Detaljplan för Bostäder vid Syster Estrids gata

Transkript

1 Detaljplan för Bostäder vid Syster Estrids gata Förslag till bebyggelse ovan befintligt p-garage, Werner Arkitekter AB för Bostadsbolaget AB Samrådshandling Februari 2014

2 Planprocessen: Detaljplanearbetet är indelat i flera skeden. Det är främst i samrådsskedet som möjligheter att lämna synpunkter finns. I granskningsskedet kan anmärkningar framföras. När detaljplanearbetet påbörjas är ofta beslut som berör planen redan fattade i demokratisk ordning, såsom markanvändning i översiktsplanen och eventuellt mera detaljerat i program. Information Handlingarna (ej fastighetsförteckning) finns på Göteborgs Stads hemsida: Fastighetsförteckning, beslutsprotokoll, övriga handlingar samt kartor i skala 1:1000 finns på Stadsbyggnadskontoret, adress: Köpmansgatan 20, Göteborg. Information om planförslaget lämnas av: Åsa Åkesson, Stadsbyggnadskontoret, tfn Mattias Prick, Fastighetskontoret, tfn Johanna Eriksson Trafikkontoret, tfn Samråds: 05 mars april 2014

3 Planhandling Datum: Aktbeteckning: 2-xxxx Diarienummer SBK:0558/12 Diarienummer FK: 0523/14 Handläggare SBK: Åsa Åkesson Handläggare FK: Mattias Prick tel: Tel: Detaljplan för Bostäder vid Syster Estrids gata inom stadsdelen Guldheden i Göteborg Detaljplanen är upprättad enlig PBL (2010:900) Planbeskrivning Detaljplanen omfattar följande handlingar: Planhandlingar: Planbeskrivning (denna handling) Plankarta med bestämmelser Illustrationskarta Övriga handlingar: Program med samrådsredogörelse Fastighetsförteckning (publiceras ej på Internet) Grundkarta Utredningar: Buller Åtgärdsplan för Mindre hackspett Antikvariskt planeringsunderlag inför detaljplan

4 Innehåll SAMMANFATTNING:... 1 Planens syfte och förutsättningar... 1 Planens innebörd och genomförande... 2 Överväganden och konsekvenser... 3 Avvikelser från översiktsplanen... 3 DETALJPLANEN ÄR I ÖVERENSSTÄMMELSE MED DEN GÄLLANDE ÖVERSIKTSPLANEN.PLANENS SYFTE OCH FÖRUTSÄTTNINGAR... 3 PLANENS SYFTE OCH FÖRUTSÄTTNINGAR... 4 Syfte... 4 Läge, areal och markägoförhållanden... 4 Planförhållanden... 4 Mark och vegetation... 5 Mindre Hackspett... 6 Geoteknik, stabilitet... 7 Radon... 7 Befintlig bebyggelse och kulturhistoria... 7 Fornlämningar... 9 Trafik och parkering... 9 Tillgänglighet, service, rekreation Teknik Störningar DETALJPLANENS INNEBÖRD OCH GENOMFÖRANDE Bebyggelse, anläggningar och användning Gestaltning Lägenhetssammansättning Sol- och skuggförhållanden Trafik och parkering Tillgänglighet och service Friytor Teknisk försörjning Övriga åtgärder Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Fastighetsrättsliga frågor Avtal Tidplan Genomförandetid ÖVERVÄGANDEN OCH KONSEKVENSER Nollalternativet Barn och sociala konsekvenser Miljökonsekvenser Ekonomiska konsekvenser AVVIKELSER FRÅN ÖVERSIKTSPLANEN... 25

5 Sammanfattning: Planens syfte och förutsättningar Stadsbyggnadskontoret har som ett resultat av programarbetet för Södra Guldheden fått i uppdrag av Byggnadsnämnden att starta ett detaljplanearbete för bostäder utmed Syster Estrids gata. Avsikten är att i detaljplanen pröva om det är möjligt att genomföra förtätning i området utan att de kvaliteter som bland annat konstaterats i programskedet skadas. Syftet med detaljplanen är att möjliggöra för en utbyggnad av cirka 50 bostäder i form av hyresrätter ovanpå befintligt parkeringsdäck. Bostadsbolaget äger fastigheten för parkeringsdäcket och är exploatör. Planområdet är beläget direkt öster om Vattentornet. Aktuellt parkeringsdäck ut med Syster Estrids gata, öster om Vattentornet i Guldheden, som ska byggas på med bostäder. Södra Guldheden omnämns i Värdefulla miljöer 1985 finns med i bevarandeprogram antaget av kommunfullmäktige Södra Guldheden är det område i Göteborg som bäst speglar 1950-talets stadsplaneidéer och arkitekturideal. Stadsplanen är ett tidigt exempel på en konsekvent genomförd trafikseparering med ett sammanhängande grönstråk som är helt avskiljt från biltrafik. Området är i huvudsak bevarat sedan tillkomsten, enbart några få ändringar har gjorts. Vattentornet sätter sin prägel på hela Södra Guldheden då dess influensområde är stort. Enligt inventering utgör angränsande natur lämplig biotop för mindre hackspett. Den mindre hackspetten är fridlyst enligt artskyddsförordningen 4 och dess fortplantningsmiljöer och viloplatser får inte förstöras. Det är 200 meter till busshållplats med hög turtäthet. P-garaget är slitet och närmiljön upplevs lite otrygg. 1

6 Planens innebörd och genomförande Planförslaget innebär att befintligt p-garage översta plan byggs in och att tre 7- våningshus för bostäder byggs ovanpå. Föreslagen bostadsbebyggelse kragar ut över parkeringsgaraget mot berget. Viss utfyllnad sker för att gårdsytan ska möta berget på ett bra sätt. Det innebär att en begränsad del av naturområdet direkt öster om parkeringsfastigheten tas i anspråk som kvartersmark. Gatuvy med befintligt p-garage. Gatuvy med förslag på upprustning av befintligt p-garage i 3 våningar och bostadsbebyggelse i 7 våningar ovanpå. 2

7 Husen har placerats så att utsikt mot väster för angränsande bostadsbebyggelse i möjligaste mån inte ska försämras. Då naturen utgör lämplig miljö för den Mindre hackspetten har planområdet utökats till att omfattar ett större område med allmän plats natur och bestämmelsen fågelbiotop med en åtgärdsplan, som kompensation. Detta för att undvika negativ påverkan på den lokala populationen av mindre hackspett och dess biotoper i Guldheden och säkra en långsiktig ekologisk funktion för arten inom Göteborgs kommun. Bebyggelsen innebär ett nytt inslag i stadens siluett. Utsikt från Sahlgrenska mot Syster Estrids gata, föreslagen bebyggelse i gult Överväganden och konsekvenser Föreslagen exploatering sker inom redan exploaterad fastighet och har begränsad påverkan på bebyggelsestrukturen. Vattentornet och stadssiluetten bedöms inte påverkas negativt vid en exploatering. Bebyggelsen ger upphov till ökad skuggbildning i gaturum och för befintlig bebyggelse under varierande tider på dagen och året och placeringen innebär att möjlighet till utblickar mot Vattentornet för de närmast boende begränsas. Tillkommande trafik vid genomförande av detaljplanen bedöms som måttlig och kapacitet finns i vägnätet. Upprustning av platsen, förbättrad trafiksäkerhet för fotgängare, kompletterande gatubelysning och fler boende i området innebär ökad trygghet. Detaljplanen bedöms inte ha någon negativ påverkan på biotopen för den Mindre hackspetten. Avvikelser från översiktsplanen Detaljplanen är i överensstämmelse med den gällande översiktsplanen. 3

8 Planens syfte och förutsättningar Syfte Syftet med detaljplanen är att möjliggöra för en utbyggnad av cirka 50 bostäder i form av hyresrätter ovanpå befintligt parkeringsdäck utmed Syster Estrids gata i Guldheden. Alternativt rivs p-däcket och ersätta med ny byggnad med parkering under. Det råder brist på hyresrätter generellt i Göteborg och att bygga bostäder av med varierade upplåtelseformer är ett prioriterat mål för staden. Läge, areal och markägoförhållanden Planområdet Planområdet är beläget vid Syster Estrids gata i Södra Guldheden, direkt öster om Vattentornet, cirka 2 kilometer söder om Göteborgs centrum. Planområdet omfattar cirka 1,2 hektar. Fastigheten för parkeringshuset (Guldheden 48:2) och en mindre fastighet med återvinningscentral (Guldheden 77:3) ägs av Göteborgs Stads Bostads AB. Övrig mark ägs av Göteborgs Stad. Fastighetsägare och rättighetshavare framgår vidare av fastighetsförteckningen. Planförhållanden Kommunens översiktsplan anger bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor. För området gäller stadsplan 2894 som van laga kraft 1958 och anger garageändamål för befintligt parkeringshus samt allmänplats park och allmänplats gata. Vidare berörs stadsplan 2664 som vann laga kraft 1958 och anger allmänplats park samt detaljplan 3036 som van laga kraft 1962 och anger biluppställning för berörda delar. Planernas genomförandetid har gått ut. Planprogram har upprättats 2005 för Södra Guldheden och anger förtätningsmöjligheter, i huvudsak bostäder. Planprogrammets samrådsredogörelse antecknades till byggnadsnämndens protokoll Aktuellt område är utpekat i programmet. 4

9 Syfte med programmet var att pröva om det är möjligt att komplettera, med i första hand bostadshus, utan att värden som är karaktäristiska för Södra Guldheden, påtagligt skadas eller förvanskas. Bakgrunden till önskemål om förtätning i befintliga områden är framför allt övergripande mål att staden ska utvecklas på ett hållbart och solidariskt sätt. Nya bostäder ska planeras där det finns väl utbyggd kollektivtrafik och övrig befintlig infrastruktur kan utnyttjas samt att natur och rekreationsvärden inte skadas. I Guldheden har i praktiken en utglesning skett sedan området byggdes. Idag bor drygt 6000 personer i området medan det på sextiotalet fanns över invånare här. Lägenheterna består till stor del av smålägenheter, 60% av dem är 1-2 RoK. I lägenheter där det tidigare bodde barnfamiljer bor idag oftast en eller två personer. Det gör att förutsättningar för t ex den bostadsnära handeln förändrats. Det finns önskemål om att komplettera med bostäder i olika storlekar för att åstadkomma en mer blandad befolkningsgruppering än idag. Större lägenheter för barnfamiljer och lägenheter med bättre tillgänglighet för äldre och funktionshindrade personer är önskvärt. Kartbild från samrådsredogörelse av program visar studerade områden för komplettering. Mark och vegetation Planområdet angränsar i väster till, och berör i viss mån grönområde, som omger Guldhedens vattentorn och utgör ett markant höjdparti i stadsbilden. Området sluttar 5

10 ned åt öster mot Syster Estrids gata. Längst i väster intill vattentornet ligger marknivån på + 99 meter och öster om befintligt parkeringsgarage vid Syster Estrids gata är marknivån på + 82 meter. Gatan sluttar ned åt söder och längst i söder är marknivån +72 meter. Del av planområdet närmast Vattentornet utgörs av trädbevuxen naturmark. Vegetationen är slyig med inslag av ädellöv. Söder om p- garage fortsätter naturområdet, men på kvartersmark, ned mot Syster Estrids gata. Utmed Syster Estrids gata i höjd med parkeringshuset, på kvartersmark finns 5 lönnar på rad. Merparten av kvartersmarken utgörs av hårdgjord yta. Naturområde i väster sluttar ned mot parkeringsgarage och Syster Estrids gata Mindre Hackspett Mindre hackspett finns i detaljplanens närområde men arten har inte påträffats inom detaljplanen. Den mindre hackspetten är fridlyst enligt artskyddsförordningen 4 och finns med på den svenska rödlistan från 2010 under kategorin NT, Nära hotad. Dess fortplantningsmiljöer och viloplatser får inte förstöras. I samband med annan detaljplan har en Inventering av biotoper för mindre hackspett kring Guldhedsdalen (Naturcentrum 2011)gjorts som redogör för lämpliga miljöer för häckning och födosök för arten, miljöernas utbredning i området och vilken kvalitet dessa områden har som gynnar biotopen. Planområdet tangerar och tar i begränsad del i anspråk naturområden klassad som lämplig för hackspetten. I aktuellt område har dock inga fynd av arten rapporterats. Kartbild nedan visar resultat och områdesindelning från inventering. Rödtonade områden är mycket lämpliga miljöer och gultonade områden är lämpliga miljöer för häckning och födosök. Blåtonade områden är inte lämpliga för häckning, men delvis för födosök. Röda punkter är ett relativt mått på frekvensen av potentiella boträd i klibbal, gula punkter är ett relativt mått på förekomsten av björkhögstubbar i respektive område (ju fler punkter, desto fler potentiella hålträd). 6

11 Karta från utredning, Inventering av biotoper för mindre hackspett kring Guldhedsdalen, Naturcentrum AB Geoteknik, stabilitet Enligt SGU:s jordartskarta utgör marken inom planområdet av berg i dagen eller berg med tunt jordtäcke. Vid okulär besiktning av området konstaterades att jordartskartan väl överrensstämmer med verkliga förhållanden. Grundläggningsförhållanden bedöms som goda och ingen risk för skred föreligger. Radon Enligt SGU:s översiktliga radonrisk karta utgör planområdet normalriskområde avseende radon. Inom normalradonmark ska byggnader uppföras radonskyddande, dvs en grundkonstruktion som inte har uppenbar otäthet mot markluft. Rörgenomföringar i bottenplattan och källarytterväggar tätas. Befintlig bebyggelse och kulturhistoria Befintlig bebyggelse inom detaljplaneområdet är ett parkeringsgarage från 50-talet i 2 våningar med parkeringar på taket samt en transformatorstation. Södra Guldheden omnämns i Värdefulla miljöer 1985 och finns med i bevarandeprogram från Där står följande; Södra Guldheden är det område i Göteborg som bäst speglar 1950-talets stadsplaneidéer och arkitekturideal. Stadsplanen är ett tidigt exempel på en konsekvent 7

12 genomförd trafikseparering med ett sammanhängande grönstråk som är helt avskiljt från biltrafik. I stadsdelen har man också på tidstypiskt sätt utnyttjat terrängens förutsättningar och skapat ett intressant samspel mellan byggnader och vegetation. Bebyggelsen har en för 1950-talet karaktäristisk blandning av olika hustyper och fasadmaterial. Växlingen mellan höga och låga hus, mellan puts- och tegelfasader o s v är väl avvägd. Delar av bebyggelsen har strategiska lägen på höjdpartier och utgör viktiga inslag i Göteborgs stadsbild. Ett exempel på detta är Guldhedens vattentorn som angränsar till planområdet i öster. En viktig del av miljön är ett system med sammanhängande grönstråk och anslutande gångvägar. Södra Guldheden är i huvudsak bevarat sedan tillkomsten. Angränsande till planområdet på motsatt sida om Syster Estrids gata finns sex stycken niovånings punkthus. Söder om befintligt p-garage på bergsslänten upp mot vattentornet finns 2 längor med ateljélägenheter, ovanpå garage, utformade som 2 vånings radhus mot berget. Guldhedens Vattentorn och p-garaget från öster Ena längan av ateljébostäderna samt punkthusen på motsatt sida av gatan 8

13 Fornlämningar Inga fornlämningar finns inom området. Trafik och parkering Området nås med bil från Dr Allards gata via Ehrenströmsgatan eller Dr Forselius gata. Trafikflöden: Syster Estrids gata Dr Allards gata Dr Linds gata Ehrenströmsgatan 1370 fordon/dygn 3650 fordon/dygn 670 fordon/dygn 1370 fordon/dygn Gc-väg finns ut med Ehrenströmsgatan vidare in på Dr Allards gata fram till Syster Estrids gata. Gc-vägen är del av det övergripande nätet och en fortsättning planeras utmed hela Dr Allards gata från Dr Forselius gata fram till Ehrenströmsgatan. Närmaste kollektivttrafikhållplats är belägen på Dr Allards gata ca 70 m från planområdet och 200 meter från tilltänkt bostadsbebyggelse. Hållplatsen trafikeras av buss 52 som avgår var tionde minut mot Linneplatsen respektive Korsvägen. Befintligt parkeringsgarage servar bostäderna på östra sidan om Syster Estrids gata och rymmer 222 parkeringsplatser. Idag finns 50 vakanta platser. Karta över befintligt och planerat gc-nät 9

14 Tillgänglighet, service, rekreation Närmaste grundskola är Mossebergsskolan vid Dr Håléns gata och är en F-2 skola och Guldhedenskolan vid Dr Heymans gata som omfattar åk 3 till 9. Därutöver finns en Montessoriskola samt den Internationella grundskolan inom stadsdelen. Det finns en rad förskolor både kommunala och fristående med olika inriktningar på Guldheden. Vissa är små, 1-2 enheter. Närmaste förskola ligger i anslutning till Mossebergsskolan. Generellt råder det viss brist på förskoleplatser i denna del av centrum. Pågående detaljplan vid Dr Ainas gata och laga kraft vunnen plan vid korsningen Ehrenströmsgatan och Dr Allardsgata möjliggör för ny förskola. Guldhedens vattentorn med omgivande natur och utkiksplats tjänar som närrekreation i området. Det finns lekplatser och bollplan i närområdet. Änggårdsbergen Slottsskogen och Botaniska trädgården ligger ca 600 meter från planområdet och till Mossens Idrottsplats med inomhusanläggning och motionsslingor är det en knapp kilometer. På Dr Fries Torg finns bland annat livsmedelsaffär, bankomat, bibliotek, vårdcentral och apotek. I området finns även ett flertal andra servicebutiker restauranger och pizzerior. Till Sahlgrenska universitetssjukhuset är det promenadavstånd. Teknik I eller i anslutning till planområdet finns el, tele, fjärrvärme och kommunala VAledningar som nya byggnader kan anslutas till. Inom planområdets på fastigheten Guldheden 48:2 finns en allmän vattenledning samt elledningar som försörjer vattentornet och befintlig parkeringsanläggning. På Dr Linds gata finns en transformatorstation. Denna har ej lagstöd i gällande detaljplan. Störningar Miljökvalitetsnormer för luft överskrids ej inom eller i anslutning till planområdet. Enligt bullermätningar 2002 ligger den ekvivalenta ljudnivån vid fasad för vissa hus utmed Ehrenströmsgatan och Dr Allards gata på mellan 60 och 64 dba ekvivalent nivå. Detaljplanens innebörd och genomförande Bebyggelse, anläggningar och användning Detaljplanen medger uppförande av 3 skivhus i 7 våningar med ca 50 bostäder ovanpå befintligt parkeringsgarage. Parkeringsgaragets översta plan byggs in, därmed tillåter planen parkering i 3 våningar. Befintlig transformatorstation nordväst om parkeringsgaraget och sopstation i planområdets södra del legaliseras. Föreslagen bostadsbebyggelse kragar ut över parkeringsgaraget mot berget viket möjliggör förråd under mark. Viss utfyllnad sker för att gårdsytan ska möta berget på ett bra sätt. Det innebär att en begränsad del av naturområdet direkt öster om parkeringsfastigheten tas i anspråk för bostadsgården. 10

15 Från Syster Estrid gata tar sig boende upp till gården och husens entréer via 2 hissar. Det finns också en trappa utmed p-garagets södersida som når garage och gårdsplanet. Från Dr Sven Johanssons Backe kan man som fotgängare nå gården från en mindre stig över allmänplats natur. Denna stig är primärt till för att nå gården med servicefordon. Kommer man med bil når man p-garaget på samma sätt som idag, infart till plan ett sker via Syster Estrids gata och infart till plan två och tre sker från Sven Johanssons Backe. Utsnitt illlustrationsplan Gestaltning Totalhöjden för föreslagen bebyggelse är något högre än befintliga hus på motsatt sida gata men lägre än Vattentornet. Denna trappning av hushöjder upp mot Vattentornet är tilltalande i stadsbilden. Föreslagen bebyggelse bedöms inte konkurrera med Vattentornet. Byggnaderna har placerats i gaturummet för att utsikt mot väster i möjligaste mån inte ska försämras. Placeringen innebär att möjlighet till utblickar mot Vattentornet för de närmast boende försämras. Naturområdet kring Vattentornet gör sig även i fortsättningen påmind genom allmänplats natur i norra delen av planområdet och att släpp säkerställs mellan ateljébostäderna och föreslagna byggnader där kvartersmarken punktprickas. Genom att låta sig inspireras av områdets mer tydliga arkitektoniska motiv kan en tacksam integrering av nytillkommande bebyggelse uppnås. Takens form kommer att få stor betydelse vid upplevelsen på långt håll men även i mötet med gaturummet. Det arkitektoniska formspråket blir i den mindre skalan viktigt för upplevelsen i rörelsen utmed Syster Estrids gata. Inspiration vid val av fasadmaterial och färgsättning bör hämtas från området i syfte att uppnå en god helhetsverkan. 11

16 Sektion, föreslagen bebyggelses förhållande till befintlig, utfyllnad mot naturmark Utsikt mot den nya bebyggelsen från ca vån 6, angränsande bebyggelse på Syster Estrids gata 9 Utsikt mot den nya bebyggelsen från ca vån 9, angränsande bebyggelse på Syster Estrids gata 13 12

17 Lägenhetssammansättning Föreslagna bostäder bedöms i dagsläget att bestå av en blandning av 1:or till 3:or och några få 4:or. Förslag på planlösning Sol- och skuggförhållanden Föreslagen bebyggelse innebär ökad skuggbildning utmed berörd del av Syster Estrids gata och för befintlig bebyggelse. Solstudie visar att hus på gatunummer 11 skuggas mitt på dagen på vintern och på vår- och hösteftermiddagar. Hus på gatunummer 9 skuggas på vår- och hösteftermiddagar och på sommarkvällar i viss mån. På vår och höst ökar skuggbildning i gaturummet mitt på dagen och eftermiddagen och på sommaren ökar skuggbildningen i gaturummet på eftermiddagen och på kvällen. Se bild nästa sida. En detaljstudie över solförhållandena under höst och vår visar att föreslagen bebyggelse skuggar del av gatan kl 11 och 12 och från kl 13 till 17 skuggas befintlig bebyggelse på ovan nämnda adresser i varierande nivå över tiden. Se bild sid 14. Det ökade skuggbildningen bedöms som godtagbar. 13

18 Vintersolstånd Vår och höstdagjämning Sommarsolstånd Solförhållanden för befintlig och ny bebyggelse under året 14

19 Solförhållanden för befintlig och ny bebyggelse under vår- och höstdagjämning Trafik och parkering Trafikflöden Om man antar att varje bostad alstrar 4 fordonsrörelser/dygn blir trafikökningen inklusive servicefordon ca 250 fordon/dygn på Syster Estrids gata. Det innebär en ökning från 1370 till 1620 fordon/dygn, vilket bedöms som måttlig. Kapacitet finns i trafiknätet. 15

20 Området angörs från Dr Allards gata. Med trängselskatt, god tillgänglighet till kollektivtrafik och en återhållsam parkeringspolitik förväntas den faktiska trafikalstringen vara något lägre. Gator, GC-vägar Detaljplanen innebär små förändringar av befintligt gatu- och gång- och cykelnät. Det finns 2 nyanlagda vägbulor i Syster Estrids gata en längst i söder av planområdet och en i höjd med p-garagets södra gavel. Dessa hjälper till att hålla ned hastigheten till den rekommenderad 30 km/h. Av trafiksäkerhetsskäl föreslås ytterligare en vägbula direkt söder om korsningen Syster Estrids gata och Sven Johanssons backe. Gångbanan utmed västsidan Syster Estrids gata breddas från 1,5 meter till 2 meter från Sven Johanssons backe ned till Dr Allards gata och tillgänglighetsanpassas. Det betyder att gångbanan blir överordnad bil in/utfarter. Ut med denna sträcka kompletteras Syster Estrids gata även med gatubelysning. Då kantstensparkering tillåts på kvartersmarken kommer gångbanan att förskjutas något mot parkeringsgaraget och ligga på kvartersmark. Detaljplanen säkrar den allmänna gångtrafiken på trottoaren genom bestämmelsen x. Dr Sven Johanssons backe som i gällande plan ligger som parkmark övergår till gatumark. En mindre stig förelås inom allmänplats natur för möjlig åtkomst med servicefordon till bostadsgården. Stigen säkras genom avtal. Parkering / cykelparkering Vägledning parkeringstal vid detaljplaner och bygglov gäller vid beräkning av parkeringsbehov; För bostäder med god tillgänglighet till kollektivtrafik i centrala Göteborg gäller 0,9 x 6 p-platser/1000 kvm BTA och för besökande 0,9 x 0,6 p-platser/1000 kvm BTA. För cykel gäller 25 cykelparkeringar i förråd/1000 kvm BTA och 10 besöks parkeringar/1000 kvm BTA. Förslagen bebyggelse omfattar totalt ca 5300 kvm BTA. Det innebär ett behov på 29 parkeringsplatser för bil plus 3 besöksplatser. Utrymme finns i befintligt parkeringsgarage på kvartersmark. Besöksparkering föreslås anordnas på kvartersmark utmed Syster Estrids gata samt på gård vid infart till garage. Fastighetsreglering föreslås ske så att besöksparkeringar ut med Syster Estrids gata ligger inom kvartersmark. Cykelparkeringsbehovet uppgår till 132 i förråd plus 53 besöksplatser. Ett förråd föreslås under gården mot berget och bedöms rymma behovet. Besöksplatser finns dels utmed gatan dels i anslutning till p-garagets infarter mot berget. Tillgänglighet och service Föreslagen utbyggnad ger ett ökat kundunderlag till befintliga affärer och restauranger i närområdet och till kollektivtrafiken. Exploatering av ca 50 bostäder ger ett ökat behovet av kommunal service i området. Totalt bedöms föreslagen exploatering alstra 1 förskoleenhet. 16

21 Byggnadernas tillgänglighet säkerställs genom 2 hissar ut mot Syster Estrids gata. Nivåskillnader till kollektivtrafikhållplats inom området överbryggas med möjlighet till flexlinje som kan köra ända fram för äldre eller rörelsehindrade personer. Tillgängligheten till kollektivtrafiken anses därmed god. Friytor Lekplatsför de mindre barnen kommer att anordnas på den enskilda gården. Naturmiljö 800 kvm allmänplats natur övergår till kvartersmark för bostäder. Om träden måste tas ned bör de sparas som biologisk resurs (biodepå). Nedtagning av träd bör ske under hösten/vintern för att minimera risken för negativ påverkan på fågelliv. Då naturmarken är klassad som lämplig miljö för Mindre hackspett har planområdet utökats till att omfatta ett större område med allmänplats NATUR med bestämmelse om fågelbiotop. Se nedan. En stig måste anläggas på naturmark för att nå den upphöjda gården med skötselfordon. Fågelbiotop Den mindre hackspetten är fridlyst enligt artskyddsförorningen 4 och finns med på den svenska rödlistan från 2010 under kategorin NT, Nära Hotad. Dess fortplantningsmiljöer och viloplatser får inte förstöras. Arten är beroende av lövskog, helst äldre ädellövskog eller alskog. För sin häckning är mindre hackspett helt beroende av döda eller svampangripna, rötade träd. För att undvika negativ påverkan på den lokala populationen av mindre hackspett och dess biotoper i Guldheden och behålla en långsiktig ekologisk funktion (LEF) för arten inom Göteborgs kommun har kommunen arbetat fram en Åtgärdsplan. Åtgärdsplanen visar hur vi genom förstärkningsåtgärder i planområdet kan upprätthålla LEF för den mindre hackspetten trots aktull exploatering. Området betecknat n 1 - Fågelbiotop på plankartan är ett viktigt skogsområde med goda häcknings- och födosöksmiljöer för mindre hackspett. För att bevara de viktiga miljöerna för den mindre hackspetten ska området behålla sin nuvarande karaktär även i framtiden och skötas i enlighet med Åtgärdsplan för mindre hackspett. Teknisk försörjning Dagvatten Andelen hårdgjord yta ökar ej vid föreslagen exploatering vilket innebär att flödet av dagvatten jämfört med dagsläget inte heller ökar. Dag- och dränvatten skall i första hand tas om hand lokalt på kvartersmark genom infiltration eller i andra hand fördröjas i magasin och vid behov avledas till allmänna dagvattenledningen. Det är viktigt att ordna utjämning av dagvatten från hårdgjorda ytor. Man bör sträva efter att skapa så stora grönytor som möjligt för infiltration av 17

22 dagvattnet. Fördröjning av dagvatten minskar risken för översvämningar och förbättrar kvaliteten, vilket i sin tur minskar belastningen på miljön. Material för utvändiga ytor ska väljas med omsorg. Till exempel ska oskyddade ytor av koppar eller zink undvikas för att minska risken för föroreningar i dagvattnet. Vid trädplantering gäller som grundregel att ett skyddsavstånd på 4 m mellan trädets rothals och ytterkant ledning skall hållas. Avsteg från grundregeln kan göras endast i speciella fall och efter godkännande från Kretslopp och vatten som då kan komma att ställa krav på skyddsåtgärder, exempelvis rotspärrar skall utföras. Vid avsteg från grundregeln skall avtal tecknas som anger att Kretslopp och vatten ej svarar för eventuella skador på träd eller ledningar, till exempel vid rotinträngning eller schaktarbeten. Vatten och avlopp Kommunala vatten- och avloppsledningar finns i Syster Estrids gata, kapaciteten bedöms som god. Anslutningspunkt för vatten- och avlopp rekommenderas till Syster Estrids gata i höjd med mittenhuset. Lägsta normala vattentryck i förbindelsepunkt motsvarande nivå meter för dricksvatten. I de fall högre vattentryck önskas får det ordnas av fastighetsägaren. Brandpost finns 150 meter från planområdet, kapaciteten bedöms som god. Inför byggnation ska berörd fastighetsägare/exploatör kontakta Göteborg Vatten för information om de tekniska förutsättningarna avseende VA-anslutningen. Befintlig vattenledning på fastigheten Guldheden 48:2 säkerställs med ett u-område. Värme Den föreslagna bebyggelsen kan erbjudas fjärrvärme. Fjärrvärmenätet är förlagt mellan fastigheterna på den nordöstra sidan av Syster Estrids gata där anslutning kan ske. El, tele och opto Området kan försörjas med el från befintligt nät utan större åtgärder om normalt elanvändning förutsätts, och fjärrvärme väljs som uppvärmningssätt. Detaljplanen säkerställa fortsatt elförsörjning av området med ett E-område för befintliga transformatorstationen på Doktor Lindhs gata. Befintlig elledning inom södra delen av Guldheden 48:2 säkras i detaljplanen med ett u-område. Eventuellt kan viss flytt av dessa ledningar behöva göras vid byggnation. Beställning av utsättning respektive undanflyttning av ledningar ska ske till Göteborg Energi Nät AB i god tid innan arbetena ska påbörjas. Vid utförande av arbeten i närheten av Göteborg Energi Nät AB:s anläggningar ska bestämmelser för markarbeten vid elkablar följas. Optokablar med möjlighet till anslutning finns i Syster Estrids gata samt i Dr Sven Johanssons backe. Dessa ledningar ska beaktas vid exploatering. 18

23 Avfall I anslutning till planområdet utmed Syster Estrids gata används molucker (behållare i mark) som avfallssystem för Bostadsbolagets befintliga bostäder. För tillkommande bostäder planeras ett samutnyttjande av detta avfallssystem. Hämtningsfrekvensen kommer därmed att öka. Avståndet för de boende till avfallsbehållare är under 50 meter. Möjlighet finns att köra intill avfallsbehållare för hämtfordon. Avstånd till återvinningscentralen är 200 meter. Övriga åtgärder Geotekniska åtgärder Teknisk inventering har gjorts 2005 beträffande garagets status och renoveringsbehov. Analys med konstruktör för att titta på möjlig grundläggning av planerade hus pågår. Utredning genomförs om renovering skall genomföras som separat entreprenad före påbyggnad. Buller Planområdet finns inom fyra kilometer från Brunnsparken och klassas i skriften, Kommunal tillämpning av riktvärden för trafikbuller, som ett område inom stadens centrala delar där avsteg från bullerriktvärdena kan göras vid planering av nya bostäder. I skriften står att nya bostäder bör kunna medges inom stadens centrala delar där den dygnsekvivalenta ljudnivån vid fasad ligger mellan dba. En förutsättning är då att tyst sida, högst 45 dba vid fasad, eftersträvas och att åtminstone ljuddämpad sida, dba vid fasad klaras. En bullerberäkning har gjorts av stadsbyggnadskontoret (Naturvårdsverkets modell rev Buller VÄG II ver Trivector AB). Med tillkommande trafik p.g.a föreslagen bebyggelse kommer Syster Estrids gata totalt att trafikeras av 1620 fordon/dygn. Bullerberäkningen visar att ekvivalenta värdena för befintlig intilliggande bebyggelse vån 1 uppgår till 55 dba viket är det ekvivalenta riktvärdet. För den nya bebyggelsen beräknas den evivalenta nivån till mellan 38 och 55 dba. Den nya bebyggelsen klarar därmed riktvärdet om 55 dba ekvivalent nivå. Maxvärdet om 70 dba överskrids vid fasad/uteplats för merparten av de föreslagna lägenheterna, vilket innebär att balkonger/uteplats/gård måste skärmas för att klara riktvärdet. En avskärmning av balkong och gården med tätt räcke på 1,2 m ut mot Syster Estrids gata bedöms som tillräckligt för att skapa en bra ljudmiljö på gård och uteplats under gällande riktvärden. Plankartan har bullerbestämmelse om att gemensam uteplats ska ordnas mot sida med högst 55 dba ekvivalent nivå och 70 dba maxnivå om max 70 dba överskrids. 19

24 Möjlighet till helt eller delvis inglasad balkong ska finnas Kompensationsåtgärd Göteborgs kommun ska enligt beslut i kommunfullmäktige arbeta med kompensationsåtgärder för att säkerställa göteborgarnas tillgång till värdefulla naturoch rekreationsområden. Kompensationsåtgärder innebär att natur- och rekreationsvärden som går förlorade genom exploatering ersätts genom åtgärder i närområdet i första hand. Dessa åtaganden är frivilliga åtgärder som kommunen eller exploatören åtar sig utöver vad som krävs enligt miljöbalken. Projektet har inriktats så att så liten skada som möjligt görs och att särskilt skydd ges till omgivande naturmark som förbättrar dessa områdens kvalitet med avseende på Mindre hackspett. En utvärdering av behovet av kompensationsåtgärder har gjorts i samråd med berörda kommunala förvaltningar. 20

25 Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Anläggningar inom allmän plats Exploatören bekostar iordningställandet av allmän plats inom planområdet. Detaljplanen föreskriver att kommunen är huvudman för allmän plats och ansvarar framtida drift och underhåll. Anläggningar inom kvartersmark Exploatören utför och bekostar samtliga åtgärder inom kvartersmark. Fastighetsrättsliga frågor Mark ingående i allmän plats Allmän plats inom planområdet ägs till största delen av kommunen. Allmänhetens tillträde till den allmänna plats som hamnar inom kvartermark säkerställs genom servitut inom området som är markerat med x i detaljplanen. Fastighetsbildning Fastighetsbildning skall ske i enlighet med detaljplanen. Ett område om cirka 800 kvm av kommunens fastighet Göteborg Guldheden 754:4, som är utlagd som kvartersmark, ska genom fastighetsreglering överföras till exploatörens fastighet Göteborg Guldheden 48:2. Erforderlig fastighetsbildning ska vara genomförd innan bygglov beviljas. Servitut Servitut ska bildas, till förmån för kommunens fastighet Göteborg Guldheden 754:4 och belasta exploatörens fastighet Göteborg Guldheden 48:2, för att säkerställa allmänhetens tillträde till trottoaren som finns inom kvartersmarken. Servitutet ska upplåtas inom området som i plankartan är markerat med x och ska upprättas av Lantmäteriet som ett officialservitut. Ledningsrätt Vid omläggning av ledningar till följd av exploateringen ska eventuell ledningsrätt omprövas att gälla ledningens nya läge. De delar av befintliga allmänna ledningsområden som hamnar på kvartersmark till följd av den nya detaljplanen ska säkerställas med ledningsrätt, till förmån för respektive ledningsägare. Ansökan om lantmäteriförrättning Kommunen ansöker om och ägaren till den tillträdande fastigheten bekostar lantmäteriförrättning avseende regleringen av det markområde som överförs från fastigheten Göteborg Guldheden 754:4 till Göteborg Guldheden 48:2. Respektive ledningsägare bekostar och ansvarar för ansökan om lantmäteriförrättning avseende ny ledningsrätt samt ändring alternativt upphävande av befintliga ledningsrätter. 21

26 Avtal Befintliga avtal som berörs Göteborg Energi Nät AB arrenderar ett markområde i norra delen av planområdet. Inom arrendeområdet finns det en transformatorstation. Planläggningen kommer inte att påverka den pågående verksamheten inom arrendeområdet. Avtal mellan kommun och exploatör Innan detaljplanen antas ska avtal tecknas mellan kommunen och exploatören angående genomförandet av planen. Överenskommelse om fastighetsreglering ska upprättas mellan kommunen och exploatören för den del av kommunens fastighet Göteborg Guldheden 754:4 som ska överföras till exploatörens fastighet Göteborg Guldheden 48:2. Avtal mellan ledningsägare och exploatör Ledningsägare är skyldiga att bevaka sina rättigheter och samråda med kommunen/exploatören avseende projektets påverkan på det egna ledningsinnehavet. Vid omläggning av ledningar bör avtal tecknas mellan ledningsägaren och kommunen/exploatören för att säkerställa åtaganden vad gäller kostnader, utförande samt ledningsrätt. Tidplan Samråd: 1:a kvartalet 2014 Granskning: 3:a kvartalet 2014 Antagande: 4:e kvartalet 2014 Om planen inte överklagas fastställ den fem veckor efter antagande. Förväntad byggstart: 1:a kvartalet 2015 Färdigställande: 4:e kvartalet 2016 Genomförandetid Under genomförandetiden har fastighetsägaren en lagstadgad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens slut fortsätter planen att gälla tills kommunen tar fram ny plan eller ändrar gällande plan. Fastighetsägaren äger efter genomförandetidens slut ingen rätt till ersättning för förlorade rättigheter som fanns i den ursprungliga planen. Planens genomförandetid Genomförandetiden är 5 från det datum då planen vunnit laga kraft Överväganden och konsekvenser Överväganden har gjort mellan olika intressen: 22

27 Nollalternativet Om detaljplanen inte upprättas kan bidrag till minskad bostadsbrist inte uppfyllas eller så måste annan icke i anspråkstagen mark tas i anspråk för ny bebyggelse. Barn och sociala konsekvenser Trygghet/Säkerhet/Vardagsliv Bostadsbebyggelse på parkeringsgaraget ger upplevelsen av ökad trygghet, då fler personer kommer att röra sig i området och förbättrad belysning tillkommer. Fler bostäder i området stärker underlaget för kommersiell service och kollektivtrafik. Tillkommande vägbula och breddning av gångbana innebär ökad trafiksäkerhet för gående. Planområdets bostäder innebär en befolkningsökning som i sin tur ökar efterfrågan på förskola, skola och omsorg av olika slag. Det är nivåskillnader mellan planområdet och närmaste kollektivtrafikhållplats vilket kan vara svårt för äldre och rörelsehindrade personer. Detta kan överbryggas då flexlinje som kör ända fram finns att tillgå. Folkhälsa Föreslagen bebyggelse ger ökad skuggbildning för befintlig bebyggelse och i gaturummet och innebär viss ökning av trafikintensiteten på Syster Estrids gata. Utbyggnad enligt planen bedöms dock inte medföra några betydande störningar för omgivningen. Visuell miljö Föreslagen bebyggelse förändrar utsiktsförhållanden för befintliga bostäder. Tillkommande bebyggelse ger höjda kvaliteter visuellt då befintligt nedgånget parkeringshus byggs om och tillkommande bostäder innebär ett större omhändertagande av miljön. Påverkan på stadsrum ur kulturmiljösynpunkt bedöms som acceptabla. Miljökonsekvenser Hushållning med mark- och vattenområden m.m. Vid utarbetande av denna detaljplan har stadsbyggnadskontoret gjort en lämplighetsprövning enligt 2 kap. plan- och bygglagen samt en avvägning enligt 3 och 4 kap. miljöbalken. Vidare har detaljplanen prövats mot kommunens översiktsplan i enlighet med 5 förordningen om hushållning med mark och vattenområden m.m. Inga riksintressen eller andra områden med särskilda natur- eller kulturintressen berörs. Kontoret bedömer att redovisad användning kan anses vara den från allmän synpunkt mest lämpliga utifrån planområdets förutsättningar och föreliggande behov. Planen bedöms inte medföra att miljökvalitetsnormerna överskrids. Detaljplanen är förenlig med Översiktsplan för Göteborg. 23

28 MKB/Behovsbedömning Kommunen har gjort en behovsbedömning enligt PBL 4 kap. 34 och Miljöbalken (MB) 6 kap. 11 för aktuell detaljplan. Viss trafikökning kommer att ske på Syster Estrids gata. Påverkan på upplevelsen av Vattentornet, kulturmiljö och stadsbilden bedöms som acceptabel. Då naturområde planläggs som fågelbiotop, säkerställs att lämplig miljö för mindre hackspett bibehålls. Kommunen har bedömt att ett genomförande av detaljplanen inte kommer att medföra någon betydande miljöpåverkan. Vid behovsbedömningen har kriterier i MKBförordningen bilaga 4 särskilt beaktats och ansetts vara uppfyllda. Detaljplaneförslaget medger endast en mindre komplettering i befintlig sammanhållen bebyggelse. Planförslaget medger i övrigt inte användning av planområdet för de ändamål som anges i PBL 4 kap. 34, varför kriterierna i MKB-förordningen bilaga 2 inte behöver särskilt beaktas. Kommunens ställningstagande grundar sig på bedömningen att ett genomförande av detaljplanen: Inte påverkar något Natura 2000-område och därmed inte kräver tillstånd enligt MB 7 kap. 28. Inte anger förutsättningar för kommande verksamheter eller åtgärder som kräver tillstånd enligt MKB-förordningen (1998:905) 3 och bilaga 3. Inte bedöms negativt påverka möjligheterna att uppfylla nationella och regionala miljömål. Inte bedöms ge upphov till en betydande miljöpåverkan på biologisk mångfald, landskap, fornlämningar, vatten etc. Inte ger upphov till betydande risker för människors hälsa eller för miljön. Inte bidrar till att några miljökvalitetsnormer överskrids. Inte påtagligt påverkar några områden eller natur som har erkänd nationell eller internationell skyddsstatus, t ex riksintressen eller naturreservat. Ytterligare motiv till ställningstagandet är att planen följer intentionerna uppsatta i Översiktsplanen för Göteborgs kommun samt att planens genomförande ger upphov till påverkan på ett begränsat område och på begränsade intressen. Kommunen har därmed bedömt att en miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning inte behövs för aktuellt planförslag. Behovsbedömningen är avstämd med länsstyrelsen Följderna av planens genomförande ska dock alltid redovisas enligt PBL. Nedan följer därför en kort sammanställning av planens miljökonsekvenser. Naturmiljö Planen kommer att innebära att begränsad natur tas i anspråk som gårdsmiljö på kvartersmark. Då delar av naturområdet i anslutning till planen har i inventering för Guldhedsdalen klassats som lämplig miljö för mindre hackspett har planområdet som kompensation utökats till att omfatta ett större naturområde som givits planbestämmelsen fågelbiotop. Detta för att undvika negativ påverkan på den lokala 24

29 populationen av mindre hackspett och dess biotoper och behålla en långsiktig ekologisk funktion (LEF) för arten inom Göteborgs kommun. Genomförande av detaljplanen bedöms därmed inte ha negativ påverkan på naturmiljön eller den Mindre hackspetten. Kulturmiljö Föreslagen utbyggnad bedöms inte orsaka någon skada på kulturmiljön. Påverkan på luft Genomförande av detaljplanen beräknas inte nämnvärt påverka luftmiljön. Påverkan på vatten Andelen hårdgjord ytor ökar ej vid föreslagen exploatering vilket innebär att flödet av dagvatten jämfört med dagsläget inte heller ökar. En särskild dagvattenutredning har därför inte gjorts. Möjligheten till lokalt omhändertagande av dagvattnet förbättras då utfyllnader föreslås mot berget och gårdsmiljön som idag är asfalterad parkeringsplats kommer att planteras. Ekonomiska konsekvenser Fastighetsnämndens inkomster och utgifter Fastighetsnämnden får inkomster från markförsäljning. Kretslopp och vattennämndens inkomster och utgifter Kretslopp och vattennämnden får inkomster i form av anläggningsavgifter. Ekonomiska konsekvenser för exploatören Exploatören bekostar samtliga åtgärder som krävs för detaljplanens genomförande så som utbyggnad av kvartersmark, markförvärv, förrättningskostnader m.m. Exploatören bekostar även iordningställandet av allmän plats inom detaljplanen. Avvikelser från översiktsplanen Detaljplanen överensstämmer med gällande översiktsplan. För Stadsbyggnadskontoret Birgitta Lööf Planchef Åsa Åkesson Planarkitekt För Fastighetskontoret Charlotta Cedergren Distriktschef Mattias Prick Exploateringsingenjör 25