Årsredovisning för 2006 HSB Bostadsrättsförening Taffelberget Stockholm

Transkript

1 Årsredovisning för 2006 HSB Bostadsrättsförening Taffelberget Stockholm Innehåll FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ALLMÄNT OM FÖRENINGEN...2 STYRELSENS MÅLSÄTTNING OCH ARBETE...3 EKONOMI...5 Resultaträkning...8 Balansräkning...9 Eget kapital och skulder...10 Kassaflödesanalys...11 Noter...12 FEM ÅR I SAMMANDRAG (tkr)...18 Revisionsberättelse

2 Årsredovisning för HSB Bostadsrättsförening Taffelberget i Stockholm Organisationsnummer FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2006 Styrelsen lämnar härmed redovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december ALLMÄNT OM FÖRENINGEN Föreningen bildades den 25 november 1983 och registrerades den 12 mars Föreningens ekonomiska plan registrerades den 20 juni Föreningen äger och förvaltar fastigheten Taffelberget 8 på Kungsholmen i Stockholm. Fastigheten innehas således inte med tomträtt. Fastigheten Bebyggelsen på fastigheten uppfördes åren Byggnaderna inrymmer i huvudsak följande utrymmen: 208 bostadslägenheter ( kvm) 8 lokaler upplåtna med bostadsrätt till HSB (1 655 kvm) 3 lokaler för uthyrning (751 kvm) Vidare finns 105 garageplatser samt tvättstugor, cykelrum, hobbyrum, källarförråd etc. Föreningsstämma Ordinarie föreningsstämma hölls den 27 april På stämman deltog 44 röstberättigade medlemmar (varav en genom fullmakt). Styrelse Ledamöter fr.o.m. föreningsstämman: Leif Davidsson ordförande Iréne Jogander vice ordförande Andreas Ljung sekreterare Eva Bager ledamot Jens Blomquist ledamot utsedd av HSB Jan Gustafsson ledamot Peter Lundgren ledamot Martin Viroulet-Fagerström ledamot Henrik Därth suppleant utsedd av HSB Monika Nilsson suppleant Magnus Törner suppleant Firmatecknare Föreningen firma har fram till den 27 april 2006 tecknats av Styrelsen eller Anders Ljunggren, Eva Bager, Leif Davidsson och Iréne Jogander, två i förening. Efter den 27 april 2006 har föreningens firma tecknats av styrelsen eller Leif Davidsson, Andreas Ljung, Iréne Jogander och Eva Bager, två i förening. 2

3 Revisorer Av föreningen vald revisor har sedan den 27 april 2006 varit Norbert Andersson med Rickard Schönmeyer som suppleant. Dessutom har under hela verksamhetsåret BoRevision AB fungerat som revisor. Valberedning Valberedningen inför årets föreningsstämma har utgjorts av Mats Dellgren (sammankallande), Anneli Jäderberg och Birgitta Kulling Nyqvist. Distriktsombud Distriktsombud i HSB har varit Martin Viroulet-Fagerström och Jan Gustafsson med Monika Nilsson och Magnus Törner som suppleanter. Medlemmar Föreningen har 240 medlemmar. En medlem är HSB Stockholm ek.för. som har 14 bostadslägenheter och åtta lokaler. En annan medlem är Ryska Federationens ambassad som har 26 bostadslägenheter. Lägenhetsöverlåtelser Under året har tio bostadsrättslägenheter överlåtits. Lägenheterna har sålts för i genomsnitt cirka kr per kvm. Administration och förvaltning Föreningen har avtal med HSB Stockholm om administrativ och ekonomisk förvaltning. Den tekniska förvaltningen sköts av Peter Lundgren tillsammans med en fastighetsgrupp. För fastighetsskötsel svarar Indoor Technical Service AB, främst genom Börje Wilhelmsson. Arvoden Arvoden till styrelsen, föreningsvald revisor och valberedning har utgått med kr. STYRELSENS MÅLSÄTTNING OCH ARBETE Styrelsens mål Styrelsens mål är att behålla en stabil ekonomi för föreningen. Med hänsyn till föreningens låneskuld ser styrelsen det som särskilt viktigt att föreningens lån har en god riskspridning och att vid omsättning av lån få så låg ränta som möjligt. Det sistnämnda har för år 2006 underlättats av ränteläget. En stabil ekonomi är en förutsättning för att kunna hålla fastigheten i ett gott skick så att boendemiljön förblir trivsam. Sammanträden Under året har tolv protokollförda styrelsesammanträden hållits samt ett flertal arbetsgruppsoch driftsmöten. Besiktningar och miljö Av myndigheter föreskrivna besiktningar och kontroller har genomförts. Den obligatoriska ventilationskontrollen (OVK) av lägenheterna visade att till- och frånluftskanalerna i fastigheten måste rensas. Rensningen, som är komplicerad, planeras ske under Tillsammans med miljöförvaltningen har en sopsorteringsenkät genomförts. 3

4 Brandskyddsplan Styrelsen har tagit fram en brandskyddsplan genom fastighetsgruppens försorg. I den ges några råd och tips. Planen finns tillgänglig för intresserade på fastighetsskötarens kontor. Investeringar och ombyggnationer Funktionen för stortvätt och grovtvätt har i och med stängningen av stortvättstugan i 12B koncentrerats till tvättstugan i 10B -1. Där finns nu en ny maskin för volymtvätt av hushållstextiler tillsammans med en maskin för grovtvätt. Stora torktumlaren är flyttad från 12B och kompletterar torkrummet. Samtliga torktumlare i tvättstugorna i portarna har bytts ut. Det nya styrsystemet för ventilationen och byte av fläktarna har gett besparingar av energi. Det har också gett effektiviseringsvinster genom en bättre överblick och kontroll av den dagliga driften. Utrymmet under garagerampen i nedre garaget har gjorts i ordning som fastighetsförråd. Utemiljö Sedvanliga underhållsarbeten har utförts. Styrelsen har låtit startat en mark- och trädgårdsgrupp. Bredband Föreningen har bytt bredbandsleverantör från Telia till Riksnet. Det innebär en halvering av kostnaderna för den enskilde och högre kapacitet. Vid utgången av 2006 utnyttjade 115 abonnenter det bredbandsnät som finns i fastigheten. Dessutom kan de som önskar abonnera på telefoni via bredbandsnätet från AllTele eller andra leverantörer. Kabel-TV Kabel-TV nätet har uppgraderats med nya förstärkare och trimmats in för att motsvara den senaste standarden. Föreningen fortsätter med ComHem som leverantör av kabel-tv där deras basutbud är tillgängligt för alla utan att man behöver skaffa en digitalbox. För ett utökat utbud krävs en digitalbox finns från ComHem. Taffelbergaren Informationsbladet Taffelbergaren har utkommit med två nummer. Det sista numret innehöll bland annat uppgiften att avgifterna för 2007 blir oförändrade jämfört med Taffelberget A-Ö En reviderad version av skriften Brf Taffelberget A-Ö har delats ut till alla medlemmar. Den kan beskrivas som en handbok som ska underrätta för medlemmarna att bo i fastigheten. I den framgår bland annat vem (föreningen eller bostadsrättshavaren) som har underhållsansvaret för olika byggnadsdelar. 4

5 En hemsida har tagits fram. På denna finns aktuell information om förvaltning m.m. Vidare finns stadgar, Taffelbergaren, Taffelberget A-Ö och senaste årsredovisningen att hämta hem för dem som så önskar. Portvärdar Tanken är att det i varje trapphus skall finnas en portvärd. Ett par av trapphusen har under året saknat portvärd. Portvärden ska bland annat hälsa nya medlemmar välkomna och även i övrigt vara en länk mellan medlemmarna och styrelsen. Delar av styrelsen har haft träff med värdarna under året. EKONOMI Taxeringsvärde Fastighetens taxeringsvärde uppgår till kr. Av detta värde hänför sig kr till bostadsdelen och kr till lokaldelen. Försäkring Fastigheten var t o m den 31 december 2006 fullvärdeförsäkrad i Trygg-Hansa. I försäkringen ingår momenten styrelseansvar och skadedjursförsäkring. Äkta bostadsrättsförening Kravet för att betraktas som s k äkta bostadsrättsförening är att minst 60 procent av fastighetens taxeringsvärde belöper på bostadslägenheter som är upplåtna till föreningens medlemmar. Föreningen ligger för närvarande klart över gränsen 60 procent. Skatteverket har alltid betraktat föreningen som äkta. Lokalhyresgäster Föreningen hyr ut två större lokaler. Hyresgäster per den 31 december 2006 var Stadsdelsförvaltningen Kungsholmen-Essingen och Rodebjer Form AB. Lokalerna används som förskola (637 kvm) respektive kontor (90 kvm). Årsavgifter Årsavgifterna sänktes med 3 % vid ingången av 2006 och motsvarar i genomsnitt 749 kr per kvm bostadsyta. För lokalerna är motsvarande siffra kr per kvm. Beträffande årsavgifter för lokaler se också kommentarer under resultatutfall nedan. Drift Kostnader för drift och löpande underhåll uppgick tkr. De största posterna var: Fjärrvärme tkr El och vatten 848 tkr Fastighetsskötsel och städning 600 tkr Reparationer 545 tkr 5

6 Genomfört planerat underhåll Under året har underhållsåtgärder rörande följande byggnadsdelar och utrymmen utförts: Tvättstugor 316 tkr Garageramp 60 tkr Kabel-TV-nät 46 tkr Övrigt 10 tkr 432 tkr Fastighetsskatt Fastighetsskatten uppgick till tkr. ROT-avdrag Föreningen har beviljats skattereduktion med 191 tkr för utförda ombyggnadsarbeten (s k ROT-avdrag). Föreningens lån Det allmänna ränteläget under 2006 har varit mycket gynnsamt för föreningen även om det stigit något jämfört med Föreningens långsiktiga skulder i form av fastighetslån uppgår den 31 december 2006 till 171,4 Mkr. Låneskuldens sammansättning, räntevillkor m.m. per balansdagen den 31 december 2006 framgår av not 11. Föreningen har vid utgången av 2006 två rörliga lån motsvarande drygt en femtedel av föreningens lån. Den genomsnittliga räntan som föreningen har betalat under 2006 uppgår till 4,98 %. Genomsnittlig ränta på de två rörliga lånen har varit 2,65 %. Totalt blev lånekostnaden för 2006 cirka 10,1 Mkr. Resultatutfall Den budget som lades för 2006 beräknades ge ett överskott om ca 1,2 Mkr. Intäkterna budgeterades till drygt 19,0 Mkr medan utfallet blev 18,6 Mkr. Anledningen till detta kan härledas till år Styrelsen meddelade då HSB att avgifterna skulle sänkas fr.o.m. år 2002 med 3 % för alla bostadsrättshavare, såväl för bostäder som för lokaler. Alla lokaler med bostadsrätt innehas av HSB Stockholm. I stället för att sänka avgifterna för lokaler så höjdes dessa med 3 %, vilket gav ett för högt avgiftsuttag om drygt 180 tkr per år. Felet upptäcktes först i augusti 2006 och hade då ackumulerats till ungefär 900 tkr. Styrelsen och HSB gjorde då en överenskommelse om att föreningen från den 1 september 2006 skulle återbetala 600 tkr för åren samt att avgiften för år 2006 justerades ned till rätt belopp. Totalt innebär detta en avgiftsminskning mot budget om 663 tkr. Under intäkter ligger sedan ett ROT-avdrag om 191 tkr som föreningen fått tillbaka under Driftkostnaderna beräknades uppgå till 5,5 Mkr men slutade på 5,1 Mkr. Här har kostnader för elektricitet och uppvärmning minskat med 146 tkr och kostnader för vatten med 205 tkr. Stockholm Vatten AB gjorde en engångsåterbetalning till alla sina kunder under 2006 vilket för föreningens del blev 126 tkr. 6

7 Planerat underhåll budgeterades till 725 tkr men slutade på 432 tkr vilket ger en positiv avvikelse om 293 tkr. Årsresultatet blev ca 1,6 Mkr i stället för budgeterat ca 1,2 Mkr. Budget 2007 Styrelsen har budgeterat ett underskott om 0,2 Mkr för Fastighetsskatten för 2007 är beräknad till drygt 1,5 Mkr d v s oförändrad jämfört med Framtida underhåll Fastighetens underhållsplan har uppdaterats. Under år 2007 kommer bland annat sopsuganläggningen att renoveras. Förslag till resultatdisposition Balanserat resultat (f d dispositionsfonden) Årets resultat kr kr kr Styrelsen föreslår följande disposition: Överföring till Fond för yttre underhåll Balanserat resultat (f d dispositionsfonden) kr kr kr Ytterligare upplysningar om föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tilläggsupplysningar. Stockholm den 20 mars 2007 Styrelsen 7

8 Resultaträkning Nettoomsättning Not Fastighetskostnader Drift Not Planerat underhåll Fastighetsskatt Avskrivningar Summa fastighetskostnader Bruttoresultat Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Not Räntekostnader och liknande resultatposter Not Summa finansiella poster Resultat efter finansiella kostnader Årets resultat

9 Balansräkning Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och Mark Not Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Not Andra långfristiga fordringar Not Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar Övriga fordringar Not Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not Avräkningskonto HSB Stockholm Summa kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar Not Kassa och bank Kassa Bank Summa kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

10 Eget kapital och skulder Eget kapital Not 10 Bundet eget kapital Insatser Fond för yttre underhåll Summa Bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Skulder Fond för inre underhåll Skulder till kreditinstitut Not Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Not Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa skulder Summa eget kapital och skulder Poster inom linjen Ställda panter för skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser inga inga 10

11 Kassaflödesanalys Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Nedskrivningar 0 0 Avsättning till yttre fond 0 0 Lyft från yttre fond 0 0 Bokslutsdispositioner 0 0 Inkomstskatt 0 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Ökning (-) / Minskning (+) av lager 0 0 Ökning (-) / Minskning (+) av kortfristiga fordringar Ökning (+) / Minskning (-) av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter 0 0 Investeringar i maskiner/inventarier 0 0 Investeringar (-) /försäljningar (+) av finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Ökning(+) / Minskning (-) av långfristiga skulder Inbetalda insatser 0 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

12 Noter Redovisnings- och värderingsprinciper Belopp anges i kronor om inte annat anges. Föreningen tillämpar årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivning på byggnader Avskrivning sker enligt en 70-årig annuitetsplan och grundar sig på anläggningens anskaffningsvärde och beräknad ekonomisk livslängd. Inventarier Avskrivning sker planenligt med en avskrivningstid baserat på inventariernas livslängd Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan eller fastställd budget. Minimiavsättning regleras i stadgarna. Inkomstskatt Föreningen beskattas med utgångspunkt från en schablonintäkt om 3 procent av taxeringsvärdet på föreningens fastigheter med tillägg/avdrag för finansiella poster (samt eventuell tomträtt). Efter avräkning av eventuellt befintligt skattemässigt underskottsavdrag sker beskattning med 28 procent. Föreningens skattemässiga underskott uppgick vid årets slut till , en ökning med jämfört med föregående år. Föreningen har valt att i redovisningen av underskottsavdrag frångå BFN AR 2001:1, något som dock inte inverkar negativt på lagens krav på en rättvisande bild. Förmögenhetsvärde Föreningens gemensamma förmögenhetsvärde fördelas efter bostadsrättens fördelningstal. Detta värde tas upp i respektive medlems deklaration. 12

13 Noter Medelantal anställda Föreningen har inga anställda Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelsen Arvode förtroendevalda Sociala kostnader Pensionskostnader och förpliktelser Övrigt Revisorer Föreningsvald Övriga förtroendevalda/anställda Löner och ersättningar Sociala kostnader Summa Summa arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter Hyror Övriga intäkter Brutto Avgifts- och hyresbortfall Hyresförluster -6 0 Nettoomsättning Not 2 Drift Personalkostnader Fastighetsskötsel och städ

14 Noter Reparationer Taxebundna utgifter och uppvärmning El Uppvärmning Vatten Sophämtning Fastighetsförsäkring Kabel-TV Övriga avgifter Förvaltningsarvoden Övrig drift Not 3 Ränteintäkter och liknande resultatposter Allkonto Specialinlåning Övriga ränteintäkter Not 4 Not 5 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader till kreditinstitut Byggnader och Mark Byggnader Anskaffningsvärde Årets avskrivning Avskrivnings procent Ackumulerade avskrivningar Bokfört värde Byggnad ,69% Ombyggnad ,00% Anskaffningsvärde Årets avskrivning Avskrivnings procent Ackumulerade avskrivningar Bokfört värde Mark

15 Noter Taxeringsvärde Byggnader Mark Not 6 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i HSB Stockholm Anslutningslån Not 7 Övriga fordringar Skattekonto Övriga fordringar Not 8 Not 9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Uthyrningsrum HSB ränta HSB Indoor Com hem SLB Trygg Sdt Mattvätt Kortfristiga placeringar Specialinlåning 3-mån HSB Stockholm

16 Noter Not 10 Eget kapital Ingående balans Insatser Upplåtelseavgifter Underhållsfond Balanserat resultat Årets resultat Disposition enl stämmobeslut Årets resultat Utgående balans Not 11 Skulder till kreditinstitut Låneinstitut Räntesats Ränteändring Belopp Nordea Hypotek 6,91% SBAB 6,20% SBAB 6,20% SBAB 6,20% Spintab 3,42% rörl Spintab 3,42% rörl Spintab 3,75% SEB 4,66% SEB 4,32% Summa skulder till kreditinstitut Med nuvarande amorteringstakt blir amorteringen ca per år de kommande fem åren. Not 12 Övriga skulder Källskatt Bredbandsavg Rodebjer hyresdep

17 Noter Not 13 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förskottsbetalda avgifter och hyror Upplupen ränta Uppl Soc kostn Årsredovisning Revision Styrelsearvoden Ber soc avg Stockholm Leif Davidsson Iréne Jogander Andreas Ljung... Peter Lundgren Eva Bager Jan Gustafsson. Martin Viroulet-Fagerström.. Jens Blomquist Vår revisionsberättelse har avgivits beträffande denna årsredovisning. Av föreningen vald revisor. Av BoRevision AB förordnad revisor 17

18 FEM ÅR I SAMMANDRAG (tkr) Resultaträkning Nettoomsättning Årsavgifter Hyror samt övriga intäkter Avgifts- och hyresbortfall Summa nettoomsättning Kostnader Drifts- och administrationskostnader Planerat underhåll Avsättning till yttre underhåll Fastighetsskatt Avskrivningar Rörelseresultat Finansiella Poster Ränteintäkter Räntekostnader Föreningsavgäld till HSB Årets resultat Balansräkning Tillgångar Anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital (exkl underhållsfonder) Underhållsfonder Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa Eget Kapital och skulder Taxeringsvärden Byggnader Mark Summa taxeringsvärden Genomsnittligt överlåtelsepris, kr Avgiftsnivå för bostäder kr/kvm (708) 772 Inom parentes m h t en avgiftsfri månad 18

19 Kostnadsfördelning räkenskapsår Totala kostnader Drift 29% Underhåll 3% Avskrivningar 9% Skatt 9% Räntekostnader 50% Fördelning driftskostnader Personalkostnader Fastighetsskötsel Reparationer El Uppvärmning Vatten Sophämtning Fastighetsförsäkring Kabel-TV Förvaltningsarvoden Övrig drift 19

20 Revisionsberättelse Till föreningsstämman i HSB:s Brf Taffelberget Organisationsnummer Vi har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning i HSB:s Brf Taffelberget för räkenskapsåret Det är styrelsen som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen gjort när de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt handlat i strid med bostadsrättslagen, årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av föreningens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen, behandlar resultatet enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den / 2007 Av föreningen vald revisor BoRevision AB 20