DETALJPLAN FÖR FJÄLLBACKA 109:1, 163:18 M FL, KYRKSKOLAN ANTAGANDEHANDLING TANUMS KOMMUN VÄSTRA GÖTALANDS LÄN

Transkript

1 ANTAGANDEHANDLING DETALJPLAN FÖR FJÄLLBACKA 109:1, 163:18 M FL, KYRKSKOLAN TANUMS KOMMUN VÄSTRA GÖTALANDS LÄN WSP Samhällsbyggnad Upprättad av Gränsland Arkitekter Reviderad av WSP Samhällsbyggnad Södra Hamngatan 25, STRÖMSTAD Tel: Fax: Mob BR:

2 2 PLANBESKRIVNING Detaljplan för Fjällbacka 109:1, 163:18 m fl, Kyrkskolan, Tanums kommun HANDLINGAR Planbeskrivning Genomförandebeskrivning Fastighetsförteckning Plankarta Illustrationskarta Samrådsredogörelse PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Planens huvudsyfte är att åstadkomma nya helårsbostäder i centrala Fjällbacka. Kommunens målsättning är att öka antalet helårsboende i Fjällbacka och nya lägenheter i ett centralt och attraktivt läge är i detta perspektiv värdefullt. För Fjällbackas del är lägenheter ett särskilt intressant alternativ p.g. a. det uppdrivna prisläget på tomter och fastigheter. Tanums Bostäder AB har därför för avsikt att bygga två nya flerbostadshus med totalt 14 lägenheter på fastigheten Fjällbacka 163:18, där kyrkskolan idag är belägen. Planen medger att befintliga byggnader rivs och ersätts med nya bostäder. Planen omfattar också området söder om kyrkskolan, där de förändringar som vidtagits för att förbättra stadsmiljön för gående och bilister, bekräftas i planen. Här skapas en nytt litet torg på krönet av Galärbacken och även ett antal nya allmänna parkeringsplatser. För Fjällbacka 206:1 innebär planen en utökad och mera flexibel byggrätt där den nyligen nedlagda livsmedelsbutiken kan omvandlas till bostäder. Att planen även omfattar fastigheten Fjällbacka 187:10 (prästbostaden) beror på att den nya planen därigenom i sin helhet kan ersätta gällande stadsplan för område vid Falkegården. AVVÄGNING ENLIGT MILJÖBALKENS HUSHÅLLNINGSBESTÄMMELSER Miljöbalkens 3:e och 4:e kapitel behandlar hushållning med mark och vatten. I inledningen av 3:3 kapitlet står: Mark och vattenområden skall användas för det eller de ändamål för vilka områdena är mest lämpade med hänsyn till beskaffenhet och läge samt föreliggande behov. Företräde skall ges sådan användning som medför en från allmän synpunkt god hushållning. Hela centrala Fjällbacka, inklusive planområdet, är utpekat som ett område av riksintresse för kulturmiljövården. Att den kulturhistoriskt värdefulla kyrkskolan försvinner är beklagligt. Vid en avvägning mellan det kulturhistoriska intresset och behovet av nya lägenheter har dock det senare intresset bedömts väga tyngre. Hänsyn har också tagits till kulturmiljön vid utformningen av byggrätter för den nya bebyggelsen. Ett genomförande av detaljplanen innebär ett effektivare markutnyttjande där nya bostäder tillskapas på mark som sedan tidigare använts som tomtmark. Planens huvudsyfte är att ge det kommunala bostadsbolaget möjligheter att tillskapa nya helårsbostäder.

3 Sammantaget bedöms därför planen innebära en från allmän synpunkt god hushållning. Planens genomförande bedöms inte heller medföra någon påtaglig skada för kulturmiljövården. 3 Detaljplanen bedöms inte innehålla frågor som behöver behandlas i en separat miljökonsekvensbeskrivning (MKB). PLANDATA Planområdet omfattar ca 8540 m 2. Planen omfattar hela fastigheterna Fjällbacka 163:18, 109:1, 206:1 och 187:10-11 samt delar av den kommunala gatufastigheten 163:1. Planen föranleder vissa justeringar av fastighetsgränserna, se genomförandebeskrivningen. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer och riksintressen En fördjupad översiktsplan för Fjällbacka är antagen av kommunfullmäktige I planen är kyrkskolan angiven som ett utvecklingsområde för bostäder med följande kommentar: "Centralt beläget område på ca 1800 kvm. Lämpligt för flerbostadshus, Arbetet med en detaljplan pågår. Området ligger inom riksintresse för kulturmiljövård. Det centrala läget och den omgivande kulturhistoriskt intressanta miljön gör att stora krav bör ställas på utformning av såväl byggnaden som den öppna platsen framför som idag är en välbehövs parkering." I kulturminnesvårdsprogram för Tanums kommun anges för Fjällbacka: I väntan på ett miljöprogram bör den äldre bebyggelsen underhållas så att dess karaktär bevaras. Det samma gäller bodar, bryggor, trädgårdstäppor och gatunätet. Det äldre gatunätet bör behållas intakt. I de områden där utrymme för nybebyggelse finns, bör gälla att nya hus inplaceras i samhället på ett sätt som stämmer med den befintliga bebyggelsen samt att husen exteriört anpassas till de omgivande byggnaderna. Hela centrala Fjällbacka är ett område av riksintresse för kulturmiljövården. Hela Fjällbacka ligger inom område med särskilda hushållningsbestämmelser enligt 4 kap Miljöbalken.

4 4 Detaljplaner, förordnanden Det föreslagna planområdet ligger i sin helhet inom område som är detaljplanelagt sedan tidigare. I huvudsak berörs två gällande detaljplaner: Stadsplan för Fjällbacka, område vid Falkegården, laga kraft Planen omfattar Fjällbacka 206:1, 187:10-11 och 109:1. Denna plan ersätts i sin helhet av föreliggande planförslag. Stadsplan för Fjällbacka municipalsamhälle E, daterad En mindre del berörs, bl. a. kyrkskolan. Ingen av dessa planer har någon återstående genomförandetid. En äldre tomtindelningsplan berör också de västra delarna av planområdet, daterad Denna har status som fastighetsplan i dagsläget men eftersom inga förändringar föreslås i fastighetsindelningen inom denna del av planen så utgör den inget hinder mot planens genomförande. Utöver dessa planer omfattas gatumarken på Skolgatan av detaljplan för område vid Pålsg./Galärbacken, laga kraft Planen innebär inga förändringar i denna del. Nedan har de berörda plankartorna fogats ihop så att bilden redovisar gällande plansituation för planområdet. Bild som redovisar gällande plansituation.

5 Program för planområdet Ett planprogram daterat har behandlats av Miljö- och Byggnadsnämnden och varit utsänt på samråd till myndigheter och berörda enskilda i november-december De frågor som redovisades och prövades i programskedet var i första hand: om befintliga byggnader (kyrkskolan) kan ersättas med nya bostadshus (planförslaget förutsätter rivning av kyrkskolan). om påverkan på stadsbilden är acceptabel. Om nya parkeringsplatser kan tillskapas i parkeringsdäck under mark söder om kyrkskolan Föreliggande planförslag följer planprogrammet i dess huvuddrag. Parkeringsdäcket under mark bedöms av kostnadsskäl ej längre vara genomförbart och har utgått. Vissa justeringar har gjorts avseende utformningen. Den viktigaste slutsatsen efter programsamrådet är att den befintliga kyrkskolan kan rivas och ersättas med nya bostäder men att det är viktigt att dessa ges en utformning som ansluter sig till den historiska bebyggelsemiljön. 5 FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Befintliga förhållanden Befintligt byggnadsbestånd inom planområdet: A Kyrkskolan. Ska rivas. B Kyrkskolans annex. Ska rivas. C Taxicentral. Ska rivas D F.d. livsmedelsbutik, ICA i en våning med bostadsdel i två våningar i sydvästra flygeln. E Allmän parkering F Markparkering tillhörande byggnaden D. G Grönyta (gräsmatta) under kommunal förvaltning samt en handikapparkingsplats för butikens behov. H Prästbostad/pastorsexpedition. Översiktsbild befintliga förhållanden Kyrkskolan (A) är en relativt välbevarad folkskola från Ursprungligen inrymde skolan ett klassrum samt en lärarbostad om tre rum och kök. Annexet (B) i vinkel mot norr uppfördes Idag förekommer ingen skolverksamhet i byggnaderna Av byggnadsinventering från 1990, utförd av Bohusläns museum, anges för Kyrkskolan: Hus nr 1 i Fjällbacka, folkskolan uppförd Ursprungligen inrymde skolan ett klassrum samt en lärarbostad om tre rum och kök. Byggnaden tillkom efter en donation av handlaren Johan Lerén. Skolan kallades Lerénska lancasterskolan i Fjällbacka och drevs den första tiden som varannandagsskola. En tillbyggnad i vinkel åt norr uppfördes Båda byggnaderna är välbevarade. Husen är utvändigt klädda med profilerad locklistpanel samt gulmålade Huset är en karaktärsfull och särpräglad byggnad och utgör en viktig beståndsdel i den tätbebyggda miljön i centrala Fjällbacka.

6 6 Kyrkskolan från sydost Gården på Kyrkskolan Fjällbacka 139:8 (väster om Kyrkskolan) Fjällbacka 140:5 (väster om Kyrkskolan)

7 7 Skolgatan väster om kyrkskolan från söder Kyrkskolan till vänster och prästgården (187:10) till höger. Prästgården står på en hög stengrund av huggen granit, fasaden är klädd med liggande fasspåntpanel och har en frontespis mot väster. Taket är klätt med tvåkupigt tegel. Fasadklädsel, takmaterial, fönstersättning och frontespis har bedömts som karaktärsskapande och bevarandevärda av Bohusläns museum. Geotekniska förhållanden Områdets geotekniska förhållande är stabila med inga eller korta avstånd till fast berg. Nya byggnader förutsätter rivning av befintliga byggnader. Inga geotekniska problem är kända vad avser den befintliga bebyggelsen. Geotekniska kontrollundersökningar eller bedömningar kommer att genomföras när befintlig byggnad har rivits och mjukmassorna schaktats av. Byggnader skall utföras radonsäkert. Fornlämningar Inga kända fornlämningar finns inom planområdet. Bebyggelse, användning Användningen för nya byggnaderna A och B på fastigheten Fjällbacka 163:18, som ersätter kyrkskolan, är bostäder. Fjällbacka 206:1 (f.d. ICA) har erhållit en flexibel byggrätt som medger både handel och bostäder (BH). Detta är i sig inget nytt då användningen enligt gällande plan medger både bostad och handel. För Fjällbacka 187:10 (prästbostaden) är inga förändringar planerade. Gällande plan anger användningen A; allmänt ändamål. Denna användning är utmönstrad ur PBL:s bestämmelsesystem. Eftersom byggnaden är en bostad men också används som pastorsexpedition har fastigheten erhållit användningen BK (bostad/kontor).

8 Bebyggelse, utformning På Fjällbacka 163:18 ligger byggnad A i samma vinkel mot gatan som befintlig byggnad som ska rivas. Utgångspunkten för byggnad A och B har varit att så långt möjligt anknyta till befintliga volymer, framför allt mot parkeringsytan i söder. Byggnad B har vinklats på ett sådant sätt att entréerna ligger i markplan. På så sätt kan byggnadshöjden hållas nere av hänsyn till intilliggande fastigheterna 187:10 och 163:43. Byggnad B har också fått en helt ny lösning i förhållande till den situationsplan som presenterades i programhandlingen, både med avseende på placering och utformning inte minst för att minska konsekvenserna för grannfastigheten i norr; Fjällbacka 163:43. På plankartan anges nockhöjd som begränsning, eftersom denna höjd är av störst betydelse för påverkan på bakomliggande fastigheter och på stadsbilden. Tillåten nockhöjd anges som en plushöjd som relaterar till grundkartans höjdsystem. Den högsta tillåtna nockhöjden är + 25,26 för byggnad A på 163:18. Detta är i nivå med det befintliga bostadshuset på Fjällbacka 163:31, snett över Skolgatan, se illustration nedan. Särskilda brandskyddshänsyn kommer att behöva vidtas vid byggande av den åt norr utskjutande vinkeln på byggnad A på grund av det korta avståndet till bostäderna tvärs över Skolgatan. 8 Tvärsnitt genom bebyggelsen på och kring Fjällbacka 163:18 (kyrkskolan). Tvärsnitt A visar befintliga byggnader. Sektion B och C visar nya byggnader på kyrkskolan (Bright Arkitekter mars 2005).

9 9 Perspektivbild mot planområdet från Hamneholmen som visar de nya byggnadernas (A och B) volymer i förhållande till befintlig bebyggelse. Bilden visar de byggnadskroppar som detaljplanen medger. OBS! Bilden visar bara ett exempel på hur byggnaderna kan komma att utformas exteriört vad det gäller färger och fönstersättning. Service Service i form av skola, vård och omsorg finns i centrum, ca m från planområdet. Tillgänglighet Byggnad A på Fjällbacka 163:18 kommer att ges full tillgänglighet för rörelsehindrade, bl.a. kommer en hiss att finnas i denna byggnad. Minst en parkeringsplats för handikappade är planerad bland de platser som tillskapas på fastigheten 163:8 (kyrkskolan), se illustration på framsidan. Den befintliga handikapparkeringsplatsen framför f.d. ICA har, efter påpekande från bl.a. Vägverket, inte bedömts lämplig att bekräfta i planen. Byggnadskultur och gestaltning Planförslaget förutsätter rivning av kyrkskolan, se bild på sidan 6. I övrigt se under Bebyggelse utformning. Ett traditionellt utförande föreskrivs i planen för de nya byggnadernas utvändiga proportioner och exteriör. Fasadmaterial ska vara trä, takmaterial röda takpannor eller falsad bandplåt. Takvinkel ska vara grader. Den befintliga bebyggelsen på Fjällbacka 187:10-11 bekräftas i planen. Bostadsbyggnaden uppfördes ursprungligen 1895 och har därefter fungerat som prästbostad och används numera också som pastorsexpedition. Byggnaden finns inte med i den byggnadsinventering från 1990, som utfördes av Bohusläns museum med byggnadens exteriör har ändå bedömts värdefull av bl.a. Bohusläns museum. Byggnaden står på en hög stengrund av huggen granit, fasaden är klädd med liggande fasspåntpanel och har en frontespis mot väster. Taket är klätt med tvåkupigt tegel. Fasadklädsel, takmaterial, fönstersättning och frontespis har bedömts som karaktärsskapande och bevarandevärda av Bohusläns museum. En varsamhetsbestämmelse

10 (k 1 ) med koppling till byggnadens faktiska karaktärsdrag finns därför för denna byggnad: Ändringar av byggnad skall utföras varsamt så att byggnadens karaktärsdrag; fasadklädsel, takmaterial, fönstersättning och frontespis, beaktas. 10 Perspektiv från kyrkan (Bright Arkitekter mars 2005). Gator, Trafik och Parkering För kyrkskolans behov kommer 7 parkeringsplatser att tillskapas på tomten i den del som ligger mot Skolgatan. Dessa parkeringsplatser kommer att tillskapas med utfart mot Skolgatan genom att den befintliga granitmuren som avgränsar tomten mot gatan flyttas in, se perspektiv ovan. Granitmuren kommer sedan att markera gräns mellan gården och parkeringsplatserna. Från gården sett kommer parkerade bilar delvis att döljas av murkanten på grund av höjdskillnaden mot gatan. Vidare kommer 8 parkeringsplatser på den allmänna parkeringen söder om kyrkskolan, de som ligger direkt mot fasaden, att överföras till 163:18 (kyrkskolan). Närheten, både som resurs för de boende och som potentiell störningskälla, är starka argument för denna lösning. Som kompensation för de allmänna parkeringsplatser som försvinner vid kyrkskolan ska nya p-platser tillskapas nedanför kyrkogården. I övrigt utökas den allmänna parkeringen framför kyrkskolan med 5 platser genom att taxicentralen tas bort. Det frigjorda utrymmet disponeras också för att tillskapa en liten torgyta mot krönet på Galärbacken. Av illustrationen på framsidan av denna planbeskrivning framgår det antal parkeringar i markplan som finns på den allmänna parkeringen respektive kyrkskolan när planen är genomförd. Genom att enkelrikta Kyrkvägen, kan utrymme frigöras för att bredda trottoaren förbi f.d. ICA, vars nordvästra hörn i dag sticker ut i gatan. Utfart från de nya bostäderna (A och B) samt kyrkan sker då via den allmänna parkeringen och Skolgatan. Inga förändringar görs i det historiska gatunätet.

11 11 Störningar Miljökvalitetsnormer som är tillämpliga på detta projekt finns idag antagna för kvävedioxid/kväveoxider, kolmonoxid, svaveldioxid, bly, bensen, ozon och partiklar (PM 10) i utomhusluft. En miljökvalitetsnorm anger den lägsta godtagbara miljökvalitet som människan och/eller miljön kan anses tåla. En norm kan till exempel gälla högsta eller lägsta tillåtna halt av ett visst ämne i luft/vatten/mark eller av en indikatororganism i vatten. Normen får inte över- eller underskridas efter ett visst angivet datum. Ingen av dessa normer kommer att överskridas inom planområdet och planens genomförande bedöms ej heller bidra till att dessa normer överskrids på annat håll. Vatten och avlopp I Tanums kommun skall kretsloppsanpassad avloppslösning med återföring av näring till odlingsbar mark alltid eftersträvas. För toalettsystemen krävs generellt att urinen ska separeras. Kommunen har beslutat om en översyn av va-policyn. Planområdet är anslutet till kommunalt vatten- och avloppsnät och ligger inom kommunalt verksamhetsområde. El Elledningarna mellan f.d. ICA och kundparkeringen på baksidan kan behöva flyttas om fastighetens byggrätt ska utnyttjas fullt ut. Värme Uppvärmning skall ske med vattenburna system. Avfall Allt avfall skall behandlas utan risk för olägenhet för människors hälsa och miljö. Hushållsavfall och därmed jämförligt avfall skall borttransporteras och omhändertas i kommunens försorg. Återvinningscentral finns vid busstationen vid Åldersro. Återvinningscentral för sorterat avfall och grovsopor finns på Tyft. Administrativa frågor Kommunen är huvudman för allmän plats inom detaljplanen. Planens genomförandetid är 5 år. Revidering Efter utställning har plankartan reviderats så att gräns för byggrätt närmast fastigheten 163:43 flyttas 1,0 meter söderut. Upprättad av Gränsland Arkitekter Reviderad av WSP Samhällsbyggnad Martin Kvarnbäck Lantmätare Björn Richardsson Arkitekt