Genomförandebeskrivning

Transkript

1 Planhandling Antagande Datum: Rev: FN Diarienummer: 1271/08 Plannummer: (FIIa 5081) Exploateringsavdelningen Henrik Andersson Telefon: E-post: Detaljplan för Nordstan och Hotel Eggers inom stadsdelen Nordstaden i Göteborg Genomförandebeskrivning Inledning En genomförandebeskrivning ska redovisa de organisatoriska, fastighetsrättsliga, tekniska och ekonomiska åtgärder som behövs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Genomförandebeskrivningen har ingen rättsverkan. Detaljplanens bindande föreskrifter framgår istället av plankartan och planbestämmelserna. Genomförandebeskrivningen förtydligar detaljplanens syfte ur genomförandesynpunkt. Organisatoriska frågor Tidsplan För detaljplanen gäller följande tidsplan: Samråd Utställning Antagande Laga kraft 3 kv kv kv kv Genomförandetid Genomförandetiden är 7 år räknat från det datum då planen vunnit laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägaren en garanterad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men den kan då ändras eller upphävas utan att fastighetsägaren har rätt till ersättning (för exempelvis förlorad byggrätt). Göteborgs Stad Fastighetskontoret 1(9)

2 Markägoförhållanden m.m. Fastighetsägare och rättighetshavare framgår av den till detaljplanen hörande fastighetsförteckningen. Inom planområdet äger kommunen fastigheten Nordstaden 702:32. Nordstans samfällighetsförening (NSF) är exploatör för bland annat höjning av taket på Köpmansgatan, uppförandet av en servicebyggnad vid Spannmålsgatan, utflyttning av parkeringshusets östra infart från Spannmålsgatan till Nils Ericsonsgatan samt utveckling av butiksyta på Spannmålsgatan. För igenbyggande av arkader är respektive fastighetsägare exploatör. Fastighetsägarna till Nordstaden 8:25 är exploatörer för tillbyggnaden av Hotel Scandic Europa. AMF Pensionsförsäkringar AB är exploatör för åtgärder inom fastigheten Nordstaden 8:26. KB Norra Hamngatan 36 är exploatör för åtgärder inom fastigheten Nordstaden 10:15. Nordstaden Hotel & Förvaltning AB är exploatör för åtgärder inom fastigheten Nordstaden 10:16. Kulturfastigheter i Göteborg AB är exploatör för tillbyggnaden av Hotel Eggers inom fastigheten Nordstaden 702:42. Huvudmannaskap, allmän plats Ingen allmän platsmark ingår i planområdet. Kommunen är huvudman för intilliggande allmän platsmark. Det innebär att kommunen ansvarar för utbyggnad och framtida drift och underhåll av intilliggande allmän platsmark. Anläggningar inom kvartersmark Respektive fastighetsägare/exploatör ansvarar för åtgärder inom kvartersmark. Anläggningar utanför planområdet Fastighetsägarna till Nordstaden 8:25 utför flytt av hotellentré till Hotel Scandic Europa inom kvartersmark, vilket medför åtgärder inom allmän platsmark utanför planområdet. Fastighetsägarna till Nordstaden 8:25 bekostar utförandet av åtgärderna. NSF bekostar flytt av garageinfart från östra delen av Spannmålsgatan till Nils Ericsonsgatan. Flytten medför åtgärder inom allmän platsmark utanför planområdet. NSF bekostar utförandet av åtgärderna. Trafikkontoret utför erforderliga åtgärder inom allmän platsmark som krävs för flytt av hotellentrén och flytt av garageinfarten. Avtal och överenskommelser Ett syfte med detaljplanen är att säkerställa den kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsen inom planområdet. Kommunen har upprättat avtal med respektive ägare till fastigheterna Nordstaden 8:26, 10:15, 10:16, 10:18, 10:20 och 10:23, där det framgår att nuvarande och eventuellt blivande ägare till fastigheterna accepterar att skyddsbestämmelser och rivningsförbud införs utan att ersättningskrav ställs på kommunen. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 2(9)

3 En överenskommelse om fastighetsreglering skall upprättas mellan NSF och kommunen genom dess fastighetsnämnd, innan detaljplanen antas, avseende mark som i planförslaget är utlagd som kvartersmark och som skall överföras från fastigheten Nordstaden 702:32 (säckgatorna Spannmålsgatan och Köpmansgatan) till samfälligheten Nordstaden s:1 eller s:5. Ett genomförandeavtal skall upprättas mellan NSF och kommunen genom dess fastighetsnämnd, innan detaljplanen antas, avseende övriga genomförandefrågor, bland andra flytt av den östra parkeringshusinfarten från Spannmålsgatan till Nils Ericsonsgatan och ersättningsplatser för konsulat-, korttids- och handikapparkering som försvinner från Spannmålsgatan och Köpmansgatan. En överenskommelse om ledningsrätt bör upprättas mellan NSF och Göteborg Energi AB, avseende befintliga och eventuella nya allmänna elstationer och elledningar. Ett genomförandeavtal skall upprättas mellan fastighetsägarna till Nordstaden 8:25 och kommunen genom dess fastighetsnämnd, innan detaljplanen antas, avseende ombyggnad av allmän platsmark. En överenskommelse om upphävande av servitut skall upprättas mellan ägaren till fastigheten Nordstaden 8:25 och kommunen, innan detaljplanen antas. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsplan Tomtindelning (fastighetsplan) 1480K-III-6785 inom del av kvarteret 2-Hövågen i Nordstaden som vann laga kraft upphör att gälla i sin helhet. Tomtindelningen berör Nordstaden 2:16. Tomtindelning 1480K-III-6530 inom kvarteret 8-Köpmannen i Nordstaden som vann laga kraft upphör att gälla i sin helhet. Tomtindelningen berör Nordstaden 8:24-8:27. Tomtindelning 1480K-III-1856 inom kvarteret 10-Kronobageriet i Nordstaden som vann laga kraft upphör att gälla i sin helhet. Tomtindelningen berör Nordstaden 10:20. Fastighetsbildning Fastighetsbildning skall vara genomförd i överensstämmelse med detaljplanen innan bygglov beviljas. Det gäller även inrättande av servitut och omprövning av gemensamhetsanläggningar. Del av fastigheten Nordstaden 702:32 (säckgatorna Spannmålsgatan och Köpmansgatan) skall genom fastighetsreglering överföras till samfälligheten Nordstaden s:1 och eventuellt s:5. Tredimensionell fastighetsbildning Detaljplanen medger bildande av tredimensionella fastigheter. Vid bildande av tredimensionella fastigheter kan rättigheter behöva säkerställas genom inrättande av gemensamhetsanläggningar och servitut. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 3(9)

4 Gemensamhetsanläggningar Nordstaden s:1 och eventuellt s:5 kommer att tillföras mark, markerad med planbestämmelsen g, från fastigheten Nordstaden 702:32 (säckgatorna Spannmålsgatan och Köpmansgatan). Befintliga gemensamhetsanläggningar kan genom omprövning utvidgas till att omfatta även dessa områden. Alternativt kan ny gemensamhetsanläggning inrättas. Innebörden av planförslaget för respektive gatudel redovisas nedan. Spannmålsgatan, västra delen Planförslaget innebär att säckgatan överförs till kvartersmark (till marksamfälligheten Nordstaden s:5 eller s:1). Gatan byggs om till gårdsgata och får ny belysning och växtlighet. Befintlig arkad byggs igen. Ett nytt servicecenter skall uppföras som rymmer toaletter med mera. Befintlig gemensamhetsanläggning Nordstaden ga:5 kan omprövas för att omfatta västra delen av Spannmålsgatan. Spannmålsgatan, östra delen Planförslaget innebär att säckgatan överförs till kvartersmark (till marksamfälligheten Nordstaden s:1). Gatan byggs i likhet med Postgatan in och entrén flyttas ut till Nils Ericsonsgatan. Befintlig arkad byggs igen och nya butiksytor möjliggörs. Befintlig livsmedelsaffär flyttas till nytt läge. Parkeringshusets infart från Spannmålsgatan flyttas till nytt läge med infart från Nils Ericsonsgatan. Befintlig gemensamhetsanläggning Nordstaden ga:1 kan omprövas för att omfatta östra delen av Spannmålsgatan. Köpmansgatan, västra delen Planförslaget innebär att säckgatan överförs till kvartersmark (till marksamfälligheten Nordstaden s:1). Gatan byggs om till gårdsgata och får ny belysning. Befintlig arkad byggs igen. Taket över Köpmansgatan kan höjas. Befintlig gemensamhetsanläggning Nordstaden ga:1 kan omprövas för att omfatta västra delen av Köpmansgatan. Köpmansgatan, östra delen Planförslaget innebär att säckgatan överförs till kvartersmark (till marksamfälligheten Nordstaden s:1). Gatan byggs om till gårdsgata (vändplatsen tas bort) och får ny belysning och växtlighet. Befintlig arkad byggs igen. Befintlig entré flyttas något österut. Taket över Köpmansgatan kan höjas. Befintlig gemensamhetsanläggning Nordstaden ga:1 kan omprövas för att omfatta den del av östra Köpmansgatan som byggs in när entrén flyttas österut. Servitut I planförslaget finns områden markerade med planbestämmelserna x, x 1, x 2, x 3 och x 4. Servitut skall inrättas avseende allmän gångtrafik till förmån för den kommunägda fastigheten Nordstaden 702:32 belastande samfälligheten Nordstaden s:1 och eventuellt s:5. Servitut skall inrättas avseende skärmtak ovanför befintliga entréer till förmån för samfälligheten Nordstaden s:1 belastande den kommunägda fastigheten Nordstaden 702:32. Servitut skall inrättas avseende väg (för tillfart till garage) till förmån för fastigheten Nordstaden 10:20 belastande samfälligheten Nordstaden s:1. Servitut skall inrättas avseende väg (för varutransporter) till förmån för fastigheterna Nordstaden 10:15-16 och 10:17 belastande samfälligheten Nordstaden s:1. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 4(9)

5 För att säkerställa behovet av parkeringsplatser för fastigheter inom planområdet bör servitut inrättas. Servitut 1480K-1996F299.1 avseende väg till förmån för fastigheten Nordstaden 702:32, belastande fastigheten Nordstaden 8:25 skall upphävas. Ledningsrätt I planförslaget finns områden markerade med planbestämmelsen u. Marken skall inom dessa områden vara tillgänglig för allmänna underjordiska ledningar. Ledningsrätt skall upplåtas, inom u-område, avseende befintliga och eventuella nya allmänna el-anläggningar (stationer och ledningar). Ledningsrätt skall upplåtas, inom u-område, avseende befintliga och eventuella nya allmänna vatten- och avloppsledningar. Inom Spannmålsgatan, västra delen, finns en befintlig ledningsrätt (1480K-2007F200.1) avseende starkström. Ansökan om lantmäteriförrättning Fastighetsägarna/exploatörerna ansöker om och bekostar erforderlig lantmäteriförrättning, förutom inrättande av servitut avseende allmän gångtrafik, marköverföring från Nordstaden 702:32 till Nordstaden s:1 alternativt s:5 och ledningsrätt avseende allmänna vatten och avloppsledningar som kommunen ansöker om och bekostar. Göteborg Energi AB ansöker om och bekostar upplåtelse av ledningsrätt avseende allmänna el-anläggningar (stationer och ledningar). Tekniska frågor Trafik Tillfart till planområdet sker från omgivande gator. Gator Säckgatorna Spannmålsgatan och Köpmansgatan som idag är belägna inom allmän platsmark överförs till kvartersmark. Befintliga arkader vid dessa gator (även utmed delar av Östra Hamngatan) kan byggas in. Säckgatorna skall utformas som gårdsgator. Den östra delen av Spannmålsgatan skall byggas över med glastak och entrén flyttas ut till Nils Ericsonsgatan. Ett nytt servicecenter för Nordstan skall anläggas i den västra delen av Spannmålsgatan. Vid den östra delen av Köpmansgatan kan entrén flyttas något österut mot Nils Ericsonsgatan. Vid arbeten i säckgatorna skall hänsyn tas till befintliga allmänna underjordiska ledningar. Gång- och cykelvägar Stomcykelnätet löper längs Nils Ericsonsgatan öster om planområdet. Parkering Parkeringshuset i planens norra del har idag överkapacitet. Befintliga parkeringsplatser (konsulat-, korttids- och handikapparkering) på säckgatorna Spannmålsgatan och Göteborgs Stad Fastighetskontoret 5(9)

6 Köpmansgatan försvinner och skall ersättas i parkeringshuset. Hissar i parkeringshuset säkerställer tillgängligheten till Nordstan för rörelsehindrade. Den östra infarten till befintligt parkeringshus finns idag vid Spannmålsgatan. Infarten till parkeringshuset kommer att flyttas till Nils Ericsonsgatan. Se vidare under rubriken Avtal och i planbeskrivningen. Kollektivtrafik Planområdet är med sitt centrala läge och med närheten till centralstationen, Nils Ericsonterminalen och Brunnsparken väl försörjt med kollektivtrafik. Vatten- och avlopp Kommunalt ledningsnät för vatten och avlopp finns utbyggt i planområdet. Kapaciteten på allmänt ledningsnät för dricksvatten medger uttag av brandvatten motsvarande områdestyp A2;VAV publikation P 83. Lägsta höjd på färdigt golv för eventuell ny- och tillbyggnad, för anslutning med självfall skall tillåtas, skall vara +0,3 meter över marknivå i förbindelsepunkt, detta med hänsyn till risk för uppdämning i allmänt dagoch spillvattensystem. Samma restriktioner gäller även för andra ytor som inte tål att ställas under vatten. Lägsta normala vattentryck i förbindelsepunkt motsvarar nivån +60 meter. I de fall högre vattentryck önskas får detta ordnas och betalas av fastighetsägare. Dag- och dräneringsvattnet skall fördröjas och avledas till allmän dagvattenledning. Det är viktigt att ordna utjämning av dagvatten från hårdgjorda ytor. Materialval för utvändiga ytor bör väljas med omsorg om miljön. Till exempel bör oskyddade ytor av koppar och zink undvikas för att minska risken för föroreningar i dagvattnet. Om nya servisanslutningar önskas upprättas kommer dessa att debiteras enligt gällande va-taxa. Ledningsrätt skall upplåtas avseende befintliga och eventuella nya allmänna vatten- och avloppsledningar i säckgatorna. Dagvatten Planförslaget medför fler takytor. Dagvattenflödet bedöms dock inte påverkas då dessa ytor redan idag är hårdgjorda (asfalterade) ytor. Avfallshantering Avfallshanteringen löses inom planområdet, se planbeskrivningen. Uppvärmning Uppvärmning sker till största delen med fjärrvärme. Befintliga fjärrvärmeledningar som är förlagda i betong- alternativt asbestcementrörskulvertar skall beaktas. Göteborg Energi förutsätter att exploatören bekostar ombyggnader av befintliga fjärrvärmeledningar om så krävs. Ledningar Befintliga ledningar och rör skall beaktas. Ledningsnät för elkraft och tele finns utbyggt i planområdet. Ledningsrätt skall upplåtas avseende befintliga och eventuella nya allmänna el-anläggningar (stationer och ledningar) i säckgatorna. Se även under rubriken Vatten och avlopp. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 6(9)

7 Eventuella flyttningar av Skanovas anläggningar inom exploateringsområdet kommer att debiteras enligt gällande avtal. Beställning av eventuell undanflyttning skall inkomma till TeliaSonera i god tid före arbeten påbörjas i närheten av ledningar. Gasledningar Inom planområdet finns gasledningar till ett flertal användare i Nordstan, genom ett antal inmatningar. Dessa ledningar måste beaktas, om yttre förändringar av markytan genomförs, genom exempelvis grundtillbyggnader eller fler/större ingångar etc. Om fler användare inom Nordstan eller Hotel Eggers önskar gas finns det möjlighet att leverera detta. Luft och buller Luftpåverkan och bullerökning bedöms bli liten till följd av en endast marginell trafikökning. Se vidare i planbeskrivningen. Geoteknik och stabilitet En geoteknisk utredning har utförts ( , rev ) som visar att stabiliteten för befintlig bebyggelse inom Nordstan och Hotel Eggers är tillfredsställande. Påverkan på befintlig grundläggning vid tillbyggnad av Hotel Scandic Europa får utredas vidare i bygglovsskedet. Den geotekniska utredningen visar vidare att stabiliteten för Norra Hamngatan, söder om planområdet, inte är tillräcklig. Den låga stabiliteten i samband med de tidigare kända utbuktningarna i kajmuren längs Norra Hamngatan medför en ökad risk för ras. Under hösten 2009 påbörjade trafikkontoret en utredning om behovet av ytterligare åtgärder. En detaljerad stabilitetsutredning har upprättats. Trafikkontoret har sedan december 2009 ett kontrollprogram där mätpunkter i gatan mäts in varje vecka och mätpunkter i muren varje månad. Hittills har mätningarna inte visat på några rörelser jämfört med de mätningar som gjordes på talet. Eftersom utförda utredningar visar på låg säkerhet har trafikkontoret under våren 2010 tagit fram en beredskapsplan för åtgärder om kommande mätningar visar på rörelser i gatan eller muren. Efter samråd med SGI beslutade trafikkontoret därefter att utföra de förstärkningsåtgärder som föreslagits i beredskapsplanen. På två ställen, mellan Fredsbron och Brunnsparksbron, har spont slagits mot muren och mellanrummet mellan mur och spont gjutits igen. Mellan spontplanken har mothållsbalkar monterats. Fortsatta utredningar kommer att visa vilka permanenta lösningar som behöver utföras. Trafikkontoret har låtit genomföra en fördjupad stabilitetsutredning (Norconsult, ) med provtagningar av grundmaterialet i Norra Hamngatan. Utredningen visar att någon form av förstärkningsåtgärd längs Norra Hamngatan bör genomföras. Trafikkontoret planerar att utföra förstudier och projektering för långsiktiga lösningar under Arkeologi och kulturmiljö Planområdet berör fast fornlämning RAÄ216. Planförslaget innehåller varsamhetsbestämmelser (k) och skyddsbestämmelser (q 2 och q 3 ) med rivningsförbud (q 1 ), se vidare i planbeskrivning och planbestämmelserna. Avtal har upprättats mellan Göteborgs kommun och ägarna till fastigheterna Nordstaden 8:26, 10:15, 10:16, 10:18, 10:20 och 10:23, som reglerar att inga ersättningsanspråk ställs mot kommunen med anledning av införande av skyddsbestämmelser och rivningsförbud för den kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsen. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 7(9)

8 Översvämning Planområdet ligger lågt ur översvämningssynpunkt. Utförd översvämningsutredning visar att det är möjligt att ordna nödvändiga översvämningsskydd i fasaden. Se vidare i planbeskrivningen och planbestämmelserna. Ekonomiska frågor Ekonomiska konsekvenser för kommunen Fastighetsnämndens utgifter och inkomster Fastighetsnämnden får en utgift i form av förrättningskostnad avseende inrättande av servitut för allmän gångtrafik. Fastighetsnämnden får en inkomst från försäljning av mark (säckgatorna Spannmålsgatan och Köpmansgatan) till NSF. Fastighetsnämnden får även en inkomst i form av ersättning för upphävande av servitut från fastighetsägarna till Nordstaden 8:25. Göteborg Energi AB:s utgifter Göteborg Energi får en utgift i form av förrättningskostnad avseende upplåtelse av ledningsrätt för befintliga och eventuella nya allmänna elanläggningar (stationer och ledningar). Trafiknämndens utgifter och inkomster Trafiknämnden får en utgift för erforderliga åtgärder inom allmän platsmark utanför planområdet i samband med flytt av hotellentréen till Hotell Scandic Europa samt flytt av garageinfart från östra delen av Spannmålsgatan till Nils Ericsonsgatan. Trafiknämnden får en inkomst för faktiska kostnader som uppstår inom allmän platsmark vid flytt av hotellentréen samt flytt av garageinfart. Ekonomiska konsekvenser för exploatörerna/fastighetsägarna Avstående av ersättningsanspråk p g a skyddsbestämmelser och rivningsförbud För att säkerställa ett långsiktigt bevarande av bebyggelsen innehåller detaljplanen varsamhetsbestämmelser och skyddsbestämmelser med rivningsförbud. Bestämmelser med syfte att säkerställa bevarande av byggnader kan i vissa fall leda till att fastighetsägaren blir berättigad till ersättning. Detta gäller i första hand skyddsbestämmelser och rivningsförbud. Avgörande för frågan om ersättning blir aktuell bör dock inte vara vilken beteckning bestämmelserna har i planen, utan om de förorsakar en sådan skada som berättigar till ersättning enligt plan- och bygglagen (1987:10), PBL. Enligt PBL skall ersättning utbetalas om skyddsbestämmelser medför att den pågående användningen av fastigheten avsevärt försvåras. När det gäller rivningsförbud är kommunen skyldig att betala ersättning till berörd fastighetsägare om ett rivningsförbud medför en skada som är betydande i förhållande till värdet på berörd fastighet. Tidsfristen för att väcka talan om ersättning för skada p g a en skyddsbestämmelse eller rivningsförbud är normalt två år från den dag detaljplanen vinner laga kraft. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 8(9)

9 Avtal som reglerar dessa frågor har tecknats mellan Göteborgs kommun och respektive fastighetsägare. Av avtalen framgår att respektive fastighetsägare accepterar skyddsbestämmelser och rivningsförbud och inte ställer några ersättningsanspråk mot kommunen med anledning av detta. Övriga ekonomiska konsekvenser för fastighetsägarna/exploatörerna Fastighetsägarna/exploatörerna bekostar samtliga åtgärder inom kvartersmark. NSF får en utgift för markförvärv och lantmäteriförrättning avseende säckgatorna Spannmålsgatan och Köpmansgatan samt åtgärder inom allmän platsmark som krävs för flytt av garageinfart från östra delen av Spannmålsgatan till Nils Ericsonsgatan. Ägarna till fastigheten Nordstaden 8:25 får en utgift i form av ersättning till kommunen för upphävande av servitut, erforderlig lantmäteriförrättning och åtgärder inom allmän platsmark som krävs för flytt av hotellentrén till Hotell Scandic Europa. Ulf Edgren Charlotta Cedergren Henrik Andersson Avdelningschef Distriktschef Handläggare Göteborgs Stad Fastighetskontoret 9(9)