Tila Lommö

Transkript

1 EMÄTILATARKASTELU SEKÄ RANTAVIIVAMITTAUS JA -MUUNTO Tila Lommö Emätilatarkastelu, rantaviivamittaus ja muunto Kirkkonummen kunnassa rakennusoikeuksien mitoituksen emätila-ajankohtana käytetään päivämäärää Tila Lommö on kuulunut emätilaan, josta on muodostettu 5 tilaa. Tila on vesitila eli sillä ei ole maapinta-alaa. Muut muodostuneet tilat ovat: Lommö , Ekudden , Söderudd ja Krokö I Tilamuodostus on esitetty tarkemmin kuvalla: Tilat: sekä emätilatilanne kuvilla A-C. Emätilavuoden tilojen maapinta-ala on ollut yhteensä 29,86 ha. Kaavaselostuksessa esitetyn Kirkkonummen kunnan maapinta-alanormin mukaan emätilakokonaisuuden rakennusoikeus olisi 6 rakennusoikeutta. Tilan Lommö osuus olisi 2,15 rakennusoikeutta. Samasta emätilasta samaan aikaan muodostettu tila Ekudden on jaettu myöhemmin edelleen kolmeen osaan ja tila on saanut yhteensä 3 rakennusoikeutta, vaikka sen emätilamitoituksen mukainen rakennusoikeus olisi ollut vain 1,3 rakennusoikeutta. Yleisten tulkintojen mukaan jonkin lohkotilan ylimääräinen rakennusoikeus ei voi vähentää muiden samasta emätilasta lohkottujen tilojen rakennusoikeutta. Kirkkonummen kunnassa ei ole käytetty rantaviivan pituutta rantarakennusoikeuden mitoituksessa. Tila Lommö kuuluu (emätila)kokonaisuuteen, joka muodostuu pelkästään Krokön ja Lommön saaren tiloista. Tila Lommö käsittää yksinään koko Lommön saaren. Krokön saaren todellinen rantaviiva on 2,45 km ja oikaistu rantaviiva 2,09 km. Muunnettu rantaviiva on likimain 1,5 km. Lommön saaren todellinen rantaviiva on 2,143 km ja oikaistu rantaviiva 1,636 km. Muunnettu rantaviiva on likimain 1,483 km. Yhteensä Krokön ja Lommön muunnettu rantaviiva on likimain 2,98 km. Emätilat (saaret Krokö ja Lommö) ja rantaviivojen muuntaminen on esitetty liitteenä olevissa kuvissa 1-3. Todellinen rantaviiva on esitetty sinisellä ja oikaistu rantaviiva on esitetty mustalla. Rantaviivan ulkopuolelle on esitetty läheisyysvyöhykkeet 25 m, 50 m ja 75 m. Esimerkiksi kohdassa, jossa viereisten saarten 50 m:n vyöhykkeet leikkaavat toisensa, ovat rannat alle 100 m:n etäisyydellä toistaan. Todellisen rantaviivan oikaisu on tehty siten, että pienet mutkat ja niemekkeet oikaistaan ja kaikista alle 50 m leveistä niemistä otetaan huomioon vain kantaosa. Mikäli käytettäisiin normia, joka olisi esim. 3 rakennuspaikkaa/muunnettu rantaviivakilometri, muodostuisi tilakokonaisuuden kokonaisrakennusoikeudeksi noin 8,7 rakennuspaikkaa. Lommön saaren (tilan) osuus emätilalle määritellystä rakennusoikeudesta olisi noin 4,2 rakennuspaikkaa. Merkittävä puute pelkän pinta-alanormin käytössä on se, ettei normitus kovin hyvin ota huomioon vapaan rantaviivan merkitystä rakentamisen kokonaisvaikutuksia arvioitaessa. Lommön saaressa esitetyillä ranta-asemakaavaratkaisuilla huomattavan suuri osa saaresta ja erityisesti rantaviivasta jää rakentamattomaksi. Vapaa ranta muodostaa myös yhtenäisen vapaan rannan, joka mahdollistaa jokamiehenoikeudella tapahtuva ulkoilun ja esim. kalastuksen saaressa. Kohtuullista onkin ottaa Lommön saaressa huomioon myös rantaviivan määrä ja hyväksyä mitoitusperustaksi esim. keskiarvo pintaalapohjaisesta ja rantaviivan mukaan lasketusta rakennusoikeudesta, eli (2,15 + 4,2) / 2 = 3,18 rakennusoikeutta. Eli pyöristettynä Lommön tilan/saaren rakennusoikeus olisi (vähintään) 3 rakennusoikeutta.

2 MODERFASTIGHETSGRANSKNING SAMT MÄTNING OCH OMVAND- LING AV STRANDLINJEN Fastigheten Lommö Moderfastighetsgranskning, mätning och omvandling av strandlinjen Vid dimensioneringen av byggrätterna i Kyrkslätts kommun tillämpas datumet som tidpunkt för moderfastigheten. Fastigheten Lommö har hört till en moderfastighet av vilken 5 fastigheter bildades Fastighet är ett vattenområde utan markareal. De övriga fastigheterna som bildades är: Lommö , Ekudden , Söderudd och Krokö I Fastighetsbildningen beskrivs närmare på bilden: Fastigheter: och läget beträffande moderfastigheten på bilderna A-C. Under det s.k. moderfastighetsåret utgjorde fastigheterna sammanlagt 29,86 ha mark. Enligt Kyrkslätts kommuns markarealsnorm, vilken presenterats i planbeskrivningen, skulle byggrätten för moderfastigheten som en helhet vara sex byggrätter. Fastigheten Lommö skulle ha en andel på 2,15 byggrätter. Fastigheten Ekudden , som bildades av samma moderfastighet vid samma tidpunkt, har senare indelats vidare i 3 delar och fått sammanlagt 3 byggrätter, även om byggrätten enligt moderfastighetsdimensioneringen bara skulle ha varit 1,3 byggrätter. Enligt de allmänna tolkningarna kan en överflödig byggrätt på en avstyckad fastighet inte avdras från byggrätten för de övriga fastigheterna som avstyckats från samma moderfastighet. Kyrkslätts kommun har inte tillämpat strandlinjens längd vid dimensioneringen av strandbyggrätten. Fastigheten Lommö hör till en (moderfastighets-)helhet som endast består av fastigheter på öarna Krokö och Loman. Fastigheten Lommö omfattar ensam hela ön Loman. Krokö har en verklig strandlinje på 2,45 km, medan den korrigerade strandlinjen mäter 2,09 km. Den omvandlade strandlinjen är ca 1,5 km. Loman har en verklig strandlinje på 2,143 km, medan den korrigerade strandlinjen mäter 1,636 km. Den omvandlade strandlinjen är ca 1,483 km. Tillsammans har Krokö och Lommö en omvandlad strandlinje på ungefär 2,98 km. Moderfastigheterna (öarna Krokö och Loman) och omvandlingen av strandlinjerna visas på de bifogade bilderna 1-3. Den verkliga strandlinjen visas med blått och den korrigerade strandlinjen med svart. Utanför strandlinjen anförs närhetszoner på 25 m, 50 m och 75 m. Exempelvis på ett ställe där intilliggande öars 50 m zoner skär varandra, är stränderna på mindre än 100 m avstånd från varandra. "Korrigeringen" av den verkliga strandlinjen har gjorts så att små krökar och uddar rätas ut och bara "fästet" räknats med av uddar som är under 50 meter breda. Om man skulle tillämpa en norm, t.ex. 3 byggplatser/km omvandlad strandlinje, skulle den totala byggrätten för fastighetshelheten bli ca 8,7 byggplatser. Av detta skulle ön Loman (fastigheten Lommö) få en andel på ca 4,2 byggplatser av byggrätten för moderfastigheten. En betydande brist vid tillämpning enbart av arealnormen är att normeringen inte särskilt väl beaktar den fria strandlinjens betydelse vid bedömningen av de totala konsekvenserna av byggandet. I den stranddetaljplanelösning som föreslås för ön Loman kvarstår en betydande del av ön och särskilt av strandlinjen alltjämt obebyggd. Den fria stranden är dessutom en sammanhängande fri strand som möjliggör friluftsliv som sker med stöd av allemansrätten och t.ex. fritidsfiske. När det gäller ön Loman är det därför rimligt att även beakta mängden strandlinje och som dimensioneringsgrund t.ex. godkänna ett medelvärde av den arealbaserade byggrätten och den byggrätt som beräknats utifrån strandlinjen, dvs. (2,15 + 4,2) / 2 = 3,18 byggrätter. Således skulle byggrätten för fastigheten Lommö/ön Loman efter avrundning vara (minst) 3 byggrätter.

3 Kuvat A-C Bilder A-C A B C

4 Tilat / lägenheter:

5 KUVA / BILD: 1 LOMANIN RANTA-ASEMAKAAVA / STRANDDETALJPLAN FÖR LOMAN RAKENNUSOIKEUS: EMÄTILA JA RANTAVIIVAT LOMAN - KROKÖ vyöhykkeet / zoner

6 KUVA / BILD: 2 KUVA / BILD: 3