Informationsdokument för vägval i takprojektet

Transkript

1 Informationsdokument för vägval i takprojektet Angående extrastämma enligt kallelse i Gillboskolan matsal, kl 19:00, 26:e Oktober 2017 Styrelsen genomförde ett allmänt möte om tak tidigare i år i samband med vårstädningen där det fanns utrymme att ställa frågor och vädra åsikter. Det var ett trettiotal som kom. Styrelsen har sedan några år tillbaka arbetat med takfrågan i en projektgrupp som kallats takgruppen. Anledningen till detta arbete är att taken, liksom husen, färdigställdes 1974, de har med andra ord legat 43 år. Styrelsen har en ambition att försöka demokratisera hela frågan gällande taken i ett tidigt skede, vilket föranleder mötet. Frågan om vad vi skall göra med taken har varit aktuell länge. Syftet med detta dokument är att översiktligt ge en bild av läget och valmöjligheter. Någon undrar kanske varför alla frågor inte är utredda i minsta detalj innan vi har en stämma. Styrelsen bedömer att det inte är möjligt eller nödvändigt att utreda varje frågeställning detaljerat i detta skede eftersom det skulle vara kostsamt i antal konsulttimmar där varje konsulttimme kan kosta över 1000kr. Vi är dessutom osäkra på om en konsult kan ge en opartiskt rekommendation eftersom vägvalet är inte bara ett byggnadstekniskt övervägande utan också ett ekonomiskt övervägande. Samtliga medlemmars sunda förnuft och kollektiva ekonomiska vilja bedömer vi är de viktigaste pusselbitarna för att genomföra ett lyckat projekt. Styrelsen vill heller inte rekommendera en lösning eftersom det inte funnits något vägval som tydligt varit bättre än de andra för alla. Med denna extrastämma söker styrelsen medlemmarnas mandat att jobba i en huvudsaklig riktning och ta fram ett slutgiltigt förslag med hjälp av en konsult. Förslaget gäller då val av entreprenör och detaljplan som kan klubbas vid en ytterligare extrastämma. Vi hoppas att så många som möjligt av er kan komma på mötet, eftersom mötet kommer ta beslut om vägval och det borde vara en viktig fråga för varje radhusägare. Faktabakgrund översikt Taken har legat i 43 år och Zanda, som tillverkar dessa betongpannor anger själva att beräknad teknisk livslängd är 50 år. Vid närmare inspektion av dessa tak har flera av oss som jobbar med takprojektet noterat att ytskiktet har slitits av med åren, men att pannorna fortfarande håller ihop. Ett fåtal pannor har spruckit, det finns reservpannor att tillgå. En takpanna kan spricka om vatten tränger in i pannan under vintern och fryser. Överdelen på 17 takkupor läckte för ett antal år i mittenfogen vid snösmältning, men på senare år har inga sådana läckage inträffat. Kostnaden för varje reparation låg enligt uppgift på omkring 25-30,000kr. Överdelen på våra takkupor saknar sluttning som gör att snö och regn inte rinner av lika snabbt som det gör på våra kraftigt lutande tak. Vissa boardskivor som kan ses på takens insida har fuktfläckar men bedöms ha uppkommit i samband med med takens byggnation. Samfälligheten ansvarar för yttertaken och deras täthet för regn och fukt.

2 Medlemmar ansvarar själva för vind och vindslucka. Årsmötet 2017 beslutade att samfälligheten fortsatt ansvarar för yttertaken kollektivt. Vägval 1: Vänta 5 år Frågan om tak bordläggs i 5 år. Takpannornas tekniska livslängd har ännu ej uppnåtts. Dessutom faller priset på solpaneler snabbt och det är möjligt att det rent ekonomiskt kommer bli fördelaktigt att installera solpaneler på våra tak, i delar av världen är solenergi redan betydligt billigare än el från fossila bränslen och kärnkraft enligt CleanTechnica. Vid något tillfälle måste föreningen åtgärda taken på något sätt, frågan är när. Beakta att en ombyggnation av tak kan i tillägg till dessa 5 år ta flertalet år att genomföra om man inkluderar planering, beslut och genomförande. Vägval 2: Takbehandling En metod att förlänga takens livslängd med garanti på 10 år men med funktion enligt entreprenör upp till 25 år. Tar 4 dagar att genomföra per länga. Taken och takkupor rengörs och sprayas därefter med ny färg som tätar och bygger upp nytt ytskikt. Offertpris: 4 miljoner kronor (33,000kr/hushåll) Vägval 3: Takbehandling + ombyggnation takkupor Takbehandling enligt vägval 2 samt att bygga om takkuporna så att ovansidan och flata ytor av dessa får en sluttning för bättre avrinning av snö och regnvatten. Ombyggnationen innebär rivning av existerande plåtbeslagning, ny plåtbeslagning med fall och underlagspapp. Offertpris: miljoner kronor (117,000kr/hushåll)

3 Vägval 4: Hel ombyggnation En hel ombyggnation av yttertaken och därmed ett större ingrepp i huset som sådant, enligt uppgift tar varje länga 4-5 veckor. Det kan bli aktuellt att evakuera vinden, lagring blir i så fall radhusägarens ansvar. Det vill säga nya takpannor, nya takkupor och ett nytt modernt innertak av läckt, takpapp och råspont samt taksäkerhetsanordningar. Offertpris: 25 miljoner kronor (208,000kr/hushåll) Offerten på hel ombyggnation har några år på nacken men beloppen i denna har bedömts som alltjämt relevanta. Meningen är att de redovisade offertpriserna ovan skall ge en uppfattning om storleksordning, men det är viktigt att påpeka att slutgiltig offert kan avvika i betydande utsträckning. Tanken är dock att skriva avtal om fast pris i varje fall. För ombyggnation av takkupor eller ombyggnation av hela taket kommer föreningen att behöva anlita en eller flera konsulter i olika skeden, däribland projektansvarig. Vi bedömer att kostnaden för detta kan överstiga 200,000kr. Finansiering Handelsbanken (Daniel Sörling) i Rotebro (som nu flyttar till Sollentuna Centrum) har lovat att bistå med lånefinansiering med taken som säkerhet i det fall vi genomför en hel ombyggnation. Detta för den del som överskrider föreningens fonderade medel. Efter år 2016 slut finns 6.2 miljoner kronor i radhusfonden. Vid hel ombyggnation bedömer styrelsen i dagsläget att endast en moderat höjning av avgiften skulle krävas men att utfallet dock påverkas av många för närvarande obestämda faktorer.

4 Röstning och mötets genomförande I början av mötet kommer de olika valen att diskuteras. Sedan kommer det erbjudas medlemmarna möjlighet att ställa frågor öppet i församlingen samt avge argument för eller emot olika alternativ. Därefter sker sluten votering gällande frågan om val av alternativ. I en första omgång kommer medlemmarna få rösta på de olika valen. I en andra omgång kommer de två mest populära valen ställas mot varandra varpå en kvalificerad majoritet krävs. I det fall en kvalificerad majoritet inte finns så bordläggs frågan i minst 3 år.

5 Offert Offertnr 1440 Datum Sida 1(1) Fakturaadress Ridhästens Samfällighetsförening C/O: Adnan Sabani Timotejvägen SOLLENTUNA Kundnr Vår referens Eric Burénius Er referens Betalningsvillkor 30 dagar efter slutfört arbete Ert ordernr Dröjsmålsränta 10% Leveransvillkor Enligt överenskommelse, dock beroende av väder Leveranssätt Ert VAT-nummer Giltig tom Artnr Benämning Lev ant Enhet A-pris Summa TAKBEHANDLING: Total takyta: 10'050kvm 1 Uppdelat på 15st huskroppar á 670kvm/hus st , ,00 BYGGNADSSTÄLLNING: 2 Sjöbergs Ställning AB: 1.00 st , ,00 TILLVAL KAN GÖRAS FÖR: * Nocktätning med aluminium-band: Totalpris: 250kr/meter inkl. moms (Inkl. material och montering) * Snörasskydd, modell: "3-rör" från Weland Stål: Hel huslängd, 40meter: 25'000kr inkl. moms 3meters-sektion: 2'000kr inkl. moms (Inkl. material och montering) Netto Exkl. moms Moms Öresavr Offertvärde , , ,00 0,00 SEK ,00 Moms 25% ,00 ( ,00) Adress Nordiska Takbehandlingar AB Rödeksvägen LIDKÖPING Sverige Telefon Plusgiro Fax Bankgiro E-post Säte info@takbehandlingar.se Lidköping Organisationsnr Momsreg.nr SE Godkänd för F-skatt

6

7