Hotellinvesteringar i Storstockholm

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete (15 hp) inom och Kandidatprogrammet Fastighet och Finans Centrum för Bank och Finans Nr 6 Hotellinvesteringar i Storstockholm 1 Författare: Isabelle Badéa Fatima Sjöberg Stockholm 2009 Handledare: Hans Lind 1 1

2 Sammanfattning Titel: Hotellinvesteringar i Storstockholm Författare Fatima Sjöberg och Isabelle Badéa Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande Centrum för Bank och Finans Examensarbete nummer Nr 6 Handledare Hans Lind Nyckelord Hotell, beläggningsgrad, kapacitetsutnyttjande, konjunkturläge Sammanfattning Under de senaste åren har Stockholms hotellmarknad expanderat rejält. Många hotellbyggen pågår fortfarande och sedan i höstas har situationen varit oroväckande då många projekt lagts på is och inte kunnat slutföras. Den tuffa konkurrenssituationen på Stockholms hotellmarknad har gjort att hotellen blivit alltmer nischade. Enskilda hotell vill stärka sin ställning gentemot konkurrenterna och därmed skapa sig en stark profil. Tydliga trender är hotell med miljöprofil samt hotell med designprofil. Även lågprishotell har börjat få en starkare ställning. Detta beror framförallt på det rådande konjunkturläget, ett läge med ovisshet om framtiden utan utrymme för extravagans. Miljöprofilen beror främst på ökat tryck från allmänheten. Att vara ett grönt företag ligger rätt i tiden och det syns inte minst på hotellmarknaden. Designprofiler antas också få bra genomslagskraft, speciellt med tanke på att vi lever i en global värld med kraftfulla internationaliseringstrender. Design och arkitektur med ordentlig prägel förväntas locka turister men framförallt affärsresande både ifrån Sverige och ifrån utlandet. 2

3 Abstract Title: Hotel investments in Stockholm Authors Fatima Sjöberg och Isabelle Badéa Department Department of Real Estate and Construction Management Centre for Banking and Finance Thesis number Nr 6 Supervisor Hans Lind Keywords Hotel occupancy, economic situation, the use of capacity The last years have been really good for the hotelmarket in Stockholm. Unfortunately we ll see some changes in this expansion in the future because of the economic situation we are part of today. Lots of hotels are under construction but won t be able to be terminated until the market becomes more stabil in some years. The competitive situation that we have today has contributed to a more specific orientation for the hotels: they are starting to create niches. Nowadays, we notice three clear tendencies: more and more hotels are starting to have an environmental profile or a design profile. Low price hotels are also becoming more and more common. This all depends of the economic situation we are part of today. The environmental profile is being developed thanks to the public pressure and the design profile is an interesting idea in order to attract tourists and especially the business traveller. 3

4 Innehållsförteckning 1. Inledning 1.1 Bakgrund 1.2 Syfte 1.3 Avgränsning 2. Hotell 2.1 Definition och stjärnklassificering 2.2 Historik 2.3 Verksamhet 2.4 Olika typer av ägande 2.5 Hyreskontrakt 2.6 Beläggningsgradens betydelse 3. Utbud och efterfrågan 4. Dagsläge 4.1 Utveckling 4.2 Konjunktur 4.3 Pågående projekt 4.4 Skilda intressen 5. Utvecklingstendenser 5.1 Påverkande faktorer 5.2 Internationalisering 5.3 Miljöaspekten 5.4 Lågprishotell 6. Avslutning Källförteckning 4

5 1. Inledning 1.1 Bakgrund Stockholm har under de senaste åren kvalificerat sig som ett av Europas ledande besöksmål. Tack vare den kultur, den naturliga mittpunkten och det ekonomiska centrumet har hotellövernattningarna i Stockholm under de senaste åren ökat avsevärt. 2 Besöksnäringen är en mycket viktig del i Stockholms näringsliv. De olika verksamheter som tillsammans ryms in under begreppet besöksnäringen svarar för en betydelsefull del av den ekonomiska tillväxten och sysselsättningen i staden. Under de senaste åren har det skett stora expansioner när det gäller hotellbyggen i Stockholm. Det finns aktörer på marknaden som anser att det behövs byggas nya hotell för att kunna tillfredsställa det allmänna behovet. Andra aktörer hävdar däremot att dessa investeringar inte alls behövs då samhället inte efterfrågar detta. 1.2 Syfte Syftet med denna uppsats är att göra en marknadsanalys av hotellbranschen i huvudstaden och därmed titta på hur den har utvecklats på senare år. Vårt intresse är att se åt vilket håll hotellbranschen rör sig åt och förstå bakomliggande faktorer. 1.3 Avgränsning Vi har nu bestämt oss för att enbart titta på Stockholmsområdet och inte gå längre tillbaks i tiden än år 2000 i våra undersökningar. Dagens lågkonjunktur har inte riktigt hunnit ge ordentligt utslag på hotellmarknaden och vi kan därför inte analysera ur detta perspektiv. Vi kommer däremot att dra paralleller med tidigare händelser och konjunktursvängningar. Vår information har inhämtats från litteratur men främst från intervjuer med aktiva personer inom branschen. 2 P. Lindqvist, O. Zetterberg,

6 2. Hotell 2.1 Definition och stjärnklassificering En hotellfastighet är en fastighet där huvudändamålet är att tillgodose behovet av kortvarigt boende. Hyresgästen, alltså rumsgästen, tecknar kontrakt med hotellentreprenören på en kort tidsperiod, till skillnad från en kontorshyresgäst som tecknar kontrakt med fastighetsägaren på årsbasis eller en hyresgäst i en bostadslägenhet. 3 Under år 2003 inledde Stockholms Hotell- och Restaurangförbund (SHR) en klassificering av hotell i Sverige. Detta klassificeringssystem bygger på en kategorisering av de olika hotellen från en till fem stjärnor och har sin utgångspunkt i det danska systemet som infördes Det finns en del kriterier som SHR använder vid denna klassificering. Dessa kriterier skall återge hotellmarknadsutvecklingen samt kundernas krav och är föremål för årlig revidering. 5 Hotellens kärnverksamhet är som sagt tak över huvudet och enstaka stödtjänster är vanligtvis det som skiljer det specifika hotellet från resterande hotell på den enhetliga hotellmarknaden. Ett exempel är att ett av hotellen kanske har en pool, ett gym eller några andra extratjänster som just utmärker det hotellet från alla andra. Självfallet gör detta att vistelsen blir en del av en upplevelse och inte bara en övernattning. 6 Detta stärker även hotellets konkurrenskraft. Ofta består hotell av två delar; en logi del och en restaurang del. Man har tydligt sett att ju större del av hotellverksamheten som utgörs av restaurangverksamhet desto sämre lönsamhet för hotellet och desto lägre hyresintäkter Historik Under 1980-talets senare del investerades mycket i kommersiella fastigheter vilket gav fastighetsägare och kreditgivare stora förluster i samband med finanskrisen som bröt ut i början av 1990-talet. 8 En återhämtning av ekonomin efter krisen skedde i mitten av talet. Vilket ledde till ökad optimism på marknaden och resulterade i att nya hotellprojekt påbörjades. Det som fick hotellbranschen att bygga trots varningssignaler var 9 att fallande beläggningsgrad länge kompenserades med höjda priser. Optimistiska prognoser om framtida inkomstnivåer och resande gjorde att varningstecknen inte heller togs på allvar G. Andersson, R. Björklind, J. Lewton, J. Engman, Sveriges Fastighetsägarförbund, H. Lind, G. Andersson, R. Björklind, J. Lewton, H. Lind,

7 Konkurrensen om marknadsandelar mellan bankerna resulterade i slarvigare kreditbedömningar. Kreditgivarna trodde på de optimistiska framtidsprognoserna och underskattade därför riskerna. Dessutom hade de större handlingsfrihet då avreglering av kreditmarknaden hade skett. Många intressenter engagerade sig i hotellprojekt utan att noggrant analysera hotellbranschen och dess framtid. 11 Det går att säga att kapacitetsutbyggnaden under denna tid var ett resultat av en period med få bromsar och många oaktsamma entreprenörer som sällan behövde ta konsekvenserna för sitt sätt att handla. 12 Företag som var oetablerade och okunniga klarade inte krisen och gick antingen i konkurs eller kunde inte hålla sig kvar på marknaden och blev uppköpta. Det här gjorde att de starkaste aktörerna med mest kunskap inom hotellverksamhet var de som klarade sig från konkurs. 13 År 1992 bildades Securum som en del i ett paket för att rädda dåvarande Nordbanken (Nordea), en av Sveriges största banker, från konkurs. En strukturomvandling skedde på den svenska hotellfastighetsmarknaden år 1997 som ett led i upprensandet efter finanskrisen. Under krisen tog bankerna över många hotellfastigheter till följd av minskade kassaflöden och konkurser. Samma år skapades renodlade hotellfastighetsbolag, fastighetsägare började sälja sitt bestånd av hotellfastigheter för att istället kunna fokusera sig på en del andra områden. 14 Det tillkom därmed nya fastighetsägare och många strukturförändringar ägde rum. 15 Exempelvis separerades driften och ägandet. Driften togs över av hotelloperatörer och ägandet tillföll fastighetsägaren. Man kan säga att Securum bildades som ett statligt bolag som tog över alla bad assets och debts från de företag som inte kunde överleva krisen. Securum var alltså som ett sorts skräpbolag. Vid en kartläggning av tillgångarna i Securum fann man stora krediter och många hotell vilket gjorde att bolaget delades in i tre enheter: ett fastighetsbolag, ett finansbolag och ett hotellbolag. Hotellbolaget fick namnet Pandox. Pandox tog över alla hotell som fanns i forna Securum, de krediter och de verksamheter som fanns för hotellen. Det nyfödda bolaget insåg ganska snart att hotell skilde sig rejält från kontorsfastigheter och andra kommersiella fastigheter. Därför började bolaget arbeta efter en ny strategi som riktade in sig på hotellfastigheter och hotellverksamhet. År 1997 börsnoterades bolaget. Pandox ägdes av Securum och Skanska men köptes år 2004 ut och drivs nu i privat regi. 16 Under kristiden började norrmän att etablera sig på Stockholms hotellmarknad i allt högre grad. De köpte fastigheter och operatörsbolag eftersom inga svenskar ville eller hade råd att köpa själva. Norrmännen såg det potential svenskarna ej såg och fick en starkt dominerande 11 H. Lind, H. Lind, A. Nissen, G. Andersson, R. Björklind, J. Lewton, G. Granhed, A. Nissen,

8 ställning på den svenska hotellmarknaden. 17 Även i dagsläget dominerar norrmän helt på den svenska marknaden; Choice, Rica, Norgani är några framstående exempel. Under krisen i början på 1990-talet sjönk hyrorna med 30 procent vilket gav enorma utslag för operatörerna som betalar hyra till fastighetsägarna. I Stockholm låg beläggningsgraden under denna period på 53 procent. Befolkningen var väl medvetna om den svåra situationen och det rådande överflödet av hotellrum. Vilket gjorde att underpriser ständigt betalades vid övernattning på hotell. I och med 1990-talets finanskris uppkom alltså även en hotellkris i Sverige. Hotellen som byggdes under den optimistiska perioden hade hög kvalitet och hög service, de var alltså hotell av den lyxigare varianten. Vid millennieskiftet påverkade börsbubblan rumsbeläggningarna negativt men hotellprojekten fortsatte trots detta. 18 Åren präglades av en relativ lågkonjunktur, IT-kraschen, och beläggningsgraden på hotell i Stockholm låg på 61 procent i genomsnitt. 19 Stockholm stad begärde att det skulle byggas fler hotell vilket investerare och hotellfolk inte höll med om. Från 90-talets finanskris hade man lärt sig att en prissänkning inte gav något vidare resultat. Folk är ändå inte villiga att köpa vissa produkter och tjänster, mindre att lyxa till det och bo på hotell. Detta syntes väl år , då sänktes inte priserna lika mycket. Man lärde sig alltså att inte sänka priserna när volymen minskar. På detta vis blev marknaden mer stabil trots oron runtomkring. 2.3 Verksamhet Alla hotellverksamheter är beroende av två olika delmarknader: en företagsdominerad som är förenad med olika kurser/konferenser och en semesterdominerad sådan. Korttidsboendet har på kort tid ökat mycket och en del tyder på att det även i framtiden kommer att hållas med en sådan trend. Hotellverksamheten beror ofta på människors fritids- och semesterresande och går därför mestadels i perioder. 20 Den period där beläggningen är som allra högst är maj och september månad. 21 Måndagar till och med torsdagar är det mestadels affärsresande, fredagar och lördagar mestadels semesterresande. 22 Beläggningen varierar starkt både över året och veckan. Under sommaren sjunker affärsresandet kraftigt, samma sak händer i samband med större helger och lov. Turistresandet å andra sidan är koncentrerat till olika säsonger. Beläggningen är i regel högst på tisdagar och onsdagar och lägst på fredagar och söndagar. Detta beror på att den största delen hotellgäster utgörs av affärsresenärer. 23 Att skapa en mötesplats blir allt viktigare för hotell. Att vara attraktiv på den lokala marknaden kan bli viktigt under en svalnande ekonomi. Om hotellen har något att erbjuda 17 G. Granhed, J. Engman, G. Granhed, Sveriges Fastighetsägarförbund, P. Lindqvist, O. Zetterberg, C. Lepistö, H. Lind,

9 som inte är direkt förknippat med själva hotellverksamheten kan det bli mycket tilltalande och utnyttjas av den lokala befolkningen. Även personer som inte är hotellgäster kan använda dessa extratjänster som exempelvis barer, restauranger eller spaanläggningar. Om beläggningsgraden sjunker kan detta vara en god möjlighet för hotellen att fortsätta tjäna pengar och för att kunna överleva en lågkonjunktur måste hotellen hitta nya segment att rikta sig till. 24 För hotell och restauranger är det själva lokalerna som är verksamhetens ansikte utåt. Därför är oftast det geografiska läget, lokalernas utformning och inte minst den specifika hyresgästanpassningen av mycket stor betydelse. I de flesta fall investerar företagaren också en hel del eget kapital i lokalerna för att, på så sätt, kunna uppfylla dessa specifika önskemål. Liksom vid all lokaluthyrning är det bestämmelserna i hyreslagen som är tillämpliga för hotell och restauranger. Hyreslagens regler är delvis komplicerade och det är därför av stor vikt att alla lokalrelaterade frågor hanteras noggrant. Fastighetsvärdet på en hotellfastighet är starkt förknippat med den rörelse som bedrivs på fastigheten. Man måste vara medveten om att det råder ett ömsesidigt beroende mellan hyresgäst och hyresvärd som i sin tur påverkar utformningen av hyreskontrakten. Det är dessa hyreskontrakt som påverkar värdet på fastigheten och även risken för båda parter. 25 Vid värdering är ortsprismetoden det mest använda värderingsalternativ. Denna metod går ut på att man tittar på försäljningspriser av likartade fastigheter erlagda inom vissa tidsramar. Dessa siffror analyseras och läggs till grund för värderingen. 26 Det är dock svårt att bedöma ett hotells marknadsvärde, sannolika pris, då få hotell köps och säljs på normalt sätt. För att kunna göra en realistisk uppskattning krävs att bedömningarna görs på välgrundad och opartisk information, där omfattande kunskaper finns om vad som styr lönsamheten för hotellfastigheter. Hotellmarknaden är en osäker marknad. I regel fördröjs ett projekt minst 2 till 3 år, det är därför svårt att veta när exakt ett hotell står klart och är ute på marknaden J. Engman, G. Andersson, R. Björklind, J. Lewton, Sveriges Fastighetsägarförbund, T. Berg,

10 2.4 Olika typer av ägande Man kan dela upp intressenterna på marknaden i företag som enbart äger hotellfastigheter, i företag som både äger och driver hotellverksamheten i denna samt i företag som enbart driver hotellverksamheter. Dessutom kan man lägga till managementbolagen, som driver hotellverksamhet på uppdrag, men här utan eget risktagande. 28 Företaget Pandox ägnar sig enbart åt fastighetsägande och fördelen med detta är att man enkelt kan fokusera på bara ägandet och inte blanda in annan avancerad och komplicerad kunskap om driften. 29 Intresset för hotellbranschen måste givetvis grunda sig på förväntningar om ekonomisk avkastning, antingen på kort eller på lång sikt. En hotellfastighet är inte detsamma som en kontorsfastighet vilket är något man måste ha klart för sig. Man förstår att många gärna vill köpa innerstadsfastigheter då det är en snabb och hög värdestegring på dem men det är som sagt viktigt att förstå att själva hotellrörelsen i fastigheterna måste vara lönsamma, åtminstone på sikt, om det skall vara en bra och vinnande affär att äga hotellfastigheter. 30 Har man dessutom direkta ägarintressen i driften av hotell- och restaurangrörelsen i fastigheterna är rörelseresultaten naturligtvis ännu mer intressanta. 31 Ibland har det även bildats så kallade fristående hotell. Med detta menas att fastighetsägaren är både ägare och hotellentreprenör och driver hotellet helt i egen regi. Här krävs dock goda breda kunskaper. Ofta kan denna typ av ägande vara komplicerad och leda till problem då det inte alltid är lätt att vara insatt till maximum. 32 Fastighetsägaren är här inte heller medlem i några samarbetsorganisationer för bokning eller marknadsföring av hotellet. Samarbetsorganisationer är viktiga för att underlätta kundkontakt och marknadsföring. Genom att arbeta med etablerade varumärken på hotelloperatörsidan och se till att hyresgästerna är knutna till centrala bokningssystem som genererar fler gäster, och på så vis till högre intäkter, höjs även chanserna till större kassaflöden. 33 Man bör därför kunna påstå att denna form av hotell inte är att föredra. 2.5 Hyreskontrakt Hyresvärdens och hotellentreprenörens förhållande regleras i hyreskontraktet. Utformandet av kontraktet reglerar bland annat hur mycket pengar hotellfastighetsägaren kommer att tjäna och vilken avkastning fastigheten kommer att ge. Det är av stor vikt att hyresgästen betalar rätt hyra för att vara konkurrenskraftig och för att hyresgästen skall kunna skapa och få bra lönsamhet i rörelsen. På hotellfastighetsmarknaden förekommer flera olika typer av 28 Sveriges Fastighetsägarförbund, A. Nissen, A. Nissen, Sveriges Fastighetsägarförbund, A. Nissen, G. Andersson, R. Björklind, J. Lewton,

11 hyreskontrakt. Den absolut vanligaste formen är kontrakt med omsättningsbaserad hyra. Omsättningsbaserade hyresavtal skapar dynamik i kontraktet och relationen mellan parterna. 34 Bra avkastning hänger ihop med bra och pålitliga hyresgäster, det vill säga hotelloperatörer som kan marknadsföra sig och på så vis locka gäster till hotellen. Om hotellägare hyr ut sina fastigheter till operatörer med ett väletablerat varumärke skapas konkurrens där det bästa varumärket är konkurrensmedlet och alltså inte det geografiska läget. Detta kan ha stor betydelse då hotellägare har fastigheter på ungefär samma orter runtom i landet. 35 De standardkontrakt som idag används på hyresmarknaden för kommersiella lokaler är generellt utformade för att passa ett brett urval av verksamheter och tar i mindre grad hänsyn till de särskilda förutsättningar som gäller för lokaler med specialanvändning såsom restaurang- och hotellverksamhet. Då det i stort sett även råder avtalsfrihet inom hyresavtalsrättens område är det viktigt att man som hyresgäst tillvaratar sina intressen både innan och under hyresförhållandet så att man inte råkar ut för några oönskade överraskningar. SHR har, med anledning av detta, tillsammans med Fastighetsägarna Sverige, tagit fram specialanpassade hyreskontrakt för restaurang- respektive hotellverksamhet. Hotellhyreskontrakt avser att tillgodose den komplexitet som hotellverksamhet ofta utgör. Syftet med kontraktet är att kunna ge råd och anvisningar till parterna inför kontraktsskrivandet samt att få parterna att ta ställning till hur olika frågeställningar kan lösas vid kontraktsskrivandet istället för att senare kanske få problem under den löpande hyresperioden. 36 En hyresgäst skall huvudsakligen betala en marknadshyra för sin lokal. Detta innebär att lokalens hyra skall jämföras med andra liknande objekts hyra som ligger i närheten för att på så sätt få fram en marknadshyra. Hyran skall uppgå till det som lokalen kan antas betinga på den öppna marknaden. Man kan se många heltäckande undersökningar som återspeglar hyresutvecklingen för hotell- och restaurangföretag. Under senare har SHR gjort många sådana för att kunna följa hotellbranschens utveckling. Tack vare detta kan man snabbt märka av hyresgästernas hyresbetalningsförmåga. 37 SHR arbetar tillsammans med Svensk Handel för att förbättra hyresvillkoren för medlemmarna. Det finns olika typer av hyreskontrakt. En av dem är att hotellentreprenören erlägger en fast hyra varje månad. Denna form liknar vanliga hyreskontrakt, är ofta indexerade men används ytterst sällan när det gäller hotellfastigheter. 38 Den omsättningsbaserade hyran är också ett alternativ där hyresnivån är knuten till hur bra det går för hotellrörelsen. Fastighetsägaren får en del av rörelsens resultat i hyra. Denna form kan kompletteras med en fast minimihyra. 34 G. Andersson, R. Björklind, J. Lewton, G. Andersson, R. Björklind, J. Lewton, G. Granhed, G. Granhed,

12 Vissa använder sig också av så kallade managementkontrakt och i detta fall är det fastighetsägaren som är driftsansvarig. 39 Löptiden på ett vanligt kontrakt för hotell löper på cirka år. Detta gör att de är förknippade med stor osäkerhet och hög risk och det är denna osäkerhetsfaktor som gör att hyreskontrakt med fast hyra sällan eller aldrig används när det rör sig om hotell Beläggningsgradens betydelse Det som är helt avgörande för hotellföretagens ekonomi är rums- och bäddbeläggningen. Man kan inte, under några omständigheter, producera hotellrum på lager. Därför kan man hävda att en osåld bädd är en förbrukad resurs. Detta naturliga påstående har först under senare år märkts av i en varierad prissättning med mycket höga priser under de högfrekventa affärsresedagarna. Det är dock viktigt att komma ihåg att det endast är 80 eller möjligen 100 dagar per år som är riktigt attraktiva affärsresedagar, resten är mindre vinnande. Dessa resterande dagar tvingas hotellen använda rabatter av olika slag. 41 Man har även sett trender på onekligen stora rabatter under veckoslut och långhelger för att på så sätt locka till sig fler gäster. Man har även börjat ge sista-minuten-rabatter för att nå eftertraktade marginaleffekter. Rumsbeläggningen är trots detta inte särskilt imponerande i de små orterna men i Stockholms storstad har den däremot varit imponerande. 42 År 2008 var det bästa hotellåret någonsin. 43 I dag är produktionskostnaderna en aning höga och det krävs betydande beläggning bara för att kunna täcka ett hotells kapitalkostnader. I och med detta kommer nyare hotell förmodligen att visa underskott under de första åren. Man måste helt enkelt avvakta effekterna av inflationen och denna gör att kapitalkostnadernas betydelse minskar. Denna situation är helt normal och accepteras i många olika branscher. I hotellnäringen är skillnaden emellertid att man inte haft sambanden helt klara för sig och att man inte haft den nödvändiga finansiella styrkan för att klara de första årens påfrestningar. Det finns ju en mängd hotell som startat med en utomordentlig låg soliditet, det vill säga med huvudsak lånat kapital och där startkostnaderna sedan fått finansierats genom ytterligare lån. Efter detta är företaget skrikande nära en konkurs. Enligt aktiebolagens regler om likvidationsplikt är man i ett tidigt stadium skyldig att gå i konkurs. 44 Många investerare och hotellägare säger att det minst krävs två konkurser för att ett hotell skall bli lönsamt G. Andersson, R. Björklind, J. Lewton, G. Granhed, Sveriges Fastighetsägarförbund, Sveriges Fastighetsägarförbund, A. Nissen, Sveriges Fastighetsägarförbund, G. Granhed,

13 3. Utbud och efterfrågan Kapacitetsutnyttjande pratar man om då det handlar om relationen mellan utbud och efterfrågan. 46 Efterfrågan har genomgått en snabb tillväxt under 2000-talet. Sverige är på väg mot en allt rörligare livsstil i såväl arbetsliv som den privata sfären. Ökad utbildning, näringslivets kunskapsorientering och internationalisering, mindre hushåll och växande inkomster är de viktigaste faktorerna för denna utveckling. Efterfrågan har dock vuxit långsammare än utbudet. Utvecklingen har därför medfört ett fallande kapacitetsutnyttjande och i stora delar av landet finns det nya klara tecken på överkapacitet. Som helhet har utvecklingen medfört att hotellmarknaden i långt större utsträckning blivit köparens marknad vilket märks på den flora av rabatter och specialerbjudanden som växt upp. Priskonkurrensen har ökat rejält. 47 Svenskt Näringsliv har genomfört en studie som visar att antalet hotellnätter som spenderas i Sverige ständigt ökar. Under 2007 såldes 16,5 miljoner hotellnätter vilket kan jämföras med år 1990 då 10 miljoner hotellnätter såldes. Hotellen bör på grund av den ökande konkurrensen på marknaden förbättra sina verksamheter för att hålla sig konkurrenskraftiga på en även nedåtgående marknad. Hotellen måste skapa långsiktiga relationer med sina kunder för att inte förlora dem till någon av konkurrenterna. Hotellbranschen är beroende av affärsresandet vilket gör att en dalande konjunktur eller ett skadat varumärke kan drabba hotellen hårt. Det byggs många hotell runt om i Sverige och kan leda till att ett stort antal hotell kan stå tomma om den framtida efterfrågan överskattas så att utbudet blir allt för stort. Hotellbranschen är under förändring och idag efterfrågas inte bara ett rum, utan hotellen måste kunna erbjuda något mer än bara en säng att sova i. 48 Ett hotell är inte bara en fastighet det är en verksamhet och ett kassaflöde. Verksamheten pågår varje dag och lönsamheten för hotellet beror på hotelloperatörens förmåga att driva verksamheten. Hotell i storstäderna anses vara en vinstgivande affär trots att hotellrörelsen visar stora förluster. Antalet hotell och bäddar ökar markant trots att behovet kanske inte finns så starkt. Vid en lönsamhetsbedömning måste man titta på hotellet och fastigheten var för sig. De hotell som är nyetablerade måste hålla sig på en hög prisnivå för att åtminstone täcka en del av de höga byggkostnaderna, och de hotell som redan är etablerade följer självklart med i prishöjningarna. En hög prisnivå på hotell byggda på 70-talet ger goda vinster. Detta argument används sedan som motivering för att just bygga nya hotell, det är ju lönsamt! För de nya hotellen är priserna däremot inte höga nog för att ge vinster och för dessa företag krävs en långsiktig ekonomisk uthållighet i väntan på att inflationen skall göra sitt. Den enda gruppen som verkligen har möjlighet att betala de höga priserna är den som betalar med obeskattade pengar, det vill säga företag och organisationer; hotellens kamp om affärsresenärerna är därmed en realitet Sveriges Fastighetsägarförbund, Sveriges Fastighetsägarförbund, J. Engman, Sveriges Fastighetsägarförbund,

14 4. Dagsläge 4.1 Utveckling Åren som följde IT-kraschen var i helhet stabila; en positiv stadig utveckling ägde rum fram till höst 2008 då det återigen blev kaosartat. Början av år 2008 var ett bra hotellår och ingen anade vad som skulle hända. I nuläget har vi inte kommit så pass djupt in i lågkonjunkturen så att effekterna på hotellbranschen riktigt märks av. De stora följderna kommer att observeras på hotellmarknaden tidigast om ett halvår. 50 Fastän 1989 var ett starkt år med högkonjunktur följde en katastrofal början på 1990-talet. Man skulle här kunna dra en parallell med åren 2007 och 2008 som även de varit väldigt starka men som dessvärre följts av en nedgång av konjunkturuppgången. Redan i slutet av 1980-talet trodde många att det i framtiden skulle byggas flera hotell av den större arten. Idag kan Clarion Signs inte bättre än bekräfta detta påstående. 51 Samtidigt som konjunkturen går ner ökar antalet hotellrum i Storstockholm i snabb takt. Under år 2009 tror man att Stockholms län kommer att få minst 1400 nya hotellrum, vilket är en ökning med 5,3 procent jämfört med året innan. Det rör sig här om byggen som redan är igång och gäller både helt nya hotell och utbyggnader av befintliga. Under år 2010 kommer minst 900 rum till och under år 2011 kommer det ytterligare 225 rum om allt går som planerat. Året efter planeras tre jättehotell öppna med sammanlagt 1400 rum, bland annat ett hotell vid Arlanda och Nationalarenan i Solna. Förutom dessa finns ett antal projekt som är mer osäkra eller som kanske ligger längre bort i tiden. Om alla skulle bli av, vilket är osannolikt, skulle det röra sig om ytterligare nästan 1900 rum inom bara ett par år. I teorin skulle detta kunna bli drygt 6000 nya rum. 52 Efterfrågan på hotellboende i Stockholm har sedan slutet av 80-talet ökat med i genomsnitt drygt 3 procent per år, i takt med den allmänna tillväxten i landet. Det finns ett starkt samband mellan beläggning och prisutveckling. Sedan början av 2000-talet har kapaciteten i Stockholm ökat med 40 procent trots att beläggningen varit hög. År var beläggningen i Stockholm betydligt lägre än vad den är idag. På kort sikt kommer antagligen hotellmarknaden klara en ökning av kapaciteten. Den långsiktiga tillväxten i efterfrågan kommer göra att beläggningsgraderna i framtiden återgår till det normala även om de är pressade den närmaste tiden. 53 De senaste månaderna har det noterats att de flesta affärsresenärer har gått från 5 stjärniga till 4 stjärniga hotell och att även de nöjesresande har gått snäppet lägre gällande komfort och 50 G. Granhed, Sveriges Fastighetsägarförbund, B. Arnek,

15 standard. Man märker dock tydligt att affärsresenärerna minskar en aning i antal då företagen faktiskt försöker dra ner på sina kostnader och turisterna kommer trots allt ändå bör vara på det viset att 3 stjärniga hotell ökar, 5 stjärniga hotell går ner ganska mycket och beläggningsgraden minskar till en lägre procent Konjunktur Sysselsättning och turism är de faktorer som starkast påverkar tillståndet på världens hotellmarknader eftersom ländernas totala ekonomiska tillstånd sätter spår på marknaden. Beslut tagna i Riksdagen påverkar hotellens beläggningsgrad och flödet av gäster genom beslut om skatter och traktamenten. Den ekonomiska tillväxten för hotell följer den allmänna tillväxtnivån i landet. I en högkonjunktur då ekonomin blomstrar står företag för fler övernattningar på hotell och tvärtom i en lågkonjunktur. Ett bra ekonomiskt läge kan dock motverka flödet av turister från utlandet för hotellen. Detta på grund av att en stark krona kan göra det svårt för internationella gäster att ha råd att bo på svenska hotell. 55 Hotellbranschen är mycket konjunkturkänslig och därför har den avkastning som hotellen gett varit kraftigt varierande. Under en hel konjunkturcykel borde dock inte avkastningen skilja sig mot övriga fastighetstyper, inte om man ser i förhållande till risken. För att ett hotell skall kunna överleva i en lågkonjunktur med dålig omsättning, gäller det för hotellet att vara beläget där det finns en marknad även i lågkonjunktur. För hotellfastigheter skiftar avkastningen under en konjunkturcykel utan även beroende på geografiskt läge. I Sverige finns resandeströmmar främst i storstäderna och i regionstäderna. 56 Det går att säga att rumspriserna för hotell rör sig i samma riktning som konsumentprisindex, KPI, men i en annan takt. I de flesta fall har rumspriserna ökat med mer än KPI i en högkonjunktur. I en lågkonjunktur håller inte rumspriserna samma takt som KPI utan släpar efter. På grund av detta är ett hotellrum ett bra skydd mot inflation. Därför erbjuder hotellbranschen en stor potential för tillväxt i ekonomiska uppgångar. 57 Hotellbranschen är en mycket konjunkturkänslig bransch. Här finns det alltid ett stort behov av att ta fram alternativa planer och som baseras på olika antaganden om pris och kostnadsutveckling men också om efterfrågan. Dessutom måste olika typer av långtidsbudgetering oftare varvas med speciella analyser i samband med diskussioner om hotellrörelsens strategiska utveckling. I samband med nyetableringar eller större om- och tillbyggnader är behovet av analyser och kalkyler speciellt stort. Det är i dessa sammanhang det finns störst anledning att pröva alternativa affärsidéer, pris- och investeringsnivåer. Ofta finns det dock en stor svaghet med de traditionella kalkyler och investeringsanalyser; dessa 54 T. Berg, G. Andersson, R. Björklind, J. Lewton, G. Andersson, R. Björklind, J. Lewton, G. Andersson, R. Björklind, J. Lewton,

16 har en tendens att vara för schablonmässiga och de är oftast enbart avsett ett begränsat antal år. Generellt har det varit svårt att hantera alla ingående variabler på ett översiktligt och flexibelt sätt. Det har varit vanligt att man tidigare inte hunnit eller orkat räkna igenom tillräckligt många alternativ. I dagens läge är detta dock inte längre ett sådant problem eftersom man har en mängd program som hjälper en att orka med allt det jobbet Pågående projekt Under åren 2009 och 2010 kommer ungefär 1700 hotellrum tillföras, Park Inn Stockholm Waterfront kommer att stå för 400 av dessa rum i slutat av år Hotellmarknaden blir allt bredare och allt mer diversifierad och en diskussion förs angående fler budgethotell innanför och utanför Stockholmstullar. Att mångfalden ökar är bra för staden då marknaden i Stockholm blir mer intressant. 59 Under de närmsta åren kan ytterligare hotell tillkomma. I dagsläget finns förslag från olika intressenter om uppförande av totalt 15 nya hotell i Stockholm. Hotellprojekten, vilka befinner sig på olika stadier i planeringsprocessen, redovisas nedan. Hotellbyggen i Stockholm 58 Sveriges fastighetsägarförbund, J. Engman,

17 4.4 Skilda intressen I dagens läge fortsätter man att utveckla och bygga nya projekt trots att efterfrågan på hotellrum och hotell generellt har minskat. Det finns aktörer på marknaden som givetvis vill dra maximal vinning utan hänsyn till omständigheterna och företag som däremot är hundraprocentigt medvetna. Det har exempelvis varit enorma konflikter mellan Stockholms Stad och de olika hotellinvesterarna. Stockholm stad arbetar med att locka till sig så många nya aktörer som möjligt till Sverige och speciellt Stockholm och detta genom att bidra med en hög standard, mycket attraktion samt mycket kultur och intressanta upplevelser i Stockholm. Man kollar exempelvis om det skulle finnas möjlighet till bygge någonstans centralt, hur kommunikationsmöjligheterna ser ut därifrån eller kanske om det finns något lämpligt kontor att kanske starta en hotellverksamhet på. Många utländska företag hjälps alltså att se potential och därmed komma igång och investera på denna marknad. 60 Staden vill att fler hotell skall tillkomma på marknaden för att på så sätt kunna pressa priserna nedåt; hotellutbudet kommer att bli större och Stockholms besökare har då ett större utbud att välja bland. Hotellbranschen delar inte dessa åsikter. Till oenigheten hör att de förstnämnda inte verkligt är inblandade i själva investeringen; Stockholms Stad tar inga som helst risker gällande påbörjade byggen, de får däremot höga hyresintäkter från markhyran. Det är också nämnvärt att ta upp byggbolagen som endast vill påbörja byggen för ett arbetstillfälle och alltså den enskilda vinningen. Konsulterna som är ute och jobbar vill gärna undersöka ett projekts potential för att på så sätt behålla och få pengar för pågående jobb. Dessa särgrupper driver givetvis på hotellbyggen trots att det inte finns någon stor efterfrågan. Man kan inte säga att dessa aktörer har några trovärdiga och tunga argument för ett nytt hotellprojekt att initiera. 61 Man kan även se detta ur hotelloperatörernas perspektiv: dessa vill ju också maximera sina vinster genom att begränsa konkurrensen och inte påbörja nya byggen om det inte är absolut nödvändigt. Då alla aktörer har starka egenintressen är det svårt att bedöma hur starkt behovet av nybyggda hotell verkligen är. Hotellbranschen är däremot mer skeptisk till detta argument och föredrar att endast bygga vid behov, det vill säga i takt med efterfrågan. Dessa vill med andra ord att fler hotell ska tillkomma men endast om efterfrågan stiger och om behovet alltså finns. De ser nya hotell som ett hot mot den egna verksamheten och en risk att bli utkonkurrerade av nya aktörer om efterfrågan är knapp. Det här skapar konflikt mellan staden och operatörerna som iakttar olika aktörers intressen. 62 Fler pågående projekt kommer att läggas på is i framtiden på grund av att det just nu byggs en hel del hotell vilket i hög grad kommer att påverka beläggningsgraden för hotellen om inte efterfrågan stiger. Det blir problem om efterfrågan minskar samtidigt som ny rumskapacitet kommer ut på marknaden. Det blir svårt för hotellen att hålla en rimlig beläggningsgrad P. Nieto, A. Nissen, G. Granhed, G. Granhed,

18 Naturligtvis leder den idag snabba tillväxten av både hotellrum och antalet gäster till omsättningsproblem i branschen. De företagen som är mest etablerade har genom debattinlägg och argumentation i massmedia försökt att avstyra och förhindra ytterligare utbyggnad men detta förgäves. Turistfolket, resebranschen och övriga som har glädje av en eventuell överkapacitet hävdar självklart att alla nya hotell behövs och skall därför byggas. 64 Konflikten handlar även om riskfördelningen mellan aktörerna, och en stor fråga är vem som i slutändan får stå risken för projektet. En lösning rörande kompensation för riskfördelning gjordes av fastighetsbolaget Hufvudstaden när de stod bakom hela projektet för Sheraton hotell i Stockholm. Hufvudstaden ägde fastigheten och drev även verksamheten. Sheraton drev alltså hela projektet för Hufvudstadens räkning och satsade alltså inget själva. Sheraton stod inte för någon risk utan det var Hufvudstaden som stod för hela risken. Däremot garanteras de att få kompetent ledning, personal och tillgång till Sheratons mycket stora bokningskedja över hela värden. Här kompenseras risken med fördelar förknippade med varumärket och dess ställning på marknaden, både nationellt och internationellt Sveriges Fastighetsägarförbund, Sveriges Fastighetsägarförbund,

19 5 Utvecklingstendenser 5.1 Påverkande faktorer Det finns en rad olika påverkande faktorer rörande framtida besöksströmmar. Exempelvis kan ett enskilt hotell påverka sin beläggningsgrad genom att vidta prissänkningar, effektivisera sin marknadsföring eller konstruera om konceptet. Lokala anläggningar kan få högre beläggningsgrad på grund av att kommunen eller en arrangör bedriver en stor mässa eller idrottsevenemang. Nya turistattraktioner skapar också nya resandeströmmar. Internationellt sett ökar privatresandet när utbudet på lågprisflyg ökar. 66 Information, kommunikation och utbildning är faktorer som påverkar utbredningen av konferens och kursverksamhet. Ökad bilism har lett till etablering av motorhotell. Ökade inkomstnivåer har bidragit till ökat turistresande. Lägre transportkostnader och kortare restider satt fart på hotellefterfrågan och resande, ibland har detta haft motsatt effekt då många resor kan göras utan övernattning Internationalisering Man går mer och mer mot en internationell värld där fler och fler människor reser till utlandet för att gå på kurs, konferenser eller kanske på semester. Man pratar här om näringslivets kunskapsorientering och internationalisering. Högre utbildning, mindre hushåll samt växande realinkomster per capita bidrar till ökad internationalisering och resande. Man kan alltså notera ett starkt samband mellan efterfrågan på hotelltjänster, högre utbildning, mindre hushåll och högre inkomster. De flesta jobb har blivit alltmer rörliga och detta kan man tydligt se på statistiken. 68 Under de senaste 15 åren har det internationella resandet ökat med hela 82 procent. FNorganet World Tourism Organization räknar med att år 2020 kommer antalet övernattningen i norra Europa ha tredubblats. Svenskt Näringsliv har gjort en studie som visar att hotell och restauranger spelar en allt större roll för individer rörande den sociala gemenskapen, de har blivit en mötesplats. Därför spenderas mer pengar idag på upplevelser än vad som skådats tidigare. Hotellbranschen befinner sig idag i ett förändringsskede som kräver planerade strategier för hur starka och hållbara relationer skall skapas mellan företag och dess kunder på en hårdnande marknad. I dagsläget står affärsresandet för ungefär 70 procent av hotellens totala beläggningsgrad J. Engman, H. Lind, Sveriges Fastighetsägarförbund, J. Engman,

20 5.3 Miljöaspekten Det stora intresset för miljön och den rådande miljömedvetenheten påverkar även hotellen. Affärsresande som ofta sker via flygplanstrafik har givetvis negativ påverkan på miljön. Flygbränslet beskattas inte alls lika hårt som bränslet för bilar. Alltså är det resealternativ som kostar naturens resurser mest det alternativ som beskattas minst. Skulle det göra det skulle till exempel en enkelresa från Stockholm ner till Malmö kosta 263 kronor mer. Då flygplanstrafik är snabb och effektiv gör påläggskostnader såsom flygskatter och liknande så att det blir svårare att locka internationella besökare till Sverige. 70 Eftersom många är mycket medvetna om de stora miljöeffekterna resandet ger i samspel med bättre teknologiska förutsättningar kan möten hållas via telefon eller videokonferenser. Detta kan leda till att hotellen tappar besökare. 71 En global värld driver på resandet. Trenden går mot riktigt stora möteshotell i stora städer, vilket är mycket kostsamt då stor yta innebär höga hyreskostnader för operatören. I och med detta är det mycket möjligt att Stockholm Waterfront kommer att bli en succé. Hotellbranschen är förknippad med hög känslighet, då branschen ändras snabbt, fastighetsbranschen däremot ändras dock långsamt Lågprishotell Vid årsskiftet fanns cirka 125 hotellanläggningar i Stockholm med hotellrum, i dessa fanns ungefär gästsängar. Förutom det fanns det även 20 vandrarhem. Under år 2008 beräknades att 700 rum tillkom Stockholms hotellmarknad, alla dessa var högprisrum. Inga rum klassade som lågprisrum tillfördes. 73 I framtiden kommer fler hotell att ta bort de så kallade lyxattributen och överflöd. Bubbelpooler och vinkällare driver upp logipriser till en sådan nivå att många företag kommer att agera sparsamt. Ett lågt pris kräver antingen hög volym eller låg investering eller låga driftskostnader. Helst allt detta på en gång. Prisökningen kan inte längre fortsätta som tidigare och många företag har börjat göra det lönsamt för sina anställda att bo lite billigare. 74 Lågpris hotellet Ibis Hotel öppnade i Hägersten i början av 2000-talet och är ett lågbudgethotell som blir mer och mer attraktivt med tanke på det ekonomiska läget. Många av de gäster som bor på hotellet är mässgäster då det ligger nära Stockholmsmässan i Älvsjö. Hotellet ligger i nära anslutning till E4an vilket gör hotellet mycket tillgängligt för bilbundna gäster. De erbjuder även en stor parkeringsplats vilket få innerstadshotell kan göra. Ett stort antal av Ibis gäster är så kallade avtalsgäster, som alltså genom sitt arbete eller på grund av 70 J. Engman, Sveriges Fastighetsägarförbund, A. Nissen, H-Å Petersson, Sveriges Fastighetsägarförbund,

21 annat i förväg avtalat om att ta in på Ibis när de åker till Stockholm. Även här är största delen av gästerna affärsresenärer. Standarden jämförs med 3-stjärniga hotell. Ibis hotell är en del av Accordkoncernen. Accord är en av värdens största hotellkedjor som är mycket stora i Europa. Ibis hotell är där med också större på kontinenten och speciellt i Frankrike. De konkurrerar med att ha exempelvis lojalitetskort, som innebär att man kan samla poäng och få gratis nätter ju mer frekvent man väljer att övernatta på Ibis. Detta utnyttjas främst av internationella gäster som arbetar på företag som har ingått avtal med Ibis. I lågkonjunkturens spår kan man tydligt se att det främst är de internationella gästerna som minskat. Det är fler dagkonferenser och dessa har ökat medan antalet övernattningar minskat. Ett sätt för Ibis att hålla rumspriserna på en låg nivå är att de inte utrustar rummen med extraordinär utrustning då alla gäster inte efterfrågar allt som hotellet har att erbjuda. Exempelvis är rummen separerade från frukosten, vilket är ovanligt i Sverige. Andra åtgärder de vidtar för att minska kostnadsposterna är att hålla nere på personalen, som faktiskt utgör den största utgiften. För att hålla sig konkurrenskraftigt trots ett läge i semicity och lägre standard, satsar de på ett serviceprojekt där all personal utbildas. Målet är att bli Sveriges trevligaste hotell. 75 En viss utslagning från marknaden av små och äldre hotell kommer med säkerhet att ske i framtiden. Hotell med dåliga lägen blir de första som får problem. 15 procent av de små hotellen har för låg lönsamhet för att klara upprustningsbehoven men de större och nyare hotellen har mindre problem, bortsett från startårens påfrestningar. 75 C. Lepistö,

22 6 Avslutning I dagens läge kan man anta att det kommer att gå bra för de etablerade hotellkedjorna, som under 70-talet sanerade bor alla små och olönsamma enheter. Sedan kommer de största företagen att växa snabbt och köpa upp de halvstora företagen; man har lagt märke till ett onekligt stort intresse för branschen från fastighetsförvaltande bolag och från de större byggföretagen. En annan tendens är att antalet hotell minskar men att de nya hotellen istället skall och kommer att bli större. Dessutom kommer svenska hotellföretag att etablera sig utomlands alltmer. 76 Antalet hotell som redan ligger i planeringen för utbyggnad gör att hotellbranschen i Stockholm även fortsättningsvis kommer att vara i balans. Man kommer att fortsätta att satsa på affärsresenärerna och detta kommer bland annat att öppna möjligheterna för lågprishotell att starta. Till en början var det finansiella aktörer utan industriell kompetens som började investera i hotellmarknaden och likviditeten på denna marknad satte fart i början av 2000-talet. Affärer kunde då göras med låg andel eget kapital vilket betydde kortsiktig lönsamhet. Denna affär var mycket attraktiv men även riskfylld. Lönsamheten rasar då intäkterna minskar och om egen hotellkompetens då saknas är riskerna höga. Vid detta tillfälle blir bankerna oroliga och vill ha en omförhandling av kreditvillkoren. Detta pressar bolagen ytterligare. I dagens läge ser vi att hotellbranschen är på väg mot nya trender. Fler hotell väljer exempelvis att ta hänsyn till miljöaspekter. Man noterar även fler hotell väljer att rikta in sig mot en mer speciell design-anda. Det är idag brist på ledigt utrymme för nya hotell i Stockholms kärna. Idag omvandlas kontorsfastigheter till hotell, ett exempel är planer på ett nytt hotell på Norrmalmstorg där fastigheten tidigare använts som kontor. I övrigt försöker man se till potentiella områden i stadens yttre delar. Då ser man främst till vart det faktiskt finns ledig mark och man vill gärna etablera nya hotell i nära anslutning till tunnelbanestationer. I framtiden hoppas man på att det ska komma att finnas en bank med information om vart det finns vakanser och fastighetsägare som kan vara intresserade av att sälja eller bedriva hotellverksamhet. I framtiden kommer Stockholm sannolikt att ha mer skiftande hotellutbud och därmed även locka ännu fler utländska aktörer och internationella flöden. Förhoppningen är idén att kunna främja helt nya reseströmmar inom landet inte bara från andra regioner utan även för Stockholmarna; det skall vara lätt och smidigt att få tag på ett prisvärt boende för en enstaka natt. 76 Sveriges Fastighetsägarförbund,

23 Källförteckning Tryckta källor Gustaf Andersson, Robin Björklind och Johan Lewton, 2008, Hotell- mer än bara ett rum- Hur hotell måste ändra strategier om marknaden förändras, Kalmar Jesper Engman, 1999, Hotellfastigheter i nischbolag eller i blandade bestånd, Stockholm Sveriges Fastighetsägarförbund, 1987, Fastighetsbranschen och framtiden, del 4 hotellfastigheter av fastighetsägarförbundet, Tierp Hans Lind, 1995, Värdering av hotellfastigheter, Stockholm Peter Lindqvist och Olle Zetterberg, 2008, Fakta om besöksnäringen, Stockholm Hans-Åke Pettersson, 2008, RB/S 2007 Utredning om framtida behov av och tillgång på hotellrum inom Stockholms Stad, Stockholm Internet Intervjuer Björn Arnek, 2008, Sveriges Hotell & Restaurang företagare Tora Berg, 2009, Stockholm Business Region (SBR) Göran Granhed, 2009, Caroline Lepistö, 2009, Ibis Hotel, Hägersten Petra Nieto, 2009, Exploateringsnämnden, Stockholm Anders Nissen, 2009, Pandox AB, Stockholm 23