Handläggare Datum Ärendebeteckning Freja Råberg (7) Tel TJÄNSTESKRIVELSE TILL DETALJPLAN FÖR

Transkript

1 Handläggare Freja Råberg (7) Tel Samhällsbyggnadsnämnden TJÄNSTESKRIVELSE TILL DETALJPLAN FÖR Skeppsbron 1 Kvarnholmen, Kalmar kommun Förslag till beslut Kommunens bedömning är att genomförandet av detaljplanen inte kan antas medföra en sådan betydande miljöpåverkan att en miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning krävs. Samhällsbyggnadsnämnden godkänner förslaget till detaljplan för samråd. Planområde för Skeppsbron 1 Översiktskartan visar planområdet geografiska läge på Kvarnholmen. Planeringsenheten Adress Box 611, KALMAR Besök Storgatan 35 A Tel vx Fax E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

2 Tjänsteskrivelse 2(7) Sammanfattning Planförslaget möjliggör för centrumverksamheter och tillfällig vistelse inom Skeppsbron 1. Byggnaden bedöms som kulturhistoriskt värdefull och skyddas därav mot exteriör förvanskning och rivning. Möjlighet till tillbyggnad vid huvudbyggnadens västra fasad regleras med byggnadshöjd, takvinkel och utformningsbestämmelse. Planområdet ligger under +2,8 meter över havet och föreligger risk för översvämning. Därmed regleras ny- och tillbyggnad med planbestämmelse för att förebygga risk för översvämning. Detaljplanen följer ett så kallat standardförfarande. Kommunen har gjort en behovsbedömning och i den bedömt att genomförandet av detaljplanen inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan. En miljökonsekvensbeskrivning krävs därför inte. Relevanta miljöaspekter behandlas i planbeskrivningen. Ärende Syfte och huvuddrag Idag regleras planområdet för fastigheten Skeppsbron 1 enligt stadsplan från år 1906 som anger användningen gammal stadsdel. Skeppsbron 1 är en av fem magasinbyggnader som byggdes i sekelskiftet talet. Från början användes Skeppsbron 1 åt hamnverksamheter. År 1940 kom den att istället att användas av företage K.G. Johanssons fruktavdelning. Idag finns det restaurang- och kontorsverksamheter och i framtiden finns planer på att byta ut kontorsverksamheterna mot bed and breakfast. Byggnaden har succesivt omformats för nya kommersiella funktioner vilket har inneburit en del exteriöra förändringar. I dagsläget har fastigheten tillfälligt bygglov för en permanent utbyggnad av inomhusservering på första våningen samt en permanent anläggning av uteservering. Nu är det även aktuellt att göra om övervåningen till bed and breakfast. Därav ska en ny detaljplan tas fram för att undersöka planområdets förutsättningar och utvecklingsmöjligheter. Syftet med detaljplanen är därmed att möjliggöra för centrumverksamheter och tillfällig vistelse inom fastigheten Skeppsbron 1. Planen syftar även till att skydda byggnadens särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värde. Skeppsbron 1 ligger i strategiskt läge för centrumverksamheter och tillfällig övernattning. Det ligger centralt och har närhet till bra kommunikationer såsom tåg, buss, gång- och cykelförbindelsen samt färja till Öland. Byggnaden föreslås regleras med användningen centrumverksamheter och tillfällig vistelse. Tillbyggnaden av inomhusservering som har gjorts vid byggnadens västra fasad föreslås regleras på kvartersmark eftersom den har blivit en del av huvudbyggnaden. Samtliga magasinbyggnader längs med Skeppsbron bedöms som kulturhistoriskt värdefulla. Magasinbyggnaden på Skeppsbron 1 föreslås

3 Tjänsteskrivelse 3(7) därmed skyddas mot exteriör förvanskning och rivning. Byggnaden på Skeppsbron 1 är ett trähus i två våningar och inredd vind. Fasaderna är klädda med liggande fasspontpanel i de båda nedre våningarna och stående locklistpanel i vindsplanet. Den stående locklistpanelens lockbrädor är spetsiga i underkant, så att det bildas ett profilerat horisontellt band vid övergången till de undre våningarnas liggande panel. Huset har sadeltak med relativt flack lutning. Taktäckningen av plåt tillsammans med de långt utdragna takfötterna och taksprången ger taket en lätt karaktär. Taktassarna är profilsågade. Långsidornas takfötter bryts av uppskjutande smala gavelformade fasadpartier, två mot söder och två mot norr, med egna små sadeltak. Fasaderna har fem fönsteraxlar utmed långsidorna och tre fönsteraxlar på gaveln. Bottenvåningens dörr- och fönsteröppningar har genom sentida ombyggnader fått varierande utformning och proportioner, i huvudsak utan koppling till utförandet hos ursprungliga fönster och dörrar. Samtliga fönster på andra våningen är utformade som traditionella korspostfönster. Våningsplanens ursprungliga fönster var sannolikt indelade med spröjsar i smårutor, men de nuvarande fönstren är ändå väl anpassade till byggnadens ålder och arkitektur. På vindsvåningen återfinns tre olika fönstertyper. Utmed långsidorna finns dels höga enluftsfönster, placerade i de uppskjutande smala gavelpartierna, dels låga enluftsfönster placerade just under takfoten. Vindsvåningens båda typer av enluftsfönster har ett förenklat och modernt utförande, men har till skillnad från bottenvåningens fönster ändå bevarat de ursprungliga väggöppningarnas storlek och placering. Byggnadens mest ursprungliga och samtidigt mest omsorgsfullt utformade fönster sitter på vindsvåningens gavelfasad. Det har spetsigt överstycke och är indelat med spröjsar i många små rutor. Fönstret är också omfattat av tidstypiska profilsågade foder. Gavelns småspröjsade fönster och dess profilsågade foder är troligen ursprungliga från Övriga byggnadsdelar som också bevarats sedan uppförandet är fasadernas liggande och stående panel samt taktassarna. Dessa ursprungliga delar viktiga för det ålderdomliga och autentiska intryck som byggnaden ger, trots att vissa övriga förändringar gjort genom åren. De exteriöra karaktärsdrag som är viktiga att bevara är: - Den liggande fasspontpanelen i de båda nedre våningarna och stående locklistpanel i vindsplanet samt taktassarna. - Sadeltaket med sin relativt flacka lutning och utformning som ger en lätt karaktär. - Fönsters placering, utformning och utförande. De fönster på vindsvåningens gavelfasad med ett spetsigt överstycke och indelat med spröjsar i många små rutor. - De uppstickande gavelformade fasadpartierna på långsidorna med egna små sadeltak.

4 Tjänsteskrivelse 4(7) Bilden visar de fönster på vindsvåningens gavelfasad med ett spetsigt överstycke och indelat med spröjsar i många små rutor. Bilden visar de uppstickande gavelformade fasadpartierna på långsidorna med egna små sadeltak. Bilden visar den liggande fasspontpanelen i de båda nedre våningarna och stående locklistpanel i vindsplanet samt taktassarna. Den envånings tillbyggnad som utförts intill gaveln är i storlek och utformning anpassad för att inte störa upplevelsen av den ursprungliga byggnaden. Den övre och mer välbevarade delen av fasaden är fortfarande synlig. Bilden visar den envånings tillbyggnad som utförts vid den västra gaveln. Samtliga till- och ombyggnader ska utföras med hänsyn till området kulturhistoriska och arkitektoniska värden. De ska även anpassas till omgivningens särprägel i materialval och detaljeringsgrad. Utbyggnaden som

5 Tjänsteskrivelse 5(7) har gjorts vid huvudbyggnadens västra fasad regleras i detaljplan med byggnadshöjd, takvinkel och utformningsbestämmelse. Det är viktigt att fasaderna i huvudsak utförs i glaspartier. Övriga delar och detaljer i fasaden ska utföras i en vit kulör som samspelar med detaljerna på huvudbyggnaden. Utbyggnaden ska uppfattas som ett modernare tillägg, dock med stor hänsyn till huvudbyggnadens särprägel i detaljeringsgrad. Marken som idag har ianspråktagits som uteservering i anslutning till västra gaveln regleras på allmän platsmark som GATA. Syftet är att marken ska vara tillgänglig för framförallt gångtrafik. Har verksamheterna på Skeppsbron 1 en önskan om att använda den västra delen till utomhusservering ska tillstånd sökas hos kommunen. Mellanrummet mellan Skeppsbron 1 och Skeppsbron 4 regleras också på allmän platsmark som GATA. Syftet är att bevara mellanrummet eftersom det var så de ursprungliga magasinbyggnaderna förhöll sig till varandra. Vid ett framtida utvecklingsarbete över hamnområdet bör mellanrummet och samtliga magasinbyggnader tas med och ett ställningstagande bör tas till hur området ska utvecklas. Det idag uppförda förrådet kommer stå på allmän platsmark med tidsbegränsat bygglov. Vill fastighetsägarna fortsätta använda förrådet får tidbegränsat bygglov sökas. Räknat utifrån Kalmar kommuns riktlinjer för parkering är den befintliga efterfrågan på parkeringsplatser för bil 24 stycken och för cykel 29 stycken. Parkering ska i första hand ordnas inom fastigheten, men för äldre fastigheter kan det hända att parkeringsefterfrågan för den befintliga fastigheten inte är tillgodosedd. Samhällsbyggnadsnämnden har rätt att hävda PBLs parkeringskrav för hela fastigheten i rimlig utsträckning, praxis är dock att man endast ställer krav på de extra parkeringsplatserna som ombyggnaden medför. Den ändrade användningen skulle medföra en parkeringsefterfrågan på 24 parkeringsplatser för bil och 28 parkeringsplatser för cykel. Den ändrade användningen medför inte några ett extra behov av tillgång till parkeringsplatser för varken bil eller cykel jämfört med hur byggnaden används idag. Besökare och personal hänvisas att parkera sin bil på allmänna parkeringsplatser i direkt anslutning till Skeppsbron 1. Den troliga efterfrågan på parkeringsplatser från Skeppsbron 1 är framförallt på sommarhalvåret på eftermiddag och kvällstid. Statistik från beläggningsstudier visar på att den allmänna parkeringen som används har kapacitet för Skeppsbrons 1 efterfrågan. På gatan Kom Snart Igen i anslutning till huvudbyggnaden finns idag boendeparkeringar. Det finns möjlighet att reglera parkeringarna utanför Skeppsbron från boendeparkering till 15-minutersparkering. Det bör finnas en 15-minuters parkering som är tillräckligt stor för en lastbil i storlek, eventuellt två personbilsparkerings som även kan användas av en lastbil. Denna kan exempelvis användas av besökare och vid varutransport. Planområdet ligger inom riskavstånd från Tjärhovet och enbåtmack. Dock bedöms risknivån vara låg i förhållande till den föreslagna användningen på Skeppsbron 1 enligt framtagen riskanalys. Se mer om risker och analys i tillhörande riskutredning.

6 Tjänsteskrivelse 6(7) Planområdet ligger under +2,5 meter över nollpunkten (RH2000) vilket innebär att det finns risk för översvämning. Därav regleras att nybyggnad utformas och utförs så att naturligt översvämmande vatten upp till nivån +2,8 meter (RH2000) inte skadar byggnadens konstruktion (4 kap. 12 1samt 4 kap 16 PBL). Planområdet ligger även inom strandskyddat område. Med stöd av de särskilda skälen enligt 7 kap 18c MB upphävs strandskyddet i detaljplanen då planområdet redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften. Eftersom planområdet redan är bebyggt och används på det sätt som planföreslaget föreslår bedöms växt-eller djurlivet inte påverkas negativt. Allmänheten tillgång till vattnet bedöms inte heller påverkas negativt. Konsekvenser för genomförande och ekonomi Ekonomiska konsekvenser för kommunen Planförslaget medför inga kostnader för Samhällsbyggnadskontoret, Kommunledningskontoret eller Serviceförvaltningen. Ekonomiska konsekvenser för fastighetsägare Planförslaget kan innebära att fastigheten Skeppsbron 1 får ett högre värde eftersom byggrätten bli större och att det blir möjligt att använda byggnaden till alla typer av centrumverksamheter och tillfällig vistelse. Fastighetsägarna får därmed en större möjlighet att utveckla sina verksamheterna. Fastighetsägaren ansvarar för kostnader för skötsel av byggnaden. Vid framtida underhåll av byggnadens exteriör bör en byggnadsantikvarie kontaktas och ett traditionellt utförande användas. Detta bekostas av fastighetsägaren. För att genomföra planen kan lantmäteriförrättning behöva göras. För den mark som förs över till kvartermark kan eventuell ersättning komma att krävas. Det innebär en ökad kostnad för fastighetsägaren. Vid byggnation mot allmän platsmark bekostar exploatören för ingreppen och återställning av gata. Ersättning Kalmar kommun bedömer inte att planändringen kommer att innebära att ersättning ska betalas ut till fastighetsägaren. Den ändrade användningen medför inte att fastighetsägaren förhindras att fortsätta använda byggnaden på det sätt som gjordes innan planändringen. Planbestämmelserna som skyddar byggnaden mot exteriör förvanskning och rivning försvårar inte heller den pågående markanvändningen.

7 Tjänsteskrivelse 7(7) Tidigare beslut Startbeslut: Planhandlingar Planhandlingarna består av: Plankarta med bestämmelser Planbeskrivning Grundkarta Fastighetsförteckning Till planen hör också: Behovsbedömning Riskanalys (Process Safety Group, 2017) Tidplan Detaljplanen följer planprocessen enligt så kallat standardförfarande. PLAN- FÖRSLAG SAMRÅD 3:E KVARTALET 2017 GRANSKNING 4:E KVARTALET 2017 ANTAGANDE 1:A KVARTALET 2018 LAGA KRAFT Synpunkter Synpunkter Freja Råberg Planarkitekt

8 Handläggare Freja Råberg Upprättad Tel Senast reviderad PLANBESKRIVNING Detaljplan för fastigheten Skeppsbron 1 Kvarnholmen, Kalmar kommun Samrådshandling Planeringsenheten Adress Box 611, KALMAR Besök Storgatan 35 A Tel vx Fax E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

9 Planbeskrivning Upprättad (36) Planbeskrivningens innehåll Sammanfattning... 4 Inledning... 5 Bakgrund... 5 Syfte med detaljplanen... 5 Plandata... 5 Planförfarande och tidsplan... 7 Nuläge... 8 Gällande detaljplaner... 8 Mark- och vattenförhållanden Kultur Bebyggelse Trygghet och säkerhet Tillgänglighet och infrastruktur Service Teknisk försörjning Störning och risk Planförslag Bebyggelseområdet Tillgänglighet och infrastruktur Ny service Förändring av teknisk försörjning Behov av åtgärd mot störning och risk Beskrivning av planbestämmelser Genomförande och konsekvenser Organisatoriska frågor Fastighetsrättsliga frågor Tekniska frågor Ekonomiska frågor Konsekvenser av planens genomförande Tidigare ställningstaganden Överkommunala beslut Översiktsplaner Kommunala program och beslut i övrigt... 35

10 Planbeskrivning Upprättad (36) Planhandlingar Planhandlingarna består av: Plankarta med bestämmelser Planbeskrivning Grundkarta Fastighetsförteckning Till planen hör också: Behovsbedömning Riskanalys, Kv. Skeppsbron 1, Kalmar (Process Safety Group, 2017) Medverkande tjänstemän Detaljplanen har upprättats av Samhällsbyggnadskontoret på Kalmar kommun, i samråd med kommunledningskontoret och Lantmäterimyndigheten i Kalmar kommun. Freja Råberg Planarkitekt

11 Planbeskrivning Upprättad (36) Sammanfattning Planförslaget möjliggör för centrumverksamheter och tillfällig vistelse inom Skeppsbron 1. Byggnaden bedöms som kulturhistoriskt värdefull och skyddas därför mot exteriör förvanskning och rivning. Möjlighet till tillbyggnad vid huvudbyggnadens västra fasad regleras med byggnadshöjd, takvinkel och utformningsbestämmelse. Planområdet ligger under +2,8 meter över havet och det föreligger en risk för översvämning. Därav regleras ny- och tillbyggnad med planbestämmelse för att förebygga risk för översvämning. Detaljplanen följer ett så kallat standardförfarande. Kommunen har gjort en behovsbedömning och i den bedömt att genomförandet av detaljplanen inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan. En miljökonsekvensbeskrivning krävs därför inte. Relevanta miljöaspekter behandlas i planbeskrivningen.

12 Planbeskrivning Upprättad (36) Inledning En planbeskrivning ska underlätta förståelsen för planförslagets innebörd och redovisa de syften och förutsättningar planen har. Planbeskrivningen ska också redovisa eventuella avsteg som gjorts från kommunens översiktsplan eller upprättat planprogram. I beskrivningen ska skälen till planens utformning och de bestämmelser som valts motiveras. Planbeskrivningen har ingen egen rättsverkan utan ska vara vägledande vid tolkning av detaljplanen. I planbeskrivningen används benämningen Planförslag. Det innebär att planen beskriver förslag till möjlig utveckling. Efter att detaljplanen vunnit laga kraft gäller planförslaget. Bakgrund Idag regleras planområdet för fastigheten Skeppsbron 1 enligt stadsplan från år 1906 som anger användningen gammal stadsdel. Skeppsbron 1 är en av fem magasinbyggnader som byggdes i sekelskiftet talet. Från början användes Skeppsbron 1 för hamnverksamheter. År 1940 kom den att istället att användas av företaget K.G. Johanssons fruktavdelning. Idag finns det restaurang- och kontorsverksamheter och i framtiden finns planer på att byta ut kontorsverksamheterna mot bed and breakfast. Byggnaden har succesivt omformats för nya kommersiella funktioner vilket har inneburit en del exteriöra förändringar. I dagsläget har fastigheten tillfälligt bygglov för en permanent utbyggnad av inomhusservering på första våningen samt en permanent anläggning av uteservering. Nu är det även aktuellt att göra om övervåningen till bed and breakfast. Därav ska en ny detaljplan tas fram för att undersöka planområdets förutsättningar och utvecklingsmöjligheter. Syfte med detaljplanen Syftet med detaljplanen är att möjliggöra för centrumverksamheter och tillfällig vistelse inom fastigheten Skeppsbron 1. Planen syftar även till att skydda byggnadens särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värde. Plandata Planområdet omfattar fastigheten Skeppsbron 1 som delvis ägs av privat fastighetsägare och en del av allmän platsmark som ägs av kommunen. Skeppsbron 1 ligger i anslutning till hamnen och köpcentrum Baronen. Marken mellan Skeppsbron 1 och hamnen används till bilparkering för allmänheten. I norr angränsar planområdet till gatan Kom Snart Igen och i söder till Skeppsbron. Se kartbilder på nästa sida.

13 Planbeskrivning Upprättad (36) Planområdet för Skeppsbron 1 Översiktlig karta som visar planområdets geografiska läge på Kvarnholmen. Flygfotot visar planområdets (markerat med rött) omgivning.

14 Planbeskrivning Upprättad (36) Planförfarande och tidsplan Detaljplanen följer planprocessen för detaljplaner som påbörjas efter 1 januari 2015 enligt så kallat standardförfarande. Plankartan är utformad enligt Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan. Tidsplanen förutsätter att inkomna synpunkter under remisskeden eller nya förutsättningar under planprocessens gång inte föranleder omfattande revideringsarbete. Planens preliminära tidsplan: PLAN- FÖRSLAG SAMRÅD 4:E KVARTALET 2017 GRANSKNING 1:A KVARTALET 2018 ANTAGANDE 2:A KVARTALET 2018 LAGA KRAFT Synpunkter Synpunkter

15 Planbeskrivning Upprättad (36) Nuläge Gällande detaljplaner Underliggande plan som reglerar planområdet är stadsplan akt 0880K-I:16, antagen Stadsplanen visar endast kvartersmark och allmän platsmark. Gällande stadsplan från år Inzoomad bild av hur planområdet är reglerat i stadsplanen från år Rött markerat område visar planområdet.

16 Planbeskrivning Upprättad (36) Intolkningen av stadsplanen stämmer inte överens med hur fastighetsregleringen ser ut i verkligheten. Den östra magasinbyggnaden, Skeppsbron 5, regleras av en nyare detaljplan från år 1989 (akt 0880K-P89/24, antagen ). Byggnadens ändamål har användningen Kontor och handel och skyddas som värdefull kulturmiljö. Under rubriken tidigare ställningstagande i planhandlingarna till detaljplan för Skeppsbron 5 framgår att särskild hänsyn ska tas till områdets egenart vid förändringar. Det utgör en värdefull miljö enligt dåvarande 38 byggnadsstadgan. Planområdet uppges även ligga i ett område där lagen om kulturminnen SFS 1988:950 gäller. Skyddsbestämmelserna i detaljplanen gäller formellt sett endast Skeppsbron 5, men som framgår ovan benämns hela området som värdefullt ur kulturhistoriskt perspektiv. Planområdets sydvästra del angränsar även till detaljplan för området kring kv. Vedgårdsholmen på Kvarnholmen akt 0880K-P89/03, antagen Marken som angränsar till planområdet har användningen lokalgata.

17 Planbeskrivning Upprättad (36) Detaljplan för området kring kv. Vedgårdsholmen på Kvarnholmen som angränsar till planområdet i sydväst. Mark- och vattenförhållanden Marken inom planområdet utgörs av utfyllnader. Därmed finns en risk att marken är förorenad. Hela planområdet ligger under markhöjden +2,5 meter (mätt i höjdsystemet RH2000). Det innebär att planområdet riskerar att översvämmas. Skeppsbron 1 skulle omedelbart påverkas om ett 20-årsregn skulle komma och havsnivån stiger till 1,5 meter. Se bilder nedan. Bilden visar hur planområdet och omkringliggande miljö ser ut om ett 20-års regn skulle komma och om havsnivån har stigit 1,5 meter. Röd markering visar planområdet. Bilden visar hur planområdet och omkringliggande miljö ser ut om ett 20-års regn skulle komma och havsnivån har stigit 2,5 meter. Rödmarkering visar planområdet.

18 Planbeskrivning Upprättad (36) Kultur Planområdet ingår i fornlämningsområde 93:1. Det innebär att kulturlager kan väntas påträffas från medeltiden, eller 1600-talet. Varje markingrepp inom planområdet kräver tillstånd från Länsstyrelsen. Planområdet ingår i riksintresse för kulturmiljö H48 med motiveringen Befästnings- och sjöfartsstad som var huvudpunkten för Sveriges Östkustförsvar vid Danmarksgränsen fram till 1600-talets senare del och som utgör ett av landets främsta exempel på 1600-talets stadsbyggnadskonst. Det innebär att särskild hänsyn ska tas till Kvarnholmens kulturhistoriska värden så som dess befintliga strukturer. Bebyggelse I början av 1800-talet upphörde Kalmar som fästning, vilket gav möjligheter till ny exploatering. Strandområdena utanför stadsmuren togs i bruk och utfyllnader gjordes. Från början fanns det en brygga ut från stadsporten med namnet Skeppsbron och därifrån fick området sitt namn. Verksamheterna och kravet på kajplatser och större hamndjup gjorde att en exploatering och utveckling av hamnområdet tog fart. Skeppsbroområdet började byggas i etapper och den första var år Först byggdes det vedgårdar som senare kom att flyttas till Yttre Vedgårdsholmen. År 1880 byggdes fem stora magasinsbyggnader längs gatan Kom Snart Igen, varav Skeppsbron 1 är en av dessa. De fem stora magasinsbyggnaderna ritades av ingenjören J. Löfmark. Magasinen hade samma utformning med två våningar och vindsvåning, fasader klädda med liggande fasspontpanel i de två nedre våningarna och stående locklistpanel i vindsplanet, panelklädda lastluckor och dörrar, tvåluftsfönster med korsformig rutindelning. Näringslivet i Kalmar har till stor del byggts upp av hamnen och dess verksamhet. Förutom de som jobbade ombord på fartygen behövdes många arbetare i hamnen för lossning, lastning, tullverksamhet med mera. Lastning och lossning var det Kalmar Stufveri som utförde. Magasinbyggnaden längst åt väst, där Stekhuset ligger idag, användes på 1940-talet av företaget K.G. Johanssons fruktavdelning. Magasinsbyggnaderna har successivt omformats för nya kommersiella funktioner. Många är idag inredda till kontor. Magasinsbyggnaden på Skeppsbron 1 har från 1970-talet och en lång tid fram länge inrymt ett gatukök. Verksamheten har under senare år ersatts av restaurang Stekhuset i källare och första våning och kontorslokaler på andra våningen. Restaurangens namn har satts upp med stora bokstäver på den västra fasaden. Under senare år har en utbyggnad gjorts vid den västra fasaden för att skapa större yta för inomhusserveringen. Därtill har ytterligare mark för utomhusservering ianspråktagits väster om utbyggnaden som utomhusservering. Se bilder på följande två sidor.

19 Planbeskrivning Upprättad (36) Bilden från år 1940 visar hur magasinbyggnaderna såg ut och användes på den tiden. Skeppsbron är byggnaden närmast i bilden (Kalmar läns museum, B265). Bilden från år 2015 visar hur magasinbyggnaderna har förändrats och fått en mer kommersiell karaktär (Foto Jan Westergren).

20 Planbeskrivning Upprättad (36) Bild från år 2017 visar hur den västra fasaden på Skeppsbron 1 har byggts ut för att utöka inomhusserveringen och en permanent utomhusservering har ordnats i anslutning till utbyggnaden. För att de nya verksamheterna i magasinsbyggnaderna ska fungera har flera av magasinsbyggnaderna under senare år byggts ihop. Sammanbyggnationerna har gjorts på ett sätt som framhåller huvudbyggnaderna i stadbilden. Det är fortfarande tydligt att huslängan består av fem magasinbyggnader. Se bilder ovan. Det finns ett släpp kvar i anslutning till Skeppsbron 1. Dock har detta ianspråktagits av fastighetsägarna i form av förråd, utrymningstrappa, bord och stolar. Se bilder nedan. Det enda släppet som finns kvar är i anslutning till Skeppsbron 1. Dock har det ianspråktagits för förråd, bord, stolar, utrymningstrappa och cykelparkering.

21 Planbeskrivning Upprättad (36) Förrådet har byggts i linje med huvudbyggnadens placering, vilket innebär att magasinsbyggnaderna inte framträder lika tydligt från gatan Kom Snart Igen. Samtliga magasinsbyggnader är kulturhistoriskt värdefulla. Det innebär att byggnaderna är känsliga för framförallt exteriöra förändringar, men även förändringar i omgivningen. Trygghet och säkerhet Ytan söder om Skeppsbron 1 utgörs av bilparkeringsplatser för allmänheten och boende i närområdet. Ytan är stor och saknar den mänskliga skalan. Platsen upplevs istället som stor och tom. Det kan i sin tur leda till att den upplevs som otrygg, speciellt nattetid. Se bild nedan. Ytan mot havet används som bilparkering och kan upplevas som otrygg för fotgängare. Baksidan som vänder sig mot gatan Kom Snart Igen har en mänsklig skala. Det finns också en tydlig inramning av gaturummet som gör platsen överblickbar. Dock har den ianspråktagits av omgivande fastigheter och deras verksamheter. Det gör att platsen upplevs som semiprivat och besökande känner inte sig välkomna att röra sig där. Se bild på nästa sida.

22 Planbeskrivning Upprättad (36) Gatan Kom Snart Igen används som en baksida och saknar mänsklig rörelse och kan därför upplevas som otrygg. Tillgänglighet och infrastruktur Kommunikationer och parkering Idag är det relativt enkelt att ta sig till Skeppsbron oavsett trafikslag. Enklast är det att ta sig dit med bil och parkera på en av de allmänna parkeringsplatserna som ligger i direkt anslutning till planområdet. Resecentrum för buss och tåg finns inom 400 meters gångavstånd. I direkt anslutning till planområdet finns hållplats för cykelfärjor som går till Öland. Det finns goda kopplingar för cyklister att ta sig till planområdet, dock saknas cykelparkeringar med goda låsmöjligheter. Många av besökande och personal parkerar sin cykel längs med huvudbyggnaden. Varutransport Varuleverans sker idag i anslutning till byggnaden från gatan Kom Snart Igen. Service Idag används byggnaden på Skeppsbron 1 till restaurang- och kontorsverksamheter. De andra fyra magasinsbyggnaderna används framförallt till kontorverksamheter och detaljvaruhandel. I närområdet finns köpcentrum Baronen med centrumverksamheter såsom detaljvaruhandel, hotell och restauranger. Teknisk försörjning El, tele och värme Skeppsbron 1 är anslutet till el, tele och fjärrvärme. Samtliga ledningar är nedgrävda. De befintliga anslutningarna för el, tele och fjärrvärme bedöms som tillräckliga

23 Planbeskrivning Upprättad (36) Avfallshantering Ett miljörum för avfallshantering har byggts vid byggnadens östra fasad som en tillbyggnad. Denna har idag tidsbegränsat bygglov. Tekniska anläggningar Flera av de tekniska anläggningarna, som hör till verksamheterna på Skeppsbron 1, är ordnade vid byggnadens östra fasad som vänder sig mot släppet. Ett fläktaggregat kopplat till köket är anordnat vid huvudbyggnadens norra fasad och påverkar det exteriöra kulturhistoriska värdet negativt. Störning och risk Tjärhovet och båtmack I samband med detaljplanearbetet har PS Group på uppdrag av Kalmar kommun tagit fram en riskanalys eftersom planområdet ligger med närhet av Tjärhovet och båtmack. På Tjärhovet sker hantering av farliga ämnen (brandfarliga vätskor, brandreaktiva varor och brandfarlig gas). Vid båtbensinmacken förekommer bensin, vilket är brandfarligt. I riskanalysen gjordes en sammanställning av riskbedömningen utifrån de identifierade riskerna som beskrivs utförligt i utredningen. Tabell nedan visar sammanställningen av riskbedömningen. S betyder sannolikhet och K betyder konsekvens för personer inom det studerade planområdet för Skeppsbron 1. Ju lägre tal desto säkrare och mindre är risken.

24 Planbeskrivning Upprättad (36) Riskmatris som visar sannolikheten för identifierade konsekvenser. Samtliga scenarier har en sannolikhet understigande en gång på 1000 år. Risknivån bedöms därmed vara låg och acceptabel i samband med föreslagna användningar på Skeppsbron 1. Läs mer om riskerna och gjord bedömning i riskutredningen. För att begränsa risknivån i samband med genomförandet av detaljplanen för Skeppsbron 1 föreslås ett antal tekniska åtgärder. Se mer under rubriken Behov av åtgärd mot störning och risk på sida 24. Översvämningsrisk Hela planområdet ligger under 2,5 meter över havet (mätt i höjdsystemet RH2000). Bilderna nedan visar hur planområdet skulle påverkas av ett 20-års regn om vattennivån stiger med 1,5 meter respektive 2,5 meter. Läs mer och se kartbilder på sida 10.

25 Planbeskrivning Upprättad (36) Strandskydd När den underliggande detaljplanen ersätts med en ny inträder strandskyddet för planområdet. Det innebär en skyddszon på 100 meter från strandkanten både på land och i vattenområdet. I planförslaget upphävs strandskyddet. Se mer på sida 24.

26 Planbeskrivning Upprättad (36) Planförslag Bebyggelseområdet Huvudbyggnad Planområdet ingår i stadskärnan och en del av den fördjupade översiktplanens strategier är att ha utåtriktade verksamheter på bottenplan och på så sätt skapa aktiva fasader. Skeppsbron 1 ligger i ett strategiskt läge för centrumverksamheter och tillfällig övernattning. Det ligger centralt med närhet till kommunikationer såsom tåg, buss, gång- och cykelförbindelsen samt färja till Öland. Byggnaden föreslås regleras med användningen centrumverksamheter och tillfällig vistelse. Tillbyggnaden av inomhusservering som har gjorts vid byggnadens västra fasad föreslås regleras på kvartersmark. Byggnaden på Skeppsbron 1 är ett trähus i två våningar och inredd vind. Fasaderna är klädda med liggande fasspontpanel i de båda nedre våningarna och stående locklistpanel i vindsplanet. Den stående locklistpanelens lockbrädor är spetsiga i underkant, så att det bildas ett profilerat horisontellt band vid övergången till de undre våningarnas liggande panel. Huset har sadeltak med relativt flack lutning. Taktäckningen av plåt tillsammans med de långt utdragna takfötterna och taksprången ger taket en lätt karaktär. Taktassarna är profilsågade. Långsidornas takfötter bryts av uppskjutande smala gavelformade fasadpartier, två mot söder och två mot norr, med egna små sadeltak. Fasaderna har fem fönsteraxlar utmed långsidorna och tre fönsteraxlar på gaveln. Bottenvåningens dörr- och fönsteröppningar har genom sentida ombyggnader fått varierande utformning och proportioner, i huvudsak utan koppling till utförandet hos ursprungliga fönster och dörrar. Samtliga fönster på andra våningen är utformade som traditionella korspostfönster. Våningsplanens ursprungliga fönster var sannolikt indelade med spröjsar i smårutor, men de nuvarande fönstren är ändå väl anpassade till byggnadens ålder och arkitektur. På vindsvåningen återfinns tre olika fönstertyper. Utmed långsidorna finns dels höga enluftsfönster, placerade i de uppskjutande smala gavelpartierna, dels låga enluftsfönster placerade just under takfoten. Vindsvåningens båda typer av enluftsfönster har ett förenklat och modernt utförande, men har till skillnad från bottenvåningens fönster ändå bevarat de ursprungliga väggöppningarnas storlek och placering. Byggnadens mest ursprungliga och samtidigt mest omsorgsfullt utformade fönster sitter på vindsvåningens gavelfasad. Det har spetsigt överstycke och är indelat med spröjsar i många små rutor. Fönstret är också omfattat av tidstypiska profilsågade foder. Gavelns småspröjsade fönster och dess profilsågade foder är troligen ursprungliga från Övriga byggnadsdelar som också bevarats sedan uppförandet är fasadernas liggande och stående panel samt taktassarna. Dessa ursprungliga delar är viktiga för det ålderdomliga och autentiska intryck som byggnaden ger, trots att vissa övriga förändringar gjorts genom åren. Samtliga magasinsbyggnader längs med Skeppsbron bedöms som kulturhistoriskt värdefulla. Magasinbyggnaden på Skeppsbron 1 föreslås

27 Planbeskrivning Upprättad (36) därmed skyddas mot exteriör förvanskning och rivning. De exteriöra karaktärsdrag som är viktiga att bevara är: - Den liggande fasspontpanelen i de båda nedre våningarna och stående locklistpanel i vindsplanet samt taktassarna. - Sadeltaket med sin relativt flacka lutning och utformning som ger en lätt karaktär. - Fönsters placering, utformning och utförande. Fönstren på vindsvåningens gavelfasad med ett spetsigt överstycke och indelat med spröjsar i många små rutor. - De uppstickande gavelformade fasadpartierna på långsidorna med egna små sadeltak. Bilden visar det fönster på vindsvåningens gavelfasad som har ett spetsigt överstycke och indelat med spröjsar i många små rutor. Bilden visar de uppstickande gavelformade fasadpartierna på långsidorna med egna små sadeltak. Bilden visar den liggande fasspontpanelen i de båda nedre våningarna och stående locklistpanel i vindsplanet samt taktassarna. Den envånings tillbyggnad som utförts intill gaveln är i storlek och utformning anpassad för att inte störa upplevelsen av den ursprungliga byggnaden. Den övre och mer välbevarade delen av fasaden är fortfarande synlig. Se bild på nästa sida.

28 Planbeskrivning Upprättad (36) Bilden visar den envånings tillbyggnad som utförts vid den västra gaveln. Magasinsbyggnaderna är karaktärsskapande för platsen och symboliserar en del av hamnens historia. Vid framtida underhåll av byggnadens exteriör bör en byggnadsantikvarie kontaktas och ett traditionellt utförande användas. Nockhöjden regleras till densamma som byggnaden har idag och syftet med bestämmelsen är att bevara byggnadens volym och utseende. Ut- och tillbyggnader Utbyggnaden som har gjorts vid huvudbyggnadens västra fasad regleras i detaljplan med byggnadshöjd, takvinkel och utformningsbestämmelse. Fasaderna är i huvudsak utförda i glaspartier i fullhöjd. Övriga delar och detaljer i fasaden är utförda i en vit kulör som samspelar med detaljerna på huvudbyggnaden. Utbyggnaden uppfattas som ett modernt tillägg, dock med hänsyn tagen till huvudbyggnadens särprägel i detaljeringsgrad. Ytterligare ny-, till- och ombyggnader ska utföras med hänsyn till området kulturhistoriska och arkitektoniska värden. De ska även anpassas till omgivningens särprägel i materialval och detaljeringsgrad. Förrådet som är gjort som en tillbyggnad vid huvudbyggnadens östra fasad står på allmän platsmark. Ska det stå kvar ska tillfälligt bygglov sökas. Tiden för tillfälligt bygglov för nuvarande förråd utgår år Behövs förrådsfunktionen ska nytt bygglov sökas med en ny placering och annat utförande som passar in i kulturmiljön. Förlagsvis ska förrådsbyggnaden placeras inskjuten från fasalivet så att huvudbyggnadens byggnadskropp framhålls. Volym, fasad och kulör bör även beaktas så det passar in i bebyggelseområdet. Tillstånd från kommunen krävs även för andra saker som står på allmän platsmark såsom bord, stolar och eventuella trappor.

29 Planbeskrivning Upprättad (36) Omgivning Marken som idag har ianspråktagits som uteservering i anslutning till västra fasaden och marken som ansluter till den andra magasinbyggnaden vid den östra fasaden regleras på allmän platsmark som GATA. Syftet är att den ska kunna användas till framförallt gångtrafik. Har verksamheterna på Skeppsbron 1 en önskan om att använda den västra ytan till utomhusservering ska tillstånd sökas hos kommunen. Mellanrummet mellan Skeppsbron 1 och Skeppsbron 4 regleras på allmän platsmark som GATA. Det innebär att kommunen har rådighet över marken. Vid ett framtida utvecklingsarbete av hamnområdet bör mellanrummet och samtliga magasinsbyggnader tas med och ett ställningstagande bör tas till hur området ska utvecklas. Det idag uppförda förrådet kommer stå på allmän platsmark med tidsbegränsat bygglov. Vill fastighetsägarna fortsätta använda förrådet får tidbegränsat bygglov sökas. Som beskrevs under nuläget är gatan Kom Snart Igen, som ligger i anslutning till planområdet, i behov av att ordnas upp. Gatan framhålls i flera sammanhang som en unik och värdefull gata. Dels på grund av sitt namn men också eftersom det är en kulturhistorisk värdefull plats som karaktäriserar utvecklingsskedet av hamnområdet på 1800-talet. Gatan bör tas med i vidare utvecklingsarbete av hamnområdet. Exempelvis behöver parkeringsfrågan tas upp och en omvandling ske så att den blir mer välkomnande för framförallt fotgängare. Sittbänkar och informationstavlor om platsens historia kan med fördel placeras här för att framhäva platsens värde. Provtagning bör utföras för att se om det finns gatsten under asfalten. Finns det bör gatstenen tas fram. Bilden visar gatan Kom Snart Igen som inte upplevs välkomnande.

30 Planbeskrivning Upprättad (36) Tillgänglighet och infrastruktur Parkering Räknat utifrån Kalmar kommuns riktlinjer för parkering är den befintliga efterfrågan på parkeringsplatser för bil 24 stycken och för cykel 29 stycken. Parkering ska i första hand ordnas inom fastigheten, men för äldre fastigheter kan det hända att parkeringsefterfrågan för den befintliga fastigheten inte är tillgodosedd. Samhällsbyggnadsnämnden har rätt att hävda PBLs parkeringskrav för hela fastigheten i rimlig utsträckning, praxis är dock att man endast ställer krav på de extra parkeringsplatserna som ombyggnaden medför. Den ändrade användningen skulle medföra en parkeringsefterfrågan på 24 parkeringsplatser för bil och 28 parkeringsplatser för cykel. Den ändrade användningen innebär inte några extra parkeringsplatser för varken bil eller cykel jämfört med hur byggnaden används idag. Besökare och personal hänvisas att parkera sin bil på allmänna parkeringsplatser i direkt anslutning till Skeppsbron 1. Den troliga efterfrågan på parkeringsplatser från Skeppsbron 1 är framförallt på sommarhalvåret på eftermiddag och kvällstid. Statistik från beläggningsstudier visar på att den allmänna parkeringen som används har kapacitet för Skeppsbrons 1 efterfrågan. På gatan Kom Snart Igen i anslutning till huvudbyggnaden finns idag boendeparkeringar. Det finns möjlighet att reglera parkeringarna utanför Skeppsbron från boendeparkering till 15-minutersparkering. Det är viktigt att det finns en 15-minuters parkering som är tillräckligt stor för en lastbil i storlek, eventuellt två personbilsparkeringar som även kan användas av en lastbil. Denna kan exempelvis användas av besökare och vid varutransport. På så sätt blir verksamheterna tillgängliga för personer som har svårt att röra sig längre sträckor och det blir möjligt att lasta av bagage, samtidigt som det går att ordna varuleveranser. Varutransport Varutransport kommer även i fortsättningen att ske från gatan Kom Snart Igen. Parkeringsplats för tillfällig parkering kan även användas vid varulämning. Räddningsväg Vid eventuellt behov av att utrymma byggnaden finns möjlighet att komma åt byggnaden med hjälp av bärbar stege och höjdfordon. Utrymning går att ordna inom planområdet.

31 Planbeskrivning Upprättad (36) Ny service I framtiden finns det planer på att använda källarvåningen och bottenvåningen till restaurangverksamheter och övervåningen och vindsvåningen till tillfällig övernattning. Detaljplanen möjliggör för centrumverksamheter och tillfällig vistelse. Därmed finns det en flexibilitet i detaljplanen som tillåter all typ av centrumverksamheter såsom detaljhandel, frisör med mera. Den tillåter även tillfällig vistelse såsom bed and breakfast, hotell och konferenslokaler. Förändring av teknisk försörjning Fläktaggregat Fläktaggregatet som idag är anordnat vid byggnadens norra fasad ska flyttas inom en framtid och ordnas på ett sätt som inte påverkar det kulturhistoriska värdet negativt. Behov av åtgärd mot störning och risk Närhet till Tjärhovet och båtmack Som beskrevs under nuläge ligger planområdet inom riskavstånd från Tjärhovet och båtmack. Dock bedöms risknivån vara låg i förhållande till den föreslagna användningen på Skeppsbron 1. Se mer om risker och analys i tillhörande riskutredning. I riskutredningen föreslås trots den låga risken följande åtgärder: Ventilationsintag utförs i riktning från Tjärhovet. Vid detektering av brandrök stängs ventilationssystemet av automatisk. Alternativt sker omkoppling till reducerat friskluftintag. Vid fönsterbyte rekommenderas laminerade fönster. Dessa åtgärder regleras inte i plankarta eftersom det är tekniska lösningar som i framtiden kan utvecklas. Dock finns det med en upplysning i plankartan att planområdet ligger inom riskavstånd från Tjärhovet och båtbensinmack. Beroende på typ av åtgärder som görs av byggnaden bör föreslagna åtgärder av ventilation och fönsters utförande uppmärksammas i samband med en likartad åtgärd av byggnaden. Det är dock viktigt att det görs med hänsyn till byggnadens kulturhistoriska värde och de exteriöra karaktärsdragen.

32 Planbeskrivning Upprättad (36) Åtgärd mot översvämning Eftersom planområdet ligger under +2,5 meter över nollpunkten (mätt i höjdsystemet RH2000) finns risk för översvämning. Därav ska nybyggnad utformas och utföras så att naturligt översvämmande vatten upp till nivån +2,8 meter (RH2000) inte skadar byggnadens konstruktion (4 kap. 12 1samt 4 kap 16 PBL). Strandskydd Syftet med strandskyddet är att långsiktigt trygga förutsättningarna för allmänhetens friluftsliv och samtidigt bibehålla goda livsvillkor för växt- och djurliv på land och i vatten. Med stöd av de särskilda skälen enligt 7 kap 18c MB upphävs strandskyddet i detaljplanen då planområdet redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften. Eftersom planområdet redan är bebyggt och används på det sätt som planföreslaget föreslår bedöms växt-eller djurlivet inte påverkas negativt. Allmänheten tillgång till vattnet bedöms inte heller påverkas negativt. Beskrivning av planbestämmelser Allmän platsmark Nedan beskrivs de användningsbestämmelser som regleras på allmän platsmark i detaljplanen. Marken som idag har ianspråktagits som utomhusservering i anslutning till västra fasaden regleras på allmän platsmark som GATA. Syftet är att den ska tillämpas för gångtrafik och vara tillgänglig för allmänheten. Har verksamheterna på Skeppsbron 1 en önskan om att använda den västra ytan till utomhusservering ska tillstånd sökas hos kommunen. Mellanrummet mellan Skeppsbron 1 och Skeppsbron 4 regleras som allmän platsmark med användningen GATA. Det innebär att kommunen är huvudman för den marken. Syftet är att släppet ska finnas kvar och har fastighetsägarna en önskan om att använda mellanrummet för aktuella verksamheter ska tidsbegränsat bygglov sökas. Kvartersmark Nedan beskrivs de användnings- och egenskapsbestämmelser som regleras på kvartersmark i detaljplanen. Skeppsbron 1 regleras med användningarna centrumverksamheter och tillfällig vistelse. Centrumverksamheter innebär att kombinationer av handel, service, samlingslokaler och andra verksamheter som ligger centralt eller på annat sätt ska vara lätta att nå. Tillfällig vistelse innefattar alla typer av tillfällig övernattning samt konferenslokaler.

33 Planbeskrivning Upprättad (36) Den högsta nockhöjden regleras till 10 meter över markhöjd för huvudbyggnad. Tillbyggnaden i väst regleras med högsta byggnadshöjd på 3 meter och maximala taklutning på 10 grader. Anledningen till regleringen av nockhöjden, byggnadshöjden och taklutning är för att säkerställa att den ursprungliga huvudbyggnadens höjd och volym bevaras samt att nya tillägg utförs så att de är underordnade huvudbyggnaden och passar in i bebyggelseområdet. Byggnaden skyddas mot exteriör förvanskning och rivning. Det innebär att vid ändring eller tillägg till byggnaden ska särskild hänsyn tas till de redovisade karaktärsdragen. Dessa beskrivs utförligt i planbeskrivningen på sidorna Karaktärsdragen är viktiga för att tydliggöra byggnadens och platsens historia och påverkar stadsbilden. Alla till- och ombyggnader ska utföras med hänsyn till området kulturhistoriska och arkitektoniska värden. Den ska även anpassas till omgivningens särprägel i materialval och detaljeringsgrad. Eftersom planområdet ligger under +2,5 meter över nollpunkten (mätt i höjdsystemet RH2000) finns risk för översvämning. Därav ska nyoch tillbyggnad utformas och utföras så att naturligt översvämmande vatten upp till nivån +2,8 meter (RH2000) inte skadar byggnadens konstruktion (4 kap. 12 1samt 4 kap 16 PBL). Centrumändamål och tillfällig vistelse, såsom restaurang och hotell Allmän platsmark som fastighetsägarna även i fortsättningen får söka tillstånd för Huvudbyggnadens ursprungliga volym ska bevaras Förrådet ska tas bort, funktionerna i förrådet ska ordnas inom byggnaden Tillbyggnad ska göras med hänsyn till huvudbyggnadens kulturhistoriska och arkitektoniska värde. Tillbyggnaden ska vara underordnad huvudbyggnaden

34 Planbeskrivning Upprättad (36) De exteriöra karaktärsdragen får inte förvanskas och byggnaden får inte rivas Administrativa bestämmelser Nedan beskrivs de administrativa bestämmelserna som regleras i detaljplanen. Kommunen är huvudman för allmän platsmark inom planområdet. Genomförandetiden för detaljplanen är 5 år. Strandskyddet upphävs inom planområdet. Läs mer om strandskydd på sida 24.

35 Planbeskrivning Upprättad (36) Genomförande och konsekvenser Organisatoriska frågor Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. Fastighetsägarna har under planens genomförandetid en garanterad byggrätt i enlighet med planen. Om planen ersätts med en ny, ändras eller upphävs under genomförandetiden kan fastighetsägarna ha rätt till ersättning av kommunen. Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Kommunen är huvudman för allmän platsmark inom planområdet. Det innebär att kommunen ansvarar för underhåll och skötsel av dessa områden. Regler och tillstånd Planområdet ingår i fornlämningsområde 93:1. Det innebär att kulturlager kan väntas påträffas från medeltiden, eller 1600-talet. Varje markingrepp inom planområdet kräver tillstånd från Länsstyrelsen. Fastighetsrättsliga frågor Allmänt De fastighetsrättsliga konsekvenserna beskrivs per fastighet och rättighet. Förändringarna framgår av tabell och karta nedan. Arealuppgifterna är ungefärligt angivna enligt grafisk tolkning av kartan. Fastighetsbildning Fastighetsregleringarna genomförs i första hand med en överenskommelse om fastighetsreglering mellan fastighetsägarna som grund. Ansökan om lantmäteriförrättning görs hos Lantmäterimyndigheten i Kalmar kommun. Fastighet Kvarnholmen 2:6 Skeppsbron 1 Fastighetsrättsliga konsekvenser Till Skeppsbron 1 ska område 1 (ca 42 m 2 ) överföras från Kvarnholmen 2:6 Till Skeppsbron 1 ska område 1 (ca 42 m 2 ) överföras från Kvarnholmen 2:6

36 Planbeskrivning Upprättad (36) Karta som tillsammans med tabellen ovan visar de fastighetsrättsliga förändringarna som planen medför för berörda fastigheter. Fastighetsindelningsbestämmelser Kommunen bedömer inte att några fastighetsindelningsbestämmelser behövs för att detaljplanen ska kunna genomföras. Om behov uppstår, kan sådana bestämmelser införas senare genom ändring av detaljplan även under genomförandetiden. Tekniska frågor Tekniska utredningar I samband med detaljplanearbetet har en riskanalys tagits fram i syfte att beskriva risknivån i området till följd av närhet till riskobjekt på Tjärhovet och båtbensinstation som ligger i anslutning till planområdet. Ekonomiska frågor Ekonomiska konsekvenser för kommunen Planförslaget medför inga kostnader för Samhällsbyggnadskontoret, kommunledningskontoret eller serviceförvaltningen. Ekonomiska konsekvenser för fastighetsägare Planförslaget kan innebära att fastigheten Skeppsbron 1 får ett högre värde eftersom byggrätten bli större och att det blir möjligt att använda

37 Planbeskrivning Upprättad (36) byggnaden till alla typer av centrumverksamheter och tillfällig vistelse. De nuvarande fastighetsägarna får därmed möjlighet att utveckla verksamheterna. Fastighetsägaren ansvarar för kostnader för skötsel av byggnaden. Vid framtida underhåll av byggnadens exteriör bör en byggnadsantikvarie kontaktas och ett traditionellt utförande användas. Detta bekostas av fastighetsägaren. För att genomföra planen kan lantmäteriförrättning behöva göras. För den mark som förs över till kvartermark kan eventuell ersättning komma att krävas. Det innebär en ökad kostnad för fastighetsägaren. Vid byggnation mot allmän platsmark bekostar exploatören för ingreppen och återställning av gata. Ersättning Kalmar kommun bedömer inte att planändringen kommer att innebära att ersättning ska betalas ut till fastighetsägaren. Den ändrade användningen medför inte att fastighetsägaren förhindras att fortsätta använda byggnaden på det sätt som gjordes innan planändringen. Planbestämmelserna som skyddar byggnaden mot exteriör förvanskning och rivning försvårar inte heller den pågående markanvändningen. Planavgift Plankostnaden regleras i ett särskilt avtal och därav ska planavgift inte utgå vid bygglov. Konsekvenser av planens genomförande Miljökonsekvensbeskrivning Enligt PBL 5:18 ska en miljökonsekvensbeskrivning upprättas om detaljplanen medger en användning av mark eller av byggnader eller andra anläggningar som innebär en betydande påverkan på miljön, hälsan eller hushållningen med mark och vatten och andra resurser. Miljökonsekvensbeskrivningen skall möjliggöra en samlad bedömning av en planerad anläggnings, verksamhets eller åtgärds inverkan på miljön, hälsan och hushållningen med mark och vatten och andra resurser. För att avgöra om en miljökonsekvensbeskrivning behöver upprättas görs en behovsbedömning med syfte att ta reda på om en betydande miljöpåverkan uppstår till följd av detaljplanen. Behovsbedömning Kommunen har gjort en behovsbedömning och i den bedömt att genomförandet av detaljplanen inte kan antas medföra betydande

38 Planbeskrivning Upprättad (36) miljöpåverkan. En miljökonsekvensbeskrivning krävs därför inte. Relevanta miljöaspekter behandlas i planbeskrivningen. Sociala konsekvenser Den ändrade användningen centrumändamål och tillfällig vistelse innebär att byggnaden får en kommersiell användning. Magasinsbyggnaden är därmed inte bara tillgänglig för fastighetsägaren utan även för kunder och besökare. För kunderna som besöker verksamheterna på Skeppsbron 1 finns möjlighet till möten. Möjlighet till möten bidrar till en ökad chans till förståelse för varandra och tillit kan uppstå. För besökande i hamnområdet kan den ändrade användningen bidra till en ökad upplevelse av trygghet eftersom verksamheterna kan bidra till ett ökat flöde av människor båda dag- och kvällstid. Bebyggelse Detaljplanen medger användningarna centrumändamål och tillfällig vistelse, vilket är två breda användningar som rymmer flera olika verksamheter. Det innebär att det finns en stor flexibilitet för användningen av byggnaden samtidigt som dess kulturhistoriska värde säkerställs genom skydd mot exteriör förvanskning och rivning. Skyddet innebär att byggnadens kulturhistoriska värde säkerställs. Det innebär också att byggnaden inte kommer förändras på ett sätt som påverkar stadsbilden negativt. Skydden bedöms inte försvåra användningen av byggnaden. Tillgänglighet och infrastruktur Regleringen av allmän platsmark i mellanrummet innebär en ökad tillgänglighet för framförallt fotgängare i området. Det innebär också att kommunen har rådighet över marken, vilket är en fördel vid eventuella förändringar i hamnområdet i framtiden. Eftersom byggnaden inom planområdet är befintlig och den ändrade användningen inte medför behov av extra parkeringsplatser för varken bil eller cykel innebär det en ökad belastning på de allmänna parkeringsplatserna i närområdet. Blir belastningen högre på grund av fler tillkommande fastigheter i befintliga byggnader finns risken att tillgängligheten till verksamheterna på Skeppsbron 1 begränsas. Dock görs bedömningen att det finns goda förbindelser för både kollektivtrafik i form av tåg, buss och båt men även till fots och cykel. Att välja kollektivtrafik, cykel och gång är både socialt, ekologiskt och ekonomiskt hållbart och är något som bör eftersträvas. Varutransport som kommer att ske från gatan Kom Snart Igen kan leda till att gaturummet känns otryggt. Dock görs bedömningen att det är den bästa

39 Planbeskrivning Upprättad (36) möjliga lösningen på varutransport i anslutning till planområdet. Varutransport sker därmed inte från entrésidan där den huvudsakliga rörelsen av människor kommer att ske. Service Detaljplanen innebär möjlighet till ett ökat utbud av centrumverksamheter och tillfällig övernattning. Det kan bidra till ett ökat utbud för turister, men även för boende i Kalmar. Det kan även bidra till fler arbetstillfällen. Möjligheten för besökande att tillfälligt bo över på Skeppsbron 1 skulle kunna leda ett ökat underlag för närliggande service såsom kollektivtrafik och detaljvaruhandel. Teknisk försörjning Fläktaggregatet som i dagsläget finns på byggnadens norra fasad ska flyttas. Det innebär att de exteriöra karaktärsdragen blir tydligare och större hänsyn tas till byggnadens kulturhistoriska värde. Detaljplanen innebär inga andra större förändringar av den tekniska försörjningen. Störning och risk Planområdet ligger inom riskavstånd från Tjärhovet och båtmack. Dock bedöms risken för olyckor låg i samband med föreslagen användning. Sannolikheten för identifierade olycksscenarier har en sannolikhet understigande en gång på 1000 år. De innebär att risken är mycket liten att en olycka skulle inträffa som påverkar människor inom planområdet. Vid åtgärder som berör ventilation eller fönster bör tekniska lösningar som minimerar den mycket låga risken ifall ett olycksscenarium skulle inträffa. Planområdet ligger lågt och det finns risk för översvämning. Därav reglerar planen att ny- eller tillbyggnad ska göras så att den inte föreligger risk för att översvämmas.

40 Planbeskrivning Upprättad (36) Tidigare ställningstaganden Överkommunala beslut Riksintressen Planområdet ingår i riksintresse för kulturmiljö (Kalmar H48). Motiveringen lyder Befästnings- och sjöfartsstad som var huvudpunkten för Sveriges Östkustförsvar vid Danmarksgränsen fram till 1600-talets senare del och som utgör ett av landets främsta exempel på 1600-talets stadsbyggnadskonst. Hur planförslaget påverkar riksintresset för kulturmiljö beskrivs under rubriken kulturmiljö. Planförslaget bedöms stärka riksintresse för kulturmiljö eftersom byggnaden är kulturhistoriskt värdefull och skyddas i detaljplanen mot exteriör förvanskning och rivning. Planområdet ingår även i området för riksintresse för sjöfart. Planförslaget bedöms inte påverka det riksintresset. Fornminnen Planområdet ingår i fornlämningsområde 93:1. Det innebär att kulturlager kan väntas påträffas från medeltiden, eller 1600-talet. Varje markingrepp inom planområdet kräver tillstånd från Länsstyrelsen. Strandskydd Planområdet ligger inom strandskyddat område. Med stöd av de särskilda skälen enligt 7 kap 18c MB upphävs strandskyddet i detaljplanen då planområdet redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften. Eftersom planområdet redan är bebyggt och används på det sätt som planföreslaget föreslår bedöms växt-eller djurlivet inte påverkas negativt. Allmänheten tillgång till vattnet bedöms inte heller påverkas negativt. Miljökvalitetsnormer Regeringen har fastställt riktlinjer för utomhusluft, omgivningsbuller (ej aktuellt i Kalmar) och vatten, dessa normer är huvudsakligen baserade på krav i EUdirektiv och syftar till att skydda människors hälsa och miljön. Utomhusluft Miljökvalitetsnormer (MKN) gäller för kvävedioxid, kväveoxider, svaveldioxid, kolmonoxid, bly, bensen, partiklar (PM10 och PM2,5), arsenik, kadmium, nickel, bensen(a)pyren och ozon. I Kalmar genomfördes mätningar under vilka sammanställts av Kalmar läns luftvårdsförbund. MKN överskreds inte för något utsläpp. Dock överskreds de nationella miljömålen för exempelvis bensen.

41 Planbeskrivning Upprättad (36) Vatten För att uppnå EU:s mål om god vattenstatus har Sverige infört miljökvalitetsnormer för vatten (Vattenförvaltningsförordningen 2004:660). Vattenmyndigheterna beslutade i december 2009 om de normer (=kvalitetskrav) som ska gälla för yt- och grundvatten. Målsättningen var att alla vattenförekomster skulle ha uppnått god status Eftersom det bedömts tekniskt omöjligt att uppnå statusen till 2015 har nytt mål satts att vattenförekomsterna senast år 2021 ska ha uppnått god ekologisk status. I förslaget till ny klassning inför perioden föreslås fortsatt måttlig ekologisk status med en förlängd tidsfrist till Miljöproblemet bedöms främst vara övergödning. Översiktsplaner Översiktsplan Kalmar kommun Kalmar kommuns strategi i översiktsplanen (antagen KF 2013) är att beakta Kalmars kulturhistoria och kulturmiljö som helhet vid utveckling av staden och att anpassa framtida projekt till platsens kvaliteter. Planområdet ingår i ett område som kallas för befästningsstaden. Befästningsstaden utgör ett historiskt kärnområde med internationellt värde för Kalmar kommuns vision för innerstaden imorgon. Ett av Kalmar kommuns ställningstaganden är att lyfta fram befästningsstaden Kalmar. Planförslaget är i linje med översiktsplanens intentioner för området. Fördjupad översiktsplan för Kvarnholmen med omgivande vattenrum I den fördjupade översiktsplanen för Kvarnholmen och omgivande vattenrum (antagen KF 2011) ingår planområde i det som benämns som Sjöfartsstaden. Området var den ursprungliga hamnen och entrén till Kalmar från havet. Arvet från 1800-talets bedöms som starkt och bör utvecklas. En av strategierna är att tydliggöra sjöfartsstaden. Det ska göras genom att bevara utsikter, vattenkontakten och platsens öppenhet. Eventuella bebyggelsetillägg bör utformas så att platsens hamn och sjöfartskaraktär vidmakthålls. Hamnområdet ska ingå i ett pärlband av publika rum och ha en tydlig sjöfartskaraktär. Vidare framhåller Kalmar kommun i den fördjupade översiktsplanen att för att skapa publika rum som känns välkomnande och inkluderande för besökare, och samtidigt ger ett rikt vardagsliv för dem som lever och verkar inom planområdet, ska det finnas människor. Det kan skapas genom så kallade aktiva fasader. Aktiva fasader skapas genom att entréer placeras mot det publika rummet och att bottenvåningar får ett aktivt innehålls i strategiskt viktiga lägen.

42 Planbeskrivning Upprättad (36) Planförslaget är i linje med den fördjupade översiktsplanen för Kvarnholmen och omgivande vattenrum. Kommunala program och beslut i övrigt Riktlinjer för parkering i Kalmar kommun i detaljplan och bygglov Kalmar kommun har tagit fram Riktlinjer för parkering i Kalmar kommun i detaljplan och bygglov (antagen KF 2016) som ska utgöra underlag för hur parkeringsfrågor ska hanteras vid framtagandet av detaljplaner. Riktlinjerna ska tillämpas vid nybyggnad, tillbyggnad och vid ändrad användning av befintlig funktion. I första hand ska parkeringsefterfrågan lösas inom den egna fastigheten. Går inte det att lösa kan parkeringsefterfrågan lösas genom avtal på annan fastighet eller genom parkeringsköp i en parkeringsanläggning. Enligt Boverkets byggregler ska parkeringsplatser för personer med rörelsenedsättning ordnas inom 25 meters gångavstånd från entréer till publika lokaler, arbetslokaler och bostadshus. Gällande cykelparkering handlar det om att se till att det finns många och attraktiva cykelparkeringar så att cyklandet kan öka. Parkeringsefterfrågan är inte tillgodosedd inom fastigheten. För äldre fastigheter, så som Skeppsbron 1, kan det hända att parkeringsefterfrågan för den befintliga fastigheten inte är tillgodosedd. Praxis är att kommunen endast ställer krav på de extra parkeringsplatserna som ombyggnaden medför. Detaljplanen föreslår en användning som inte bidrar till extra parkeringsplatser. Besökare och personal hänvisas till allmänna parkeringsplatser för bilar och cyklar i närområdet. Kalmar riksintresse, Etapp 1: norra delen Kalmar Kommun har tillsammans med Länsstyrelsen i Kalmar län tagit fram en uppgradering av riksintressebeskrivningen för kulturmiljön i Kalmar stad. Syftet med beskrivningen är att utgöra ett gott planerings- och beslutsunderlag för det fortsatta utvecklingsarbetet med Kalmar. Riksintresset syfte är att tillvarata, utveckla och förstärka kulturhistoriska värden i existerande bebyggelsemönster genom olika bevarandestrategier. Hamnområdet präglas av stadens senare utvecklingsskeden med en större bebyggelseskala och består av stora ytor ämnade för hamnverksamhet. Öppenheten i mötet mellan hamnområdet och befästningsstaden utgör en karaktär som håller isär olika utvecklingsskeden i staden. Riksintressebeskrivningen framhåller att framtida förändringar i hamnområdet bör fokusera på en ökad kontakt med vattnet, Slottsfjärden, slottet och slottsparken i söder. Områdets särskilda värde med utsikt och vattenkontakt

43 Planbeskrivning Upprättad (36) bör odlas på ett sätt som bidrar till att bebyggelsens hamnkaraktär vidmakthålls. Planförslaget är i linje med Kalmar riksintresse, Etapp 1: norra delen. Sakkunnighetsutlåtande I samband med ansökan om bygglov för utbyggnaden vid byggnadens västra fasad gjordes ett sakkunnighetsutlåtande. I den görs bedömningen att om en ny detaljplan ska upprättas bör byggnaden förses med skyddsbestämmelser och rivningsförbud. Planförslaget ligger i linje med sakkunnighetsutlåtandet som har tagits fram. Lägsta färdiga golvhöjd I Samhällsbyggnadsnämnden fattades beslut om riktlinjen att lägsta färdiga golvhöjd för bostäder ska vara belägen minst 2,65 meter över nollplanet utifrån det nationella höjdsystemet RH2000. Eftersom planområdet berör marknivåer som är lägre än föreskrivna lägsta färdiga golvhöjd föreslås detta regleras i planförslaget. I planförslaget anges bestämmelse som reglerar konstruktionsnivå istället för lägsta färdiga golvhöjd med samma syfte men utifrån Länsstyrelsens rapport Fysisk Planering i Kalmar län med hänsyn till ett förändrat klimat Rekommendationer för strandnära bebyggelse från 2015/2016. För att ta höjd för framtida klimatförändringar reglerar planen att Ny- eller tillbyggnad ska utformas och utföras så att naturligt översvämmande vatten upp till + 2,8 meter (RH2000) inte skadar byggnadens konstruktion.

44 Pla nka rta Översiktskarta GRUNDKARTAöve r Ske ppsbron 1m.fl. Ka lm a r kom m un UPPGIFTER O M GRUNDKARTAN: Utd ra gur Ka lm a r kom m unsba ska rta, sa m tkontrollm e d nym ätning. Koord ina tsyste m SWEREF Höjd syste m RH Sa m hällsbyggna d skontore t,ka lm a r kom m un a nsva ra r e jför bifoga d e le d ninga r. Upprä ta d på sa m hälsbyggna d skontore t, Ve rksa m he tsta d singe njör Ma rcuseriksson La ntm äte riinge njör För pla nom råd e tgälle r la ge n om kulturm inne n (SFS1988:950),vilke tbe tyd e r a tlänsstyre lse ns tillstånd krävsför a lbyggna tion och a lla a nd ra m a rkingre pp. d nr: Sim on Ve stlund Ka rtinge njör Skeppsbrogatan 2:9 f 1 q 1 r 1 ) 10 G10 ) 3 CO GATA SKEPPSBRO N 1 a 1 Kom snart igen SKEPPSBRO N 4 Skeppsbron PLANBESTÄMMELSER Följa nd e gälle r inom om råd e n m e d ne d a nståe nd e be te ckninga r. End asta ngive n a nvänd ningoch utform ningär tillåte n. Där be te ckningsa kna sgälle r be stäm m e lse n inom he la pla nom råd e t. GRÄNSBETECKNINGAR Planom råd e sgräns Använd ningsgräns Ege nska psgräns ANVÄNDNING AV MARK OCH VATTEN Allmänna platser med kommunalt huvudmannaskap GATA Kvartersmark C O Ga ta,pbl4ka p.5 1st2p. Ce ntrum,pbl4ka p.5 1st3p. Tilfälligviste lse,pbl4ka p.5 1st3p. EGENSKAPSBESTÄMMELSER FÖR KVARTERSMARK Utformning ) 0 Kulturvärden Ny-,till-och om byggna d e r ska lutföra sm e d hänsyn til om råd e tskulturhistoriska och a rkite ktoniska värd e n, PBL4ka p.16 1st1p. Ny-e le r tillbyggna d ska utförasoch utform a sså a t na turligtöve rsväm m a nd e va te n upp till +2,8m (RH2000)inte ska d a r byggna d e rna skonstruktion, f1 Fa sa d e rna ska ihuvud sa k utföra sa vgla spa rtie r. Övriga d e la r ska utföra ie n vitkulör.,pbl4ka p.16 1st1p. G0 q1 Högsta nockhöjd im e te r,pbl4ka p.16 1st1p. W0 Högsta byggna d shöjd im e te r,pbl4ka p.16 1st1p. Största ta kvinke ligra d e r,pbl4ka p.16 1st1p. Värd e fullbyggna d.änd ringe le r tilläggtil huvud byggna d får inte förva nska d e sse xte riör. Läsm e d om d e e xte riöra ka ra ktärsd ra ge n i pla nbe skrivninge n på sid orna 19-20, PBL4ka p.16 1st3p. Rivningsförbud r1 Byggna d får inte riva s,pbl4ka p.16 1st4p. ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER Genomförandetid Ge nom föra nd e tid e n är 5år.,PBL4ka p.21 Strandskydd Stra nd skyd d e tär upphävt.,pbl4ka p.17 a 1 Stra nd skyd d e tär upphävt.kva rte rsm a rk,pbl4ka p. 17 UPPLYSNING Pla nom råd e tligge r inom närhe ta vtjärhove toch båtm a ck.vid föränd ringa v ve ntila tion e lle r byte a vfönste r bör te kniska lösninga r välja sm e d hänsyn til närligga nd e riskobje kt.läsm e r ipla nbe skrivningpå sid orna Planom råd e tligge r inom fornläm ningsom råd e 93:1. Va rje m a rkingre pp inom om råd e tkräve r tilstånd från länsstyre lse n, KVARNHO LMEN De ta ljpla n för Ske ppsbron 1, Kva rnholm e n,ka lm a r kom m un ± Ska la 1:250(A3) Me te r VEDGÅRDSHO LMEN 15 2:6 2 Sa m råd sha nd ling Upprä ta d Re vid e ra d 20 Fre ja Råbe rg Pla na rkite kt Dia rie num m e r La ntm äte rie tsa ktnum m e r X X De l1(1) Anta ga nd e Da tum La ga kra ft Da tum Använd la gstiftning PBL(2010:900)ja n 2015 Använd a a llm änna råd BFS2014:5-DPB1 KF

45 Handläggare Freja Råberg Tel Detaljplan för fastigheten Skeppsbron 1 Kvarnholmen, Kalmar kommun Behovsbedömning Inledning Syftet med en behovsbedömning är att ta reda på om en miljöbedömning behöver göras för detaljplanen. En miljöbedömning, med miljökonsekvensbeskrivning, ska göras om detaljplanen kan medföra en betydande miljöpåverkan. Behovsbedömningen hjälper också till att avgränsa och peka ut de viktigaste frågeställningarna i en eventuell miljökonsekvensbeskrivning. Behovsbedömningen grundar sig på kriterierna i bilagorna till MKB-förordningen. Bakgrund Idag regleras planområdet för fastigheten Skeppsbron 1 enligt stadsplan från år 1906 som anger användningen Gammal stadsdel. Skeppsbron 1 är en av fem magasinbyggnader som byggdes i sekelskiftet talet. Från början användes Skeppsbron 1 åt hamnverksamheter såsom lossning och lastning. År 1940 kom den att istället att användas av företage K.G. Johanssons fruktavdelning. Idag finns det restaurangs- och kontorsverksamheter och i framtiden finns planer på att byta ut kontorsverksamheterna mot bed and breakfast. Byggnaden har därmed succesivt omformats för nya kommersiella funktioner vilket har inneburit en del exteriöra förändringar. I dagsläget har fastigheten tillfälligt bygglov för en permanent utbyggnad av inomhusservering på första våningen samt en permanent anläggning av uteservering. Nu är det även aktuellt att göra om övervåningen till bed and breakfast. Därav ska en ny detaljplan tas fram för att undersöka planområdets förutsättningar och utvecklingsmöjligheter. Planeringsenheten Adress Box 611, KALMAR Besök Storgatan 35 A Tel vx Fax E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

46 Behovsbedömning (6) Platsen Den historiska karaktären av hamnområdet, där planområdet ligger, är resultatet av omfattande kajutbyggnader med förråd för handel- och sjöfarten under framförallt och 1900-talet. Delar av området används fortfarande för fraktverksamheter. Verksamheterna som har funnits tidgare i området och finns där idag fodrar stora ytor och gatustråk som bidrar till stora öppna friytor som idag upptas av framförallt bilar. Skeppsbroområdet började byggas i etapper och den första var år Först byggdes det vedgårdar som senare kom att flyttas till Yttre Vedgårdsholmen. År 1880 byggdes fem stora magasin längs gatan Kom Snart Igen, varav Skeppsbron 1 är en av dem. De fem stora magasinsbyggnaderna ritades av ingenjören J. Löfmark. Magasinen hade samma utformning med två våningar och vindsvåning, fasader klädda med liggande fasspontpanel i de två nedre våningarna och stående locklistpanel i vindsplanet, panelklädda lastluckor och dörrar, tvåluftsfönster med korsformig rutindelning. Magasinen har succesivt omformats för nya kommersiella funktioner. Magasinbyggnaden på Skeppsbron 1 har mellan 1970-talet och en lång tid fram länge inrymt ett gatukök. Verksamheten har under senare år ersatts av restaurang Stekhuset i källare och första våning och kontorslokaler på andra våningen. Restaurangens namn har satts upp med stora bokstäver på den västra fasaden. Under de senare åren har en utbyggnad gjorts vid den västra fasade för att skapa större yta för inomhusserveringen. Därtill har ytterligare mark ianspråktagits i anslutning till västra delen av utbyggnaden som utomhusservering. Samtliga magasinbyggnader längs med Skeppsbron bedöms som kulturhistoriskt värdefulla. Det innebär att byggnaderna är känsliga för framförallt exteriöra förändringar, men även förändringar i omgivningen. Gatan Kom Snart Igen är ett kulturhistoriskt viktigt inslag i hamnområdet och kan idag upplevas som tom och otrygg. Vid vidare utveckling av närområdet bör denna tas med. Marknivån i planområdet ligger under 2,8 meter (mätt i höjdsystemet RH2000) och föreligger därför risk för översvämning. Planen Planförslaget möjliggör för centrumverksamheter och tillfällig vistelse inom Skeppsbron 1. Byggnaden bedöms som kulturhistoriskt värdefull och skyddas därav mot exteriör förvanskning och rivning. Planområdet ligger under +2,8 meter över havet och föreligger risk för översvämning. Därmed regleras ny- och tillbyggnad med planbestämmelse för att förebygga risk för översvämning. Detaljplanen följer ett så kallat standardförfarande.

47 Behovsbedömning (6) Påverkan Detaljplanen intentioner är i linje med kommunens strategiska dokument för utveckling av hamnområdet. Det kulturhistoriska värdet i i byggnaden och dessa närområdet bedöms inte påverkas negativt av planen eftersom byggnaden skyddas mot exteriör förvanskning och rivning. De karaktärsdrag som är extra viktiga att bevara finns tydligt beskrivna i plankarta och planbeskrivning. Områdets tillgänglighet bedöms stärkas eftersom mark som fastighetsägaren tidigare tagit i anspråk kommer även i fortsättningen att regleras som allmän platsmark. Det innebär att kommunen har rådighet över marken. Den ändrade användningen möjliggör för verksamheter som kan bidra till ett rikare näringliv i Kalmar. Det kan skapas fler arbetstillfällen och möjlighet för tillfällig övernattning. Samlad bedömning Kommunen bedömer att genomförandet av detaljplanen inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan och en miljökonsekvensbeskrivning krävs därför inte. Relevanta miljöaspekter behandlas i planbeskrivning och i denna behovsbedömning. Freja Råberg Planarkitekt

48 Behovsbedömning (6) Sammanfattning planens Påverkan Berörs Kommentar miljöpåverkan Förordnanden och skyddsvärden Stor Måttlig Liten Ingen inte 1. Riksintressen X 2. Andra skyddsvärden X Övergripande mål och normer 3. Miljökvalitetsmål X 4. Miljökvalitetsnormer X Effekter på miljö, hälsa och säkerhet 5. Ekologiska naturvärden och nyckelbiotoper 6. Växtliv X 7. Djurliv X 8. Kulturmiljö X 9. Landskapsbild / stadsbild X 10. Rekreation och rörligt friluftsliv X 11. Transporter och kommunikationer X 12. Mark- och vattenanvändning X 13. Energi X 14. Naturresurser X X Planområdet berör riksintressena kulturmiljö och sjöfart. Detaljplanen bedöms stärka kulturmiljö eftersom byggnaden är kulturhistoriskt värdefull och skyddas i detaljplanen mot exteriör förvanskning och rivning. Riksintresset sjöfart bedöms inte påverkas av planen. Strandskyddet upphävs i följd av att planen uppfyller ett av de särskilda skälen. Läs mer i planbeskrivningen på sida 18. Detaljplanen stärker miljömålet en god bebyggd miljö då detaljplanen fyller en del av människors och samhällets behov och bidrar till en bra livmiljö. Planen bidrar även till en hållbar utveckling av hamnområdet. Detaljplanen stärker platsens kulturhistoriska intresse genom skydd mot exteriör förvanskning och rivning. Den ändrade användningen medför inga extra parkeringsplatser jämfört med den nuvarande användningen. Därav ställs inga krav på att fastighetsägarna ska ordna de extra parkeringsplatserna. Eftersom fastighetsägaren inte har ordnat parkeringsplatser för det nuvarande behovet innebär det att de parkeringplatserna på allmän platsmark blir belastade. Detaljplanen följer översiktplanen och den fördjupade översiktsplanen för Kvarnholmen och omgivande vattenrums strategier för användning av hamnområdet och Skeppsbron 1.

49 Behovsbedömning (6) Sammanfattning planens Påverkan Berörs Kommentar miljöpåverkan Stor Måttlig Liten Ingen inte 15. Mark X 16. Vatten X 17. Luft X 18. Störningar X Marken utgörs av utfyllnader vilket innebär att det finns en risk för att marken är förorenad. Den planlagda byggnaden är redan befintlig och används redan som föreslagen användning. Planområdet ligger under 2,8 meter över nollplan (mätt i höjdsystemet RH2000). Det innebär att planområdet föreligger risk för översvämning. Därav finns skyddsbestämmelse i detaljplan. Planområdet ligger inom riskavstånd från båtmack och verksamheterna på Tjärhovet. Enligt framtagen riskanalys ska dessa inte påverka föreslagen användning i detaljplan. 19. Risker för hälsa och säkerhet X Hamnområdet som idag utgörs av bilparkeringsplatser kan upplevas som tom och otrygg idag. Det saknas mänsklig rörelse och platsen saknar en tydlig inramning som gör att det är svårt att överblicka platsen. Gatan Kom Snart Igen kan också upplevas som tom och otrygg Dock finns det en tydligare inramning av gatan som gör att platsen blir överblickbar och verksamheter i bottenplan som kan bidra till en tryggare känsla.

50 Behovsbedömning - Checklista (6)

51 Preliminär handling Riskanalys, Kv. Skeppsbron 1, Kalmar Kalmar kommun Uppdragsgivare: Kalmar Kommun Kontaktperson: Freja Råberg Uppdragsnummer: : Handläggare: Lars Magnusson Kvalitetsgranskare: Rosia Kvål Process Safety Group Box 835 Tfn Staffanstorp

52 Dokumentinformation Handläggare: Lars Magnusson Kvalitetsgranskare: Rosie Kvål Revidering Rev Rev avser Sign Kontr Process Safety Group Sweden AB Box Staffanstorp Tel: Org.Nr: Riskanalys Kv. Skeppsbron Kalmar kommun Sidan 2(20) /LM PRELIMINÄR HANDLING

53 Innehållsförteckning 1 Inledning Uppdragsbeskrivning Allmänt om riskhantering Syfte och mål Omfattning och avgränsningar Tillgängligt underlag 5 2 Förutsättningar Områdesbeskrivning Riskobjekt 7 3 Riskanalys H = Konsekvenser för människors liv och hälsa S = Sannolikhet Grovriskanalys Scenarier Inledande riskbedömning baserat på utförd riskanalys Övriga risker Resultat 13 4 Värdering av risk, osäkerheter och bedömning av åtgärdsbehov Värdering av aktuella skadehändelser Osäkerheter 14 5 Åtgärder Byggnadstekniska åtgärder Beredskap Information till allmänheten 15 6 Slutsats 16 7 Referenser 18 Bilaga 1 19 Riskanalys Kv. Skeppsbron Kalmar kommun Sidan 3(20) /LM PRELIMINÄR HANDLING

54 1 Inledning 1.1 Uppdragsbeskrivning PS Group har på uppdrag av Kalmar kommun upprättat en riskanalys för ny detaljplan för Kv. Skeppsbron 1, Kalmar. Analysen är upprättad av civilingenjör i riskhantering/brandingenjör Lars Magnusson och kvalitetsgranskad av civilingenjör Rosie Kvål. Riskanalysen utförs på grund av närhet till Tjärhovet och båtmack. På Tjärhovet sker hantering av farliga ämnen (brandfarliga vätskor, brandreaktiva varor, brandfarlig gas). Vid båtmack förekommer bensin, vilket är en brandfarlig vätska. 1.2 Allmänt om riskhantering Risk definieras av Kaplan och Garrick (1981) som en triplett vilken besvarar frågorna: Vad kan hända? Hur sannolikt är det? Om det inträffar, vad blir konsekvenserna? Riskhantering innebär att en anläggning/process granskas för att identifiera de risker som finns i hanteringen och en värdering av dessa görs. Med ledning av resultatet föreslås vid behov riskreducerande åtgärder. 1.3 Syfte och mål Syftet med rapporten är att kunna lämna ett underlag för den fortsatta planprocessen i kommunen. 1.4 Omfattning och avgränsningar Riskanalysen innehåller en beskrivning av möjliga scenarier för sådana olyckor som skulle kunna medföra allvarliga skador på människor i det studerade detaljplaneområdet. Ingen hänsyn tas till skador på egendom, miljö eller personal inom riskobjektet. I utredningen har ingen hänsyn tagits till avsiktlig skadegörelse (sabotage). Utförande av riskanalyser som underlag till detaljplaner i Kalmar kommun regleras i Riskhanteringsmodell för nybyggnationer och etableringar i Kalmar kommun, Samhällsbyggnadsnämnden, Dnr Riskanalyser bör utföras genom att beräkna samhällsrisk och individrisk för det undersökta området. Denna analys är utförd i form av en grovriskanalys. Den inledande grovriskanalysen kan resultera i att risknivån för detaljplaneområdet är acceptabel. Alternativt kan den resultera i att en fördjupad riskanalys bör utföras. Riskanalys finns tidigare upprättad i samband med ny detaljplan för universitet på Ölandskajen/Barlastholmen, Riskanalys (2013). Denna används för att beskriva risknivån i området och dra slutsatser om lämpliga åtgärder. Riskanalys Kv. Skeppsbron Kalmar kommun Sidan 4(20) /LM PRELIMINÄR HANDLING

55 1.5 Tillgängligt underlag - Riskanalys för universitet, resecentrum, restauranger och hotell vid Ölandskajen/Barlastholmen, Kalmar kommun, , Brand & Riskanalys. 2 Förutsättningar I detta kapitel anges de förutsättningar som ligger till grund för utredningen. Syftet med detaljplanen är att möjliggöra för centrum- och hotellverksamheter på fastigheten Skeppsbron 1, Kalmar. 2.1 Områdesbeskrivning Planområdet omfattar fastigheten Skeppsbron 1 som delvis ägs av privat fastighetsägare och en del av allmän platsmark som ägs av kommunen. Byggnadsarean är cirka 240 kvadratmeter. Figur 2.1, Byggnaden på fastigheten. Skeppsbron 1 ligger i anslutning till hamnen och köpcentrumet Baronen. Marken mellan Skeppsbron 1 och hamnen används till bilparkering för allmänheten. I norr angränsar planområdet till gatan Kom Snart Igen och i söder till Skeppsbron. Avstånd mellan Skeppsbron 1 och Tjärhovet är cirka 370 meter. Avstånd till närmsta cistern för brandfarlig vätska på Tjärhovet är 480 meter. Avstånd till gasolcistern på Tjärhovet är 580 m. Avstånd till lagring av konstgödsel (ammoniumnitrat) är cirka 400 meter. Riskanalys Kv. Skeppsbron Kalmar kommun Sidan 5(20) /LM PRELIMINÄR HANDLING

56 Figur 2.2, Planområdets placering. Figur 2.3, Planområdets placering rödmarkerat på flygfoto. Riskanalys Kv. Skeppsbron Kalmar kommun Sidan 6(20) /LM PRELIMINÄR HANDLING

57 2.2 Riskobjekt Följande riskobjekt finns på området eller i dess direkta närhet: - Cisterner för brandfarlig vätska och ammoniaklösning på (Tjärhovet) - Cistern för brandfarlig gas (Tjärhovet) - Lagring och hantering av ammoniumnitrat (konstgödsel) (Tjärhovet) - Båtmack (Kvarnholmen) Figur 2.4 Det studerade planområdet är markerat med blått. Röda ringar visar riskobjekten. Figur 2.5 Båtmack. Riskanalys Kv. Skeppsbron Kalmar kommun Sidan 7(20) /LM PRELIMINÄR HANDLING

58 3 Riskanalys I detta avsnitt identifieras vilka risker som finns vid verksamheternas hantering av brandfarlig vara eller farliga kemikalier. Det utförs en uppskattning av sannolikhet och konsekvens för de identifierade riskerna som kan påverka planområdet. Nedanstående kriterier för att uppskatta sannolikhet och konsekvens är hämtade från Kemikontorets publikation Riskhantering 3 (2001). 3.1 H = Konsekvenser för människors liv och hälsa Konsekvensen för människors liv och hälsa delas in i fem allvarlighetssteg enligt nedan. 3.2 S = Sannolikhet 1. Små. Övergående, lindriga obehag. 2. Lindriga. Enstaka skadade, varaktiga obehag. 3. Stora. Enstaka svårt skadade, svåra obehag. 4. Mycket stora. Enstaka dödsfall, flera svårt skadade. 5. Katastrofala. Flera dödsfall, 10-tals svårt skadade. Sannolikheten delas in i fem olika frekvenser enligt nedan. 3.3 Grovriskanalys 1. Liten sannolikhet. Mindre än 1 gång per 1000 år 2. 1 gång per år 3. Sannolik. 1 gång per år 4. 1 gång per 1-10 år 5. Mycket sannolik. Mer än 1 gång per år Kombinationen sannolikhet och konsekvens sammanfattas i en riskmatris. Riskmatrisen tjänar som ett underlag när man ska värdera och hantera riskerna. Matrisen har olika fält markerade med olika färger, där grönt fält betyder låg risk, gult område betecknar mellanrisk och rött hög risk. 3.4 Scenarier De scenarier på Tjärhovet som är beaktade i riskanalysen för universitet/hotell, Riskanalys (2013) är: - Cisternbrand - Utläckage av ammoniaklösning - Brand som påverkar gödningsmedel - Explosion av ammoniumnitrat För nämnda scenarier görs en riskbedömning av vilken påverkan de har för aktuell detaljplan för Kv. Skeppsbron 1. Riskanalys Kv. Skeppsbron Kalmar kommun Sidan 8(20) /LM PRELIMINÄR HANDLING

59 Utöver nämnda scenarier beskrivs även risker med gasolcistern på Tjärhovet samt sjöbensinstation i områdets östra del. 3.5 Inledande riskbedömning baserat på utförd riskanalys Cisternbrand Frekvens för cisternbrand som sprider brandgaser mot studerat detaljplaneområde blir 8 x 10-5 enligt Riskanalys (2013). Frekvens för större cisternbrand är 8 x 10-6 enligt Riskanalys (2013). Brandgaserna kommer dels att spridas uppåt på grund av den termiska stigkraften, dels följer gaserna med i vindriktningen. Bränderna ger dock begränsad konsekvens eftersom koncentrationer av farliga ämnen i brandgaserna är låga. För att undvika att personer andas in brandgaserna kommer dock uppmaning om att personer ska hålla sig inomhus med stängda fönster och dörrar bli en åtgärd som vidtas, alternativt utrymning av ett stort område. Rekommenderat avstånd mellan stora cisterner för brandfarlig vätska klass 1 och exempelvis köpcenter, hotell, bostäder etc. är 50 meter enligt SÄIFS 2000:2. Detta avstånd uppfylls med god marginal. Riskbedömning Sannoliket: Låg (1) Konsekvens: Lindriga (2) Ammoniaklösning Utläckage av ammoniaklösning ger korta riskavstånd enligt Riskanalys (2013). Dessa kommer inte att påverka personer på det studerade planområdet. Riskbedömning Sannoliket: Låg (1) Konsekvens: Små (1) Brand med gödningsmedel inblandat Ammoniumnitrathaltigt gödningsmedel är inte brännbart. Om ämnet upphettas, exempelvis på grund av värmepåverkan från en brand i samma lokal som förvaring sker, kan det sönderdelas och avge giftiga rödbruna ångor (nitrösa gaser). För att brand ska uppstå krävs en brand i annat brännbart material i lagringslokalen (maskin, byggnadsmaterial, emballage). För att undvika sådana bränder finns restriktioner avseende vad som får finnas i samma lokal som förvaring av ammoniumnitrat. Riskanalys Kv. Skeppsbron Kalmar kommun Sidan 9(20) /LM PRELIMINÄR HANDLING

60 Om en brand uppstår kan giftiga nitrösa gaser utvecklas och spridas med brandröken vilket gör att brandröken blir giftigare än vad en brand normalt innebär. Det finns ett flertal åtgärder vidtagna för att minimera sannolikhet för att en brand ska uppstå som ger påverkan på ammoniumnitrat (konstgödsel). Ämnet förvaras i egen brandcell där förvaring av brännbart material ej får förekomma. Även förekomst av tändkällor minimeras i ett lager för ammoniumnitrat. Sannolikheten för brand kan antas vara mycket låg med hänsyn till det regelverk som finns avseende hantering av ammoniumnitrat. Konsekvens av en brand kan bli omfattande i form av en komplicerad räddningstjänstinsats med evakuering av personer inom området alternativt uppmaning om att personer ska hålla sig inomhus med stängd ventilation. Det är ett förlopp som pågår en längre tid (timmar) och därmed finns tid till åtgärder i form av att sätta sig i säkerhet inomhus eller evakuering av berört område. En brand uppstod i konstgödsel i Halmstad Information från denna redovisas nedan. Avspärrningar utfördes då upp till 2 km från branden. Detta visar att stora områden kommer att behöva spärras av. Uppstår en liknande brand på Tjärhovet innebär det att hela centrala Kalmar kan komma att spärras av. I det sammanhanget är en ändring av verksamheten på Kv. Skeppsbron 1 av begränsad betydelse, även om det kommer vara beläget närmast branden. Detta scenario visar på vikten av dels vidtagande av åtgärder i den verksamhet som förvarar ammoniumnitratet, dels samhällsberedskap i form av insatsplanering för att kunna hantera en sådan insats. Brand i Oceanhamnen, Halmstad 2012 År 2012 utbröt en brand i en lagerlokal i Halmstads hamn. Det fanns brister i brandcellsindelningen vilket försvårade släckinsatsen. Redan när räddningstjänsten anlände var en del av byggnaden övertänd 1. Den största faran för allmänheten var spridning av nitrösa gaser i brandröken. Brandorsaken har inte kunnat fastställas men branden har troligen startat i en lagerhall kring pallställ med förpackningsmaterial. Räddningstjänsten insatsmöjligheter begränsades av att det fanns andra ämnen med explosiva egenskaper närvarande. Inga allvarliga skador på allmänheten uppstod trots att branden var mycket omfattande i storlek och pågick en längre tid (ett par dygn). Riskbedömning Sannoliket: Låg (1) Konsekvens: Stora (3) 1 Övertänd innebär att branden är så omfattande att allt brännbart I lokalen är involverat I branden. I det skedet kan räddningstjänsten inte göra någon invändig insats. Släckning är inte möjlig, istället får insatsen inriktas på att begränsa vidare spridning. Riskanalys Kv. Skeppsbron Kalmar kommun Sidan 10(20) /LM PRELIMINÄR HANDLING

61 3.5.4 Explosion i ammoniumnitrat Under vissa omständigheter kan ammoniumnitrat detonera. Detta kräver dock en kombination av förorening, temperaturökning och inneslutning. Var för sig har inte dessa faktorer kunnat leda till detonation 2. För att förhindra ett scenario som leder till detonation vidtas, vid förvaring av ammoniumnitrat, åtgärder som förhindrar att förorening, temperaturökning och inneslutning ska kunna uppstå. Detta regleras i SÄIFS 1995:6. Förutsättningar som skulle kunna innebära att en explosion skulle uppstå är om en brand startar i förvaringslokalen för ammoniumnitrat och det ger värmepåverkan på ammoniumnitratet som börjar sönderdelas. Eftersom ammoniumnitratet förvaras i stor lokal är dock inte tryckuppbyggnad trolig och därmed är troligaste följden istället ett mycket snabbt brandförlopp snarare än en explosion. Det är även liten sannolikhet för att ämnet ska vara förorenat eftersom det förvaras i täta säckar. För att förhindra ett scenario som beskrivs ovan får det inte förekomma brännbart material i samma lokal som förvaring av ammoniumnitrat sker. Det finns även restriktioner avseende parkering av fordon etc. Explosion med ammoniumnitrat är att betrakta som ett worst case scenario med hänsyn till de åtgärder som förvaring av ammoniumnitrat medför. En explosion av dimensionerande mängd 300 ton ammoniumnitrat resulterar i att normala betongbyggnader klarar att motstå en sådan explosion utan att raseras enligt Riskanalys (2013). Explosionen kan ge trycket 34 kpa på avstånd 350 meter. Detta underskrider det tryck som kan leda till att betongbyggnader raseras (40 kpa). Personer utomhus kan utsättas för skador på trumhinnor (gränsvärde 35 kpa). Explosion av större mängd ammoniumnitrat kan ge större konsekvenser. Beräkningarna är utförda med trotylekvivalent 0,2 enligt Yara. Enligt FOI (2009) anges TNT-ekvivalent till 0,27 för ren ammoniumnitrat och 0,71 för blandning mellan ammoniumnitrat och exempelvis diesel. Med en högre TNT-ekvivalent kommer konsekvenserna av en explosion att bli större. Om explosionen uppstår på grund av blandning med brännbara vätskor kommer den därmed att ge större konsekvenser. Det finns således stora osäkerheter i dessa beräkningar. Byggnad med stomme av betong kan därmed antas stå kvar och ej raseras av en explosion beroende på hur stor mängd ammoniumnitrat som är inblandat i explosionen. Fönsterrutor kan dock spricka och orsaka skador på grund av flygande glassplitter om inte laminerade glas används. Den inträffade explosionen i West, Texas, visar att explosion av en relativt liten mängd (30 ton) ammoniumnitrat kunde ge stora byggnadsskador på flera hundra meters avstånd. Därav kan en stor explosion antas ge mycket stora konsekvenser, d.v.s. större än vad som är redovisat ovan. Mer information om denna, och andra inträffade olyckor med ammoniumnitrat, finns i Bilaga 1. 2 Sprängämnesinspektionens föreskrifter (SÄIFS 1995:6) om hantering av ammoniumnitrat Riskanalys Kv. Skeppsbron Kalmar kommun Sidan 11(20) /LM PRELIMINÄR HANDLING

62 I Swedish Agros riskanalys, Miljöassistans (2013) redovisas riskavstånd till gränsvärden för skadade glasrutor och olika byggnadskonstruktioner vid explosion av 75 ton ammoniumnitrat. Avstånd till risk för ras av nyare betongbyggnader är 200 meter och splittrade fönsterrutor upp till 3 km från explosionen. Avstånd till gräns för när träbyggnader och äldre betongbyggnader kan rasa (20 kpa) är cirka 350 meter. Med hänsyn till osäkerheterna enligt ovan görs riskbedömning för två olika explosioner. En mindre explosion och en stor explosion. Riskbedömning Liten explosion Sannoliket: Låg (1) Konsekvens: Mycket stora (4) Stor explosion Sannoliket: Låg (1) Konsekvens: Katastrofala (5) 3.6 Övriga risker Sjöbensinstation Sjöbensinstation är placerad cirka 80 meter från Kv. Skeppsbron 1. Avståndet uppfyller med god marginal rekommenderade skyddsavstånd mellan bensinstation och annan verksamhet enligt MSB (2015). Därav utreds detta inte mer detaljerat Gasolcistern Gasolcistern är placerad på inhägnat område utomhus. Volym på cistern är 90 m 3. Skyddsavstånd mellan cistern och intilliggande byggnader uppfyller gällande riktlinjer enligt SÄIFS 2000:4 med god marginal. Detta gäller även efter planerade förändringar enligt ny detaljplan för Kv. Skeppsbron 1. Mer detaljerade utredningar avseende konsekvens för olyckor med gasol bedöms ej motiverat med hänsyn till det långa avstånd som finns mellan gasolcistern och Kv. Skeppsbron 1 (cirka 580 meter). Riskanalys Kv. Skeppsbron Kalmar kommun Sidan 12(20) /LM PRELIMINÄR HANDLING

63 3.7 Resultat I tabell och figur nedan visas en sammanställning av riskbedömningen. Med konsekvens menas i denna riskanalys konsekvens för personer på det studerade detaljplaneområdet. Scenario Beskrivning S K A1 Cisternbrand 1 2 A2 Ammoniaklösning 1 1 A3 Brandpåverkan på ammoniumnitrat 1 3 A4 Liten explosion i ammoniumnitrat 1 4 A5 Stor explosion i ammoniumnitrat 1 5 Tabell 3.1 Sammanställning av riskbedömning. Figur 3.1 Riskmatris. Samtliga scenarier har en sannolikhet understigande en gång på 1000 år. Det scenario som har högst konsekvens är scenario med stor explosion i ammoniumnitrat. Riskanalys Kv. Skeppsbron Kalmar kommun Sidan 13(20) /LM PRELIMINÄR HANDLING