Ungas etablering på bostadsmarknaden

Transkript

1 Ungas etablering på bostadsmarknaden en problembeskrivning med förslag till lösningar Stockholm den 3 augusti 2006 Roger Bernow Ted Lindqvist

2 2 (24) INNEHÅLLSFÖRTECKNING Unga flyttar till tillväxtregioner...3 Unga har fått svårt att etablera sig...5 Två förklaringar...7 Nyproduktionens begränsade roll ökad rörlighet är nyckeln...12 Har unga vuxna råd att bo med bostadsrätt?...14 Hur vill unga bo?...16 Hur gör man i andra länder?...18 Kreditgarantier för förvärv av bostad i Nederländerna Det norska startlånesystemet Åtgärder och förslag...20 Statliga topplån Statliga kreditgarantier Åtgärder inom hyresrätten hyresgaranti och partiella kontrakt... 24

3 3 (24) Unga flyttar till tillväxtregioner Under 1990-talet och 2000-talets första år har tillväxten i Sverige i allt större utsträckning koncentrerats till ett fåtal stora regioner. Det beror framförallt på att många företag är beroende av en stor närmarknad bestående av många andra företag och många hushåll. På samma sätt bidrar mångfalden av utbud i form av arbetstillfällen, handel och kultur till att attrahera fler hushåll. Därigenom skapas en självförstärkande tillväxt i de största regionerna som innebär att dessa på lång sikt växter betydligt snabbare än andra, mindre, regioner. Tillgängliga analyser och prognoser visar att denna utveckling fortsätter. Inom en fem till tioårsperiod kommer mer än halva befolkningen i Sverige bo i de tre största regionerna, Stockholm, Göteborg och Malmö. Sveriges ekonomiska tillväxt och de därtill förenade möjligheterna att upprätthålla och utveckla välfärden i hela Sverige är därför beroende av en positiv utveckling i storstäderna. Figur 1 Flyttnetto per tusen invånare i lokala arbetsmarknader bland åringar. Flyttnetto/1000 inv Flyttnetto i lokala arbetsmarknader bland åringar per 1000 invånare Mindre än Större än Källa:Temaplan och SCB Unga hushåll dominerar statistiken över flyttningar mellan olika regioner. Unga människor flyttar framförallt för att skaffa sig en utbildning eller etablera sig på arbetsmarknaden. De största regionerna är mycket attraktiva för unga hushåll både för de som flyttar dit men också för dem som är födda och uppvuxna där. Det är därför viktigt att unga hushåll har möjligheter att etablera sig på storstadsregionernas bostadsmarknader. En väl fungerande bostadsmarknad blir med dessa utgångspunkter ett smörjmedel för fortsatt tillväxt. Om möjligheterna för unga vuxna att etablera sig på större regioners bostadsmarknader försämras uppstår en motkraft till fortsatt tillväxt.

4 4 (24) Unga hushålls möjligheter att konkurrera om etablering på den reguljära bostadsmarknaden påverkas av om också andra hushållsgrupper växer i antal. Om både den yngre och äldre befolkningen samtidigt växter i en region ökar konkurrensen om regionens bostäder och möjligheterna för unga vuxna att etablera sig påverkas. En analys visar att i flera centralkommuner i tillväxtregioner har både antalet unga vuxna och antalet personer i andra åldrar vuxit. I dessa regioner har konkurrensen om regionens bostäder ökat, det gäller bland annat Stockholm, Göteborg, Malmö, Uppsala och Umeå. Slutsatsen av detta är att efterfrågan på befintliga bostäder ökar och unga hushåll har fått stor konkurrens av övriga hushåll när det gäller möjligheterna att etablera sig på bostadsmarknaden. Det betyder sannolikt att unga vuxnas möjligheter att etablera sig på den reguljära bostadsmarknaden fortsätter att minska på dessa marknader. Med en betydligt högre ekonomisk tillväxt i storstadsregionerna än i övriga landet innebär det dessutom förutom välfärdsförluster för enskilda hushåll att den ekonomiska tillväxten i bromsas. Frågan är då hur stort detta problem är. Kan man visa att ungdomars etablering på bostadsmarknaden har fallit? Kan unga fortfarande konkurrera om befintliga hyres- och bostadsrättlägenheter eller har de redan i stor utsträckning trängts undan av andra hushåll?

5 5 (24) Unga har fått svårt att etablera sig I debatten om unga vuxnas villkor hörs ofta att ungdomstiden numera har förlängts. Debatten handlar ofta om när man är etablerad på marknaderna bostadsmarknaden, arbetsmarknaden och kanske även äktenskapsmarknaden. Ungdomar ses ofta som en grupp som drabbats av de senaste femton årens utveckling. Föreställningen om att ungdomar är drabbade grundas främst på uppfattningen att de har svårare än tidigare generationer att etablera sig i arbetslivet och på bostadsmarknaden. Ungdomars etablering på bostadsmarknaden med eget hyres- eller bostadsrättskontrakt har också kraftigt förskjutits till högre åldrar om man jämför med tidigare år. Särskilt gäller detta i landets tillväxtregioner. Lokala arbetsmarknader, som utgörs av pendlingsregioner, kan ses som regionala bostadsmarknader. Utmärkande för denna indelning är således att hushållen både bor och arbetar eller studerar inom samma region dvs. den lokala marknaden. Hela landet kan på detta sätt delas in i knappt 100 lokala arbetsmarknadsregioner. Det finns drygt 30 sådana lokala arbetsmarknader med positiv befolkningsutveckling. Dessa tillväxtregioner har därefter indelats i sex grupper. De tre storstadsregionerna redovisas var och en för sig och resterande tillväxtregioner har indelats i tre grupper. Den första gruppen som kallas högpris innefattar tillväxtregioner med höga priser på bostadsrätter, den andra och tredje gruppen innefattar tillväxtregioner med medelhöga respektive låga priser för bostadsrätter. Dessa tre senare grupper omfattar vardera lika många regioner. Indelningen kan också ses som en indelning efter grad av bostadsefterfrågan. I början och mitten på 1990-talet hade cirka 50 procent av åringarna etablerat sig på bostadsmarknaden i alla grupper av tillväxtregioner. I början av talet hade andelen åringar som etablerat sig på Stockholmsregionens bostadsmarknad nästan halverats från 48 procent till 26 procent. Lika snabb har nedgången i etableringstakt varit i Göteborgsregionen och i andra tillväxtregioner med höga och medelhöga priser på bostadsrätter. I Malmöregionen och tillväxtregioner med relativt låga priser på bostadsrätter är nedgången i etableringstakt också tydlig men inte alls lika stark. Även i gruppen åringar har etableringstakten fallit sedan mitten av nittiotalet i samtliga tillväxtregioner. För Stockholmsregionen betyder detta att endast drygt varannan ungdom i årsåldern var etablerad på den reguljära bostadsmarknaden i början av 2000-talet. Detta är en etableringsgrad på samma nivå som gällde för åringar i början och mitten av nittiotalet.

6 6 (24) Figur 2 Etablering på ordinarie bostadsmarknad bland ungdomar i olika regioner år. Procent med eget kontrakt. Sveriges tillväxtregioner Stockholm Göteborg Malmö Högpris Medelpris Lågpris Ungdomars möjligheter att etablera sig på den reguljära bostadsmarknaden har framför allt styrts av möjligheterna att etablera sig i en bostad med hyresrätt. Särskilt för unga vuxna i åldern år har hyresbostäder varit den nästan helt dominerande upplåtelseformen. Mellan 80 och 90 procent av alla åringar som etablerat sig på den ordinarie bostadsmarknaden bor med hyresrätt. Detta gäller i samtliga grupper av tillväxtregioner och andelar i hyresrätt tycks ha ökat sedan början av nittiotalet. Det är därför ungdomars svårigheter att etablera sig i hyresrätter som är förklaringen till den kraftigt fallande graden av etablering på bostadsmarknaden. Marknaden för bostadsrätter har spelat en mycket marginell roll för ungdomarnas etablering på bostadsmarknaden. Detta trots att en mycket stor och växande del av det samlade utbudet av små lägenheter utgörs av bostadsrätter. I Stockholm finns det totalt cirka ettor och tvåor, varav cirka utgörs av bostadsrätter. I Malmö finns det totalt cirka ettor och tvåor, varav cirka bostadsrätter. I Göteborg finns det drygt små lägenheter som upplåts med bostadsrätt. Detta kan jämföras med allmännyttans samlade bestånd av små lägenheter som uppgår till nästan bostäder. Dessa data visar att om borättsmarknaden kan göras tillgänglig för unga vuxna så ökar marknadens storlek med över bostäder enbart i landets tre största kommuner. Men denna del av bostadsmarknaden har varit i stort sett outnyttjad av unga vuxna. Det finns inte heller några tecken på att unga vuxna kunnat, eller velat, kompensera ökade svårigheter att finna lämplig hyresrätt med ökade förvärv av bostäder.

7 7 (24) Två förklaringar Det finns två grundläggande och samverkande förklaringar till unga vuxnas ökade svårigheter att etablera sig på den reguljära bostadsmarknaden i landets tillväxtregioner. För det första föll bostadsbyggandet kraftigt jämfört med första delen av talet. Jämför man bostadsbyggandet under nittiotalets första hälft med byggandet under perioden 1996 till och med 2001 finner man att det årliga bostadsbyggandet i landets tillväxtregioner fallit med nästan 60 procent. I storstadsregionerna föll det årliga byggandet i genomsnitt med cirka 50 procent om man jämför nittiotalets första hälft med perioden Den årliga produktionen av hyresrätter reducerades ännu snabbare eller med 70 procent i landets tillväxtregioner. Under perioden 1996 till 2001 producerades det årligen knappt hyresbostäder inklusive kategoribostäder. Nyproduktionen av hyresbostäder för den allmänna marknaden begränsades till cirka per år. Den årliga produktionen av marknadsprissatta bostäder reducerades också, men nedgången var nu begränsad 45 procent. Detta betyder att de ekonomiska villkoren förenade med bostadsbyggande efter 1996 medfört att tyngdpunkten förskjutits mot produktion av marknadsprissatta bostäder. Sedan år 2001 har förskjutningen av tyngdpunkten mot marknadsprissatta bostäder fortsatt samtidigt som det totala byggandet i landets tillväxtregioner ökat jämfört med perioden Åren producerades igenomsnitt drygt bostäder per år, vilket var en ökning med nästan 70 procent jämfört med perioden samtidigt som produktionen dessa år fortfarande endast utgjorde knappt 70 procent av produktionsvolymen under åren Trots den relativt starka återhämtningen i bostadsbyggandet de senaste åren har bostadsefterfrågan ökat mycket snabbt med kraftigt stigande priser som följd. Detta gällde både bostadsrätter och egnahem, som är marknadsprissatta. Prisökningen har främst berott på fallande räntenivåer och snabbt stigande inkomster och stark befolkningstillväxt i landets främsta tillväxtregioner. Med dessa förutsättningar är det knappast förvånande att unga vuxna utan eget kontrakt, kötid och kontakter hade svårigheter att etablera sig på bostadsmarknaden. Vid stora efterfrågeöverskott på hyresrätter med attraktiva kvaliteter och hyror kommer hushåll med kort kötid, få kontakter och utan lägenhet att byta med helt enkelt att oftare konkurreras ut av hushåll med sådana resurser. Samtidigt som unga vuxna, och anda outsiders på marknaden för hyresbostäder, i normalfallet blir utkonkurrerade av hushåll med större resurser i kampen om hyresbostäder med attraktiva kvaliteter har de mycket stora svårigheter att etablera sig på marknaden för bostadsrätter. Detta beror väsentligen på att de allra flesta ungdomar saknar de sparade medel som normalt behövs för att kunna förvärva en bostadsrätt.

8 8 (24) I tabellen nedan redovisas ungdomars sparande såsom det framgår av förmögenhetsstatistiken år Som framgår uppgick medianvärdena till närmast symboliska belopp. Detta gäller både för de lite yngre och de lite äldre ungdomarna i alla studerade regioner och regiontyper. Tabell 1 Finansiella tillgångar bland unga vuxna Region och ålder Andel med tillgång 50 % har tillgångar som är lägre än (tkr): 80 % har tillgångar som är lägre än (tkr): Stockholm år Göteborg år Malmö år Högpris år Medelpris år Lågpris år Av tabellen framgår också att så många som 80 procent av unga vuxna har starkt begränsade finansiella tillgångar. I alla regioner, Stockholm undantaget, kan beloppen kanske snarare betraktas som kontantmarginaler för troliga mer oförutsedda utgifter. Men inte heller i Stockholmsregionen är sparade medel tillräckliga för att resa det egna kapital som behövs vid förvärv av bostadsrätt. Detta betyder att minst 80 procent av alla unga vuxna blir utestängda från bostadsrättsmarknaden. Den möjlighet som återstår, för vissa, är att föräldrar eller andra är beredda att tillhandahålla medel som den unga vuxna behöver för att kunna resa ett rimligt eget kapital för förvärv av bostadsrätt. Man kan således säga att många unga vuxna, som vill etablera sig på bostadsmarknaden, möts av dubbla lås. På hyresmarknaden finns för få attraktiva lägenheter som ungdomar (och andra outsiders) kan etablera sig i och bostadsrättsmarknaden är stängd för den som inte har tillräckligt med sparade medel eller som har någon anhörig som kan kompensera för detta.

9 9 (24) Huvudskälen till att unga vuxna har haft och har svårigheter att etablera sig på bostadsmarknaden är således ett bostadsmarknadsproblem gällande hyresrätter och ett sparandeproblem när det gäller bostadsrätter. Analyser visar däremot att ungdomar i normalfallet har medel att betala såväl normala hyror som de löpande utgifterna förenade med förvärv av bostadsrätt. Detta kan belysas med följande exempel. I tabellen nedan framgår bostadsutgifterna netto och brutto för ungdomshushåll i olika regioner. Tabell 2 Bostadsutgifter i olika regioner år Brutto- och nettokostnadsutgifter. Kr/månad/lägenhet. Hushåll på den reguljära bostadsmarknaden Region år år Andel hushåll med en vuxen Brutto Netto 1 Brutto Netto år år Stockholm Göteborg Malmö Högpris Medelpris Lågpris För den yngre gruppen varierar bruttoutgifterna från till kronor per månad och lägenhet. Dessa ungdomar bodde nästan uteslutande med hyresrätt. För den äldre gruppen varierar nettoutgifterna mellan och kronor per månad och lägenhet. I en undersökning 2 visades också att huvuddelen av alla ungdomar ansåg sig kunna betala hyror på i storleksordningen kronor per månad. Det vill säga, ungefär samma belopp s om den faktiska nettoutgiften för ungdomar som etablerat sig på marknaden för reguljära hyresrätter. Det förefaller med andra ord inte primärt vara ungdomars bristande betalningsförmåga som lett till att de haft ökade svårigheter att etablera sig på hyresrättsmarknaden. Tar man fasta på dessa uppgifter och utgår från att en stor del av unga vuxna kan betala drygt kronor per månad för ett eget boende, är det intressant att redovisa om en sådan betalningsförmåga innebär möjligheter att betala löpande utgifter förenade med köp av bostadsrätt. 1 Inklusive bostadsbidrag 2 Unga vuxnas boende 2003, Sven Bergenstråhle, Hyresgästföreningen.

10 10 (24) I kalkylen nedan antas att hushållet lånar till 100 procent av köpeskillingen, full skattereduktion och en avgift till föreningen som uppgår till 550 kronor per kvadratmeter och år. Räntan antas vara 5 procent.

11 11 (24) Tabell 3 Boendekostnader vid förvärv av bostadsrätter i olika prisklasser Storlek Pris Avgift Boendekostnad per månad Om ungdomar kunde och ville finansiera köp av bostadsrätt med dessa villkor och förutsättningar skulle ett ungdomshushåll kunna köpa till exempel en bostadsrätt på 30 kvadratmeter till ett pris om kronor och då få en månatlig bostadsutgift på kronor. Det vill säga, ett belopp som ligger väl i linje med vad yngre ungdomar normalt betalade för att bo med hyresrätt. Om ungdomar kunde förvärva bostadsrätter med normala finansieringsvillkor kan de således skaffa bostäder med betydligt lägre månadsutgifter än de i genomsnitt betalade för boende i hyresrätt år 2001 eftersom priserna i huvuddelen av landets tillväxtregioner är lägre än kr per kvm. Räkneexemplet tydliggör att en stor andel unga vuxna mycket väl skulle klara av att betala de löpande utgifter som är förenade med förvärv av bostadsrätt, men detta alternativ är stängt för nästan alla yngre vuxna eftersom de saknar sparade medel. För ungdomar utan sparade egna medel är således marknaden för bostadsrätter stängd, om inte föräldrar eller andra kan tillskjuta kapital.

12 12 (24) Nyproduktionens begränsade roll ökad rörlighet är nyckeln För att förstå vilka åtgärder som kan förväntas vara effektiva för att underlätta unga hushålls etablering på bostadsmarknaden måste man förstå hur bostadsmarknaden fungerar. Totalt finns i Sverige drygt 2 miljoner bostäder i flerfamiljshus. Av dessa utgörs ca knappt av bostadsrätter och drygt av hyresrätter. Omsättningen i beståndet är årligen ca 10 till 15 procent. Det betyder att cirka hushåll etablerar sig i en befintlig bostad i ett flerfamiljshus varje år. Till denna summa skall läggas nyproduktionen som varje år ökar den befintliga stocken av bostäder. Under de senaste åren har nyproduktionen av bostäder i flerfamiljshus varit mellan bostäder per år. Utbudet av hyres- och bostadsrätter uppgår därmed ca reguljära bostäder per år. Problemet är att den andel av dessa bostäder som blir tillgängliga för unga hushåll är för liten. I de största tillväxtmarknaderna är andelen lediga lägenheter för uthyrning på den reguljära förstahandsmarknaden låg. Och i den mån det finns lediga reguljära hyresrätter är dessa minst lika attraktiva för andra grupper på bostadsmarknaden. De begagnade mindre hyresrätternas attraktivitet för alla grupper på bostadsmarknaden kan förklaras med att de ofta uppfattas ha (minst) samma kvalitet som nyproducerade ettor, har centrala lägen och att de normalt är 30 till 50 procent billigare än nyproduktionen. I Stockholm bebos den stora majoriteten av alla ettor med hyresrätt av hushåll som är äldre än 30 år. Förutom att unga vuxna har låga inkomster saknar de som kommer från en annan region, bor hos föräldrar, i studentbostäder eller bor i andra hand en bostad med bytesvärden. I den mån mindre hyresrätter omsätts har därför unga vuxna svårt att konkurrera med andra grupper på bostadsmarknaden. För de bostäder som nyproduceras i hela landet varje år gäller också i stor utsträckning krav på egen kapitalinsats eller stor konkurrens med andra grupper. Nuvarande marknads- och finansieringsvillkor innebär att huvuddelen av nyproduktionen, ca 60 till 70 procent, utgörs av bostadsrätter och för bostadsrätterna krävs kapital på samma sätt som för befintliga bostadsrätter och som de flesta unga vuxna saknar. Återstår då nyproducerade reguljära hyresrätter som inte kräver en egen kapitalinsats och som kan förmedlas av kommunernas bostadsköer. Dessa var enligt SCB år 2005 knappt 650 stycken reguljära 1 rum och kök och stycken 2 rum och kök. Av siffrorna framgår att volymerna av små nyproducerade hyresrätter i det närmaste är försumbara om de för det första jämförs med de ca nya unga vuxna som varje år skall etablera sig på den reguljära bostadsmarknaden och för det andra jämförs med det totala antalet omsatta bostäder per år. Samtidigt är

13 13 (24) nyproduktionen av mindre hyresrätter också attraktiv för andra grupper på bostadsmarknaden, exempelvis etablerade hushåll med kötid hos de företag som står för nyproduktionen. Slutsatsen är att nyproduktionen av mindre hyresrätter under de senaste åren har haft en högst marginell direkt effekt på unga vuxnas möjligheter att etablera sig i hyresrätt. Om målet är att så många unga vuxna som möjligt skall kunna etablera sig på bostadsmarknaden blir slutsatsen att flest antal unga vuxna kan ges möjligheter att etablera sig på den reguljära bostadsmarknaden om rörligheten i det befintliga beståndet ökar. Detta gäller särskilt befintliga hyresrätter där rörligheten i de största tillväxtregionerna påverkas negativt av nuvarande förhållande mellan faktiskt pris hyra och betalningsvilja. Tanken att nyproduktion av mindre hyresrätter skulle vara ett effektivt sätt att möjliggöra för både unga vuxnas och andra gruppers inträde på bostadsmarknaden visar sig alltså vara lite problematisk. Denna slutsats förstärks vid studier av så kallade flyttkedjor. Dessa studier visar att nyproduktion av stora bostäder ökar rörligheten mycket mer än produktion av små bostäder. Storleken på en nyproducerad bostad är praktiskt taget proportionell mot antalet hushåll som får ny bostad. I genomsnitt leder nyproduktion av 100 kvm till att sex hushåll byter bostad, nyproduktion av 50 kvm leder till att tre hushåll får ny bostad. En viktig slutsats av studier av flyttkedjor är att nyproduktionen bidrar både direkt och indirekt till unga hushålls etablering på bostadsmarknaden. En stor studie som genomfördes i Stockholm år 2004 visade att för vart fjärde hushåll som flyttade till en nyproducerad bostad innebar flytten samtidigt etablering på regionens reguljära bostadsmarknad hälften av dessa bodde tidigare i en studentbostad, inneboende eller hade andrahandskontrakt. Och bland inflyttare i successionsbostäder utgjorde debutanterna cirka 40 procent. Totalt medförde varje nyproducerad bostad att drygt ett hushåll kunde debutera på regionens reguljära bostadsmarknad.

14 14 (24) Har unga vuxna råd att bo med bostadsrätt? I tidigare avsnitt har visats att ungdomarnas etablering på bostadsmarknaden fallit i hög takt och att detta främst beror på ökade svårigheter att etablera sig på marknaden för hyresrätter. Vidare har visats att få ungdomar velat eller kunnat välja alternativet med bostadsrätt. Av analyser har också framgått att många ungdomar som etablerat sig på marknaden för hyresrätter betalar kronor per månad eller mer för sina hyresbostäder. Med denna bakgrund kan det vara intressant att analysera om unga vuxna skulle ha råd att förvärva bostadsrätt i landets tillväxtmarknader och betala därmed förenliga löpande boendeutgifter. Om de kan betala dessa löpande boendeutgifter skulle ytterligare procent av marknaden för bostäder i flerfamiljshus kunna göras tillgänglig för unga vuxna. Detta betyder till exempel att cirka små lägenheter upplåtna med bostadsrätt skulle bli tillgängliga i enbart de tre storstadskommunerna. Men det förutsätter att ungdomars lånemöjligheter förbättras. För att få en uppfattning om vilka boendeutgifter som är förenade med köp av bostadsrätter i landets tillväxtmarknader kan man redovisa följande exempel. Antag att den unga vuxna vill förvärva en bostadsrätt om 30 kvadratmeter och att avgiften till föreningen uppgår till 550 kronor per kvadratmeter och år. Vidare antas att köpet finansieras med lån till hela köpeskillingen, att räntan är 5 procent och hushållet är berättigat till full skattereduktion. Med dessa antaganden kan man redovisa boendeutgifterna vid förvärv av bostadsrätt i ett antal av landets främsta tillväxtorter.

15 15 (24) Figur 3 Boendeutgifter förenade med förvärv av bostadsrätt om 30 kvadratmeter Stockholm Stockholms närförorter Göteborg Lund Uppsala Malmö Helsingborg Halmstad Växjö Linköping Umeå Karlstad Västerås Jönköping Norrköping Borås Källa: Tyréns Temaplan AB Som framgår av figuren är det endast i Stockholm och Stockholms absoluta närförorter som boendeutgifterna blir större än kronor per månad i Stockholms kommun kronor och i närförorterna drygt kronor. I alla andra tillväxtmarknader blir boendeutgifterna lägre än kronor per månad och i huvuddelen av tillväxtkommunerna blir månadsutgiften runt kronor. Detta är de genomsnittliga priserna och variationerna kring genomsnittet kan vara betydande beroende på bostädernas kvaliteter. Detta betyder att det är möjligt att förvärva bostadsrätter till lägre priser än de ovan redovisade. Slutsatsen av ovanstående är att boendeutgifterna förenade med förvärv av bostadsrätter i landets ledande tillväxtmarknader i normalfallet är på nivåer som är fullt acceptabla för huvuddelen av landets unga vuxna.

16 16 (24) Hur vill unga bo? Hyresgästföreningen (Bergenstråle 2003) har frågat unga hushåll om vilket boende som passar dem bäst. Resultatet visade att hyresrätten är mest populär mellan 40 och 50 procent av alla tillfrågande åringar ville helst bo med hyresrätt. Problemet för dessa hushåll är som redovisats tidigare att hyresrättsmarknaden i praktiken är stängd i de största regionerna när man är ung och saknar kötid, kontakter eller annan bostad med bytesvärde. Och nyproduktionen är både för dyr och för begränsad för att spela någon avgörande roll för ungas möjligheter att etablera sig på hyresrättsmarknaden. Tabell 5 Vilken boendeform passar bäst i dag, om Du får välja fritt? åringar Stor- Stockholm Stor- Göteborg Stor- Malmö Övriga riket Studentbostad Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt Annat Summa Källa: Unga vuxnas boende år Sven Bergenstråhle. Hyresgästföreningen. Näst mest populär bland de tillfrågade i Hyresgästföreningens undersökning var bostads- eller äganderätten. I storstadsregionerna uppgav mellan 30 och 40 procent att de helst ville bo med bostads- eller äganderätt. Ser man till ungas faktiska etablering i hyresrätt respektive bostadsrätt kan man konstatera att det är betydligt färre unga hushåll som faktiskt bor med bostadsrätt jämfört med hur de helst skulle vilja bo. Det finns således en önskan bland unga att öka sin etablering i bostadsrätt. Problemet för dessa hushåll är att de saknar möjlighet att resa den kapitalinsats som krävs för att förvärva en bostadsrätt. Till skillnad från vuxna hushåll har unga knappast någon reell möjlighet att genom exempelvis sparande eller andra livsval som påverkar hushållets ekonomi påverka detta faktum. Unga blir istället helt beroende av arv eller om någon närstående kan bidra med kapital för att möjliggöra etablering i bostadsrätt. I en situation med efterfrågeöverskott på hyresrätter i storstadsregionerna där unga hushålls etablering i hyresrätt i stor utsträckning trängs undan av andra, mer etablerade hushåll, återstår då alternativet med bostadsrätt. Ökade möjligheter till etablering i bostadsrätt skulle öka utbudet av bostäder för unga hushåll med ca 50 procent. Men möjligheterna att etablera sig i bostadsrätt blir i stor utsträckning

17 17 (24) beroende av föräldrarnas eller andra närstående personers vilja att bidra med kapital. Frågan är om det är ett hållbart system om endast en så begränsad del av alla unga hushåll får möjligheter att etablera sig i bostadsrätt att föräldrarnas ekonomi skall avgöra? Eller behövs nya bostadspolitiska instrument?

18 18 (24) Hur gör man i andra länder? I detta avsnitt redovisas översiktligt erfarenheter från andra länder av system för att underlätta etablering på bostadsmarknaden. Analys och beskrivning av åtgärder som vidtagits i andra länder för att underlätta etablering i hyresrätt försvåras av skillnaderna i institutionella system mellan länderna. Av detta skäl koncentreras beskrivningen i detta avsnitt till metoder och åtgärder som vidtagits för att underlätta för hushåll att etablera sig med bostads- eller äganderätt. Om målsättningen är att öka unga vuxnas möjligheter att etablera sig på marknaden för bostadsrätter kan det ske genom en rik flora av instrument. Förutsätter man att det ska ske genom ett marknadskonformt system och inom ramen för den kultur och tradition som finns i Sverige reduceras valmöjligheterna starkt. Kvar blir i huvudsak en typ av instrument som bygger på en kombination av sparande och garantiåtaganden som ger en höjd betalningsgrad. Såsom visats är det kontantinsatsen och inte de löpande betalningarna som i normalfallet är huvudproblemet för unga vuxna. Sådana typer av instrument finns i olika tappningar runt om i världen. Efter genomgång av internationella system och erfarenheter kan man göra ett par intressanta reflexioner. För det första är det svårt att finna exempel på åtgärder och instrument som exklusivt riktar sig till gruppen unga vuxna. De system som tillämpas är antingen generella eller vänder sig till alla grupper av ekonomiskt svaga hushåll. För det andra är slutligt finansierade eller initierade åtgärder inte förbehållna hyresrätter. Det finns många exempel på länder med instrument och system som införts i syfte att underlätta förvärv av egen bostad. Två näraliggande västeuropeiska länder med sådana system är exempelvis Norge och Nederländerna. I Norge kan ekonomiskt svaga hushåll erhålla statliga/kommunala lån och i Nederländerna kan motsvarande hushåll erhålla kreditgarantier som medger en lånefinansiering med låga krav på egen kapitalinsats. Nedan redovisas kortfattat tillämpade system i Norge och Nederländerna. Kreditgarantier för förvärv av bostad i Nederländerna Sedan 1995 finns statliga kreditgarantier för förvärv av bostäder i Nederländerna. Garantifonden som ställer ut garantierna, WEW, är formellt en privat fond men i och med att den har kapitaltäckningsgarantier från staten och de nederländska kommunerna betraktas kreditgarantierna som statliga. Syftet med garantierna är att underlätta förvärv av bostäder genom att minska köparens behov av eget kapital. Med kreditgaranti är det möjligt att i bank låna upp till 100 procent av köpeskillingen. Garantier kan lämnas för befintliga eller nybyggda bostäder som kostar maximalt euro. En förutsättning för att

19 19 (24) kunna teckna garanti är att låntagaren uppfyller WEW:s krav bland annat vad avser inkomst i relation till boendekostnaderna. Garantierna finansieras med en engångsavgift på 0,28 procent som ska täcka administrationskostnader och risk. Garantiförlusterna har hittills varit små. Låntagare med garanterade lån får vanligtvis en rabatterad ränta på sina lån, beroende på att långivare slipper kreditförluster och kapitaltäckning för det garanterade lånet. Rabatten kan uppgå till 0,25-0,5 procentenheter. De banker och bolåneinstitut som deltar i garantiprogrammet använder ofta garantin och en rabatterad ränta i sin marknadsföring av låneerbjudanden. Ungefär hälften av de bostäder som säljs inom beloppsgränsen finansieras med kreditgaranti, och garantifondens marknadsandel uppgår till ca 30 procent av all nyutlåning. En stor del av garantitagarna är under 35 år. Det norska startlånesystemet Det norska startlånesystemet infördes 2003, och ersatte då två tidigare låneordningar. Syftet med startlånen är att underlätta för svaga grupper, som har svårigheter att få lån på den vanliga marknaden för att förvärva en bostad. Startlånesystemet innebär att kommunerna kan låna pengar av den statliga Husbanken för att i sin tur erbjuda lån till kommuninvånare för förvärv av bostad. Startlånen behovsprövas av kommunerna, och det är upp till varje kommun att avgöra lånekriterierna. Ett generellt villkor är dock att låntagaren skall kunna betala räntor och amorteringar på lånet. Det är möjligt att få startlån motsvarande upp till 100 procent av köpeskillingen eller byggkostnaden och lånen kan ges antingen som topplån tillsammans med vanliga bottenlån i bank eller som enda lån. Utöver startlånen finns det i vissa fall möjlighet att ge direkta bidrag till förvärvet, s.k. boligtillskudd. Husbankens ränta baseras på statslåneräntan med ett tillägg på 0,5 procent. Kommunen får lägga på ytterligare 0,25 procent för att täcka administrationskostnader. Kommunerna och staten delar på förlustrisken för lånen, kommunen svarar de översta 25 procenten av lånet i det fall det uppstår förluster medan staten står för resterande risk. Lånet kan förvaltas antingen direkt av kommunen eller av bankerna på uppdrag av kommunen. Utöver unga som skall etablera sig på bostadsmarknaden kan startlånen även ges till ensamförsörjare, barnfamiljer, handikappade, flyktingar och andra ekonomiskt svaga grupper. Unga utgör en viktig målgrupp, drygt 50 procent av lånen går till personer under 35 år. Under år 2003 lämnades startlån på totalt 2,5 miljarder kronor till ca personer. Det genomsnittliga startlånet var knappt kronor. Samtidigt avslogs ca låneansökningar, framför allt på grund av bristande betalningsförmåga eller att man inte bedömts som tillräckligt ekonomiskt svag.

20 20 (24) Åtgärder och förslag Med analysen och beskrivningen i föregående avsnitt som bakgrund kan man söka efter instrument som förväntas leda till att så många unga vuxna som möjligt ges möjligheter att etablera sig på den reguljära bostadsmarknaden utan alltför stora effekter för statsbudgeten. Arbetet med analyser och beskrivning av unga vuxnas etablering på bostadsmarknaden visar att det finns två grundläggande problem. För det första är det ett bostadsmarknadsproblem. Unga vuxna får inte i tillräcklig utsträckning tillträde till hyresrättsmarknaden i de största tillväxtregionerna. Störst möjligheter för debutanter på bostadsmarknaden skapas om rörligheten på hyresrättsmarknaden ökar. Det mest effektiva sättet att åstadkomma en sådan ökad rörlighet är att i högre grad anpassa hyresstrukturen efter hur hushållen värderar förhållandet mellan boendekvaliteter och hyresnivå. När detta förhållande genererar en vakansgrad jämt fördelad i det befintliga beståndet av hyresrätter som uppgår till i storleksordningen 2 till 3 procent, kan hyran inte öka ytterligare utan förluster för fastighetsägaren. Vid denna hyresnivå finns möjligheter för debutanter och andra outsiders att etablera sig. Den nuvarande tillämpningen av bruksvärdessystemet innebär inte att man med någon säkerhet anpassat hyrorna till hushållens värderingar. För attraktiva boendemiljöer skulle en sådan anpassning innebära högre boendekostnader i flera av de största tillväxtregionerna. För att inte hushåll med låga inkomster i praktiken skall utestängas från dessa boendemiljöer kan anpassningen av hyresnivåerna kombineras med en riktad inkomstförstärkning i form av förhöjda bostadsbidrag. Men de politiska partierna har i stort sett varit eniga om att någon direkt marknadsanpassning av hyrorna i kombination med riktade bostadsbidrag inte är vare sig trolig eller önskvärd inom överskådlig tid. För det andra är det ett sparandeproblem. Unga saknar sparat kapital som kan användas till den egna kapitalinsatsen vid förvärv av bostadsrätt. Med dessa utgångspunkter måste åtgärder och förslag ta sikte både på möjligheterna att öka tillgängligheten till befintliga hyresbostäder men också vidga unga hushålls möjligheter genom att öppna upp bostadsrättsmarknaden. Statliga topplån Ett kraftfullt sätt att åstadkomma en väsentligt ökad etablering på bostadsrättsmarknaden är att införa särskilda statliga topplån vid förvärv av bostadsrätt. Huvudmotivet till förslaget med statliga topplån är att ge unga vuxna med begränsat sparande tillgång till en bredare bostadsmarknad som också innefattar bostäder som upplåts med bostads- och äganderätt. Antalet bostäder som upplåts med bostadsrätt är nästan i hela landet.