Årsredovisning för 2008

Transkript

1 Årsredovisning för 2008 HSB Bostadsrättsförening Taffelberget Stockholm Organisationsnummer HSB Brf Taffelberget Årsredovisning 2008 Sidan 1 av 16

2 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE för 2008 Styrelsen lämnar härmed redovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december Allmänt om föreningen Föreningen bildades den 25 november 1983 och registrerades den 12 mars Föreningens ekonomiska plan registrerades den 20 juni Föreningen äger och förvaltar fastigheten Taffelberget 8 på Kungsholmen i Stockholm. Fastigheten innehas således inte med tomträtt. Fastigheten Bebyggelsen på fastigheten uppfördes åren Byggnaderna inrymmer i huvudsak följande utrymmen: 208 bostadslägenheter ( kvm) 8 lokaler upplåtna med bostadsrätt till HSB (1 655 kvm) 4 lokaler för uthyrning (781 kvm) 105 garageplatser för uthyrning. Därutöver finns tvättstugor, cykelrum, bastu, hobbyrum, källarförråd etc. Föreningsstämma Ordinarie föreningsstämma hölls den 23 april På stämman deltog 48 röstberättigade medlemmar. Styrelse Fr.o.m. föreningsstämman har styrelsen följande sammansättning: Leif Davidsson Iréne Jogander Petrus Harlén Jan Gustafsson Peter Lundgren Monika Nilsson Peder Ohlis Stefan Younes Birgitta Brink Kåre Sjöström Magnus Törner ordförande vice ordförande sekreterare ledamot ledamot ledamot ledamot ledamot utsedd av HSB suppleant suppleant suppleant Firmatecknare Föreningens firma har fram till årsstämman den 23 april 2008 tecknats av styrelsen eller Leif Davidsson, Andreas Ljung, Iréne Jogander och Eva Bager, två i förening. Efter den 23 april 2008 har föreningens firma tecknats av styrelsen eller Leif Davidsson, Iréne Jogander, Monika Nilsson och Petrus Harlén, två i förening. HSB Brf Taffelberget Årsredovisning 2008 Sidan 2 av 16

3 Revisorer Av föreningen vald revisor har både före och efter årsstämman den 23 april 2008 varit Norbert Andersson med Gudrun Wallin Eriksson som suppleant. Dessutom har under hela verksamhetsåret BoRevision AB anlitats som revisor. Valberedning I valberedningen har ingått: Mats Dellgren (sammankallande), Birgitta Kulling Nyqvist och Arne Karlsson. Distriktsombud Distriktsombud i HSB har varit: Monika Nilsson och Magnus Törner med Jan Gustafsson och Peder Ohlis som suppleanter. Medlemmar Föreningen hade 243 medlemmar den sista december En medlem är HSB Stockholm ekonomiska förening, som har 13 bostadslägenheter och åtta lokaler. En annan medlem är Ryska Federationens ambassad som har 26 bostadslägenheter. Lägenhetsöverlåtelser Sju stycken lägenhetsöverlåtelser har skett under året varav två inom föreningen. Genomsnittspriset var kronor per kvm, en minskning jämfört med föregående år ( kr). Dessutom har en överlåtelse genom arv och två överlåtelser genom gåva skett. Administration och förvaltning Föreningen har avtal med HSB Stockholm om administrativ och ekonomisk förvaltning. Den tekniska förvaltningen sköts av Peter Lundgren tillsammans med en fastighetsgrupp. För fastighetsskötsel svarar Indoor Technical Service AB, främst genom Börje Wilhelmsson. Arvoden Arvoden till styrelsen, föreningsvald revisor och valberedning har utgått med kronor. STYRELSENS MÅLSÄTTNING OCH ARBETE Styrelsens mål Styrelsens mål är att behålla en stabil ekonomi för föreningen. Med hänsyn till föreningens låneskuld ser styrelsen det som särskilt viktigt att föreningens lån har en god riskspridning och att vid omsättning av lån få så låg ränta som möjligt. Det sistnämnda har för 2008 underlättats av ränteläget. En stabil ekonomi är en förutsättning för att kunna hålla fastigheten i ett gott skick så att boendemiljön förblir trivsam. Sammanträden Under året har 12 protokollförda styrelsesammanträden hållits samt ett flertal arbetsgruppsoch driftsmöten. Besiktningar och miljö Föreskrivna besiktningar och kontroller har genomförts. Den obligatoriska ventilationskontrollen (OVK) av lägenheterna, som gjordes 2006, visade att ventilationskanalerna i fastighe- HSB Brf Taffelberget Årsredovisning 2008 Sidan 3 av 16

4 ten måste rensas. Rensningen, som har försenats p.g.a. tekniska svårigheter, påbörjades i mars Under 2008 har stamrensningar skett i alla lägenheter och lokaler. Brandskyddsplan Styrelsen har föregående verksamhetsår tagit fram en brandskyddsplan genom fastighetsgruppens försorg. Planen finns tillgänglig för intresserade på fastighetsskötarens kontor. Underhållsplan Underhållsplanen har uppdaterats med aktuella kostnader och prioritering av åtgärder. Planen finns tillgänglig för intresserade på fastighetsskötarens kontor. Underhåll och ombyggnationer Följande underhållsåtgärder har genomförts under 2008: Fastigheten är försedd med en sopsug där alla sopor via ett rörsystem sugs till en gemensam container. Containern har bytts ut under året. Kungsholmens stadsdelsförvaltning som är hyresgäst med Taffelbergets förskola har bekostat ombyggnation av beredningskök och installerat en fettavskiljare. Föreningen har upplåtit mark i anslutning till Vi Vinnares butikslokal, där de på egen bekostnad anordnat en uteplats. I en av föreningens hyreslokaler har våtrummet renoverats. Golvbeläggning och golvbrunnar i tvättstugorna åtgärdades med ny halkfri beläggning. Låssystemet till fastighetens driftsutrymmen har lagts om. Under 2008 har spolning skett av samtliga avloppsstammar och avloppsrör i lägenheter och lokaler. Systemet för värme och ventilation har till vissa delar setts över, som en förberedande åtgärd inför rensning och intrimning av ventilationssystemet under mars Utemiljö Utöver normala underhållsarbeten har styrelsen genom mark- och trädgårdsgruppen medverkat till en förnyelse av den yttre miljön. Bänkar har renoverats. Smidesräcken, lyktstolpar samt underreden till bänkar har målats i enhetlig färg. Planteringarna har efter behov förnyats. Den stora rabatten på 16:s gård och markarbetena är klara och 8:ans gård är påbörjad. Pelarasparna vid gatan är beskurna och en genomgång av varje asps kvalitet och placering har påbörjats.vid 2009 års utgång ska alla gårdar vara klara och ha en likvärdig standard. Belysning av de fyra valven är installerad. Några spotlights kommer att grävas ned på gårdarna för att ge en trevlig ljusmiljö. Innemiljö Ett förslag till renovering av trapphusen är framtaget av en arkitektfirma. För att få en kostnadsuppfattning om renoveringen är ett förfrågningsunderlag utskickat till några byggentreprenörer. En presentation av förslaget planeras vid årsmötet i april Bredband Föreningen bytte bredbandsleverantör 2006 från Telia till Riksnet. Kostnaderna har därmed minskat avsevärt. Bredbandskostnaderna ingår i den månatliga avgiften, vilket innebär att alla boende har tillgång till en mycket snabb anslutning ca 100 MBit/s. HSB Brf Taffelberget Årsredovisning 2008 Sidan 4 av 16

5 Kabel-TV Föreningen har ComHem som leverantör av kabel-tv med ett analogt basutbud som är tillgängligt för alla utan att man behöver skaffa en digitalbox. För ett utökat utbud krävs en digitalbox och ett abonnemang från ComHem. Föreningen har även installerat utrustning som gör att digital-tv via marknätet distribueras via lägenheternas antennuttag. De som har skaffat digitalbox för marknätet eller har funktionen inbyggd i TV:n kan se de fria kanalerna utan kostnad eller abonnera på Boxers utbud. Taffelbergaren Informationsbladet Taffelbergaren har utkommit med två nummer. Det senaste numret innehöll bl.a. uppgiften att avgifterna för 2009 blir oförändrade jämfört med Taffelbergaren A-Ö En reviderad version av skriften Taffelbergaren A-Ö har delats ut till alla medlemmar i anslutning till utdelning av årsredovisningen för Den kan beskrivas som en handbok, som ska underlätta för medlemmarna att få relevant information m.m. om fastigheten och medlemskapet. I den framgår bl.a. vem, föreningen eller bostadsrättshavaren, som har underhållsansvaret för olika delar i lägenheten. Föreningen har en hemsida på Internet. På denna finns aktuell information om förvaltning m.m. Vidare finns stadgar, Taffelbergaren, Taffelbergaren A-Ö och senaste årsredovisningen att hämta hem för dem som så önskar. Portvärdar Tanken är att det i varje trapphus skall finnas en portvärd. Ett par av trapphusen har under året saknat portvärd. Portvärden ska bland annat hälsa nya medlemmar välkomna och även i övrigt vara en länk mellan medlemmarna och styrelsen. Delar av styrelsen har haft träff med värdarna under året. En arbetsbeskrivning för portvärdarna har tagits fram. EKONOMI Taxeringsvärde Fastighetens taxeringsvärde uppgår till 354,6 miljoner kronor. 314 miljoner kronor avser bostäder och 40,6 miljoner kronor lokaler. Försäkring Fastigheten är fullvärdesförsäkrad i Trygg-Hansa. I försäkringen ingår bl.a. momenten styrelseansvar och skadedjursförsäkring. Äkta bostadsrättsförening Kravet för att betraktas som en s.k. äkta bostadsrättsförening är att minst 60 procent av fastighetens taxeringsvärde grundas på bostadslägenheter, som är upplåtna till föreningens medlemmar. Föreningen ligger för närvarande klart över gränsen 60 procent. Skatteverket har alltid betraktat föreningen som äkta. HSB Brf Taffelberget Årsredovisning 2008 Sidan 5 av 16

6 Lokalhyresgäster Föreningen hyr ut två större lokaler: en till Kungsholmens stadsdelsförvaltning och en till Anglia AB. Lokalerna används som förskola (637 kvm) respektive kontor (90 kvm). Två mindre lokaler hyrs ut till Daune Consulting AB och MDP Consulting AB. Årsavgifter Årsavgifterna ligger i genomsnitt på 749 kr per kvm bostadsyta och har varit oförändrade i förhållande till föregående år. För lokalerna är motsvarande siffra kr per kvm. Drift Kostnader för drift och löpande underhåll uppgick till tusen kronor (tkr). De största posterna var: Fjärrvärme El och vatten Reparationer Fastighetsskötsel och städning tkr tkr 892 tkr 497 tkr Genomfört planerat underhåll Under året har underhållsåtgärder på fastigheten utförts. Det planerade underhållet kostade tusen kronor (tkr) och har följande fördelning: Bygg, tvättstugor och VVS Markytor Installationer Avloppsrör Hyreslokaler Övrigt 302 tkr 294 tkr 257 tkr 150 tkr 82 tkr 315 tkr Fastighetsskatt Fastighetsskatten uppgick till kronor. Fastighetsskatten för 2009 är beräknad till kronor, vilket jämfört med 2008 är en liten ökning. Föreningens lån Föreningens lån den 31 december 2008 var 163,6 Mkr. Det framgår av not 13 hur låneskuldens sammansättning ser ut. Omkring 50,9 miljoner kronor, som är placerade hos SBAB med en ränta om 6,2 procent, omsattes den 17 december Styrelsen valde att placera 22,2 miljoner kronor med en femårig bindningstid till 2014 till en ränta på 4,40 procent. Resterande belopp om 28,7 miljoner kronor har placerats med en löptid på tre månader med räntan 3,56 procent. På grund av turbulensen på kreditmarknaden har styrelsen valt att avvakta mer långfristiga placeringar av de övriga korta lånen. Styrelsens strategi är att i fortsättningen lägga löptiderna så att ca 20 miljoner kronor ska omsättas varje år. Därigenom bedömer styrelsen att riskerna för stora ränteförändringar minimeras. HSB Brf Taffelberget Årsredovisning 2008 Sidan 6 av 16

7 Föreningen hade vid utgången av 2008 även ett helt rörligt lån som utgör17 procent av föreningens lån. En extraamortering på lånet om 2 miljoner kronor gjordes i december Totalt har föreningen kortfristiga lån som motsvarar 34,6 procent av samtliga krediter. Föreningens totala kostnader 2008 för lånen, inklusive amorteringar, blev ca 12,3 miljoner kronor. Resultatutfall Budgeten för 2008 beräknades till ett överskott med kronor. Intäkterna budgeterades till drygt 19 miljoner kronor och utfallet blev kronor lägre. Driftskostnaderna beräknades bli ca 5,8 miljoner kronor, men blev 5,5 miljoner kronor. Elektricitet, uppvärmning och vatten kostade kr mindre än budget. Planerat underhåll var budgeterat till 2 miljoner kronor, men slutade på 1,4 miljoner kronor. Årsresultatet blev som en följd av dessa kostnadsförändringar kronor högre än budgeterat. Budget 2009 Styrelsen har budgeterat ett överskott på 1,960 miljoner kronor för Framtida underhåll För 2009 har budgeten för periodiskt underhåll lagts till ett tak om högst 1,5 miljoner kronor där bl.a. ventilationsrengörningen ingår. Förslag till resultatdisposition Balanserat resultat (f.d. dispositionsfonden) Årets resultat Styrelsen föreslår följande disposition: Överföring till Fond för yttre underhåll Balanserat resultat kr kr kr kr kr kr Ytterligare upplysningar om föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tilläggsupplysningar. Stockholm den 18 mars 2009 Styrelsen HSB Brf Taffelberget Årsredovisning 2008 Sidan 7 av 16

8 HSB Brf Taffelberget Årsredovisning 2008 Sidan 8 av 16

9 HSB Brf Taffelberget Årsredovisning 2008 Sidan 9 av 16

10 HSB Brf Taffelberget Årsredovisning 2008 Sidan 10 av 16

11 HSB Brf Taffelberget Årsredovisning 2008 Sidan 11 av 16

12 HSB Brf Taffelberget Årsredovisning 2008 Sidan 12 av 16

13 HSB Brf Taffelberget Årsredovisning 2008 Sidan 13 av 16

14 HSB Brf Taffelberget Årsredovisning 2008 Sidan 14 av 16

15 HSB Brf Taffelberget Årsredovisning 2008 Sidan 15 av 16

16 HSB Brf Taffelberget Årsredovisning 2008 Sidan 16 av 16