Utbyggnadspromemoria för stadsbyggnadsprojekt nr 9217 Lokomobilvägen, Sicklaön 368:2 m.fl.

Transkript

1 (8) PM Lokomobilvägen, Sicklaön 368:2 m.fl. Nr 9217 Kommunstyrelsens stadsbyggnadsutskott / Tekniska nämnden Utbyggnadspromemoria för stadsbyggnadsprojekt nr 9217 Lokomobilvägen, Sicklaön 368:2 m.fl. Innehåll Sammanfattning... 2 Bakgrund, syfte och mål... 2 Status på projektet... 3 Redovisning av status i förhållande till mål och avsatta resurser... 5 Uppföljning av planer... 6 Problem och möjligheter... 7 Förslag till beslut... 8 POSTADRESS BESÖKSADRESS TELEFON E-POST SMS WEBB ORG.NUMMER Nacka kommun, Nacka Stadshuset, Granitvägen info@nacka.se

2 2 (8) Sammanfattning Markanvisningsavtal har tecknats med Wallenstam AB efter genomförd markanvisningstävling. Detaljplan för Lokomobilvägen, Sicklaön 368:2 m.fl. har vunnit laga kraft den 15 maj Syftet med projektet är att ge förutsättningar för arkitektoniskt attraktiva, energieffektiva hyresrätter som upplåts med tomträtt på kommunal mark. Bebyggelsen ska länka samman Nacka strand med bebyggelsen i Jarlaberg. Ett mål är att minst 110 hyresrätter byggs med krav på klimat- och energieffektivitet, materialval, teknisk/ekonomisk utformning och arkitektonisk kvalitet. 122 hyresrätter avses att byggas. Energikrav har följts upp. Tomträttsavtal har upprättats och godkänts med förutsättningen att bygglov beviljas. Allmänna anläggningar som kommunen bygger ut i området är gångväg längs Lokomobilvägen/Fyrspannsvägen samt VA/dagvatteneldningar och upprättande av två anslutningspunkter. Byggherren erlägger VA-anläggningsavgift samt beskostar utbyggnaden för den extra anslutningspunkten. Den extra utbyggnadskostnaden (600tkr) för VA fanns ej med i T2. Denna kostnad, samt projektering, ska dock bekostas av exploatören (ca 600tkr). Anläggningsavgiften för VA har minskats med -200tkr då antalet lägenheter minskats från planförslagets 136 st. Nettoförändringen blir ca -220tkr då ytterligare resurskostnader om ca 20 tkr inräknas. Då tomträttsavgälden är inklusive gatukostnader, bekostar kommunen utbyggnad av gångbana. Kostnader som kan härledas till gångbanan ska vid projektavslutet aktiveras på mark. Tidsplanen för projektavslut har ändrats från maj/juni 2015 till november 2015 jämfört med T2 då utbyggnadstiden för husen bedömts ta längre tid än vad som tidigare förutsatts och administrativa tiden för avslut inräknats. Bakgrund, syfte och mål Bakgrund Majoritetsprogrammet anger att både äganderätt, bostadsrätt och hyresrätter ska finnas i nyproduktionen av bostäder i Nacka. Fastighetskontoret har därmed inventerat kommunens markinnehav för att hitta lämpliga platser för nya hyresbostäder. Markanvisningstävling för Lokomobilvägen utlystes på uppdrag av kommunstyrelsen (KS) 29 mars 2010, 58, som fastighetskontoret ansvarade för. Markanvisningsavtal tecknades med Wallenstam AB i enlighet med KS beslut 29 nov 2010 för det vinnande förslaget Följa Berg. Planförslag har framtagits och Figur 1 Illustration över området från gestaltningsprogrammet.

3 3 (8) detaljplanen vann laga kraft 15 maj Tomträttsavtal har upprättats och godkänts, med förutsättningen att bygglov beviljas. Energikrav har följts upp och fastighetsbildning är färdigställd. Syfte och mål Syftet med projektet är att skapa förutsättningar för att bygga arkitektoniskt attraktiva och energieffektiva hyresrätter på ett kommunägt markområde vid Lokomobilvägen där upplåtelsen av marken sker med tomträtt. Syftet är vidare att länka samman bebyggelsen i Nacka Strand med bebyggelsen i Jarlaberg. Följande mål ska följas upp under projektets gång och vid projektavslut: Markanvisnings- och tomträttsavtal ska tecknas med avsikt att förvalta hyresbostäderna långsiktigt. Avtal ska säkerställa att kommunen tillgodogör sig markvärdestegringen vid en eventuell framtida ombildning till bostadsrätt. Minst 110 nya hyresbostäder ska byggas med hög arkitektonisk kvalitet, hög boendekvalitet samt god anpassning till de topografiska förutsättningarna. Byggnaderna ska ha en hög utnyttjandegrad för boendet, god teknisk/ekonomisk utformning samt att materialval ska väljas med avseende på långsiktigt förvaltande. Byggnaderna ska vara en förebild för attraktivt och klimatsmart byggande i Nacka. Den nya exploateringen ska skapa en god sammanhållen bebyggelsemiljö och hjälpa till att länka samman Jarlaberg och Nacka Strand. Den planerade bebyggelsen ska utföras klimateffektiv, energianvändningen ska hållas så låg som möjlig. Målet består dels av ett krav på max 12 W per kvm effektbehov för värme vid dimensionerande utomhustemperatur och dels ett krav som gäller kwh per kvm för att styra mot mer hållbara energislag. Status på projektet Ingående delprojekt Delprojekt Information Status Markanvisning Markanvisningstävling har Genomfört genomförts. Markanvisningsavtal har upprättats och antagits mellan Nacka kommun och Wallenstam Detaljplan Detaljplanen antogs i KF 15 april 2013 och vann laga kraft 15 maj Genomfört Detaljprojektering allmänna anläggningar Utbyggnad allmänna anläggningar Projektör har avropats på ramavtal. Utbyggnaden av allmänna anläggningar, dvs gångbana samt VA handlas upp av kommunen. Pågår Utbyggnad VA vår Utbyggnad

4 4 (8) Rättsligt genomförande Energibevakning Samordning med exploatörens utbyggnad inom kvartersmarken krävs. Kan behöva delas i två. I enlighet med markanvisningsavtal ska fastighetsbildning, bygglov och energikrav vara godkända innan tomträttsavtal blir godkänt. Tomträttsavtal har godkänts i KF under förutsättning att bygglovet som pågår godkänns. Lägenhetsarrende avseende parkeringsflytt för personalen på Jarlabergs skola har godkänts. Servitut krävs för allmänna anläggningar, tillfartsväg för hyresgäster samt sopbilsplacering på Carlyles mark. Bevakning av allmänna energifrågor samt uppföljning av ställda energikrav under hela stadsbyggnadsprocessen, dvs. markanvisning, detaljplan, avtal och bygglov. Inkomna handlingar vid bygglov godkända. gångbana vår Färdigställande vår/sommar Fastighetsbildning genomfört. Tomträttsavtal genomfört. Lägenhetsarrende genomfört. Bygglov pågår. Servitut för tillfart, sopbil och allmänna anläggningar på Carlyles mark pågår. Genomfört. Åtgärder avseende allmänna anläggningar Gångväg: Nacka kommun projekterar, genom konsult på ramavtal, och utför, genom upphandlad entreprenör, utbyggnad av gångbana längs med Lokomobilvägen och Fyrspannsvägen. Ett mindre område vid korsningen Lokomobilvägen/Jakobsdalsvägen berörs där kommunen ska teckna servitut med Carlyle som äger Jakobsdalsvägen. Även gångbana ska uppföras. Då gatukostanden ingår i tomträttsavgälden bekostar kommunen denna utbyggnad. VA och dagvatten: Kommunen bygger ledningar i väg/gångbana samt upprättar två anslutningspunkter till Wallenstams tomträtt. Den extra anslutningen upprättas på Wallenstams bekostnad avseende utbyggnadskostnaden.

5 5 (8) Redovisning av status i förhållande till mål och avsatta resurser Uppföljning gentemot start-pm I stort överrensstämmer start-pm med projektets nuvarande utformning. Vid start-pm stod inte klart vilka allmänna anläggningar som skulle krävas, dock framgick att en studie gällande detta skulle ske. En mindre skillnad mellan nuläge och start PM är att bygglov planerades till våren Bygglov väntas nu sen vinter Redan i start PM för projektet poängterades vikten av att den planerade bebyggelsen utfördes på ett klimateffektiv sätt med koppling till energikrav. Denna fråga har funnits kvar i projektet och handlingar gällande energikraven har presenterats vid bygglovsprövningen och godkänts. Uppföljning gentemot politiska beslut Markanvisningsavtal godkändes 29 nov Detta var i ett mycket tidigt skede av projektet och budget för utbyggnad av allmänna anläggningar fanns exempelvis inte med då förhoppningen var att dessa inte skulle behöva förändras. Det framgår dock att man här avsåg att utreda frågan under planprocessen. Markanvisningsavtal tecknades med syfte att tomträttsavtal skulle tecknas där avgälden inkluderade gatukostnader. Beslut om samråd togs den 20 juni 2011 av planchefen i enlighet med Miljö- och stadsbyggnadsnämndes delegationsordning. Utställning av detaljplanen beslutades av Miljöoch stadsbyggnadsnämnden den 19 nov 2012, 252. De största skillnaderna i förslaget mellan samråd och utställning var att byggnadernas detaljeringsgrad ökade väsentligt och förändringar skedde i utformningen (höjning, sänkning, lägenhetstyper m.m.) för att klara bullerkraven. Anseende anläggningar uppkom ett nytt parkeringsdäck mot Jakobsdalsvägen och den nedsprängda parkering som tidigare funnits under ett av husen samt ramp utgick. När detaljplanen antogs av kommunfullmäktige den 15 april 2013 stod de allmänna anläggningarnas utformning klart. Områdets behov av allmänna anläggningar var under planprocessen beroende av hur exploatören utformade bebyggelsen inom tomträtten. Gångbana och VA avsågs byggas. Skillnaden vid beslut om utbyggnads-pm i förhållande till antagandet är att det i antagandehandlingarna framgår att 136 lägenheter ska byggas. I enlighet med inkommet bygglov har antalet minskats till 122 lägenheter. De allmänna anläggningarnas utformning har preciserats och antalet anslutningspunkter har ändrats från en (standard) till två på begäran och bekostnad av exploatören. Uppföljning gentemot senast beslutade budget Senast beslutade budget var T2, Den förändring som skett därefter avser VAanslutning. Då exploatören efterfrågat två anslutningspunkter istället för en (standard) uppkommer en ytterligare kostnad om ca 600 tkr. Denna kostnad ska dock bekostas av exploatören (se nedan, Kostnader för respektive part).

6 6 (8) Ny prognos som avses gå upp för beslut i T har upprättats med anledning av ovanstående. För aktuell budget, se bilaga 1. Kostnader för respektive part i genomförandeskedet Kommunen bekostar projektering, utbyggnad och nedlagd tid i genomförandeskedet i samband med utförandet av de allmänna anläggningarna (gångbana samt upprättande av den minst kostsamma anslutningspunkten). Kostnader som går att hänföra till projekteringoch utbyggnad av gångbanan kommer att aktiveras på "mark" vid slutredovisningen, då tomträttsavgälden (inkomsten i projektet, kopplad till mark ) är inklusive gatukostnader. Då marken inte säljs utan upplåts med tomträtt syns inte inkomsterna för detta i budget såsom vid försäljning. En nedsatt årlig tomträttsavgäld om kr så länge upplåtelseformen är hyresrätt (annars tkr) inkommer till kommunen i enlighet med tomträttsavtal. För att få den totala bilden av projektets budget bör denna inkomst beaktas. Exploatören bekostar utbyggnaden på kvartersmark samt anslutningsavgift för vatten och avlopp. Exploatören bekostar även kommunens projekterings- och utbyggnadskostnader för de VA-ledningar som krävs för att upprätta den andra anslutningspunkten som exploatören begärt (ca 600 tkr). Utbyggnadskostnader fördelat per verksamhet: Gångbana: ca 1,2 mkr VA:720 tkr Inkomster relaterade till utbyggnad: Gångbana: 0kr VA(utbyggnadskostnad extra FP): 600tkr samt anläggningsavgift 2,7 mkr. Kommunens drift och underhållskostnader Drift och underhåll är beräknat till totalt ca 25 tkr per år och bekostas av Tekniska nämnden. Kostnader fördelat per verksamhet framgår nedan: Gångbana (inklusive vägmärken): ca kr Ledningar, VA (vatten och spillvatten med LTA, samt dagvatten): kr Uppföljning av planer Uppföljning av styrgruppens beslut/senast reviderade projektplan Projektplanen reviderades i samband med genomförandebeslutet som styrgruppen godkände I detta beslut förtydligades de olika delprojekten projektering, utbyggnad, rättsligt genomförande som i tidigare projektplan utgjort ett delprojekt avseende genomförande. Även resurser utbyttes för att stämma med genomförandeorganisationen. Uppföljning av tidsplan Tidsplanen har ändrats avseende tidpunkten för projektavslut jämfört med T2. I tidigare beslut avsågs projektet avslutas maj/juni Bedömt projektavslut är nu november 2015.

7 7 (8) Detta pga att utbyggnadstiden för husen bedömts ta längre tid än vad som tidigare förutsatts samt att den administrativa tiden för projektavslut räknats in. Problem och möjligheter Konsekvenser för boende i området Under utbyggnadstiden kan omkringboende komma att påverkas av utbyggnaden med avseende på sprängningsarbeten, transporter av massor, berg m.m. samt vissa tillfälliga avstängningar av gata för att färdigställa utbyggnaden. Då Närpolisen Nacka är beläget bredvid exploateringen är samordning av utbyggnaden i förhållande till utryckningsfordonens tillgänglighet. Personalen på Jarlabergs skola kan pga den nya bebyggelsen inte parkera på tidigare nyttjad plats inom det nya tomträttsområdet. Kommunen har därför genom arrendeavtal tillsätt att personalen istället kan stå på närbelägen mark ägd av Jarlabergs samfällighetsförening, avsett för besöksparkering En del i utbyggnaden är att på sikt ge området en mer stadsliknande karaktär. Den gångbana samt övergångsställen som byggs kring området förbättrar allmänhetens möjligheter att ta sig till och genom området på ett säkrare sätt. Riskanalys En bedömd risk har tidigare varit att en överklagad detaljplan skulle försena byggstart. Detaljplanen har dock inte överklagats och projektets hantering avseende förrättning och tomträttsavtalsskrivning har skett förhållandevis snabbt. Det som kan försena utbyggnadsstart är bygglovshanteringen där beslut väntas i december. Risk finns att Wallenstam måste skjuta upp utbyggnaden pga vinterväder. Efter utbyggnadsstart beror tidsplanen mestadels på byggherrens möjligheter att färdigställa utbyggnaden. De allmänna anläggningarnas utbyggnad kan dock kommunen påverka med avseende på samordning. En annan risk har varit hanteringen av de energikriterier som projektet innefattat. Exploatören har dock inför bygglovsprövningen inlämnat handlingar som godkänts av kommunen. En annan risk är att kostnaderna i projektet blir högre än vad som bedömts för genomförandet. Detta påverkar i regel inte kommunen vid byggherreprojekt, då byggherren står för kommunens nedlagda kostnader avseende projektering och utbyggnadskostnad av allmänna anläggningar. I detta fall påverkas dock kommunens ekonomi då tomträttsavgälden är inklusive gatukostnader, vilket medför att ersättning för gatuutbyggnad inte kan uttagas. Däremot ska byggherren stå för VA-utbyggnadskostnaden. Exploateringen förutsätter att servitut upprättas på Carlyles mark för allmänna anläggningar innefattande en mindre del av gångbana samt eventuellt övergångsställe. Exploateringen

8 8 (8) förutsätter också att servitut på Carlyles mark för tillfartsväg samt sophantering upprättas för hyresgästerna. Om servitut inte tecknas, kan inte tillfarten säkerställas, detta arbetet pågår i dagsläget och förväntas kunna slutföras. Förslag till beslut Styrgruppen behandlar utbyggnads-pm för Lokomobilvägen, Sicklaön 368:2 m.fl. och ger klartecken till projektledaren att lägga fram det till kommunstyrelsen för beslut. Tekniska nämnden beslutar att tillstyrka kommunstyrelsens beslut. Kommunstyrelsens stadsbyggnadsutskott beslutar att fastställa utbyggnads-pm för Lokomobilvägen, Sicklaön 368:2 m.fl., och ger mark- och exploateringsenheten i uppdrag att fortsätta driva projektet i utbyggnadsskedet. Bilagor: Bilaga 1: Projektrapport med projektdata och översiktlig tidplan Bilaga 2: Detaljerad tidsplan för fortsättningen av projektet Bilaga 3: Illustration över allmänna anläggningar