Sida 1 KS

Transkript

1 KS START-PM DETALJPLAN FÖR KÅRSTA-RICKEBY 2 OMFATTANDE FASTIGHETERNA KÅRSTA-RICKEBY 2:121, 2:22 M.FL. I VALLENTUNA KOMMUN, STOCKHOLMS LÄN. PLANERINGSAVDELNINGEN SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN VALLENTUNA KOMMUN VALLENTUNA TFN: SBF@VALLENTUNA.SE Sida 1

2 Innehåll 1. Sammanfattning Mål Förutsättningar Översiktsplan Bostadsbyggnadsprognos RUFS Detaljplaner Förstudie Kårsta-Rickebyområde Rapport Områdets läge Service Befintlig bebyggelse Befintlig miljö Markförhållanden Natur Kulturmiljö Risker och störningar Vägar och trafik Strandskydd Gällande planbestämmelser Förslaget Bebyggelse Friytor Väg, vatten och avlopp Konsekvenser Kända konsekvenser för miljön Kända konsekvenser på kulturmiljön...12 Sida 2

3 5.3 Kända konsekvenser för fastighetsägare, boende och användare Ekonomiska konsekvenser Ekonomi Projektplanering Avtal Tidplan Organisation Sammanfattande bedömning Risker och åtgärder Frågor som särskilt bör studeras Angelägenhetsgrad...15 Sida 3

4 Startpromemoria för upprättande av detaljplan för Kårsta-Rickeby Sammanfattning 2012 startade planläggningen av Kårsta-Rickebys östra del, som fick namnet Kårsta- Rickeby 1. Inför den planläggningen gjordes ett flertal undersökning inom området för att finna den mest lämpliga platsen att starta en bostadsexploatering i Kårsta. Utredningarna visade på att hela området var i behov av planläggning och kommunen tog beslutade att påbörja planläggnigen vid områdets östra sida. Planen för Kårsta- Rickeby 1 vann laga kraft sommaren Rapporterna visar att VA-förhållandena är undermåliga i större delen av området och utgör en risk för människors hälsa och miljö. De dåliga värdena som kom fram i rapporterna om Kårsta-Rickeby ledde till att Roslgasvatten gjorde ytterliggare undersökningar sommaren Resultatet förstärkte det som redan påvisat, det vill säga områdets akuta miljöfarliga situation. Problemet ligger i att majoriteten av fastigheterna i området har enskilt avlopp som inte har tillräkligt god standard och utgör därför en risk för människans hälsa och miljön. Anledningen till de dåliga VAförhållanderna grundar sig i markens beskaffenhet, som gör det problematiskt att anlägga bra enskilda avlopp. Området är därför i stort behov av kommunalt VA vilket endast ett fåtal fastigheter längs upp i norr har. I dagsläget finns en risk att Länsstyrelsen tycker läget är så pass akut att Roslagsvatten kommer vara tvungna att anlägga VA vid fastigheter längst med Kårevägen. I största möjliga mån vill Roslagsvatten starta detta projekt med kommunen för att få rätt dimension på området samt få veta hur tomterna kan komma att bli. En problematik som finns idag är att vägarna är privatägda vilket gör att Roslagsvatten inte får gå in och gräva i området. En förrättning hos Lantmätetriet är igångsatt. Utöver undermåligt VA har vägnätet stora brister. Vägnätet har enskilt huvudmannaskap och är i mycket dåligt skick med smala vägar och skymda utfarter. Vägarna behöver breddas och rustas upp till en godtagbar permanentboendes standard. I detta fall skulle det kunna vara 5 meters vägbredd med 1,8 meters trottoar genom hela området. I en detaljplaneläggning skulle vägarna få kommunalt huvudmannaskap. En breddning av vägarna görs ur ett ekonomisk perspektiv bäst tillsammans med Roslagsvattens VA installationer då en delning av kostnaderna och arbetsplats kan ske. Att starta en detaljplaneläggning av området inför anläggning av VA samt anlägga vägarna i samtidigt har en ekonomisk stor fördel för kommunen. Genom att det finns ett akut behov av att dra ut kommunalt vatten- och avlopp inom delar av området innebär det att om inte en planläggning startar nu kommer Vallentunavatten behöva bygga ut kommunalt VA utan detaljplan. En sådan Sida 4

5 utbyggnad blir inte möjlig att finansiera genom anläggningsavgifter och skulle medföra konsekvenser av att kommunen blir tvungen att bekosta en ombyggnad/nybyggnad av ledningsnätet på nytt den dagen detaljplaneläggning sker eftersom ledningarna måste läggas i vägarna. 2. Mål Målet är att ta fram en detaljplan som möjliggör att VA-problematiken kan hanteras i ett större sammanhang samtidigt som befintliga vägar kan breddas och fler bostadsfastigheter kan tillskapas. Syftet är primärt att allmänt VA ska kunna byggas ut på ett samhällsekonomiskt effektivt sätt. 3. Förutsättningar Översiktsplan Översiktsplanen fastställer att det vore positivt att komplettera bebyggelsen i Kårsta med bostäder och arbetsplatser. Detta skulle ge ett ökat befolkningsunderlag för Kårstaskolan och övrig service, och underlag för en ökad turtäthet på Roslagbanan. Vad översiktsplanen säger för området Bostadsbyggnadsprognos Bostasbyggnadsprognosen för nämner en positiv bostadsutveckling för Kårsta-Rickeby RUFS 2050 Kårsta nämns i samrådshandlingar för RUFS 2050 som en serviceort. Serviceort ska ha kollektivtrafik och viss service. Att Kårsta omnämns i RUFS handlingarna är positivt och kan leda till en lokal utveckling. Det möjliggör för människor att bo och Sida 5

6 verka på landsbygden över flera faser i livet. En planläggning av Kårsta-Rickeby ger ett större kundunderlag för kollektivtrafiken och för övrig service att utvecklas Detaljplaner Det tänkta planområdet har ingen aktuell detaljplan. Öster om planområdet, Kårsta- Rickeby 1, har sedan sommaren 2016 en detaljplan. Norr om Kårstavägen finns byggnadsplaner från och 70-talet samt stads- och detaljplaner från och 90-talet. Gällande planer Förstudie Kårsta-Rickebyområde 2012 Förstudien gjordes inför planläggningen 2012 för att ta reda på platsens lämplighet för fortsatt utveckling. Kommunen bestämde att Kårsta-Rickeby 1 skulle bli första etapp av utveckling i Kårsta-Rickeby området. I förstudien framkommer det att det vore högst lämpligt att göra ytterligare VA-utredning för områdets västra del som skulle ligga i grund för huruvida VA-utbyggnad skulle ske och om det skulle ske i samband med planläggning eller inte. Studien rekommenderar även att vägarna får kommunalt huvudmannaskap och att kostnaderna för anläggning av väg och VA fördelas mellan fastighetsägarna Rapport 2013 Även denna rapport framtogs inför första planläggningsetappen i Kårsta-Rickeby. Rapporten trycker på att det är lämpligt att planlägga resterande område men att det bör avvakta byggstart för detaljplanen Kårsta-Rickeby 1. En avvägning i tid när Sida 6

7 planläggningen skall ske behöver synkroniseras med de övriga norra delarna i kommunens utveckling. 3.2 Områdets läge Planområdet omfattar den västra delen av Kårsta-Rickeby. Området avgränsas i norr av Kårstavägen, i öster av Kårsta-Rickeby 1, i söder av Kårstavallen, samt skogsmark och i väster av Roslagsbanan Service Cirka 150 meter nordöst om området ligger Kårsta station, vilket är Roslagsbanans slutstation (cirka 1200 meter från områdets sydvästra del). Busshållplatser (bussar som går till Vallentuna) finns längs med Kårstavägen. Kårstaskolan ligger i början av Bergsjövägen, vilket angör i områdets nordvästra punkt. Skolan är en kommunal och har f-6 årskull. Vid skolan finns även ett bibliotek Befintlig bebyggelse Kårsta som helhet har en blandad bebyggelse som består av villor, parhus, radhus, lägenheter och några arbetsplatser. I samhället finns Kårstaskolan (f-6) med bollplan, en förskola, ett bibliotek och en idrottsplats (Kårevallen). Planområdet omfattas ca fastigheter. Cirka hälften av dessa fastigheter är permanenthus (har boende folkbokförda på adressen), resterande fastigheter är obebyggda eller har fritidsbebyggelse. Fastigheterna i området uppskattas vara mellan kvadratmeter stora. Sida 7

8 Inom planområdet är avloppslösningarna såväl allmänna som enskilda, var av större andelen fastigheter har enskilda avlopp. Vissa fastigheter tyckas dessutom sakna avlopp helt enligt kommunens register. Avloppen varierar i både ålder och standard och har upprättas mellan talet. 3.4 Befintlig miljö Markförhållanden Jordarter inom området. Jorden domineras av rött: berg, blått: morän, gult: lera, grönt:organisk jordart. Gränserna är mycket ungefärliga. En geoteknisk undersökning gjordes i området Området utgörs till stor del av berg, morän och lera. Den översiktliga ras- och skredkarteringen visar att på vissa ställen, främst i sydvästra hörnet, finns risker för skred och initialskred. Med rådande markförhållanden kan det krävas ytterligare geotekniska undersökningar på valda delar av området Natur Området är kuperat med nivåskillnader på cirka 40 m mellan högsta och lägsta punkt. Närmast järnvägen i den västra delen av området är marken relativt plan. Sedan följer en dramatisk brant med sluttning mot nordväst, upp mot mittplatån. På sina ställen kommer berg i dagen. Mittplatån är måttligt kuperad med undantag för en markerad bergknalle. Den södra delen av mittplatån omfattas av skog och hällar. Övergången mellan mittplatån och Kårsta-Rickeby 1:s planområde i öster markeras av en brant med sluttning mot nordväst. Sida 8

9 Området är till stora delar skogsbevuxet med blandskog: tall, gran och björk. Söder om planområdet, väster om Bergsjön finns ett område med blandsumpskog som har mycket högt naturvärde ut ett regionalt perspektiv. Biotopen är mycket viktig som kärnområde för många sällsynta och hotklassade arter av bl.a. mossor, lavar, vedsvampar och mollusker. På grund av den kuperade terrängen kan det krävas en dagvattenutredning Kulturmiljö Dalgången mellan Ekskogen i söder och Backa i norr utgör riksintresse för kulturmiljövården (K 76), vilket utgör en stor del av planområdet. Enligt miljöbalkens 3 kapitel 6 ska sådana områden skyddas mot åtgärder som påtagligt kan skada kulturmiljön. Vid en exploatering bör kulturmiljöns värden identifieras och beaktas. Ett sådant värde kan vara landskapsbilden, särskilt vyn mot Kårsta-Rickebys kuperade terräng sedd från dalgången sydväst om området. En förändring av tomternas struktur och en tät exploatering är sådant som kan påverka hur landskapet upplevs. Utmarkerat riksintresse för kulturmiljö Risker och störningar VA-ledningarna är i så pass dåligt skick att det hotar människors hälsa och miljö. Bland annat är det minst fem fastigheter längs med Kårevägen som har eller har haft problem med otjänligt dricksvatten bland annat på grund av bakterier från otillräckligt renat avloppsvatten. Sida 9

10 Markerade fastigheter akut dåliga avloppsanordningar Planområdet västra del ligger inom roslagsbanans influensområde som grundar sig främst på SL:s bullerberäkningar men som även tar hänsyn till säkerhetsavstånd samt vibrationer. Närheten till roslagbanan medför buller till närliggande fastigheter. Även Kårstavägen kan medföra en del buller på närliggande fastigheter. Bullret i området kan medföra extra åtgärder för berörda fastigheter. Delar av området ligger i farozonen för eventuella översvämningar vid kraftiga skyfall Vägar och trafik Vägnätet i området är privatägt och av låg standard i form av dålig bärighet, smala vägar och skymd sikt. Den låga standarden på vägarna utgör en trafikfara. Samhällsbyggnadsförvaltningen bedömer att vägarna ska planläggas som allmänplats med kommunalt huvudmannaskap. Kårstavägen är en statligt ägd väg som löper längs med kanten av planområdet även den vägen är av smalare karaktär. Längst med vissa delar av Kårstavägen löper en gång- och cykelväg Strandskydd Väster om planområdet går ett vattendrag. Enligt huvudregeln råder strandskydd 100 meter från strandlinjen vid alla sjöar och vattendrag. Strandskyddsfrågan behöver hanteras inom ramen för detaljplaneläggningen men bedöms inte utgöra något hinder då marken inom planområdet är redan ianspråktagen och planområdet är väl avgränsat från strand genom både järnväg och befintlig bebyggelse. Sida 10

11 3.5 Gällande planbestämmelser Området är inte detaljplanelagt. 4. Förslaget 4.1 Bebyggelse Planläggning innebär att fler byggrätter skapas inom området och de tomter som är tillräckligt stora blir delningsbara. Utbyggnad inom området skulle kunna resultera i att cirka 100 bostäder tillkommer. Vilken minsta tomtstorlek som detaljplanen ska tillåta kommer utredas då bebyggelsen ska anpassas efter befintlig karaktär med stora tomter samt att skapa tillräckligt underlag för en utbyggnad av VA-nätet och vägnätet. I detaljplanen för Kårsta-Rickeby 1 är tomternas minsta tillåtna storlek kvadratmeter. 4.2 Friytor I sydöstra delen av mittplatån ligger ett område som utgörs av skog och mossbevuxna hällar. Detta område har setts i tidigare utredningar att vara en plats att bevara obebyggd och tillgänglig för allmänheten. Resterande av planområdet avses planläggas som kvartersmark för bostadsbebyggelse. Under planläggningen kommer området utredas om det finns delar av området som ska säkerhetsställas som allmän plats för Natur eller Park. 4.3 Väg, vatten och avlopp När VA-ledningar byggs ut i vägen behöver vägen byggas om så att sättningar i marken inte uppstår. Likaså kan vägområdet behöva breddas för att göra plats för diken för dagvattenhantering. Vägarna kommer att förbättras till för permanentboende godtagbar standard, breddas till cirka 5 meters vägbredd samt 1,8 trottoar i större delarna av området. Eventuellt kommer även nya vägar behöva byggas. Vägarna kommer planläggas som allmänplats med kommunalt huvudmannaskap. En cykelväg håller på att planeras mellan Ekskogen och Kårstavallen. Om cykelvägen anläggs behöver en koppling till Kårsta-Rickeby området ses över för att på lämpligast sätt binda ihop cykelvägen till övriga nyckelpunkter i Kårsta, som skolan och tågstationen. Eventuella åtgärder på Kårstavägen som påkallas av föreslagen exploatering samt huruvida del av Kårstavägen ska ingå i planområdet eller inte behöver studeras i det fortsatta arbetet i samverkan med Trafikverket. Sida 11

12 5. Konsekvenser I detaljplanen ska områdets befintliga miljö belysas liksom hur planförslaget inverkar på och påverkas av bland annat naturmiljö, kulturmiljö, befintlig bebyggelse och närmiljö, trafikförhållanden, teknisk försörjning inkl. dagvatten, buller, luftföroreningar och andra risker. För att avgöra om en miljökonsekvensbeskrivning behöver göras för planen kommer en behovsbedömning göras. Behovsbedömningen görs utifrån krav i 6 kap 11 miljöbalken, 4 kap 34 PBL samt kriterier i bilaga 2 och 4 till MKB-förordningen. 5.1 Kända konsekvenser för miljön En utbyggnad av det allmänna VA-nätet innebär positiva konsekvenser för miljön då nuvarande situation inte är idealt för enskilda avloppslösningar och innebär risker för negativ miljöpåverkan. Nyckelbiotopområdet söder om planområdet bör beaktas så att inte negativ påverkan på detta område blir en konsekvens av exploatering i området. Dagvattenlösningar ska studeras eftersom markförhållanden försvårar infiltrationen. 5.2 Kända konsekvenser på kulturmiljön Planen kan komma att bidra till stora ingrep i riksintresseområde för kulturmiljö. Förutsättningarna och förändringarna i kulturmiljön kommer att hanteras vidare i planarbetet. 5.3 Kända konsekvenser för fastighetsägare, boende och användare De positiva konsekvenserna som finns för fastighetsägarna i området är dels att de med tillräckligt stora fastigheter får möjlighet att stycka av fastigheter och chans till att kunna sälja, samt att fastigheterna kan få fler byggrätter. Kommunalt VA-nät byggs ut och samtliga fastigheter inom detaljplaneområdet kommer bli anslutna. Vägnätet inom området rustas upp till för permanentboende godtagbar standard. I upprustning av vägnätet kan privatägd mark komma att behövas ta i anspråk för vägbreddning och eventuellt nya vägar. Dock kommer en utbyggnad av väg samt allmänt vatten och avlopp vara förenat med kostnader för fastighetsägare inom området. 5.4 Ekonomiska konsekvenser Det finnas alltid risk för att en plan försenas av överklagande eller komplikationer av olika slag vilket kan påverka kostnaderna för planen. Sida 12

13 Detaljplanens byggrätter ger ett högre värde på de enskilda fastigheterna vilket kommer ägarna till godo vid eventuellt försäljning. Möjlig exploateringsbar mark kan begränsas eller fördyras på grund av nivåskillnader, detta ska utredas i planarbetet. Kommunen äger två obebyggda fritidshustomter som har potential att bli 6 kommunägda villatomter. På grund av områdets karaktär av fritidshus blandat med befintligt bebyggelse utgör planläggningen samt utbyggnad av kommunal infrastruktur en framtung investering genom att kostnaderna uppstår tidigt i processen och debiteringen av avgifter som ger intäkter kommer ske över lång tid efter färdigt projekt varefter utbyggnad på den privata marken sker. En etappindelning kan behöva ske av genomförandet för att motverka eventuella risker med att planläggning medför ett för stort utbud jämfört mer efterfrågan. 6. Ekonomi Kommunen får kostnader för att ta fram detaljplanen samt för att bygga ut allmän plats. Ledningsägare får kostnader för utbyggnad av deras ledningsnät. Dessa kostnader täcks genom uttag av planavgifter, gatukostnadsavgifter samt anslutningsavgifter från fastighetsägare i området. Kostnader för bygglov och anslutning till ledningsnät tas ut av fastighetsägarna enligt vid varje tidpunkt gällande taxa. Kostnaden för att bredda vägnätet kan uppskattas till mellan 30 och 40 miljoner kronor. En kostnad fördelas ut på fastighetsägarna efter nytta genom en gatukostnadsutredning. Beroende på hur många tomter som kan komma till stånd genom planläggningen och hur mycket dyrare det är att bygga vägarna genom den kuperade terrängen handlar det om storleksordningen i snitt per tillkommande tomt beräknat på 100 tomter. En skälig och rättvis fördelning behöver dock ske mellan befintlig bebyggelse och tillkommande bebyggelse. I siffran är inte heller andra tomter än bostäder inräknat. 7. Projektplanering 7.1 Avtal Eftersom det inte finns någon stor exploatör inom området kommer inga exploateringsavtal eller planavtal att vara nödvändiga. Inom ramen för projektet beräknas det enbart behövas genomförandeavtal med berörda organisationer såsom Vallentunavatten och andra ägare av infrastruktur. Sida 13

14 7.2 Tidplan Detaljplanen kommer handläggas med utökat planförfarande enligt 5 kap. plan- och bygglagen. Planskede: Samråd Höst 2017 Granskning Vår 2018 Godkännande Höst 2018 Antagande Vår 2019 Laga kraft Vår 2019 En gatukostnadsutredning arbetas fram parallellt med detaljplanen och samråds med denna. 7.3 Organisation Ansvaret för framtagande av detaljplan och genomförande inom allmän plats ligger hos samhällsbyggnadsförvaltningen. 8. Sammanfattande bedömning 8.1 Risker och åtgärder Det finnas alltid risk för att en plan försenas av överklagande eller komplikationer av olika slag. Möjlig exploateringsbar mark kan begränsas eller fördyras på grund av nivåskillnader, detta ska utredas i planarbetet. Mer detaljerade risker med planarbetet är: Det finns en risk att fastighetsägarna som inte vill att bebyggelsen förtätas och inte heller vill ha kostnader för anslutning till kommunens VA-nät och vägupprustning besvärar sig. Viljan att bygga ut bland nuvarande och presumtiva fastighetsägare kan ha överskattats och en utbyggnad kan i så fall komma att bli i en mindre omfattning än vad som förväntas eller ta längre tid. En mindre utbyggnad än förväntat kan resultera i att full täckning inte fås av kostnader för utbyggnaden av allmänna anläggningar. Anläggning av väg kan försvåras om de geotekniska förutsättningarna är ofördelaktiga. Sida 14

15 8.2 Frågor som särskilt bör studeras Avlopp. Dagvatten. Tomtstorlek. Utbyggnad av väg. Kulturmiljön. Ekonomiska förutsättningar (ex. gatukostandsutredning). Riksintresseområde Påverkan på naturmiljö 8.3 Angelägenhetsgrad Genom att det finns ett akut behov av att dra ut kommunalt vatten- och avlopp inom delar av området innebär det att om inte en planläggning startar nu kommer Vallentunavatten behöva bygga ut kommunalt VA utan detaljplan. En sådan utbyggnad blir inte möjlig att finansiera genom anläggningsavgifter och skulle medföra konsekvenser av att kommunen blir tvungen att bekosta en ombyggnad/nybyggnad av ledningsnätet på nytt den dagen detaljplaneläggning sker eftersom ledningarna måste läggas i vägarna. Avskrivningstiden på VA-nät är mycket lång vilket gör att kommunens invånare skulle behöva bekosta en VA-utbyggnad två gånger om ifall detaljplanering skjuts på framtiden. Detta bedöms som samhällsekonomiskt orimligt. Samhällsbyggnadsförvaltningen Planchef Björn Stafbom Planarkitekt Sofi Tillander Sida 15