Utbyggnadspromemoria för stadsbyggnadsprojekt nr 9526 Erstavik 26:21 (Båthöjdens äldreboende) Delrapport. Projektledare Susanne Skoglund

Transkript

1 Delrapport Projektledare Susanne Skoglund

2 Innehåll 1. Sammanfattning Beskrivning av projektet, syfte och mål Status på projektet Redovisning av status i förhållande till mål och avsatta resurser Uppföljning av planer Problem och möjligheter Förslag till beslut (8)

3 1. Sammanfattning Projektets syfte är att möjliggöra uppförande av äldreboende på mark som idag är planlagd för allmänt ändamål. Ett mål är att säkerställa att trygg GC-väg byggs i området. Kvartersmarken ska innehas med tomträtt av exploatören Riflex Vårdfastigheter AB och äldreboendet drivs av Aleris Äldreomsorg AB. Ett ytterligare mål är att inflyttning kan ske innan år Detaljplan och exploateringsavtal har vunnit laga kraft. Utbyggnaden startar under hösten Exploatören ansvarar för utbyggnaden på kvartersmark och egen infartsväg på allmän platsmark. Kommunen ansvarar för projektering och utbyggnad av GC-väg och städning/rensning i naturmarken samt kostnader i utbyggnadsskedet. Anledningen till kommunens ansvar i projektet är att tomträttsavtalet anger att tomträttsavgälden är inklusive gatukostnader. Dessa kostnader kommer därför att aktiveras på "mark" vid slutredovisningen. Anlitande av konsult för projektering av GC-vägen pågår. Utbyggnaden pågår under våren Beskrivning av projektet, syfte och mål Projektets syfte är att möjliggöra uppförande av äldreboende på mark som idag är planlagd för allmänt ändamål. Den gamla förskolebyggnaden ska rivas (målet är uppnått då denna redan rivits). Ett mål är att säkerställa att en trygg GC-väg finns som säkrar kommunikationen mellan planområdet och övriga Fisksätra inklusive busshållplats. Besökande och personal ska med denna kunna ta sig fram till äldreboendet om de färdas exempelvis kommunalt. Ett annat mål är att kvartersmarken ska innehas med tomträtt av byggherren, Riflex Vårdfastigheter AB, och att äldreboendet ska drivas av Aleris Äldreomsorg AB. Ett separat samarbetsavtal har upprättats mellan Aleris Äldreomsorg AB och Riflex AB (moderbolag till Riflex Vårdfastigheter AB). Ersättningen för marken betalas med tomträttsavgäld. Ett ytterligare mål är att äldreboendet står klart för inflyttning innan år 2011, med anledning av att det kommer att bli brist på äldreboenden. Information: Projektet har tidigare klassats som ett sk FAK-projekt, dvs ett projekt där fastighetskontoret driver projektet och ansvarar för budgeten. Hösten 2007 övergick dock projektet till att bli ett exploateringsprojekt. 3. Status på projektet Ingående delprojekt Delprojekt Information Status Projektledning och styrning Projektledarens samordningsarbete och styrning av delprojekt. Innefattar även slutredovisning. Är inte något egentligt delprojekt. Pågår Detaljplan Detaljplanen antogs i KF 25 maj och vann laga kraft 25 juni. Genomfört 3 (8)

4 Markanvisningsavtal Exploateringsavtal Detaljprojektering allmänna anläggningar Utbyggnad allmänna anläggningar Rättsligt genomförande Detaljplaneavtal med markanvisning har upprättats och antagits mellan Nacka kommun och Riflex Vårdfastigheter AB. Ett tomträttsavtal utgör bilaga till exploateringsavtalet. Exploateringsavtal med tomträttsavtal som bilaga antogs i KF 25 maj. Protokollet över antagandebeslutet har lagakraftstämplats av länsrätten. Projektör avropas på ramavtal. Utbyggnaden av allmänna anläggningar kommer att drivas i egen regi av kommunen beträffande GC-vägen. Exploatören behöver bygglov och marklov. Fastighetsbildning: Lantmäterimyndigheten reglerar marken efter ansökan från kommunen. Genomfört Genomfört Pågår Pågår under vår Bygglov genomfört. Fastighetsbildning genomfört. Åtgärder avseende allmänna anläggningar Infart till området och dagvatten: Exploatören projekterar, utför och bekostar den egna infarten till området som finns på allmän platsmark och säkerställer att dagvattnet omhändertas i anslutning till kommunal mark. För projektering och utförande av anläggningar på kommunalägd mark gäller de produktionsförutsättningar som anges i bilaga till exploateringsavtalet. Gång- och cykelväg (GC-väg): Nacka kommun projekterar med hjälp av konsult och utför i egen regi den GC-väg som ska byggas i detaljplaneområdet på naturmark. Kommunen står även för kostnader i samband med uppförandet av GCvägen. 4. Redovisning av status i förhållande till mål och avsatta resurser Uppföljning gentemot start-pm I start-pm, antaget av kommunstyrelsen , konstaterades att behovet av GC-vägar i området skulle säkerställas i planprocessen för att möjliggöra att området knyts ihop med övriga Fisksätra. Detta har utretts i planskedet och en allmän GC-väg kommer att uppföras i området. En gångväg leder upp till området redan idag, men denna är inte i tillräckligt god standard för att försörja de boende i den kommande bebyggelsen och övriga boende i området. 4 (8)

5 När start-pm antogs var det inte klart vilken typ av bostäder som var aktuellt i området. Marken anvisades sedan till Riflex Vårdfastigehter AB genom plan- och markanvisningsavtal. En förutsättning var att samarbetsavtal fanns mellan byggherren och Aleris Äldreomsorg AB. Ett äldreboende kommer således att uppföras i området. Start-PM:s tidsplan anger att antagandet av detaljplanen planeras till våren Antagandet skedde dock i maj 2009 dvs 2 år senare än planerat. Uppföljning gentemot övriga politiska beslut Detaljplaneavtal med markanvisning antogs av kommunstyrelsen 29 oktober 2007, 220. Här angavs att marken anvisades till Riflex Vårdfastigheter AB, att boendet skulle bli äldreboende och att marken skulle innehas med tomträtt. Det var då tänkt att tomträtten skulle gälla för hela fastigheten Erstavik 26:21 (hela planområdet), men under planarbetet har Erstavik 26:21 minskats så att en del av den blir allmän platsmark och regleras till annan kommunalägd fastighet genom förrättning. Planchefen beslutade på delegation från Miljö- och stadsbyggnadsnämnden att skicka ut planförslaget på samråd. Samråd pågick till och med den 12 september Planförslaget var utställt mellan den 9 december 2008 och den 13 februari Vid samråd och utställning var avsikten att exploatören skulle utföra och bekosta GC-vägen. När exploateringsavtalet ( 88) antogs i kommunfullmäktige den 25 maj 2009 konstaterades dock att kommunen istället var tvungen att bekosta och utföra den nya GC-vägen på allmän platsmark. Se i övrigt Uppföljning gentemot senast beslutade budget. Detta resulterar i att resursåtgången sannolikt blir högre än vad som förväntats vid tidigare politiska beslut. Projektet inkluderar inte bara granskning och kontroll av exploatörens genomförda handlingar och arbete, utan istället utför kommunen det faktiska arbetet. När detaljplanen ( 89) antogs kommunfullmäktige den 25 maj 2009 ändrades kategorin för bebyggelsetypen i planområdet från vårdboende till äldreboende. Orsaken var att ett flertal synpunkter under utställningen inkommit från de boende i området beträffande detta. Uppföljning gentemot senast beslutade budget För projektet som helhet beslutades om projektbudgeten i T Ett ytterligare beslut beträffande projektets budget togs dock när exploateringsavtalet antogs i kommunfullmäktige. Beslutet gällde kostnader för kommunens nedlagda tid i projektet i projekterings- och utbyggnadsskedet samt projekterings- och utbyggnadskostnad för de allmänna anläggningarna. Den totala summan var 2, 625 mkr. Orsaken var att det konstaterats att tomträttsavgälden inte inkluderar gatukostnader. Tidigare var utgångspunkten att exploatören skulle utföra och bekosta de allmänna anläggningarna. Att tomträttsavgälden inkluderar gatukostnader innebär dock att exploatören kan förvänta sig att samtliga allmänna anläggningar som ska betjäna tomträttsområdet är färdigställda. Detta medför att kommunen inte kan ta betalt för nedlagd tid i genomförandeskedet och att kommunen bör bekosta de allmänna anläggningarna. Någon ny prognos har inte upprättats för projektet i samband med detta utbyggnads-pm. För aktuell budget, se bilaga 1. Kostnader för respektive part i genomförandeskedet 5 (8)

6 Kommunen bekostar projektering, utbyggnad och nedlagd tid i genomförandeskedet samband med utförandet av de allmänna anläggningarna (GCväg och städning/röjning av naturmarken). Kostnader som går att hänföra till de allmänna anläggningarna och utbyggnaden av GC-vägen kommer att aktiveras på "mark" vid slutredovisningen Exploatören bekostar utbyggnaden på kvartersmark och anslutningsavgift för vatten och avlopp. 5. Uppföljning av planer Uppföljning av styrgruppens beslut/senast reviderade projektplan Projektplanen reviderades i samband med genomförandebeslutet som styrgruppen godkände Projektplanen innehöll nu budgetförändringen i samband med att kommunen bekostar de allmänna anläggningarna. Styrgruppen hade tidigare informerats om budgetförändringen i samband med att exploateringsavtalet skulle gå upp för antagande i KF. På mötet konstaterades att eftersom projektet drivs i egen regi behövs inte någon teknisk kontrollant som resurs i projektet. Uppföljning av tidsplan Tidsplanen har inte ändrats sedan T1. GC-vägen planeras att byggas under vinter 2009/vår Utbyggnaden på kvartersmark planeras pågå till årsskiftet 2010/ Problem och möjligheter Konsekvenser för boende i området Eftersom planområdet är högt beläget kommer det nya äldreboendet att synas på långt håll av sin omgivning, vilket främst berör de boende nedanför planområdet i nordlig riktning. Hänsyn har tagits till omgivningens höjdförhållanden och byggnadens anpassning till terrängen har behandlats i planprocessen. Den GC-väg som byggs i området knyter samman bebyggelsen i planområdet på ett bättre sätt en förut och förbättrar allmänhetens möjligheter att ta sig till och genom området. Riskanalys En tidigare bedömd risk var att detaljplanen skulle försena byggstart. Detaljplanen överklagades dock inte och projektet bedöms fortfarande kunna hålla tidsplanens planerade datum för avslut. Självklart finns det dock en risk att denna inte håller, men från och med utbyggnadsstart beror tidsplanen mestadels på byggherrens möjligheter att bygga färdigställa utbyggnaden. Det är främst de allmänna anläggningarna som ska drivas i egen regi som kommunen kan påverka tidsplanen på. En risk är att kostnaderna i projektet blir högre än vad som bedömts för genomförandet. Normalt på verkar inte detta kommunen eftersom byggherren brukar stå för de allmänna anläggningarnas projekterings- och utbyggnadskostnader samt stora delar av kommunens nedlagda tid för exempelvis granskning av handlingar. I detta fall påverkar det dock kommunen eftersom kommunen själv måste stå för dessa kostnader. 7. Förslag till beslut 6 (8)

7 Styrgruppen behandlar utbyggnads-pm för och ger klartecken till projektledaren att lägga fram det till kommunstyrelsen för beslut. Tekniska nämnden beslutar att tillstyrka kommunstyrelsens beslut. Kommunstyrelsen beslutar att fastställa utbyggnads-pm för Erstavik 26:21 (Båthöjdens, vilket innebär att exploateringsenheten kan fortsätta att driva projektet från kommunens sida i utbyggnadsskedet. Några tilläggsbeslut gällande finansieringen av projektet behövs inte då projektbudgeten justerades avseende kostnader vid antagandet av exploateringsavtalet. Bilagor: 1. Projektrapport med projektdata och översiktlig tidplan 2. Detaljerad tidsplan för fortsättningen av projektet 7 (8)

8 Nacka kommun Nacka tfn