Presentation vid bolagsstämma i Ronneby 24 april Active Properties AB info@activeproperties.se

Transkript

1 Presentation vid bolagsstämma i Ronneby 24 april 2013

2

3 Affärsidé och övergripande mål Active Properties affärsidé är att skapa långsiktiga värden genom att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter i regioner med god tillväxt, företrädesvis i södra Sverige. Active Properties prioriterar fastighetsinvesteringar med hög avkastning, långa hyresavtal och balanserad risk för att därigenom ge långsiktigt god avkastning till bolagets ägare. Active Properties är ett s k avstämningsbolag vars aktier i likhet med börsnoterade aktier är papperslösa och registrerade hos Euroclear Sweden AB. Vid årsskiftet hade bolaget 2657 aktieägare. Active Properties har som mål är att söka en publik notering när bolaget uppnår en tillräckligt stor kritisk massa och volym. Tillsvidare finns en inofficiell notering och handel i aktien på Alternativa Aktiemarknaden (AA).

4 Räkenskapsåret 2012, sammanfattning Hyresintäkterna var något lägre än f å och uppgick till 37,6 MSEK (38,2) Även driftsnettot minskade något och uppgick till 26,9 MSEK (27,5) Fastighetsavskrivningar uppgick till 11,8 MSEK (29,8, inkl. nedskr. 18,1) Likviditeten var god och uppgick till 5,9 MSEK (4,7) exkl. check 5,0 MSEK Direktavkastningen minskade något till 5,9 % (6,1) Den synliga soliditeten uppgick till 21,8 % (21,9) Räntetäckningsgraden uppgick till 1,8 ggr (1,9) Det egna kapitalet ökade något och uppgick till 102,7 MSEK (102,5) Amorteringarna uppgick till 9,3 MSEK jämfört med 5,3 MSEK f å. Investeringar i fastigheter uppgick till 20 MSEK och avyttrade fastigheter till 8,5 MSEK. Styrelsen föreslår att ingen utdelning utgår för räkenskapsåret 2012.

5 Organisation Organisationen består av totalt 6 personer (5,8 heltidstjänster) samtliga placerade på Soft Center i Ronneby. Active Properties AB Koncernchef Sven-Olof Linderoth All personal, förutom driftsteknikerna, är anställda i moderbolaget. - Ekonomichef (1) - Marknad (1) Driftsteknikerna utför huvudsakligen underhåll och hyresgästanpassningar inom Soft Center. Under hösten drog bolaget in en 0,8 tjänst inom ekonomi/ administration. Driftstekniker (2) RSCFAB VD Tommy Svensson SIFAB DISAB RIFAB SKIFAB Active Properties AB info@activeproperties.se ww.activeproperties.se

6 Fastighetsbeståndet Beståndet bestod vid årsskiftet av 15 fastigheter lokaliserade till 9 orter. Den uthyrningsbara ytan uppgår till c a kvm fördelad på 42% kontor, 39% lätt industri och 19% lager. Fastigheterna ägs via dotterbolagen, RSCFAB, kvm, SIFAB kvm, DISAB kvm, RIFAB kvm och SKIFAB kvm. För 2013 budgeteras hyresintäkter på knappt 40 MSEK. Det totala hyresvärdet uppgår på årsbasis till MSEK. Ytvakansgraden i koncernen var vid årsskiftet 19,4% (20,4). I Soft Center var vakansen 53,9% (53,2) och i övriga bolag 0%. Den 31 mars 2013 uppgick vakansen i Soft Center till 54,0% (52,2) och i koncernen 19,5% (19,7). Hyreskontraktens snittlängd (yta) har minskat något och var vid årsskiftet cirka 9,0 år (9,4). Drift- och underhållskostnaderna är fortsatt låga och uppgick under året för det samlade fastighetsbeståndet till 16:-/kvm.

7 Viktiga händelser 2012 I mars förvärvas Gislaved Bölaryd Fastighets AB innehållande en industrifastighet med en uthyrningsbar yta på kvm i Skeppshult, Gislaveds kommun. Total investering 20 MSEK. I april flyttar Ronneby kommuns energibolag, Miljö och Teknik in i Soft Center etapp 8. I juni fusioneras Gislaveds Bölaryd Fastighets AB upp i Skeppshults industrifastigheter AB. I oktober träffas avtal med Alternativa Aktiemarknaden om en organiserad handel i bolagets aktie. Noteringen är inofficiell men annonseras bl a i Dagens Industri.

8 Viktiga händelser forts. I oktober avyttras Österåker Runö 7:28 Fastighets AB innehållande en fastighet i Åkerberga. Försäljningsvärdet uppgår till kkr med en koncernmässig kapitalvinst på 610 kkr efter skatt. Under året lämnar två stora hyresgäster i Soft Center vilket ökar vakansen med 900 kvm. Ronneby kommun gör en riktad satsning mot nya företagsetableringar vilket på sikt bör gynna uthyrningen på Soft Center. I december går Sörbycentret (f d AMU), en av de största privata fastighetsägarna i Ronneby, i konkurs. Den uthyrningsbara ytan uppgår till c a kvm. Fastigheten är nu ute till försäljning via kk-förvaltaren.

9 Resultat- och balansräkning koncernen 2012 Resultaträkning koncernen Belopp i kkr Nettoomsättning Driftskostnader Underhållskostnader Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Fastighetsadministration Driftsnetto Avskrivningar/nedskrivningar Bruttoresultat Central administration Övriga rörelseintäkter Rörelseresultat Ränteintäkter Räntekostnader Resultat före skatt Exkl. fastighetsavskrivning Skatt Årets resultat Avskrivningar består av planenliga avskrivningar byggnader och mark, kkr samt inventarier, verktyg och installationer på 197 kkr.

10 Balansräkning - koncernen Belopp i kkr Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar och förskott Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Eget kapital Aktiekapital Fritt eget kapital Fria reserver Årets resultat Avsättningar för uppskjuten skatt Långfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Aktuella skatteskulder 0 0 Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

11 Osäkerhetsfaktorer och risker Den fortsatt svaga konjunkturen och regionala tillväxten kan komma att påverka efterfrågan på lokaler och hyresnivåer vilket på sikt kan leda till stigande vakanser och lägre hyror. Bankernas åtstramningar har lett till lägre belåningsgrader, höjda kreditmarginaler och begränsad tillgång till finansiering, speciellt till nya projekt Drift- och underhållskostnader kommer sannolikt att börja stiga igen när konjunkturen vänder upp, framförallt på energisidan. Motverkas av ett stort antal hyresgäster inom skilda branscher. Genomsnittligt långa hyresavtal, Soft Center 3,2 år, koncernen 9,0 år. Alternativa finansieringsformer växer fram och bankernas tvingas konkurrera. Räntenivån är på en fortsatt historiskt låg nivå och ökningstakten spås bli långsam. Merparten av hyresintäkterna är kallhyra, vilket innebär att hyresgästen står för all drift och inre underhåll. Dessutom är alla avtal, längre än 3 år, indexreglerade.

12 Fastigheternas värden Som framgår av årsredovisningen följer bolagets redovisningsprinciper Årsredovisningslagen samt Bokföringsnämndens allmänna råd. Detta innebär bl. a att avskrivning av fastighetstillgångarna skall ske löpande och att nedskrivning skall ske om det kan antas föreligga en bestående värdeminskning. Alternativt får även uppskrivning ske om värdeförändringen är positiv. Styrelse och VD har noggrant analyserat fastighetsvärdenas riktighet och vidtagit åtgärder som man ansett nödvändiga. Bl a har man låtit marknadsvärdera samtliga fastigheter, vilket skedde våren 2011, och som en konsekvens göra en engångsnedskrivning i Soft Center med 18,1 MSEK. VD och styrelse fortsätter att analysera fastighetstillgångarnas långsiktiga värden, bl a tillsammans med bolagets kreditgivare som löpande genomför egna värderingar av fastigheterna, och gjort bedömningen att det för närvarande inte föreligger någon varaktig värdeförändring som föranleder behov av vare sig nedskrivning eller uppskrivning, av de bokförda värdena i årsredovisningen. Bolaget följer dock utvecklingen och det kan inte uteslutas att de bokförda värdena kan komma att justeras under kommande räkenskapsår om marknadsförutsättningarna eller vakansnivåerna skulle förändras. Ett gynnsamt ränteläge, stabila driftskostnader samt bättre utsikter för uthyrningen i Soft Center är dock faktorer som bedöms ha en positiv inverkan på utvecklingen framöver.

13 Prognos 2013 (MSEK) Nettoomsättning 39,6 Fastighetskostnader 12,0 Driftsnetto 27,6 Avskrivningar/ nedskrivningar 12,3 Bruttoresultat 15,3 Central administration 4,0 Rörelseresultat 11,3 Finansnetto 11,2 Resultat efter finansnetto 0,1 Resultat exkl fastigh.avskr 12,2 För året har budgeterats en nettouthyrning i Soft Center motsvarande 2,5 MSEK. Upparbetat per , 0,5 MSEK. Faktorer som ytterligare kan komma att påverka resultatet positivt är bl a fortsatt låga marknadsräntor, ökad uthyrning på Soft Center, realisering av anläggningstillgångar och nyförvärv m m.

14 Framtid I Soft Center fortsätter uthyrningsarbetet. Flera större projekt pågår med bl a en vuxenskola samt flera verksamheter inom statlig och kommunal förvaltning. Målet är att vakansen vid årsskiftet 2013/2014 skall ligga på en nivå kring 45 procent. Vakansvärdet uppskattas idag till MSEK. Bankerna är alltjämt återhållsamma i kreditgivningen och belåningsgraderna är fortsatt låga. Kapital från andra finansieringskällor är därför av stor betydelse för att möjliggöra nya affärer. Diskussioner om förvärv, såväl enskilda objekt som hela fastighetsbestånd, pågår. Även fastighetsförsäljningar och strategiska samarbeten diskuteras. Samlade bedömningen är att koncernens konsolidering fortsätter under 2013 men med ljusare framtidsutsikter än tidigare. Förhoppningen är att ett förbättrat affärsklimat skall leda till en positiv utveckling av resultatet som bör bli bättre än föregående år. Active Properties AB info@activepropertie.se

15 Några av Soft Centers hyresgäster ä

16

17 Företagen på Soft Center AB AlphaCE Coaching & Education AB Exponentia AB Svenska Wavin Active Properties AB Adcall Holding AB ALMI Företagspartner Blekinge AB Arbetslivsresurs AR AB Avaronix AB Biosfärområde Blekinge Arkipelag Blekinge Business Incubator Blekinge Elkonsult i Ronneby Blekinge Tekniska Högskola Innovation C S Industrial AB Camito AB Cefur CELA - Collaborative E-Learning Arena CNC Technology AB ComLink AB Competensbolaget AB Coompanion Blekinge Utvecklingscentrum Cura Individutveckling Deloitte AB Din framtid DuoLeo AB Dzamashvili Fogelstrom AB EGT Konsult AB Eniro Sverige Försäljning AB EOP ErgoOptoProgram AB Face One AB factor10 Solutions AB Familjerådgivning / Familjestödservice Flextend AB Fogelberg Arkitekter AB Folkuniversitetet Föreningen Victoria i Blekinge län FöretagsHälsan FHC AB HLL Hulta förskola Humankapitalet Blekinge Hydac Fluidteknik AB Härjedals Kök AB Inquso AB IP-Only Telecommunication Networks AB Iris Hadar AB Jobb & Lärande AB Karl-Oskarskolan Kompetens i Karlskrona KPMG AB KRAMI Känslans Verkstad LeaderBlekinge Linnéuniversitetet Lions Club Ronneby Länsbiblioteket Sydost Malvacom Manpower AB Max Matthiessen MHF-Ungdom Mobergs kök NovaCast Systems AB NyföretagarCentrum Ronneby Off4all AB Office IT Partner Sydost AB Okatima AB P.Wihlstrand Byggkonsult Projektkoll.nu Proware Sweden Radiator VVS AB RaviteQ Ronator Marketing AB Ronneby Kunskapskälla Ronneby Miljö & Teknik AB Ronnebys Soft Center Fastighets AB Ronsoft Samhall AB Skandia Soft Café SPF Blekingedistrkt Studentbokhandeln i Blekinge StudentConsulting Sweden AB Sverigetaxi Blekinge AB Swedbank Finans AB Swedish Waterjet Lab (SWL) Swedworks International Tech Network Ronneby Terapeutfirma ÅTER The Kloud Agency ToolAware TRR Trygghetsrådet - TRR AB Utvecklingshuset WADA Sweden AB Webitfuture AB ä