DETALJPLANEBESKRIVNING

Transkript

1 Detaljplan 430 DETALJPLANEBESKRIVNING BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER 1.1 Identifikationsuppgifter BORGÅ, HAIKO ÖSTRA MENSAS Stadsdel 33 Kvarter och samt gatu-, rekreations-, special- och skyddsområden Detaljplan Detaljplan för en del av Haiko och Svartså byar Detaljplanens behandlingsskeden: Anhänggörande: Stadsstyrelsen Offentligt framläggande: Stadsutvecklingsnämnden , Stadsutvecklingsnämnden Godkännande: Stadsutvecklingsnämnden Stadsstyrelsen 2015 Stadsfullmäktige 2015

2 1.2 Planområdets läge Planområdet är beläget i Haiko och Svartså byar öster om Tolkisvägen på båda sidorna om Sotarevägen och Övre-Haikovägen. Planområdet gränsar i norr till Haikobrantens detaljplaneområde, i väster till Tolkisvägen och i söder till Haikovägen. Bilaga 1. 2 UTGÅNGSPUNKTER 2.1 Utredning om förhållandena på planområde Allmän beskrivning av planområdet Planområdet är beläget ca 7 km från Borgå centrum. Hela planområdet är drygt 45 ha. Planområdet indelas vid behov i ett senare skede i flera mindre planområden. Planområdet är ganska kuperat. På båda sidorna om Sotarevägen och Övre-Haikovägen finns egnahemshus, men också stora obebyggda skogsområden. I området bor ca 70 personer Naturmiljö, landskap och jordmån För planområdet har utarbetats en landskapsanalys och byggnadsarealutredning (Porvoon Mensaksen maisema-analyysi ja rakennusalaselvitys, Porvoon kaupunki, kaupunkisuunnitteluosasto, Emilia Pollari, 2005). Bilaga 2 En enskild väg, Övre-Haiko vägen och Sotarevägen, löper genom hela planområdet och delar det i två delar. På båda sidorna om vägen finns moränryggar, som på vissa ställen är mycket branta. Mellan moränryggarna finns lerdalar. Moränryggarna sträcker sig i sydväst-nordost riktning och krönen är på många ställen kala. Bostadsbebyggelsen har placerats på båda sidorna om vägen, både längs med moränryggarna och i lerdalarna. Moränryggarna fungerar som vattendelare. Växtligheten på sluttningarna är känslig för slitage. På de lägre områdena är växtligheten frodigare och därmed också slitagetåligare. Till största delarna är planområdets växtlighet barrskogsdominerad blandskog. Intill vägarna och åkerområdena finns små ängar som håller på att växa igen i randområdena samt asp- och björkdominerad lövträdsskog. I mitten av planområdet finns ett större våtmarksområde. I planområdet finns inte några värdefulla landskapsområden som bör skyddas. I planområdets nordöstra del finns Svartså Hotton Storkärrsbacken stenrösen från järnåldern och/eller medeltiden. I samband med utarbetandet av delgeneralplanen för de centrala delarna har man också utarbetat en naturutredning (miljövårdsbyrån i Borgå stad ). Av utredningen framgår att det på planområdet finns två särskilt viktiga livsmiljöer i enlighet med 10 i skogslagen. I planom- 2

3 rådets nordvästra del finns en frodig lundartad bäckfåra (p-10) och i den nordöstra delen ett ormbunkskärr (p-14). Båda områdena har klassificerats som lokalt värdefulla. Planområdet gränsar i öster till ett stort skogsområde där det finns bl.a. ståtliga bergsryggar samt små fattigkärr och ormbunkskärr. Skogsområdet har även betydligt värde med tanke på friluftsliv och rekreation. På området har byggts ett omfattande nät av friluftsleder. Området anses vara lokalt värdefullt. I området finns inte sådana utrotningshotade arter som anges i förordningen om naturskydd. Bilaga 3 På planområdet finns två betydande flyttblock i hörnet av Sotarevägen och Drägsbyvägen. Flyttblocken är på privat tomtmark och ska bevaras. De är betydelsefulla för landskapsbilden Bebyggd miljö På planområdet finns 27 bebyggda fastigheter. Tomternas storlek varierar mellan 2000 m 2 och m 2, två fastigheter överstiger m 2. Bostadshusen är i allmänhet placerade mitt på fastigheten i fastighetens bakre del, så att de egentliga trädgårdarna blir mot gatan. Trädgårdarna är stora, lummiga och välskötta. Endast en del av tomterna är avgränsade med häck eller staket mot gatan. Byggnadsbeståndet härstammar från 1930-talet framåt. På området finns således trähus byggda före kriget, frontmannahus från talet, tegelhus från talet och trähus av olika stilar och former från olika årtionden. Det nyaste huset torde vara från slutet av talet. Fasadfärgerna på bostadshusen är ganska enhetliga i gult, vitt, beige, gråblått och grönt. De flesta husen har en träbrädfordning, några är rappade och några har tegelfasad. Ekonomibyggnaderna är målade med rödmylla eller i samma färgkulör som bostadshuset. 3

4 2.1.4 Markägoförhållanden De bebyggda fastigheterna i området är i privat ägo. Några obebyggda fastigheter är i privat ägo. Staden äger resten av planområdet, vilket är omkring hälften av planområdet Trafik Övre-Haikovägen och Sotarevägen löper som en förbindelseväg genom planområdet i nordost-sydvästlig riktning. Drägsbyvägen förbinder Sotarevägen med Tolkisvägen. De flesta tomter har egen anslutning direkt till Övre-Haikovägen, Sotarevägen eller Drägsbyvägen. Fem tomter har anslutning direkt till Tolkisvägen, som är en livligt trafikerad landsväg. Längs med Tolkisvägen finns en lättrafikled Kommunalteknik Det finns ingen kommunalteknik i området. Kommunalteknik finns både norr- och söder om området. En del av byggplatserna är anslutna till privata vattenandelslag Service På området finns ingen service. Söder om planområdet finns både svensk och finskspråkig skola och ett allaktivitetshus. Närmaste köpcentrum finns i Gammelbacka Grundvatten och jordmån Området utgör inte grundvattenområde. Planområdet består av moränryggar i sydväst-nordostlig riktning och lerdalar däremellan. Moränryggarna är kala på krönen. Åkrarna i områdets är till största delar lermark vars djup varierar från några meter till drygt tio meter Störande faktorer Stora höjdskillnader På grund av höjdnivåerna i området är planeringen av området speciellt krävande och utmanande. Framför allt arrangerandet av trafikleder är svåra, eftersom gatans stigning lätt blir för brant. Trafikbuller Bullret från Tolkisvägen överskrider i vissa delar av planområdet de ekvivalentnivåer som statsrådet godkänt. En ny trafikbullerutredning har blivit klar i juni 2013 (Porvoon Meluselvitys, 2013). Den tidigare bullerutredningen var från år 2002 (Haikkoon-Mustijoen alueen melusevitys, 2002). Av trafikbullerutredningen framgår att riktvärdet nattetid överskrids på en betydligt större del av planområdet än riktvärdet dagtid. Bilaga 5A Därutöver har en utredning gjorts över bullerskyddsalternativen för de tomter intill Tolkisvägen där trafikbullret överstiger ekvivalentnivåerna. (Itä-Mensaksen asemakaava, Meluselvitys 9/2013) I den utredningen klargörs hur trafikbullret kan avskärmas så att bullernivån på tomtens utevistelseområde (gårdsområde) inte överstiger de bullernivåns riktvärden. Bilaga 5B 2.2 Planeringssituationen Landskapsplan I landskapsplanen för Östra nyland (fastställd ) har största delen av planområdet anvisats som ett område för tätortsfunktioner (A). Området kring Haikoskogen har anvisats som rekreationsområde. 4

5 Delgeneralplan Detaljplaneområdet ingår i delgeneralplanen för de centrala delarna i Borgå (godkänd ). I delgeneralplanen har en matargata anvisats genom detaljplaneområdet och på båda sidorna om gatan bostadsområden dominerade av småhus, där avsikten är att området detaljplaneras (AP). Den anvisade matargatan följer samma stäckning som den befintliga Övre-Haikovägen och Sotarevägen samt Drägsbyvägen. En gång och cykelväg har anvisats längs med Övre-Haiko- och Sotarevägen. De branta bergsområdena och skogsområdena kring Haikoträsk har anvisats som områden för närrekreation med särskilda miljövärden (VL- 2). I detaljplanområdets södra del har anvisats ett större område för närrekreation (VL), genom vilket riktgivande friluftsleder leder från Tolkisområdet till Haikoskogen. Området längs med Tolkisvägen har anvisats som ett skyddsgrönområde (EV) mot trafikbullret. I planområdets norra del finns ett område som är särskilt viktigt med tanke på naturens mångfald (luo) och ett fornminnesområde (SM). Bilaga 4 Detaljplan För området finns ingen godkänd detaljplan. Planområdet gränsar i norr till Haikobrantens detaljplaneområde och i söder till Tolkis detaljplaneområde. 3 MÅLET FÖR DETALJPLANERINGEN Målet med planeringen är att bygga småhus i området i enlighet med principerna i delgeneralplanen för de centrala delarna. Placeringen av nya, tättbebyggda småhusområden, förtätningen av den befintliga småhusbebyggelsen samt anslutningarna till trafiknätet och kommunaltekniken undersöks. Den enskilda vägen i området, Övre-Haikovägen och Sotarevägen, ändras till en matargata som förenar Övre Haiko och Tolkis. De enskilda väganslutningarna till Tolkisvägen bör granskas. Målet är att så få anslutningar som möjligt anvisas till Tolkisvägen. Friluftslederna mot skogsområdet i Haiko och Tolkisområdet anges i detaljplanen. Målet för planeringen har konkretiserats utgående från den respons som erhölls av markägarna i de utskickade frågeformulären. Planområdet behandlas som en helhet nu i början av planeringen, men delas vid behov senare in i flera detaljplaneområden. Markanvändningsavtal ingår eventuellt i planläggningsarbetet. Enligt markanvändnings- och bygglagen är de markägare, vilka har avsevärd nytta av detaljplanen, skyldiga att delta i kommunens kostnader för samhällsbyggande. Med dessa markägare skall strävan vara att ingå markanvändningsavtal. 5

6 4 RESPONS FRÅN FASTIGHETSÄGARNA PÅ PLANOMRÅDET Planeringen av området påbörjades med att ett frågeformulär skickades ut till samtliga fastighetsägare på planområdet. Målet för planeringen konkretiserades i mån av möjlighet på basen av den respons som erhölls. Alla önskemål kommer tyvärr inte att kunna beaktas i planeringen. Sammanlagt skickades brev till 38 fastighetsägarna och 15 svar erhölls. Svaren som erhölls kan indelas i nedanstående huvudgrupper. Numret inom parentes anger hur många inlämnade svar som berör ämnet. 1. Bevara området bykaraktär (7) Flera fastighetsägare har påpekat att de önskar att planområdet får behålla sin byaktiga karaktär och sina landsbygdslandskap. De vill att även de nya tomterna är stora och att nybyggnationen är i samma stil som den nuvarande. Bebyggelsen får inte bli för tät. 2. Bevara grönområdena (5) Fastighetsägarna uppskattar det lugn och ro som finns i området och önskar att de nuvarande grönområden bevaras, framför allt Haikoskogen. 3. Trafik och gatunät (5) Flera fastighetsägare framför att Sotarevägen och Övre-Haikovägen är i dåligt skick idag, men att många trots det kör alldeles för fort längs med vägen (mer än det tillåtna 50 km/h). Många önskar att den nya matargatan skall hållas smal och förses med en smal lättrafikled. Hastigheterna skall hållas låga och gatan förses med farthinder. Flera motsätter sig också att det tas tomtmark till en breddning av gatan. De vill behålla sina planteringar, häckar och staket. 4. Kommunalteknik (5) Kommunalt vatten och avlopp upplevs som positivt. 5. Tilläggsbyggnadsrätt (8) I detta skede har intresset för att vilja ha ytterligare byggrätt och möjlighet att sälja tomtmark varit ganska liten. Av de svarande har endast 8 ägare framfört att de önskar mer byggrätt. Önskemålen rör sig mellan en och fem nya byggrätter. Tre fastighetsägare har meddelat att de inte önskar mer byggrätt. 6. Basservice (2) Några markägare anser att den nuvarande basservicen är för långt borta och det på borde reserveras tomtmark för matbutik, post och daghem. 7. Övrigt De två flyttblocken bör bevaras. Rekreationsområden på privat mark i enlighet med delgeneralplanen motsätts. Vägen mellan Övre- Haikovägen och Tolkisvägen föreslås stängas. Trafikbullret bör beaktas vid byggande på stadens mark. Bilaga 6 6

7 Beaktande av responsen Vid utarbetande av planutkastet har den respons som kommit in försökt beaktas i mån av möjlighet. Vid dragningen av matargatan har breddningen försökt göras så att så lite tomtmark som möjligt anvisats som gatuområde. På de ställen där det finns obebyggd mark på ena sidan har gatan breddats åt det hållet. Planeringen av eventuella farthinder sker i samband med utarbetande av gatuplanen. 5 PLANLÖSNINGAR UNDER PLANERINGSPROCESSEN 5.1 Två alternativa planutkast I utkastskedet utarbetades två alternativa utkast till detaljplan för planområdet. Målet var att de två utarbetade planutkasten skulle fungera som diskussionsunderlag för områdets fortsatta planering. Först utarbetades ett planutkast, planutkast A Tätare var för sig. I planutkastet hade tilläggsbyggnadsrätt anvisats enligt fastigheternas areal på alla de markägares områden som är byggnadsdugliga (inte trafikbullerområde, brant bergssluttning mm.). Tomterna var ganska stora och följde i de flesta fall den existerande fastighetsindelningen. I planutkast A hade föreslagits 57 nya småhustomter. Därefter utarbetades planutkast B Tätt tillsammans med en betydligt tätare struktur. Tomterna hade placerats där terrängen gav möjlighet och bostadsområdena sträckte sig fritt utan att beakta de existerande fastighetsgränserna. Tomterna var betydligt mindre än i det förstnämnda alternativet. I planutkast B hade föreslagits 86 nya tomter. 5.2 Val av planlösning till det första planförslaget (planförslag I) Efter att planutkasten varit framlagda och de inlämnade utlåtandena och åsikterna granskats, började utarbetandet av planförslaget. Målet var att i den mån det var möjligt att ta i beaktande de åsikter och utlåtanden som lämnats in. Planförslaget var en effektiverad kombination av alternativ A och B. Det innebar att för de privata fastighetsägarnas del var det ganska långt möjligt att beakta de inlämnade åsikterna. Tomterna på stadens ägda område hade förtätats något i planförslaget. Grundlösningen var dock den samma i planförslaget som i planutkasten, några större förändringar skedde inte. Planområdet dock förstorades något österut i mitten av planområdet. I det första planförslaget anvisades 102 nya tomter och en tomt där det kan byggas antingen radeller låghus i högst II-våningar. 5.3 Reviderat planförslag (planförslag II) Eftersom planförslag I var en effektiverad kombination av planutkast A och B, medförde planförslaget en del helt nya lösningar på många områden. För att kunna ta i beaktande de inlämnade anmärkningarna och utlåtandena har ett reviderat planförslag, planförslag II, utarbetats. Planförslag II bygger väldigt långt på planförslag I, och inga större strukturella eller principiella ändringar har gjorts. En ny bullerutredning för hela Borgå har blivit färdig sommaren 2013 och på basen av den har även utarbetats en noggrannare bullerskyddsutredning för de nya tomterna i närheten av Tolkisvägen. Även en uträkning av vibrationerna från trafiken längs med Tolkisvägen har gjorts. Hanteringen av områdets dagvatten har utretts närmare. 7

8 Dragningen av matargatan har justerats något, och namnet har ändrats tillbaka till Sotarevägen och Övre-Haikovägen. I de tidigare utkasten och förslaget föreslogs att matargatan skulle ha namnet Övre- Haikovägen genom hela planområdet, men förslaget mötte på en hel del motstånd, och nu är förslaget att gatans namn förblir oförändrat. Avloppslinjen för Kullo avloppsnätverk löper genom planområdets södra del och en områdesreservation har införts i detaljplanen. Placeringen av några enstaka områdesreserveringar har justerats och de viktiga vattendragen för hanteringen av ytvattnet har fått en egen planbeteckning. Samtliga körförbindelser har breddats till 4-5 m. Nya, noggrannare bullerskyddsanvisningar har anvisats för de nya tomterna som finns i närheten av Tolkisvägen. Närmare härom i kapitel En del av de områden, som i det första planförslaget anvisats som rekreationsområden (VL) har i det reviderade planförslaget anvisats som skyddsgrönområden (EV) i enlighet med beteckningarna i den gällande delgeneralplanen. Det handlar om ett 0,7 ha stort område i planområdet norra del samt ett lika stort område i området södra del, intill korsningsområdet av Tolkisvägen och Haikovägen. Gatornas höjdprofiler har undersökts och dragningen av gatorna har preciserats på basen av det. Bland annat har gator breddats, vändplatser förstorats och anslutningsbågar ritats in. En föreslagen gata, Furuhällsvägen, har avlägsnats eftersom byggandet av den skulle ha krävt mycket stora ingrepp i terrängen, breda slänter och stora schaktningar. Gatuområdet skulle ha blivit mycket brett (13-15 m). Sluttningen skulle ha krävt så pass mycket schaktning att även anslutningarna till de angränsande tomterna skulle ha försvårats. Även infarterna till de nya tomterna skulle ha krävt omfattande schaktning och infarten skulle ha blivit långa och breda. Ingreppen i terrängen skulle ha blivit mycket påtagliga. För de tomter som ansluter till allmän gata via en körförbindelse, har i det reviderade planförslaget anvisats byggnadsytor där uppsamlingskärlen för hushållsavfallet får placeras. Målet är att på detta sätt underlätta avhämtningen av soporna samt minska de enskilda tomtägarnas kostnader, eftersom avhämtningen av sopor förutsätter breda vägar och stora vändplatser. I det reviderade planförslaget har även införts ett byggförbud som är i kraft tills det att kommunaltekniken är byggd. Byggförbudet är i kraft högst i tre år efter att planen trätt i kraft. 6 REDOGÖRELSE FÖR DETALJPLANEN 6.1 Planens struktur Allmänt Delgeneralplanen som grund I detaljplanen har man utgått ifrån planlösningar som stödjer sig på den gällande delgeneralplanen för området. Bostadsbebyggelsen har placerats på båda sidorna om matargatan. Gatuområdet har dimensionerats så att en lättrafikled kan byggas längs med den. I planområdets södra del har anvisats ett större omfattande rekreationsområde med friluftsleder som förbinder områdena öster och väster om planområdet. 8

9 Bostadsbebyggelsens placering Områdets relativt kuperade terräng har utgjort vissa begränsningar vid utarbetandet av detaljplanen. Den nya bostadsbebyggelsen har man försökt placera så att stigningen på de nya gatorna inte överstiger 8 %. I några enstaka fall har detta inte varit möjligt, utan gatans stigning uppgår till ca 10 %. Största delen av den nya småhusbebyggelsen har placerats på de områden som ägs av Borgå stad, men även på de privatägda områdena har anvisats nya tomter som kompletterar den befintliga bebyggelsen. Den småhusbebyggelse som anvisats på Borgå stads områden är på många ställen relativt tät. På de privatägda områdena har inte anvisats lika tät tilläggsbyggnation, eftersom de stora lummiga trädgårdarna skulle lida av att styckas i allt för små tomter. I detaljplanen har omkring 1/3 av planområdet anvisats för småhusbebyggelse och 2/3 lämnats obebyggd och utgör bl.a. närrekreation, skyddsområde och fornminnesområde. Trafikbullerområde I delgeneralplanen har området intill Tolkisvägen anvisats som skyddsgrönområde (EV). Även i detaljplanen har motsvarande område längs med Tolkisvägen anvisats som skyddsgrönområde (EV). Kompletterande och nybyggnation har delvis anvisats inom det område där trafikbullret överstiger de rekommenderade gränsvärdena. För dessa tomter är det viktigt att bygga tillräckliga bullerskydd med hjälp av ekonomibyggnader och staket, så att bullernivån på tomten inte överstiger de rekommenderade gränsvärdena. En närmare utredning om bullerskyddens placering och höjd har utarbetats (bilaga 5.2/kapitel 6.4.1) Dimensionering I detaljplanen har anvisats 98 nya egnahemshustomter och två tomter där det kan byggas antingen rad- eller låghus i högst II-våningar. Tomten kring en existerande lada har anvisats som tomt för lagerbyggnad, där fortskaffningsmedel som har anknytning till boendet, såsom släpvagnar, båtar etc, kan uppbevaras. Byggnadsrätten har anvisats i kvadratmeter våningsyta (m 2 -vy) för de privatägda tomterna och med exploateringstal (e=0,25) för de tomter som ägs av staden. Staden prissätter sina tomter enligt tomtens areal, varför det är naturligt att byggnadsrätten är bunden direkt till arealen. För de privata markägarna är byggnadsrätten mer överskådlig då den anges direkt i kvadratmeter våningsyta. Av de anvisade nya tomterna är 65 i stadens ägo och 35 i privat ägo. Detta motsvarar knappt 400 nya invånare. Planområdet kommer att byggas ut i etapper. Markanvändningsavtal ingås sannolikt med 2 markägare Service Områdets offentliga närservice finns i Gammelbacka, Tolkis och Haiko. Närskolorna är Tolkkisten koulu, Tolkis skola och Gammelbacka skola. Tolkkisten päiväkoti, Övre-Haiko daghem och Haikobrinkens daghem är de närmaste daghemmen. Hälsovårdstjänsterna finns i Gammelbacka och Näse. Både i Tolkis och Gammelbacka finns allaktivitetshus, och i Gammelbacka även ett bibliotek. 9

10 Privat, närservice finns i Gammelbacka. Haiko gård med sin spainrättning och hotell ligger i närheten av planområdet. I detaljplanen för Övre- Haiko har reserverats kvartersområden för offentlig service och små affärsutrymmen i Övre-Haiko området. Verksamheten har inte förverkligats till alla delar ännu. Daghemmet i Övre- Haiko har nyligen byggts och tagits i användning. I detta skede har det inte ansetts vara nödvändigt att anvisa kvartersområden för service i detta planområde Trafiknätet Övre-Haikovägen och Sotarevägen fungerar som matargata och ansluter bostadsområdet till Övre-Haiko och Tolkis. I detaljplanen har matargatan dimensionerats så att man kan bygga en gång- och cykelled vid den. Östra Mensas vägen (nuvarande Drägsbyvägen) förbinder planområdet med Tolkisvägen och på så vis behöver man inte åka ändå till Haikovägen för att nå Tolkisvägen. Det anvisade gatuområdet för områdets huvudmatargata (Övre- Haikkovägen och Sotarevägen) är mellan m brett. För Övre- Mensasvägen, som är en betydligt kortare matargata med endast två tomtanlutningar är det anvisade gatuområdet mellan m brett. På några ställen har det varit svårt att anpassa gatuområdet till den befintliga bebyggelsen utan större ingrepp i trädgårdar och gräsmattor. Största problemet har varit på sträckan norr om Östra Mensas vägen (nuvarande Drägsbyvägen). Inom det anvisade gatuområdet kan byggas avsmalningar och farthinder. Dessa planeras noggrannare först vid utarbetande av gatuplanerna. Hastigheten på gatan bör vara låg eftersom det är frågan om en matargata inom ett småhusområde. Den nya täta småhusbebyggelsen på stadens ägda markområden har placerats kring nya tomtgator som byggs ut från matargatan. Trafiken till den existerande bebyggelsen sköts fortfarande huvudsakligen genom direkta anslutningar till matargatan. I de fall det är möjligt ska de ansluta sig via de nya tomtgatorna. I detaljplanen har föreslagits att några enstaka tomter fortfarande har direkt anslutning till Tolkisvägen, eftersom byggande av nya anslutningar till matargatan skulle medföra stora ingrepp i naturen och befintliga tomter. Körförbindelserna till den anvisade tilläggsbyggnationen på de privata tomterna har i huvudsak anvisats som körförbindelser, som ska skötas med servitut genom en eller två tomter. Byggandet och underhållet av dessa körförbindelser sköts av de enskilda tomtägarna. Separata avtal härom bör göras mellan de enskilda tomtägarna. På några enstaka ställen har gator även anvisats på de privatägda områdena, eftersom bildande av servitut inte skulle vara möjligt pga de anslutande tomterna är fler än tre till antalet. Bilaga Rekreationsområden Omkring en tredjedel av planområdet, ca 15 ha, har anvisats som rekreationsområden (VL). Rekreationsområdena är till största delen place- 10

11 rade på stadens ägda område, men även privatägd mark har på några enstaka ställen reserverats för rekreation. De största rekreationsområdena finns öster om Sotarevägen och utgör en del av den stora obebyggda Haikoskogen. Friluftsleder har anvisats till de större friluftsområdena öster och söder om planområdet. I områdets södra del finns ett större rekreationsområde i väst-östlig riktning, som förbinder områdena söder och väster om planområdet med de stora skogarna öster om planområdet. Detta rekreationsområde är till största delarna på privatägd mark. I det här fallet är det frågan om ett område som i delgeneralplanen anvisats som område för närrekreation och som utgör ett viktigt stråk mellan de omfattande friluftsområdena öster om planområdet, Haikoskogen, och områdena väster och söder om planområdet. Vid utarbetande av detaljplanen har huvudprincipen varit den att parkområde inte avgränsats från de stora enskilda tomterna, utan man har istället anvisat stora tomter, där området som man får bygga på begränsats till en del av tomten. På så vis har man försökt trygga att den nuvarande bykaraktären med lummiga stora trädgårdar bevaras. Ifall tomterna angränsar till större rekreationsområden har i vissa fall en del av tomten anvisats som rekreationsområde. Bilaga Skyddsgrönområden Området intill Tolkisvägen har nästan i sin helhet anvisats som skyddsgrönområde (EV). Endast en från tidigare bebyggd tomt angränsar direkt till Tolkisvägen. Sammanlagt har ca 4 ha markområde anvisats som skyddsgrönområde Viktiga vattendrag Genom planområdet löper några större vattendrag som är viktiga för områdets dränering. I mån av möjlighet har de anvisats som rekreationsområde, för att säkerställa att de inte täpps igen. På de ställen där de går genom privat tomtmark har de anvisats med en egen planbeteckning, där det framgår att de är frågan om viktiga vattendrag som är viktiga för närområdets dränering och deras flöde måste garanteras. Vattendragen kan i vissa fall rörläggas eller flyttas, men de får inte avlägsnas helt. Bilaga Skyddsområden På planområdet finns två imponerande flyttblock, som ska bevaras. På planområdet finns också två lokalt värdefulla områden med särskilt viktiga livsmiljöer i enlighet med 10 i skogslagen. Det ena området, en frodig lundartad bäckfåra, finns i planområdets nordvästra del och det andra, ett ormbunkskärr, finns i planområdets nordöstra del. Härutöver finns i planområdet nordvästra del att fornminnesområde. Dessa områden har kunnat beaktas vid utarbetande av planen och fått sakenliga beteckningar Energieffektivt bostadområde Vid utarbetande av detaljplanen har även den nya målsättningen om energieffektiva bostadsområden tagits i beaktande. I planbestämmelserna har införts bestämmelser vars syfte är uppnå ett energieffektivt bostadsområde. För detaljplanen utarbetas separata bygganvisningar där mera detaljerade bestämmelser om energieffektiviteten införs. 11

12 Problemområden Brant terräng Den kuperade terrängen ger lätt en för brant gatulutning, vilket har varit en utmaning vid placeringen av de nya bostadsområdena men också vid kompletteringen av den existerande bebyggelsen. I detaljplanen har målet varit att undvika stigningar på mer än 8 %. Det har lyckats på de flesta områden, på några ställen är lutningen ca 10 %. Smal förbindelseväg Förbindelseväg genom planområdet är ganska smal och för att det skall vara möjligt att förverkliga en gång- och cykelled längs med den fordras en ganska stor breddning av gatuområdet. På vissa ställen är den existerande bebyggelsen placerad ganska nära vägen på bägge sidorna och det är svårt att passa in ett 16 m brett gatuområde mellan häckar och staket. Lerig jordmån - markundersökning och byggbarhetsutredning Områdets jordmån har undersökts och en byggbarhetsutredning utarbetats för området. (Mensas, rakennettavuusselvitys kaavoitusta varten, , FCG). I utredningen undersöktes grundläggningsförhållanden på de områden där det antogs förekomma mycket lera. Bilaga 10 I utredningen framkom att områdena kring dikena och bäckarna består av djup lera, och borde lämnas obebyggda. I utredningen har planområdet indelats i områden där lerskiktet är under 3 m och områden där lerskiktet är över 3 m. Se närmare härom i den separata utredningen. I detaljplanen har anvisats tomter där lerskiktet är som mest 6-7 m djupt. Byggandet på tomterna förutsätter noggrannare markundersökningar och grundläggningssätt. Byggnationen har däremot avlägsnats från de mest leriga områdena och flyttats till mindre leriga områden då det varit möjligt. Området på båda sidorna om bäcken i planområdets södra del är mycket leriga och i undersökningen framkom att det i området finns 11 meter lera och det är inte lämpligt att bygga på de delar som är närmast bäckfåran Tomtindelning För detaljplaneområdet upprättas en bindande tomtindelning som ingår i detaljplanen. Bilaga 11 12

13 6.2 Områdesreserveringar Kvartersområden för bostadshus I detaljplanen har använts följande beteckningar för områdesreserveringarna: AP-3 AO-30 TVY-1 mty 20% Rekreationsområde VL le Specialområden ET EV ej Kvartersområde för småhus. I anslutning till varje bostad ska ett utevistelseutrymme byggas, som är ändamålsenligt skyddat för insyn. Krav på antalet bilplatser: 1,5 bp/bostad. Kvartersområde för fristående småhus. I området får uppföras småhus med en eller två bostäder. På tomten ska placeras minst 2 bilplatser/tomt. Kvartersområde för lagerbyggnader, där miljön ställer särskilda krav på verksamhetens art. I byggnaden får idkas uppbevaring av fortskaffningsmedel, såsom båtar, släpvagnar och andra skrymmande föremål som hänför sig till boende. I byggnaden får inte lagras farliga kemikalier, explosiva ämnen eller andra produkter eller föremål som utgör fara för bosättningen. Uppbevaring utomhus tillåts inte. Beteckningen anger hur många procent av den på byggnadsytan tillåtna våningsytan som får användas för affärs-, service- eller verkstadslokaler, som inte medför miljöstörningar. Bilplatsfordran: 1 bp/50 m2-vy affärs-, service- eller verkstadslokal. Område för närrekreation Riktgivande för lek och utevistelse reserverad del av område. I planområdet har anvisats två riktgivande delområden för lek och utevistelse. Kvartersområde för byggnader och anläggningar för samhällstekniska försörjning. Med planbeteckningen har anvisats två områden för de pumpstationer som behövs för att pumpa avloppsvattnet vidare. Skyddsgrönområde Med beteckningen har angetts områden invid Tolkisvägen, som skall bevaras som grönområde och vars huvudsakliga syfte är att skydda andra områden från trafikbuller och andra olägenheter och som på grund av sitt läge inte kan användas som rekreationsområden. Byggnadsyta, där uppsamlingskärl för hushållsavfall får placeras. Med beteckningen har anvisats områden intill allmänt område eller gatuområde där sopkärl får placeras. Inom dessa områden får de enskilda tomtägarna, som ansluter till gatan via körförbindelsen (ajo), placeras sina sopkärl. Placeringen kräver servitutsöverenskommelse mellan tomtägarna. 13

14 6.2.4 Skyddsområden SM luo-2/luo-3 Fornminnesområde Beteckningen anger Storkärrsbacken där man funnit stenrösen från järnåldern/ medeltiden. Ett område som är särskilt viktigt med tanke på naturens mångfald. På planområdet finns två dylika områden, ett ormbunkskärr (luo-2) och en lund vid en bäck (luo-3). s-3 Del av område där två flyttblock ska bevaras. I närheten av anslutningsplatsen till Övre Mensasvägen finns två flyttblock som bevaras. oja-1 För öppet dike reserverad del av område. Det öppna dikets flöde får inte äventyras Trafikbullerskydd I detaljplanen har införts olika planbeteckningar och bestämmelser för de existerande och de nya tomterna inom planområdet. Målet med bestämmelserna är dock de samma, men för de nya tomterna har en noggrannare utredning gjorts och även höjdläget för bullerskyddet har angivits i detaljplanen. Bebyggda, existerande tomter och nya stora tomter: Beteckningen anger den sidan av tomten, där gårdsområdet genom byggnader eller staket skall skyddas mot trafikbuller så, att bullernivån underskrider dagriktvärdet (kl 7-22) 55 db och nattriktvärdet (kl 22-7) 45 db för en A-viktad ekvivalentnivå. Nya tomter: Beteckningen anger den sidan av tomten som skall förses med bullerskydd. Beteckningen anger skyddets ungefärliga placering och talet det ungefärliga höjdläget på dess övre kant. Bullerskyddet kan bestå av byggnader eller staket eller en kombination av dessa. Byggnaderna kan vara ekonomibyggnader eller hjälputrymmen i bostadshuset. Bullerskyddet ska uppföras senast vid samma tidpunkt som bostadshuset på tomten. Bostadsbyggnaden ska placeras på byggnadsytan så att bullernivån inte överskrider nattriktvärdet 45 db (kl. 22-7) utanför öppningsbara sovrumsfönster eller andra konstruktioner för luftväxling. Vid behov ska detta säkerställas med bullerskydd på byggplatsen. Trafikbullret beskrivs närmare i kapitel och bilaga 5B Särskilda bestämmelser I detaljplanen och bygganvisningar har införts bestämmelser för att främja boendets energieffektivitet och minska koldioxidavtrycket. Nybyggnationen skall anslutas till fjärrvärmenätet och vid planeringen av tomterna och placeringen av byggnaderna ska extra stor uppmärksamhet fästas vid användningen av den passiva solenergin, vindskydd och gårdsplaneringen. Envar bostadshus ska ha så små koldioxidutsläpp som möjligt. För cyklar ska reserveras ett täckt förvaringsutrymme. Även bestämmelser som främjar dagvattenhanteringen på tomten har införts. 14

15 Fjärrvärmen Alla nya bostadsbyggnader ska anslutas till fjärrvärmenätet för att garantera en effektiv och hållbar energiförsörjning och för att minimera koldioxidavtrycket. Dagvattenhanteringen Dagvatten som kommer från ytor som inte släpper igenom vatten ska fördröjas så att fördröjningsdammars, -bassängers eller -magasins volym är en kubikmeter per varje hundra ytkvadratmeter som inte släpper igenom vatten. Fördröjningsdammarna, -bassängerna och -magasinen ska tömmas inom 12 timmar från att de blivit fulla och för dem ska planerars en bräddning. Vid placeringen av byggnaderna och planeringen av gårdsområdena ska även det dagvatten som strömmar till från omgivningen tas i beaktande. Ytjorden ska ges en sådan form att det dagvatten som strömmar ner från sluttningens övre delar inte kan skada byggnaderna Allmänna bestämmelser Onödig bearbetning, brytning och fyllning av jordmånen ska undvikas. Bostadshusen ska vara renlinjiga, enkla och ge ett modernt intryck. Glasverandor och grönrum rekommenderas, men helheten ska hållas harmonisk. Täckta terrasser som löper runt byggnaden och alltför många burspråk och utskutande detaljer i samma byggnad tillåts inte. Källarvåning helt eller huvudsakligen över markytan får inte byggas. Då man bygger på området ska man beakta ett radonsäkert byggande. Separata bygganvisningar för byggandet har utarbetats och de ska följas vid byggandet. 6.3 Namn I planområdet har gatorna namngetts enligt fastigheterna i planområdet. Eftersom det är frågan om namn på gamla, självständiga fastigheter har de inte översatts. Tomtgatorna i planområdet har getts följande namn: Lilldungegränden (Lilldungenkuja), Lilldungestigen (Lilldungenpolku), Turulagränden (Turulankuja), Peltolabacken (Peltolanmäki), Bergkullagränden (Bergkullankuja), Stensgränd (Stensinkuja), Påvalsbackagatan (Påvalsbackankatu), Påvalsgränden (Påvalsinkuja), Påvalsbågen (Pååvalsinkaari), Påvalsbacken (Påvalsinmäki), Högstensgränd (Högstensinkuja). Huvudgatan genom planområdet har fått behålla sina nuvarande namn: Övre-Haikovägen (Ylä-Haikkoontie) och Sotarevägen (Nuohoojantie). Matargatan mellan Sotarevägen och Tolkisvägen har fått sitt namn enligt planområdet: Östra Mensasvägen (Itä-Mensaksentie). Gång- och cykelvägen, som förbinder Övre-Haikovägen med Tolkisvägen, heter Östra Mensas stigen (Itä-Mensaksen polku). De större rekreationsområden som angränsar till existerande rekreationsområden har fått namn enligt de existerande områdena: Bäcklundspaken (Purolehdonpuisto) och Haikoskogen (Haikkoonmetsä). De mindre grönområdena har inte namngetts i detaljplanen. 15

16 6.4 Konsekvenser av planen De centrala konsekvenserna bedöms i förhållandet till nuläget. Separata konsekvensutredningar görs inte, utan konsekvenserna bedöms som ett led i planläggningsprocessen Konsekvenser för naturmiljön och landskapet Den värdefulla bäckfåran och ormbunkskärret förblir obebyggda och deras naturvärden hotas inte. Storkärrsbacken, där man funnit stenrösen från järnåldern/ medeltiden, anvisas som fornminnesområde. De två ståtliga flyttblocken, i mitten av planområdet, lämnas orörda. Förtätningen av den existerande byggnationen har inga konsekvenser för naturmiljön, medan landskapsbilden däremot kommer att förtätas märkbart. Byggandet i skogsområdena och åkermarken ändrar landskapet. Bostadshusen har placerats så att de på ett naturligt sätt följer konturerna i landskap. Stora ingrepp, schaktningar och utfyllningar ska undvikas Konsekvenser för den bebyggda miljön och samhällsstrukturen Utbyggnaden av området förenhetligar stadens samhällsstruktur. Den bebyggda miljön blir förtätad och området kommer att förvandlas till ett småhusområde. Den byaktiga känslan kommer att förstärkas då byggnationen blir tätare Konsekvenser för trafikförhållandena på området Övre-Haikovägen och Sotarevägen byggs om till en matargata med gång- och cykelväg. Trafiksäkerheten på området förbättras märkbart i och med byggandet av gång- och cykelvägen Övriga konsekvenser Bindande tomtindelning och fastighetsregister På området finns idag ingen detaljplan och samtliga fastigheter är införda i lantmäteriverkets fastighetsregister. I samband med att detaljplanen utarbetas för området kommer även en bindande tomtindelning att utarbetas. Genom detaljplaneringen kommer dagens fastigheter att ombildas till tomter. De kommer att införas i Borgå stads fastighetsregister, vilket innebär att båda existerande och nya tomter kommer att införas i registret. Tomterna får en ny fastighetsbeteckning i enlighet med den bindande tomtindelningen. Registreringskostnaderna uppbärs av samtliga tomtägare enligt den taxa som gäller vid registreringstidpunkten. Registreringskostnaderna torde vara små i förhållande till den värdestegring och nytta som detaljplanen medför. Fastighetsskatt I samband med att en detaljplan utarbetas för ett område innebär det också förändringar i fastighetsbeskattningen. På tomter för småhus uträknas tomtens beskattningsvärde på basen av tomtens areal och är inte beroende av angiven byggrätt på tomten. Detta innebär att ju större tomterna är desto högre blir också tomternas beskattningsvärde. På tomter i bolagsform och radhustomter har den angivna byggrätten även betydelse. 16

17 I detaljplanen har på vissa områden anvisats ganska stora tomter, varvid även fastighetsskatten är något högre. Alternativet skulle ha varit att avskilja en del av tomten till parkområde, varvid fastighetsskatten skulle ha blivit något lägre. Största andelen i fastighetsskatten utgör trots allt bostadsbyggnaden, vars beskattningsvärde är många gånger större än tomtens. Ändringar i gatunamnen och gatunummer Vid utarbetande av detaljplanen har även gatunamnen setts över. Den förbindelsevägen som löper genom området har idag två namn, Övre- Haiko-vägen och Sotarevägen. Övre-Haikovägen löper ut till Tolkisvägen i planområdets övre del, där Sotarevägen tar över och löper ändå ner till Haikovägen. I mitten av planområdet förbinder Drägsbyvägen Sotarevägen med Tolkisvägen. I planeringens tidigare skede föreslogs att matargatan skulle ha namnet Övre-Haikovägen genom hela planområdet. I den slutliga detaljplanen har namnet på matargatan trots allt inte ändras, utan matargatan byter namn på samma plats som hittills i planområdes norra del. Nuvarande Drägsbyvägen ändrar namn till Östra Mensas vägen. Några befintliga tomter kommer att ansluta via nya tomtgator. Samtliga fastigheter kommer att få nya gatunummer i och med att tomindelningen fastställs och varje tomt får ett eget tomtnummer. Konsekvenserna av ändringen av gatunamnet är ringa, eftersom samtliga fastighetsägare ändå är tvungna att meddela olika instanser om sina nya gatunumror. Kommunalteknik Ett kommunalt vatten- och avloppsnät kommer att byggas i planområdet. Samtliga fastigheter ska ansluta sig till nätet. 6.5 Störande faktorer i miljön Trafikbuller Trafikbullret från Tolkisvägen sprider sig på vissa ställen ganska långt in i planområdet. Vid planeringen har använts prognosen för år 2030 som utgång (Porvoon meluselvitys, 2013). I detaljplaneområdet finns en del tomter där trafikbullernivån överstiger de givna riktvärdena. I detaljplanen har även anvisats nya tomter i områden där trafikbullernivån delvis överstiger de godkända riktvärdena. Enligt statsrådets föreskrifter får bullernivån i nya bostadsområden inte överstiga 55 db (A) dagstid (kl 7-22) och 45 db (A) nattetid (kl 22-7). Av utredningen framgår att riktvärdet nattetid överskrids på ett betydligt större område än riktvärdet dagtid. Nattriktvärdet kommer således att i de flesta fall styra behovet av bullerskydd. Nya, små tomter För att klarlägga möjligheter att skydda gårdsområdena mot trafikbuller, har en separat bullerskyddsutredning gjorts för de nya tomter där bullernivån överstiger de givna riktvärdena (Itä-Mensaksen asemakaava, Meluselvitys 8/2013). I bullerutredningar har varje ny tomt inom trafikbullerområdet undersökts. I utredningen anges hur höga bullerskydd som måste byggas på envar tomt för att trafikbullernivån inte ska överstiga de givna riktvär- 17

18 dena. I planområdet överskider trafikbullret nattetid de givna riktvärdena på betydligt fler tomter än dagtid. I detaljplanen har införts planbeteckningar- och bestämmelser som fastställer bullerskyddets ungefärliga placering och höjd på de nya tomterna. Bullerskyddet kan bestå av byggnader eller staket eller en kombination av dessa. Byggnaderna kan vara ekonomibyggnader eller hjälputrymmen i bostadshuset. Bullerskyddet ska uppföras senast vid samma tidpunkt som bostadshuset på tomten. Bostadsbyggnaden ska placeras på byggnadsytan så att bullernivån inte överskrider nattriktvärdet 45 db (kl. 22-7) utanför öppningsbara sovrumsfönster eller andra konstruktioner för luftväxling. Vid behov ska detta säkerställas med bullerskydd på byggplatsen. Bebyggda existerande tomter och två stora nya tomter På de existerande tomterna, och på två stora nya tomter, finns det mindre gårdsområden där bullernivån inte överstiger de givna riktvärdena dagtid. I detaljplanen har införts planbestämmelser enligt vilka tomtägarna med hjälp med staket och ekonomibyggnader ska skydda gårdsområdet mot trafikbuller så att bullernivån underskider de givna riktvärdena. I många fall sluttar terrängen bort från vägen, vilket gör det svårt att arrangera fungerande trafikbullerskydd invid vägen. Bullerskyddet bör därför byggas direkt intill gårdsområdet. Planbeteckningen medför samma krav på skydd som för de nya, små tomterna. Däremot har inte höjden på den skyddande byggnaden eller staket angivits, eftersom den är beroende på var det placeras och hur stort område ägaren vill skydda för trafikbuller. Eftersom tomterna är ganska stora, finns det möjlighet till flera olika lösningar. Ju närmare gårdsområdet bullerskyddet byggs, desto lägre behöver det vara. Gårdsområde Det område, som ska skydds mot trafikbuller dagtid, är det område där man vistas och kallas i denna detaljplan för gårdsområde. På stora tomter är det således inte nödvändigt att bullernivå underskrider de givna riktvärdena för hela tomten, utan de räcker med att området närmast bostadshuset, där man vistas då man tillbringar tid utomhus, är skyddat för trafikbuller. I planområdet är samtliga existerande tomter och två nya tomter så pass stora, att det räcker med att en mindre område är skydddat (kvarter 3581 tomterna 5 och 7). Temporära bullerskydd I bullerskyddsutredningen föreslås att även temporära bullerskydd måste uppföras på vissa tomter tills den angränsande tomten bebyggs. I detaljplanen har inte anvisats några temporära bullerskydd, eftersom bullerolägenheten endast berör trafikbuller under nattetid. Målsättningen med bestämmelserna om bullernivåer nattetid är inte att erhålla en låg bullernivå för att kunna visas på tomten nattetid, utan för att kunna hålla fönster öppna nattetid. Men då dagens bostadshus kräver maskinell ventilation och värmeåtervinning, rekommenderas inte längre vädring genom öppet fönster och olägenheterna med trafikbuller nattetid är närmast teoretiska. Byggandet av tillfälliga bullerskydd skulle medföra oskäliga kostnader, eftersom bullerskydd uppstår då den angränsande tomten bebyggs. 18

19 Alternativa bullerskyddsåtgärder I bullerutredningen utreddes även effekterna av att sänka hastigheten och att använda tyst asfalt. En eventuell sänkning av hastighetsbegräsningen längs med Tolkisvägen skulle innebära märkbart lägre bullerskydd och mindre trafikbuller i planområdet. Genom att sänka hastigheten från dagens 60 km/h till 50 km/h försvinner behovet av bullerskydd från 4 tomter. Ifall körhastigheten sänks till 40 km/h försvinner behovet av bullerskydd från 7 tomter. Med tanke på att invånarantalet även mångdubblas i förhållandet till nuvarande, är det helt motiverat att överväga en sänkning av hastigheten från 60 km/h till 50 km/h. Användningen av tyst beläggning sänker däremot bullernivån endast under den tid av året då inte dubbdäck används, och nyttan är således begränsad till endast en del av året. Användning av tyst beläggning avlägsnar behovet av bullerskydd från 6 tomter. Ändring av hastighetsbegränsningen på Tolkisvägen I detaljplanen har skyddsnivån anvisats med nuvarande hastighetsbegränsning och normal ytbeläggning som utgångsläge. Ifall hastigheten sänks innan området byggs ut, kan undantag beviljas för lägre bullerskyddsnivåer enligt bullerskyddsutredningen Vibrationer från trafiken De nya bostadsområden är som närmast belägna m från Tolkisvägen. Mellan bostadsområdena och Tolkisvägen har anvisats ett skyddsgrönområde. Jordmånen är lerig i dessa områden. VTT har utarbetat flera rapporter om hur vibrationerna från trafiken ska utvärderas och beaktas i planläggningen. Med hjälp av de räknefunktioner och värden som finns angivna i VTT:s rapporter har vibrationerna från Tolkisvägen utvärderats för planområdet. Enligt uträkningarna hålls vibrationerna under de rekommenderade värdena och vibrationerna från Tolkisvägen ska inte upplevas störande. Bilaga Dagvattenhanteringen Dagvattenmängderna har undersökts i planområdet genom att dela in det i delområden och räkna ut hur mycket dagvatten som uppstår från de olika ytorna i delområdena. Bilaga 13 I planbestämmelserna krävs att dagvatten som uppstår från ytor som inte släpper igenom vatten ska fördröjas så att fördröjningsdammens-, bassängens- eller magasinets volym är 1 m 3 per 100 ytkvadratmeter som inte släpper igenom vatten. Fördröjningsdammarna, -bassängerna och magasinen ska tömmas inom 12 timmar från det att de blivit fulla och för dem ska planeras en bräddning. Vid bedömningen har använts 30 minuters regn, som sker en gång per två år, för att beskriva en s.k. normal situation, 10 minuters regn, som sker en gång per fem år, för att beskriva störtregn och 30 minuters regn, som sker en gång per 200 år, för att beskriva regn som kan anses leda till översvämningsrisker. Av uträkningarna framkommer att den mängd nederbörd som ska fördröjas i samband med ett häftigt 10 minuter ihållande regn är ca 3 m 3 på en 1000 m 2 tomt, där den yta som inte släpper igenom vatten (tak, bilplatser etc) uppgår till 275 m 2. Denna mängd dagvatten kan fördröjas på många olika sätt. Om man väljer att fördröja vattnet med en fördröj- 19

20 ningsbassäng, ska dess areal vara 9 m 2 om den är 30 cm djup. Om man väljer att infiltrera dagvattnet, krävs en volym på 11 m 3, då det porösa materialets porvolym är 25 %. Infiltreringslagrets djup är 1,1 m och dess areal 10 m 2. Av exemplet framgår att det är fråga om relativt små bassänger eller infiltrationsanläggningar. Den kuperade terrängen i planområdet innebär en större dagvattenbelastning på de tomter som är belägna i nedre delen av de branta bergsområdena. I dagvattenutredningen har beräknats den mängd nederbörd som uppstår på bergsområdena och som strömmar ner längs med sluttningen. Vid placeringen av byggnaderna och planeringen av tomterna ska även detta dagvatten tas i beaktande. Ytjorden ska ges en sådan form att dagvattnet inte skadar byggnaderna. 7 OLIKA SKEDEN I DETALJPLANERINGEN 7.1 Behovet av detaljplaneringen Detaljplaneringen är nödvändig för att kunna bevara stadens tomtreserv och uppfylla de mål på årlig tomtförsäljning som fullmäktige fastslagit. 7.2 Beslut om planeringsstart Detaljplanläggningen för området ingår i stadsplaneringens arbetsprogram för åren En landskapsanalys och byggnadsarealutredning har utarbetats år Det aktiva planeringsarbetet inleddes hösten 2007 med ett frågeformulär till samtliga markägare i planområde. I samband med planläggningsöversikten för år 2005 informerade staden för första gången om att planeringen av hela planområdet inleds. 7.3 Deltagande och samråd Deltagandet har genomförts enligt programmet för deltagande och bedömning. Av programmet framgår intressenterna, formerna för delaktighet och växelverkan samt myndighetssamrådet. Det har inte varit nödvändigt att ordna myndighetssamråd enligt 66 MarkByggL eftersom detaljplanen inte berör riksomfattande eller viktiga regionala mål för områdesanvändningen. Bilaga 14 Intressenterna hade möjlighet bekanta sig med planeringsmaterialet, programmet för deltagande och bedömning samt de alternativa utkasten till detaljplanen under tiden då de hölls framlagda enligt 62 MarkByggL och 30 MarkByggF. En planläggningsutställning ordnades även kl på Tolkkisten koulu. Det lämnades in 7 utlåtanden och 20 åsikter. Samtliga utlåtanden och åsikter har gåtts igenom och förslaget till detaljplan har utarbetets. Ett sammandrag av utlåtandena och genmälena finns som bilaga. Bilaga 15 Förslaget till detaljplan var offentligt framlagt i enlighet med 27 i MarkByggF. En planläggningsutställning ordnades även kl på Tolkkisten koulu. Det har lämnats in 7 utlåtanden och 13 anmärkningar mot planförslaget. Ett sammandrag av utlåtandena och anmärkningarna samt stadsplaneringens bemötande och ändringsförslag följer som bilaga. De inlämnade utlåtande och anmärkningarna har föranlett ändringar i planen och förslaget till detaljplan läggs fram på nytt. Bilaga 16 Det reviderade förslaget till detaljplan var offentligt framlagt i enlighet med 32 i MarkByggF. Det har lämnats in 5 utlåtanden och 11 anmärkningar mot planförslaget. De inlämnade utlåtande 20