göteborg och Malmö och totalt 9627 antal sålda ettor. Datan är insamlad under perioden mars mars 2017 och mäter kvadratmeterpriser för de bostadsrätter som sålts inom denna period. Tabell 1. Deskriptiv statistik över respektive stadsdel Samtliga Stockholm Göteborg Malmö Låg Hög Låg Hög Låg Hög Låg Hög Antal stadsdelar Antal sålda lägenheter Pris/kvadratmeter

16 3.2 Forskningsmetod Metoden som används i den här studien kallas för difference in differences (DID). Forskningsmetoden är ett kvasi-experimentellt tillvägagångssätt som jämför förändringarna i utfall över tid mellan en population som genomgår en behandling (behandlingsgrupp) och en population som inte påverkas av behandlingen och därför agerar som kontrollgrupp. Det är ett användbart verktyg för dataanalys som underlättar kausal inferens när randomisering inte är möjlig, vilket gör det applicerbart i denna studie då införandet av amorteringskrav omfattar samtliga invånare i Sverige. Difference in differences sägs dessutom vara en lämplig metod för att skatta orsakssamband inom ekonometri (James H. Stock & Mark W. Watson) och har bland annat använts av 2021 ekonomi nobelpristagare David Card (Card och Kerueger, 1994) för att utvärdera effekten av politiska reformer förr i tiden. För att utvärdera huruvida unga bosatta i stadsdelar med olika inkomstnivåer har blivit påverkade av amorteringskravet har prisutvecklingen för ettor i höginkomstområdena i kommunerna Stockholm, Göteborg och Malmö jämförts med prisutvecklingen för ettor i dessa tre kommuners låginkomstområden. Tillvägagångssättet betraktas passande då studien delvis baseras på utbud och efterfrågemodellen enligt vilken förändringar i pris antingen beror på förändringar i konsumenternas efterfrågan eller producenternas utbud. Studien har utförts genom en kvantitativ forskningsmetod vilket lämpar sig väl eftersom det är en statistisk studie där statistik om prisutvecklingen inom varje kommun kommer att användas. Först jämförs enrummare i samtliga låginkomstområden med enrummare i samtliga höginkomstområden, sedan undersöks varje kommun enskilt för att undersöka om det förekommer någon skillnad. Vad det gäller studiens hypotes antar författarna till denna studie i enlighet med Andersson och Jonungs (2017) studie att unga förstagångsköpare från höginkomstområden har bättre möjligheter till att via gåvor och stöd kan erhålla den kontantinsats som krävs för att beviljas ett bolån. Detta medför att boendeutgifterna för dessa individer minskar såväl som sannolikheten för beviljandet av ett bolån ökar. Således antas detta leda till att efterfrågan på ettor inte kommer att påverkas i lika hög grad i höginkomstområdena som det tros göra i de stadsdelar där inkomsten är lägre. Kvadratmeterpriset bestäms av en rad olika faktorer och variabler. I denna studie undersöks hur kvadratmeterpriset på ettor påverkas av att lägenheten är lokaliserad i ett höginkomstområde respektive om den ligger i ett låginkomstområde efter införandet av amorteringskravet. Enligt den tidigare nämnda hypotesen kommer området som dessa ettor befinner sig i vara av markant betydelse för kvadratmeterprisutvecklingen. Fördelen med att jämföra den relativa kvadratmeterprisutvecklingen mellan ettor belägna i låg- respektive höginkomstområden är att det kan fånga hur ettor i dessa områden reagerat på samma reform. Dessutom studeras huruvida kvadratmeterpriset påverkas annorlunda för enrummare jämfört med större lägenheter efter införandet av reformen. Materialet som används för denna studies ändamål är paneldata med kvadratmeterpris som förändras över tid. 16

17 3.2.1 Difference in differences (DID) För att fastställa att unga som grupp, jämfört med äldre vuxna, har blivit negativt påverkade av amorteringskravet studeras sambandet mellan prisutvecklingen för enrummare i kommunerna Stockholm, Göteborg och Malmö samt för treor och större lägenheter i samma kommuner. För detta ändamål genomförs regressionsanalyser av paneldata över priset för bostäderna i nämnda kommuner i dataprogrammet stata. Två binära variabler introduceras, den första dummyvariabel, AK, för observerade priser innan, antar värde 0, och efter, antar värde 1, amorteringskravet samt unga som antar värde 1 för enrummare och värde 0 för större lägenheter. Vidare introduceras även en interaktionsvariabel, i form av enrummare * AK. Regressionen blir således: LNpris/kvm it = β 0 + β 1 enrummare i + β 2 AK t + β 3 enrummare i AK t + u it (1) Utifrån ekvation 1 kan man konstatera att: E[pris/kvm AK = 0, enrummare = 0] = β 0 = Snittpriset i större lägenheter före införande av amorteringskravet E[pris/kvm AK = 0, enrummare = 1] = β 0 + β 1 = Snittpriset i enrummare före införande av amorteringskravet E[pris/kvm AK = 0, enrummare = 1] E[pris/kvm AK = 0, enrummare = 0] = β 1 = Skillnaden i snittpriset mellan enrummare & större lägenheter före införandet av amorteringskravet. E[pris/kvm AK = 1, enrummare = 0] = β 0 + β 2 = Snittpriset i större lägenheter efter införande av amorteringskravet E[pris/kvm AK = 1, enrummare = 1] E[pris/kvm AK = 1, enrummare = 0] = β 2 = Skillnaden i snittpriset i mellan enrummare och större lägenheter efter införandet av amorteringskravet. E[pris/kvm AK = 1, enrummare = 1] = β 0 + β 1 + β 2 + β 3 = Snittpriset i enrummare efter införande av amorteringskravet E[pris/kvm AK = 1, enrummare = 1] E[pris/kvm AK = 0, enrummare = 1] E[pris/kvm AK = 1, enrummare = 0] E[pris/kvm AK = 0, enrummare = 0] = β 3 = Skillnaden i nivåskillnaden i snittpris mellan enrummare och större lägenheter före och efter införandet av amorteringskravet För att avgöra huruvida införandet av reformen har medfört fördelningseffekter kommer prisutvecklingen för ettor i låginkomstområdena samt unga som grupp vara behandlingsgrupperna i respektive regression, medan prisutvecklingen i höginkomstområdena samt äldre vuxna som grupp agerar kontroll. Det bör dock påpekas att alla observationer i studien har blivit påverkade av amorteringskravet. Detta är förstås inte 17

18 idealt för difference in difference men valet av metoden lämpar sig ändå väl då det bland annat framgår i Andersson och Jonungs yttrande att somliga förstagångsköpare och äldre vuxna inte påverkas i lika hög grad av den införda reformen. Dessutom är syftet med den här undersökningen att studera om införandet av amorteringskravet påverkar människor olika vilket går att kartlägga med DID när man ser prisutvecklingen före och efter reformen även om båda grupper berörs av behandlingen. Regressionsmodellen som kommer att användas för att skatta effekten av amorteringskravet på ettor belägna i områden med olika inkomstnivåer ser ut som följande: LNpris/kvm it = β 0 + β 1 LIO i + β 2 AK t + β 3 LIO i AK t + u it (2) Utifrån ekvation 2 kan man konstatera att: E[pris/kvm AK = 0, LIO = 0] = β 0 = Snittpriset i höginkomstområden före införande av amorteringskravet E[pris/kvm AK = 0, LIO = 1] = β 0 + β 1 = Snittpriset i höginkomstområden före införande av amorteringskravet E[pris/kvm AK = 0, LIO = 1] E[pris/kvm AK = 0, LIO = 0] = β 1 = Skillnaden i snittpriset i låg- och höginkomstområde före införandet av amorteringskravet. E[pris/kvm AK = 1, LIO = 0] = β 0 + β 2 = Snittpriset i höginkomstområden efter införande av amorteringskravet E[pris/kvm AK = 1, LIO = 1] E[pris/kvm AK = 1, LIO = 0] = β 2 = Skillnaden i snittpriset i låg- och höginkomstområde efter införandet av amorteringskravet. E[pris/kvm AK = 1, LIO = 1] = β 0 + β 1 + β 2 + β 3 = Snittpriset i låginkomstområden efter införande av amorteringskravet E[pris/kvm AK = 1, LIO = 1] E[pris/kvm AK = 0, LIO = 1] E[pris/kvm AK = 1, LIO = 0] E[pris/kvm AK = 0, LIO = 0] = β 3 = Skillnaden i nivåskillnaden i snittpris mellan låg och höginkomstområden före och efter införandet av amorteringskravet Den koefficient som är av intresse i denna undersökning är interaktionsvariabeln β3, då den visar på interaktionseffekten mellan antal rum och amorteringskrav i den första regressionen, samt områdestillhörighet och amorteringskrav i den andra regressionen. Denna koefficient är den som visar difference in differences, och talar om effekten av amorteringskravet på de observerade ettorna efter införandet av lånerestriktioner med hänsyn till områdestillhörighet och antal rum. För att undersöka denna effekt framställs studiens hypotes på så sätt att amorteringskravet har påverkat ungas möjlighet olika i områden med olika inkomstnivåer, det vill säga att β3 är statistisk signifikant skild från 0 efter amorteringskravet. Alternativhypotesen blir följaktligen att amorteringskravet ej har påverkat unga olika i olika 18

19 områden det vill säga att B3 är insignifikant. För att undersöka dessa hypoteser kommer ekonomiprogrammet Stata att användas utifrån nedanstående regression. Ett identifikationsantagande för difference-in-differences är att prisutvecklingen för kontrollgruppen och behandlingsgruppen är parallell före införandet av den undersökta reformen. I figur 5 illustreras prisutvecklingen för hög- respektive låginkomstområdena, och det går att utläsa en tydlig parallell utveckling mellan grupperna. Figuren visar att priserna sjunker något under april och maj månad, det vill säga två månader innan införandet av amorteringskravet för att sedan stiga igen. I låginkomstområdena stiger priserna i en långsammare takt med en jämn successiv ökning per månad, medan priserna i höginkomstområdena hämtar sig mycket snabbare och genomgår ett fåtal små fluktuationer. Trots att amorteringskravets påverkan på priset inte är särskilt markant, går det att utläsa en tydlig förändring i antalet sålda bostäder. Månaden innan införandet av reformen var antalet sålda bostäder i höginkomstområden nästan 300 och för låginkomstområden nästan 100 stycken, för att sedan efter införandet sjunka till 150 respektive cirka 50 stycken. Det vill säga att försäljningen minskade med nästintill 50% i båda områdena. Figur 5. Kvadratmeterprisutveckling för Stockholm kommun Källa : Egenkonstruerad graf med data från Svensk mäklarstatistik I figur 6 visas prisutvecklingen för enrummare i Göteborg kommun. Prisutvecklingen för respektive grupp följer inte en lika harmonisk parallell utveckling som i Stockholms kommun, men det går ändå att hävda att graferna rör sig med varandra dock med olika intensiva toppar och dalar. Anledningen till varför dessa grafer inte följer varandra kan vara för att det saknades en del data för en av stadsdelarna i låginkomstområdena vilket medför att grafen inte illustrerar verkligheten till fullo. Vidare går det även här att utläsa från figuren att antalet sålda bostadsrätter nästintill halverats vid införandet av amorteringskravet. 19

20 Figur 6. Kvadratmeterprisutveckling för Göteborg kommun Källa : Egenkonstruerad graf med data från Svensk mäklarstatistik Slutligen illustreras prisutvecklingen för den sista kommunen, Malmö, i figur 7. Trenderna för respektive graf visar på att gruppernas prisutveckling följer varandra, dock kan man utläsa att fluktuationerna i låginkomstområdena är mer frekventa än för höginkomstområdena. Fortsättningsvis visar figuren på något som särskiljer Malmö från Stockholm och Göteborg, nämligen att antalet sålda bostäder inte halverats efter införandet av amorteringskravet. För låginkomstområdena var antalet sålda bostäder nästintill oförändrat, medan det för höginkomstområdena sker en liten minskning. Figur 7. Kvadratmeterprisutvecling för Malmö kommun Källa : Egenkonstruerad graf med data från Svensk mäklarstatistik 20

21 Sammanfattningsvis visar figurerna att prisutvecklingen för respektive grupp inom kommunerna relativt väl följer varandra, och att difference-in-differences därför kan anses vara applicerbar vid undersökningen av amorteringskravets inverkan på bostadsmarknaden Kontrollvariabler För att komma så nära den sanna effekten av amorteringskravet på kvadratmeterprisutvecklingen som möjligt, och för att isolera effekten av andra faktorer på utfallsvariabeln, involveras i vanliga fall även kontrollvariabler i studien. Dock eftersom det redan råder en fin parallell pristrend (se figur 8 till 11) före införandet av amorteringskravet mellan enrummare i låg- och höginkomstområden, samt eftersom observationsperioden är relativt kort, fattades beslutet, i samråd med uppsatsens handledare, att det inte var behövligt att inkludera några kontrollvariabler. Faktorer som kan tänkas påverka kvadratmeterpriset kan till exempel vara utvecklingen av kommunikationsmedel inom en kommun, eller demografiförändring. Dock eftersom den undersökta perioden endast sträcker sig mellan mars 2015 och mars 2017, är det ytterst osannolikt att sådana faktorer förändrats i så pass hög grad att det påverkar utfallet. Vidare är syftet med införandet av kontrollvariabler att få fram parallella trender då det är ett villkor för att kunna applicera DID. Men då pristrenderna redan är parallella skulle införandet av kontrollvariabler som exempelvis ränta, endast förflytta graferna men inte påverka utfallet. Detta då graferna pre och post treatment förskjuts på så sätt att difference in differences förblir opåverkat, det vill säga att värdet på β3 är densamma. Figur 8. Prisutveckling/kvm för enrummare & större lägenheter per månad,

22 Figur 9. Prisutveckling/kvm för enrummare & större lägenheter per månad, Figur 10. Prisutveckling/kvm för hög-&låginkomstområden per månad,

23 Figur 11. Prisutveckling/kvm för hög-&låginkomstområden per månad,

24 4. Resultat I denna sektion illustreras resultatet från samtliga regressioner. Tabellerna presenterar regressioner som innehåller 3 variabler; beroendevariabeln lnkr_kvm, binära variabler för typ av lägenhet, område och amorteringskrav som är modellens förklarandevariabler samt en interaktionsvariabeln. Dummien enrummare antar värdet 1 om bostaden är en enrummare, dummien LIO antar värdet 1 om stadsdelen befinner sig i ett låginkomstområde, och dummien AK antar värdet 1 för de värden som uppmätts efter juni Det som är av intresse från den första regressionen är interaktionsvariabeln enrummare * AK, och från de resterande regressionerna interaktionsvariabeln område*amorteringskrav. De första regressionerna som genomfördes hade syftet att undersöka om enrummare (som proxy för unga som grupp) påverkats annorlunda av amorteringskravet jämfört med större lägenheter (som proxy för äldre vuxna). Utfallet från regressionsanalysen presenteras i tabell 2 nedan. Tabellen visar relationen mellan utfallsvariabeln lnkr_kvm samt resterande variabler. Estimatet för interaktionsvariabeln visar att skillnaden i nivåskillnaden i snittpris mellan unga och äldre vuxna före och efter amorteringskravet är negativt, dock visar resultatet att det för interaktionsvariabeln inte existerar ett statistiskt signifikant samband på en 5 procentig nivå. Tabell 2. Regression för enrummare och större lägenheter (1) VARIABLER lnkr_kvm 1.Enrummare 0.288*** (0.0621) 1.Amorteringskrav (AK) 0.124*** (0.0380) Enrummare * AK (0.0685) Constant 10.35*** (0.0344) Observations 2,116 R-squared Robusta standardfel anges inom paretensen *** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1 Efter att ha jämfört enrummare (unga vuxna) med större lägenheter (äldre vuxna), genomfördes regressioner med fokus på enrummare från låg- respektive höginkomstområden. Först undersöktes samtliga höginkomstområden gentemot samtliga låginkomstområden, och därefter undersöktes kommunerna var för sig. 24

25 Tabell 3 visar resultatet från regressionen av sålda enrummare i samtliga kommuner för högrespektive låginkomstområden, och även här kan man utläsa att koefficienten ej är signifikant på en 5 procentig nivå. Tabell 3. Regression över samtliga hög- och låginkomstområden (1) VARIABLES lnkr_kvm 1.Område (LIO) *** (0.120) 1.Amorteringskrav (AK) (0.0863) LIO * AK (0.132) Constant 10.88*** (0.0775) Observations 470 R-squared Robusta standardfel anges inom paretensen *** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1 Tabell 4, 5 och 6 visar resultaten från regressionerna av varje kommun var för sig. Från tabellerna går det att utläsa att estimatet för interaktionsvariabeln har ett positivt värde och ej är statistisk signifikant på en 5 procentig nivå i samtliga kommuner. Tabell 4. Regression för amorteringskravets effekt i Stockholm kommun (1) VARIABLES lnkr_kvm 1.Område (LIO) *** (0.0324) 1.Amorteringskrav (AK) *** (0.0130) LIO * AK (0.0355) Constant 11.44*** (0.0115) Observations 200 R-squared 0.902

26 Robusta standardfel anges inom paretensen *** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1 Tabell 5. Regression för amorteringskravets effekt i Göteborg kommun (1) VARIABLES lnkr_kvm 1.Område (LIO) *** (0.115) 1.Amorteringskrav (AK) 0.168** (0.0801) LIO * AK (0.122) Constant 10.73*** (0.0756) Observations 134 R-squared Robusta standardfel anges inom paretensen *** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1 Tabell 6. Regression för amorteringskravets effekt i Malmö kommun (1) VARIABLES lnkr_kvm 1.Område (LIO) *** (0.0950) 1.Amorteringskrav (AK) * (0.0459) LIO * AK 0.178* (0.107) Constant 10.23*** (0.0381) Observations 136 R-squared Robusta standardfel anges inom paretensen *** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1 26

27 5. Analys Resultaten från den första regressionen, vars fokus var att undersöka om det förekom någon skillnad mellan amorteringskravets påverkan på enrummare jämfört med större lägenheter, stämde till viss del överens med förväntan. Koefficienten β3 antog ett negativt värde vilket innebär att reformen ledde till en svagare prisökning för sålda enrummare, mer exakt så har det lett till en skillnad på e^-0,00467 = 0,996 vilket är -0,3% mellan grupperna. Det vill säga att amorteringskravets införande ledde till en lägre prisutveckling bland enrummare jämfört med större lägenheter, vilket är i linje med tidigare studier. Dock, trots att utfallet visar på att prisutvecklingen för enrummare inte ökat i lika hög grad som innan reformen, så är estimatet ej statistiskt signifikant, det vill säga att studien misslyckas med att påvisa att enrummare har blivit mer påverkade än större lägenheter. Utfallet borde ha fastställt, i enlighet med tidigare studier, att reformen lett till att prisutvecklingen för sålda enrummare inte utvecklas i lika hög grad. Detta då de införda lånerestriktionenrna försvårat möjligheten för unga att beviljas ett bostadslån på grund av högre inkomstkrav, vilket innebär en minskad köpkraft. En minskad köpkraft borde, i sin tur, enligt utbud- och efterfrågemodellen resultera i en minskad efterfrågan på enrummare vilket följaktligen borde leda till en svagare prisutveckling för dessa lägenheter. Därmed borde koefficienten för interaktionsvariabeln enrummare * AK antagit ett negativt värde samt varit statistisk signifikant. Trots att undersökningen visar tecken på detta så saknar estimatet signifikans vilket förhindrar ett fastställande. De resterande regressionerna, vars fokus var att undersöka möjliga skillnader inom gruppen unga vuxna, stämmer å andra sidan inte överens med förväntan. Den genomförda undersökningen visar på att det inte existerar något statistiskt signifikant samband mellan priset per kvadratmeter i respektive område och införandet av amorteringskravet. Utfallet från regressionen som jämförde samtliga hög- och låginkomstområden fick en koefficient med ett värde på 0,0776 vilket innebär e^0,0776 = 1.086, det vill säga att skillnaden mellan hög- och låginkomstområden blev cirka 8.1%. Betydelsen av detta är att prisutvecklingen för enrummare i låginkomstområdena har ökat i genomsnitt 8,1% mer efter införandet av reformen jämfört med enrummarna i höginkomstområdena. Fortsättningsvis så visade utfallen från efterföljande regressioner, som undersökte kommunerna separat, på ett liknande resultat. För Stockholm har estimatet ett värde på 0,0548, vilket innebär e^0,0548 = 1,056 det vill säga en skillnad på 5,6% mellan inkomstområdena. För Göteborg har estimatet ett värde på 0,0115, det vill säga e^0,0115 = 1,011 vilket innebär 1,1%. Slutligen, så uppvisar estimatet för Malmö ett värde på 0,178, vilket innebär e^0,178 = 1,194 det vill säga en skillnad på 19,4% mellan grupperna. Sammantaget visar regressionerna att prisökningen har varit starkare i låginkomstområdena jämfört med höginkomstområden. Utfallen talar därmed emot förutsägelsen, nämligen att prisutvecklingen i låginkomstområden skulle påverkats mer markant och således inte ökat mer än höginkomstområden efter införandet, då dessa unga vuxna troligtvis saknar möjligheten att få ekonomiskt stöd till kontantinsatsen. Tolkningen av regressionerna blir i stället att amorteringskravet inte har påverkat unga med olika ekonomiska förutsättningar 27

28 ojämnt, utan påverkat båda grupperna statistiskt likvärdigt. Dessutom visar resultaten från samtliga regressioner att koefficienten β3 är positiv vilket går emot studiens hypotes. Men i och med att koefficienterna inte är statistisk signifikanta, medför detta att det med statistisk säkerhet inte går att fastställa att prisutvecklingen för enrummare i låginkomstområden, efter införandet av amorteringskravet, faktiskt har ökat i en snabbare takt än i höginkomstområden. Således går det inte att förkasta mothypotesen; att unga i låginkomstområden inte påverkas mer av amorteringskravet. Något som talar emot resultatet i denna studie är det faktum att exempelvis professor Lars E.O Svensson genomfört grundliga beräkningar som tydligt visar på att unga, utan en möjlighet att få till ett ekonomiskt stöd till kontantinsatsen, löper större risk att inte få till ett bostadslån och på så sätt förlorar sin möjlighet att etablera sig på bostadsmarknaden. En anledning till att regressionerna för hög- och låginkomstområdena i respektive kommun inte visar på någon statistisk signifikans kan vara på grund av att studien använder sig av en proxy som inte är optimalt anpassad för att korrekt kunna besvara frågeställningen. Genom att endast fokusera på sålda enrumslägenheter fångas rimligen en stor del av förstagångs-köpare, vilket talar för att försäljning av enrumslägenheter kan agera som proxy vid en undersökning av unga vuxna. Dock då denna studie intresserar sig för möjligheten att etablera sig på bostadsmarknaden, det vill säga möjligheten att beviljas ett banklån, så är proxyn inte optimal. Unga vuxna som befinner sig i relationer kan tänkas söka bostadslån tillsammans och kommer då i vissa fall efterfråga en tvårumslägenhet i stället för en enrummare vilket medför att denna grupp exkluderas i undersökningen. En annan möjlig förklaring till att resultatet misslyckades att fastställa studiens hypotes kan vara den rådande bristen på hyresrätter vilket enligt FI:s rapport har försämrats sedan Detta har begränsat möjligheten till att finna andra alternativ till ägda bostäder och kan tänkas uppmuntra unga vuxna till att ge sin in på bostadsmarknaden för att köpa egna vilket ökar efterfrågan samt priset för befintliga ettor belägna i storstäderna. En ökad efterfrågan således skulle teoretiskt kunna jämna ut effekten av amorteringskravet. Vidare skulle man kunna peka på den relativ få antal sålda ettor i studiens data. För att kunna komma så nära effekten av amorteringskravet som möjligt hade det varit önskvärt att ha tillgång till data för alla förstagångsköpares köpta bostäder med olika upplåtelseformer, och inte bara bostadsrätter, samt deras inkomstnivåer men den data var inte möjlig att finna för studien. 28