Hyror & Vakanser. En rapport om kontorshyresmarknaden

Transkript

1 Hyror & Vakanser En rapport om kontorshyresmarknaden i Mellansverige 2012

2 Kontorslokaler i Mellansverige En jämförelse av vakanser, hyresnivåer och ytor i Uppsala, Västerås, Örebro, Norrköping Gävle och Eskilstuna Bakgrund Fastighetsägarnas medlemmar äger och förvaltar omkring 80 procent av alla kommersiella lokaler (butiker, kontor, industrier och vissa verksamhetslokaler). Officiell statistik över vakansgrad och hyresnivåer för kontor på olika orter är svår att hitta. Sådan statistik hjälper fastighetsägare och kommuner att planera för en väl fungerande kontorshyresmarknad som kan leda till etableringar, arbetstillfällen och tillväxt. Resultatet i vår undersökning bygger på underlag från Statistiska Centralbyrån (SCB), Fastighetsägarna Mellansveriges medlemsregister, samt enkäter från fastighetsägare av kontorslokaler på berörda orter. Respondenterna är både medlemmar och ickemedlemmar. Beräkning av kontorsyta på respektive ort Enligt statistik från Statistiska Centralbyrån (SCB) är den totala lokalytan i sex av Fastighetsägarna Mellansveriges största kommuner fördelad enligt nedan (miljoner kvadratmeter): Uppsala 1,5; Västerås 1,6; Örebro 1,3; Norrköping 1,2; Gävle 1,0; Eskilstuna 0,8. För att uppskatta den totala kontorsytan i respektive kommun har vi tagit fasta på en rapport som SCB gjort på uppdrag av Energimyndigheten. SCB har kartlagt energiförbrukningen för lokaler (Energistatistik för lokaler 2006). I rapporten har SCB kommit fram till att i en kommun är omkring 25 procent av den totala ytan, i ett fastighetsbestånd med uteslutande lokaler, kontorsyta. Beräkningsmodellen, beaktande av lokala förhållanden samt uppgifter från Fastighetsägarna Mellansveriges medlemsregister, utgör grunden för den kvalificerade uppskattningen av totala kontorsytan i våra sex kommuner (tusen kvadratmeter): Uppsala 700 ; Västerås 750 ; Örebro 500 ; Norrköping 400 ; Gävle 400 ; Eskilstuna 250. Lägesindelningen grundar sig på marknadens bedömning. Hänsyn har tagits till den hårda gränsdragningen. Definitioner Kontorshyra avser hyra av lokal samt ersättning till hyresvärden för värme och vatten. Fastighetsskatt, kostnad för el, sophämtning, lokalvård och kyla är exkluderad. Detta gäller även moms. Prima kontor är fullgoda kontor eller kontor som efter mindre åtgärder til exempel ytskiktrenovering kan bli prima kontor. Sekunda kontor är icke uthyrningsbara kontor som kräver större åtgärder till exempel byte av ventilation, ändrad planlösning. 2

3 Tillgång på kontorslokaler en förutsättning för tillväxt Vad säger rapporten? Ett mått på förväntad tillväxt i form av nya arbetstillfällen är i vilken utsträckning det satsas på nya kontorslokaler i en kommun. Nya kontor skapar utrymme för nya, högre, hyresnivåer. Detta kan i sin tur ha betydelse för marknadens totala vilja att nyproducera moderna kontor. Rapporten visar hyresnivåer, vakansgrader och marknadens förväntningar på respektive ort. Rapporten ger också en indikation på hur hyresnivåer och vakanser förändrats sedan Varje kommentar fångar också upp viktiga händelser på respektive marknad. Det kan handla om större fastighetsaffärer, nysatsningar eller förändringar på arbetsmarknaden. Vissa trender är tydliga. Exempelvis nyproduceras kontorslokaler i Uppsala, Örebro och Norrköping medan marknaderna i Eskilstuna, Västerås och Gävle inte sett några nytillskott under 2011 och Däremot råder optimism i Eskilstuna både gällande hyresnivåer och vakanser. I Örebro skapar den låga vakansgraden vissa problem eftersom kommunen kan få svårt att möta efterfrågan på kontorslokaler både gällande nyetableringar och omflyttningar bland befintliga företag. I Gävle har marknaden inte riktigt hämtat sig efter Ericssons nedläggning under 2009 och I Västerås finns fortfarande stora kontorslokaler tillgängliga som tidigare varit industrilokaler. Tillgången samt att marknaden innehåller ett antal stora hyresgäster gör att hyresnivån inte förändras lika snabbt i Västerås som exempelvis i Uppsala och Örebro. Näringsliv och kommun i samspel Samspelet mellan näringslivet och det offentliga beträffande utbudet av kontorslokaler är avgörande för nyetableringar och tillväxt. Privata fastighetsägare äger i snitt 80 procent av alla kommersiella lokaler, där kontor ingår. I de allra flesta fallen har näringslivet stora möjligheter att tillgodose efterfrågan på kontor men när speciella krav ställs på marknaden är kommunala aktörer ett viktigt inslag för att komplettera näringslivet. Avgörande för en fungerande marknad för kontorslokaler är: Konkurrensneutralitet Kommunerna måste som ägare av kommunala fastighetsbolag på lokalhyresmarknaden se till att agera i enlighet med gällande lagstiftning i Sverige och EU. I de fall kommunerna satsar skattemedel eller kapital som anskaffats på annat sätt (t.ex. bidrag) måste politikerna se till att ta ut en affärsmässig avkastning. Byråkratiska processer Dessa är ett hot mot investeringsviljan på alla marknader, så även på kontorshyresmarknaden. Kommunerna har planmonopol och effektiva planprocesser och korta vägar till beslutande politiker och tjänstemän är avgörande för kommunernas möjligheter att tillvarata tillväxtpotential. Kommunala taxor Dessa måste hållas låga för att göra det intressant att etablera verksamhet i kommunen. Alla former av monopolprissättning måste undvikas för att hålla nere taxorna på rimliga nivåer. Kommunikationer Kan vara helt avgörande i etableringsfrågor. Tillgänglighet och infrastruktur är några av de viktigaste frågorna för kontorsmarknadens aktörer oavsett ägarregi. Det är viktigt att kommunerna använder fastighetsföretag som remissinstanser i frågor kopplade till infrastruktur och kommunikationer. 3

4 Uppsala Bärbyleden Tycho Hedéns väg Fyrisvallsg. Ringg. Råbyvägen Torkelsgtan Vaksalagatan Hällbygatan Prästgårdsg. Tegnérgatan Luthagsesplanaden Odensgatan Skolgatan Linnégatan S:t Olofsgatan S:t Persgatan Tycho Hedéns väg Väderkvarnsgatan Storgatan Dragarbrunnsgatan Geijersgatan Kungsängsgatan Fåhagsgatan Trädgårdsg. Sjukhusvägen S:t Johannesgatan Bolandsgatan Kungsgatan Nordengatan Thunbergsvägen Sågargatan Verkstadsg. Dag Hammarskjölds väg Eriksbergsv. Döbelnsgatan Kungsängsleden = A-läge = B-läge Externläge = Science Park, Kungshörnet, Kungsporten, Biomedicinskt centrum C-läge = Övriga delar av Uppsala 4 Detta material är upphovskyddat. All kopiering förbjuden. Fastighetsägarna Mellansverige 2009.

5 Marknadsmässig hyra kr/m 2 /år förändring A-läge 1650 ( ) 1800 ( ) 2200 ( ) 2250 ( ) + 36 Modernt externläge 1400 ( ) 1650 ( ) 1650 ( ) 1450 ( ) + 4 B-läge 1500 ( ) 1550 ( ) 1550 ( ) 1800 ( ) + 20 C-läge 1150 ( ) 1200 ( ) 1200 ( ) 1200 ( ) + 5 Vakansgrad % (varav sekunda kontorsyta inom parentes) A-läge 7-8 (<2) 7-8 (1) (<14) 11 (7) (+ 5) Modernt externläge 8-9 (<2) 8-9 (-) 8-9 (-) 5 (0) (- 2) B-läge 7-8 (<2) 4-5 (3) 5-6 (<3) 5-6 (0,5) - 2 (- 1,5) C-läge 7-8 (<3) 8-9 (1) 7-8 (-) 1 (0,1) (-2) Förväntningar på 2012 Hyresnivå Vakans A-läge Oförändrad Svagt ner Modernt externläge Svagt upp svagt ner B-läge oförändrad Oförändrad C-läge oförändrad Oförändrad Kommentar: Om underlaget Elva respondenter som tillsammans har kvadratmeter kontor har svarat. Det motsvarar procent av kontorsytan i Uppsala på kvadratmeter. Uppsala har senaste tiden sett ett par större förändringar, den ena gällande nyproduktion och den andra gällande renoveringar i kontorslokaler som måste betraktas som aningen omoderna. Skanska har nyligen färdigställt kvadratmeter kontor alldeles intill nya Resecentrum och Radisson Blu Hotell. Byggnaden som också innehåller butiker är ute till försäljning och i stort sett all yta är uthyrd. Vasakronan har under 2011 och 2012 renoverat centralt belägna kontor i syfte att möta marknaden. Även Diligentia har renoverat kontorslokaler, båda dessa större renoveringar gäller kontor i A-läge. Även om efterfrågan på kontor finns är det inget överdrivet tryck på Uppsala. Däremot har sannolikt såväl nyproduktionen och renoveringarna bidragit till att hyresnivån i A- läge fortsatt att stiga något, men inte så mycket som exempelvis under Hyresnivån i de moderna kontor som finns i Science Park, Kungsporten samt Biomedicinskt centrum utmärker sig i årets rapport i den bemärkelsen att nivån sjunkit från 2011 till i år. Det är svårt att hitta en speciell orsak till det men lokalerna innehåller en hel del forskningsverksamhet och svårigheterna att dela upp lokalerna mellan utbildning och kontor kan ha bidragit till den stora skillnaden. I B- läge har nivån fått sig ett rejält uppsving, drygt 20 procent, vilket möjligen kan förklaras av att A-läge för kontor i Uppsala är väldigt komprimerat, vilket spiller över på B- läget. Marknaden tror på lägre vakanser under året i A-läge och i moderna kontorslokaler och oförändrat i B- och C-läge. Hyresnivån väntas generellt ligga kvar men i moderna kontor tror marknaden att viss justering uppåt är möjlig. 5

6 Västerås Västerås Siggesborgsg. Nansengatan Svärdsliljeg. Hästhovsgatan Vegagatan Skogsvägen Arosvägen Skallbergsmotet Vallgatan Gideonsbergsgatan Humlegatan Urhagsgatan Apalbyvägen Krutkällarv. Tenngatan Vasagatan Kopparbergsgatan Emausmotet Geijersgatan Föreningsgatan Skultunavägen Brahegatan Stockholmsvägen Karlsgatan Tegnérgatan Lustigkullagatan Drottninggatan Götgatan Åsgatan Jakobsbergsgatan Stora gatan Biskopsgatan Köpmangatan Vasagatan Munkegatan Utanbygatan Södra Ringvägen Stora gatan Kungsängsgatan Rektorsgatan Kaserngatan Regementsg. Floragatan Hållgatan Sigurdsgatan Verksgatan Eriksg. Annedalsg. = A-läge = B-läge Externläge = Kopparlunden C-läge = Övriga delar av Västerås 6 Detta material är upphovskyddat. All kopiering förbjuden. Fastighetsägarna Mellansverige 2009.

7 Marknadsmässig hyra kr/m 2 /år A-läge 1200 ( ) 1250 ( ) 1250 ( ) 1300 ( ) + 9 Modernt externläge 1150 ( ) 1250 ( ) 1250 ( ) 1350 ( ) + 18 B-läge 1100 ( ) 1150 ( ) 1150 ( ) 1200 ( ) + 9 C-läge 850 ( ) 900 ( ) 900 ( ) 900 ( ) + 6 Vakansgrad % (varav sekunda kontorsyta inom parentes) A-läge 7-8 (5) 7 (3) 4-5 (<1) 6-7 (1) (- 4) Modernt externläge 1-2 (-) 11 (5) (<4) 1-2 (0,5) oförändrat B-läge 6-7 (4) <1 (-) 1-2 (<1) 0-1 (0) (- 4) C-läge (<8) 10 (1) 7-8 (<2) 0-1 (0) (-8) Förväntningar på 2012 Hyresnivå Vakans A-läge Svagt upp Oförändrad Modernt externläge Oförändrad Ner B-läge oförändrad Oförändrad C-läge oförändrad Oförändrad Kommentar: Om underlaget Elva respondenter som tillsammans har kvadratmeter kontorslokaler har svarat. Det motsvarar procent av kontorsytan i Västerås på kvadratmeter. Utmärkande för Västerås är det stora utbudet av kontor i tidigare industrilokaler, men också att vakansgraden sjunkit rejält sista tre åren. Tillgången samt att flera hyreskontrakt är skrivna på lång tid med hyresgäster med omfattande verksamhet ofta offentliga, gör att hyresnivåerna utvecklas blygsamt. Intervallen i olika lägen är små och marknadshyresnivån har över tid, några år tillbaka, utvecklats relativt svagt. Förutom ett litet tillskott av kontor i Kopparlunden sker egentligen ingen omfattande nyproduktion av kontorslokaler i Västerås. Det mesta som händer på marknaden är renoveringar och omställningar för att passa enskilda kunders särskilda behov. Vakansgraden i Västerås har sjunkit drastiskt speciellt i A-, B- och C-lägen. Det finns lediga kontor i A-läge men Västerås är på väg att hamna i ett läge då nyproduktion av kontor är nödvändig för att möta efterfrågan. När det gäller förväntningarna på hyresnivåer så finns viss optimism gällande A-läge, i övrigt tror marknaden på oförändrade nivåer. De allra högsta hyresnivåerna i respektive läge tas ut för kontorslokaler på olika sätt anpassats till enskilda kunder, i övrigt är hyresstrukturen att betrakta som homogen. Relativt låga hyresnivåer och låg vakansgrad skulle kunna ha en negativ effekt på investeringsviljan hos aktörer som idag inte finns i Västerås. 7

8 Örebro Allmobeg. Dammvägen Humlevägen Hjärstavägen Brogatan Höglundagatan Långgatan Trängkårsvägen Ekersvägen Apelvägen Östra Bangatan Västra Nobelgatan Markgatan Tengvallsgatan Karlslundsgatan Folkungagatan Östra Bangatan Klostergatan Järnvägsgatan Fredsgatan Olaigatan Storgatan Södra Grev Rosengatan Röstastrand Älvtomtag. Fabriksgatan Rudbecksgatan Änggatan Drottninggatan Nygatan Trädgårdsg. Manillagatan Kristinagatan Skyttegatan Oskarsvägen Kungsgatan Sidvallsgatan Eklundavägen Värhemsgatan Elementv. Skvadronvägen Aspholmsvägen Gustavsviksvägen Gärdesgatan = A-läge = B-läge Externläge = Aspholmen (vissa delar), Net City, Grenadsjärstaden (nyproduktion), Vivalla företagsby C-läge = Övriga delar av Örebro 8 Detta material är upphovskyddat. All kopiering förbjuden. Fastighetsägarna Mellansverige 2009.

9 Marknadsmässig hyra kr/m 2 /år A-läge 1100 ( ) 1350 ( ) 1400 ( ) 1400 ( ) + 28 Modernt externläge 1000 ( ) 1050 ( ) 1300 ( ) 1250 ( ) + 25 B-läge 1000 ( ) 1050 ( ) 1050 ( ) 1250 ( ) + 25 C-läge 800 ( ) 900 ( ) 900 ( ) 850 ( ) + 7 Vakansgrad % (varav sekunda kontorsyta inom parentes) A-läge 2 (<1) 2-3 (<1) 1-2 (<1) 0-1 (0) (-1) Modernt externläge 1 (-) 5-6 (<2) 2-3 (-) 1-2 (0) oförändrad B-läge 1 (-) <1 (-) 2-3 (-) 2 (<1) + 1 C-läge 9-10 (<1) (<10) 5 (<2) 12 (9) (+8) Förväntningar på 2012 Hyresnivå Vakans A-läge Upp Oförändrad Modernt externläge oförändrad Oförändrad B-läge oförändrad Oförändrad C-läge oförändrad Oförändrad Kommentar: Om underlaget Tio respondenter som tillsammans har kvadratmeter kontor har svarat. Det motsvarar procent av kontorsytan i Örebro på kvadratmeter. Det som präglar Örebro är bristen på kontorslokaler. Vakansgraden i samtliga lägen utom i C-läge är i princip noll. Orsaken till bristen handlar inte främst om nyetableringar av företag utan om att befintliga företag expanderar och söker nya och större lokaler. Universitetet är ett sådant exempel liksom Atlas Copco. Nytillskotten på marknaden är Norrportens Rättscentrum som innebär kvadratmeter nya kontor för polisen, domstolarna och Åklagarmyndigheten. Detta gör att kvadratmeter andra kontorslokaler exponeras för marknaden. Dessutom kommer kvadratmeter kontor att byggas vid Universitetet. Till detta ska läggas kommunens fastighetsbolag Örebroportens planer på att nyproducera kontor för att möta upp efterfrågetrycket. Återstår att se hur marknaden svarar på nytillskottet. Trots att trycket på kontor är hårt har inte utvecklingen av hyresnivån i A-läge stigit som förväntat mellan 2011 och Däremot har hyresnivån i A-läge stigit med nära 30 procent sedan 2009, en ökning som bara Uppsala haft av de övriga kommunerna i rapporten. Mellan 2011 och 2012 har hyrorna i B-läge stigit med omkring 20 procent vilket skulle kunna vara ett kvitto på att bristen på kontor gör att gränsen mellan olika lägen blir mindre tydlig. Marknaden tror trots allt att hyresnivån i A-läge kommer att stiga under året medan den ligger oförändrad i övriga lägen. Vakansgraden förväntas ligga kvar på låg nivå. 9

10 Norrköping Linnégatan Ståthögavägen Stockholmsvägen Riksvägen Fredriksdalsgatan Finspångsvägen Packhusgatan Norra Promenaden Slottsgatan Saltängsgatan Norra Promenaden Kungsgatan Tunnbindargatan Riksvägen Vattengatan Olai Kyrkogata Nya Rådstugugatan Trädgårdsgatan Östra Promenaden Dragsgatan S:t Persgatan Bredgatan Drottninggatan Gamla Rådstugugatan Repslagaregatan Prästgatan Skepparegatan Hantverkaregatan Generalsgatan Södra Promenaden Albrektsvägen Lötgatan Skarphagsleden Ljuragatan = A-läge = B-läge Externläge = Science Park C-läge = Övriga delar av Norrköping Detta material är upphovskyddat. All kopiering förbjuden. Fastighetsägarna Mellansverige

11 Marknadsmässig hyra kr/m2/år förändring i % sen sedan 2010 A-läge 1300 ( ) 1300 ( ) 1350 ( ) + 4 Modernt externläge 1300 (1300) 1250 ( ) 1300 ( ) B-läge 1150 ( ) 1150 ( ) 1200 ( ) + 5 C-läge 800 ( ) 900 ( ) 700 ( ) Vakansgrad % (varav sekunda kontorsyta inom parentes) sedan 2009 A-läge (<5) 7-8 (<4) 13 (3) (+1) Modernt externläge (<15) (-) 10 (0) - 10 (-15) B-läge (20) 8-9 (<4) 7 (0) - 15 (-20) C-läge 8-9 (<5) (<8) 5 (3-4) (-1) Förväntningar under 2012 Hyresnivå Vakans A-läge Oförändrad Ner Modernt externläge Upp Ner B-läge oförändrad Oförändrad C-läge oförändrad Oförändrad Kommentar: I Norrköping är det mest intressanta att vakansgraden, som för ett par år sedan var hög, har sjunkit i samtliga lägen utom i A-läge. Det är speciellt i Science Park och i B-läge som kontoren fått hyresgäster. Tydligt är också att det i princip inte finns några sekunda kontor kvar med några undantag. Det visar att många omställningsprojekt blivit klara sista åren och att nya kontorsytor tillkommit i Norrköping. Den största förändringen gällande vakanser skedde mellan 2010 och Transportstyrelsen nyligen flyttat in i nya kontorslokaler på kvadratmeter centralt. Tidigare hyrde Transportstyrelsen motsvarande kontorsyta utspridd. Fastighetsägaren Lundbergs har omkring kvadratmeter kvar att hyra ut i byggnaden. Detta har friställt en hel del kontor och vakansgraden i Norrköping är trots allt relativt hög jämfört med övriga kommuner i rapporten med undantag för Eskilstuna. Hyresnivåerna i Norrköping inte stigit särskilt mycket sedan En förklaring kan vara att hyreskontrakten inte omförhandlats sedan dess eller att den relativt goda tillgången på kontor gjort att utvecklingen av hyresnivåerna avstannat. Anledningen till att hyresnivån i C-läge sjunkit enligt tabellen ovan beror snarare på att tidigare nivåer varit aningen väl tilltagna. När det gäller utvecklingen under året för hyresnivåerna tror marknaden att kontor i Science Park blir aningen dyrare. I övriga lägen ligger nivåerna kvar. Gällande vakanser tror marknaden att dessa sjunker i A-läge och i Science Park och förblir oförändrade i övriga lägen. Om underlaget Tio respondenter med kvadratmeter kontor har svarat. Det motsvarar procent av kontorsytan i Norrköping som är på drygt kvadratmeter. 11

12 Gävle Gävle Storömsbrovägen Hamnleden Hälsingeleden Beckasinvägen Lasarettsvägen Karlsbergsvägen Norra Ringvägen Kanalvägen Redargatan Norra Skeppsbron Västra vägen Brändströmsgatan Hantverkargatan Staketgatan Norra Köpmangatan Hattmakargatan Södra Skeppsbron Nygatan Drottninggatan Styrmansgatan Brynäsgatan Kungsbäcksv. Runebergsv. Kvarnbron Södra Kungsgatan Timmermansg. Fältskärsleden Muréngatan Brunnsgatan Hillmansgatan Södra Kopparslagargatan Majorsgatan Gröneborgsg. Sofiagatan Kaserngatan Upplandsgatan Vallongatan Bondegatan Mårdvägen Parkvägen = A-läge = B-läge Externläge = Teknikparken C-läge = Övriga delar av Gävle 12 Detta material är upphovskyddat. All kopiering förbjuden. Fastighetsägarna Mellansverige 2009.

13 Marknadsmässig hyra kr/m 2 /år A-läge 1100 ( ) 1200 ( ) 1250 ( ) 1250 ( ) + 14 Modernt externläge 1400 ( ) 1300 ( ) 1300 ( ) 1350 ( ) B-läge 1000 ( ) 1000 ( ) 1100 ( ) 1050 ( ) + 5 C-läge 850 ( ) 850 ( ) 900 ( ) 950 ( ) + 12 Vakansgrad % (varav sekunda kontorsyta inom parentes) A-läge 5-6 (<3) 5-6 (<3) 8-9 (<2) 4-5 (0) (- 2-3) Modernt externläge <1 (-) 5-6 (-) 25 (-) 30 (0) + 30 (0) B-läge 7-8 (<5) 2-3 (<1) 1-2 (<1) 2-3 (0-1) - 5 (- 4) C-läge (3) 15 (_<2) (<4) 7-8 (4) - 3 (+ 1) Förväntningar under 2012 Hyresnivå Vakans A-läge Oförändrad Ner Modernt externläge oförändrad Oförändrad B-läge oförändrad Oförändrad C-läge oförändrad Oförändrad Kommentar: Om underlaget Tio respondenter som tillsammans har kvadratmeter kontorslokaler har svarat. Det motsvarar procent av kontorsytan i Gävle på kvadratmeter. I Gävle har Ericssons nedläggning av verksamhet präglat kontorshyresmarknaden. Särskilt Teknikparken med nya moderna kontor i externläge har blivit lidande och marknaden har inte riktigt återhämtat sig. Aningen oroande och förvånande är att marknaden inte tror att vakansgraden kommer sjunka i Teknikparken i närtid vilket skulle kunna vara en indikation på att nyetableringen av företag går trögt. I samtliga övriga lägen har vakansgraden sjunkit sedan 2009 och ligger i dag på vad som måste betraktas som sunda nivåer. När det gäller hyresnivåerna har de krupit uppåt i B- och C-läge. I A-läge skedde den största utvecklingen mellan 2009 och 2011 och över tre år har hyresnivån i A-läge stigit med 14 procent. En stor affär i Gävle under 2011 var när Diös köpte hela Norrviddens bestånd. Återstår att se om det påverkar marknaden något. När det gäller hyresnivåer står sig Gävle bra mot exempelvis Eskilstuna som på många sätt går att jämföra med Gävle. Marknaden tror att hyresnivån i framtiden kommer att ligga stabil. Några större hyreshöjningar utöver indexuppräkning tror marknaden inte att det finns utrymme för. När det gäller vakansgraden tror marknaden att den sjunker i A- läge medan den väntas vara oförändrad i övriga lägen. 13

14 Sturegatan Intagsgatan Eskilstuna Eskilstuna Kungsgatan Västra Storgatan Bryggaregatan Eleonoragatan Fristadsgatan Västergatan Sundbyvägen Snälltorpsgatan Västeråsvägen Tullgatan Bruksgatan Drottningg. Rademacherg. Kungsgatan Strandgatan Hamngatan Noachsgatan Bergsgatan Nygatan Smedjegatan Västermarksg. Östra Åsgatan Kyrkgatan S:t Johannesgatan Zetterbergsvägen Krongatan Tegnérgatan Furug. Tegelbruksg. Bryggartorpsg. Lohegatan Eskilsgatan Carlavägen Odlarvägen Skogsängsgatan Gillbergavägen Vasavägen Tallåsvägen Hovvängsvägen Kantarellvägen Friluftsvägen Stenkvistavägen Frösundavägen = A-läge = B-läge C-läge = Övriga delar av Eskilstuna 14

15 Marknadsmässig hyra kr/m2/år A-läge 1100 ( ) 1050 ( ) 1150 ( ) 1200 ( ) + 10 B-läge 800 (800) 950 ( ) 1050 ( ) 1100 ( ) + 35 C-läge 700 ( ) 750 ( ) 750 ( ) 750 ( ) + 8 Vakansgrad % (varav sekunda kontorsyta inom parentes) A-läge (<8) (<5) 9-10 (<3) 10 (3) (-5) B-läge 20 (-) 1-2 (-) 2-3 (-) 8-9 (0) (0) C-läge 3-4 (-) (<2) 9-10 (-) 11 (0) (0) Förväntningar under 2012 Hyresnivå Vakans A-läge Svagt upp Svagt ner B-läge Svagt upp Svagt ner C-läge Oförändrad Svagt ner Kommentar: Om underlaget Elva respondenter med sammanlagt kvadratmeter kontor har svarat. Det motsvarar procent av den totala yta på kvdratmeter. Eskilstunas kontorshyresmarknad har senaste åren sett stora skiftningar både vad gäller hyresnivåer och vakansgrader. En förklaring till det är att marknaden domineras av en större aktör, GE Real Estate, vilket präglar marknaden tydligt. Eskilstuna utmärker sig för den optimism som råder både gällande såväl vakansgrader som den generella hyresnivån. Jämfört med förra året har hyresnivån stigit med omkring 5 procent och i A- och B-läge tror marknaden på att hyrorna kan fortsätta stiga i liknande takt. Vakansgraden, som sjunkit i A och B- läge sen 2009, har stbiliserat sig på 10 procent i A-läge. Samma nivå gäller B-läge. Utmärkande är också den kraftiga ökningen av hyresnivån i B-läge. Främst två förklaringar ligger sannolikt bakom. Dels gör stadens relativt begränsade yta att skillnaden mellan A- och B-läge är liten rent geografiskt, dels kan tidigare hyresnivåer angivna i rapporten varit aningen för lågt satta. Kommunens ambition är att staden ska växa västerut och ett par större etableringar där sista åren har inneburit ett uppsving för området. Annars har kommunen en uttalad strategi med fokus på företag inom branscherna logistik och lager. Satsningen på typiska tjänsteföretag är inte lika tydlig. Detta skulle kunna påverka investeringsviljan gällande kontor i Eskilstuna. Viktigt att notera är också vad som händer med Fortifikationsverkets verksamhet som är under omorganisation. Beroende på vad som händer kan kontorsyta bli ledig. Företaget Pare har förvärvat en centralt belägen fastighet med kvadratmeter kontor. Pares planer för fastigheten kan också få konsekvenser för den totala kontorsytan i Eskilstuna. Det mesta talar för att byggnaden kommer att innehålla butiker. 15

16 Tillgången på bra lokaler är en förutsättning för en kommuns tillväxt En god balans mellan utbud och efterfrågan utgör grunden för varje fungerande marknad. Fastighetsägarna MittNord har saknat en bedömning av vakansläge och marknadshyror på de lokala marknaderna för kontor i delar av vårt område. Därför har vi gjort en sammanställning av vakansgrad, marknadsmässiga hyresnivåer samt prognostiserad vakansgrad och marknadsmässig hyra för orterna Uppsala, Västerås, Örebro, Norrköping, Gävle och Eskilstuna. Vid frågor som rör rapporten, kontakta Andreas Sjöberg, marknadsansvarig på Fastighetsägarna MittNord, tel Fastighetsägarna MittNord Adress: Kungsgatan 6-8, Eskilstuna Telefon: Fax: E-post: info@mittnord.fastighetsagarna.se Producerades av Fastighetsägarna MittNord Datainsamling, analys och text: Andreas Sjöberg. Grafisk formgivning: Eva Jonsborg.