Årsredovisning för 2009

Transkript

1 Årsredovisning för 2009 HSB Bostadsrättsförening Taffelberget Stockholm Organisationsnummer ÅR-Brf_Taffelberget2009 Sidan 1 av 16

2 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE för 2009 Styrelsen lämnar härmed redovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december Allmänt om föreningen Föreningen bildades den 25 november 1983 och registrerades den 12 mars Föreningens ekonomiska plan registrerades den 20 juni Föreningen äger och förvaltar fastigheten Taffelberget 8 på Kungsholmen i Stockholm. Fastigheten Bebyggelsen på fastigheten uppfördes åren Byggnaderna inrymmer i huvudsak följande utrymmen: 208 bostadslägenheter ( kvm) 8 lokaler upplåtna med bostadsrätt till HSB (1 655 kvm) 4 lokaler för uthyrning (781 kvm) 105 garageplatser för uthyrning. Därutöver finns tvättstugor, cykelrum, bastu, hobbyrum, källarförråd etc. Föreningsstämma Ordinarie föreningsstämma hölls den 23 april På stämman deltog 56 röstberättigade medlemmar varav två genom fullmakt. Styrelse Fr.o.m. föreningsstämman 2009 har styrelsen följande sammansättning: Leif Davidsson Jens Blomquist Petrus Harlén Iréne Jogander Peder Ohlis Monika Nilsson Birgitta Brink Stefan Younes Jan Gustafsson Kåre Sjöström Magnus Törner ordförande vice ordförande sekreterare ledamot ledamot ledamot ledamot ledamot utsedd av HSB suppleant suppleant suppleant Firmatecknare Föreningens firma har såväl fram till årsstämman den 23 april 2009 som efter stämman tecknats av styrelsen eller Leif Davidsson, Iréne Jogander, Monika Nilsson och Petrus Harlén, två i förening. ÅR-Brf_Taffelberget2009 Sidan 2 av 16

3 Revisorer Föreningsvalda revisorer har både före och efter årsstämman den 23 april 2009 varit Norbert Andersson, ordinarie, och Gudrun Wallin Eriksson, suppleant. Dessutom har under hela verksamhetsåret BoRevision AB anlitats som revisor. Valberedning I valberedningen har ingått: Mats Dellgren (sammankallande), Birgitta Kulling Nyqvist och Arne Karlsson. Distriktsombud Distriktsombud i HSB har varit: Monika Nilsson och Magnus Törner med Jan Gustafsson och Peder Ohlis som suppleanter. Medlemmar Föreningen hade 249 medlemmar den sista december En medlem är HSB Stockholm, som har nio bostadslägenheter och åtta lokaler. En annan medlem är Ryska Federationens ambassad som har 26 bostadslägenheter. Lägenhetsöverlåtelser Tolv lägenhetsöverlåtelser har skett under året varav två inom föreningen. Genomsnittspriset var ca kronor per kvm, en ökning jämfört med föregående år ( kr). Dessutom har tre överlåtelser genom arv skett. Administration och förvaltning Föreningen har avtal med HSB Stockholm om administrativ och ekonomisk förvaltning. Den tekniska förvaltningen sköts av Peter Lundgren tillsammans med en fastighetsgrupp. För fastighetsskötsel svarar Indoor Technical Service AB, främst genom Börje Wilhelmsson. Arvoden Arvoden till styrelsen, föreningsvald revisor och valberedning har utgått med kronor. STYRELSENS MÅLSÄTTNING OCH ARBETE Styrelsens mål Styrelsens mål är att bevara en stabil ekonomi för föreningen. Med hänsyn till föreningens låneskuld ser styrelsen det som särskilt viktigt att föreningens lån har en god riskspridning och att vid omsättning av lån få så låg ränta som möjligt. Det sistnämnda har för 2009 underlättats av ränteläget. En stabil ekonomi är en förutsättning för att kunna hålla fastigheten i ett gott skick så att boendemiljön förblir trivsam. Sammanträden Under året har tolv protokollförda styrelsesammanträden hållits samt ett flertal arbetsgruppsoch driftsmöten. Besiktningar och miljö Föreskrivna besiktningar och kontroller har genomförts. Den obligatoriska ventilationskontrollen (OVK) av lägenheterna, som gjordes 2006, visade att ventilationskanalerna i fastigheten måste rensas. Rensningen, som har försenats p.g.a. tekniska svårigheter, påbörjades i mars ÅR-Brf_Taffelberget2009 Sidan 3 av 16

4 2009. Rensningen har slutförts under 2009, men vissa arbeten, bl.a. så kallade regulatorer för jämn fläkttillströmning, återstår. Underhållsplan Underhållsplanen har uppdaterats med aktuella kostnader och prioritering av åtgärder. Planen finns tillgänglig för intresserade på fastighetsskötarens kontor. Underhåll och ombyggnationer Bland annat följande underhållsåtgärder har genomförts under 2009: Systemet för värme och ventilation har till vissa delar setts över. Ny port till grovsoprummet har installerats p.g.a. skadegörelse på tidigare port. Till grovsoprummet krävs för tillträde en kodbricka samt kod. Brickan fungerar endast mellan kl. 7 och 22. Utemiljö Utöver normala underhållsarbeten har styrelsen genom mark- och trädgårdsgruppen medverkat till en förnyelse av den yttre miljön. Under 2008 påbörjades gården på Rålambsvägen 16, som färdigställdes under 2009, dvs. den stora rabatten på gården och markarbetena är nu klara. På gården på Rålambsvägen 8 är markarbetena klara och arbetena med rabatterna påbörjade. De nya plattområdena kommer att kompletteras med grus, stenar och växter. Pelarasparna vid gatan är beskurna och en genomgång av varje asps kvalitet och placering har påbörjats. Vid 2009 års utgång skulle alla gårdar utom Rålambsvägen 10 vara klara och ha en likvärdig standard. Anledningen till att arbetet tar tid är att det är samma lilla företag som hjälper oss med gårdarnas planering som även har ansvaret för det löpande underhållet av gårdarna. Därför återstår vissa arbeten. Innemiljö Ett förslag till renovering av trapphusen är framtaget av en arkitektfirma. För att få en kostnadsuppfattning om renoveringen är ett förfrågningsunderlag utskickat till några byggentreprenörer. Förslaget som visades vid årsmötet 2009 har dock inte realiserats, bl.a. har inte alternativa lösningar hunnits med att tas fram. Detta kommer att ske under Bredband Föreningen bytte bredbandsleverantör 2006 från Telia till Riksnet. Kostnaderna har därmed minskat avsevärt. Bredbandskostnaderna ingår i den månatliga avgiften, vilket innebär att alla boende har tillgång till en mycket snabb anslutning ca 100 MBit/s. Kabel-TV Föreningen har ComHem som leverantör av kabel-tv med ett analogt basutbud som är tillgängligt för alla utan att man behöver skaffa en digitalbox. För ett utökat utbud krävs en digitalbox och ett abonnemang från ComHem. Föreningen har även installerat utrustning som gör att digital-tv via marknätet distribueras via lägenheternas antennuttag. De som har skaffat digitalbox för marknätet eller har funktionen inbyggd i TV:n kan se de fria kanalerna utan kostnad eller abonnera på Boxers utbud. Taffelbergaren Informationsbladet Taffelbergaren har utkommit med tre nummer. Det senaste numret innehöll bl.a. uppgiften att avgifterna för 2010 blir oförändrade jämfört med ÅR-Brf_Taffelberget2009 Sidan 4 av 16

5 Taffelbergaren A-Ö En reviderad version av skriften Taffelbergaren A-Ö delades 2009 ut till alla medlemmar i anslutning till utdelningen av årsredovisningen. Den kan beskrivas som en handbok, som ska underlätta för medlemmarna att få relevant information m.m. om fastigheten och medlemskapet. I den framgår bl.a. vem, föreningen eller bostadsrättshavaren, som har underhållsansvaret för olika delar i lägenheten. Hemsida Föreningen har en hemsida På denna finns aktuell information om förvaltning m.m. Vidare finns stadgar, Taffelbergaren, Taffelbergaren A-Ö och senaste årsredovisningen att hämta hem för dem som så önskar. Portvärdar Styrelsens ambition är att det i varje trapphus skall finnas en portvärd. Portvärden ska bland annat hälsa nya medlemmar välkomna och även i övrigt vara en länk mellan medlemmarna och styrelsen. Delar av styrelsen har haft träff med värdarna under året. En arbetsbeskrivning för portvärdarna har tagits fram. EKONOMI Taxeringsvärde Fastighetens taxeringsvärde uppgår till 354,6 miljoner kronor, varav 144,6 miljoner kronor avser mark, 169,4 miljoner kronor avser bostäder och 40,6 miljoner kronor avser lokaler. Försäkring Fastigheten är fullvärdesförsäkrad i Trygg-Hansa. I försäkringen ingår bl.a. momenten styrelseansvar och skadedjursförsäkring. Äkta bostadsrättsförening Kravet för att betraktas som en s.k. äkta bostadsrättsförening är att minst 60 procent av fastighetens taxeringsvärde grundas på bostadslägenheter, som är upplåtna till föreningens medlemmar. Föreningen ligger för närvarande klart över gränsen 60 procent. Skatteverket har alltid betraktat föreningen som äkta. Lokalhyresgäster Föreningen hyr ut två större lokaler: en till Kungsholmens stadsdelsförvaltning och en till ett privat bolag. Lokalerna används som förskola (637 kvm) respektive kontor (90 kvm). Två mindre lokaler hyrs ut till två privata bolag. Årsavgifter Årsavgifterna sänktes med 5 procent fr.o.m. den 1 juli 2009 och ligger därefter i genomsnitt på 712 kr per kvm bostadsyta och var dessförinnan oförändrade i förhållande till föregående år. För lokalerna är motsvarande siffra 1761 kr per kvm. ÅR-Brf_Taffelberget2009 Sidan 5 av 16

6 Drift Kostnader för drift och löpande underhåll uppgick till 5,5 miljoner kronor. De största posterna räknat i tusentals kronor (tkr) var: Fjärrvärme El och vatten Reparationer Fastighetsskötsel och städning tkr 989 tkr 629 tkr 563 tkr Genomfört planerat underhåll Under året har underhållsåtgärder på fastigheten utförts. Det planerade underhållet kostade 1,76 miljoner kronor och har följande fördelning: Ventilation Markytor Fasad Hissar Sopsuganläggningen Övrigt 810 tkr 411 tkr 145 tkr 101 tkr 93 tkr 199 tkr Fastighetsskatt Fastighetsskatten uppgick till 0,67 miljoner kronor. Fastighetsskatten för 2010 är beräknad till 0,69 miljoner kronor, vilket jämfört med 2009 är en liten ökning. Föreningens lån Föreningens lån den 31 december 2009 var 161,6 miljoner kronor. Det framgår av not 15 hur låneskuldens sammansättning ser ut. Omkring 50,9 miljoner kronor, som var placerade hos SBAB med en ränta om 6,2 procent, omsattes den 17 december Styrelsen valde att placera 22,2 miljoner kronor med en femårig bindningstid till 2014 till en ränta på 4,40 procent. Resterande belopp om 28,7 miljoner kronor placerades på 90 dagar till en ränta om 3,56 procent. Lånet ligger kvar med en löptid på tre månader och amorteras enligt en ursprunglig annuitetsplan. Den genomsnittliga räntan på lånet har under året varit 2,28 procent. Vid utgången av året har lånet en ränta på 1,14 procent. Under året har två lån lösts in, dels ett lån hos SEB om 13,6 miljoner kronor, dels det rörliga lånet hos Nordea om 27,9 miljoner kronor. Styrelsen valde att sammanfoga dessa lån och placera 20,5 miljoner kronor hos SBAB med en löptid på tre månader där räntan vid utgången av 2009 är 1,14 procent. Den andra delen om 21 miljoner kronor placerades också hos SBAB med en löptid på sex år till en ränta om 4,5 procent. Sammanfattningsvis hade föreningen vid årets utgång två lån med en löptid på tre månader som tillsammans blir 48,7 miljoner kronor, vilket motsvarar drygt 30,1 procent av samtliga lån. ÅR-Brf_Taffelberget2009 Sidan 6 av 16

7 På grund av turbulensen på kreditmarknaden har styrelsen valt att avvakta med långfristiga placeringar av de korta lånen. Styrelsens strategi är att i fortsättningen lägga löptiderna så att ca 20 miljoner kronor ska omsättas varje år. Därigenom bedömer styrelsen att riskerna vid stora ränteförändringar minimeras. Föreningens totala kostnader 2009 för lånen, inklusive amorteringar, blev ca 8,0 miljoner kronor. Den genomsnittliga räntan på samtliga lån för 2009 blev 3,68 procent. Resultatutfall Den ursprungliga budgeten för 2009 beräknades till ett överskott med 1,96 miljoner kronor. Budgeten justerades sedan efter beslut om avgiftssänkningar till ett överskott med 1,54 miljoner kronor. Intäkterna budgeterades till drygt 18,7 miljoner kronor och utfallet blev detsamma. Driftskostnaderna beräknades bli ca 5,85 miljoner kronor, men blev 5,5 miljoner kronor. Bland annat kostade elektricitet, uppvärmning och vatten kronor mindre än budget. Planerat underhåll var budgeterat till 1,5 miljoner kronor, men slutade på 1,76 miljoner kronor. Fastighetsskatt och avskrivningar har kostnadsförts med kr mer än budget. Räntekostnaderna var budgeterade till 7,3 miljoner kronor, men slutade på 6,0 miljoner kronor. Årsresultatet blev som en följd av ovanstående kostnadsförändringar kronor högre än justerad budget. Budget 2010 Styrelsen har budgeterat ett överskott på 1,580 miljoner kronor för Framtida underhåll För 2010 har budgeten för periodiskt underhåll lagts till ett tak om högst 2 miljoner kronor där bl.a. kvarstående del av ventilationsarbetet från 2009, fasadarbeten och takplåtsmålning, markarbeten, målning av balkonger, entréer och trapphus, ingår. Övertagande av HSB Stockholms bostadsrätter Styrelsen har beslutat att överta bostadsrätten för HSB Stockholms nio lägenheter och åtta lokaler från och med mars Övertagandet kostar föreningen 12,36 miljoner kronor. Köpeskillingen finansieras med ett upptagande av lån i SBAB med 12 miljoner kronor. Kostnader för det upptagna lånet beräknas till ca kronor (2 procent ränta). Lägenheterna är en tillgång som vid en försiktig bedömning beräknas uppgå till 18 miljoner kronor. Lägenheterna som blir lediga kommer att säljas. Intäkterna kommer att användas för att amortera av föreningens lån. Styrelsen bedömer att hyresintäkterna från lokalerna kommer att ge ett visst underskott medan intäkterna från lägenheterna ger ett visst överskott totalt bedöms övertagandet ge ett marginellt överskott på ca kronor. ÅR-Brf_Taffelberget2009 Sidan 7 av 16

8 Förslag till resultatdisposition Balanserat resultat (f.d. dispositionsfonden) Årets resultat kr kr kr Styrelsen föreslår följande disposition: Överföring till Fond för yttre underhåll Balanserat resultat kr kr kr Ytterligare upplysningar om föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tilläggsupplysningar. Stockholm den 16 mars 2010 Styrelsen ÅR-Brf_Taffelberget2009 Sidan 8 av 16

9 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Taffelberget i Stockholm Resultaträkning Nettoomsättning Not Fastighetskostnader Drift Not Planerat underhåll Fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift Avskrivningar Not Summa fastighetskostnader Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Not Räntekostnader och liknande resultatposter Not Summa finansiella poster Årets resultat ÅR-Brf_Taffelberget2009 Sidan 9 av 16

10 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Taffelberget i Stockholm Balansräkning Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och ombyggnader Not Mark och markanläggningar Not Finansiella anläggningstillgångar Långfristigt värdepappersinnehav Not Andra långfristiga fordringar Not Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar Avräkningskonto HSB Stockholm Övriga fordringar Not Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not Kortfristiga placeringar Not Kassa och bank Not Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar ÅR-Brf_Taffelberget2009 Sidan 10 av 16

11 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Taffelberget i Stockholm Balansräkning Eget kapital och skulder Eget kapital Not 14 Bundet eget kapital Insatser Underhållsfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Skulder Skulder till kreditinstitut Not Leverantörsskulder Skatteskulder Fond för inre underhåll Övriga skulder Not Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa skulder Summa eget kapital och skulder Poster inom linjen Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar ställda för skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar totalt uttagna Ansvarsförbindelser Inga Inga ÅR-Brf_Taffelberget2009 Sidan 11 av 16

12 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Taffelberget i Stockholm Kassaflödesanalys Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Kassaflöde från löpande verksamhet Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) /minskning (+) kortfristiga fordringar Ökning (+) /minskning (-) kortfristiga skulder Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringsverksamhet Investeringar/försäljningar av finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansieringsverksamhet Ökning (+) /minskning (-) av långfristiga skulder Kassaflöde från finansieringsverksamhet Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut I kassaflödesanalysen medräknas föreningens avräkningskonto hos HSB Stockholm i de likvida medlen ÅR-Brf_Taffelberget2009 Sidan 12 av 16

13 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Taffelberget i Stockholm Redovisningsprinciper m.m. Belopp anges i kronor om inget annat anges. Föreningen tillämpar årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivning på byggnader Avskrivning sker enligt en 70-årig annuitetsplan och grundar sig på anläggningens anskaffningsvärde och beräknade ekonomiska livslängd. Avskrivning på inventarier Avskrivning sker planenligt med en avskrivningstid baserad på inventariernas livslängd cirka 5 år. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Minimiavsättning regleras i stadgarna. Därutöver föreslår styrelsen att ytterligare avsätts avseende övertagande av HSB-lokaler. Inkomstskatt och underskottsavdrag I en bostadsrättsförening inkomstbeskattas kapitalintäkter, såsom ränteintäkter och utdelningar, samt i förekommande fall verksamheter som inte avser fastighetsförvaltning. Efter avräkning av eventuellt befintligt skattemässigt underskottsavdrag sker beskattning med 26,3 procent. Föreningens skattemässiga underskott uppgick vid utgången av räkenskapsåret till , en minskning med jämfört med föregående år. Övriga bokslutskommentarer Föreningen har inte haft några anställda under året Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Arvoden förtroendevalda Sociala kostnader Pensionskostnader och förpliktelser Övrigt Revisorer Föreningsvald Övriga förtroendevalda/anställda Löner och ersättningar Sociala kostnader Totalt Löner och arvoden ingår i personalkostnader under not 2 Drift. ÅR-Brf_Taffelberget2009 Sidan 13 av 16

14 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Taffelberget i Stockholm Noter Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter Hyror Övriga intäkter Bruttoomsättning Avgifts- och hyresbortfall Hyresförluster Not 2 Drift Personalkostnader Fastighetsskötsel och lokalvård Reparationer El Uppvärmning Vatten Sophämtning Fastighetsförsäkring Kabel-TV Övriga avgifter Förvaltningsarvoden Övriga driftskostnader Not 3 Avskrivningar Byggnader Not 4 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter avräkningskonto HSB Stockholm Specialinlåning Övriga ränteintäkter Not 5 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder Övriga räntekostnader ÅR-Brf_Taffelberget2009 Sidan 14 av 16

15 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Taffelberget i Stockholm Noter Not 6 Byggnader och ombyggnader Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Bokfört värde Taxeringsvärde Byggnader Mark Not 7 Mark och markanläggningar Ingående anskaffningsvärde mark Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Bokfört värde Not 8 Not 9 Aktier, andelar och värdepapper Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Övriga finansiella anläggningstillgångar Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Not 10 Not 11 Övriga kortfristiga fordringar Skattekonto Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda kostnader Upplupna intäkter Not 12 Not 13 Not 14 Kortfristiga placeringar Specialinlåning 3-mån HSB Stockholm Kassa och bank Handkassa Swedbank Förändring av eget kapital Uppl. Underh.- Balanserat Insatser avgifter fond resultat Årets resultat Belopp vid årets ingång Vinstdisp enl. stämmobeslut Årets resultat Belopp vid årets slut ÅR-Brf_Taffelberget2009 Sidan 15 av 16

16 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Taffelberget i Stockholm Noter Not 15 Långfristiga skulder till kreditinstitut Nästa års Låneinstitut Lånenummer Ränta Konv.datum Belopp amortering SBAB ,14% SBAB ,40% SBAB ,40% SBAB ,50% SBAB ,14% SE-Banken Bolån ,32% Swedbank ,74% Swedbank ,75% Swedbank ,83% Långfristiga skulder exklusive kortfristig del Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till Not 16 Not 17 Övriga kortfristiga skulder Källskatt Deposition lokal Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Stockholm, den Upplupna räntekostnader Förutbetalda hyror och avgifter Övriga upplupna kostnader Leif Davidsson Jens Blomquist Irene Jogander Birgitta Brink Monika Nilsson Peder Ohlis Petrus Harlén Stefan Younes Vår revisionsberättelse har - - lämnats beträffande denna årsredovisning Av föreningen vald revisor BoRevision AB Av HSB Riksförbund utsedd revisor ÅR-Brf_Taffelberget2009 Sidan 16 av 16