Årsredovisning för räkenskapsåret 2016

Transkript

1 1 (12) Brf Lykttändaren Org nr Årsredovisning för räkenskapsåret 2016 Styrelsen avger följande årsredovisning, vilket är föreningens femte verksamhetsår. Ilmehåll förvaltningsberättelse resultaträkning balansräkning tilläggsupplysningar Sida Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i kronor.~

2 Förvaltnings berättelse 2(12) Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler med nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningen är ett privatbostadsföretag enligt definition iink:omstskattelagen(1999:1229). Styrelsen har sedan ordinarie föreningsstämma 2 juni 2016 och därpå påföljande styrelsekonstitueringar, haft följande sammansättning: Kjell Elisson Christopher Broqvist Elsa Bengtsson Claudio Colm.et Minnethe Johansson Lena Redgren Ordförande Ledamot Ledamot Ledamot Suppleant Suppleant Vald till stämman Styrelsen har under året hållit åtta protokollförda sammanträden, inklusive konstituerande sammanträde efter årsstämman. Till revisor för tiden intill dess nästa ordinarie stämma hållits valdes Öhrlings PricewaterhouseCoopers. Till valberedning valdes Mats Redgren och Per Wallin (sammanskallande). Föreningens firma tecknas, förutom av styrelsen, av två ledamöter i förening. Föreningsstämman reserverade kr i arvode till styrelsen. Föreningen är ägare till fastigheten Lekandria 4 i Västerås kommun. På föreningens fastighet finns det två flerbostadshus i fem till sex våningar med totalt 32 bostadsrättslägenheter, total boarea ca m.2. Föreningen disponerar över 32 parkeringsplatser varav 14 i garage och 18 i parkeringshus. I fastigheten finns övernattningslägenhet som medlemmarna kan hyra. Värdeår Samtliga lägenheter är upplåtna med bostadsrätt. Under räkenskapsåret har fyra bostadsrätter överlåtits. Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Moderna Försäkringar. Försäkringen omfattar bostadsrättstillägg för föreningens medlemmars bostadsrätter. Bostadslägenheterna är från och med värdeåret helt befriade från fastighetsavgift i 15 år. Från och med år 16 utgår full fastighetsavgift. Fastighetsskatt för lokaler (garage) utgår från och med fastställt värdeår. Föreningen är redovisningsskyldig för mervärdesskatt för parkerings- och garageplatser som hyrs ut till andra än medlemmar i föreningen. Föreningen har 2016 erhållit kronor i återbetald mervärdesskatt (investeringsmoms) hänförlig till byggkostnaden för garaget. En förutsättning för att föreningen inte skall bli återbetalningsskyldig för den återvunna investeringsmomsen är att uthyrning av garaget sker till hyresgäster som bedriver mervärdesskattepliktig verksamhet till och med år ~

3 Föreningen är delaktig i två gemensarnhetsanläggning. 1. Gemensarnhetsanläggning tillsammans med fastigheterna Lekandria 1 (Brf Lekandria) samt Lekandria 3 (HSB Brf Östermalm i Västerås). Gemensamhetsanläggningen omfattar infart till garage med tillhörande tekniska funktioner såsom port, belysning och kommunikationsyta. 2. Gemensarnhetsanläggning tillsammans med fastigheten Lekandria 1 (Brf Lekandria). Gemensamhetsanläggningen omfattar garage, gångytor, grön ytor, belysningsarmaturer. Styrelsen har tecknat avtal med MBF om ekonomisk och administrativ förvaltning. Styrelsen har tecknat avtal med MARK Fastighets Mälardalen AB avseende fastighetsskötsel och lokalvård. 3(12) Väsentliga händelser under räkenskapsåret Under året har föreningen amorterat kronor i enlighet med överenskommen amorteringsplan. Föreningens fastighetslån var på bokslutsdagen placerade till villkor som framgår av not nummer tio. Föreningen har tecknat en ny fullvärdesförsäkring för fastigheten inkl bostadsrättstillägg med Moderna Försäkringar som följd av att att Folksam sagt upp den gamla försäkringen. Ansökan om återbetalning av investeringsmoms för garaget för har gjorts och återbetalningen kommer att ske uppdelat under de närmaste åtta åren. Styrelsen har i samråd med Brf Lekandria beslutat att upplåta tre platser för me-parkering i garaget. Hyresavtal är upprättade med enmånadskostnad på 250 kr per plats. MBF har tagit fram en modell för att säkerställa en sund ekonomi i en bostadsrättsförening, modellen analyserar en förenings ekonomi utifrån ett uthålligt kassaflöde. I modellen ingår även att hänsyn tas till ett långsiktigt underhållsbehov. Analysen visar att vår förening har ett positivt uthålligt kassaflöde. Styrelsen har anammat detta synsätt i budgetarbetet och kommer framöver att styra föreningens ekonomi efter denna modell och inte efter det redovisade resultatet. Styrelsen har därför beslutat om oförändrade årsavgifter för år Flerårsöversikt Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Soliditet Likviditet Årsavgift per kvm bostadsrätt Låneskuld per totala kvm Uppvännningskostnad per totala kvm För nyckeltalsdefinitioner se not 1. kr kr % % kr kr kr Eget kapital Ingående balans Reservering till yttre fond Balansering av föregående års resultat Årets resultat Insatser Upplåtelse- Fond för yttre avgift underhåll Balanserat resultat Årets resultat Belopp vid årets utgång l-:f

4 Resultatdisposition 4(12) Till föreningsstämmans förfogande står följande medel i kronor: Balanserat resultat Årets resultat Styrelsen föreslår följande disposition: Reservering till fond för yttre underhåll I ny räkning balanseras Enligt styrelsens förslag till disposition kan årets resultat även tecknas: Resultat enligt resultaträkning Dispositioner Årets resultat efter dispositioner Behållning fond för yttre underhåll efter disposition r., q

5 5(12) Res ultaträ kn ing Not Rörelseintäkter Nettoomsättning Summa rörelseintäkter Röreisekostnader Driftskostnader Övriga externa kostnader Arvoden och personalkostnader Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Resultat efterfinansiella poster Arets resultat Fördelning av årets resultat enligt förslaget i resultatdispositionen Årets resultat enligt resultaträkningen Reservering av medel till fond för yttre underhåll Årets resultat efter förändring av fond för yttre underhåll ~

6 6(12) Balansräkning Not Tillgångar 1 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga fordringar o Summa finansiella anläggningstillgångar o Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristíga fordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Klientmedel i SHB Summa kortfristigafordringar Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar bp

7 7(12) Balansräkning Not Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Insatser och upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 10, Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder ~

8 Tilläggsupplysningar 8(12) Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2016: 1 O Årsredovisning i mindre företag. Avsättning till fond för yttre underhåll görs med belopp minst enligt föreningens stadgar. Uttag från fonden görs genom överföring till balanserat resultat, för att täcka årets periodiska underhållskostnader efter beslut på föreningsstämma. Redovisningsprincipema är oförändrade jämfört med föregående år. Avskrivningar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Värdehöj ande förbättringar ökar tillgångarnas redovisade värde. Byggnader, fastighetsförbättringar och inventarier skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. Tillämpade avskrivningstider: Byggnad 120 år (t.o.m. år 2133) Nyckeltalsdefinitioner Soliditet beräknas som eget kapital i förhållande till balansomslutning. Likviditet beräknas som omsättningstillgångar i förhållande till kortfristiga skulder. Årsavgift per kvm bostadsrätt omfattar årsavgift samt obligatoriskt tillägg för bredband, telefoni och TV men inte tillägg för varmvatten som debiteras utifrån faktisk förbrukning. Upplysningar till resultaträkningen Not 2 Nettoomsättning Årsavgifter bostäder Bredband, telefoni, TV Vattenavgifter Hyror parkering Övriga intäkter Brutto Hyresförluster vakanser parkering Summa nettoomsättning ~

9 Not 3 Driftskostnader 9(12) Fastighetsskötsel Reparationer, löpande underhåll Elavgifter Uppvärmning Vatten och avlopp Renhållning Försäkringar Avgift till gemensamhetsanläggning Bredband, telefoni, TV Övriga fastighetskostnader Fastighetsavgift/fastighetsskatt oo Summa driftskostnader Not 4 Övriga externa kostnader Hyra av parkeringsplatser Förbrukningsinventarier Kontorsmaterial Porto Revision Föreningsmöten Ekonomisk och administrativ Övriga forvaltningskostnader Konsultarvoden Övriga externa kostnader förvaltning o o Summa övriga externa kostnader Not 5 Arvoden och personalkostnader Arvode styrelse Sociala kostnader Summa arvoden, personalkostnader ~

10 Not 6 Finansiella intäkter 10(12) Ränteintäkt klientmedel i SHE Övriga ränteintäkter Summa finansiella intäkter Upplysningar till balansräkningen Not 7 Byggnader och mark Byggnader Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Omklassificering Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt värde Mark Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Omklassificering o Utgående planenligt värde Utgående planenligt värde byggnader och mark Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad Taxeringsvärde mark Taxeringsvärde är uppdelat enligt följande: Bostäder Lokaler o ~

11 Not 8 Andra långfristiga fordringar 11 (12) Tillkommande fordring investeringsmoms o Utbetald investeringsmoms o Utgående anskaffningsvärden o Utgående nedskrivningar o o Redovisat värde o - Not 9 Övriga fordringar Skattekontot Moms Vannvattenavgifter Övriga fordringar 11 o Summa övriga kortfristiga fordringar Not 10 Skulder till kreditinstitut Långivare Ränta%. Räntan är Lånebelopp bunden t.o.m. vid årets utgång Swedbank Hypotek Swedbank Hypotek Swedbank Hypotek 2,730 0,501 3, Summa: Avgår kortfristig del Summa skulder till kreditinstitut Innevarande år är andelen långfristig skuld som förfaller senare än 5 år Not 11 Ställda säkerheter Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar Summa ställda säkerheter ~)

12 Not 12 Övriga skulder 12(12) Moms Skuld entreprenörer Summa övriga kortfristiga skulder o Västerås Jî>/9- _ Ç_2J "fot ~ Kjell Elisson Ordförande i'11 ~l;;:;:.----~714 Îß Christopher Broqvist ~~ Elsa Bengtsson Claudio Colmet {P~~~.,~ Vår revisionsberättelse har lämnats10\1- - th -DZ... ÖhrlingsPricewaterhouseCoopers AB Linda Bromander Auktoriserad revisor

13 pwc Revisions berättelse Till föreningsstämman i Bostadsrättsföreningen Lykttändaren, org.nr Rapport om årsredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen för Bostadsrättsföreningen Lykttändaren för år Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per den 31 december 2016 och av dess finansiella resultat för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen. Grundför uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA)och god revisionssed i Sverige.Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till föreningen enligt god revisorssed i Sverigeoch har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Övrig upplysning Revisionenav årsredovisningen för räkenskapsåret 2015 har utförts av en annan revisor som lämnat en revisionsberättelse daterad 29 april 2016 med omodifierade uttalanden i Rapport om årsredovisningen. Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för att årsredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen. Styrelsen ansvarar även för den interna kontroll som den bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vidupprättandet av årsredovisningen ansvarar styrelsen för bedömningen av föreningens förmåga att fortsätta verksamheten. Den upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om beslut har fattats om att avveckla verksamheten. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimligsäkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISAoch god revisionssedi Sverigealltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiskabeslut som användare fattar med grund i årsredovisningen. Som del av en revision enligt ISAanvänder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.dessutom: identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter ellerpå fel, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckligaoch ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på fel, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. ~

14 pwc skaffar vi oss en förståelse av den del av föreningens interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om föreningens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osälœrhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dockkan framtida händelser eller förhållanden göra att en förening inte längre kan fortsätta verksamheten. utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens förvaltning för Bostadsrättsföreningen Lykttändaren för år 2016 samt av förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust. Vi tillstyrker att föreningsstämman behandlar förlusten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grundför uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till föreningen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som föreningens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av föreningens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsenansvarar för föreningens organisation och förvaltningen av föreningens angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma föreningens ekonomiska situation och att tillse att föreningens organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och föreningens ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot i något väsentligt avseende: företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldigtill någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot föreningen, eller på något annat sätt handlat i strid med bostadsrättslagen, tillämpliga delar av lagen om ekonomiska föreningar, årsredovisningslagen eller stadgarna.

15 pwc Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverigealltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot föreningen, eller att ett förslag till dispositioner av föreningens vinst eller förlust inte är förenligt med bostadsrättslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverigeanvänder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilkatillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för föreningens situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslagtill dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen. Västerås den 2 maj 2017 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Linda Bromander Auktoriserad revisor