Hyresgästinformation från SGS Studentbostäder. Studentvärden Special Svart. på vitt

Transkript

1 Hyresgästinformation från SGS Studentbostäder Studentvärden Special Svart på vitt

2 Studentbostäder sedan 1951 Du håller Studentvärden Special i din hand. Den har vi tagit fram för att redovisa vad som är syftet med SGS som studentbostadsstiftelse. Vi vill även berätta hur den nya regeringens bostadspolitik utan statliga subventioner påverkar dig som hyresgäst i nuläget och framöver. Dessutom berättar vi hur hyran sätts, varför hyran höjs och vart hyrespengarna går. Bostadsbrist och usla förhållanden för Göteborgs studenter var bakgrunden till att Göteborgs Förenade Studentkårer och Göteborgs Kommun 1951 tog initiativet till att bilda Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder. Stiftelsen styrs av kommunpolitiker, GFS och Göteborgs universitet med ett enda mål; att erbjuda ändamålsenliga och attraktiva bostäder till aktivt högskolestuderande i Göteborgsregionen. Tillsammans med Göteborgs Stad, Göteborgs universitet, Chalmers, GFS, Göteborg & Co och Näringslivet skall vi gemensamt utveckla Göteborg som kunskapsstad och vara en bidragande orsak till att studenter väljer Göteborg som studieort genom att erbjuda ett bra boende. Stiftelsens verksamhet drivs på affärsmässiga villkor i konkurrens med andra bostadsföretag med den skillnaden att stiftelsen inte primärt är vinstdrivande. Den enda inkomstkällan utgörs av våra hyresgästers hyror och vi får inte några extra bidrag från kommunen, staten eller högskolorna för att hålla nere studentbostadshyrorna. Hyrorna som fastställs vid förhandlingar med Hyresgästföreningen Västra Sverige skall ge utrymme för tillfredsställande avskrivningar och erforderliga reparations- och underhållsarbeten. Under förhandlingarna redovisas och diskuteras samtliga budgeterade kostnader för drift och underhåll av vårt fastighetsbestånd. Som stiftelse äger vi oss själva och har ingen ägare som skall ta del av den vinst som görs. Överskottet går direkt tillbaka till stiftelsen och måste vara tillräckligt stort för att vi skall ha ett gott förtroende hos bankerna, särskilt i den expansiva fas som stiftelsen befinner sig i. De fastigheter som stiftelsen äger skyddas mot eventuell spekulation av Länsstyrelsen. Fastigheter kan inte säljas ut utan medgivande från Göteborgs kommunstyrelse och GFS.

3 Varför höjer ni hyran? SGS Studentbostäder och Hyresgästföreningen Region Västra Sverige har träffat överenskommelse om höjning av hyrorna för Överenskommelsen innebär att bostadshyrorna höjs från den 1 februari 2008 med 2,7%. Hyran för p-platser och garage höjs inte och även IT-avgiften är oförändrad för Räntan bottnade 2005 och under 2006 och 2007 har Riksbanken höjt sin räntenivå från 1,5% till 4,0%. Samtidigt har staten börjat avveckla räntebidragen. Sammantaget ger det mycket påtagliga ökningar av SGS finansieringskostnader. Majoriteten av studentbostäderna är nu mer än 30 år gamla och kräver ökade underhållskostnader. Det är ofta dyra och stora åtgärder som krävs, t ex ombyggnad av betongkonstruktioner, badrumsrenoveringar och byte av rör för vatten och avlopp. Därtill kommer alla normala driftskostnadsökningar i form av högre avgifter för värme, vatten och el liksom högre lönekostnader. Vi är väl medvetna om att hyrorna är en tung post i studenternas ekonomi, men eftersom SGS inte har några stora vinster eller ett stort kapital att ta av, så är vi tvungna att höja hyrorna i samma takt som kostnaderna ökar. Under åren 1998 till och med 2008 har hyrorna bara höjts med 1,4 % årligen i genomsnitt. Det har varit möjligt genom att rationalisera verksamheten när vi utökat bostadsbeståndet.

4 Vart går din hyra? Funderar du över vart dina hyrespengar tar vägen? Din hyra påverkas av en rad utgifter, och vi kan förklara det genom att dela in din månadshyra i olika delar. En stor del av fastighetsbeståndet är nu år gammalt och behöver stora underhållsinsatser. De riktigt stora posterna förutom underhåll är el, värme, administration och fastighetsskötsel. Andra stora kostnader i vår verksamhet är kostnader för lån och avskrivningar. 1 % Försäkring & bevakning 1 % Markhyra, tomträttsavgäld 1 % Kabel-tv 2 % Vatten 2 % Sopor Fastighetsskatt 2% Riksdagen beslutar hur hög fastighetsskatten ska vara och därmed är den inte möjlig att påverka. Men SGS har en viktig uppgift i att se till att fastigheternas taxeringsvärde är korrekt. Administration 11% Det här är den del inom vår verksamhet som till stor del hjälper dig som hyresgäst. Här hanteras t ex vår bostadskö, uthyrning och hyresadministration samt kostnader för ekonomi- och personalavdelning, fastighetsavdelning, information/marknad och IT-avdelning. Här ingår även kostnader för porto, telefon, datasystem etc. Underhåll 15% Här ingår planerat underhåll som till exempel renovering av badrum, omläggning av tak, byte av spisar och kylare, nya fönster, upprustning av gårdar och garage, målning/ tapetsering m m. Akuta reparationer redovisas separat. Kostnaderna för underhåll påverkas av husens ålder, kvalitet, skötsel och slitage. Avskrivningar 11% Avskrivningar uttrycker kostnaderna för att fastihgeterna så småningom slits och behöver totalrenoveras. Vi räknar med att ett välbyggt hus kan skrivas av på 80 år. Räntekostnader 21% Räntekostnaderna utgörs av räntan som SGS betalar för de lån som finansierar byggandet av alla fastigheter. Fastighetsskötsel 14% I fastighetsskötsel ingår kostnaderna för våra områdeskontor, löner för fastighetsskötare och städkostnader. Här ingår även kostnader för Internet i alla våra egna lägenheter. 2 % Fastighetsskatt 6 % El 9% Värme 11 % Administration 15 % Underhåll 11 % Avskrivningar 21 % Räntekostnader 14 % Fastighetsskötsel 4 % Reparationer Reparationer 4% Kostnader för reparationer och akuta fel.

5 Den nya bostadspolitiken Regeringen avskaffade vid årsskiftet fastighetsskatten till förmån för en kommunal fastighetsavgift på kronor per år och lägenhet. Förslaget gynnar de allra flesta men inte studenterna. I och med beslutet likställs en studentbostad, det vill säga en bostad med begränsad besittningsrätt, med övriga lägenheter i flerbostadshus. 20 kvm utan eget kök, och i vissa fall utan egen dusch och toalett, kommer att beskattas lika mycket som en lägenhet på 200 kvm! Studentbostäder uppfyller, enligt lagens mening, inte kraven på en fullvärdig bostad. Boverkets regler för bostadsbyggande medger en rad undantag för studentbostäder, som till exempel minskade krav för plats till matlagning, matplats och förvaringsutrymmen. Det är inte rimligt att avgiftsbelägga studentbostäder på samma sätt som fullvärdiga bostäder! Studentbostadsföretagens uppgift är att tillhandahålla ändamålsenliga studentbostäder till lägsta möjliga kostnad. I och med förändringen av fastighetsskatten och de höjda taxeringsvärdena under 2007, stiger kostnaderna för studentbostadsföretagen, vilket slutligen belastar studenternas ekonomi i form av höjda hyror. För SGS del innebär förändringen en merkostnad 2008 på 380 tkr. Den förra regeringen införde ett statligt stöd för att råda bot på bostadsbristen. De som byggt små hyreslägenheter och studentbostäder på max 70 kvm till rimliga hyror har fått ca 10% av byggkostanden i form av investeringsstimulans, en slags reduktion av momsen. För att få dessa pengar var man tvungen att påbörja gjutningen av bottenplattan senast Detta har vi på SGS Studentbostäder klarat för 385 lgh i Lindholmsallén och 74 lgh i Guldhedstornet, med inflyttning hösten Nuvarande regering beslutade 2006 att avskaffa de statliga subventionerna för bostadsbyggande. Beslutet innebar att investeringsstimulansen försvann för nybyggen som startas efter 1 januari 2007 och att räntebidragen avvecklas under en femårsperiod Avtrappningen av räntebidragen driver upp kostnaderna för hyresbostäder. För SGS del ökar kostnaden totalt med 11 mkr fram till 2012, varav 1,7 mkr är ökningen för Dessutom har man från 1 januari 2008 infört nya momsregler för om- och nybyggnad, som innebär en framtida hyreshöjning i nyproduktioner på ca 1%. Detta får konsekvenser för hyresnivåerna inom SGS Studentbostäder. Dessvärre går det inte att utlova något annat än att det kommer att krävas fortsatta årliga hyreshöjningar då subventionerna avvecklas. Enbart statens avveckling av räntebidragen kommer att de närmaste 4 åren innebära en extra hyreshöjning på ca 1% årligen. Samtidigt har inte studiebidrag och studielån hängt med i kostnadsutvecklingen. Förändringarna kommer att påverka den planerade nyproduktionen av hyresrätter och studentbostäder. Man kan grovt räkna med att produktionen av vanliga hyresrätter kommer att halveras under de närmaste åren samt att all start av nya studentbostäder ställts in under För nybyggda bostäder som ännu inte startats kommer summan av uteblivna räntebidrag och investeringsstimulanser samt de nya momsreglerna att kräva en hyresnivå som kommer att ligga avsevärt högre än dagens hyresnivå, sannolikt 15 20% högre! Dessa bidragsavvecklingar gäller samtliga hyresrätter, inte bara studentbostäder, men ni studenter får begränsad nytta av de skattesänkningar som skall kompensera löntagarna för högre hyror, eftersom det inte var tänkt att ni skulle tvingas jobba vid sidan av studierna. SGS Studentbostäder försöker upplysa och påverka beslutsfattarna, genom att samarbete med GFS, SFS och Svenska Studentbostadsföreningen. Samtliga försöker påvisa det nödvändiga i att ta hänsyn till studenternas situation när man genomför regelförändringar. Detta är en av våra viktigaste uppgifter närmaste åren!

6 A kr B kr C kr Dr Lindhs gata Dr Lindhs gata 6 Möblerade enkelrum med gruppkök. Handfat i rummet, badrum och WC i korridoren. Yta: kvm Hyra (12-månaders) 1 751:- inkl el och möbler Rotary Richertsgatan 2C Möblerade enkelrum med gruppkök Egen dusch och toalett. Nyrenoverade gruppkök Gemensamma lokaler Motionsrum, TV-rum, bastu, stor pub och sammanträdesrum. Yta: Rum 19,5 kvm Hyra (12-månaders) 2 808:- inkl el och möbler Postgatan Postgatan 18 Ett rum och kokvrå, omöblerad mitt i centrala stan. Centraldammsugare samt tvättstugor på varje våningsplan. Lägenheterna har franska balkonger. Yta: 25 kvm Hyra (12-månaders): 3 657:- Litet och stort, billigt och dyrt För att få reda på hur många bostäder som finns i olika hyresnivåer har vi tagit fram en hyresstatistik. I diagrammet är alla våra drygt bostäder insorterade efter hyresnivå. För att få jämförbarhet mellan 10- och 12-månadershyror är alla hyror omräknade till 12-månadershyra, d v s årshyran har dividerats med 12. På samma sätt har ITavgifter räknats bort, eftersom den normalt inte ingår i hyran för vanliga bostäder och inte heller i våra drygt inhyrda lägenheter i vanliga bostadsområden. Däremot ingår kostnaderna för el och möbler i tabellen i de fall dessa ingår i hyran. Antal bostäder per hyresnivå Drygt bostäder Av diagrammet framgår att 30 bostäder kostar mindre än kr/månad. Nästan hälften av våra bostäder har en hyra på kr/månad eller lägre och 31 stora lägenheter kostar mer än kr/månad A B C D E F G

7 D kr E kr F kr Gårda Fabriker Åvägen 6 2 rum och kök, omöblerad Gemensamma lokaler Bastu, samlingslokal och stor takterass. Yta: 42 kvm Hyra (12-månaders) 4 948:- Kviberg 3 Lilla Regementsvägen rum och kök, omöblerad Yta: 51 kvm Lägenheten lämplig som kompislägenhet, men också för par och barnfamilj. Hyra (12-månaders) 5 580:- Första Långgatan Första Långgatan 12 2 rum och kök, omöblerad Gemensamma lokaler En gemensamhetslokal finns i huset. Yta: 64 kvm Hyra (12-månaders) 6 899:- G kr I SGS Studentbostäders bestånd av drygt bostäder finns en stor variation av lägenhetstyper, storlekar och prisklasser. Hyresnivå/kronor Antal Yta 1 999* kvm Enkelrum med kokskåp/gruppkök * kvm Enkelrum med kokskåp/gruppkök kvm 1 rum med kokskåp/kokvrå/kök kvm Enkelrum med gruppkök kvm 1 rum med kokvrå/kök kvm 2 rum med kokvrå/kök kvm 1 rum med kokvrå/kök kvm 2 rum med kokvrå/kök 5 55 kvm 3 rum och kök kvm 1 rum med kokvrå/kök kvm 2 rum med kokvrå/kök kvm 3 rum och kök kvm 2 rum och kök kvm 3 rum och kök kvm 4 rum och kök kvm 2 rum och kök kvm 3 rum och kök kvm 4 rum och kök * flertalet lägenheter möblerade och inklusive hushållsel. Kronhusgatan Kronhusgatan 2C 3 rum och kök, omöblerad Hörnlägenhet, etage med terrass och utsikt över hamnen Centraldammsugare på varje våningsplan Gemensamma lokaler och takterrass Yta: 65 kvm Hyra (12-månaders) 8 340:- 7

8 Frågor & svar: «Jag har inte fått någon hyresavi. Hur kan ni då skicka ut hyreskrav?» I det bostadskontrakt som tecknas med oss regleras vilka hyresvillkor som gäller, däribland när hyran skall vara betald. Hyran förfaller oavssett om man har fått en hyresavi eller inte. Hyreskrav skickas ut ca 10 dagar efter det att hyran har förfallit. Att betala in sin hyra i tid ger goda referenser för den framtida boendekarriären. Tips: Logga in på vår hemsida. Under Mina sidor/min hyra kan du alltid se dina hyresavier med OCR-nummer, förfallodatum vad som är betalt och eventuell skuld. «Varför är det dyrare att hyra en studentlägenhet än en riktig lägenhet?» Hyran sätts utifrån bruksvärdesprincipen, dvs en lägenhet får inte vara dyrare än vad de övriga allmännyttiga bostadsföretagen på orten tar för en likvärdig bostad. Hänsyn tas också till läge, närservice och inte minst husets ålder. Ska man jämföra hyran mellan två lägenheter är det viktigt att man jämför hus med ungefär samma ålder. Vid en bruksvärdesprövning är en studentbostad inte dyrare än andra bostäder, det tillåter inte hyreslagen. Däremot är alltid små lägenheter dyrare per kvm än de större. Det beror på att kök och badrum är de dyra ytorna att bygga och att underhålla. När det gäller studentrum med gruppkök finns det inte någon brukshyra att jämföra med. Övriga allmännyttan har sällan studentrum med gruppkök. Här får vi istället jämföra våra hyror med övriga studentbostadsföretag. «Är vi som bor i ett gammalt hus med och betalar alla nya hus?» Varje hus vi bygger skall bära sina egna kostnader, annars bygger vi det inte. Ni som bor i våra äldre studentbostäder subventionerar alltså inte våra nybyggda hus. «Måste ni bygga så lyxigt?» Ett hus ska användas och fungera i minst 50 år. Vi är övertygade om att det på sikt är lönsamt att bygga med hög kvalitet och med bra material. Det är t ex därför vi alltid bygger helkaklade badrum. Lite dyrare investering än med våtrumstapet, men lägre underhåll på sikt och dessutom trivsammare att bo i. «Varför är det så lång uppsägningstid när det finns kö och brist på bostäder?» SGS fördelar alla bostäder rättvist efter hur länge man stått i vår kö. Vi behöver en viss tid för att hyra ut en bostad och den som ska flytta in har ofta en bostad som ska sägas upp och kan behöva lite tid innan han/hon kan flytta in. Därför behövs en uppsägningstid, även när det är kö efter bostäder. Vi har 1 månads uppsägningstid för enkelrum och 2 månader för lägenheter. Det vanligaste på bostadsmarknaden är 3 månaders uppsägningstid. Utgivare: SGS Studentbostäder Kaserntorget 11, Göteborg Telefon: Fax: Stiftelsen är medlem i Svenska Studentbostadsföreningen (SSBF) och SABO och äger eller förvaltar drygt bostäder och 54 lokaler. Layout och tryck: Prinfo Linderoths, Göteborg.