INNEHÅLL VISION AFFÄRSIDÉ MOTTO. Klövern skapar miljöer för framtidens företagande.

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 16

2 INNEHÅLL VD-ord 2 Ordförandeord 4 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI 5 MARKNADER 11 Svensk ekonomi och fastighetsmarknad 12 Region Stockholm 14 Region Öst 16 Region Mellan 18 Region Syd 20 FASTIGHETSRÖRELSEN 23 Förvaltning 24 Transaktioner 30 Projektutveckling 32 Projekt, Isafjord 8, Tele2 34 Byggrätter 36 Fastigheternas värde 38 HÅLLBARHET 41 Hållbarhetsstrategi och mål 42 Ekonomi 43 Miljö 44 Socialt 46 FINANS 49 Finansiering 50 Obligationer och certifikat 54 Aktier 56 Skatt 61 Risk och känslighet 62 Investor relations 66 BOLAGSSTYRNING 67 Bolagsstyrningsrapport Styrelse 74 Bolagsledning 75 Bolagsordning 79 FINANSIELLA RAPPORTER 81 Koncernens resultaträkning 82 Koncernens rapport över totalresultat 82 Koncernens balansräkning 83 Förändring av koncernens eget kapital 84 Koncernens kassaflödesanalys 85 Moderbolagets resultaträkning 86 Moderbolagets rapport över totalresultat 86 Moderbolagets balansräkning 87 Förändring av moderbolagets eget kapital 88 Moderbolagets kassaflödesanalys 88 Noter 89 Vinstdisposition 108 Vinstutdelning 108 Revisionsberättelse 110 FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT 113 Region Stockholm 114 Region Öst 119 Region Mellan 127 Region Syd 134 Femårsöversikt och nyckeltal 140 Definitioner 142 Historik 143 VISION Klövern skapar miljöer för framtidens företagande. AFFÄRSIDÉ Klövern ska med närhet och engagemang erbjuda kunden effektiva lokaler i valda tillväxtregioner. MOTTO Var dag underlätta kundens vardag.

3 2016 I KORTHET Q1 Ett 15-årigt hyresavtal tecknas med Nordic Choice Hotels i Kista avseende cirka kvm. Q4 Avtal tecknas om förvärv av 28 fastigheter i Malmö och Lund för totalt 910 mkr. Q1 Avtal tecknas om förvärv av tomträtten till en projektfastighet i centrala Stockholm för 340 mkr. Q2 Emission av obligationslån om 750 mkr. Q3 Ett 15-årigt hyresavtal tecknas med EU-myndigheten ECDC i Solna avseende cirka kvm. Q4 Emission av obligationslån om mkr. Q4 Avtal tecknas om förvärv av en strategiskt väl belägen fastighet i Göteborg för 150 mkr. Q4 Avtal tecknas om avyttring av samtliga Klöverns fastigheter i Karlskrona och Säter för totalt 850 mkr. ANTAL FASTIGHETER 431 FASTIGHETERNAS VÄRDE, MDKR 39,2 HYRESVÄRDE, MDKR 3,4 SOLIDITET, JUSTERAD, % 36,7 FÖRVALTNINGS- RESULTAT, % +13 RESULTAT PER STAMAKTIE, KR 2,11

4 DETTA ÄR KLÖVERN Klövern är ett fastighetsbolag som med närhet och engagemang erbjuder kunden effektiva lokaler i valda tillväxtregioner. Visionen är att skapa miljöer för framtidens företagande. Det kräver ett aktivt byggande av stadsdelar, områden och olika näringslivskluster. Klövern är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige med kommersiella lokaler och utveckling av bostadslägenheter som inriktning. FÖRVALTNINGSRESULTAT, mkr SOLIDITET, justerad, % Karlstad Örebro Härnösand/Sollefteå MELLAN Falun Västerås Uppsala Stockholm STOCKHOLM FASTIGHETSVÄRDE, mkr Nyköping Norrköping Linköping Göteborg Borås* Halmstad SYD Malmö ÖST Kalmar Karlskrona* * Avtal tecknat om avyttring av fastighetsbeståndet HYRESVÄRDE PER LOKALTYP, % KONTRAKTSVÄRDE PER KUNDKATEGORI, % FASTIGHETSVÄRDE PER REGION, % Kontor 56 Lager/logistik 17 Utbildning/vård/ övrigt 17 Butik 10 Privata 51 Publika 31 Offentliga 18 Stockholm 50 Öst 18 Mellan 17 Syd 15

5 VD-ord Rekordresultat Transaktioner Förvärv och renodling Projekt och byggrätter Värdeskapande genom projekt s.30 s.32 Hållbarhet Hållbarhet ger konkurrenskraft NYCKELTAL Q4 2016Q3 2016Q2 2016Q1 Överskottsgrad, % Avkastning på eget kapital, % 18,6 18,9 14,5 11,6 5,8 4,4 4,5 3,6 6,1 Soliditet, justerad, % 36,7 35,8 35,9 31,4 31,9 36,7 36,9 35,9 37,2 Belåningsgrad, % Belåningsgrad, fastigheter, % Räntetäckningsgrad 2,9 2,6 2,0 1,9 1,9 2,6 3,1 3,1 3,0 Genomsnittlig ränta, % 2,5 2,7 3,5 4,3 4,3 2,5 2,6 2,6 2,6 Räntebindning, år 2,6 2,1 2,1 2,7 3,0 2,6 1,9 2,0 1,9 Kapitalbindning, år 3,0 2,8 2,1 2,0 2,2 3,0 2,5 2,8 2,5 Uthyrningsgrad ekonomisk, % Uthyrningsgrad ytmässig, % s.2 s.41 stark utveckling

6 2 VD-ORD REKORDRESULTAT OCH FOKUSERING AV FASTIGHETSPORTFÖLJEN Klövern redovisade ett rekordresultat för Vår tydliga fokusering av fastighetsportföljen till de starkaste tillväxtregionerna i Sverige ger oss med rådande marknadsförutsättningar möjlighet att arbeta i medvind. Vårt förvaltningsresultat utvecklades starkt samtidigt som fortsatta positiva värdeförändringar bidrog till ett mycket starkt resultat före skatt. Ett i grunden stabilt driftöverskott fick stöd av positiv nettoinflyttning och stark hyresutveckling. Förvärv och nyproduktion i egen regi bidrog också till att förstärka den positiva utvecklingen. Vår målsättning att i allt större utsträckning växa genom att själva generera lönsamma fastighetsutvecklingsprojekt har nu på allvar börjat synas i bolagets resultat och verksamhet. Med en fortsatt stark fastighetsmarknad kunde vi även under 2016 glädja oss åt stigande fastighetsvärden. De positiva värdeförändringarna uppgick totalt till mkr. Härutav bidrog vår egen projektutveckling, inklusive utveckling av byggrätter, med värdeökningar om cirka 600 mkr vilket jag anser att man snarare borde se som en del av vårt rörelseresultat. Tillväxt genom egenproducerade fastigheter kan vi driva med låg risk. Under fjolåret investerades sammanlagt 1,6 mdkr i egenutvecklade projekt. Att Klövern under 2018 når en projektvolym om 2 mdkr ser jag som rimligt. Då ska vi också ha produktionsstartat några av våra spännande bostadsprojekt inom Klövern Living. Under året som gått har vi genomfört ett antal selektiva förvärv i Stockholm, Malmö, Lund och Göteborg. Vi har även avyttrat ett antal lägre prioriterade fastigheter i linje med strategin att ytterligare renodla fastighetsportföljen geografiskt. Vår geografiska förflyttning av verksamheten till de starkaste regionerna i Sverige har under de senaste fem åren varit påtaglig. Denna fokusering kommer att fortgå även under REKORDRESULTAT Vi har en stabil underliggande förvaltningsverksamhet som kontinuerligt tillförs nya objekt, dels via egenutvecklade fastighetsprojekt och dels genom selektiva fastighetsförvärv. Ett stabilt resultat från fastighetsrörelsen kombinerat med låga räntor och ett starkt resultat från projektutveckling gjorde att vi kunde summera resultatet före skatt till mkr, en förbättring med 8 procent jämfört med STARK HYRESMARKNAD Hyresmarknaden är fortsatt stark vilket också synliggörs i stigande hyresnivåer och en positiv nettoinflyttning om 20 mkr. Förutsättningarna inför 2017 ser bra ut. Jag bedömer att vi kommer att få se såväl fortsatt stigande hyresnivåer som stigande fastighetspriser. I vår affärsenhet Stockholm Norra har både Tele2 och StayAt under senhösten flyttat in i

7 VD-ORD 3 ser med tillförsikt fram emot en fortsatt Vi god utveckling även under sina nya lokaler och i Uppsala öppnade alldeles nyligen Elite Hotels sitt nya hotell vid centralstationen. Uthyrningsarbetet avseende kontorshuset Time Building i Kista, kontorshuset Skeppet i Karlstad och kontors/hotellbyggnaden S7 i Västerås löper på enligt plan. Vår främsta uthyrningsutmaning för det nya året är att öka uthyrningsgraden i den fastighetsportfölj vi förvärvade i Malmö och Lund strax innan årsskiftet samt att attrahera nya hyresgäster till kontorsbyggnaden Kista Gate som vi projekterar om till ett business center i likhet med vår fastighet Solna Gate. FÖRVÄRV OCH RENODLING Under fjolåret växte vi genom både förvärv och nybyggnationer i främst Stockholm, Uppsala, Malmö, Lund och Göteborg. Sammantaget förvärvade vi 32 fastigheter samtidigt som vi avyttrade 15 fastigheter och tecknade avtal om försäljning av ytterligare 13 fastigheter. Geografisk renodling och fortsatt expansion på utvalda tillväxtorter kommer att vara ledstjärnor för Klövern även under PROJEKT SKAPAR VÄRDE Klöverns projektutveckling har vuxit i omfattning de senaste åren. Under 2016 investerade vi totalt 1,6 mdkr i nya spännande och lönsamma projekt. Under 2017 kommer vårt projektutvecklingsteam bland annat att arbeta med ombyggnation av ett kontorshus till EU-myndigheten ECDC i Solna, hotellbyggnation åt Choice Hotels i Kista, nyproduktion av byggnaden S7 i Västerås samt med utveckling av stadsdelen Gamlestaden i Göteborg. Vi ser stor potential för värdeskapande i framtida projektutveckling både vad gäller bostäder och kommersiellt. Totalt sett bedömer vi att våra investeringar i projekt kommer att ligga på ungefär samma nivå 2017 som BOSTADSPROJEKT GENOM KLÖVERN LIVING Klövern Living arbetar vidare med ett stort antal bostadsutvecklingsprojekt. Vi driver ett antal planärenden för bostäder, bland annat i Stockholm, Uppsala, Västerås, Karlstad, Linköping och Nyköping. Takten och omfattningen av vår framtida expansion inom bostäder styr vi i mångt och mycket själva. Min bedömning är att Klövern kommer att starta produktion av minst lägenheter 2017/2018 och minst lägenheter 2019/2020. FINANSIELL STYRKA Klöverns finansiella styrka förbättrades under året. Den justerade soliditeten ökade till 36,7 procent, i riktning mot vårt långsiktiga mål om 40 procent. Samtidigt förbättrades också räntetäckningsgraden till 2,9 vilket i kombination med en räntebindning på 2,6 år och en räntesäkringsandel om 60 procent ger bolaget stor tålighet mot eventuellt stigande räntor. Substansvärdet per aktie (EPRA NAV) uppgick vid årets slut till 11,70 kr, en ökning med 23 procent under FORTSATT GOD UTVECKLING 2017 Sammantaget är vi mycket nöjda med utvecklingen och vad vi tillsammans på Klövern lyckats prestera under Vi ser med tillförsikt fram emot en fortsatt god utveckling även under Stockholm 14 mars 2017 Rutger Arnhult Verkställande direktör

8 4 ORDFÖRANDEORD utveckla potentialen i bostadsprojekt ser vi som en Att intressant och viktig del för fortsatt värdeskapande TILL KLÖVERNS AKTIEÄGARE Klöverns övergripande mål är att skapa en värdetillväxt för aktieägarna som är långsiktig och hållbar. Vi som styrelse har ett ansvar för att det sker på ett effektivt och ansvarsfullt sätt. Styrelsen har en viktig funktion som kontrollorgan men en annan viktig uppgift är också att ständigt bidra till att bolagets verksamhet anpassas till och drar nytta av förändringar i vår omvärld. Det handlar om att bidra till både inspiration och kritisk granskning av strategierna. I bolagsstyrningsrapporten finns en mer detaljerad beskrivning av bolagets styrning och skötsel samt av rollfördelningen mellan bolagstämma, styrelse och VD. Vi har i Sverige haft ett år av bra tillväxt och positiv fastighetsmarknad samtidigt som vi har en fortsatt politisk oro i omvärlden och osäkerhet på finansmarknaderna. Klöverns kunder, våra hyresgäster, lever också i snabb förändring med ökad konkurrens, globalisering och digitalisering som skapar nya affärer, kundkrav och beteenden. Fastighetsbranschen har historiskt betraktats som trögrörlig med långa hyreskontrakt och lång tidsplanering, men det förhållningssättet kommer inte att garantera framgång framöver. Idag måste det ske ständig innovation och anpassning till förändringarna. Det gäller såväl fastighetsverksamheten som finansverksamheten, som båda är kärnaffärer i ett fastighetsbolag. För styrelsen är strategiarbetet prioriterat. Vi inleder med ett strategimöte på våren där styrelse, ledning och externa experter deltar. Under året är strategin en återkommande punkt på styrelsemötena, i syfte att följa utvecklingen och ta tillvara möjligheter. Som ett led i strategin har Klövern under 2016 fortsatt expansionen och samtidigt koncentrerat fastighetsinnehaven till utvalda geografiska orter, som vi definierar som tillväxtorter. Detta har resulterat i förvärv av 32 fastigheter och försäljning (inklusive tecknade avtal om försäljning) av sammanlagt 28 fastigheter. Att skapa värdeutveckling genom investering i egna projekt är en annan viktig del av strategin. Detta kräver både expertis och fokus. Under 2016 har Klövern byggt upp en organisation för att utveckla inte bara kontor och hotell utan också bostadsprojekt. Att utveckla potentialen i bostadsprojekt ser vi som en intressant och viktig del för fortsatt värdeskapande. När det gäller finansverksamheten har styrelsen även i år valt att inte ha ett separat revisionsutskott. Istället deltar samtliga styrelseledamöter i frågorna som normalt hanteras av ett revisionsutskott. Under året har den finansiella risken kontinuerligt hanterats och reducerats som en konsekvens av stämningsläget på finansmarknaden. Andra prioriterade områden i styrelsearbetet har under året varit hållbarhetsarbetet och organisationsutvecklingen. Klövern arbetar systematiskt och brett med hållbarhetsarbetet, där både ekonomiska, miljömässiga och sociala perspektiv inkluderas. Under året har styrelsen gjort en översyn av och skärpt samt förenklat policyer av betydelse för hållbarheten. Detta är ett arbete som ständigt utvecklas och kan ses som ett kvalitetsarbete för hela koncernen. Klöverns sätt att verka och driva affärer utmärks sedan länge av en kultur där medarbetarna arbetar nära kunderna. Det finns ett stort engagemang och beslutsvägarna är korta för de kunniga och erfarna medarbetarna som har stora ansvarsområden. Bra internkontrollmiljö, eller enklare utryckt att det är ordning och reda, och effektiva interna processer är ett fundament för bra värdeutveckling. Såväl omvärldsförändringar som Klöverns ökade inriktning mot projekt och inte minst bostadsprojekt, kräver en ständig utveckling av organisationen. Detta är en fråga som styrelsen följt noga under året. Klövern har en relativt liten styrelse men tillsammans representerar vi olika perspektiv och olika expertiser som är väsentligt för ett sunt styrelsearbete. Avslutningsvis vill jag säga att jag ser fram emot ett år med fortsatt utveckling och värdeskapande i Klövern. Stockholm 14 mars 2017 Pia Gideon Ordförande

9 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI 5 MARKNADER FASTIGHETSRÖRELSEN HÅLLBARHET FINANS BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Nyrenoverade lokaler, Helgafjäll 2 i Kista. FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT

10 6 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI Klöverns övergripande målsättning är att på ett långsiktigt hållbart sätt generera god avkastning till aktieägarna. I syfte att uppnå det har ett antal mål definierats inom kategorierna finans, förvaltning, transaktioner och projekt samt medarbetare. Integrerat med dessa målsättningar har även ett antal hållbarhetsmål valts ut inom områdena ekonomi, miljö och socialt. Alla dessa målsättningar liksom bolagets vision, affärsidé och motto är centrala delar i den affärsplan som fastställs av styrelsen en gång per år. Vision KLÖVERN SKAPAR MILJÖER FÖR FRAMTIDENS FÖRETAGANDE. Strategin är att vara delaktig i skapandet av trygga och stimulerande arbets- och boendemiljöer där företag och organisationer kan utvecklas väl. Framtidens företagande inkluderar allt från små till stora företag med den gemensamma nämnaren att det finns en ökande efterfrågan på de varor eller tjänster som tillhandahålls. Affärsidé KLÖVERN SKA MED NÄRHET OCH ENGAGEMANG ERBJUDA KUNDEN EFFEKTIVA LOKALER I VALDA TILLVÄXTREGIONER. De lokaler och bostäder Klövern utvecklar och tillhandahåller ska på ett proaktivt, lyhört och hållbart sätt vara anpassade efter kundernas önskemål och behov. Lokalerna ska tillhandahållas, och kunderna bemötas, med närhet och engagemang. Den närhet och det engagemang som Klövern eftersträvar kan bara uppnås med lokalt baserad egen personal. Fastighetsbeståndet ska vara fokuserat på utvalda tillväxtregioner. Dessa kan variera över tiden beroende på tillgång och efterfrågan inom såväl hyres- som fastighetsmarknad. Gemensamt för tillväxtregioner är ett växande näringsliv och en ökande befolkningsmängd. Motto VAR DAG UNDERLÄTTA KUNDENS VARDAG. Klövern ska underlätta hyresgästernas vardag. Det innefattar att ligga steget före och förutse även morgondagens behov. Om hyresgästerna känner att Klövern på ett engagerat och serviceinriktat sätt lever upp till den ambitionen kommer det att vara ett tungt vägande argument för att stanna kvar som hyresgäst när hyresavtalet löper ut.

11 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI 7 Mitt i Kista ligger nyrenoverade Time Buildning, fastigheten Borgarfjord 4, med moderna och effektiva kontor, café i loungen, servicecenter och restaurang. Klöverns affärsmodell Den centrala punkten i Klöverns affärsmodell är förvaltning av bolagets över 400 fastigheter. Förvaltningen ska ske i egen regi för att säkerställa hög kvalitet i allt ifrån kundservice till energioptimering. Genom transaktioner tillförs ytterligare fastigheter till beståndet på de tillväxtorter bolaget valt att fokusera på. Därmed uppnås ytterligare skalfördelar i förvaltningen samtidigt som förmågan att erbjuda en variation av attraktiva lokaler förbättras. Genom avyttring av geografiskt lägre prioriterade fastigheter, och sådana som från Klöverns perspektiv är färdigutvecklade, strävas efter att löpande renodla och optimera beståndet under förvaltning. Projektutveckling av kommersiella fastigheter har, i linje med bolagets strategi, vuxit i omfattning under de senaste åren. Därigenom tillförs ytterligare fastigheter till det bestånd som förvaltas. Projektutveckling innefattar allt ifrån skapandet av helt nya byggnader, som exempelvis Elite Hotels nya hotell i Uppsala, till förädling av befintliga lokaler i samband med byte av hyresgäst. En naturlig del av Klöverns verksamhet är även förvärv och avyttring av byggrätter och fastigheter i olika projektstadier, bland annat gäller det Klövern Livings projektutveckling av bostäder.

12 8 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI Mål och utfall 2016 Mål och utfall 2016: Finans och förvaltning FINANSIELLA MÅL Mål Utfall 2016 Syfte AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Avkastningen på Avkastningen på eget kapital eget kapital ska uppgick till 18,6 procent. Under de långsiktigt uppgå senaste tio åren har den genomsnittliga avkastningen uppgått till till minst 10 procent. 1 11,7 procent. 1) Den 9 februari 2017 ersatte detta mål en tidigare målsättning om att avkastningen på eget kapital långsiktigt ska uppgå till den riskfria räntan plus minst 9 procentenheter Min 10% Avkastningen på det egna kapitalet måste vara rimlig i förhållande till risknivå och avkastning på andra typer av placeringar. Målet ska ses som ett genomsnitt under ett antal år, då avkastningen delvis påverkas av faktorer över vilka Klövern inte råder. Avkastning på eget kapital, % Mål UTDELNING Utdelningen ska långsiktigt uppgå till minst 50 procent av förvaltningsresultatet. Utdelningen till preferensaktieägarna ska långsiktigt inte överstiga 30 procent av förvaltningsresultatet. Inför årsstämman 2017, föreslås en utdelning om 0,40 kr per stamaktie och 20,00 kr per preferensaktie. Den föreslagna utdelningen för stam- och preferensaktierna motsvarar 59 procent av förvaltningsresultatet. Den föreslagna utdelningen för enbart preferensaktierna motsvarar 28 procent av förvaltningsresultatet Min 50% Förvaltningsresultatet visar hur fastighetsverksamheten går inklusive finansieringskostnader och central administration. Vid bedömning av utdelningens storlek ska beaktas bolagets investeringsalternativ, finansiella ställning och kapitalstruktur. Utdelning stam- och preferensaktier i förhållande till förvaltningsresultat, % Mål JUSTERAD SOLIDITET Den justerade Vid slutet av 2016 uppgick den justerade soliditeten till 36,7 procent. soliditeten ska långsiktigt uppgå Vid samma tidpunkt var soliditeten 32,1 till 40 procent. procent % Samtidigt som det egna kapitalet ska utnyttjas optimalt är det viktigt att säkerställa långsiktig stabilitet och möjliggöra framtida intressanta investeringar Justerad soliditet, % Mål RÄNTETÄCKNINGSGRAD Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0. Räntetäckningsgraden uppgick till 2, Min 2, Räntor är en av Klöverns enskilt största kostnadsposter varför det är viktigt att intjäningsförmågan med god marginal täcker nuvarande räntekostnadsnivå. En räntetäckningsgrad på 2,0 innebär att resultat efter finansiella intäkter överstiger räntekostnaderna med 100 procent. Räntetäckningsgrad Mål KAPITALBINDNING Kapitalbindningen Kapitalbindningen uppgick till ska vara minst 3,0 år vid slutet av ,0 år Min 2,0 år Kapitalbindningen visar den vägda genomsnittliga återstående löptiden för Klöverns upplåning. Målet för kapitalbindningen är ett sätt att långsiktigt säkerställa bolagets finansiering. 1 2) Inför 2017 ersatte detta mål en tidigare målsättning om att kapitalbindningen ska vara minst 1,5 år Genomsnittlig kapitalbindning, år Mål

13 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI Mål och utfall FÖRVALTNINGSMÅL Mål Utfall 2016 Syfte NETTOINFLYTTNING Nettoinflyttningen Nettoinflyttningen uppgick till 20 ska uppgå till minst mkr, eller 0,6 procent av hyresvärdet. 1 procent av hyresvärdet per år Min 1% Nettoinflyttningen visar nettot av hyresvärdet på årsbasis för de hyresgäster som faktiskt flyttar in under ett år och de som flyttar ut. Med en positiv nettoinflyttning ökar successivt Klöverns uthyrningsgrad. Nettoinflyttning, % Mål ÖVERSKOTTSGRAD Överskottsgraden Överskottsgraden uppgick till 66 ska långsiktigt procent. uppgå till minst 65 procent Min 65% Överskottsgraden, driftöverskottets andel av intäkterna, är ett viktigt nyckeltal i Klöverns interna utvärdering av fastighetsrörelsen och mäts kontinuerligt för varje fastighet Överskottsgrad, % Mål VÄRMEFÖRBRUKNING/ELFÖRBRUKNING Värmeförbrukningen ska minska med 1 procent under Värmeförbrukningen minskade med minst 6 procent under Elförbrukningen ska minska med minst 8 procent under Elförbrukningen minskade med 2 procent under % t o m % t o m Klövern arbetar aktivt med att sänka energiförbrukningen i fastigheterna, vilket minskar kostnaderna och den negativa påverkan på miljön. Ackumulerad minskning av värmeförbrukning per kvm, % Ackumulerad minskning av elförbrukningen per kvm, % Mål, värmeförbrukning Mål, elförbrukning EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Den ekonomiska Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89 procent vid uthyrningsgraden ska uppgå till 91 slutet av procent % Den ekonomiska uthyrningsgraden mäts som kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde. En förbättrad ekonomisk uthyrningsgrad skapar förutsättningar för en stigande överskottsgrad Ekonomisk uthyrningsgrad, % Mål GRÖNA HYRESAVTAL Andelen gröna Under året ökade antalet gröna hyresavtal ska öka hyresavtal till 141 stycken (111). De gröna hyresavtalen utgjorde 7 procent av Klöverns totala kontraktsvärde, att jämföra med 6 procent ett år tidigare En ökning av andelen gröna hyresavtal minskar den negativa påverkan på miljön. Samtidigt är arbetet med gröna hyresavtal ett sätt att stärka relationen med hyresgästerna och tillmötesgå dessas önskemål. Antal gröna hyresavtal

14 10 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI Strategi och mål 2017 Strategi och mål 2017 Komponenter av strategin FINANS > > Eget kapital ska utgöras av både stam- och preferensaktier. > > Det ska finnas två typer av stamaktier: A och B. > > Ränterisken ska begränsas genom att viss del av kreditportföljen är räntesäkrad. > > Refinansieringsrisken bör begränsas genom spridning av kreditförfall och kreditgivare. > > Bankupplåning bör kompletteras med alternativa finansieringsformer. FÖRVALTNING > > Förvaltning ska ske i egen regi och med lokalt engagemang. > > Kundundersökning ska genomföras och ligga till grund för förbättrat kundvårdsarbete. > > Försäljningen ska effektiviseras genom produktifiering. > > Ett fokuserat uthyrningsarbete ska höja den ekonomiska uthyrningsgraden. > > Energiförbrukningen per kvm ska långsiktigt minska. > > Effektiviteten i förvaltningen ska utvecklas genom fokus på förbättrad överskottsgrad. > > Ett ökat fokus på miljömässiga aspekter i mötet med hyresgästerna. Mål > > Avkastningen på eget kapital ska långsiktigt uppgå till minst 10 procent. > > Utdelningen till aktieägarna ska långsiktigt uppgå till minst 50 procent av förvaltningsresultatet. > > Utdelningen till preferensaktieägarna ska långsiktigt inte överstiga 30 procent av förvaltningsresultatet. > > Den justerade soliditeten ska långsiktigt uppgå till 40 procent. > > Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0. > > Kapitalbindningen ska vara minst 2,0 år. > > Räntebindningen ska vara minst 2,0 år. > > Nettoinflyttningen ska uppgå till minst 1 procent av hyresvärdet per år. > > Överskottsgraden ska uppgå till minst 65 procent. > > Värmeförbrukningen ska minska med minst 6 procent under > > Elförbrukningen ska minska med minst 8 procent under > > Den ekonomiska uthyrningsgraden ska uppgå till 91 procent. > > Andelen gröna hyresavtal ska öka. TRANSAKTIONER OCH PROJEKT > > Förvärv och försäljningar ska ha fokus på geografisk renodling i syfte att skapa effektiv förvaltning på prioriterade orter. > > Prioritering av projekt med högst avkastning. > > Värdeskapande genom exploatering av byggrätter alternativt nyproduktionsprojekt för egen förvaltning eller för avyttring. > > Förvärvade förvaltningsfastigheter ska i snitt ha en långsiktig direktavkastning på minst 6 procent per år. > > Projektinvesteringar ska ge en avkastning på eget kapital om minst 15 procent. MEDARBETARE > > Årliga utvecklingssamtal med individuella mål kopplat till ersättningsnivå. > > Systematisk uppföljning av medarbetareundersökning årligen på ledarnivå med handlingsplan mot uppsatta mål. > > Nära samarbete med prioriterade skolor samt systematisk hantering av praktikanter, studenter som önskar examensarbete och de som söker arbete hos Klövern. > > Nöjd-Medarbetar-Index (NMI) ska långsiktigt uppgå till minst 75 procent. > > Attraktiv-Arbetsgivar-Index (AAI) ska långsiktigt uppgå till minst 80 procent. UTVALDA HÅLLBARHETSMÅL 2017 Område Väsentliga aspekter Mål EKONOMI > > Lönsamhet och finansiell stabilitet > > Den justerade soliditeten ska långsiktigt uppgå till 40 procent. > > Överskottsgraden ska uppgå till minst 65 procent. MILJÖ > > Miljösmart och energieffektiv > > Värmeförbrukningen ska minska med minst 6 procent under > > Elförbrukningen ska minska med minst 8 procent under SOCIALT > > Trygghet och etik > > Attraktiv arbetsgivare > > Nöjd-Medarbetar-Index (NMI) ska långsiktigt uppgå till minst 75 procent. > > Attraktiv-Arbetsgivar-Index (AAI) ska långsiktigt uppgå till minst 80 procent. För definitioner av nyckeltal, se sid 142.

15 MARKNADER INLEDNING SVENSK EKONOMI OCH FASTIGHETSMARKNAD 12 MARKNADER REGION STOCKHOLM 14 FASTIGHETSRÖRELSEN REGION ÖST 16 REGION MELLAN 18 REGION SYD 20 HÅLLBARHET FINANS BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Interiör från nyrenoverade Gastuben 3 i Göteborg. FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT

16 12 MARKNADER Svensk ekonomi och fastighetsmarknad FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE SVENSK EKONOMI OCH FASTIGHETSMARKNAD Den svenska ekonomin fortsatte att växa i god takt under 2016 samtidigt som räntorna är på historiskt sett låga nivåer. Den kraftfulla befolkningsökningen kan komma att ge ytterligare skjuts till BNP men innebär samtidigt stora utmaningar. Låga räntor och god ekonomisk tillväxt innebär gynnsamma förutsättningar på den svenska fastighetsmarknaden. EKONOMI Återhämtningen i den globala ekonomin fortsätter samtidigt som det finns orosmoment på det politiska planet i form av populism och därmed tillhörande risker, bland annat för handelshinder. Även om den amerikanska centralbanken genomförde en ytterligare räntehöjning i december kan det bli så att man, liksom på de flesta håll i omvärlden, kommer att fortsätta bedriva en historiskt sett expansiv penningpolitik den närmaste tiden. Storleken på, och frekvensen av, ytterligare räntehöjningar hänger till stor del på i vilken takt konjunkturen fortsätter att förbättras och i vilken grad inflationen tar fart igen. Även om inflationstakten i Sverige accelererat under det senaste året är den i absoluta tal fortfarande på en låg nivå. I december uppgick KPI till 1,7 procent, med andra ord några tiondelar under Riksbankens mål på 2 procent. Även räknat med fast ränta (KPIF) var inflationen inte högre än 1,9 procent. Riksbanken, som opererat med negativ reporänta sedan februari 2015 räknade i samband med sitt penningpolitiska möte i februari 2017 att reporäntan långsamt kommer att börja höjas först Lågräntemiljön på korta löptider ser med andra ord ut att kunna bestå ett bra tag till. SVENSK EKONOMI % Arbetslöshet 1 BNP 2 KPI 3 1) SCB/AKU, procent av arbetskraften, december 2) SCB, Riksbanken 3) SCB, årsmedeltal BNP ÅRLIG PROCENT UELL FÖRÄNDRING Sverige 1 Euroområdet 2 USA ,3 0,9 2, ,1 2,0 2, ,4 1,7 1,6 2017P 2,5 1,6 2,3 2018P 2,2 1,6 2,5 1) SCB, Riksbanken 2) IMF P=Prognos Även på längre löptider var räntorna fortsatt låga under 2016, dock med en uppåtriktad trend under andra halvåret. Den svenska tioåriga statsobligationsräntan avslutade 2016 på nivån 0,55 procent, efter att ha inlett året kring 1 procent. Den svenska ekonomin växer i god takt. Den kraftfulla befolkningsökningen kan komma att ge ytterligare fart till BNP men innebär samtidigt stora utmaningar, inte bara i form av integration och sysselsättning utan även vad det gäller kommunernas, landstingens och statens ekonomi. FASTIGHETSMARKNADEN Den goda tillväxten i svensk ekonomi i kombination med låga räntor innebär gynnsamma förutsättningar på fastighetsmarknaden, både vad gäller hyresmarknaden och transaktionsmarknaden. Totalt sett är hyresmarknaden fortsatt stark i storstadsområdena och i ett antal växande regionstäder. Den låga inflationen dämpade den generella hyresutvecklingen under 2016 men ett stigande KPI kommer att ge ett bättre bidrag till hyrorna under Urbanisering har varit ett nyckelord under ett antal år och ser ut att förbli så även framöver, inte minst gäller det Stockholm. Men om befolkningstillväxt är en central variabel för hyresmarknaden är sysselsättningstillväxt en minst lika viktig långsiktig faktor. Kontorshyresnivåerna fortsätter att utvecklats positivt för moderna, yteffektiva och välbelägna lokaler i de större städerna. Det äldre kontorsbeståndet kräver ofta smarta, kostnadseffektiva renoveringar för att kunna hävda sig i konkurrensen med nybyggda kontor. Förutom goda kommunikationer, gärna spårbundet, blir erbjudande av kringtjänster som restauranger, caféer och gym av allt större vikt för att kunna attrahera nya kontorshyresgäster. Hyresnivåerna för logistik- och lagerlokaler har generellt sett legat relativt stilla under ett antal år. Undantaget är moderna nyproducerade logistiklokaler i bra lägen där något stigande hyresnivåer kan noteras. Den växande e-handeln har en positiv effekt på efterfrågan. Butikshyresnivåerna runt om i landet har rört sig sidledes under en tid. I takt med att konsumtionen stigit och

17 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE MARKNADER Svensk ekonomi och fastighetsmarknad 13 KLÖVERNS HUVUDORTER BEFOLKNINGSSTATISTIK OCH ARBETSMARKNADSSIFFROR Kommun Folkmängd , antal Förändring folkmängd 1 år, % Förändring folkmängd 10 år, % Arbetstillfällen 2, antal Varav offentlig sektor 2, % Förändring arbetstillfällen 1 år, % Arbetslöshet 3, % Förändring arbetslöshet 1 år, % Andel av Klöverns fastighetsvärde , % Göteborg ,4 13, ,2 7,8 0,6 7 Halmstad ,7 10, ,1 8,8 0,1 1 Kalmar ,1 8, ,0 7,0 0,5 2 Karlstad ,0 8, ,6 7,7 0,2 5 Linköping ,6 12, ,3 6,1 0,4 7 Malmö ,6 18, ,0 14,9 0,1 4 Norrköping ,4 10, ,6 12,2 0,2 4 Nyköping ,3 9, ,3 8,2 0,2 3 Solna ,7 26, ,5 4,3 0,2 6 Stockholm ,2 19, ,6 6,1 0,3 38 Uppsala ,9 15, ,4 5,5 0,1 6 Västerås ,2 10, ,2 8,8 0,0 6 Örebro ,4 13, ,2 7,6 0,5 3 Totalt ,4 15, ,6 93 SVERIGE ,3 9, ,1 1,7 7,6 0,2 Källa: SCB, Arbetsförmedlingen, Klövern. 1) SCB: Avser november ) SCB/RAMS ) Avser snitt Enligt Arbetsförmedlingen (öppet sökande och sökande i program med aktivitetsstöd, andel av den registerbaserade arbetskraften år). 4) I Göteborg inkluderas även Lerum, Mölndal och Partille. I Stockholm inkluderas även Danderyd, Järfälla, Kista, Sollentuna, Täby, Haninge och Huddinge. även fortsättningsvis kan förväntas ha en positiv utveckling, inte minst tack vare befolkningsökningen, kan det finnas hyrespotential i attraktiva butikslägen. Men en fortsatt osäkerhetsfaktor är hur den växande e-handeln kommer att påverka konsumtionen i fysiska butiker. Transaktionsmarknaden var rekordstark under Den samlade transaktionsvolymen, beräknat av Fastighetsvärlden som ett genomsnitt av åtta olika firmors estimat, uppskattas ha landat på 201 miljarder kronor. Efter en kraftig ökning under 2015 minskade utländska investerares andel av transaktionsvolymen under I övrigt kan noteras att transaktioner i regionstäder svarade för allt större del av volymen under En lång period av låg avkastning på ränteplaceringar har fått vissa kategorier av institutionella investerare att i allt högre grad aktivt allokera kapital till fastigheter. Denna jakt på avkastning har bidragit till fortsatt sjunkande avkastningskrav och därmed stigande fastighetspriser. Välkapitaliserade banker, låga räntor och en stark aktiemarknad har under en längre tid medfört attraktiva finansieringsvillkor vid förvärv av fastigheter genom en mix av banklån, företagsobligationer och aktier. Finansieringsvillkoren är fortsatt attraktiva nu i inledningen av Karlstad Göteborg Halmstad Malmö Borås* Örebro Härnösand/Sollefteå Falun Västerås Kalmar Uppsala Nyköping Norrköping Linköping Karlskrona* Stockholm * Avtal tecknat om avyttring av fastighetsbeståndet

18 14 MARKNADER Region Stockholm FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE STOCKHOLM Region Stockholm består av affärsenheterna Stockholm Norra, Stockholm Södra och Uppsala. Karlstad Göteborg Halmstad Malmö Borås* Örebro Härnösand/Sollefteå Falun Västerås Stockholmsregionen är landets mest expansiva del. Folkmängden i Stockholms län har ökat med över personer per år sedan 2009 och ökningen bedöms fortsätta med minst samma takt den kommande tioårsperioden. Länets kommuner planerar för nya bostäder till Även Uppsala är en av landets snabbast växande kommuner och är idag befolkningsmässigt Sveriges fjärde största. Antalet invånare i Uppsala ökar varje år med personer och år 2030 beräknas folkmängden överstiga personer. Det ställer höga krav på bostadsbyggandet och under de senaste 10 åren har i genomsnitt nyproduktion av bostäder per år påbörjats. Projektvolymen är generellt sett mycket stor i regionen, det byggs och planeras inte bara för bostäder utan även för infrastruktursatsningar, fortsatt nyproduktion av kontor samt logistik- och handelslokaler. Stockholmregionen är den starkaste transaktionsmarknaden i landet och svarar normalt för procent av den samlade transaktionsvolymen. Under 2016 sjönk andelen från tidigare år men den relativt sett svaga omsättningen på Stockholmsfastigheter är inte ett resultat av lågt intresse utan beror snarare på den utbudsbrist som präglar marknaden. Intresset för att sälja fastigheter i Stockholm är svagt eftersom flertalet fastighetsägare vill öka sitt fastighetsinnehav i regionen. Region Stockholm är Klöverns största region sett till fastighetsvärde, uthyrningsbar yta och hyresvärde. Några av de största händelserna under året var inflyttning av Tele2 och StayAt i Kista om totalt drygt kvm samt uthyrning till European Centre for Disease Prevention and Control (ECDC) i fastigheten Hilton 3 i Solna. Uthyrningen omfattar cirka kvm med beräknad inflyttning i februari Inom samtliga affärsenheter pågår planarbete för att tillskapa ytterligare bostadsbyggrätter på ett flertal fastigheter/områden. KLÖVERNS STÖRSTA HYRESGÄSTER I REGION STOCKHOLM Kontraktsvärde, Hyresgäst mkr Uppsala Stockholm Nyköping Norrköping Linköping Kalmar Karlskrona* Andel av regionens kontraktsvärde, % STOCKHOLM * Avtal tecknat om avyttring av fastighetsbeståndet Yta, tkvm Ericsson ,5 88 Tele2 Sverige 54 4,3 20 WSP Sverige 49 3,9 20 CGI Sverige 21 1,6 11 Kistamässan 20 1,5 16 TOTALT ,8 155

19 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE MARKNADER Region Stockholm 15 Interiörbild från Arenan 8 i Globenområdet, Stockholm. ANDEL AV KLÖVERN UTHYRNINGSBAR YTA HYRESVÄRDE VERKLIGT VÄRDE EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 28% 43% 50% 87% NYCKELTAL PER AFFÄRSENHET PER 31 DECEMBER 2016 Enhet Uthyrningsbar yta, tkvm Hyresvärde, mkr Verkligt värde, mkr Ek. uthyrningsgrad, % Stockholm Norra Stockholm Södra Uppsala REGION STOCKHOLM KLÖVERN

20 16 MARKNADER Region Öst FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÖST Region Öst består av affärsenheterna Linköping, Norrköping, Nyköping, Karlskrona och Kalmar. Regionen består av två delgeografiska områden, ett i norr och ett i söder. Samtliga ingående kommuner är regioncentra med stabila ekonomier och god befolkningsutveckling. I det norra delområdet bor det närmare personer, vilket gör det till en av landets folktätaste regioner. Grannstäderna Linköping och Norrköping har tillsammans drygt invånare och med gemensam arbetsmarknad är det Sveriges fjärde storstadsregion. Det södra området av Region Öst är mer utspritt och har en befolkning om nästan personer. I synnerhet det norra delområdet har en bra infrastruktur i form av vägar, järnvägar, flyg och hamnar. Planeringen av Ostlänken syftar till att förbättra detta ytterligare. Ostlänken är en ny dubbelspårig höghastighetsjärnväg från Järna till Linköping som ska korta restiden och öka kapaciteten. Ostlänken kommer att påverka stadsbilden både för Norrköping och Linköping samt stärka Nyköping som pendlarort. I södra delen fortsätter både Kalmar och Karlskrona att utvecklas till egna självständiga regioncentra. I Kalmar har Linnéuniversitetet en allt större betydelse för utvecklingen av regionens näringsliv. Region Öst är Klöverns näst största region värdemässigt. Region Östs största enskilda projekt under 2017 är Kopparhusen, som ligger mitt i Norrköpings gamla industrilandskap. Där planerar Klövern ett nytt kvarter med student- och forskarbostäder, kontor, restauranger och caféer. Totalt omfattar projektet cirka kvm byggrätt samt garage och sammanlagt cirka 110 student- och forskarbostäder. Detaljplanen är antagen och 2019 ska Kopparhusen stå klara för inflyttning. Karlstad Göteborg Halmstad Malmö Borås* Örebro Härnösand/Sollefteå Falun Västerås KLÖVERNS STÖRSTA HYRESGÄSTER I REGION ÖST Kontraktsvärde, Hyresgäst mkr Uppsala Stockholm Nyköping Norrköping Linköping ÖST Kalmar Karlskrona* * Avtal tecknat om avyttring av fastighetsbeståndet Andel av regionens kontraktsvärde, % Yta, tkvm Ericsson 38 5,7 39 Region Östergötland 27 4,1 19 Karlskrona Kommun 27 4,1 24 Linköpings Kommun 18 2,7 14 TeliaSonera Sverige 16 2,5 10 TOTALT ,1 106

21 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE MARKNADER Region Öst 17 Hyresgäster och Klövernmedarbetare, Kungshagen 1:6 i Nyköping. ANDEL AV KLÖVERN UTHYRNINGSBAR YTA HYRESVÄRDE VERKLIGT VÄRDE EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 25% 21% 18% 91% NYCKELTAL PER AFFÄRSENHET PER 31 DECEMBER 2016 Enhet Uthyrningsbar yta, tkvm Hyresvärde, mkr Verkligt värde, mkr Ek. uthyrningsgrad, % Linköping Norrköping Nyköping Kalmar Karlskrona REGION ÖST KLÖVERN

22 18 MARKNADER Region Mellan FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE MELLAN Region Mellan består av affärsenheterna Västerås, Karlstad, Örebro, Falun och Härnösand/Sollefteå Inom regionen finns starka regionstäder som haft en positiv befolkningstillväxt under flera år, främst Örebro, Västerås, Karlstad och Falun. Dessa städer representerar arbetsmarknadsmässigt relativt stora geografiska områden och är därmed viktiga för de omkringliggande kommunerna. Arbetsinpendlingen, i kombination med att de omkringliggande kommunerna är ganska små, har inneburit att det finns en väl utbyggd samhällsservice i form av sjukhus, skolor och viktiga myndigheter i dessa regionstäder. De är även viktiga knutpunkter för sina respektive regioners näringsliv. Flera av orterna har ett strategiskt läge ur transportsynpunkt; Karlstad har goda kommunikationer till Norge, och Örebro har utvecklats till ett av Sveriges viktigaste logistiknav. Inflyttning och inpendling har också bidragit till att stärka städernas detaljhandel och bostadsmarknad. I regionen finns flera av landets allra största handelscentrum. Nyproduktionen av bostäder är hög i framför allt Örebro, Västerås och Karlstad och nya områden/projekt planeras för ytterligare bostadsproduktion. Region Mellan är Klöverns tredje största region baserat på fastighetsvärde. Inom regionen pågår nyproduktion av ett stort kontorshus i Karlstad och ett hotell/kontorshus i Västerås som planeras att slutföras under 2017, respektive Det pågår även planarbete för att tillskapa ytterligare bostadsbyggrätter, främst i Västerås vid nya resecentrum och på Öster Mälarstrand. Karlstad Göteborg Halmstad Malmö Borås* Örebro Härnösand/Sollefteå MELLAN Falun Västerås Uppsala Stockholm Nyköping Norrköping Linköping Kalmar Karlskrona* KLÖVERNS STÖRSTA HYRESGÄSTER I REGION MELLAN Kontraktsvärde, Hyresgäst mkr * Avtal tecknat om avyttring av fastighetsbeståndet Andel av regionens kontraktsvärde, % Yta, tkvm Transportstyrelsen 28 4,8 19 Dagab Inköp & Logistik 15 2,6 22 Karlstads Kommun 13 2,3 10 Härnösands Kommun 13 2,2 14 PostNord Sverige 12 2,2 12 TOTALT 81 14,1 77

23 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE MARKNADER Region Mellan 19 Interiör från Forskarbyn 2 i Örebro. ANDEL AV KLÖVERN UTHYRNINGSBAR YTA HYRESVÄRDE VERKLIGT VÄRDE EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 24% 19% 17% 89% NYCKELTAL PER AFFÄRSENHET PER 31 DECEMBER 2016 Enhet Uthyrningsbar yta, tkvm Hyresvärde, mkr Verkligt värde, mkr Ek. uthyrningsgrad, % Västerås Karlstad Örebro Härnösand/Sollefteå Falun REGION MELLAN KLÖVERN

24 20 MARKNADER Region Syd FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE SYD Region Syd består av affärsenheterna Göteborg, Malmö, Borås och Halmstad. Regionen utgör ett av landets mest befolkningsrika områden och med en befolkningsutveckling som är stark. Göteborgs kommun har växt med över personer årligen de senaste åren och Skånes folkmängd ökar i snabbare takt än riket i övrigt. I regionen finns flera av landets största industriföretag och Västra Götaland är landets viktigaste industriregion och det län som är störst på export i Sverige. En förutsättning för detta är god infrastruktur. Göteborg har Nordens största hamn och järnvägsnätet är väl utbyggt i regionen vilket ger stora möjligheter till hållbar distribution. Nya, mycket omfattande, infrastruktursatsningar planeras i regionen, bland annat det så kallade Västsvenska paketet. Den ekonomiska tillväxten i Öresundsregionen har under flera år varit högre än i landet som helhet. Öresundsregionen är en samarbetsregion som omfattar Skåne och östra Danmark och denna region svarar för cirka en fjärdedel av Sveriges och Danmarks samlade BNP. För Skåne innebär Öresundsregionen bättre utsikter till ekonomisk tillväxt med stor befolkningsbas, god infrastruktur samt flera stora och etablerade utbildningssäten. Klövern utökade Region Syds fastighetsbestånd rejält under Bland annat förvärvades 28 fastigheter i Malmö och Lund av Castellum. Förvärvet innebar att den förvaltade ytan ökade med mer än 60 procent i Malmö och Lund. Antalet unika hyresgäster ökade med drygt 90 stycken och större hyresgäster är bland annat Mio, DHL, Malmö kommun, Corsec och Purac. Region Syds största projekt pågår i Göteborgsstadsdelen Gamlestaden där Klövern, genom en omfattande renovering av det så kallade Slakthuset, skapar toppmoderna kontorslokaler i en historisk miljö intill det nya resecentrumet. Karlstad Göteborg Halmstad SYD Malmö Borås* Örebro Härnösand/Sollefteå Falun Västerås Uppsala Stockholm Nyköping Norrköping Linköping Kalmar Karlskrona* KLÖVERNS STÖRSTA HYRESGÄSTER I REGION SYD Kontraktsvärde, Hyresgäst mkr * Avtal tecknat om avyttring av fastighetsbeståndet Andel av regionens kontraktsvärde, % Yta, tkvm KappAhl Sverige 38 7,5 47 Cowi 22 4,2 13 RUAG Space 17 3,4 17 Friskis & Svettis 14 2,7 11 Swedbank 12 2,4 4 TOTALT ,2 92

25 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE MARKNADER Region Syd 21 Fastigheten Flygvärdinnan 4 i Malmö, förvärvad under ANDEL AV KLÖVERN UTHYRNINGSBAR YTA HYRESVÄRDE VERKLIGT VÄRDE EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 23% 17% 15% 89% NYCKELTAL PER AFFÄRSENHET PER 31 DECEMBER 2016 Enhet Uthyrningsbar yta, tkvm Hyresvärde, mkr Verkligt värde, mkr Ek. uthyrningsgrad, % Göteborg Malmö Borås Halmstad REGION SYD KLÖVERN

26

27 FASTIGHETSRÖRELSEN INLEDNING FÖRVALTNING 24 MARKNADER TRANSAKTIONER 30 FASTIGHETSRÖRELSEN PROJEKTUTVECKLING 32 PROJEKT FASTIGHETEN ISAFJORD 8, TELE2 34 BYGGRÄTTER 36 HÅLLBARHET FINANS FASTIGHETERNAS VÄRDE 38 BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Borgarfjord 4, även känd som Time Building, är en nyrenoverad projektfastighet som blev klar under FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT

28 24 FASTIGHETSRÖRELSEN Förvaltning FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FÖRVALTNING Fastighetsvärdet ökade med 12 procent under året. Nettoinflyttningen uppgick till 20 mkr och hyresvärdet ökade med 204 mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppick vid slutet av året till 89 procent, och den ytmässiga uthyrningsgraden uppgick till 82 procent. Fastigheter FASTIGHETSBESTÅND OCH HYRESVÄRDE Klövern hade vid utgången av 2016 totalt 431 fastigheter (415) belägna i 36 kommuner (38). Det totala fastighetsvärdet uppgick till mkr (35 032), den uthyrningsbara ytan var tkvm (2 872) och hyresvärdet uppgick till mkr (3 182). Ökningen av fastigheternas värde berodde på förvärv om mkr (2 732), försäljningar om 617 mkr (548), investeringar om mkr (1 386) samt orealiserade värdeförändringar uppgående till mkr (1 254). De främsta anledningarna till att värdet på fastigheterna har ökat är investeringar gjorda vid nyuthyrning, stigande marknadshyror, sänkta avkastningskrav och utveckling av byggrättsportföljen. INTÄKTER OCH SNITTHYRA Intäkterna uppgick till mkr (2 718) under Intäktsökningen förklaras främst av nettoförvärv och positiv nettoinflyttning. För jämförbart bestånd steg intäkterna med 1 procent, vilket främst beror på nettoinflyttning. Genomsnittshyran för förvaltningsfastigheter beräknas FASTIGHETSVÄRDE mkr Linköping Västerås Stockholm Göteborg 2 Malmö Uppsala Karlstad Norrköping Örebro Nyköping Kalmar Karlskrona 1 Borås 1 1) Avtal tecknat om avyttring av fastighetsbeståndet 2) Inklusive de förvärv Klövern tecknat avtal om under 2017Q1 Halmstad Falun Härnösand/Sollefteå utifrån kontraktsvärde och uthyrd yta och uppgick till kr per kvm (1 195) per sista december. Den genomsnittliga hyran varierar mellan olika regioner beroende på typ av fastigheter, fastigheternas läge samt den lokala hyresmarknaden. Inflationstakten, mätt som KPI, uppgick i oktober 2016 till 1,2 procent och påverkar därmed kontraktsvärdet positivt FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetskostnaderna ökade, främst beroende på ett väsentligt större bestånd 2016, och uppgick till 985 mkr (952). För jämförbart bestånd var fastighetskostnaderna i stort sett oförändrade och uppgick till 887 mkr (884). Klöverns kundförluster har under 2016 varit mycket låga och uppgick till 3 mkr (9) eller 0,1 procent (0,3) av de totala intäkterna. Det nära samarbetet med hyresgästerna, tillsammans med god kännedom om den lokala marknaden, är de viktigaste förklaringarna till att kundförlusterna är så pass begränsade. FASTIGHETSKOSTNADER FÖR JÄMFÖRBART BESTÅND 1, KR/KVM Driftkostnader Tomträttsavgäld Underhåll Fastighetsskatt Fastighetsadministration TOTALT ) Avser fastigheter som ägts under hela 2015 och DRIFTÖVERSKOTT Driftöverskottet uppgick till mkr (1 766). Ökningen beror till stor del på ett större fastighetsbestånd, men också på en positiv nettoinflyttning. För jämförbart bestånd steg driftöverskottet med 1 procent till mkr (1 665). ÖVERSKOTTSGRAD Klöverns överskottsgrad uppgick till 66 procent (65). I förvaltningsbeståndet uppgick överskottsgraden till 67 procent.

29 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FASTIGHETSRÖRELSEN Förvaltning 25 HYRESVÄRDE mkr HYRESVÄRDE PER LOKALTYP % HYRESVÄRDE PER REGION % YTA PER REGION % Kontor 56 Lager/logistik 17 Utbildning/vård/övrigt 17 Butik 10 Stockholm 43 Öst 21 Mellan 19 Syd 17 Stockholm 28 Öst 25 Mellan 24 Syd 23 RESULTATRÄKNINGSPOSTER OCH INVESTERINGAR PER FASTIGHETSSEGMENT OCH REGION 2016, jan dec Intäkter, mkr Fastighetskostnader, mkr Driftöverskott, mkr Överskottsgrad, % Investeringar, mkr 2015, jan dec 2016, jan dec 2015, jan dec 2016, jan dec 2015, jan dec 2016, jan dec 2015, jan dec 2016, jan dec 2015, jan dec Stockholm Öst Mellan Syd Förvaltning Förädling TOTALT NYCKELTAL PER FASTIGHETSSEGMENT OCH REGION Verkligt värde, mkr Avkastningskrav 1, % Yta, tkvm Hyresvärde, mkr Ek.uthyrningsgrad, % Stockholm ,7 6, Öst ,8 7, Mellan ,9 7, Syd ,4 6, Förvaltning ,2 6, Förädling ,3 6, TOTALT ,2 6, ) Avkastningskrav är beräknade exklusive byggrätter.

30 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, YTA OCH SNITTHYRA PER LOKALTYP Totalyta, tkvm Kontor Lager/logistik Butik Övrigt 1 Totalt Snitthyra 2, kr/kvm Totalyta, tkvm Snitthyra 2, kr/kvm Totalyta, tkvm Snitthyra 2, kr/kvm Totalyta, tkvm Snitthyra 2, kr/kvm Totalyta, tkvm Snitthyra 2, kr/kvm Stockholm Öst Mellan Syd TOTALT ) Består av utbildning, vård, motion, bostäder samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. 2) Beräknad på det samlade kontraktsvärdet för lokalslagen kontor, industri/lager, butik samt övrigt och den uthyrda ytan. JÄMFÖRBART BESTÅND Förändring, % Yta, tkvm Verkligt värde, mkr Avkastningskrav, % 6,3 6,6 4 Uthyrningsgrad ekonomisk, % Uthyrningsgrad ytmässig, % mkr Intäkter Fastighetskostnader DRIFTÖVERSKOTT ) Avser fastigheter som ägts under hela 2015 och UTHYRNINGSGRAD Den ekonomiska uthyrningsgraden, kontraktsvärdet i förhållande till hyresvärdet, uppgick till 89 procent (91) vid utgången av För förvaltningsfastigheter uppgick uthyrningsgraden till 90 procent och för förädlingsfastigheter till 75 procent. Uthyrningsgrad mätt som yta uppgick totalt till 82 procent (83). För förvaltningsfastigheter uppgick den ytmässiga uthyrningsgraden till 85 procent och motsvarande för förädlingsfastigheter till 54 procent. RESULTAT OCH NYCKELTAL I tabellerna på föregående sida visas resultatposter och nyckeltal uppdelade på Klöverns regioner och förvaltningsrespektive förädlingsfastigheter. Driftöverskottet påverkas av projekt eller uthyrningsbegränsningar inför förädling av fastigheter. Den övre tabellen visar resultat för den löpande verksamheten, vilket inkluderar under året köpta och sålda fastigheter samt gjorda investeringar. Den nedre tabellen avser situationen vid respektive årsskifte, varför siffrorna i de två tabellerna inte är helt jämförbara. Jämförbarheten mellan åren är begränsad på grund av netto förvärv under 2015 och 2016.

31 Entrén till Time Building, fastigheten Borgarfjord 4 i Kista. Hyresgäster NETTOINFLYTTNING Nettoinflyttningen var positiv under året. Den enskilt största inflytten var Tele2 i fastigheten Isafjord 8 i Kista på nästan kvm. Klöverns nettoinflyttning uppgick till 20 mkr (51) på årsbasis, baserat på inflyttade hyresgäster om 264 mkr (171) och avflyttade om 244 mkr (120). Genomförda uthyrningar påverkar hyresvärdet och hyresintäkterna först när hyresgästerna flyttar in. Utöver inflyttade hyresgäster under 2016 har ytterligare avtal om 98 mkr (75) tecknats med inflyttning 2017 och framåt. Under året har Klövern bland annat tecknat avtal med EU-myndigheten European Centre for Disease KONTRAKTSVÄRDE PER KUNDKATEGORI % Privata 51 Publika 31 Offentliga 18 VÄRDEINDELADE HYRESKONTRAKT Antal < 0,5 mkr 585 0,5 1 mkr mkr 173 >3 mkr KLÖVERNS TIO STÖRSTA HYRESGÄSTER Hyresgäst Kontraktsvärde, mkr Andel av totalt kontraktsvärde, % Återstående genomsnittlig kontraktstid, år Antal kontrakt Ericsson 196 6,6 6, WSP Sverige 65 2,2 7, Tele2 Sverige 61 2,0 9, KappAhl Sverige 40 1,3 10, Dagab Inköp & Logistik 31 1,1 5, PostNord Sverige 31 1,0 1, Arbetsförmedlingen 30 1,0 1, Transportstyrelsen 28 0,9 4, Region Östergötland 27 0,9 8, Karlskrona Kommun 27 0,9 5, TOTALT ,9 6, Yta, tkvm

32 28 FASTIGHETSRÖRELSEN Förvaltning FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE NETTOINFLYTTNING mkr 300 KONTRAKTSTID År 4 LÖPTIDER HYRESAVTAL LOKALER, KONTRAKTSVÄRDE Inflytt Avflytt Netto Genomsnittlig återstående kontraktstid Förfalloår % Prevention and Control (ECDC) omfattande cirka kvm i fastigheten Hilton 3 i Solna med beräknad inflyttning i februari Med Västerås Stad har Klövern tecknat 15-åriga avtal i fastigheterna Stensborg 4 och Icander 1 i Västerås avseende totalt cirka kvm för gymnasieskola med planerad inflyttning under andra halvåret OMSÄTTNINGSHASTIGHET Att begränsa omsättningen av hyresgäster påverkar resultatet i positiv riktning genom lägre intäktsbortfall på grund av färre vakansperioder samt lägre kostnader för hyresgästanpassningar. Genom strukturerade kundmöten med hyresgästerna kan behoven förutses och trognare kunder uppnås. Under 2016 uppgick omsättningen av hyresgäster till 8,3 procent (4,3) och genomsnittet under de senaste tio åren uppgår till 5,9 procent. KUNDSTRUKTUR OCH KONTRAKTSVÄRDE Klöverns affärsinriktning avspeglas i att 99 procent av kontraktsvärdet utgörs av kommersiella hyreskontrakt. Vid årsskiftet svarade privata företag för 51 procent (55), publika företag för 31 procent (27) och offentlig verksamhet för 18 procent (18) av kontraktsvärdet. Totalt hade Klövern hyreskontrakt (9 100) med hyresgäster (5 300) vid utgången av året. Av samtliga hyreskontrakt, mätt som andel av kontraktsvärdet, förfaller 22 procent (26) inom ett år. Den genomsnittliga kontraktstiden har ökat till 3,7 år (3,5). Av det totala kontraktsvärdet, exklusive tillägg, var 86 procent (84) indexerat mot konsumentprisindex (KPI). Totalt uppgick Klöverns kontraktsvärde till mkr (2 884) vid årets utgång. De 10 största kundernas andel av Klöverns kontraktsvärde uppgick vid årsskiftet till 18 procent (20) och den genomsnittliga kontraktstiden för dessa var 6,4 år (5,3). NKI NÖJD-KUND-INDEX En NKI-undersökning genomförs vartannat år. Senaste mätningen presenterades i årsredovisningen för Klöverns kundnöjdhet uppgick då till 77 procent (76). Det som kunderna uppskattade mest var Klöverns medarbetare, vilka upplevdes som serviceinriktade och trevliga. Nästa mätning kommer att publiceras i årsredovisningen för Klövern har ett stort kundfokus och arbetar ständigt med att förbättra kundnöjdheten genom att arbeta efter mottot att var dag underlätta kundens vardag.

33 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FASTIGHETSRÖRELSEN Förvaltning 29 En av Klöverns fastighetstekniker i Örebro ute på serviceuppdrag.

34 Välten 4, Malmö. Orgelpipan 4, Stockholm. TRANSAKTIONER Under 2016 kompletterade Klövern fastighetsportföljen genom förvärv framför allt i Sveriges tre största städer Stockholm, Göteborg och Malmö. Befintligt bestånd har samtidigt renodlats ytterligare genom avyttringar av enstaka objekt samt fastigheter på mindre prioriterade orter. FÖRVÄRV Klövern förvärvade under året 32 fastigheter med en total uthyrningsbar area om knappt kvm. Den totala köpeskillingen uppgick till mkr. Årets största transaktion var förvärvet av 21 fastigheter i Malmö och 7 fastigheter i Lund för 910 mkr. Av de totalt 28 fastigheterna är 9 stycken tomträtter. Total uthyrningsbar area uppgår till cirka kvm och utgörs till största del av kontors- och lagerytor. Större hyresgäster är bland annat Mio, DHL, Malmö Kommun, Corsec och Purac. Förvärvet innebär en ökning med drygt 50 procent av Klöverns bestånd i Malmö och mer än en fördubbling av beståndet i Lund. Under året genomfördes bolagets första transaktion i Stockholms innerstad, genom förvärvet av tomträtten till fastigheten Orgelpipan 4. Fastigheten, som ligger invid Stockholms Centralstation, utgörs av en projektfastighet som avses utvecklas till en modern kontors- och butiksfastighet. Total uthyrningsbar area uppgår till kvm. Göteborg har fått tillskott genom ett flertal förvärv. Den enskilt största affären var köpet av kontorsfastigheten Majorna 220:5 belägen längs med Södra Älvstranden. Fastigheten har en uthyrningsbar area om kvm och är fullt uthyrd. AVYTTRINGAR Klövern har under året avyttrat 15 fastigheter med en total uthyrningsbar area om knappt kvm. Det totala försäljningspriset uppgick till 630 mkr. Genom dessa avyttringar har Klövern koncentrerat beståndet och renodlat på flera orter. I och med försäljningarna har Klövern lämnat orterna Köping och Säter. Under december tecknades avtal om att avyttra 12 fastigheter i Karlskrona. Frånträde beräknas ske under andra kvartalet Genom försäljningen kommer Klövern att helt lämna Karlskrona.

35 Klövern kompletterade befintligt bestånd med 7 fastigheter i Lund och 21 fastigheter i Malmö (blå markeringar). FASTIGHETSTRANSAKTIONER 2016: FÖRVÄRV Stad Fastighet Fastighetskategori Uthyrningsbar yta, kvm Tillträde Stockholm Orgelpipan 4 1 Kontor Q2 Göteborg Mellby 3:198 Utb./vård/övr Q2 Göteborg Violen 1 Butik 956 Q4 Göteborg Majorna 220:5 Utb./vård/övr Q4 Malmö Nejlikebuketten 6 Kontor Q4 Malmö Nejlikebuketten 4 Kontor Q4 Malmö Vårbuketten 3 Lager/logistik Q4 Malmö Brandnävan 1 1 Tomtmark 0 Q4 Malmö Brandnävan 2 1 Kontor Q4 Malmö Svedjenävan 3 Kontor Q4 Malmö Svedjenävan 4 1 Tomtmark 0 Q4 Malmö Flygfyren 1 Lager/logistik Q4 Malmö Flygledaren 3 1 Kontor Q4 Malmö Höjdrodret 3 Kontor Q4 Malmö Skevrodret 1 Kontor Q4 Malmö Flygvärdinnan 4 1 Kontor Q4 Malmö Skjutstallslyckan 3 Lager/logistik Q4 Malmö Stillman 40 Kontor Q4 Malmö Murman 7 1 Lager/logistik Q4 Malmö Murman 8 Kontor Q4 Malmö Murman 11 1 Lager/logistik Q4 Malmö Haken 3 1 Lager/logistik Q4 Malmö Bjälken 3 Lager/logistik Q4 Malmö Lillgrund 5 Lager/logistik Q4 Malmö Betongen 11 1 Kontor Q4 Lund Annedal 9 Lager/logistik Q4 Lund Traktorn 2 Kontor Q4 Stad Fastighet Fastighetskategori Uthyrningsbar yta, kvm Tillträde Lund Traktorn 4 Lager/logistik Q4 Lund Trumlan 1 Lager/logistik Q4 Lund Välten 4 Lager/logistik Q4 Lund Välten 5 Lager/logistik Q4 Lund Årdret 12 Lager/logistik Q4 TOTALT 1) Tomträtt FASTIGHETSTRANSAKTIONER 2016: FÖRSÄLJNINGAR Stad Fastighet Fastighetskategori Uthyrningsbar yta, kvm Frånträde Helsingborg Triangeln 3 Lager/logistik Q1 Köping Drotten 2 Kontor Q2 Nyköping Hotellet 18 Butik 822 Q2 Malmö Gjuteriet 21 Tomtmark 0 Q3 Malmö Gjutformen 1 Tomtmark 0 Q3 Karlstad Tvätten 3 Kontor Q3 Karlstad Sälgen 6 Kontor Q3 Göteborg Kortedala 36:23 1 Lager/logistik Q3 Hässleholm Köpmannen 4 Utb./vård/övr Q4 Västerås Briggen 3 Lager/logistik Q4 Säter Skönvik 1:15 Utb./vård/övr. 948 Q4 Säter Skönvik 1:17 Utb./vård/övr Q4 Säter Skönvik 1:21 Tomtmark 0 Q4 Säter Skönvik 1:6 Utb./vård/övr Q4 Lerum Berg 1:91 Tomtmark 0 Q4 TOTALT )Tomträtt

36 32 FASTIGHETSRÖRELSEN Projekt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE PROJEKTUTVECKLING Inom ramen för Klöverns projektverksamhet utvecklas och förädlas befintliga fastigheter i samband med uthyrning av vakanta ytor, energibesparande åtgärder samt nyproduktion. Investeringarna sker i syfte att öka fastigheternas värde genom förbättrade kassaflöden. Klövern har under 2016 haft ett fortsatt stort fokus på projektutveckling. Totalt investerades mkr (1 386). Den sammanlagda beräknade utgiften för de 304 projekt som pågick vid årets utgång uppgår till mkr (3 451), med en återstående investering om mkr (1 606). Av dessa projekt har 33 stycken en beräknad investering över 10 mkr. Även om flertalet projekt har en begränsad storlek krävs en omfattande insats, varför Klövern har arbetat aktivt med att stärka hela projektorganisationen. Förutsättningarna för att uppföra nybyggnationer på marknaden är fortsatt goda. Via Klövern Livings projektering för bostadsutveckling ges möjlighet att komplettera kontor av hög kvalitet och flexibilitet med bostadsinslag av varierande volym. Konceptutvecklingen av Klöverns kontorshotell under varumärket First Office fortsätter med kraft. VÄRDESKAPANDE GENOM PROJEKT/BYGGRÄTTER 2016 mkr Investeringar PROJEKTVOLYM PER REGION % Projekt: bidrag till ökning av fastighetsvärde Utveckling av byggrätter: bidrag till ökning av fastighetsvärde Stockholm 51 Mellan 31 Syd 11 Öst 7 KLÖVERNS STÖRSTA PÅGÅENDE PROJEKT 31 DECEMBER 2016 Stad Fastighet Projekttyp Entreprenör Största hyresgäst, inflyttning år/kvartal Projekt yta, kvm Verkligt värde, mkr Beräknad investering, mkr Kvarvarande investering, mkr Ökning hyresvärde iom projekt, mkr Beräknat färdigt, år Karlstad Pinassen 2 Kontor Peab Tieto, 17Q Q4 Uppsala Kungsängen 10:1/2 Hotell Wästbygg Elite Hotels, 17Q Q1 Västerås Sigurd 7 Kontor/hotell Aros Bygg Choice Hotels, 18Q Q2 Stockholm Knarrarnäs 4 Hotell Choice Hotels, 18Q Q1 Stockholm Hilton 3 Kontor In3prenör ECDC, 18Q Q1 Göteborg Gamlestaden 39:13 Kontor AF Bygg Tholin&Larsson, 17Q Q4 Lund Traktorn 4 Butik Veidekke Mio, 17Q Q3 TOTALT STÖRSTA PÅGÅENDE PROJEKT ÖVRIGA PROJEKT TOTALT PÅGÅENDE PROJEKT

37 Pågående projekt UPPSALA, KUNGSÄNGEN 10:1, 10:2 Klövern har uppfört ett hotell invid centralstationen i Uppsala. Denna nybyggnation är etapp 2 i kvarteret Suttung, där etapp 1, om- och påbyggnad av det gamla Posthuset färdigställdes under Hotellet om cirka kvm har uppförts i modern och arkitektoniskt spännande stil. Hotellet öppnade i mars SOLNA, HILTON 3 Under året har Klövern tecknat ett 15-årigt avtal med EU-myndigheten European Centre For Disease Prevention and Control (ECDC). Ytan summeras till cirka kvm i fastigheten Hilton 3 i Solna med beräknat tillträde under början av KISTA, KNARRARNÄS 4 Klövern tecknade i mars 2016 ett avtal med Choice Hotels omfattande kvm hotellyta i en mycket central del av Kista. Fastigheten kommer att totalrenoveras och tillför ytterligare stadsmässiga kvaliteter samt liv och rörelse till Kista. Hotellet inrymmer cirka 200 rum. Inflyttning är beräknad till VÄSTERÅS, SIGURD 7 Vid centralstationen i Västerås uppförs en ny byggnad vars fasad från ett tidigare lokstall integreras med nyproduktionen som ska inrymma hotell om cirka 150 rum, restaurang och lobby samt kontor i 5 våningsplan. Första inflyttning är planerad till början av KARLSTAD, PINASSEN 2 På bästa läge i Inre hamn i Karlstad uppförs Skeppet, en ny kontorsbyggnad om cirka kvm. När byggnaden är färdigställd kommer den även att inhysa gym samt restaurang. Successiv inflyttning av hyresgäster sker från och med sommaren 2017.

38 34 FASTIGHETSRÖRELSEN Isafjord 8, Tele2 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE KISTA, ISAFJORD 8 TELE2 Klövern har utvecklat ett nytt spännande kontorshus tillsammans med Tele2, som därmed samlokaliserar sitt svenska huvudkontor till Kista. Fastigheten omfattar cirka kvm, varav Tele2 hyr runt kvm. Tele2 flyttade in i de moderna och flexibla lokalerna under Fastigheten, Isafjord 8, är Klöverns premiumfastighet i Kista. Byggnaden sticker ut både vad gäller utformning och materialval och ligger kvalitetsmässigt på en hög nivå. En tät fönstersättning runt hela fasaden skapar ett mycket generöst ljusinsläpp. I byggnaden finns bland andra hyresgäster även en väletablerad restauratör. Restaurangen är belägen precis intill entrén och har 400 sittplatser. Klövern tänker nytt när det kommer till fastighetsbranschen. BIRGIT IMPONEN Projektägare, Tele2

39 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Tele2 och Klövern har haft en bra samverkan vid etableringen av Tele2s nya huvudkontor. Klövern tänker nytt när det kommer till fastighetsbranschen, det passar oss, vi tänker alltid nytt. Visionen Klövern skapar miljöer för framtidens företagande, stämmer mycket väl med verkligheten, säger Birgit Imponen på Tele2. Fastigheten certifieras enligt Miljöbyggnad klass silver. Målsättningen för Klövern är att kunna erbjuda miljöanpassade lokaler, som utvecklas och förvaltas med minsta möjliga resursåtgång och miljöpåverkan. Att bygga hållbart är en självklarhet för Klövern vid ny- och ombyggnation.

40 36 FASTIGHETSRÖRELSEN Byggrätter FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BYGGRÄTTER Klövern arbetar ständigt med att utveckla bolagets byggrättsportfölj, genom såväl förädling av befintliga byggrätter som tillskapande av nya genom aktivt detaljplanearbete. Utvecklingsmöjligheter på egen mark, i form av byggrätter inom befintligt fastighetsbestånd, har ökat över tid. Klövern har idag detaljplanelagda och/eller därutöver bedömda byggrätter på samtliga prioriterade orter. Med bedömda byggrätter avses sådana byggrätter som rimligtvis kan tillskapas inom en aktuell fastighet utifrån vad som anges i omkringliggande detalj- och översiktsplaner, givet fastighetens beskaffenhet och läge. Som en aktiv och trovärdig samhällsutvecklare arbetar Klövern för att möjliggöra framtidens stadsutveckling på alla bolagets prioriterade orter. Löpande pågår detaljplaneärenden inom beståndet runt om i landet. Vid utgången av året uppgick byggrätterna till totalt tkvm och värderades till mkr. Av dessa var 729 tkvm detaljplanelagda. KLÖVERN LIVING Klövern Living arbetar med ett antal olika projekt av bostadsutvecklingskaraktär. Utifrån en strukturerad byggrättsinventering av hela Klöverns fastighetsbestånd har det fastställts konkreta exploateringsmöjligheter på ett antal orter och identifierats var strategiskt utvecklingsarbete kan bedrivas i syfte att driva fram ytterligare detaljplaneändringar. Genom inventeringen har det identifierats detaljplanelagda bostadsbyggrätter som per sista december 2016 uppgick till 96 tkvm och därutöver bedömda bostadsbyggrätter uppgående till 850 tkvm. Aktiv och strukturerad projektutvecklingsverksamhet har under året bedrivits i större utsträckning än tidigare. Det kan i ett längre perspektiv finnas utrymme för byggnation av så mycket som mellan och lägenheter inom befintligt bestånd, bland annat i Stockholm, Uppsala, Västerås, Karlstad och Linköping. Takten och omfattningen av den framtida expansionen beror delvis på vilken ytterligare volym av detaljplanelagda byggrätter för bostäder som tillskapas framöver. I dagsläget är bedömningen att Klövern Living kommer att medverka till produktionsstart av lägenheter under 2017/2018 och lägenheter under 2019/2020. Alternativa sätt att exploatera värdet av byggrätter ger stor flexibilitet vad gäller investeringsvolym och balans mellan risknivå och värdeskapande. BYGGRÄTTER 31 DEC 2016 tkvm BTA 1 Total byggrätt Detaljplanelagd byggrätt Bedömd byggrätt Varav bostäder av bedömd byggrätt Stockholm Norra Stockholm Södra Uppsala REGION STOCKHOLM Linköping Norrköping Nyköping Karlskrona Kalmar REGION ÖST Västerås Karlstad Örebro Falun Härnösand/Sollefteå REGION MELLAN Göteborg Malmö Borås Halmstad REGION SYD TOTALT KLÖVERN ) Med bruttoarea, BTA, avses area av mätvärda delar av ett eller flera våningsplan begränsade av omslutande byggnadsdelars utsida. DETALJPLANELAGDA BYGGRÄTTER % Kontor 44 Lager/logistik 28 Utbildning/vård/övrigt 15 Bostäder 13

41 Byggrätter KISTA, KV. MYVATTEN/DALVIK I kvarteren Myvatten och Dalvik i Kista planeras att tillskapa bostadsbyggrätter för upp emot 700 lägenheter. VÄSTERÅS, SIGURD 3 Utveckling av Västerås resecentrumområde planeras för att tillskapa byggrätter för både kommersiella ytor och bostäder. VÄSTERÅS, ÖSTER MÄLARSTRAND Klövern har inlett utvecklingsarbete för tillskapande av bostadsbyggrätter för upp emot lägenheter intill Mälaren. KLÖVERN LIVING DE TIO STÖRSTA BOSTADSUTVECKLINGSPROJEKTEN Kista, Kv.Myvatten/ Dalvik, 700 lgh Det. plan Bygg start Kista, Kv. Borg, 400 lgh Plan start Det. plan Bygg start Karlstad, Kanikenäset, 300 lgh Bygg start Danderyd, Timmerhuggaren, 300 lgh Plan start Det. plan Bygg start Västerås, Sigurd 3, 800 lgh Det. plan Bygg start Uppsala, Kungsängen, 500 lgh Plan start Det. plan Bygg start Nyköping, Spelhagen, 500 lgh Det. plan Bygg start Västerås, Öster Mälarstrand, lgh Det. plan Bygg start Täby, Kardborren, 100 lgh Plan start Det. plan Bygg start Västerås, Kopparlunden, 400 lgh Plan start Det. plan Bygg start Idéfas inkl. planansökan Pågående detaljplanearbete Projektering, bygglovsansökan Produktion

42 38 FASTIGHETSRÖRELSEN Fastigheternas värde FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FASTIGHETERNAS VÄRDE Den 31 december 2016 uppgick det verkliga värdet av Klöverns 431 fastigheter till mkr. Vid samma tidpunkt var det genomsnittliga avkastningskravet för fastighetsportföljen, exklusive mark och byggrätter, 6,2 procent. Värdeförändringarna uppgick under året till mkr. Den svenska fastighetsmarknaden fortsatte att utvecklas starkt under Transaktionsvolymen uppnådde en ny rekordnivå på cirka 200 mdkr. Volymerna för 2014, 2015 och 2016 ligger alla väl över det historiska genomsnittet och är en god indikator på att fastighetsmarknaden befinner sig i ett mycket starkt marknadsläge. De drivande faktorerna har varit god tillgång på kapital till låg ränta, låg vakans och stabila kassaflöden. Kontor och bostäder fortsätter att vara de mest populära segmenten på marknaden och svarade tillsammans för cirka 55 procent av transaktionsvolymen. Geografiskt har regionstäder ökat kraftigt i attraktivitet under 2016 och utgjorde 28 procent av transaktionsvolymen, motsvarande siffra för helåret 2015 var 22 procent. Under 2016 svarade internationella investerare för knappt 13 procent av transaktionsvolymen, vilket är lägre än 2015 då de utgjorde hela 30 procent av volymen. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Fastigheternas värdeförändringar uppgick till mkr (1 252). I värdeförändringarna ingår realiserade värdeförändringar om 0 mkr ( 2) och orealiserade värdeförändringar om mkr (1 254). Vid utgången av 2016 var det genomsnittliga avkastningskravet för Klöverns fastigheter 6,2 procent (6,5), exklusive mark och byggrätter. De främsta anledningarna till att värdet på fastigheterna har ökat är nyuthyrning, stigande marknadshyror, sänkta avkastningskrav och utveckling av byggrättsportföljen. Klöverns genomsnittliga avkastningskrav har sänkts med 0,3 procentenheter jämfört med föregående år, främst kopplat till det starka investerarintresset samt fortsatt positiv nettoinflyttning. VÄRDERINGSMODELL Klövern redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Varje kvartal värderas 100 procent av fastigheterna, varav normalt 20 till 30 procent utförs av externa värderare och resterande genom interna värderingar. Under en rullande tolvmånadersperiod värderas samtliga fastigheter externt minst en gång samt internt tre gånger. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmetoden, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiserats. Fastigheternas direktavkastningskrav har bedömts utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner i respektive stad enligt ortsprismetoden. Samtliga externa värderingar har utförts enligt internationell värderingsstandard. Externvärderingarna har genomförts av Cushman & Wakefield och Savills. Klövern använder avkastningsvärdering enligt kassaflödesmodell både för externa och interna värderingar. + Hyresinbetalningar Driftutbetalningar = Driftöverskott Avdrag för investeringar = Fastighetens kassaflöde > > Fastighetens kassaflöde diskonteras till nuvärde varje år med kalkylräntan/diskonteringsräntan. > > Fastighetens restvärde bedöms genom evighetskapitalisering varvid direktavkastningskravet används. Därefter diskonteras restvärdet till nuvärde med kalkylräntan. > > Värdet av eventuella byggrätter och obebyggd mark adderas till nuvärdet. > > Normal kalkylperiod är fem eller tio år. > > Inflationsutvecklingen har långsiktigt bedömts till 2 procent (Riksbankens inflationsmål). VÄRDERINGSUNDERLAG Varje antagande om en fastighet bedöms individuellt utifrån den kunskap som finns tillgänglig beträffande fastigheten samt de externa värderarnas marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar.

43 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FASTIGHETSRÖRELSEN Fastigheternas värde 39 SAMMANFATTNING Värdetidpunkt 31 december 2016 Verkligt värde Kalkylperiod Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde Kalkyl-/diskonteringsränta Långsiktig vakans Inflationsutveckling mkr Normalt 5 eller 10 år Mellan 3,75 och 9,50 procent Mellan 5,50 och 11,70 procent Normalt mellan 5 och 10 procent 2 procent KÄNSLIGHETSANALYS, FASTIGHETSVÄRDERING Förändring +/ Resultateffekt fastighetsvärderingar, mkr Direktavkastningskrav 0,5 procentenhet 2 855/ Hyresintäkt 50 kr/kvm +/ Driftkostnader 25 kr/kvm / Vakansgrad 1,0 procentenhet /+ 548 FASTIGHETER: VÄRDE OCH YTA mkr tkvm Verkligt värde, mkr Uthyrningsbar yta, tkvm FÖRVALTNINGSFASTIGHETER: VÄRDE PER KVM kr/kvm kr/kvm Verkligt värde, kr/kvm Hyresvärde, kr/kvm Innan 2012 avser uppgiften samtliga fastigheter, fr o m 2012 avser uppgiften förvaltningsfastigheter. FASTIGHETER: VERKLIGT VÄRDE, MKR Verkligt värde per 1 januari Förvärv Investeringar Försäljningar Orealiserade värdeförändringar VERKLIGT VÄRDE VID ÅRETS UTGÅNG FASTIGHETSINNEHAV OCH VÄRDERING VERKLIGT VÄRDE PER 31 DECEMBER 2016 Verkligt värde, mkr Antal fastigheter Hyresvärde, mkr 1 grad, % Ek. uthyrnings- Uthyrningsbar yta, tkvm Kalkylränta, % Direktavkastningskrav, % ningskrav, snitt Direktavkast - % Stockholm ,50 10,65 3,75 8,75 5,7 Öst ,40 11,10 4,50 9,25 6,8 Mellan ,90 11,70 5,00 9,50 6,9 Syd ,30 10,95 4,25 9,00 6,4 Förvaltning ,50 11,70 3,75 9,50 6,2 Förädling ,90 11,10 5,00 9,25 6,3 TOTALT ,2 1) I hyresvärdet ingår kontraktsvärde för uthyrda ytor och bedömda marknadsmässiga hyror för vakanta ytor.

44 40 FASTIGHETSRÖRELSEN Fastigheternas värde FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HYRESINBETALNINGAR De aktuella hyreskontrakten, samt kända uthyrningar och avflyttningar, utgör grunden för en bedömning av fastighetens hyresinbetalningar. De externa värderarna har, i samarbete med Klöverns förvaltare, gjort en individuell bedömning av marknadshyran för dels de vakanta ytorna, dels de uthyrda ytorna vid kontraktstidens utgång. De externa värderarna bedömer också den långsiktiga vakansen i respektive fastighet. DRIFTUTBETALNINGARNA Driftutbetalningarna består av utbetalningar för fastighetens normala drift inklusive fastighetsskatt, reparation och underhåll, tomträttsavgälder samt fastighetsadministration. Bedömningen av driftutbetalningar är baserad på fastigheternas budgetar och utfall samt de externa värderarnas erfarenheter från jämförbara objekt. Fastighetens underhållsnivå bedöms utifrån aktuellt skick, pågående och budgeterade underhållsåtgärder samt de externa värderarnas bedömning av framtida underhållsbehov. INVESTERINGSBEHOV Fastighetens investeringsbehov bedöms av de externa värderarna utifrån fastighetens skick. Klövern informerar de externa värderarna om pågående projekt. Vid stora vakanser i fastigheten ökar oftast behovet av investeringar. DIREKTAVKASTNINGSKRAV OCH KALKYLRÄNTA Fastigheternas direktavkastningskrav har bedömts med utgångspunkt från varje fastighets unika risk och kan delas upp i två delar, en generell marknadsrisk och en specifik fastighetsrisk. Marknadsrisken är kopplad till den allmänna ekonomiska utvecklingen och påverkas bland annat av investerarnas prioritering mellan olika tillgångsslag och finansieringsmöjligheter. Den specifika fastighetsrisken påverkas av fastigheternas läge, typ av fastighet, yteffektivitet, standarden på lokalerna, kvaliteten på installationerna, tomträtt, typ av hyresgäst och kontraktens beskaffenhet. Ur ett teoretiskt resonemang åsätts kalkylräntan genom att en riskfri realränta adderas med inflationsförväntningar samt en riskfaktor. Kalkylräntan bedöms för varje enskild fastighet. RESTVÄRDE Restvärdet utgörs av driftöverskottet under återstående ekonomisk livslängd, vilket baseras på året efter sista kalkylåret. Restvärdesberäkningen görs för varje fastighet, genom evighetskapitalisering av det uppskattade marknadsmässiga driftöverskottet och det bedömda marknadsmässiga avkastningskravet för respektive fastighet. Avkastningskravet består av den riskfria räntan samt varje fastighets unika risk. Fastigheternas unika risk är bedömd utifrån de externa värderarnas marknadsdatabaser, erfarenheter och gjorda transaktioner enligt ortsprismetoden på respektive marknad. Kalkylräntan/diskonteringsräntan används för att diskontera fastigheternas restvärde till nuvärde. KALKYLPERIODERNA Kalkylperioderna är i huvudsak fem år. Undantag är fastigheter med betydande kontrakt som har en längre kvarvarande kontraktstid än fem år. Där har en kalkylperiod om tio år eller den kvarvarande kontraktstiden, plus minst ett år, valts. BYGGRÄTTER OCH TOMTMARK På de fastigheter där det finns outnyttjade byggrätter och tomtmark värderas dessa utifrån ortsprismetoden alternativt som ett nuvärde av det uppskattade marknadsvärdet vid exploateringen av byggrätterna och tomtmarken. BESIKTNING AV FASTIGHETERNA Samtliga fastigheter är besiktigade av externa värderare inom en treårsperiod. Där det har förekommit större ombyggnationer, inflyttningar eller andra omständigheter som väsentligt kan påverka värdet görs nya besiktningar.

45 HÅLLBARHET INLEDNING HÅLLBARHETSSTRATEGI OCH MÅL 42 MARKNADER EKONOMI 43 FASTIGHETSRÖRELSEN MILJÖ 44 SOCIALT 46 HÅLLBARHET FINANS BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Medarbetare på Klöverns kontor i Kista. FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT

46 42 HÅLLBARHET Hållbarhetsstrategi och mål FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHETSSTRATEGI OCH MÅL Klöverns hållbarhetsstrategi tar sin utgångspunkt i visionen, affärsidén och bolagets värderingar. Ett strategiskt förhållningssätt gör det möjligt att hantera hållbarhetsrelaterade affärsrisker effektivt, samtidigt som bolaget drar nytta av de möjligheter som ges. Klöverns varumärke ska inge långsiktig trygghet för såväl aktieägare och kunder som medarbetare och övriga intressenter. Begreppet hållbarhet ska genomsyra allt arbete inom bolaget. Klöverns hållbarhetsarbete styrs främst av interna processer och externa regelverk. På så sätt minimeras riskerna samtidigt som det bidrar till ett hållbart samhälle och säkerställer att affärsmodellen och långsiktigt värdeskapande efterlevs. Processen tar sin början i högsta ledningen; Klöverns styrelse fastställer årligen uppförandekod och hållbarhetspolicy samt mål för hållbarhetsarbetet. Klövern tar fram en separat hållbarhetsredovisning med fördjupad information om hållbarhetsarbetet. UPPFÖRANDEKOD OCH HÅLLBARHETSPOLICY Hållbar utveckling för Klövern är att ta ansvar för de långsiktiga ekonomiska, miljömässiga och sociala resultaten och konsekvenserna av hur bolaget omsätter affärsidé och värderingar i affärsverksamheten. Klöverns uppförandekod och hållbarhetspolicy har sin grund i den väsentlighetsanalys som genomfördes 2014 och förtydligar bolagets värderingar. Bolaget ska följa gällande lagar och föreskrifter samt arbeta långsiktigt och enligt principer som garanterar hög moral och etik i interna och externa relationer. Klövern stödjer även FN:s Global Compacts principer. Överskottsgraden ska uppgå till minst 65% Den justerade soliditeten ska långsiktigt uppgå till HÅLLBARHETSASPEKTER OCH MÅL 2017 Utifrån väsentlighetsanalysen och intressentdialogen har Klövern valt ut väsentliga aspekter att fokusera på i hållbarhetsarbetet. Lönsamhet och finansiell stabilitet utgör basen för att kunna bedriva en hållbar verksamhet och nöjda kunder är en förutsättning för bolagets fortlevnad. Att vara miljösmart och energieffektiv är viktiga aspekter för att arbeta hållbart och ansvarsfullt på lång sikt. Kloka inköp krävs för att säkerställa hela kedjan av intressenter. I en stark konjunktur är det avgörande att vara en attraktiv arbetsgivare för att kunna rekrytera och behålla de bästa medarbetarna. Genom trygghet och etik ser bolaget till att lagar efterlevs och arbetsmiljön är god, vilket är nödvändigt för ett hållbart företagande. KUNDNÖJDHET LÖNSAMHET OCH FINANSIELL STABILITET HÅLLBARHET MILJÖSMART OCH ENERGIEFFEKTIV KLOKA INKÖP Värmeförbrukningen ska under minska med minst 6% Elförbrukningen ska under minska med minst 40% 8% INTRESSENTDIALOG OCH VÄSENTLIGA ASPEKTER Väsentlighetsanalysen från 2014 tillsammans med en nära relation till intressenterna utgör grunden i Klöverns hållbarhetsarbete. Att föra en kontinuerlig och strukturerad dialog med intressenterna förbättrar hållbarhetsarbetet och tydliggör vilka frågor bolaget ska arbeta med. Dialogerna som förts under 2016 har utmynnat i ytterligare fokusering på de väsentliga aspekterna. ATTRAKTIV ARBETSGIVARE Nöjd-Medarbetar- Index ska långsiktigt uppgå till minst TRYGGHET OCH ETIK Attraktiv- Arbetsgivar-Index ska långsiktigt uppgå till minst 75% 80% Klöverns utvalda ekonomiska, miljömässiga och sociala väsentliga aspekter och mål.

47 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET Ekonomi 43 Hyresgäster i First Office kontorshotell, fastigheten Fors 11 i Nyköping. EKONOMI Klöverns målsättning är att på ett långsiktigt hållbart sätt generera god avkastning till aktieägarna. God lönsamhet är en förutsättning för att kunna investera med full kraft inom hållbarhetsområdet. Att vara en finansiellt stabil affärspartner främjar relationen med hyresgäster, leverantörer och kreditgivare samtidigt som en stark finansiell ställning är väsentlig för att behålla och attrahera kompetenta medarbetare. LÖNSAMHET OCH FINANSIELL STABILITET God lönsamhet är en förutsättning för att Klövern ska kunna fullfölja vald strategi och nå uppsatta mål, inklusive hållbarhetsmål. Av Klöverns strategi och mål som presenteras i årsredovisningen framgår att bolaget ska ha en affärsmodell för tillväxt och generera god avkastning på eget kapital. För att uppnå detta mål ska Klövern befästa och ytterligare stärka marknadspositionerna på de orter bolaget valt att verka på. Att finnas på plats med egna medarbetare är viktigt för bolaget. Då marknadsförutsättningarna gradvis förändras är det också naturligt att Klövern kontinuerligt förändrar fastighetsportföljen genom köp, förädling och försäljning av fastigheter. Fastighetsbeståndet ska förvaltas långsiktigt med fokus på god kostnadseffektivitet och hög uthyrningsgrad. Kund relationerna ska stärkas genom aktivt engagemang och hög servicegrad. Genom intressentdialogen kan konstateras att det är viktigt att Klöverns finansiella mål upprätthålls. KUNDNÖJDHET Klövern arbetar strukturerat och löpande med kundvårdsarbete. Arbetet består bland annat av interna workshops samt Nöjd-Kund-Index (NKI), ett viktigt verktyg för att följa upp kundservicen och säkerställa kvalitetsarbetet. Resultatet av NKI-mätningen ligger också till grund för åtgärder internt som skapar ökad nöjdhet, högre lojalitet samt ambassadörsskap hos kunderna. NKI-mätningen genomförs vartannat år och Klövern har hittills genomfört tre undersökningar enligt NKI-index. Den senaste mätningen gjordes i början av 2016 och avsåg 2015 då kundnöjdheten uppgick till 77 procent (76). Områden som hyresgästerna är särskilt nöjda med är att Klöverns personal är serviceinriktad och har ett trevligt bemötande. Nästa mätning kommer att avse 2017.

48 44 HÅLLBARHET Miljö FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE MILJÖ Klövern ska erbjuda miljöanpassade lokaler, som utvecklas och förvaltas med minsta möjliga resursåtgång och miljöpåverkan. Varje del av verksamheten ska genomsyras av hållbarhet. Klöverns miljöarbete är väl integrerat i organisationen. Arbetet bedrivs kontinuerligt och målinriktat för att nå ständiga förbättringar. Gällande lagstiftning och miljökrav utgör, tillsammans med Klöverns uppförandekod och hållbarhetspolicy, grunden i arbetet som involverar såväl medarbetare och hyresgäster som leverantörer och entreprenörer. Att tillse att Klöverns medarbetare har erforderlig kompetens och erfarenhet är också en viktig miljöaspekt. All personal genomgår en grundläggande miljöutbildning. MILJÖSMART OCH ENERGIEFFEKTIV Energiförbrukning Energiförbrukning har identifierats som en viktig miljöaspekt i Klöverns miljöarbete och bolaget har alltid arbetat med att minimera fastigheternas förbrukning. Den totala mängden energi som använts till Klöverns fastigheter fortsatte att minska under Andelen förnybar energi ökade till 50,9 procent (50,7). Värmeförbrukning Målet att minska värmeförbrukningen med minst 6 procent under treårsperioden följs då Klövern under 2016 sparade drygt 1 procent. År 2016 var varmare än normalt men all jämförelsestatistik är normalårskorrigerad. I absoluta tal ligger Klövern mycket bra till med ett genomsnittsvärde för värmeförbrukning på 66,4 kwh/kvm (67,1) för Detta kan jämföras med branschsnittet enligt statens energimyndighet, ES 2015:05, för uppvärmning av lokaler som är 121 kwh/kvm. Elförbrukning Elförbrukningen per kvm minskade med knappt 2 procent under Målet är att minska elförbrukningen med minst 8 procent under treårsperioden Klöverns effektjägare jobbar framgångsrikt vidare, efter att under året gått igenom cirka 100 fastigheter i jakten på energibovar. Egen producerad el från sol Klövern producerar egen elenergi från solceller på tak bland annat i Linköping, Norrköping, Uppsala och Örebro. Produktionen av el från solenergi uppgick under 2016 till 126 MWh (185). Produktionsnedgången berodde på en större fastighetsombyggnad som medförde avställda solceller. Miljöklassade byggnader Klövern miljöcertifierade sin första byggnad 2011 och har idag totalt 22 miljöklassade byggnader. Främst är byggnaderna miljöklassade enligt Green Building, men andelen byggnader klassade enligt Miljöbyggnad, LEED samt BREEAM ökar. Målsättningen är att all nybyggnation ska klassas enligt lägst Miljöbyggnad silver eller likvärdigt. Ambitionen är att miljöklassningen även ska öka i befintligt fastighetsbestånd. Den totala ytan som är miljöklassad uppgår till drygt kvm, vilket motsvarar 6 procent av bolagets totala uthyrningsbara yta. Klövern är sedan 2011 medlem i Sweden Green Building Council, vilket är den instans som hanterar alla miljöklassningssystem. Gröna hyresavtal Ett grönt hyresavtal innebär en överenskommelse om en kontinuerlig dialog med hyresgästen kring miljörelaterade frågor, allt för att minska klimatpåverkan och kostnader. Att kunna erbjuda gröna hyresavtal gör Klövern mer attraktivt bland befintliga och nya hyresgäster, medarbetare och andra intressenter, vilket främjar fortsatt samarbete och är varumärkesbyggande. Andelen gröna hyresavtal ökade under året. Vid utgången av 2016 hade Klövern 141 gröna hyresavtal (111) vilka tillsammans utgjorde 7 procent av Klöverns totala kontraktsvärde, en förbättring med 1 procentenhet jämfört med föregående år. KLOKA INKÖP Kloka inköp handlar om att balansera och hantera legala, ekonomiska, miljömässiga och sociala aspekter för att skapa hållbara affärer, ett långsiktigt perspektiv och en hållbar leverantörskedja. Den geografiska spridningen av Klöverns fastigheter och verksamhetens behov av lokal närvaro och tillgänglighet måste beaktas vid val av leverantör. Samtidigt finns det stora samordningsvinster med att nyttja Klöverns storlek som påverkar både kostnader och kvalitet genom bland annat tecknande av ramavtal. Klövern hade vid utgången av leverantörer och målsättningen är att minska antalet med 10 procent under 2017.

49 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET Miljö 45 VÄRMEFÖRBRUKNING kwh/kvm Värmeförbrukningen minskade med 1 procent under året och uppgick vid utgången av 2016 till 66,4 kwh/kvm (67,1). * ELFÖRBRUKNING INKL HYRESGÄSTEL kwh/kvm Elförbrukningen, inklusive viss del av hyresgästernas förbrukning, har minskat under året med knappt 2 procent. Den genomsnittliga elförbrukningen uppgick till 44,4 kwh/kvm (45,1). * KYLFÖRBRUKNING kwh/kvm Kylförbrukningen varierar mellan åren och beror på typ av fastighet och hyresgäst men påverkas även av klimatet under sommaren. Utfall för 2016 var 28,0 kwh/kvm (25,6). * * Under året har samtliga ytor granskats och renodlats till A-temp med bas 1 januari För att få jämförbara historiska data har även föregående års värden justerats med ny area. UPPVÄRMNINGSSLAG PER MEDIATYP % SOLELSPRODUKTION kwh GRÖNA HYRESAVTAL Antal 160 Fjärrvärme 95,3 Elvärme 4,0 Gas 0,5 Olja 0, Elvärme avser eluppvärmning inklusive el till värmepumpar. Gas används i några fastigheter. Olja används bara som spetsvärme i ett fåtal fastigheter Klöverns elproduktion från egna solceller minskade under året till 126 MWh (185). Detta berodde på en större ombyggnad på en fastighet som medförde avställda solcellspaneler Under året ökade antalet gröna hyresavtal till 141 (111). 16 MILJÖKLASSADE BYGGNADER Antal Klövern har 22 (22) miljöklassade byggnader. 16 Fastigheten Kungsängen 10:1 i Uppsala, klassad enligt Miljöbyggnad Silver efter ombyggnation.

50 46 HÅLLBARHET Socialt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE SOCIALT Klövern verkar i egenskap av näringsidkare, arbetsgivare och samhällsaktör på ett stort antal orter i Sverige. Klövern värnar om sina intressenter och det är av högsta vikt att kedjan av intressenter delar bolagets uppförandekod och värderingar. Medarbetarna är en av Klöverns viktigaste tillgångar. Det är genom medarbetarnas engagemang, utveckling och kompetens som företagskulturen skapas. Alla medarbetare erbjuds ett utvecklande och ansvarsfullt arbete där också balansen mellan arbete och privatliv är viktig. ATTRAKTIV ARBETSGIVARE Utveckling och utbildning För att säkerställa företagets kompetens samt utveckling och motivation bland medarbetarna genomförs årligen utvecklingssamtal, kopplade till tydliga mål. I samband med detta kartläggs även eventuella kompetensgap vilka sedan ligger till grund för Klöverns utbildningsplan. En samlad utbildningsplan ger kvalitativa och relevanta utbildningar samt ett viktigt kompetensutbyte mellan kollegor. Rekrytera och behålla talanger All rekrytering genomförs efter en väl strukturerad process, via såväl externa som interna kanaler. Ambitionen är att öka andelen medarbetare med eftergymnasial utbildning. Idag har cirka två tredjedelar av personalen eftergymnasial utbildning. För att rekrytera nyutexaminerade talanger samarbetar Klövern med skolor som bland annat Kungliga Tekniska Högskolan, Lunds Tekniska Högskola och Karlstads Universitet. Arbetsmarknadsdagar är en möjlighet att komma i kontakt med blivande studenter och marknadsföra såväl Klövern som fastighetsbranschen i stort. Bolaget tar även in sommartrainees för att låta studenter få en inblick i hur det är att jobba i ett börsnoterat fastighetsbolag. För att behålla och motivera medarbetare arbetar Klövern även med interna karriärvägar. Under 2016 har 36 anställda (13) fått möjlighet att gå vidare i nya roller inom bolaget. Medarbetarundersökning Nöjd-Medarbetar-Index, NMI, bygger på tre frågor som tillsammans är framtagna för att enkelt åskådliggöra nöjdhet hos medarbetarna på ett sätt som är lätt att mäta, redovisa och jämföra. Klövern genomförde sin första medarbetarundersökning 2013 och resultatet har stadigt förbättrats sedan dess. Resultatet vid mätningen 2016 uppgick till 76 procent (73). Utifrån samma index mäts från och med 2016 även Klöverns attraktivitet som arbetsgivare. Indexet som beskriver arbetsvillkoren uppgick till 83 procent och översteg med god marginal den långsiktiga målsättningen om minst 80 procent. Även betygsättningen av ledarskapet hos Klöverns chefer går stadigt uppåt och uppgick till 81 procent (75). Hälsa och förmåner En fortsatt låg sjukfrånvaro styrker vikten av ett strategiskt arbete med hälsoinsatser och uppmuntran till fysisk aktivitet. Vartannat år erbjuds samtliga medarbetare en hälsoundersökning och 2015 års undersökning visade på ett generellt gott resultat med minskad stress och färre icke-motionärer. Nästa hälsoundersökning genomförs Samtliga tillsvidareanställda har ett årligt friskvårdsbidrag som under 2016 nyttjades till 76 procent (66), vilket är en hög nyttjandegrad. Utöver dessa förmåner omfattas medarbetarna av en sjukvårdsförsäkring, tjänstepension, subventionerade luncher samt del i Klöverns vinstandelsstiftelse. Avsättning till stiftelsen, som baseras på en kombination av Klöverns resultat, avkastningskrav och utdelning till aktieägarna, kan maximalt uppgå till ett prisbasbelopp per anställd och år. För räkenskapsåret 2016 avsattes 10,8 mkr inklusive löneskatt till stiftelsen. TRYGGHET OCH ETIK Klöverns arbetsmiljö Klöverns medarbetare ska känna att de arbetar i en trygg och säker arbetsmiljö. Ett systematiskt arbetsmiljöarbete genom hela organisationen tillsammans med en webbaserad säkerhetshandbok säkerställer att gällande lagar och rutiner efterlevs. Skyddsombudens roll är viktig och Klövern arbetar ständigt med att tydliggöra rollen samt föra vikten av en säker arbetsmiljö ut i organisationen. Skyddskommittén, som rapporterar direkt till VD, har under året fortsatt arbetet med vikten av tillbudsrapportering och säkerställt utbildningar inom hjärt-lungräddning och taksäkerhet.

51 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET Socialt 47 Medarbetare på Klöverns Kistakontor. Korruption och mutor Klövern arbetar långsiktigt och enligt principer som garanterar hög moral och etik i interna och externa relationer. Förekomsten av mutor påverkar alla som har en relation till Klövern och mutor kan skada företagets varumärke och goda rykte. Nya affärsetiska riktlinjer har tagits fram under 2016 och samtliga medarbetare har utbildats samt genomfört ett webbaserat test med olika dilemman. Nya medarbetare genomgår motsvarande utbildning i introduktionsprogrammet. För att säkerställa att chefer och medarbetare agerar i enlighet med etiska riktlinjer samt för att fånga upp eventuella avvikelser infördes en visselblåsartjänst i december. Tjänsten hanteras externt och är inledningsvis avsedd att användas internt. Vid utgången av året hade visselblåsartjänsten inte utnyttjats. Mångfald och icke-diskriminering Jämställdhet och mångfald är självklart för Klövern. Människors olikheter och kompletterande kompetenser är värdefulla och bidrar till att skapa en mer innovativ företagskultur. Uppförandekoden ger vägledning för medarbetare i relationen med varandra samt säkerställer att mänskliga rättigheter efterlevs och att det inte finns någon diskriminering eller kränkande särbehandling i bolaget. Bidrag till samhället Klövern arbetar för en hållbar framtid och bidrar till ökad hållbarhet i den värdekedja där bolaget ingår. Klöverns sociala ansvar omfattar inte bara bolagets intressenter, det omfattar även ett långsiktigt ansvar att bidra till ett hållbart samhälle. Samhällets utveckling är grunden för en hållbar framtid och samverkan är centralt för att skapa värde för samhället oavsett om det gäller utveckling av lokalt näringsliv eller sociala insatser.

52 48 HÅLLBARHET Socialt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ANDEL KVINNOR/MÄN, VID ÅRETS SLUT % KÖN OCH ÅLDER, VID ÅRETS SLUT Antal NYANSTÄLLDA UNDER ÅRET, KÖN OCH ÅLDER Antal SLUTAT UNDER ÅRET, KÖN OCH ÅLDER Antal Kvinnor 40 Män Andelen kvinnor i Klövern har ökat till 40 procent (39) och andelen kvinnliga chefer har ökat till 38 procent (36). Kvinnor Män Genomsnittsåldern i bolaget uppgick vid utgången av 2016 till 44 år (43). Kvinnor Män Totalt anställdes 41 nya medarbetare (43) under Kvinnor Män Sammanlagt slutade 28 medarbetare (19) sin anställning. NYCKELTAL MEDARBETARE Antal anställda vid årets slut varav kvinnor/män, antal 91/136 84/130 79/111 76/113 75/110 varav kollektivanställda, antal Genomsnittsålder, år Personalomsättning, % Förädlingsvärde per anställd, mkr 8,8 9,1 8,9 7,6 7,3 Kompetensutveckling per anställd, tkr Sjukfrånvaro, % 2,0 2,9 2,0 1,9 2,3 HÅLLBARHETSREDOVISNING 16 Utförligare beskrivning om Klöverns hållbarhetsarbete finns i hållbarhetsredovisningen för 2016 samt på

53 FINANS INLEDNING FINANSIERING 50 MARKNADER OBLIGATIONER OCH CERTIFIKAT 54 FASTIGHETSRÖRELSEN AKTIER 56 SKATT 61 RISK OCH KÄNSLIGHET 62 HÅLLBARHET FINANS INVESTOR RELATIONS 66 BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Interiörbild från entrén i Time Building, fastigheten Borgarfjord 4 i Kista. FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT

54 50 FINANS Finansiering FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANSIERING Klöverns genomsnittliga ränta förbättrades under 2016 från 2,7 procent till 2,5 procent. Förbättringen förklaras främst av lägre lånemarginaler från bankmarknaden och en god efterfrågan på det certifikatprogram som etablerades Bolagets utökade fokus på lägre risk avspeglades i att både kapitalbindningen och räntebindningen steg under året. KREDITMARKNADEN Riksbanken sänkte sin styrränta, reporäntan, vid ett tillfälle under Vid årets början låg reporäntan på 0,35 procent och vid årets slut på 0,50 procent. Tillgången på likviditet i bankmarknaden har förbättrats under året både avseende befintliga och nya långivare, vilket har resulterat i något lägre lånemarginaler. I början av 2017 utökade Klövern ramen för det certifikaprogram som etablerades 2015 från mkr till mkr. Efterfrågan på certifikat har varit god och stabil och till en för bolaget låg marginal. Om 2015 kännetecknades av ett paradigmskifte i form av negativa styrräntor har 2016 förstärkt och tydliggjort att låga räntor sannolikt kommer bestå under en längre period. Effekterna av det låga ränteläget ur ett längre perspektiv återstår att se men kortsiktigt är effekten positiv för Klövern. Förekomsten av räntegolv begränsar dock något den positiva effekten av negativa räntor. FINANSFUNKTIONEN Finansfunktionen ska stödja bolagets kärnverksamhet genom att minimera kostnaden för kapital på lång sikt. Funktionen har till uppgift att förvalta befintlig skuld, ombesörja nyupplåning för investeringar och förvärv, effektivisera cash management och begränsa de finansiella riskerna. Arbetet regleras och styrs av den finanspolicy som fastställs av styrelsen en gång per år. Finanspolicyn redogör för ansvarsfördelningen i finansiella frågor samt regler kring rapportering, uppföljning och kontroll. Finansfrågor av strategisk betydelse behandlas i Klöverns styrelse. KAPITALANSKAFFNING Att driva fastighetsbolag är kapitalintensivt. Den totala tillgångsmassan, som i stort sett är densamma som värdet på fastigheterna, finansieras med eget kapital och skulder. Fördelningen mellan de två delarna beror på olika faktorer så som kostnaden för de olika finansieringsformerna, fastighetsportföljens inriktning samt aktieägarnas och kreditgivarnas riskaversion. För ett företag av Klöverns karaktär är det egna kapitalet normalt sett den dyraste finansieringsformen. Klöverns tillgångar uppgick vid årsskiftet till mkr (35 883). RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Lånevolym, mkr Ränta, % Avtalsvolym, mkr Utnyttjat, mkr Varav utestående obligationer, mkr Ej utnyttjat, mkr Rörlig , , , , , , , ,4 Senare TOTALT , ) Av här redovisad rörlig volym täcks mkr av räntetak.

55 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANS Finansiering 51 KAPITALANSKAFFNING mkr LÅNEUTRYMME mkr LÅNGIVARE % BELÅNINGSGRAD OCH GENOMSNITTLIG RÄNTA Belåningsgrad, % Ränta, % Räntebärande skulder Eget kapital Övriga skulder Rörliga lån utan räntetak Lån med bunden ränta Rörliga lån som omfattas av räntetak Lyftningsbara outnyttjade krediter Outnyttjade krediter övrigt 563 Obligation 21 Swedbank 21 Certifikat 10 Nykredit 10 Nordea 10 SBAB 8 Handelsbanken 6 Danske Bank 6 SEB 6 Övriga Belåningsgrad Ränta Eget kapital Den 31 december 2016 uppgick Klöverns eget kapital till mkr (11 390). Soliditeten var 32,1 procent (31,7) medan den justerade soliditeten uppgick till 36,7 procent (35,8). Avkastning på eget kapital utgörs av resultat efter skatt i relation till genomsnittligt eget kapital. Från och med 2017 är målsättningen att avkastningen över tiden ska uppgå till minst 10 procent. Under 2016 uppnåddes målet, som egentligen är långsiktigt, då avkastningen på eget kapital uppgick till 18,6 procent (18,9). Då resultat efter skatt inte bara påverkas av rörelsens resultat utan också av värdeförändringar på fastigheter och derivat varierar avkastningsnivån kraftigt mellan olika år. Skulder Vid årsskiftet uppgick de totala skulderna till mkr (24 493) varav räntebärande skulder utgjorde mkr (21 486). I och med att räntebärande skulder normalt är en billigare finansieringsform än eget kapital finns det ett incitament till att ha en relativt hög andel räntebärande skulder, inom givna riskmandat. De räntebärande skulderna utgjorde vid årsskiftet 59 procent (60) av den totala finansieringen. Belåningsgraden, mätt som räntebärande skulder efter avdrag för marknadsvärde på noterade aktieinnehav samt likvida medel i relation till fastigheternas värde, uppgick till 60 procent (61). Belåningsgrad fastigheter, dvs räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång, uppgick till 44 procent (47). Räntebärande skulder som inte har säkerhet i fastigheter utgörs huvudsakligen av icke-säkerställda obligationer samt certifikat som Klövern emitterat. Mer om obligationer och certifikat finns på sidan I stort sett samtliga banklån löper med rörlig Stiborränta som bas, vilket i regel ger en möjlighet att förändra kapitalstrukturen utan att behöva betala ränteskillnadsersättning. I syfte att begränsa ränterisken har Klövern valt att räntesäkra 38 procent (47) av de räntebärande skulderna, mkr (10 040), mot fast ränta med lång löptid. Vanliga fasträntelån uppgår till 1 procent, 285 mkr. Rörliga lån utgör 61 procent (50), mkr (10 666), av dessa omfattas mkr (0) av räntetak. Under året har mkr i befintliga kreditfaciliteter refinansierats och 608 mkr i nya krediter upptagits. Dessutom har Klövern refinansierat en obligation på totalt mkr med två nya obligationer på mkr samt emitterat certifikat vars utestående volym vid årets slut uppgick till mkr. Utöver befintliga lån hade Klövern outnyttjade kreditramar och checkkrediter om mkr (2 954), varav mkr (1 877) var möjliga att omedelbart utnyttja med befintliga säkerheter. Outnyttjat låneutrymme är fördelat på tre olika kreditgivare och förfaller till omförhandling All finansiering sker i svenska kronor. Per årsskiftet uppgick likvida medel till 129 mkr (12). Övriga skulder utgörs i huvudsak av uppskjuten skat-

56 52 FINANS Finansiering FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE teskuld, leverantörsskulder, förutbetalda intäkter, derivat och upplupna kostnader. De övriga skulderna uppgick vid årets slut till mkr (3 007) och utgjorde 9 procent (8) av Klöverns totala finansiering. GENOMSNITTLIG RÄNTA OCH RÄNTEBINDNING Vid årets slut uppgick Klöverns genomsnittliga ränta till 2,5 procent (2,7). Sjunkande basräntor motverkas delvis av ingångna räntesäkringsavtal, vilka utgör en försäkring mot stigande räntor i framtiden. Exkluderas kostnader för derivat i form av ränteswappar och räntetak samt kostnader för kreditfaciliteter och checkkrediter, låg Klöverns genomsnittliga upplåningsränta på 1,8 procent (1,8) vid årsskiftet. Den genomsnittliga räntebindningstiden vid årsskiftet med beaktande av räntederivaten var 2,6 år (2,1). KAPITALBINDNING Vid årsskiftet uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 3,0 år (2,8). Under 2017 förfaller kreditfaciliteter om totalt mkr (3 360), exklusive checkkredit. DERIVAT Klövern använder sig av derivat i syfte att minska ränterisken och uppnå önskad räntebindning. Derivaten omfattade totalt mkr (10 040) vid årets utgång, vilket motsvarade 59 procent (47) av de räntebärande skulderna. Klövern använder normalt sett en kombination av två typer av derivat; ränteswappar och räntetak. Ränteswap innebär ett avtal mellan två parter om att byta räntebetalningar med varandra. Klövern har i samtliga sina swapavtal valt att byta rörlig ränta mot fast. För swapparna erhålls rörlig Stiborränta, företrädesvis med tre månaders löptid, och betalas fast ränta som varierar mellan 0,13 och 3,95 procent. Vid 2016 års slut uppgick ränteswapparnas volym till mkr (10 040). Ränteswapparna samt de bundna lånen innebär att 39 procent av de räntebärande skulderna har fast ränta. Ingen premie betalas för ränteswapparna. Motparter för swapparna är Danske Bank, Handelsbanken, Nordea, SEB och Swedbank. Innehavet av räntetak uppgick vid årsskiftet till mkr (0). Räntetaken skyddar mot stigande rörliga räntor genom att ge en ränteintäkt när förvald rörlig marknadsränta i form av Stibor med viss löptid passerar avtalad (strike) nivå. För räntetak betalas en premie till banken som kostnadsförs under takets löptid och höjer Klöverns genomsnittliga upplåningsränta. Motparter för räntetaken är Nordea och Swedbank. Värdering av derivat Värdet på räntetak och swappar förändras vid förändringar i marknadsräntor samt när löptiden minskar. Vid löptidens slut är värdet alltid noll. Under 2016 uppgick värdeförändringen för derivat till 114 mkr (91), varav realiserat 5 mkr ( 3). Värdet för derivaten uppgick vid årets slut till 482 mkr ( 467). Samtliga värdeförändringar avseende derivat har redovisats i resultaträkningen. Säkringsredovisning har ej tillämpats. KREDITGIVARE OCH SÄKERHETER Låneportföljen är fördelad på nio kreditinstitut; Danske Bank, Handelsbanken, Nordea, Nykredit, Realkredit, SBAB, SEB, Swedbank och Sörmlands Sparbank. Som säkerhet för merparten av de räntebärande skulderna har fastighetsinteckningar om mkr (21 090) lämnats. Därutöver har Klövern lämnat pant i form av aktier i fastighetsägande dotterbolag samt moderbolagsborgen från Klövern AB. COVENANTS OCH RISKTAGANDE Klöverns finansiella risktagande och ställning kan utläsas av bland annat nyckeltalen soliditet, räntetäckningsgrad och belåningsgrad. I kreditavtal med banker och kreditinstitut finns det ibland fastlagda gränsvärden, så kallade covenants, för just de tre nyckeltalen. Klöverns målsättning är att justerad soliditet långsiktigt ska uppgå till 40 procent. De banker som har en covenant för soliditet har satt procent som nedre gräns. Klöverns mål avseende räntetäckningsgrad är att den ska minst uppgå till 2,0, vilket ligger över bankernas krav på 1,25 1,50. För belåningsgraden har Klövern inget eget mål, medan bankernas krav varierar mellan 50 och 75 procent beroende på bland annat säkerhetsmassan. Klövern uppfyller bankernas samtliga krav per balansdagen och bedömer att så kommer att vara fallet även under Soliditeten uppgick till 32,1 procent (31,7), den justerade soliditeten till 36,7 procent (35,8), räntetäckningsgraden till 2,9 (2,6), belåningsgraden till 60 procent (61) och belåningsgrad fastigheter till 44 procent (47).

57 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANS Finansiering 53 Helgafjäll 1och 2, Kista, färdigställt projekt under 2016.

58 54 FINANS Obligationer och certifikat FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE OBLIGATIONER OCH CERTIFIKAT Under 2016 emitterade Klövern två stycken obligationer. Klövern har även fortsatt att emittera under ett certifikatprogram. Vid årets slut uppgick total utestående obligationsvolym till mkr och motsvarande för företagscertifikat till mkr. Obligationer och certifikat utgör komplement till bankfinansiering. ALTERNATIVA FINANSIERINGSFORMER Bankerna fortsätter att vara relativt konservativa vad gäller belåningsgrader, dvs andelen lån i förhållande till fastigheternas värde. Merparten av nyupptagna banklån ligger därför kring en belåningsgrad runt 60 procent, vilket kan jämföras med 75 procent innan finanskrisen Förändringen förklaras i stort av det globala finansiella läget, ökade kapitalkrav och en försiktighet hos bankerna att belåna fallande avkastningskrav. För att optimera bolagets kapitalstruktur finns därför ett behov att kontinuerligt söka alternativa finansieringsformer, såsom obligationer och certifikat. Kapitalet från alternativa finansieringsformer används inte bara för att täcka skillnaden mellan bankernas maxgräns för belåning och Klöverns önskemål, utan också för att förenkla och möjliggöra snabba förvärv där bankfinansiering ibland tar för lång tid. OBLIGATIONSMARKNADEN Under 2016 emitterades fastighetsobligationer till ett värde om drygt 53 mdkr på den svenska marknaden. Detta är något mer än 2015 då 48 mdkr emitterades och 2014 då motsvarande siffra var 37 mdkr. Den absoluta majoriteten av den emitterade obligationsvolymen från fastighetsbolagen 2016 utgörs av icke-säkerställda obligationer. Säkerställda obligationer emitterades till ett belopp om 7 mdkr under året. Obligationsmarknaden var något svag under årets första två kvartal men förstärktes under andra halvåret. Utflöden ur en del kreditfonder har påverkat både pris och volymer negativt. Två förklaringar till utflödena är turbulensen inför Storbritanniens EU-val samt förväntningar på stigande marknadsräntor som har påverkat hela segmentet negativt. ETT URVAL AV FASTIGHETSOBLIGATIONER EMITTERADE I SVERIGE Emittent Emitterad volym 2016 i mkr Vasakronan Rikshem Akelius Residential Willhem Hemsö Akademiska Hus Svensk FastighetsFinansiering (SFF) Specialfastigheter Sverige Castellum Klövern Källa: Swedbank OBLIGATIONSÖVERSIKT 31 DECEMBER 2016 ISIN-kod Typ Emitterades Förfaller Fast/rörlig ränta Volym, mkr Emissionsspread över 3m Stibor, % Nuvarande spread över 3m Stibor, % 1 SE Säkerställd 13-apr 18-apr Rörlig 700 3,00 1,09 SE Icke-säkerställd 14-mar 18-mar Rörlig ,25 1,60 SE Icke-säkerställd 15-mar 19-mar Rörlig ,50 2,46 SE Icke-säkerställd 16-jun 20-jun Rörlig 750 4,15 3,45 SE Icke-säkerställd 16-nov 20-nov Rörlig ,90 3,60 1) 15 februari 2017

59 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANS Obligationer och certifikat 55 KLÖVERNS EMISSIONER AV OBLIGATIONER UNDER 2016 Klövern etablerade under året två stycken nya obligationsramar på den svenska marknaden. I den ram om mkr som förfaller i juni 2020 har 750 mkr emitterats, medan den som förfaller i november samma år är fullt utnyttjad med mkr i utestående belopp. Årets andra emission genomfördes delvis för att, i förtid, återköpa en obligation med förfall i januari 2017 på totalt mkr. Emissionerna genomfördes i samarbete med Danske Bank, Nordea och Swedbank. PLACERARE Det är ett stort antal institutionella investerare som investerat i Klöverns olika obligationer. En betydande del har även placerats via bankernas olika Private Banking-verksamheter. Bland placerarna märks banker, pensionsfonder, fackföreningar, fastighetsbolag, privata företag såväl som enskilda investerare. Minsta teckningsbelopp för Klöverns obligationer har varit 1 mkr. ANDRAHANDSMARKNAD Av Klöverns fem utgivna obligationslån är samtliga noterade på Företagsobligationslistan vid Nasdaq Stockholm. Handel i respektive obligationslån sker dock inte över börsen utan via svenska banker och fondkommissionärer. Somliga av dessa marknadsaktörer ställer på frivillig basis indikativa priser i respektive obligationslån. FÖRDELNING AV RÄNTEBÄRANDE SKULDER mkr Bankkrediter, Icke-säkerställda obligationer, Certifikat, Säkerställda obligationer, 700 OBLIGATIONSFÖRFALL mkr CERTIFIKATPROGRAM Klövern etablerade under 2015 ett certifikatprogram som handlas via Danske Bank och Swedbank. Programmet har ett rambelopp om mkr, efter att ramen utökats med 500 mkr under inledningen av det första kvartalet Utestående volym uppgick vid slutet av 2016 till mkr. Certifikatsprogram fungerar på samma sätt som obligationer med den skillnaden att löptiden är begränsad till max 364 dagar. Den korta löptiden gör att andelen korta låneförfall ökar i låneportföljen men kompenseras av outnyttjade kreditramar och checkkrediter Obligationsförfall, icke-säkerställda Obligationsförfall, säkerställda MARGINAL Alla Klöverns utestående obligationer har en kupong som baseras på en bestämd marginal över 3-månaders Stibor. Under 2014 pressades denna marginal ned signifikant men har idag en prisbild som ligger i nivå med de emissioner som gjordes under

60 56 FINANS Aktier FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AKTIER Klövern är noterad på Nasdaq Stockholm, ingår i OMX Stockholm Benchmark index och tillhör segmentet Large Cap. Det totala marknadsvärdet på Klöverns utestående stamaktier och preferensaktier uppgick till mkr vid årets slut. MARKNADSINFORMATION Den 30 december 2016 var börskursen 9,38 kr (9,45) per stamaktie av serie A, 9,55 kr (9,50) per stamaktie av serie B och 288,50 kr (281,50) per preferensaktie. Kursutvecklingen under 2016 uppgick till -1 procent för stam A och 0 procent för stam B. Som jämförelse steg Stockholmsbörsen, mätt som OMX Stockholm All-Share index (OMXS), med 6 procent (7) medan Nasdaq OMX Stockholm Real Estate index (SX8600) gick upp 8 procent (24). Inklusive utbetald utdelning om 0,35 kr per stamaktie blev totalavkastningen 3 procent för Klöverns stamaktie av serie A och 4 procent för stamaktien av serie B. Kursutvecklingen för preferensaktien uppgick under året till 2 procent. Inklusive utbetald utdelning om 20,00 kr per preferensaktie innebär det en totalavkastning på 10 procent. Klövern ingår i OMX Stockholm Benchmark index (OMXSB) som består av Stockholmsbörsens största och mest omsatta aktier. Likt OMX Stockholm All-Share index ger OMXSB en indikation på den övergripande utvecklingen på Stockholmsbörsen. Den 4 januari 2016 flyttade Nasdaq Klövern från segmentet Mid Cap till segmentet Large Cap. Klöverns börsvärde hade vid utgången av 2016 ökat till mkr (13 327), varav stamaktier svarade för mkr och preferensaktier utgjorde mkr. De olika aktieslagens omsättning visar på en fortsatt hög likviditet, omsättningshastigheten var 28 procent (69) i stamaktien av serie A, 47 procent (41) i stamaktien av serie B och 36 procent (69) i preferensaktien. Den totala omsättningen i stam A uppgick till 209 mkr (508), i stam B till mkr (2 993) och i preferensaktien till mkr (3 571). Klöverns aktiekapital uppgick under året oförändrat till kr. Kvotvärdet, både vad det gäller stam- och preferensaktier, var 2 kr per aktie. Totalt antal aktier uppgick per sista december 2016 till , varav stamaktier och preferensaktier. KLÖVERNS OLIKA AKTIESLAG Klövern har tre olika aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Det finns skillnader mellan aktieslagen vad det gäller röstvärde och rätt i bolagets tillgångar och vinst. Bestämmelserna kring rösträtt och vinstutdelning beslutas av bolagsstämman och återfinns i bolagsordningen. Stamaktier Klöverns stamaktier av serie A, fram till mitten av november 2014 benämnda enbart stamaktier, är sedan 2003 noterade på Nasdaq Stockholm. Ett nytt aktieslag, stamaktier av serie B, adderades under december 2014 genom en fondemission. En stamaktie av serie A berättigar till en röst till skillnad från en stamaktie av serie B som berättigar till en tiondels röst. Ägare till stamaktier av serie A kan vid två tillfällen per år (januari och juli) begära omvandling till stamaktier av serie B. Efter att totalt stamaktier av serie A under 2016 omvandlats till stamaktier av serie B uppgick vid årets slut det totala antalet stamaktier av serie A till och stamaktier av serie B till Preferensaktier Klöverns preferensaktier handlas sedan 30 januari 2012 på Nasdaq Stockholm. En preferensaktie berättigar till en tiondels röst. Det totala antalet utestående preferensaktier var oförändrat under Klöverns preferensaktier har företrädesrätt, framför stamaktierna, till en årlig utdelning om 20,00 kr per preferensaktie. Utbetalning av beslutad utdelning sker kvartalsvis med 5,00 kr per preferensaktie. Preferensaktien medför i övrigt inte någon rätt till utdelning. I det fall bolagsstämman beslutar att inte lämna utdelning eller lämna utdelning som understiger 5,00 kr per preferensaktie under ett kvartal ska den del som understiger 5,00 kr ackumuleras och räknas upp med en årlig räntesats om 8 procent till dess att full utdelning lämnats. Ingen utdelning till stamaktieägarna får ske innan preferensaktieägarna erhållit full utdelning inklusive innestående belopp. Vid varje enskilt kvartal ackumuleras eventuell skillnad mellan 5,00 kr och utbetald utdelning per preferensaktie. Bolagsstämman kan fatta beslut om inlösen av preferensaktier, i så fall till ett belopp uppgående till 500 kr plus eventuellt innestående belopp. I händelse av likvidation har preferensaktien prioritet framför stamaktien med 400 kr med tillägg för eventuellt innestående belopp. Avstämningsdagar för utbetalningar är sista vardagen i juni, september respektive december månad efter årsstämman samt mars månad året efter årsstämman. Utförligare information kring vinstutdelning, emissioner

61 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANS Aktier 57 STAMAKTIER AV SERIE A OCH SERIE B kr PREFERENSAKTIE kr Klövern stamaktie av serie A OMX Stockholm PI Klövern stamaktie av serie B OMX Stockholm Real Estate PI Klövern preferensaktie NYCKELTAL, AKTIE Eget kapital per stamaktie, kr 9,01 7,38 5,20 4,83 4,69 5,36 5,11 4,65 4,56 5,34 EPRA NAV, kr 11,70 9,53 7,05 5,93 5,94 5,95 5,24 4,63 4,52 5,22 Eget kapital per preferensaktie, kr 288,50 281,50 317,50 300,00 273,50 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 0,93 0,78 0,61 0,49 0,43 0,48 0,50 0,56 0,39 0,42 Resultat per stamaktie, kr 2,11 1,83 1,02 0,68 0,23 0,53 0,68 0,27 0,53 1,34 Börskurs stamaktie A vid periodens utgång, kr 9,38 9,45 8,20 5,18 4,65 4,71 6,18 4,16 3,31 4,64 Börskurs stamaktie B vid periodens utgång, kr 9,55 9,50 7,60 Börskurs preferensaktie vid periodens utgång, kr 288,50 281,50 317,50 300,00 273,50 Börsvärde, mkr Antal registrerade stamaktier vid periodens utgång, milj 916,0 916,0 916,0 916,0 916,0 916,0 916,0 916,0 916,0 916,0 Antal utestående stamaktier vid periodens utgång, milj 916,0 916,0 916,0 916,0 888,5 884,4 884,4 884,4 884,4 911,9 Genomsnittligt antal utestående stamaktier vid periodens utgång, milj 916,0 916,0 916,0 914,9 874,0 884,4 884,4 884,4 897,6 915,2 Antal registrerade preferensaktier vid periodens utgång, milj 16,4 16,4 16,4 9,3 9,3 Antal utestående preferensaktier vid periodens utgång, milj 16,4 16,4 16,4 9,3 9,3 Genomsnittligt antal utestående preferensaktier vid periodens utgång, milj 16,4 16,4 10,5 9,3 5,9 Utdelning per stamaktie, kr 0,40 2 0,35 0,30 0,27 0,27 0,23 0,27 0,23 0,18 0,27 Utdelning per preferensaktie, kr 20, ,00 20,00 20,00 20,00 20,00 Utdelning stam- och preferensaktier i förhållande till förvaltningsresultat, % Utdelning preferensaktier i förhållande till förvaltningsresultat, % Direktavkastning stamaktie A, % 4,3 2 3,7 3,7 5,3 5,9 4,8 4,4 5,5 5,5 5,9 Direktavkastning stamaktie B, % 4,2 2 3,7 3,9 Direktavkastning preferensaktie, % 6,9 2 7,1 6,3 6,7 7,3 Totalavkastning stamaktie A/B, % 3 4,2 28,9 53,0 17,2 3,7 19, ,3 22,7 10,8 Totalavkastning preferensaktie, % 9,6 5,0 12,5 17,0 1) Historiska siffror är justerade för den fondemission och sammanläggning (omvänd split) som genomfördes under ) Baserat på föreslagen utdelning 3) Fr o m 2015 baserat på stam B

62 58 FINANS Aktier FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE och inlösen återfinns i denna årsredovisning och på Klöverns webbplats. EMISSIONER, OMVÄND SPLIT OCH OMVANDLINGSFÖRBEHÅLL Efter de nyemissioner av preferensaktier som gjordes under 2014 och den fondemission av stamaktier av serie B som genomfördes samma år har inga nya aktier emitterats. Genom fondemissionen erhöll alla stamaktieägare tio nya stamaktier av serie B för varje befintlig stamaktie av serie A vilket med andra ord medförde att antalet utestående stamaktier blev 11 gånger större. Under slutet av 2014 genomfördes en sammanläggning, även kallad omvänd split, gällande samtliga aktieslag 1:2 varigenom två befintliga aktier av samma aktieslag slogs samman till en aktie av samma aktieslag. I samband med införandet av det nya aktieslaget, stamaktier av serie B, infördes ett omvandlingsförbehåll vilket innebär att stamaktier av serie A på begäran av ägare till sådana aktier ska omvandlas till stamaktier av serie B. Mer detaljer om det finns i bolagsordningens punkt 5.6, och ges på Klöverns webbplats under rubriken Investor Relations. Stamaktier av serie B, möjliggör tillväxt med begränsad utspädning av röster för stamaktieägare av serie A. ÅTERKÖP Klöverns styrelse har sedan 2007 haft bemyndigande från årsstämman att återköpa egna aktier upp till högst 10 procent av totalt antal registrerade aktier. Syftet är bland annat att fortlöpande kunna anpassa bolagets kapitalbehov och därmed kunna bidra till ökat aktieägarvärde. I enlighet med detta bemyndigande återköpte Klövern fram till mitten av 2012 totalt stamaktier. Under 2012 och 2013 avyttrades samtliga återköpta aktier. Vid utgången av 2016 hade Klövern inget innehav av egna stamaktier eller preferensaktier. UTDELNING Klövern har som målsättning att utdelningen (på stamaktier och preferensaktier) långsiktigt ska uppgå till minst 50 procent av förvaltningsresultatet. Styrelsen föreslår till årsstämman, för räkenskapsåret 2016, en utdelning om 0,40 kr (0,35) per stamaktie att utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 0,10 kr och en utdelning om 20,00 kr (20,00) per preferensaktie att utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 5,00 kr. Förslaget innebär en utdelning motsvarande 59 procent (62) av förvaltningsresultatet. Under de senaste tio åren skulle det innebära en genomsnittlig utdelning uppgående till 63 procent av förvaltningsresultatet. Klövern har även en målsättning att utdelningen till preferensaktieägare långsiktigt inte ska överstiga 30 procent av förvaltningsresultatet. Den föreslagna utdelningen avseende 2016 motsvarar 28 procent (32) av förvaltningsresultat. Under 2016 har totalt 649 mkr (604) betalats i utdelning, varav 329 mkr (329) till ägarna av preferensaktier och 321 mkr (275) till stamaktieägarna. Datum för avstämningsdagar samt utbetalning av utdelning finns i kalendern på Klöverns webbplats. DIREKTAVKASTNING Föreslagen utdelning om 0,40 kr per stamaktie och 20,00 kr per preferensaktie ger en direktavkastning om 4,3 procent för A-aktien, 4,2 procent för B-aktien och 6,9 procent för preferensaktien baserat på börskurser vid slutet av AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Klöverns målsättning för avkastning på eget kapital är att den långsiktigt ska uppgå till minst 10 procent. Målsättningen inför 2016 var att avkastningen långsiktigt skulle uppgå till riskfri ränta plus minst nio procentenheter. Den riskfria räntan, mätt som genomsnittlig 5-årig statsobligationsränta, har varit 0,2 procent (0,2) under Uppnådd avkastning på eget kapital 2016 var 18,6 procent (18,9), vilket innebär att målet uppnåddes. JUSTERAD SOLIDITET OCH EPRA NAV Tillgångar och skulder redovisas till historiska anskaffningsvärden förutom vissa finansiella tillgångar och skulder samt förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde. Totalt eget kapital uppgick vid utgången av 2016 till mkr (11 390). På skuldsidan i balansräkningen fanns vid årets slut uppskjuten skatteskuld om mkr (1 503) som inkluderar skillnaden mellan fastigheternas och derivatens verkliga värde och skattemässiga värde (temporära skillnader, dock exklusive förvärvade temporära skillnader). Skatteskulden realiseras när, och om, derivaten säljs och fastigheterna säljs som styckefastigheter. Säljs däremot bolag, med fastigheter som inkråm, utlöses ingen skatteeffekt. I Klöverns fall säljs i stort sett samtliga fastigheter i bolagsform, vilket (givet nuvarande skattelagstiftning) med stor sannolikhet innebär att endast en mindre del av den totala uppskjutna skatteskulden kommer att betalas. Skillnaden mellan det skattemässiga värdet och det verkliga värdet på fastigheterna uppgick till mkr (15 866) vid årsskiftet. Om det egna kapitalet justeras med uppskjuten skatt på fastigheter, beräknad till 5 procent, goodwill och värdet på derivat, uppgick den justerade soliditeten till 36,7 procent. Eget kapital per stamaktie uppgick vid slutet av 2016 till 9,01 kronor (7,38). Det långsiktiga substansvärdet per stamaktie (EPRA NAV), beräknad genom återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld till det egna kapitalet, uppgick

63 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANS Aktier 59 AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL % 40 UTDELNING % 100 ÄGARKATEGORIER andel kapital, % EPRA NAV OCH AKTIEKURS kr Avkastning Mål Utdelning i förhållande till förvaltningsresultat Mål Privat ägande 73 Finansiella företag 24 Offentlig sektor 2 Intresseorganisationer EPRA NAV Aktiekurs stamaktie serie A/B AKTIEKAPITALETS UTVECKLING Antal stamaktier A Antal stamaktier B Antal stamaktier A+B Antal preferensaktier Ackumulerat aktiekapital, kr Kontant nyemission Fondemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nedsättning /27 Nyemission Fondemission Omvänd split Omvandling Omvandling Omvandling Omvandling Omvandling Omvandling

64 60 FINANS Aktier FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE vid samma tidpunkt till 11,70 kronor (9,53) efter att ha ökat med 23 procent under året. ÄGARSTRUKTUR Vid årsskiftet uppgick antalet aktieägare i Klövern till (43 911). De tjugo största ägarna representerade tillsammans 66,8 procent (69,3) av antal utestående aktier, motsvarande ett marknadsvärde om mkr (7 013). Av totalt antal aktier innehas 77 procent (80) av svenska ägare. Rutger Arnhult (via bolag), Corem Property Group och Arvid Svensson Invest hade vardera per den 31 december 2016 aktieinnehav överstigande 10 procent av rösterna. FÖRDELNING AKTIEINNEHAV Aktieinnehav Antal aktieägare BASERAT PÅ ANTAL REGISTRERADE AKTIER AKTIEÄGARE 31 DECEMBER 2016 Namn Antal stamaktier A, tusental Antal stamaktier B, tusental Antal preferensaktier, tusental Andel aktiekapital, % Andel röster, % Rutger Arnhult via bolag ,0 16,0 Corem Property Group ,9 13,7 Arvid Svensson Invest ,1 11,4 Gårdarike ,3 6,3 Länsförsäkringar fondförvaltning ,4 4,7 Handelsbanken fonder ,8 3,4 Swedbank Robur fonder ,4 2,1 CBNY-Norges Bank ,1 2,0 Nordea Investment Funds ,8 1,3 Swedbank AS (Estonia) ,9 1,1 SEB Investment Management ,5 1,1 Svolder ,6 0,9 State Street Bank & Trust ,2 0,9 Fjärde AP-fonden ,0 0,8 JPMC:Escrow German Resident Treaty ,1 0,7 Pareto Bank ,7 0,7 Goldman Sachs International ,1 0,6 Avanza Pension ,6 0,6 Klöverns Vinstandelsstiftelse ,6 0,6 JPM Chase ,8 0,5 SUMMA STÖRSTA ÄGARE ,8 70,3 Övriga ägare ,2 29,7 SUMMA UTESTÅENDE AKTIER ,0 100,0 Återköpta egna aktier TOTALT ANTAL REGISTRERADE AKTIER Andel av röster/kapital har avrundats nedåt till närmaste tiondels procentenhet.

65 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANS Skatt 61 SKATT Klövern redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten skatt, beräknad utifrån gällande skattesats på 22 procent. AKTUELL SKATT Aktuell skatt i resultaträkningen beräknas på det skattemässiga resultatet efter eventuellt utnyttjande av godkända underskottsavdrag. Aktuell skatt kan också inkludera skatt på grund av omtaxering från tidigare år samt skatt från förvärvade och sålda bolag under året. Med det skattemässiga resultatet avses årets resultat efter påverkan av bland annat skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och skattemässiga direktavdrag för vissa investeringar. Aktuell skatt är den skatt som betalas och är därmed, till skillnad från uppskjuten skatt, kassaflödespåverkande. UPPSKJUTEN SKATT Med uppskjuten skatt i resultaträkningen avses en schematisk beräkning av eventuell framtida skatt. Den uppskjutna skatten innehåller förändringar i uppskjuten skattefordran och uppskjuten skatteskuld. Posterna nettoredovisas under uppskjuten skatteskuld i balansräkningen och den uppskjutna skatten i resultaträkningen motsvaras av förändringen i balansräkningens post uppskjuten skatteskuld. Uppskjuten skatt kan vara både positiv och negativ. Uppskjuten skattefordran, det vill säga beviljade och godkända underskottsavdrag multiplicerat med skattesatsen, redovisas tillsammans med uppskjuten skatteskuld i balansräkningen. Underskottsavdragen används för att minska det skattemässiga resultatet. Skattefordran realiseras i takt med att underskottsavdragen används. Möjligheten att utnyttja underskottsavdragen kan vara begränsade beroende på de skattemässiga möjligheterna att resultatutjämna mellan koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld, beräknad på skillnaden mellan fastigheternas och derivatens verkliga värde och skattemässiga värde (temporära skillnader), redovisas tillsammans med uppskjuten skattefordran på skuldsidan i balansräkningen. Förvärvade temporära skillnader vid bolagsförvärv hanteras olika beroende på om det är ett tillgångsförvärv eller rörelseförvärv. Vid ett tillgångsförvärv redovisas inte någon uppskjuten skatteskuld på de temporära skillnaderna. Om förvärvet klassas som ett rörelseförvärv bokas uppskjuten skatteskuld på hela den temporära skillnaden. Skatteskulden realiseras när, och om, fastigheten säljs som styckefastighet. Säljs däremot ett bolag, med fastigheten som inkråm, utlöses ingen skatteeffekt. Vid fastighetstransaktioner i bolagsform kräver dock köparen vanligen någon form av rabatt hänförlig till den temporära skillnaden. I Klöverns fall säljs i stort sett samtliga fastigheter i bolagsform. SKATT UNDER 2016 Den uppskjutna skattefordran uppgår till 449 mkr och avser främst Klöverns skattemässiga underskott. Den uppskjutna skatteskulden uppgår till mkr och består av skillnaden mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde avseende fastigheter, derivat och finansiella tillgångar. Totalt ingår en effekt på uppskjuten skatt med 473 mkr ( 531) och aktuell skatt om 24 mkr ( 2). Klöverns skattemässiga underskottsavdrag uppgick till mkr vid slutet av SKATTETVISTER Klövern hade under 2016 ett större skatteärende. Skatteverket beslutade i ett tidigare skede att upptaxera Klövern med 77 mkr för beskattningsåret 2008 vilket skulle kunna medföra en skattekostnad på 21 mkr. Under 2015 fattade Högsta förvaltningsdomstolen beslut om att återvisa målet till Förvaltningsrätten. Förvaltningsrätten beslutade under det andra kvartalet 2016 att upptaxera bolaget med detta belopp. Domen har överklagats till Kammarrätten. Bolaget har gjort en reservering avseende aktuell skatt uppgående till 21 mkr. Den uppskjutna skatten minskar i gengäld med 17 mkr, eftersom det skattemässiga värdet på fastigheterna ökar med 77 mkr. Den totala skatteeffekten netto blir därmed 4 mkr beroende på olika skattesatser. Nettobeloppet belastade resultatet under det andra kvartalet 2016.

66 62 FINANS Risk och känslighet FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISK OCH KÄNSLIGHET Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och möjligheter i sin verksamhet. För att begränsa exponeringen mot olika risker finns interna regelverk och policyer. FASTIGHETERNAS VÄRDE Risk Värdeförändringar på Klöverns fastigheter utgör en risk och en möjlighet. Värdeförändringar påverkas av faktorer som till exempel hur väl Klövern lyckas förädla och utveckla fastigheterna samt av avtals- och kundstruktur. Omvärldsförändringar i till exempel konjunkturläge, ränteläge, lokal utbudsoch efterfrågebalans, hyrestillväxt, lånefinansiering samt avkastningskrav påverkar också. Avkastningskravet styrs i hög grad av den riskfria räntan och fastighetens unika risk. Hantering Klövern har ofta förvärvat fastigheter med hög vakansgrad i syfte att utveckla och förädla dem. Klövern har en god kompetens inom fastighets- och projektutveckling. Genom lokal och kundnära organisation skapas långsiktiga relationer med hyresgästerna och därigenom minskas risken för nya vakanser. Kundstrukturen är väl diversifierad med 51 procent privata bolag, 31 procent publika bolag och 18 procent inom offentlig sektor. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER 10% 5% 0% 5% 10% Resultatförändring före skatt, mkr Soliditet, % Belåningsgrad, % FINANSIERING Risk Klöverns räntebärande skulder består till drygt 69 procent av upplåning från banker och kreditinstitut och till cirka 31 procent av upplåning från kapitalmarknaden via obligationer och certifikat. Som en följd av detta är Klövern exponerat för finansierings- och ränterisker. Genom att Klövern använder olika derivat för att hantera sina ränterisker blir bolaget även exponerat för risken att värdet på dessa förändras. Hantering Finansieringsrisken hanteras genom målsättningar i finanspolicyn rörande löptider på kapitalbindning, kreditförfallovolymer för enskilda år och kreditvolymer gentemot motpart. För 2016 var målet att kapitalbindningen bör uppgå till minst 1,5 år. Vid årets slut uppgick kapitalbindningen till 3,0 år vilket är i linje med jämförbara noterade fastighetsbolag. Inget enskilt år bör ha ett förfall överstigande 40 procent av de totala räntebärande skulderna enligt Klöverns finanspolicy. En spridning av upplåningen mellan många kreditgivare minskar finansieringsrisken. Klövern har nio olika kreditinstitut och inte gentemot någon motpart överstiger krediterna målet om max 50 procent av Klöverns räntebärande skulder. Under 2016 har Klövern emitterat obligationslån på totalt mkr samt certifikat vars utestående volym vid årets slut uppgick till mkr. Klövern har begränsat ränterisken genom att teckna räntesäkringskontrakt. Den totala volymen uppgår till LÅNGIVARE % OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER mkr Kvartal Ackumulerat Obligation 21 Swedbank 21 Certifikat 10 Nykredit 10 Nordea 10 SBAB 8 Handelsbanken 6 Danske Bank 6 SEB 6 Övriga 2

67 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANS Risk och känslighet 63 VÄRMEFÖRBRUKNING kwh/kvm TEMPERATUR I FÖR HÅLLANDE TILL NORMALÅR % UTHYRNINGSGRAD % LÖPTIDER HYRESAVTAL LOKALER, KONTRAKTSVÄRDE % Värmeförbrukningen minskade med 1,1 procent under året och uppgick vid utgången av 2016 till 66,4 kwh/ kvm (67,1). 1 1) Under året har samtliga ytor granskats och renodlats till A-temp med bas första januari För att få jämförbar historisk data har även de föregående årens kwh-värden justerats med ny area Vädrets inverkan under ett enskilt år kan mätas som avvikelse mot ett normalår. Om ett enskilt år avviker mot normalåret med +/ 10 procent förändras Klöverns energikostnader med 2,9 mkr med nuvarande förbrukning Ekonomisk uthyrningsgrad Ytmässig uthyrningsgrad Förfalloår % mkr swappar och mkr räntetak, vilket tillsammans med fasträntelån innebar att 60 procent av Klöverns krediter hade räntesäkring vid 2016 års utgång. Samtidigt finns beredskap, samt godkända derivatlinor, för att vid behov strukturera om derivatportföljen. När avtalad ränta för derivatet avviker från marknadsräntan uppkommer en värdeförändring som påverkar företagets resultat- och balansräkning. Värdeförändringen är dock inte kassaflödespåverkande. Vid löptidens slut är värdet på de derivat Klövern använder alltid noll. MÅLSÄTTNING OCH UTFALL ENLIGT FINANSPOLICY Mål 2016 Utfall 2016 Mål 2017 MILJÖ Risk Enligt miljöbalken har den som bedrivit verksamhet och som bidragit till förorening även ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är den som äger fastigheten, och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna, ansvarig. Således kan, under vissa förutsättningar, krav riktas mot Klövern för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst av, eller misstanke om, förorening i mark, vattenområden eller grundvatten för att ställa fastigheten i sådant skick som följer av miljöbalken. Räntetäckningsgrad Justerad soliditet Ska uppgå till minst 2,0. Ska långsiktigt uppgå till 40 procent. Uppfyllt, 2,9. X Ej uppfyllt, 36,7 %. Ska uppgå till minst 2,0. Ska långsiktigt uppgå till 40 procent Hantering Inför varje förvärvstillfälle genomförs en grundlig analys av eventuella miljörisker. Ränterisk Basrisk Refinansieringsrisk Minst 40 procent av total kreditvolym bör vara bunden eller räntesäkrad med en återstående säkringstid på minst 2,5 år. Kapitalbindningen ska vara lägst 1,5 år. Högst 40 procent av lånestocken bör förfalla inom ett och samma år. Max 50 procent av kapitalbehovet bör komma från en och samma långivare. Uppfyllt, 60 %. Uppfyllt, 4,1 år. Uppfyllt, 3,0 år. Uppfyllt, 28 %. Uppfyllt, max andel 21 %. Minst 50 procent av total kreditvolym bör vara bunden eller räntesäkrad. Genomsnittlig räntebindning ska vara minst 2,0 år. Kapitalbindningen ska vara lägst 2,0 år. Högst 40 procent av lånestocken bör förfalla inom ett och samma år. Max 40 procent av kapitalbehovet bör komma från en och samma långivare. Exponering Klövern bedriver ingen verksamhet som kräver särskilt miljötillstånd, men fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering kan medföra miljöpåverkan. I dagsläget finns ingen kännedom om några väsentliga miljökrav som kan komma att riktas mot Klövern. HYRESINTÄKTER OCH UTHYRNINGSGRAD Risk I all fastighetsförvaltning finns risk för avflyttningar. Vid omflyttning av hyresgäster kan det uppstå kostnader för både anpassning för ny hyresgäst och vakansperioder.

68 64 FINANS Risk och känslighet FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Hantering Klövern hade vid utgången av 2016 totalt hyreskontrakt (9 100) med hyresgäster (5 300) inom många olika verksamhetsområden. Omsättningshastigheten har under året varit 8,3 procent (4,3). Omsättningshastigheten mäts som avflyttning i kronor under året, i relation till genomsnittligt kontraktsvärde. Den genomsnittliga kontraktstiden i Klöverns kundstock ökade något under 2016 och uppgick till 3,7 år (3,5). Klövern gör kreditbedömningar vid all nyuthyrning. Utifrån gjord kreditbedömning kompletteras vissa hyresavtal med borgen, deposition eller bankgaranti. Samtliga hyror betalas i förskott. Trots det finns risken att hyresgäster ställer in sina betalningar, eller på annat sätt inte fullgör sina förpliktelser, vilket påverkar Klöverns resultat negativt. Klövern uppvisar, tack vare den nära dialogen med hyresgästerna, låga kundförluster. Kundförlusterna uppgick till 3 mkr (9) eller 0,1 procent (0,3), av totala intäkter under KLÖVERNS TIO STÖRSTA HYRESGÄSTER Hyresgäst Kontraktsvärde, Andel av totalt mkr kontraktsvärde, % Ericsson 196 6,6 WSP Sverige 65 2,2 Tele2 Sverige 61 2,0 KappAhl Sverige 40 1,3 Dagab Inköp & Logistik 31 1,1 PostNord Sverige 31 1,0 Arbetsförmedlingen 30 1,0 Transportstyrelsen 28 0,9 Region Östergötland 27 0,9 Karlskrona Kommun 27 0,9 TOTALT ,9 Exponering Största hyresgäst är IT- och telekomföretaget Ericsson som framför allt hyr stora kontorsytor, däribland huvudkontoret med koncernledning, i Kista. Ericssons samlade kontraktsvärde uppgick vid utgången av 2016 till 196 mkr, vilket motsvarar 7 procent av Klöverns totala kontraktsvärde. Näst största hyresgäst är WSP, ett av världens ledande analys- och teknikkonsultföretag. WSP hade ett kontraktsvärde om totalt 65 mkr vid utgången av WSPs största förhyrning är huvudkontoret i Globenområdet men bolaget hyr även lokaler i Karlstad, Linköping, Norrköping, Örebro, Nyköping och Hässleholm. SKATTER Risk Klöverns självklara intention är att följa lagar och regler, inte minst inom skatteområdet. Men otydlighet kring tolkningen av regelverket, samt i vissa fall ändrat regelverk med retroaktivitet, innebär att Klövern likväl som andra bolag inte alltid i förväg kunnat avgöra skatteutfallet av sitt agerande. Det pågår en statlig utredning angående vissa frågor inom fastighets- och stämpelskattområdet som beräknas vara avslutad den 31 mars Utfallet av den utredningen kan komma att negativt påverka skattekonsekvenserna av fastighetstransaktioner i bolagsform. Finansdepartementet ser även över hur ett EU-direktiv rörande bland annat ränteavdrag ska implementeras i Sverige vilket kan komma att medföra begränsningar av avdragsrätten för räntor. Hantering Klövern anlitar skatteexpertis från flera olika välrenommerade firmor, bland annat Svalner. Exponering Klövern hade under 2016 ett större skatteärende. Skatteverket beslutade i ett tidigare skede att upptaxera Klövern med 77 mkr för beskattningsåret 2008 vilket skulle kunna medföra en skattekostnad på 21 mkr. Under 2015 fattade Högsta förvaltningsdomstolen beslut om att återvisa målet till Förvaltningsrätten. Förvaltningsrätten beslutade under det andra kvartalet 2016 att upptaxera bolaget med beloppet. Domen har överklagats till Kammarrätten. Bolaget har gjort en reservering avseende aktuell skatt uppgående till 21 mkr. Den uppskjutna skatten minskar i gengäld med 17 mkr, eftersom det skattemässiga värdet på fastigheterna ökar med 77 mkr. Den totala skatteeffekten netto blir därmed 4 mkr beroende på olika skattesatser. Nettobeloppet belastade resultatet under det andra kvartalet FASTIGHETSKOSTNADER Risk I fastigheter med eftersatt underhåll finns risk för stora och dyra reparationskostnader. Energi svarar för cirka 30 procent av Klöverns fastighetskostnader och vid bristande kontroll kan förbrukning och energikostnader öka kraftigt. Avvikelser i vädret mot vad som kan anses normalt kan påverka det totala utfallet. Säsongsvariationer i vädret gör att kostnaderna för energi inte är jämnt fördelade över året. Normalt sett ligger till exempel cirka 40 procent av värmeförbrukningen under årets första kvartal.

69 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANS Risk och känslighet 65 Hantering Klövern har genom sin lokala organisation mycket god kontroll på fastigheterna. Ett ambitiöst underhållsprogram med förebyggande åtgärder minskar antalet, och kostnaderna för, oförutsedda reparationer. En stor satsning har gjorts på energioptimerande investeringar. Klövern arbetar aktivt med uppföljning av energiförbrukningen och vidtar åtgärder för att minska densamma. Exponering Vädrets inverkan under ett enskilt år kan mätas som avvikelse mot ett normalår. Om ett enskilt års temperatur avviker mot normalåret med +/ 10 procent förändras Klöverns energikostnader med 2,9 mkr med nuvarande förbrukning. ÖVRIGA RISKER Operationell Med operationell risk avses risken att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll och/eller oegentligheter. God intern kontroll och extern kontroll från revisorer, ändamålsenliga administrativa system, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderingsmodeller är metoder för att minska de operationella riskerna. Klövern arbetar löpande med att övervaka företagets administrativa säkerhet och kontroll. Medarbetare Medarbetarrisk är risken att inte kunna säkerställa Klöverns behov av kompetent personal. Bolaget arbetar aktivt för interna karriärvägar och utbildningar och med att vårda varumärket som en attraktiv arbetsgivare. Bolagsledningen har en uppsägningstid om sex månader och övriga tjänstemän har en uppsägningstid från den anställdes sida som uppgår till en till tre månader. Detta ger ett tillräckligt tidsmässigt handlingsutrymme för rekrytering vid uppsägning. Klövern hade under 2016 en personalomsättning om 13 procent (9). Känslighetsanalys Känslighetsanalysens beräkningar baseras på koncernens intjänandeförmåga och balansräkning per 31 december Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens resultat före skatt efter fullt genomslag av var och en av parametrarna i tabellen nedan. Räntebärande skulder och hyreskontrakt löper över flera år, vilket innebär att nivåförändringar inte får fullt genomslag under ett enskilt år utan först i ett längre perspektiv. Förändring +/ Årlig resultateffekt, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/ 34 Hyresintäkter 1 procent +/ 29 Fastighetskostnader 1 procent /+ 10 Klöverns genomsnittliga ränta 1 procentenhet /+ 239

70 66 FINANS Investor relations FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE INVESTOR RELATIONS Klöverns IR-verksamhet ska genom tydlig informationsgivning, lyhördhet och hög tillgänglighet verka för goda relationer med kapitalmarknadens aktörer, skapa förtroende för bolaget och därmed bidra till kostnadseffektiv finansiering i form av att bolaget får en rättvisande värdering av marknaden. IR-verksamheten och därmed tillhörande informationsgivning ska ske i enlighet med gällande lagstiftning, Nasdaqs regelverk, Finansinspektionens vägledning för börs- och MTF-bolag, Svensk kod för bolagsstyrning och Klöverns riktlinjer för kommunikation. Pressmeddelanden, delårsrapporter och årsredovisningar publiceras och kan laddas ner, på såväl svenska som engelska, på Klöverns webbplats. Där finns även fortlöpande information om bolaget, aktien och finansiell statistik samt möjlighet att prenumerera på pressmeddelanden och rapporter. Klövern har ett stort antal aktieägare. Den 31 december 2016 uppgick antalet aktieägare till (43 911), efter att ha ökat med 6 procent under året. AKTIEANALYTIKER Bolag ABG Sundal Collier Carnegie Investment Bank Danske Bank DnB Markets Handelsbanken Nordea Pareto SEB Equities Swedbank Analytiker Tobias Kaj Erik Granström Henrik Dahlgren Simen Mortensen Albin Sandberg Niclas Höglund Johan Edberg Svante Krokfors Jan Ihrfelt Pressreleaser Klövern köper i centrala Stockholm för 340 mkr Klövern AB (publ) : Bokslutskommuniké Klövern säljer en fastighet i Helsingborg för 110 mkr Antal aktier i Klövern den 29 februari Klövern tecknar 15-årigt hyresavtal med Nordic Choice Hotels i Kista Klövern köper en central fastighet i Halmstad för 142 mkr Kallelse till årsstämma i Klövern AB (publ) Klöverns årsredovisning och hållbarhetsredovisning Klövern AB (publ): Delårsrapport januari-mars Beslut vid årsstämma i Klövern AB (publ) Klövern emitterar obligationslån om 750 mkr Klövern offentliggör prospekt och ansöker om notering av obligationslån på Nasdaq Stockholm Klövern AB (publ): Klövern fortsätter sin renodling Klövern AB (publ): Delårsrapport januari-juni Antal aktier i Klövern den 31 augusti Klövern AB (publ): Klövern köper fastigheter i Malmö och Lund för 910 mkr Klövern AB (publ): Delårsrapport januari-september Klövern AB (publ): Klövern överväger emission av obligationer i SEK och offentliggör återköpserbjudande för utestående Januari 2017-obligationer Klövern AB (publ): Klövern emitterar framgångsrikt ett obligationslån om mkr och offentliggör resultat för återköpserbjudande avseende utestående Januari 2017-obligationer Klövern AB (publ): Klövern förtidsinlöser obligationslån nr 3, 2012/2017, innan den slutliga återbetalningsdagen Klövern AB (publ): Klövern offentliggör prospekt och ansöker om notering av obligationslån på Nasdaq Stockholm Klövern säljer fastigheter för 894 mkr och köper för 150 mkr Klövern tecknar ytterligare ett stort hyreskontrakt i Skeppet, Karlstad

71 BOLAGSSTYRNING INLEDNING BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT MARKNADER STYRELSE 74 BOLAGSLEDNING 75 BOLAGSORDNING 79 FASTIGHETSRÖRELSEN HÅLLBARHET FINANS BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Tele2s nya huvudkontor, Isafjord 8 i Kista. FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT

72 68 BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 2016 Klövern AB är ett svenskt publikt fastighetsbolag vars aktier är registrerade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Klöverns bolagsstyrning beskriver hur ägarna genom bolagsstämman och styrelsen styr bolaget och säkerställer att VD och den operativa ledningen skapar värde och hanterar riskerna i verksamheten. AKTIEÄGARE VALBEREDNING BOLAGSSTÄMMA ERSÄTTNINGS- OCH REVISIONSUTSKOTT STYRELSE REVISOR VD OCH BOLAGSLEDNING FÖRVALTNINGSRÅD PROJEKTRÅD TRANSAKTIONS- OCH FINANSRÅD STÖDFUNKTIONER REGION STOCKHOLM REGION ÖST REGION MELLAN REGION SYD STOCKHOLM NORRA STOCKHOLM SÖDRA UPPSALA LINKÖPING NORRKÖPING NYKÖPING KALMAR KARLSKRONA* VÄSTERÅS KARLSTAD ÖREBRO HÄRNÖSAND/SOLLEFTEÅ FALUN GÖTEBORG MALMÖ HALMSTAD BORÅS* * Avtal tecknat om avyttring av fastighetsbeståndet. Det yttre ramverket för bolagsstyrningen är aktiebolagsslagen, bolagsordningen, Nasdaqs regler för emittenter och Svensk kod för bolagsstyrning ( Koden ). Därtill kommer interna regelverk utfärdade av styrelsen där de viktigaste är styrelsens arbetsordning, instruktioner för VD och policyer som utgör ramverk för den dagliga operativa verksamheten inklusive riskhantering och etik- och uppförandekoder. Koden, som förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagstyrning bygger på självreglering och principen att följa eller förklara. Syftet är att skapa bra förutsättningar för ett aktivt och ansvarsfullt ägande. Klövern har under 2016 följt Koden och det finns således inga avvikelser att rapportera. ÄGARKATEGORIER Andel kapital % SVENSK KOD FÖR BOLAGSSTYRNING Svensk kod för bolagsstyrning är ett komplement till gällande lagstiftning och andra regelverk med syftet att ge relevant och effektiv bolagsstyrning. Koden är inte tvingande, men vid avvikelser krävs en förklaring enligt principen följ eller förklara. Privat ägande 73 Finansiella företag 24 Offentlig sektor 2 Intresseorganisationer 1 AKTIEÄGARE OCH BOLAGSSTÄMMA Aktier och ägande Vid utgången av 2016 hade Klövern (43 911) aktieägare och ett aktiekapital om mkr (1 865).

73 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport Aktieägandet fördelade sig på stamaktier av serie A, stamaktier av serie B och preferensaktier, vardera med ett kvotvärde om 2 kr. Av totalt antal aktier innehas 77 procent (80) av svenska ägare. En stamaktie av serie A berättigar till en (1) röst medan en stamaktie av serie B, liksom en preferensaktie, berättigar till en tiondels (1/10) röst. De tjugo största ägarna representerade tillsammans 67 procent (69) av totalt aktiekapital vid utgången av året. Två aktieägare, Corem Property Group AB och Rutger Arnhult via bolag, hade vardera vid utgången av 2016 ett aktieinnehav som översteg 10 procent av kapitalet. Under året har aktiekapitalet inte förändrats genom nyemission eller liknande. Däremot har omvandling av stamaktier av serie A skett i enlighet med bolagsordningens bestämmelser varpå antalet röster i bolaget har förändrats. Se vidare under avsnittet Aktier sid Det finns inte några teckningsoptioner eller motsvarande värdepapper som kan leda till ytterligare aktier i bolaget. Bolagsordning Bolagets firma är Klövern AB och bolaget är ett svenskt publikt bolag, vars aktier är registrerade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets organisationsnummer är och styrelsens säte är i Stockholm. Bolagsstämma kan hållas i Stockholm eller Solna. Klöverns verksamhet är att direkt, eller indirekt genom dotterbolag, förvärva, äga, förvalta, utveckla och försälja fastigheter samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Aktier kan utges i stamaktier av serie A, stamaktier av serie B och preferensaktier. Räkenskapsåret omfattar kalenderår. Ändringar i bolagsordningen sker enligt föreskrifter i aktiebolagslagen. Klövern har ett administrativt servicekontor i Nyköping samt huvudkontor i Stockholm. Bolagsordningen finns i sin helhet på sidan BOLAGSSTÄMMA OCH RÖSTRÄTT Bolagsstämman regleras av aktiebolagslagen och bolagsordningen och är ett aktiebolags högsta beslutande organ. Enligt aktiebolagslagen och bolagsordningen har samtliga aktieägare som har ett ägarregistrerat aktieinnehav senast ett visst antal dagar före stämman samt har gjort anmälan om deltagande i viss ordning, rätt att vid bolagsstämman delta och rösta för ägda och företrädda aktier. Aktieägare har även rätt att få ett ärende behandlat på bolagsstämman, förutsatt att ärendet anmälts till styrelsen i tid som framgår av aktiebolagslagen. Kallelse till bolagsstämma sker enligt aktiebolagslagen och bolagsordningen och utlyses av styrelsen. Kallelse till årsstämma alternativt extrastämma där bolagsordningen ska behandlas ska utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före bolagsstämman. Kallelse till övriga extrastämmor ska utfärdas tidigast sex veckor och senast tre veckor före bolagsstämman. Vid bolagsstämma har aktieägare rätt att besluta bland annat om val av styrelse och revisorer. Beslut vid bolagsstämma fattas med sådan röstmajoritet som föreskrivs av aktiebolagslagen. ÅRSSTÄMMA 2016 Klöverns årsstämma 2016 hölls den 19 april på Quality Hotel Globe, Stockholm. Vid stämman närvarade 118 personer inklusive aktieägare, styrelse, revisor, ombud, biträden, analytiker och övriga gäster. Tillsammans representerade de närvarande 67 procent (64) av rösterna i bolaget. Utöver obligatoriska ärenden som anges i bolagsordningen, fattades bland annat beslut om: > > Utdelning om 0,35 kr per stamaktie av serie A respektive serie B och 20,00 kr per preferensaktie. > > Omval av styrelseledamöterna Fredrik Svensson, Rutger Arnhult, Ann-Cathrin Bengtson, Pia Gideon och Eva Landén. > > Nyval av Pia Gideon till styrelsens ordförande. > > Omval av Ernst & Young AB som revisor, med Fredric Hävrén som huvudansvarig revisor. STYRELSENS SAMMANSÄTTNING 2016 Ledamot Invald Oberoende Närvaro Närvaro styrelsemötenersättningsutskott Arvode styrelse, tkr Aktieinnehav 3, % av kapital Aktieinnehav 3, % av röster Pia Gideon, ordförande 2013 Ja 18/18 3/ ,0 0,0 Fredrik Svensson Nej 17/18 3/ ,1 11,4 Rutger Arnhult, VD 1, Nej 18/18 13,0 16,0 Ann-Cathrin Bengtson 2011 Ja 18/ ,0 0,0 Eva Landén Nej 18/ SUMMA AKTIEINNEHAV 1) Fredrik Svensson, Rutger Arnhult samt Eva Landén är beroende relativt större ägare och Rutger Arnhult samt Eva Landén är beroende relativt ledningen. 2) Rutger Arnhult, via bolag, innehar även aktier motsvarande 41,8 procent av rösterna i Corem Property Group. Källa: Corems bokslutskommuniké ) Direkta eller indirekta innehav vid årsskiftet 2016/2017. Andel av röster/kapital har avrundats nedåt till närmaste tiondels procentenhet. Protokoll från samtliga bolagsstämmor finns på Årsstämman 2017 kommer att hållas på Solna Gate, Solna den 26 april 2017 klockan

74 70 BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE > > Att höja styrelsens arvode från totalt kronor till totalt kronor, varav kronor ( ) ska utgöra arvode för styrelseordföranden och kronor ( ) ska utgöra arvode för respektive styrelseledamot. Styrelseledamot som samtidigt är anställd i bolaget skainte erhålla något styrelsearvode. Arvode till revisor utgår enligt godkänd räkning. > > Förnyat bemyndigande för styrelsen att förvärva och överlåta egna aktier. > > Förnyat bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av stam- och/eller preferensaktier. > > Bolagsordningen ändrades till att bolagsstämma kan hållas i Stockholm eller Solna. ÅTERKÖP Klövern har ett bemyndigande av årsstämman 2016 att fram till årsstämman 2017 återköpa egna aktier så att bolaget vid varje tillfälle innehar högst 10 procent av totalt antal registrerade aktier. Klövern har vid årets utgång inte nyttjat bemyndigandet och har inte heller sedan tidigare några återköpta stam- eller preferensaktier. VALBEREDNING Valberedningens arbete Årsstämman 2016 beslutade att valberedningen ska utses årligen och bestå av styrelsens ordförande samt en representant vardera för de fyra största ägarna i bolaget per den sista dagen för aktiehandel i september månad året före årsstämman. För det fall att tillfrågad aktieägare ej önskar utse ledamot till valberedningen ska den i tur största aktieägaren, som inte tillfrågats om att utse representant till valberedningen, tillfrågas. Valberedningen inför årsstämma 2017 består av Mia Arnhult (Rutger Arnhult via bolag), Patrik Essehorn (Corem Property Group), Rikard Svensson (Arvid Svensson Invest), Lars Höckenström (Gårdarike) och Pia Gideon (styrelsens ordförande). Mia Arnhult har varit valberedningens ordförande under året. Ingen ersättning utgick till valberedningens ledamöter. Aktieägare som vill lämna förslag till valberedningen kan göra det via styrelsenominering@klovern.se eller per telefon Valberedningen har inför årsstämman 2017 haft 3 protokollförda möten och har därutöver haft kontakter per telefon och e-post. Valberedningens ledamöter har övervägt och konstaterat att det inte föreligger någon intressekonflikt att acceptera uppdraget som ledamot i Klöverns valberedning. Valberedningens arbete har bestått av att ta del av den genomförda styrelseutvärderingen och analysera vilka behov av erfarenheter och kompetenser som behövs för ett bra styrelsearbete utifrån bolagets strategi, ställning och omvärld. Det är även valberedningens uppgift att i sitt arbete beakta de frågor som framgår av Koden. Valberedningen har i sitt arbete beaktat att mångfald och en jämn könsfördelning ska råda i styrelsen i enlighet med rekommendationer från Koden. Som mångfaldspolicy har valberedningen tillämpat bolagets Uppförandekod vilken stadgar att styrelsens målsättning är att styrelsen ska bestå av ledamöter i varierande ålder, med varierande kön och geografiskt ursprung, samt med en varierande utbildnings- och yrkesbakgrund som sammantaget bidrar till ett oberoende och kritiskt ifrågasättande i styrelsen. Valberedningen har också tagit del av och beaktat revisionsutskottets rekommendation till val av revisor. Valberedningens uppgifter Valberedningen ska till årsstämman lämna förslag avseende: > > stämmoordförande > > styrelseordförande > > styrelseledamöter med motivering samt antal ledamöter och arvode. > > ersättning för utskottsarbete. > > regler för valberedningens sammansättning inför nästkommande årsstämma. > > förfarande vid utbyte av ledamot i valberedningen innan dess arbete slutförts. Valberedningen ska även ta del av revisionsutskottets rekommendation kring val av revisor och arvodering av denne, samt därefter lämna förslag till årsstämman om revisorsval. STYRELSE Styrelsens ansvar Styrelsen som utses vid varje årsstämma har det övergripande ansvaret för bolagets strategi, organisation och förvaltning på uppdrag av samtliga aktieägare. Styrelsen verkar för bolagets långsiktiga värdeskapande. Styrelsens ansvar omfattar: > > att upprätta en strategi, mål, budget och affärsplan. > > att granska och godkänna bokslut. > > att fatta besut kring investeringar och försäljningar. > > att fatta beslut kring kapitalstruktur och finansiell risk. > > att utveckla koncernens policyer. > > att säkerställa att det finns kontrollsystem för uppföljning. > > att besluta om betydande förändringar av organisation och verksamhet.

75 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport > > att utse verkställande direktör. > > att fastställa lön och ersättningar till VD och ledande befattningshavare. Sammansättning Klöverns styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter. Styrelsen består av de fem styrelseledamöterna Pia Gideon (ordförande), Rutger Arnhult (VD), Ann-Cathrin Bengtson, Eva Landén och Fredrik Svensson. OBEROENDE Enligt Svensk kod för bolagsstyrning och Nasdaq Stockholm ska majoriteten av de bolagsstämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst två av de styrelseledamöter som är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. För att avgöra en ledamots oberoende ska valberedningen göra en samlad bedömning av samtliga omständigheter som kan ge anledning att ifrågasätta ledamotens oberoende. Resultatet av valberedningens överväganden ska redovisas i kallelsen till årsstämman. Tre av fem ledamöter; Ann-Cathrin Bengtson, Pia Gideon samt Fredrik Svensson är oberoende relativt bolaget och bolagsledningen. Två av dessa, Ann-Cathrin Bengtson och Pia Gideon, är per sista december 2016 dessutom oberoende relativt större ägare. Arbetsordning Styrelsens arbete följer den arbetsordning som fastställts vid första ordinarie styrelsemöte efter årsstämman. Av arbetsordningen framgår bland annat arbetsfördelning och rapportering mellan styrelse, styrelsens ordförande och VD, samt den årsplan som följs för styrelsens arbete. STYRELSEORDFÖRANDEN Styrelsens ordförande utses, efter förslag av valberedningen, vid årsstämman och ansvarar för att leda och organisera styrelsens arbete på ett effektivt sätt samt att fungera som VD:s diskussionspartner och stöd. Ordföranden ska även: > > ansvara för kontakten mellan ägarna och styrelsen > > bevaka att styrelsen fullgör sina förpliktelser enligt gällande lagar, övriga regelverk, styrdokument och arbetsordning > > säkerställa att styrelseledamöterna får den utbildning och information som krävs för att kunna analysera företagets ekonomiska ställning, strategi, planering och utveckling > > genomföra årlig utvärdering av styrelsens arbete > > inrätta en valberedning, enligt uppdrag från årsstämman, och även delta i densamma. Styrelsens arbete under 2016 Styrelsen har under 2016 sammanlagt haft 18 möten (18) varav 1 var konstituerande (1) och 1 möte hölls per capsulam (3). Därutöver har styrelsen, ledande befattningshavare och externa föreläsare träffats för strategiarbete. Vid varje styrelsemöte behandlas marknadsläget, förvärv, försäljningar och investeringar, strategiska initiativ, ekonomisk uppföljning, finansiella läget, organisation och företagskultur, rapport från förvaltningsorganisationen, kundrelaterade frågor och läget på kredit- och finansmarknaderna. Finanschefen har en stående avrapportering vid varje styrelsemöte. Därutöver bjuds ledande befattningshavare i bolaget regelbundet in för att rapportera kring strategiska initiativ. Särskild fokus har under året legat på att utveckla bolagets hållbarhetsarbete och en omfattande översyn och förenkling av policyer har genomförts. Mot bakgrund av bolagets expansion har organisationsstruktur varit ett återkommande tema för styrelsens arbete. Styrelsen har löpande arbetat med frågor kring intern kontroll och riskhantering med närvaro av revisor, Styrelsen har under året också sammanträtt med revisor utan att VD eller annan representant från bolaget har varit närvarande. Under året har en visselblåsarfunktion inrättats som ett led i att säkerställa Uppförandekoden. AKUELLA POLICYER > > Finanspolicy > > Kommunikationspolicy > > Arbetsmiljöpolicy > > Uppförandekod och Hållbarhetspolicy > > Krishanterings- och säkerhetspolicy Styrelsens arbete utvärderas kontinuerligt. En årlig systematisk och strukturerad utvärdering genomförs skriftligen och resultatet rapporteras av styrelsens ordförande till valberedningen. Utfallet 2016 visade att styrelsens arbete fungerar väl, att ledamöterna besitter kompletterande kompetenser samt att styrelsens sammansättning främjar ett gott och öppet diskussions- och samarbetsklimat. UTSKOTTENS UPPGIFT Om styrelsen inrättar utskott ska det av styrelsens arbetsordning framgå vilka arbetsuppgifter och vilken beslutanderätt styrelsen har delegerat till utskott samt hur utskotten ska rapportera till styrelsen. Revisionsutskott ska bestå av minst tre styrelseledamöter. Majoriteten av utskottets ledamöter ska vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst en av de ledamöter som är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare.

76 72 BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE December Budget Utvärdering styrelse Redovisning NKI/NMI Februari Delårsrapport Q4 (revisorer) Årsredovisning Bolagsstyrningsrapport Planering årsstämma Oktober Utvärdering VD, Delårsrapport Q3 (revisorer) Affärsplan September Policies, Internkontroll (revisorer) Valberedning Fastställande hållbarhetsstrategi Riskinventering STYRELSENS ARBETE 2016 Mars Årsredovisning April Delårsrapport Q1 Förberedelse strategidagar April Årstämma Juli Delårsrapport Q2 Konstituerande styrelsemöte Maj Strategidagar, Revisionsplan (revisorer) Revisionsutskott Mot bakgrund av att frågor kring finansiering, ekonomisk uppföljning och riskhantering är så väsentliga i ett fastighetsbolag av Klöverns storlek, har styrelsen beslutat att hela styrelsen, med undantag för VD, utgör bolagets revisionsutskott. Revisionsutskottet och bolagets styrelse sammanträder med bolagets revisor vid ett flertal tillfällen under styrelseåret. Ersättningsutskott Ersättningsutskottets uppgift är att bereda frågor kring ersättningar till VD och ledande befattningshavare för beslut av styrelsen. Ersättningsutskottet har under 2016 bestått av styrelsens ordförande Pia Gideon och Fredrik Svensson. Ersättningsutskottet har under 2016 haft tre protokollförda möten, och därutöver löpande samrått i ersättnings- och incitamentsfrågor. Styrelsens arbete under 2016 Viktiga beslut > > I maj genomfördes en emission av ett 4-årigt icke-säkerställt obligationslån om 750 mkr. > > I oktober genomfördes en emission av ett 4-årigt ickesäkerställt obligationslån om mkr. > > Under det fjärde kvartalet återköptes icke-säkerställda obligationer med förfall i januari 2017 med ett totalt nominellt belopp om 720 mkr samt förtidsinlöstes övriga obligationer av samma lån för 430 mkr.

77 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport Ett av styrelsens möten under året. REVISORER Vid årsstämman 2016, för tiden intill årsstämman 2017, omvaldes Ernst & Young AB till revisor för bolaget. Fredric Hävrén är huvudansvarig revisor för Klövern AB. Revisor väljs enligt bolagsordningen varje år. I uppdraget ingår granskning av bolagets bokföring och årsredovisning samt bolagsledningens och styrelsens förvaltning av bolaget. Revisorn ska även, om inte annat särskilt beslutas, granska bolagets bolagsstyrningsrapport, granska ersättningar till ledande befattningshavare samt översiktligt granska bolagets niomånadersrapport. Arvode till revisor fastställs, efter förslag från valberedningen, på årsstämman. Årsstämman 2016 beslöt att arvode till revisor ska utgå enligt godkänd räkning. Arvode för revisionsuppdrag uppgick under 2016 till 2,7 mkr (3,1). Övrig rådgivning har uppgått till 0 mkr (0). FREDRIC HÄVRÉN Född Auktoriserad revisor sedan 2003, anställd hos Ernst & Young AB sedan Övriga uppdrag: Rodamco Sverige AB, ICA Fastigheter AB, Mengus Stockholm AB, HSB Bostad AB. Aktieinnehav i Klövern: Inget innehav. KONCERNEN Bolagsstrukturen i Klövern består av moderbolaget Klövern AB samt 27 direktägda aktiva dotterbolag (26). All verksamhet sker i Sverige och är indelad i 17 affärsenheter och i fyra regioner; Stockholm, Öst, Mellan och Syd. Läs mer om regionerna under Marknader sid

78 74 BOLAGSSTYRNING Styrelse FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen från vänster: Ann-Cathrin Bengtson, Rutger Arnhult, Eva Landén, Fredrik Svensson och Pia Gideon. STYRELSE Styrelsen i Klövern består av fem ledamöter med Pia Gideon som ordförande. PIA GIDEON Ordförande sedan årsstämma Ledamot Född Övriga styrelseuppdrag: Svevia AB, Qlucore AB, Metria AB, Proact IT Group AB och MinDoktor. se. Utbildning: Civilekonom. Aktieinnehav i Klövern: stamaktier av serie B. Oberoende ledamot. RUTGER ARNHULT Ledamot sedan Född VD i Klövern AB. Styrelseuppdrag: Ordförande i M2 Asset Management AB, ledamot i Corem Property Group AB (publ), Arnia Holding AB och Agora AB (publ). Utbildning: Civilekonom. Aktieinnehav i Klövern: stamaktier av serie A, stamaktier av serie B och preferensaktier, via bolag, direkt och indirekt. Beroende relativt bolaget, bolagsledningen och större ägare. ANN-CATHRIN BENGTSON Ledamot sedan årsstämma Född Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Flyinge AB och i Strömsholm AB. Utbildning: Civilekonom. Aktieinnehav i Klövern: preferensaktier via bolag. Oberoende ledamot. EVA LANDÉN Ledamot sedan årsstämma Född VD i Corem Property Group AB (publ). Övriga styrelseuppdrag: Specialfastigheter AB. Utbildning: Civilekonom. Aktieinnehav i Klövern: Inget innehav. Beroende relativt bolaget, bolagsledningen och större ägare. FREDRIK SVENSSON Ledamot sedan årsstämma Ordförande Född VD i AB Arvid Svensson. Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Fastighets AB Balder (publ). Utbildning: Civilekonom. Aktieinnehav i Klövern: stamaktier av serie A, stamaktier av serie B och preferensaktier, via bolag, direkt och indirekt. Beroende relativt större ägare. Aktieinnehav per

79 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BOLAGSSTYRNING Bolagsledning 75 BOLAGSLEDNING I Klöverns bolagsledning ingick under 2016 Rutger Arnhult (VD) samt ytterligare tre befattningshavare med olika ansvarsområden. PEETER KINNUNEN Transaktionschef Född Anställd sedan SUSANNE ESSEHORN* Regionchef Stockholm Född Anställd sedan RUTGER ARNHULT VD Född Anställd sedan JENS ANDERSSON Finanschef Född Anställd sedan Utbildning: Civilingenjör. Tidigare anställning: COO Vanir Asset Management , Chef Transaktion & Analys Kungsleden AB Styrelseuppdrag: Ledamot i AB Estniska Huset. Aktieinnehav i Klövern: stamaktier av serie B och preferensaktier via bolag och direkt. Utbildning: Civilekonom. Tidigare anställning: Fastighetschef AB Sagax och VD Söderport Holding AB , Senior Asset Manager på GE Capital Real Estate Styrelseuppdrag: Inga externa. Aktieinnehav i Klövern: stamaktier av serie A. * Lämnade bolagsledningen i mars Utbildning: Civilekonom. Styrelseuppdrag: Ordförande i M2 Asset Management AB, ledamot i Corem Property Group AB (publ), Arnia Holding AB och Agora AB (publ). Aktieinnehav i Klövern: stamaktier av serie A, stamaktier av serie B och preferensaktier, via bolag, direkt och indirekt. Utbildning: Civilekonom. Tidigare anställning: Projektledare Catella Corporate Finance , CFO Vanir Asset Management , Senior Vice President Aareal Bank Styrelseuppdrag: Inga externa. Aktieinnehav i Klövern: stamaktier av serie B via bolag och indirekt. Aktieinnehav per

80 76 BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrninsrapport 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VD OCH BOLAGSLEDNING VD är föredragande vid styrelsemöten och ger styrelsen löpande information om bolagets utveckling. VD leder arbetet i ledningsgruppen. Utöver VD ingick under 2016 transaktionschef, finanschef och regionchef Stockholm i ledningsgruppen. Bolagsledningens arbete under 2016 I Bolagsledningen behandlas frågor rörande den löpande verksamheten och även ärenden av finansiell karaktär, strategi, personal, transaktioner samt finansiell rapportering. Bolagsledningen deltar vid olika råd och mötessammankomster inom organisationen. Bolagsledningen har så kallat Förvaltningsråd regelbundet tillsammans med regionchefer och andra nyckelpersoner inom Klövern. Där behandlas förvaltningsrelaterade frågor och genomgång av kvartalsbokslut. Projektrådet träffas varannan vecka och består av VD, projektcontrollers, projektchefer, regionchefer och värderingsansvarig. Projektrådet granskar samtliga större projekt och är även en förinstans till projekt som går vidare för godkännande av styrelsen. Bolagsledningen deltar även löpande vid Klöverns Transaktions- och finansråd, där aktuella transaktioner och finansiering avhandlas med berörda funktioner. En gång per år samlas bolagsledningen och alla medarbetare till Klövernkonferens. ERSÄTTNINGAR OCH INCITAMENTSPROGRAM VD och ledande befattningshavare Styrelsen föreslår, och årsstämman beslutar om, principer för ersättning och andra anställningsvillkor för VD och övriga ledande befattningshavare. Grundlönen ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig och beakta den enskildes ansvarsområden och erfarenhet. Rörlig ersättning ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier, utformade i syfte att främja bolagets långsiktiga värdeskapande. De incitamentsprogram som finns är långsiktiga och har till syfte att främja engagemanget i bolaget och därmed även öka värdet för aktieägarna. Rörlig ersättning till Klöverns ordinarie ledande befattningshavare kan uppgå till ett belopp motsvarande tre månatliga grundlöner. Till VD utgår ingen rörlig ersättning. Uppsägning från bolagets sida är tolv månader och från den anställdes sida sex månader. Avgångsvederlag utgår ej. Under anställningstiden hos bolaget får pensionspremien uppgå till högst 35 procent av grundlönen. Pensionsåldern är 65 år. Styrelsens förslag rörande principer för ersättningar och anställningsvillkor som kommer läggas fram till årsstämman 2017 är huvudsakligen oförändrade jämfört med föregående år. För ytterligare information se not 3. Klövern har under året följt de av årsstämman beslutade riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare. Styrelse och utskott Styrelsens och utskottens arvoden föreslås av valberedningen och fastställs av årsstämman. ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Processen för fastställande av villkoren för ersättning till ledande befattningshavare ska vara formaliserad och transparent och innehålla förhållandet mellan fast och rörlig ersättning samt ta hänsyn till sambandet mellan prestation och ersättning. INTERN STYRNING OCH KONTROLL Klövern möter dagligen risker som kan påverka verksamheten och förmågan att nå uppsatta mål. För att begränsa riskernas påverkan krävs god intern styrning och kontroll. Styrelsens ansvar för den finansiella rapporteringen Styrelsen är enligt aktiebolagslagen och Koden ytterst ansvarig för att bolaget har en god intern styrning och kontroll, med en hantering som säkerställer att den finansiella rapporteringen överensstämmer med fastställda krav. Hanteringen grundar sig i ramverket för Coso, Committee of Sponsoring Organization of the Treadway Commission. Den interna kontrollen påverkar alla funktioner i bolaget och omfattar såväl riskbedömning och rutiner som uppföljning av mål. STYRELSENS ANSVAR Styrelsen har det övergripande ansvaret för bolaget och utses efter förslag av valberedningen vid årsstämman. Dess uppgift är att förvalta bolagets angelägenheter i bolaget och att tillvarata samtliga aktieägares intresse. Åtagandet regleras av aktiebolagslagen, bolagsordningen, Svensk kod för bolagsstyrning och styrelsens arbetsordning. Styrelsen ska ha en storlek och sammansättning som säkerställer dess förmåga att förvalta bolagets angelägenheter med integritet och effektivitet. Kontrollmiljö Kontrollmiljö och kontrollåtgärder säkerställer effektiviteten i bolaget och utgör basen för den interna kontrollen. Den formella beslutsordningen utgår ifrån ansvarsfördelning mellan styrelse och VD och omfattar arbetsordning samt VD-instruktion. Övergripande policyer uppdateras löpande och fastställs av styrelsen en gång per år. Styrelsen har under året antagit följande policyer:

81 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrninsrapport > > Finanspolicy > > Kommunikationspolicy > > Arbetsmiljöpolicy > > Uppförandekod och Hållbarhetspolicy > > Krishanterings- och säkerhetspolicy Väsentliga processer, utöver den finansiella rapporteringen, som bland annat redovisningsinstruktioner samt projekt- och hyresadministration, finns upprättade i separata dokument, vilka utvärderas och utvecklas löpande utefter ändringar i lagar, rekommendationer, risker och rutiner. Riskbedömning och kontrollaktiviteter Omfattning och bedömning av bolagets riskhantering i sin helhet, och den finansiella rapporteringen i synnerhet, görs kontinuerligt av bolagsledningen, styrelsen och revisorer. Genom bolagets hållbarhetsarbete identifieras risker löpande och åtgärder föreslås och vidtas. Ekonomiavdelning och fastighetsavdelning arbetar sida vid sida för att säkerställa att riktlinjer följs. Ett begränsat antal personer har firmateckningsrätt och en attestordning finns upprättad. Frågor för beslut bereds i Projektrådet, Förvaltningsrådet och Transaktions- och finansrådet med närvaro av bolagsledningen. Representanter ur bolagsledningen närvarar regelbundet vid styrelsemöten, och styrelsen följer då upp aktuella frågor och bedömningar direkt med ledningspersoner. Koncernens verksamhet, finansiella hantering och förvaltning revideras två gånger per år av bolagets revisorer som rapporterar iakttagelser och eventuella synpunkter direkt till styrelsen. Principer för redovisning, rapportering och revisionssynpunkter gås igenom vid ordinarie revision av årsbokslut samt löpande i dialog mellan styrelse och revisor. Information och kommunikation Den externa informationen kommuniceras via pressreleaser och webbplatsen och sköts utifrån den kommunikationspolicy som är anpassad efter Nasdaq Stockholms regelverk och Koden. Den interna informationen förmedlas genom regelbundna möten inom organisationen, och även via bolagets intranät. Intranätets huvudsakliga syfte är att ge medarbetarna en strukturerad helhetsbild av verksamheten och fungerar som en lättillgänglig plattform genom vilken aktuell och relevant information och dokumentation tillgängliggörs. Uppföljning Finansiell uppföljning av samtliga affärsenheter och bolag samt koncernen sker kvartalsvis mot budget och prognos enligt en väl utarbetad modell. Resultatet analyseras av såväl affärsenhet, fastighets- och ekonomiavdelning samt resultatansvarig regionchef. Rapportering sker till bolagsledning, styrelse och revisor. Internrevision Klöverns styrelse har gjort bedömningen att ingen separat funktion för internrevision behöver inrättas. Det arbetssätt som Klövern tillämpar för uppföljning och kontroll bedöms vara tillräckligt och sker enligt följande beskrivning. Klövern har en decentraliserad och transparent organisation. Finansverksamheten, ekonomi- och hyresadministration samt extern information och merparten av den interna informationen utgår i huvudsak från service- och huvudkontoren. Uppföljning av resultat och balans görs kvartalsvis av såväl de olika funktionerna som av affärsenheterna, bolagsledning och styrelse. Finanschef, transaktionschef och regionchefer närvarar regelbundet vid styrelsemöten. Tydlig dokumentation via policyer och instruktioner, tillsammans med återkommande uppföljning och regelbundna, löpande och aktiva diskussioner med revisor, säkerställer processernas korrekthet. Hantering och rapportering granskas formellt av bolagets revisor tre gånger per år och rapporteras till styrelsen. Utförlig information om Klöverns riskbedömning, exponering och hantering finns i avsnittet Risk och känslighet på sid Visselblåsarfunktionen Under året har Klövern inrättat en visselblåsarfunktion för att säkerställa den korrekta tillämpningen av Uppförandekoden. Visselblåsarfunktionen är tillgänglig för alla anställda genom bolagets intranät. För att säkerställa anonymitet och korrekt hantering av informationen administreras funktionen av en extern part.

82 78 BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrninsrapport 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ERSÄTTNINGAR Belopp i tkr Styrelseordförande Fredrik Svensson* Pia Gideon Övriga styrelseledamöter Ann-Cathrin Bengtsson Eva Landén Pia Gideon Fredrik Svensson Verkställande direktör Grundlön Rörlig ersättning 0 0 Förmåner Övriga ledande befattningshavare, 2,8 personer (2,0) Grundlön Rörlig ersättning Förmåner Övriga anställda Grundlön Rörlig ersättning Förmåner SUMMA Avtalsenliga pensionskostnader inkl. Fora Verkställande direktör Övriga ledande befattningshavare, 2,8 personer (2,0) Övriga anställda SUMMA Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt Styrelseordförande Övriga styrelseledamöter Verkställande direktör Övriga ledande befattningshavare, 2,8 personer (2,0) Övriga anställda SUMMA *Fredrik Svensson var ordförande i Klöverns styrelse bokslutsåret 2015

83 BOLAGSSTYRNING Bolagsordning 79 BOLAGSORDNING BOLAGSORDNING FÖR KLÖVERN AB (PUBL), FIRMA Bolagets firma är Klövern AB. Bolaget är publikt (publ). 2 SÄTE Bolagets styrelse ska ha sitt säte i Stockholm. Bolagsstämma kan hållas i Stockholm eller Solna. 3 VERKSAMHET Bolagets verksamhet är att, direkt eller indirekt genom dotterbolag, förvärva, äga, förvalta, utveckla och försälja fastigheter, samt bedriva därmed förenlig verksamhet. 4 AKTIEKAPITAL Aktiekapitalet ska vara lägst en miljard sexhundra miljoner ( ) kronor och högst sex miljarder fyrahundra miljoner ( ) kronor. 5 AKTIER 5.1 Antal aktier och aktieslag Antal aktier ska vara lägst åttahundra miljoner ( ) och högst tre miljarder tvåhundra miljoner ( ). Aktier kan ges ut i tre serier, stamaktier av serie A och serie B, samt preferensaktier. Stamaktier och preferensaktier får emitteras till ett belopp motsvarande högst 100 procent av aktiekapitalet. Stamaktie av serie A medför en röst och stamaktie av serie B samt preferensaktie medför vardera en tiondels röst. 5.2 Vinstutdelning Preferensaktierna ska medföra företrädesrätt framfor stamaktierna till årlig utdelning av tjugo (20) kronor per aktie med kvartalsvis utbetalning om 5,00 kronor per aktie. Avstämningsdagar för utbetalningarna ska vara sista vardagen i juni, september respektive december månad efter årsstämman samt mars månad året efter årsstämman. Om ingen utdelning lämnats till preferensaktieägare, eller om endast utdelning understigandes tjugo (20) kronor per preferensaktie lämnats under ett eller flera år, ska preferensaktierna medföra rätt att av följande års utdelningsbara medel också erhålla Innestående Belopp, såsom det definieras nedan, (innefattande på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp såsom det definieras nedan) innan utdelning på stamaktierna sker. Om ingen utdelning lämnas eller om endast utdelning understigande tjugo (20) kronor per preferensaktie lämnats under ett eller flera år ankommer det på följande års årsstämma att fatta beslut om fördelningen av den kvartalsvisa utbetalningen av Innestående Belopp. Preferensaktierna ska i övrigt inte medföra någon rätt till utdelning. Vid varje enskilt kvartal läggs skillnaden mellan fem (5,00) kronor och utbetalad utdelning per preferensaktie (förutsatt att den vid årsstämma beslutade utdelningen understiger tjugo (20) kronor) till Innestående Belopp. För det fall utdelning på preferensaktie sker enligt beslut vid annan bolagsstämma än årsstämma ska utdelat belopp per preferensaktie dras från Innestående Belopp. Avdraget ska ske per den dag då utbetalning sker till preferensaktieägare och därvid anses utgöra reglering av den del av Innestående Belopp som uppkommit först i tiden. Innestående Belopp ska räknas upp med en faktor motsvarande en årlig räntesats om åtta (8) procent ( Uppräkningsbeloppet ), varvid uppräkning ska ske med början från den kvartalsvisa tidpunkt då utbetalning av utdelningen skett (eller borde ha skett, i det fall det ej skett någon utdelning alls) och baseras på skillnaden mellan 5,00 kronor och den vid samma kvartalsvisa tidpunkt utbetalade utdelningen per preferensaktie. För det fall denna beräkning sker vid en annan tidpunkt än vid ett helt årtal räknat från dag då tillägg respektive avdrag har skett från Innestående Belopp, ska uppräkning av belopp som lagts till eller dragits ifrån ske med ett belopp motsvarande uppräkningsfaktorn multiplicerad med den kvotdel av året som har förflutit. Upplupet Uppräkningsbelopp läggs till Innestående Belopp och ska därefter ingå i beräkningen av Uppräkningsbeloppet. 5.3 Emissioner Vid ökning av aktiekapitalet genom kontantemission eller kvittningsemission har aktieägarna företrädesrätt till de nya aktierna på så vis att en gammal aktie ger företrädesrätt till en ny aktie av samma slag, att aktier som inte tecknas av de i första hand berättigade aktieägarna ska erbjudas samtliga aktieägare samt att, om inte hela antalet aktier som tecknas på grund av sistnämnda erbjudande kan ges ut, aktierna ska fördelas mellan tecknarna i förhållande till det antal aktier de förut äger och, i den mån detta inte kan ske, genom lottning. Vid ökning av aktiekapitalet genom kontantemission eller kvittningsemission av endast ett aktieslag har aktieägarna företrädesrätt till de nya aktierna endast i förhållande till det antal aktier av detta slag som de förut äger. Vad som sagts ovan ska inte innebära någon inskränkning i möjligheten att fatta beslut om kontantemission eller kvittningsemission med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Beslutar Bolaget att genom kontantemission eller kvittningsemission ge ut teckningsoptioner eller konvertibler har aktieägarna företrädesrätt att teckna teckningsoptioner eller konvertibler som om emissionen gällde de aktier som kan komma att nytecknas med på grund av optionsrätten eller bytas ut mot konvertiblerna. Ökning av aktiekapitalet genom fondemission får endast ske genom utgivande av stamaktier, varvid, om både stamaktier av serie A och serie B tidigare utgivits, det inbördes förhållandet mellan de stamaktier av serie A och serie B som ges ut genom fondemissionen och redan utgivna stamaktier av serie A och serie B ska vara oförändrat. Därvid gäller att endast stamaktieägarna har rätt till de nya aktierna. Finns både stamaktier av serie A och serie B utgivna fördelas fondaktierna mellan stamaktieägarna i förhållande till det antal stamaktier av samma aktieslag som de förut äger. Fondemission får dock även ske genom utgivande av preferensaktier till ägare av stamaktier varvid fondaktierna ska fördelas mellan stamaktieägarna i förhållande till det totala antal stamaktier som de förut äger. Det föregående ska inte innebära någon inskränkning i möjligheten att genom fondemission, efter erforderlig ändring av bolagsordningen, ge ut aktier av nytt slag. 5.4 Inlösen Minskning av aktiekapitalet, dock inte under minimikapitalet, kan från och med år 2015 äga rum efter beslut av bolagsstämma genom inlösen av preferensaktier enligt följande grunder. Bolagsstämman bestämmer det antal preferensaktier som varje gång ska inlösas. Vilka preferensaktier som ska inlösas bestämmes genom lottning. Om beslutet biträds av samtliga preferensaktieägare kan dock stämman besluta vilka preferensaktier som ska inlösas.

84 80 BOLAGSSTYRNING Bolagsordning Innehavare av till inlösen bestämd preferensaktie ska vara skyldig att tre månader efter det att han underrättats om inlösningsbeslutet mottaga lösen för aktien med ett belopp beräknat som summan av 500 kronor plus Innestående Belopp enligt punkt 5.2 (innefattande på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp till och med den dag då lösenbeloppet förfaller till betalning). Från den dag lösenbeloppet förfaller till betalning upphör all ränteberäkning därå. 5.5 Bolagets upplösning Upplöses Bolaget ska preferensaktierna medföra rätt att ur Bolagets behållna tillgångar erhålla 400 kronor per aktie samt eventuellt Innestående Belopp (innefattande på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp) enligt punkt 5.2 innan utskiftning sker till ägarna av stamaktierna. Preferensaktierna ska i övrigt inte medföra någon rätt till skiftesandel. 5.6 Omvandlingsförbehåll Stamaktier av serie A ska på begäran av ägare till sådana aktier omvandlas till stamaktier av serie B. Begäran om omvandling, som ska vara skriftlig och ange det antal stamaktier av serie A som ska omvandlas till stamaktier av serie B samt om begäran inte omfattar hela innehavet, vilka stamaktier av serie A omvandlingen avser, ska göras hos styrelsen. Sådan begäran ska tillställas styrelsen och ha kommit styrelsen tillhanda under januari respektive juli månad. Styrelsen ska genast anmäla omvandlingen till Bolagsverket för registrering i aktiebolagsregistret. Omvandlingen är verkställd när registrering skett samt antecknats i avstämningsregistret. 6 STYRELSEN Styrelsen ska bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter. 7 REVISORER Bolaget ska ha en eller två revisorer och motsvarande antal suppleanter eller ett eller två registrerade revisionsbolag. 12 ÅRSSTÄMMA På årsstämma ska följande ärenden komma förekomma till behandling: 1. val av ordförande vid stämman; 2. upprättande och godkännande av röstlängd; 3. val av en eller två justeringsmän; 4. prövning om stämman blivit behörigen sammankallad; 5. godkännande av dagordningen; 6. framläggande av årsredovisningen och revisionsberättelsen samt, i förekommande fall, koncernredovisningen och koncernrevisionsberättelsen; 7. beslut om a) fastställande av resultaträkningen och balansräkningen samt, i förekommande fall, koncernresultaträkningen och koncernbalansräkningen, b) dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen, c) ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna och verkställande direktören; 8. bestämmande av antalet styrelseledamöter samt revisorer och revisorssuppleanter eller registrerade revisionsbolag; 9. fastställande av arvoden åt styrelsen och revisorer; 10. val av styrelseledamöter samt styrelseordförande; 11. val av revisorer och revisorssuppleanter eller registrerade revisionsbolag; 12. beslut om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare; 13. beslut avseende valberedningen; 14. annat ärende som ankommer på stämman enligt aktiebolagslagen eller bolagsordning. 13 AVSTÄMNINGSFÖRBEHÅLL Bolagets aktier ska vara registrerade i ett avstämningsregister enligt lagen (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument. Denna bolagsordning är antagen på årsstämma den 19 april RÄKENSKAPSÅR Bolagets räkenskapsår omfattar kalenderår. 9 KALLELSE Kallelse till bolagsstämma ska ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och på bolagets webbsida. Upplysning om att kallelse har skett ska lämnas i annons i Svenska Dagbladet. 10 AKTIEÄGARES RÄTT ATT DELTA I BOLAGSSTÄMMA Aktieägare som vill delta i förhandlingarna vid bolagsstämma ska dels vara upptagen i utskrift eller annan framställning av hela aktieboken avseende förhållandena fem vardagar före stämman, dels göra anmälan till bolaget senast den dag, som anges i kallelsen till stämman. Sistnämnda dag får inte vara söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton och inte infalla tidigare än femte vardagen före stämman. 11 UTOMSTÅENDES NÄVARO VID BOLAGSSTÄMMA Den som inte är upptagen i aktieboken ska, på de villkor styrelsen bestämmer, ha rätt att närvara vid bolagsstämma.

85 FINANSIELLA RAPPORTER INLEDNING KONCERNENS RESULTATRÄKNING 82 KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT 82 KONCERNENS BALANSRÄKNING 83 FÖRÄNDRING AV KONCERNENS EGET KAPITAL 84 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS 85 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 86 MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT 86 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING 87 FÖRÄNDRING AV MODERBOLAGETS EGET KAPITAL SAMT KASSAFLÖDESANALYS 88 NOTER 89 VINSTDISPOSITION 108 VINSTUTDELNING 108 REVISIONSBERÄTTELSE 110 Fastigheten Isafjord 8 i Kista. MARKNADER FASTIGHETSRÖRELSEN HÅLLBARHET FINANS BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT

86 82 FINANSIELLA RAPPORTER Koncernen Koncernens resultaträkning Belopp i mkr Not Intäkter 2, 4, Fastighetskostnader 3, 4, Driftöverskott Central administration 3, 5, Finansiella intäkter Finansiella kostnader Förvaltningsresultat Resultatandel intressebolag Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar derivat Värdeförändringar finansiella tillgångar 19 4 Nedskrivning goodwill Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt ÅRETS RESULTAT Koncernens rapport över totalresultat Årets resultat Övrigt totalresultat 2 ÅRETS TOTALRESULTAT Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare Minoritetsintresse Resultat per stamaktie, kr 19 2,11 1,83 Resultat per preferensaktie, kr 19 20,00 20,00 Utdelning per stamaktie, kr 0,40 1 0,35 Utdelning per preferensaktie, kr 20, ,00 Det föreligger ej några utestående teckningsoptioner eller konvertibler. 1) Föreslagen utdelning. Intäkterna som uppgick till 2 876mkr (2 718) har påverkats positivt av nettoförvärv och en positiv nettoinflyttning. Fastighetskostnaderna ökade till 985 mkr (952) främst på grund av ett större fastighetsbestånd. För jämförbart bestånd var fastighetskostnaderna i stort sett oförändrade. Centrala administrationskostnader uppgick till 100 mkr (92). Förvaltningsresultatet ökade till mkr (1 043), främst på grund av nettoförvärv. De finansiella kostnaderna minskade till 613 mkr (633), bland annat tack vare lägre basräntor. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till mkr (1 252). Värdeförändringarna beror främst på investeringar gjorda vid nyuthyrning, stigande marknadshyror och sänkta avkastningskrav och utveckling av byggrättsportföljen. Totalt uppgick värdeförändringar på derivat till 114 mkr (91), varav 0 mkr ( 2) var realiserade värdeförändringar. Årets resultat ökade till mkr (2 008) bland annat till följd av ett större fastighetsbestånd, lägre finansiella kostnader och positiva värdeförändringar på fastigheter.

87 FINANSIELLA RAPPORTER Koncernen 83 Koncernens balansräkning Belopp i mkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill Förvaltningsfastigheter Maskiner och inventarier Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Övriga långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Räntebärande skulder Övriga skulder 5 5 Derivat Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Räntebärande skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER För information om koncernens ställda säkerheter och eventualförpliktelser se not 25. Per den 31 december 2016 omfattade Klöverns innehav 431 fastigheter (415) och fastigheternas verkliga värde var mkr (35 032). Kundfordringarna uppgick till 52 mkr (42). Konstaterade kundförluster var 3 mkr (9) och bestod huvudsakligen av avslutade konkurser. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter om 234 mkr (205) bestod i huvudsak av förutbetalda hyresrabatter och finansiella kostnader samt fordran hyresgäster. Koncernens totala tillgångar ökade till mkr (35 883), i första hand på grund av ett fastighetsvärde som steg genom förvärv, investeringar och positiva värdeförändringar. Eget kapital ökade till mkr (11 390) tack vare ett starkt resultat. De räntebärande skulderna ökade till mkr (21 486) på grund av förvärv. I posten upplupna kostnader och förutbetalda intäkter ingår främst upplupna fastighetskostnader och förutbetalda hyror.

88 84 FINANSIELLA RAPPORTER Koncernen Förändring av koncernens eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Totalt eget kapital Eget kapital Årets resultat Övrigt totalresultat 2 2 Summa förmögenhetsförändringar, exkl transaktioner med bolagets ägare Utdelning till stamaktieägare Utdelning till preferensaktieägare Summa transaktioner med bolagets ägare Eget kapital Årets resultat Övrigt totalresultat Summa förmögenhetsförändringar, exkl transaktioner med bolagets ägare Utdelning till stamaktieägare Utdelning till preferensaktieägare Summa transaktioner med bolagets ägare Eget kapital

89 FINANSIELLA RAPPORTER Koncernen 85 Koncernens kassaflödesanalys Belopp i mkr Not Den löpande verksamheten Driftöverskott Central administration Återläggning avskrivningar 5 4 Erhållen ränta 2 2 Erlagd ränta Betald inkomstskatt 26 2 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar Förändring av rörelseskulder Summa förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Avyttring av fastigheter Förvärv av och investeringar i fastigheter Förvärv av maskiner och inventarier Ökning av finansiella anläggningstillgångar Minskning av finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Amortering Realiserade värdeförändringar, derivat Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Totalt kassaflöde Ingående likvida medel Utgående likvida medel

90 86 FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolaget Moderbolagets resultaträkning Belopp i mkr Not Nettoomsättning Kostnad sålda tjänster Bruttoresultat Central administration 3, 5, Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat före skatt Aktuell skatt 8 Uppskjuten skatt ÅRETS RESULTAT Moderbolagets rapport över totalresultat Poster som kan återföras över resultatet Årets resultat Övrigt totalresultat ÅRETS TOTALRESULTAT

91 FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolaget 87 Moderbolagets balansräkning Belopp i mkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Maskiner och inventarier Andelar i koncernföretag Fordringar på koncernföretag Derivat 11 Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kundfordringar Fordringar på koncernföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Räntebärande skulder Skulder till koncernföretag Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Räntebärande skulder Leverantörsskulder 21 7 Skulder till koncernföretag Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER För information om moderbolagets ställda säkerheter och eventualförpliktelser se not 25.

92 88 FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolaget Förändring av moderbolagets eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Belopp i mkr Aktiekapital Reservfond Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Totalt eget kapital Eget kapital Årets resultat Övrigt totalresultat Summa förmögenhetsförändringar, exkl transaktioner med bolagets ägare Utdelning till stamaktieägare Utdelning till preferensaktieägare Summa transaktioner med bolagets ägare Eget kapital Årets resultat Övrigt totalresultat Summa förmögenhetsförändringar, exkl transaktioner med bolagets ägare Utdelning till stamaktieägare Utdelning till preferensaktieägare Summa transaktioner med bolagets ägare Eget kapital Moderbolagets kassaflödesanalys Belopp i mkr Not Den löpande verksamheten Rörelseresultat Återläggning avskrivningar 1 1 Erhållen ränta 0 1 Erlagd ränta Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar Förändring av rörelseskulder Summa förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av maskiner och inventarier Försäljning av intressebolag Investering i finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Utdelning från andelar i intressebolag 7 Upptagna lån Amortering Förändring av långfristiga skulder Utdelning/koncernbidrag från dotterbolag Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Ingående likvida medel Utgående likvida medel

93 FINANSIELLA RAPPORTER Noter 89 Noter Belopp i mkr om inte annat anges. NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER ALLMÄNT OM BOLAGET Klövern AB (publ), org.nr , är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Adressen till servicekontoret är Box 1024, Nyköping och till huvudkontoret Bredgränd 4, Stockholm. Koncernredovisningen för år 2016 består av moderbolaget och dess dotterföretag, tillsammans benämnd koncernen. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 20 mars Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 26 april ÖVERENSSTÄMMELSE MED NORMGIVNING OCH LAG Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporteringsrekommendation RFR1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL samt i vissa fall p g a gällande skatteregler. FÖRUTSÄTTNINGAR VID UPPRÄTTANDE AV MODER BOLAGETS OCH KONCERNENS FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör presentationsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar, skulder och förvaltningsfastigheter som i koncernbalansräkningen värderas till verkligt värde. Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde består av derivatinstrument och värdepapper, värderade till verkligt värde via koncernresultaträkningen. Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterföretag. NYA OCH ÄNDRADE STANDARDER OCH TOLKNINGAR Nya standarder och tolkningar som träder i kraft 2016 Nya och ändrade standarder som trätt i kraft under 2016 har inte medfört någon väsentlig påverkan på bolagets finansiella rapporter. Nya och ändrade standarder och tolkningar som ännu inte trätt i kraft Ett antal nya och ändrade IFRS har ännu inte trätt i kraft och har inte förtidstillämpats vid upprättandet av koncernens och moderföretagets finansiella rapporter. Nedan beskrivs de IFRS som kan komma att påverka koncernens eller moderföretagets finansiella rapporter. Inga av de övriga nya standarder, ändrade standarder eller IFRIC-tolkningar som IASB har publicerat, förväntas ha någon påverkan på koncernens eller moderföretagets finansiella rapporter. IFRS 9 Financial Instruments. Standarden kommer att ersätta IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering. Den innehåller regler för klassificering och värdering av finansiella tillgångar och skulder, nedskrivning av finansiella instrument och säkringsredovisning. Standarden ska tillämpas från 1 januari 2018 och godkändes under hösten av EU. Företagsledningens bedömning är att tillämpningen av IFRS 9 kan påverka de redovisade beloppen i de finansiella rapporterna vad gäller koncernens finansiella tillgångar och skulder. Företagsledningen har ännu inte genomfört en detaljerad analys av effekterna vid tillämpning av IFRS 9 och kan därför ännu inte kvantifiera effekterna. IFRS 15 Revenue from Contracts with Customers. Standarden behandlar redovisningen av intäkter från kontrakt och från försäljning av vissa icke-finansiella tillgångar. Standarden kommer att ersätta IAS 11 Entreprenadavtal och IAS 18 Intäkter samt tillhörande tolkningar. Standarden ska tillämpas från 2018 och godkändes även den under hösten av EU. Klövern bedömer preliminärt att den nya standarden inte kommer att ha någon väsentlig påverkan på de finansiella rapporterna men kan leda till utökade upplysningskrav. IFRS 16 Leases. IFRS 16 Leases ersätter IAS 17 från och med 1 januari Enligt den nya standarden ska de flesta leasade tillgångar redovisas i balansräkningen. För leasegivaren innebär den nya standarden inte några större skillnader. Någon utvärdering av effekterna av standarden har ännu inte påbörjats. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Ändrade redovisningsprinciper De ändringar i RFR 2 Redovisning för juridiska personer som har trätt i kraft och gäller för räkenskapsåret 2016 har inte påverkat moderbolagets finansiella rapporter. KLASSIFICERING Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas senare än tolv månader räknat från balansdagen medan omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Indata för värdering till verkligt värde Nivå 1 Noterade, ojusterade, priser på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder som Klövern har tillgång till vid värderingstidpunkten. Nivå 2 Andra indata än de noterade priser som ingår i nivå 1, vilka är direkt eller indirekt observerbara för tillgångar och skulder. Nivå 3 Indata på nivå 3 är icke observerbara indata för tillgångar och skulder. KONSOLIDERINGSPRINCIPER Dotterföretag Dotterföretag är företag som står under ett bestämmande inflytande från moderbolaget Klövern. Bestämmande inflytande innebär direkt eller indirekt en rätt att utforma ett företags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Vid bedömningen om ett bestämmande inflytande föreligger, ska potentiella röstberättigande aktier som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras beaktas. Dotterföretag konsolideras enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterföretag betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. Det koncernmässiga anskaffningsvärdet fastställs genom en förvärvsanalys i anslutning till förvärvet. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna, dels det verkliga värdet av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. Dotterföretags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med förvärvstidpunkten till det datum då det bestämmande inflytandet upphör. Intresseföretag Ett bolag redovisas som intresseföretag då Klövern innehar minst 20 procent men inte mer än 50 procent av rösterna eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. I koncernredovisningen redovisas intresseföretag i enlighet med kapitalandelsmetoden.

94 90 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 1 FORTS. Andelar i intresseföretag redovisas i balansräkningen under rubriken Andelar i intresseföretag, till anskaffningsvärde justerat för förändringar i koncernens andel i intresseföretagets nettotillgångar och med avdrag för eventuella värdeminskningar i verkligt värde på individuella andelar. Vid transaktioner mellan koncernföretag och intresseföretag elimineras den del av orealiserade vinster och förluster som motsvarar koncernens andel av intresseföretaget utom då det gäller orealiserade förluster som beror på nedskrivning av en överlåten tillgång. Klövern äger inga aktier i företag som klassificeras som gemensamt ägda företag. Klassificering av förvärv och goodwill Vid förvärv av verksamheter görs en bedömning av hur redovisning av förvärvet ska ske baserat på följande kriterier: Förekomsten av anställda och komplexiteten i interna processer. Vidare beaktas antalet verksamheter och förekomsten av avtal med olika grader av komplexitet. Stor förekomst av dessa kriterier innebär att förvärvet klassificeras som ett rörelseförvärv och låg förekomst som ett tillgångsförvärv. Vid rörelseförvärv utgår full uppskjuten skatt på de temporära skillnaderna mellan fastigheternas verkliga värde och deras skattemässiga restvärde. Samtliga förvärv som gjorts under räkenskapsåret 2015 har klassificerats som tillgångsförvärv. När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av tillgångar som inte utgör rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Fastigheter och finansiella instrument är värderade till verkligt värde. Övriga poster har inte omvärderats. Goodwill uppkommer huvudsakligen genom att uppskjuten skatt beräknas enligt redovisningsmässiga regler och det värde uppskjuten skatt åsätts mellan parter vid transaktioner. Redovisningsmässigt beräknas uppskjuten skatt på skillnaden mellan verkliga värden och skattemässiga värden. Vid transaktioner värderas uppskjuten skatt vanligen baserat på sannolikheten att denna kommer att förfalla till betalning samt en tidsfaktor när eventuell betalning kommer att ske. Prövning av nedskrivningsbehov av goodwill hänförligt till försäljningar och nedskrivningar av fastigheternas verkliga värde görs årligen. Transaktioner som ska elimineras vid konsolidering Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. INTÄKTER Hyresintäkter Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras mellanskillnaden linjärt över kontraktsperioden. Övriga intäkter Övriga intäkter utgörs av intäkter från förtidsinlösen av hyreskontrakt, som redovisas som intäkt vid den tidpunkt då ersättning erhålles, intäkter från hyresgarantier som redovisas under den period som garantin avser samt försäkringsersättning. Intäkter från fastighetsförsäljning Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång, vilka ligger utanför säljarens och/ eller köparens kontroll. Den realiserade värdeförändringen för sålda fastigheter bygger på skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde, vid senaste bokslutstillfället och det pris som fastigheterna har sålts för. Tidigare års upparbetade orealiserade värdeförändringar ingår i fastigheternas verkliga värde och synliggörs därför inte i den realiserade värdeförändringen. REDOVISNING AV SEGMENT Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Koncernens verksamhet delas upp i de rörelsesegment, som följs upp av koncernledningen, vilket är fyra regioner. De är i sin tur indelade i totalt 17 geografiska affärsenheter. Varje segment har en ansvarig för den dagliga verksamheten och rapporterar regelbundet till koncernledningen. Koncernledningen följer upp driftresultatet och på tillgångssidan värdet på fastigheterna och investeringar. Finansieringen görs centralt och fördelas inte på segment. RÖRELSEKOSTNADER SAMT FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Fastighetskostnader Utgörs av kostnader avseende drift, skötsel, uthyrning, administration och underhåll av fastighetsinnehavet. Central administration Utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterföretag. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar, räntekostnader på lån. Räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av emissionskostnader och liknande direkta transaktionskostnader för att uppta lån. Utdelningsintäkt redovisas när rätten att erhålla betalning fastställts. Lånekostnader som direkt är hänförliga till inköp, konstruktion eller produktion av större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras under produktionstiden. Realiserade och orealiserade vinster och förluster på finansiella placeringar samt derivatinstrument som används inom den finansiella verksamheten redovisas som värdeförändringar under egen rubrik i resultaträkningen. Finansiella intäkter och kostnader redovisas till upplupet anskaffningsvärde. SKATTER Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Hit hänförs även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte: för temporär skillnad som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som är tillgångsförvärv och som vid tidpunkten för transaktionen varken påverkar redovisat eller skattemässigt resultat. Vidare beaktas inte temporära skillnader hänförliga till andelar i dotter- och intresseföretag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Den aktuella skatten och den uppskjutna skatten har beräknats efter den gällande skattesatsen 22 procent. FINANSIELLA INSTRUMENT Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan likvida medel, kundfordringar, övriga fordringar samt derivat och värdepapper. Bland skulder återfinns leverantörsskulder, låneskulder,

95 FINANSIELLA RAPPORTER Noter 91 NOT 1 FORTS. övriga skulder samt derivat och finansiella instrument. Bolaget tillämpar inte säkringsredovisning. Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde vid förvärvstidpunkten med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument förutom de som tillhör kategorin finansiell tillgång som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen exklusive transaktionskostnader. Redovisning sker därefter beroende av hur de har klassificerats enligt nedan. Kategorin finansiella tillgångar består av två undergrupper: finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen samt låne- och kundfordringar. Kategorin finansiella skulder består av en undergrupp: finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En finansiell tillgång och finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. Följande derivatinstrument förekommer; ränteswappar och räntetak. Säkringsredovisning förekommer inte. KASSAFLÖDESANALYS Kassaflödesanalysen är upprättad enligt indirekt metod. LIKVIDA MEDEL OCH SPÄRRKONTO Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut. Beloppen på spärrkonto är medel som utgör säkerhet för återbetalning av lån eller för finansiering av investeringar i fastigheter och redovisas som övriga fordringar. LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR OCH ÖVRIGA FORDRINGAR Långfristiga fordringar och övriga fordringar är fordringar som innehas utan avsikt att idka handel med fordringsrätten. Om den förväntade innehavstiden är längre än ett år utgör de långfristiga fordringar och om den är kortare kortfristiga fordringar. LÅNEFORDRINGAR OCH KUNDFORDRINGAR Lånefordringar och kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för osäkra fordringar som bedömts individuellt. Nedskrivning av kundfordran sker när det finns risk för att hela eller delar av fordran ej erhålls. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader. SKULDER Skulder avser lån och rörelseskulder. Lånen tas upp till anskaffningsvärde. Rörelseskulder redovisas när motparten har levererat tjänst eller vara, även om fakturan ej erhållits. Leverantörsskulder har kort förväntad löptid och värderas utan diskontering till nominellt belopp. MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Ägda tillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Leasingavtal Leasing klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing. Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationellt leasingavtal. Hyreskontrakt hänförliga till förvaltningsfastigheter är att betrakta som operationella leasingavtal. Det finns även ett mindre antal leasingavtal där Klövern står som leasetagare och även dessa leasingavtal klassificeras som operationella leasingavtal, vilket innebär att leasingavgiften kostnadsförs över löptiden med utgångspunkt från nyttjandet. Avskrivningsprinciper maskiner och inventarier Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Beräknade nyttjandeperioder; maskiner och inventarier 3 10 år Bedömning av en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa syften. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernbalansräkningen till verkligt värde, se not 10. Klövern värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsbeståndet, varav normalt 20 till 30 procent externt och resterande del internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en rullande tolvmånaders period. Värderingsmodellen som används av såväl de externa värderarna som Klövern, är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell. Från utfallet i kassa flödesmodellen bedöms det verkliga värdet på fastigheten före avdrag för försäljningsomkostnader. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet intäktsredovisning. Tillkommande utgifter som är värdehöjande aktiveras. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Reparationer och underhållsåtgärder kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden. Redovisning av lånekostnader Koncernen aktiverar inte ränta i tillgångarnas anskaffningsvärde förutom i större projekt där räntan aktiveras. I övriga fall redovisas lånekostnaden i den period de uppstår. ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER Förvärv av egna aktier redovisas som en avdragspost från eget kapital. Likvid från avyttring av sådana eget-kapitalinstrument redovisas som en ökning av eget kapital. Eventuella transaktionskostnader redovisas direkt mot eget kapital. LÄMNADE UTDELNINGAR Utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman/extra bolagsstämma godkänt utdelningen. Anteciperad utdelning redovisas som finansiell intäkt hos mottagaren. ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA Pensioner klassificeras som avgiftsbestämda eller förmånsbestämda. Klöverns pensioner är att betrakta som avgiftsbestämda. Fora pensioner behandlas som avgiftsbestämda då det inte finns tillräckliga uppgifter för att redovisa dessa som förmånsbestämda. Förpliktelser avseende

96 92 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 1 FORTS. avgifter till avgiftsbestämda pensionsplaner redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Ersättningar till anställda såsom löner och sociala kostnader, semester och betald sjukfrånvaro redovisas i takt med att de anställda utför tjänster. AVSÄTTNINGAR En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och, om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridisk person. Även av Rådet för finansiell rapporterings uttalanden gällande för noterade företag tillämpas. RFR 2, innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras i förhållande till att IFRS tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter. Fakturerad förvaltning till dotterföretag I egenskap av moderbolag tillhandahåller Klövern i sin verksamhet löpande dotterföretagen med tjänster avseende drift, ledning, marknadsföring, redovisning, juridisk och finansiell rådgivning, IT-stöd, faktureringstjänster och koncerngemensamma inköp. Beloppen faktureras dotterföretagen kvartalsvis i efterskott och baseras på respektive dotterföretags fastighetsinnehav. Dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Som intäkt redovisas koncernbidrag samt erhållna utdelningar. Värdet på andelarna i dotterföretag prövas kontinuerligt. Om det bokförda värdet på andelarna överstiger det koncernmässiga görs en nedskrivning som belastar resultatet. Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier i moderbolaget redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar på samma sätt som för koncernen men med tillägg för eventuella uppskrivningar. Koncernbidrag, utdelning och aktieägartillskott för juridiska personer Koncernbidrag från dotterföretag ska redovisas enligt samma principer som utdelning i moderbolaget. Detta innebär att koncernbidrag redovisas som en finansiell intäkt. Utdelningar redovisas som skuld efter det att stämman godkänt utdelning. Anteciperad utdelning redovisas som finansiell intäkt hos mottagaren. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Eventualförpliktelser Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterföretag. En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas. NOT 2 INTÄKTERNAS FÖRDELNING Koncernen Hyresintäkter Försäkringsersättning 4 Hyresgarantier 2 1 Lösen av hyresavtal 5 8 Summa intäkter Moderbolaget Fakturerad förvaltning till dotterföretagen NOT 3 PERSONAL OCH STYRELSE Medarbetare och styrelse Medelantal anställda 2016 Andel kvinnor, % 2015 Andel kvinnor, % Moderbolaget Dotterföretag Koncernen totalt Samtliga är anställda i Sverige. Könsfördelning i företagsledningen Medelantal 2016 Andel kvinnor, % 2015 Andel kvinnor, % Moderbolaget Styrelsen Övriga ledande befattningshavare Koncernen totalt Styrelsen Övriga ledande befattningshavare Antal ledande befattningshavare (inkl VD) i moderbolaget uppgick under året till 4 personer (3) varav en kvinna (1). VD är Rutger Arnhult. Övriga ledande befattningshavare var Regionchef Susanne Essehorn, Transaktionschef Peeter Kinnunen och Finanschef Jens Andersson (mars-dec). Vid utgången av 2016 bestod styrelsen i moderbolaget (inkl VD) av fem ledamöter (5) varav tre kvinnor (3). Styrelsens ordförande är Pia Gideon. Ledamöter är Rutger Arnhult (VD), Ann-Cathrin Bengtson, Eva Landén och Fredrik Svensson. Ersättningar Principer för ersättning och förmåner till VD och bolagsledningen beslutas av årsstämman. Ersättning och förmåner till övriga ledande befattningshavare föreslås av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt årsstämmans beslut. Arvode utgår inte till styrelseledamot under den tid anställningsförhållande föreligger i bolaget. Verkställande direktören har inte resultatbaserad lön. VD har rätt till tjänstebil samt kostförmån, sjukvårdsförsäkring och del i Klöverns vinstandelsstiftelse. Under anställningstiden hos bolaget får pensionspremien uppgå till högst 35 procent av grundlönen. Pensionsåldern för VD är 65 år. Mellan bolaget och verkställande direktören gäller följande uppsägningstider: från bolagets sida är uppsägningstiden tolv månader och från verkställande direktörens sida sex månader. Vid uppsägning från bolagets sida utgår full lön och samtliga förmåner enligt ovan under uppsägningstiden. Ersättningen avräknas mot inkomster från annan arbetsgivare. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utgår full lön inklusive samtliga förmåner under uppsägningstiden så länge anställningsförhållandet består. För övriga ledande befattningshavare gäller marknadsmässiga och konkurrenskraftiga löner. Rörlig ersättning kan uppgå till ett belopp mot-

97 FINANSIELLA RAPPORTER Noter 93 NOT 3 FORTS. svarande tre månatliga grundlöner. För övriga ledande befattningshavare kan, under anställningstiden hos bolaget, pensionspremien uppgå till 35 procent av grundlönen. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare är 65 år. Uppsägningen från bolagets sida är tolv månader och från den anställdes sida sex månader. Övriga ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil, kostförmån, sjukvårdsförsäkring och del i Klöverns vinstandelsstiftelse. Ersättningar i form av aktierelaterade ersättningsprogram eller andra finansiella instrument finns ej. Inga avtal gällande avgångsvederlag finns. Personal och styrelse Koncern Moderbolag Löner, arvoden och förmåner, tkr Styrelseordförande Övriga styrelseledamöter, 3,0 personer (3,0) Verkställande direktör Grundlön Rörlig ersättning Förmåner Övriga ledande befattningshavare, 2,8 personer (2,0) Grundlön Rörlig ersättning Förmåner Övriga anställda Grundlön Rörlig ersättning Förmåner Summa Avtalsenliga pensionskostnader Verkställande direktör Övriga ledande befattningshavare, 2,8 personer (2,0) Övriga anställda Summa Lagstadgade sociala kostnader inkl löneskatt Styrelseordförande Övriga styrelseledamöter, 3,0 personer (3,0) Verkställande direktör Övriga ledande befattningshavare, 2,8 personer (2,0) Övriga anställda Summa Vinstandelsstiftelse Klövern har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga medarbetare enligt regler i stiftelsen stadgar. Avsättning till stiftelsen kan maximalt uppgå till ett prisbasbelopp per anställd och år och baseras på en kombination av Klöverns resultat, avkastningskrav och utdelning till aktieägarna. För räkenskapsåret 2016 avsattes tkr inkl. löneskatt till stiftelsen. Vid utgången av året ägde stiftelsen totalt stamaktier av serie A, stamaktier av serie B och preferensaktier i Klövern motsvarande 0,6 procent av totalt aktiekapital och 0,6 procent av antalet röster. Avgiftsbestämda planer Koncernens anställda omfattas av avgiftsbestämda pensionsplaner som helt bekostas av företaget. Betalning sker löpande enligt fastställda regler.

98 94 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 4 RESULTAT PER FASTIGHETSSEGMENT OCH REGION Den övre tabellen visar den löpande verksamheten, vilket inkluderar under året köpta och sålda fastigheter samt gjorda investeringar. Den nedre tabellan avser situationen vid respektive årsskifte varför siffrorna i de två tabelldelarna inte är helt jämförbara. Ericsson är Klöverns största hyresgäst och stod för 7 procent (10) av Klöverns kontraktsvärde vid utgången av Den av Ericsson förhyrda ytan uppgick till 127 tkvm (171) och den genomsnittliga återstående kontraktstiden var 6,0 år (4,8). Resultaträkningsposter och investeringar per fastighetssegment och region Intäkter, mkr Fastighetskostnader, mkr Driftöverskott, mkr Överskottsgrad, % Investeringar, mkr Stockholm Öst Mellan Syd Förvaltning Förädling Totalt Nyckeltal per fastighetssegment och region Verkligt värde, mkr Avkastningskrav 1, % Yta, tkvm Hyresvärde, mkr Ek.uthyrningsgrad, % Stockholm ,7 6, Öst ,8 7, Mellan ,9 7, Syd ,4 6, Förvaltning ,2 6, Förädling ,3 6, Totalt ,2 6, ) Avkastningskrav är beräknade exklusive byggrätter. NOT 5 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER tkr Koncernen Moderbolaget Ernst & Young AB Revisionsuppdrag Skatterådgivning Övriga uppdrag Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt revision och annan granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga arbetsppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är övriga uppdrag.

99 FINANSIELLA RAPPORTER Noter 95 NOT 6 Koncernen RÖRELSENS KOSTNADER FÖRDELADE PÅ KOSTNADSSLAG Fastighetskostnader Driftkostnader Reparationer och underhåll Fastighetsskatt och tomträttsavgäld Personalkostnader Övriga fastighetskostnader 2 2 Summa Central administration Personalkostnader Avsättning vinstandelsstiftelse IT, reklam- och lokalkostnader Revisionsarvoden 3 3 Övriga kostnader Summa NOT 7 FINANSNETTO Koncernen Ränteintäkter, övriga 2 2 Summa 2 2 Moderbolaget Resultat från övriga värdepapper 87 Utdelning från intresseföretag 7 Ränteintäkter, koncernföretag Ränteintäkter, övriga 0 1 Utdelning från koncernföretag Koncernbidrag, koncernföretag Summa Koncernen Räntekostnader, övriga Övriga finansiella kostnader Summa Moderbolaget Räntekostnader, koncernföretag 3 1 Räntekostnader, övriga Övriga finansiella kostnader Summa NOT 8 SKATTER Koncernens resultaträkning Skatteberäkning i koncernen Underlag Aktuell skatt Underlag Uppskjuten skatt Underlag Aktuell skatt Underlag Uppskjuten skatt Resultat före skatt Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar investeringar Ej skattepliktiga värdeförändringar fastigheter Ej skattepliktiga värdeförändringar derivat Ej skattepliktiga värdeförändringar värdepapper Ej skattepliktig nedskrivning goodwill 0 12 Skatteeffekt bolags- och fastighetsförsäljningar Ej avdragsgilla kostnader 8 4 Övriga skattemässiga justeringar Summa resultat från rörelsen Utnyttjande av balanserade underskott Nya och omvärderade underskott Justering för effekter av sålda fastigheter Justering för förvärvade temporära skillnader 27 2 Summa skattepliktigt resultat Aktuell skatt/uppskjuten skatt

100 96 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 8 FORTS. Koncernens balansräkning Underlag Skatt Underlag Skatt UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN Vid årets ingång Förändring under året Uppskjuten skattefordran vid årets utgång UPPSKJUTEN SKATTESKULD 2 Temporära skillnader fastigheter Vid årets ingång Förändring under året Vid årets utgång Förvärvade temporära skillnader fastigheter 3 Vid årets ingång Årets förändring genom förvärv och försäljningar Vid årets utgång Temporära skillnader derivat och finansiella tillgångar Vid årets ingång Förändring under året Vid årets utgång Total uppskjuten skatteskuld Vid årets ingång Förändring under året Total uppskjuten skatteskuld vid årets utgång Moderbolaget Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Resultat efter skatt Uppskjuten skattefordran Vid årets ingång Årets förändring Vid årets utgång ) Avser fastställda/tillgängliga underskott på mkr (1 968). 2) Uppskjuten skatteskuld beräknas mellan verkliga värden och skattemässiga restvärden. 3) Ingår ej i underlaget för uppskjuten skatt då förvärven klassats som tillgångsförvärv. NOT 9 GOODWILL Den 2 mars 2012 förvärvade Klövern AB, Dagon AB (publ). I samband med att förvärvskalkylen upprättats, och att förvärvet klassificerats som ett rörelseförvärv, har en justering av den uppskjutna skatteskulden i balansräkningen gjorts. Goodwill uppkommer huvudsakligen genom att uppskjuten skatt beräknas enligt redovisningsmässiga regler och det värde uppskjuten skatt åsätts mellan parterna vid transaktionen. Redovisningsmässigt beräknas uppskjuten skatt på skillnaden mellan verkliga värden och skattemässiga värden. Nedskrivningen av goodwill är hänförlig till försäljningar och nedskrivningar av fastigheternas verkliga värde Rörelseförvärv Nedskrivning hänförlig till sålda fastigheter 0 0 Nedskrivning hänförlig till värdeförändringar fastigheter Utgående balans

101 FINANSIELLA RAPPORTER Noter 97 NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER VÄRDERING AV FASTIGHETSINNEHAV Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värde-metoden och samtliga har värderats enligt värderingshierarki 3. Det har inte förekommit någon förflyttning av fastigheter mellan olika värderingshierarkier. Klövern värderar varje kvartal hela fastighetsbeståndet, varav normalt 20 till 30 procent värderas externt och resterande internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en rulllande tolvmånadersperiod. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav har bedömts utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner enligt ortsprismetoden. Förändringarna under perioden i de icke observerbara indata som tillämpas vid värderingarna analyseras vid varje bokslutstillfälle av företagsledningen mot internt tillgänglig information, genomförda eller planerade transaktioner samt information från de externa värderarna. Samtliga externa värderingar har huvudsakligen utförts enligt den internationella värderingsstandardens ( Red book ) instruktioner. Externvärderingarna har genomförts av Cushman & Wakefield och Savills. Beräkning av fastighetens verkliga varde > > Fastighetens kassaflöde diskonteras till nuvärde varje år med kalkylräntan/diskonteringsräntan. > > Fastighetens restvärde bedöms genom evighetskapitalisering varvid direktavkastningskravet används. Därefter diskonteras restvärdet till nuvärde med kalkylräntan. > > Värdet av eventuella byggrätter och obebyggd mark adderas till nuvärdet. > > Normal kalkylperiod är fem eller tio år. > > Inflationsutvecklingen har långsiktigt bedömts till två procent (Riksbankens inflationsmål). Sammanfattning Värdetidpunkt 31 december 2016 Verkligt värde mkr Kalkylperiod Normalt 5 eller 10 år Direktavkastningskrav, för bedömning av restvärde Mellan 3,75 och 9,50 procent Kalkyl-/diskonteringsränta Mellan 5,50 och 11,70 procent Långsiktig vakans Normalt mellan 5 och 10 procent Inflationsutveckling Två procent VÄRDERINGSMETODIK Klövern använder avkastningsvärdering enligt kassaflödesmodell både för de externa och interna värderingarna. Samma värderingsmetodik har använts för Klöverns samtliga fastigheter utom för byggrätter och tomtmark, för värderingsmetodik av dessa se avsnitt Byggrätter och tomtmark nedan. Från utfallet i kassaflödesmodellen bedöms det verkliga värdet på fastigheten före avdrag för försäljningsomkostnader. VÄRDERINGSMODELL + Hyresinbetalningar Driftutbetalningar = Driftöverskott Avdrag för investeringar = Fastighetens kassaflöde Känslighetsanalys En fastighetsvärdering är en uppskattning av priset som en investerare är villig att betala för fastigheten vid en given tidpunkt. Värderingen är gjord utifrån vedertagna modeller och vissa antaganden om olika parametrar. Fastighetens marknadsvärde kan endast säkerställas vid en transaktion mellan två oberoende parter. Ett osäkerhetsintervall ligger i en normal marknad på +/ 5 10 procent. Ett förändrat fastighetsvärde med +/ 5 procent påverkar Klöverns fastighetsvärde med +/ mkr. Tabellen visar hur olika parametrar påverkar fastighetsvärdet. De olika parametrarna påverkas var för sig av olika antaganden och i normalfallet samverkar de inte i samma riktning. Känslighetsanalys, fastighetsvärdering Resultateffekt fastighetsvärderingar, Förändring +/ mkr Direktavkastningskrav 0,5 procentenhet 2 855/3 358 Hyresintäkt 50 kr/kvm +/ Driftkostnader 25 kr/kvm / Vakansgrad 1,0 procentenhet /+548 Fastighetsinnehav och värdering verkligt värde per den 31 december 2016 Verkligt värde, mkr Antal fastigheter Hyresvärde, mkr 1 Ek. uthyrningsgrad, % Uthyrningsbar yta, tkvm Kalkylränta, % Direktavkastningskrav, % Direktavkastnings - krav, snitt % Stockholm ,50 10,65 3,75 8,75 5,7 Öst ,40 11,10 4,50 9,25 6,8 Mellan ,90 11,70 5,00 9,50 6,9 Syd ,30 10,95 4,25 9,00 6,4 Förvaltning ,50 11,70 3,75 9,50 6,2 Förädling ,90 11,10 5,00 9,25 6,3 Totalt ,2 1) I hyresvärdet ingår kontraktsvärde för uthyrda ytor och bedömda marknadsmässiga hyror för vakanta ytor.

102 98 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 10 FORTS. VÄRDERINGSUNDERLAG Varje antagande om en fastighet bedöms individuellt utifrån den kunskap som finns tillgänglig beträffande fastigheten samt de externa värderarnas marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar. Hyresinbetalningar De aktuella hyreskontrakten, samt kända uthyrningar och avflyttningar, utgör grunden för en bedömning av fastighetens hyresinbetalningar. De externa värderarna har, i samarbete med Klöverns förvaltare, gjort en individuell bedömning av marknadshyran för dels de vakanta ytorna, dels de uthyrda ytorna vid kontraktstidens utgång. De externa värderarna bedömer också den långsiktiga vakansen i respektive fastighet. Driftutbetalningarna Driftutbetalningarna består av utbetalningar för fastighetens normala drift inklusive fastighetsskatt, reparation och underhåll, fastighetsadministration samt eventuella tomträttsavgälder. Bedömningen av driftutbetalningar är baserad på fastigheternas budgetar och utfall samt de externa värderarnas erfarenheter från jämförbara objekt. Fastighetens underhållsnivå bedöms utifrån aktuellt skick, pågående och budgeterade underhållsåtgärder samt de externa värderarnas bedömning av framtida underhållsbehov. Investeringsbehov Fastighetens investeringsbehov bedöms av de externa värderarna utifrån fastighetens skick. Klövern informerar de externa värderarna om pågående projekt. Vid stora vakanser i fastigheten ökar oftast behovet av investeringar. Direktavkastningskrav och kalkylränta Fastigheternas direktavkastningskrav har bedömts med utgångspunkt från varje fastighets unika risk och kan delas upp i två delar, en generell marknadsrisk och en specifik fastighetsrisk. Marknadsrisken är kopplad till den allmänna ekonomiska utvecklingen och påverkas bland annat av investerarnas prioritering mellan olika tillgångsslag och finansieringsmöjligheter. Den specifika fastighetsrisken påverkas av fastigheternas läge, typ av fastighet, yteffektivitet, standarden på lokalerna, kvaliteten på installationerna, tomträtt, typ av hyresgäst och kontraktens beskaffenhet. Ur ett teoretiskt resonemang åsätts kalkylräntan genom att en riskfri realränta adderas med inflationsförväntningar samt en riskfaktor. Kalkylräntan bedöms för varje enskild fastighet. Restvärde Restvärdet utgörs av driftöverskottet under återstående ekonomisk livslängd, vilket baseras på året efter sista kalkylåret. Restvärdesberäkningen görs för varje fastighet genom evighetskapitalisering av det uppskattade marknadsmässiga driftöverskottet och det bedömda marknadsmässiga direktavkastningskravet för respektive fastighet. Direktavkastningskravet består av den riskfria räntan samt varje fastighets unika risk. Fastigheternas unika risk är bedömd utifrån de externa värderarnas marknadsdatabaser, erfarenheter och gjorda transaktioner enligt ortsprismetoden på respektive marknad. Kalkylräntan/diskonteringsräntan används för att diskontera fastigheternas restvärde till nuvärde. Kalkylperioderna Kalkylperioderna är i huvudsak fem år. Undantag är fastigheter med betydande kontrakt som har en längre kvarvarande kontraktstid än fem år. Där har en kalkylperiod om 10 år eller den kvarvarande kontraktstiden, plus minst ett år, valts. Byggrätter och tomtmark På de fastigheter där det finns outnyttjade byggrätter och tomtmark värderas dessa utifrån ortsprismetoden alternativt som ett nuvärde av det uppskattade marknadsvärdet vid exploateringen av byggrätterna och tomtmarken. Besiktning av fastigheterna Samtliga fastigheter är besiktigade av externa värderare inom en treårsperiod. Där det har förekommit större ombyggnader, inflyttningar eller andra omständigheter som väsentligt kan påverka värdet görs nya besiktningar. INTERNA FASTIGHETSVÄRDERINGAR Vid de interna värderingarna bestäms direktavkastningskraven efter genomgång med de externa värderarna. Utvecklingen för de interna värderingarnas direktavkastningskrav följer därigenom de externa värderingarna. De interna värderingarna utförs i samma värderingsmodeller som de externa värderingarna. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Det verkliga värdet för Klöverns fastigheter uppgick den 31 december 2016 till mkr (35 032). För helåret 2016 uppgick fastigheternas värdeförändringar till mkr (1 252). I värdeförändringarna ingår realiserade värdeförändringar om 0 mkr ( 2) och orealiserade värdeförändringar om mkr (1 254). Klöverns fastighetsbestånd har per den 31 december 2016 värderats till ett genomsnittligt direktavkastningskrav om 6,2 procent (6,5). Koncernen Fastigheter Ingående verkligt värde Förvärv Investeringar Försäljningar 548 Orealiserade värdeförändringar Utgående verkligt värde Förvärv Investeringar Försäljningar 617 Orealiserade värdeförändringar Utgående verkligt värde Taxeringsvärde Koncernen Taxeringsvärde byggnader Taxeringsvärde mark Summa taxeringsvärde SKATTEMÄSSIGT RESTVÄRDE Fastigheternas skattemässiga restvärde uppgick den 31 december 2016 till mkr (19 166).

103 FINANSIELLA RAPPORTER Noter 99 NOT 11 MASKINER OCH INVENTARIER Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Omklassificeringar Förvärv av dotterföretag 2 Avyttringar och utrangeringar Summa Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Omklassificeringar Förvärv av dotterföretag 2 Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden Summa Redovisat värde vid periodens slut NOT 12 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG Firma Tribona AB (publ) Klassificering Intresseföretag Organisationsnummer Säte Helsingborg NOT 14 KUNDFORDRINGAR Klövern utvärderar kundfordringarna varje kvartal och gör individuella bedömningar av samtliga kundfordringar överstigande 30 dagar. För osäkra kundfordringar görs reserveringar och vid konkurser eller andra konstaterade kundförluster bokas fordran som kundförlust. Vid nyuthyrning görs alltid en kreditbedömning av hyresgästen. Kundfordringar i koncernen redovisas efter hänsyn tagen till under året befarade kundförluster som uppgick till 2,9 mkr (9,3), inkl. avdrag för betalda befarade kundförluster på 0,7 mkr (0,7), vilket motsvarar 0,10 procent (0,34) av omsättningen. Konstaterade förluster uppgick till 1,1 mkr (9,1) och består i huvudsak av avslutade konkurser. Moderbolaget har inga kundförluster. Åldersfördelade kundfordringar Dagar Osäkra kundfordringar 11 9 Totalt Osäkra fordringar Osäkra fordringar vid årets början 9 9 Reservering för befarade kundförluster 4 10 Befarade betalda kundförluster Konstaterade förluster 1 9 Osäkra fordringar vid årets slut 11 9 Klövern sålde hela innehavet i Tribona under Utdelningar redovisas i moderbolaget under Finansiella intäkter medan de elimineras i koncernredovisningen. NOT 13 FINANSIELLA TILLGÅNGAR TILL VERKLIGT VÄRDE VIA RESULTATRÄKNINGEN Koncernen Övriga värdepapper Övriga poster 1 2 Summa Avseende övriga värdepapper har 76 mkr värderats enligt Nivå 1. De resterande 22 mkr samt övriga poster enligt Nivå 3, dvs icke observerbara indata. Där det verkliga värdet approximativt beräknas uppgå till det redovisade värdet.

104 100 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 15 ÖVRIGA FORDRINGAR NOT 17 LIKVIDA MEDEL Koncernen Avräkning skatter och avgifter Fordran på tidigare fastighetsägare 1 Spärrkonto Utdelning 1 Övriga kortfristiga fordringar Summa Koncernen Kassa och bank Summa Moderbolaget Kassa och bank Summa Moderbolaget Avräkning skatter och avgifter 5 1 Utdelning 1 Övriga kortfristiga fordringar 1 2 Summa 6 4 NOT 16 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Koncernen Periodiserade fastighetskostnader Förutbetalda hyresrabatter Förutbetalda tomträttsavgälder 10 9 Förutbetalda finansiella kostnader Upplupna intäkter Fordran hyresgäster Förutbetalda försäkringar 9 10 Övriga förutbetalda kostnader 3 6 Summa Moderbolaget Förutbetalda finansiella kostnader Förutbetalda försäkringar 8 9 Pågående fastighetsförvärv 1 0 Upplupna intäkter 0 0 Övriga förutbetalda kostnader 4 6 Summa 54 54

105 FINANSIELLA RAPPORTER Noter 101 NOT 18 EGET KAPITAL Klövern förvaltar kapital, vilket utgörs av koncernens redovisade egna kapital. Målsättningen är att avkastningen på eget kapital långsiktigt ska uppgå till minst tio procent, vilket är det mål som har beslutats i affärsplanen för Avkastningen på eget kapital uppgick till 18,6 procent (18,9) under Under de senaste tio åren har den genomsnittliga avkastningen på eget kapital uppgått till 11,7 procent. Klöverns ambition är att upprätthålla en över tiden avvägd tillgångsoch kapitalstruktur anpassad till bolagets fastighetsverksamhet. Målsättningen är att justerad soliditet långsiktigt ska uppgå till 40 procent. Utfallet per 31 december 2016 blev 36,7 procent (35,8). Soliditetsmålet är en förenklad konsekvens av en mer djupgående analys där eget kapital har fördelats mot de olika riskprofiler förvaltningsfastigheter har i balansräkningen. Aktiekapitalet består av tre aktieslag, stamaktier av serie A, stamaktier av serie B och preferensaktier, alla med ett kvotvärde om 2 kr per aktie. Stamaktier av serie B och preferensaktier ger en tiondels röst per aktie till skillnad mot stamaktier av serie A som ger en röst per aktie. Utdelning Styrelsen i Klövern föreslår årsstämman att utdelning för räkenskapsåret 2016 ska uppgå till 0,40 kr per stamaktie (0,35) samt 20,00 kr (20,00) per preferensaktie, totalt 695 (649) mkr. Aktiekapitalets utveckling Antal stamaktier A Antal stamaktier B Antal stamaktier A+B Antal preferensaktier Ackumulerat aktiekapital, kr Kontant nyemission Fondemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nedsättning /27 Nyemission Fondemission Omvänd split Omvandling Omvandling Omvandling Omvandling Omvandling Omvandling

106 102 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 19 RESULTAT PER AKTIE Beräkningen av resultatet per stam- och preferensaktie för 2016 har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgående till mkr (2 008). Resultat per preferensaktie har beräknats utifrån årets utdelning till preferensaktier 329 mkr fördelat på 16,4 miljoner utestående preferensaktier. Resterande del av årets resultat, mkr, har fördelats på 916,0 miljoner utestående stamaktier. Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare Resultat per stamaktie, kr 2,11 1,83 Resultat per preferensaktie, kr 20,00 20,00 NOT 20 RÄNTEBÄRANDE SKULDER Koncernen Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder Summa Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Utnyttjade checkkrediter 41 Summa Outnyttjade checkkrediter Moderbolaget Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder Summa Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Utnyttjade checkkrediter Summa Outnyttjade checkkrediter I kortfristiga räntebärande skulder ingår återkommande förfall av faciliteter hos kreditinstitut med vilka Klövern har en långsiktig relation. Av mkr kortfristiga räntebärande skulder har 440 mkr redan refinansierats under inledningen av I kortfristiga räntebärande skulder ingår dessutom mkr certifikat som har långfristiga backupfaciliteter. NOT 21 FINANSIELLA RISKER OCH FINANSPOLICY Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av finansiella risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i företagets resultat och kassaflöde till följd av förändringar i till exempel räntenivåer. Klövern utsätts framför allt för likviditetsrisk, finansieringsrisk, ränterisk och kreditrisk. Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker har utformats och beslutats av styrelsen. Finanspolicyn bildar ett ramverk av riktlinjer och regler i form av riskmandat och limiter för finansverksamheten. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och finansiella risker hanteras centralt av moderbolagets finansfunktion. Den övergripande målsättningen för finansfunktionen är att tillhandahålla en kostnadseffektiv finansiering samt att minimera negativa effekter på koncernens resultat till följd av marknadsfluktuationer. Finansfrågor av strategisk betydelse behandlas i styrelsen. Ytterligare information finns i avsnittet om Finansiering på sidorna 50 53, Obligationer samt i Risk och känslighet på sidorna Likviditets- och finansieringsrisk Med likviditetsrisk avses risken för att det inte finns tillräcklig likviditet för att möta kommande betalningsåtaganden. I samband med kvartalsrapportering upprättas interna likviditetsprognoser för kommande tolv månader, där samtliga kassaflödespåverkande poster analyseras i aggregerad form. Syftet med likviditetsprognosen är att verifiera behovet av kapital. Med finansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas eller endast erhållas till kraftigt ökade kostnader. För att hantera den risken finns i finanspolicyn regler beträffande spridningen av kapitalbindning för kreditstocken samt storleken på outnyttjade låneramar och placeringar. Enligt finanspolicyn bör den genomsnittliga återstående löptiden, kapitalbindningen, på lånestocken från och med 2017 vara minst 2,0 år och högst 40 procent av lånestocken bör förfalla inom ett och samma år. Dessutom bör placeringar och bekräftade kreditfaciliteter hållas på en genomsnittlig nivå som minst motsvarar förfall i kapitalbindningen under ett kvartal. Per 31 december 2016 uppgick den genomsnittliga återstående löptiden på lånestocken till 3,0 år (2,8). Vid samma tidpunkt fanns likvida medel om totalt 129 mkr (12) och bekräftade, men ej utnyttjade, kreditfaciliteter om mkr (1 877), där outnyttjad checkkredit utgör 400 (359). Dessutom fanns outnyttjade låneramar om 563 mkr (1 077) som kan utnyttjas för nya förvärv eller investeringar efter säkerställande av fastighetsinteckningar inom procent av fastigheternas marknadsvärde. Kapitalförfallostruktur Förfalloår Kreditavtal, mkr Utnyttjat, mkr Totalt Ränterisk Ränterisk kan dels bestå av förändring i verkligt värde till följd av förändringar i räntor eller aktiekurser prisrisk, dels förändringar i kassaflöde kassaflödesrisk. Räntebindningstiden är en viktig faktor som påverkar ränterisken. Långa räntebindningar innebär högre prisrisk och korta räntebindningstider innebär högre kassaflödesrisk. Av de totala räntebärande skulderna på mkr (21 486) hade 61 procent (50) rörlig ränta och den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick vid årets slut till 2,6 år (2,1). Ränteförfallostruktur Förfalloår Genomsnittlig ränta, % Ränteförfall, mkr Andel, % Rörligt 2, , , , , , , , Totalt 2,

107 FINANSIELLA RAPPORTER Noter 103 Kassaflödesrisken ska, enligt finanspolicyn, begränsas som följer: Minst 50 procent av den totala lånevolymen bör vara bunden alternativt vara räntesäkrad med derivatinstrument. Swappade volymer klassificeras som motsvarande bundna lån. Genomsnittlig räntebindning bör enligt finanspolicyn vara minst 2,0 år, vid årsskiftet var den 2,6 år (2,1). Strikenivån för räntetaken får vid upptagandet max motsvara femårig statsobligationsränta +3,0 procentenheter. Klövern hade vid årsskiftet räntetak till en volym om mkr (0) och mkr (10 820) räntebundna lån (huvudsakligen genom swappar), totalt mkr, motsvarande 60 procent, jämfört med de mkr, 50 procent, som var ett minimikrav enligt policyn. Under 2016 uppgick värdeförändringen för räntetaken till -6 mkr (0). Det verkliga värdet uppgick till 11 mkr (0) vid årsskiftet. Vid årets slut hade Klövern 21 ränteswapavtal som löper till Det verkliga värdet för swapparna uppgick till -493 mkr ( 467) och värdeförändringarna uppgick till -108 mkr (91) under året, varav 5 mkr ( 3) var realiserat. Såväl räntetak som swappar ökar Klöverns prisrisk. Räntetaken har värderats av Nordea och Swedbank utifrån rådande räntekurva och volatilitet för respektive löptid. Ränteswapparna har värderats av Danske Bank, Handelsbanken, Nordea, SEB och Swedbank genom att förväntade framtida kassaflöden diskonterats till nuvärde. Derivat Motpart Belopp, mkr Återstående löptid, år Räntenivå, % Marknadsvärde, mkr Nominella ränteswappar Nordea 30 0,8 4,0 1 Handelsbanken 200 1,0 0,5 2 SEB 500 1,0 1,6 10 Danske Bank 315 1,5 0,2 3 Swedbank 100 2,0 1,8 4 Nordea ,4-0,1 3 Danske Bank 315 2,5 0,5 6 Swedbank 100 3,0 1,9 6 Nordea 500 3,4 0,1 2 Danske Bank 500 3,4 0,1 2 Danske Bank 315 3,5 0,7 9 Swedbank 400 4,0 2,4 38 Swedbank ,0 0,2 7 Swedbank 900 4,4 0,3 7 Swedbank 300 4,7 2,5 33 Swedbank 200 5,0 2,5 23 Swedbank 320 5,1 3,3 51 Swedbank 960 5,1 3,3 151 Swedbank 500 6,0 2,2 52 Swedbank 100 6,3 2,2 11 Swedbank 500 7,0 2,7 72 Totalt swappar ,9 1,2 493 Räntetak Nordea ,0 2,5 4 Swedbank ,0 3,0 7 Totalt räntetak ,5 2,8 11 Kreditrisker Med kreditrisk menas risken att en motpart eller emittent inte kan fullgöra sina åtaganden gentemot Klövern. Klövern är exponerad för kreditrisk i den mån överskottslikviditet ska placeras och genom sitt innehav av derivatinstrument i form av räntetak och ränteswappar. I syfte att begränsa kreditrisken vid placeringar innehåller finanspolicyn ett särskilt motpartsreglemente där maximal kreditexponering för olika motparter anges som följer: Motpart Svenska staten och statliga verk med 100 procents statlig garanti Svenska banker med helägda dotterföretag Övriga svenska hypoteksinstitut Utländska banker med rating lägst Standard & Poor A eller Moody s A3 Maximalt belopp Obegränsat 500 mkr per koncern 100 mkr per bolag 100 mkr per koncern När det gäller derivatinstrument finns det inga volymbegränsningar, men derivat får endast förvärvas i syfte att anpassa ränterisken. Tillåtna derivatinstrument är: ränteswap, räntetak respektive golv, FRA samt ränte- och valutatermin. I den mån optioner används ska de vara av riskminimerande karaktär. Löptiden för tak och swappar får vara max tio år. Det finns också ett visst mått av kreditrisk i den löpande uthyrningsverksamheten, dvs. risk för att en hyresgäst inte kan betala sin hyra. Denna är dock begränsad i och med användandet av förskottshyror. Covenants och risktagande Klöverns finansiella risktagande och ställning kan utläsas av bland annat nyckeltalen soliditet, räntetäckningsgrad och belåningsgrad. I kreditavtalen med banker och kreditinstitut finns det ofta fastlagda gränsvärden, så kallade covenants, för just de tre nyckeltalen. Klöverns egna mål stämmer väl med bankernas krav. Klöverns mål är att justerad soliditet långsiktigt ska uppgå till 40 procent. Bankerna har i regel en soliditet på 25 procent som nedre gräns. Klöverns mål är att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0, medan bankernas krav vanligen är 1,25 1,50. För belåningsgraden har Klövern inget eget mål, men bankerna har i regel procent som gräns för respektive fastighetsportfölj. För 2016 uppfyller Klövern samtliga krav med god marginal. Soliditeten uppgick till 32,1 procent, den justerade soliditeten var 36,7 procent och räntetäckningsgraden var 2,9. Belåningsgraden uppgick till 60 procent och belåningsgrad fastigheter var 44 procent. Känslighetsanalys I samband med varje kvartalsbokslut upprättas en räntekänslighetsanalys, där effekterna på upplåningsränta och räntetäckningsgrad till följd av förändringar i korta marknadsräntor uppmäts. En förändring av korta marknadsräntor med +1 procentenhet vid årsskiftet hade inneburit att Klöverns genomsnittliga upplåningsränta hade ändrats med +0,5 procentenheter, vilket skulle ha motsvarat en ändring i räntekostnaderna med +125 mkr. Räntetäckningsgraden, exklusive värdeförändringar, skulle ha ändrats från dagens 2,9 till 2,4. Känslighetsanalysens beräkningar baseras på koncernens intjänandeförmåga och balansräkning per sista december Känslighetsanalysen visar effekten på koncernens årsresultat efter fullt genomslag av var och en av parametrarna. Räntebärande skulder och hyreskontrakt löper över flera år, vilket innebär att nivåförändringar inte får fullt genomslag under ett enskilt år utan först i ett längre perspektiv. Förändring +/ Årlig resultateffekt, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/ 34 Hyresintäkter 1 procent +/ 29 Fastighetskostnader 1 procent /+ 10 Klöverns genomsnittliga ränta 1 procentenhet /+ 239

108 104 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 21 FORTS. Finansiella intäkter Finansiella kostnader Värdeförändringar Finansnetto Finansiella intäkter Finansiella kostnader Värdeförändringar Finansnetto Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt verkligt värde via resultaträkningen Värdepapper Ränteswappar avseende kassaflödessäkringar Summa Låne- och kundfordringar Kundfordringar Upplupna intäkter och övriga fordringar Likvida medel Summa Summa finansiella intäkter Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Upplupna kostnader och övriga skulder Summa finansiella kostnader Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Låne- och kundfordringar Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella skulder värderade Låne- och till upplupet kundfordringar anskaffningsvärde Andra långfristiga värdepappersinnehav Långfristig fordran Kundfordringar Upplupna intäkter och förutbetalda kostnader Övriga fordringar Likvida medel Summa Långfristiga räntebärande skulder Derivat Kortfristiga räntebärande skulder Leverantörsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa Det finns inte någon väsentligt skillnad mellan bokfört värde och verkligt värde avseende lån som löper med rörlig ränta. I övrigt avviker inte redovisade värden i balansräkningen från verkligt värde. Marknadsvärde på derivat beräknas av företagets banker med ledning av rådande räntevillkor och marknadsräntan. Beräkningen har skett i den s k nivå 2, dvs med hänsyn till observerade marknadsvärden. Inga omklassificeringar har skett under perioden.

109 FINANSIELLA RAPPORTER Noter 105 Klövern använder räntesäkringsinstrument som skydd mot fluktuationer i den ränta som belöper på bolagets lån. Det bokförda resultatet påverkas av intäkts- och kostnadsposter som motiveras av de olika räntesäkringsinstrumenten. Den totala räntan, som beräknats enligt god redovisningssed, ingår i det deklarerade resultatet. NOT 22 ÖVRIGA SKULDER Övriga kortfristiga skulder Koncernen Personalens källskatt och sociala avgifter 7 6 Utdelning aktier Skuld till tidigare fastighetsägare 35 Skuld till köpare 29 Övriga poster 2 Summa Moderbolaget Personalens källskatt och sociala avgifter 7 6 Utdelning aktier Moms 10 7 Övriga poster 2 Summa NOT 23 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen Förutbetalda hyror för första kvartalet 2017/ Upplupna kostnader fastigheter Upplupna räntekostnader Upplupna personalkostnader Övriga poster 16 6 Summa Moderbolaget Upplupna räntekostnader Upplupna personalkostnader Upplupna kostnader vinstandelsstiftelse Övriga poster 6 6 Summa NOT 24 OPERATIONELL LEASING Hyreskontraktens förfallostruktur visar hur stor del av kontraktsvärdet som förfaller per år. Kontraktsvärdet avser hyreskontraktens årsvärde. Den vanligast förekommande löptiden vid nytecknade kontrakt är 3-5 år med en uppsägningstid på 9 månader. Klöverns genomsnittliga kontraktstid uppgår till 3,7 år (3,5). Förfalloår Kontraktsvärde, mkr Andel av kontraktsvärde, % Yta, tkvm Totalt Koncernens leasade tillgångar inklusive tomträtter utgörs av operationella leasingavtal och uppgår till 47,1 mkr (40,9). I ett fåtal av koncernens tomträttsavtal finns åtagande om återställande. Omfattningen om dessa åtaganden bedöms ej vara väsentliga. NOT 25 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Koncernen Moderbolaget Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar Summa ställda säkerheter Eventualförpliktelser Borgensförbindelser till förmån för dotterföretag Övriga eventualförpliktelser Summa eventualförpliktelser ) Avser ställda säkerheter för krediter i Danske Bank, Handelsbanken, Nordea, Nykredit, Realkredit, SBAB, SEB, Swedbank och Sörmlands Sparbank, samt för säkerställd obligation. Som ett led i koncernens verksamhet är koncernbolagen involverade i mindre tvister. Ingen av dessa tvister bedöms vara väsentliga för koncernen.

110 106 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 26 NÄRSTÅENDE År Sålda tjänster Köpta tjänster Fordran Skuld Koncernen Andra närstående Andra närstående Moderbolaget Dotterföretag Dotterföretag Andra närstående Andra närstående Moderbolaget har en närståenderelation med sina dotterföretag, se not 27. Transaktioner med närstående är prissatta på marknadsmässiga villkor. Rutger Arnhult är ägare av M2-Gruppen, samt innehar ägande av Wästbygg AB via bolag i M2-koncernen. Klövern har under året tecknat avtal med Wästbygg på cirka 205 mkr avseende byggprojekt. Under året fakturerade Wästbygg Klövern totalt 192 mkr (exkl moms), vilket även inkluderar ett antal mindre projekt. Hyresavtal om uthyrning till Wästbygg AB har ett årligt kontraktsvärde om 2 mkr (2). Klövern AB har tecknat ett hyresavtal om förhyrning av M2-Gruppen med ett årligt kontraktsvärde om 1 mkr (1). Pia Gideon är styrelseledamot i Svevia AB, Metria AB, Proact IT Group AB och är styrelseordförande i Klövern. Hyresavtal om uthyrning till Proact IT Group AB har ett årligt kontraktsvärde uppgående till 4 mkr (4) och till Metria om 0,2 mkr (0,2). Hyresavtal om uthyrning till Svevia AB har sagts upp under 2016 och hade ett årligt kontraktsvärde om 0,2 mkr (0,2). Tjänster har under året köpts för 4 mkr (4) av Svevia AB, i huvudsak avseende snöröjning. Fredrik Svensson är VD i AB Arvid Svensson och styrelseledamot i Klövern. Eva Landén är VD i Corem Property Group och ledamot i Klöverns styrelse. Ann-Cathrin Bengtson är styrelseledamot i Klövern. Rutger Arnhult är Klöverns VD och ledamot i styrelsen. Ersättningar till VD, ledande befattningshavare och styrelse framgår av not 3. NOT 27 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG tkr Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Anskaffningar Försäljningar Redovisat värde vid periodens slut Ackumulerade aktieägartillskott Vid årets början Årets aktieägartillskott Redovisat värde vid periodens slut Summa Specifikation av moderbolagets direktägda dotterföretag framgår nedan. Övriga koncernföretag återfinns i respektive dotterföretags årsredovisningar. Dotterföretag / Org.nr / Säte Antal andelar Andel i % 1 Bokfört värde Klövern Strand AB 3, , Nyköping Klövern Ström AB 3, , Nyköping Klövern Komp Ström AB 2, , Nyköping Klövern Adam AB 3, , Nyköping Klövern Komp Adam AB 2, Nyköping Klövern Barkenlund AB 2, , Nyköping Klövern Bobby AB 3, , Nyköping Klövern Komp Bobby AB 2, , Nyköping Klövern Charbel AB 3, , Nyköping Klövern Dante AB 3, , Nyköping Klövern Efraim AB 3, , Nyköping Klövern Frippe AB 2, , Nyköping Klövern Ett AB 3, , Nyköping Klövern Komp Ett AB 2, , Nyköping Klövern Karl AB 2, , Nyköping Klövern Love Holding AB 2, , Nyköping Klövern Gerhard AB 2, , Nyköping Klövern Helmut AB 2, , Nyköping Klövern Ingmar AB 2, , Nyköping Dagon AB 2, , Nyköping Klövern Linus AB 2, ; Nyköping Klövern Verner AB 2, , Nyköping Klövern Nord AB 2, , Nyköping Klövern Mari AB 2, , Nyköping Klövern Valdemar AB 2, , Nyköping Klövern Gabriella AB 2, , Nyköping Klövern Jonathan AB, , Nyköping Övriga dotterbolag, vilande 200 Summa ) Ägarandelen av kapitalet avses, vilket även överensstämmer med andelen av rösterna för totalt antal aktier. 2) Holdingbolag 3) Fastighetsbolag

111 FINANSIELLA RAPPORTER Noter 107 NOT 28 KASSAFLÖDESANALYS Moderbolaget Investering i finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 0 Derivat 11 Fordringar hos koncernföretag Summa NOT 29 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN I januari 2017 förvärvade Klövern fastigheten Klädeshandlaren 15 i Nyköping. Det underliggande fastighetsvärdet uppgår till 190 mkr. Den uthyrningsbara arean uppgår till kvm och består av kontors- och butiksytor. Tillträde skedde den 7 mars I februari 2017 tecknades avtal om förvärv av nio fastigheter i Mölndal/ Partille och avyttring av Klöverns samtliga 14 fastigheter i Borås. Tillträde respektive frånträde sker den 1 april Det underliggande fastighetsvärdet för de förvärvade fastigheterna uppgick till 498 mkr, medan motsvarande för de avyttrade fastigheterna var 478 mkr. Under februari månad 2017 har stamaktier av serie A omvandlats till stamaktier av serie B. Därefter uppgår det totala antalet aktier i Klövern till , varav stamaktier av serie A, stamaktier av serie B och preferensaktier. NOT 30 VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att styrelsen och företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och antagandena är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma redovisade värden på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Förvaltningsfastigheter Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om det framtida kassaflödet samt fastställelse av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/ 5 10 procent. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 10. Uppskjuten skatt Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att underskotten kan utnyttjas. Fastställda underskott som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör underlag för beräkning av uppskjuten skattefordran. Klassificering av förvärv Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Bolag innehållande endast fastigheter utan tillhörande fastighetsförvaltning/administration klassificeras i normalfallet som tillgångsförvärv. För vidare information, se not 1 Klassificering av förvärv. Presentation av resultaträkning I koncernen tillämpas den uppställningsform som är praxis för ett större antal företag inom fastighetsbranschen. Detta innebär att resultaträkningen utvisar resultat för driftsöverskott, förvaltningsresultat och resultat före skatt. I förvaltningsresultatet ingår finansnetto. Värdeförändringar redovisas efter finansnettot. Redovisning av preferensaktier Bolagets bedömning är att ingen avtalsmässig förpliktelse att betala utdelning föreligger mellan Klövern och innehavarna av preferensaktier vid tidpunkten för utgivandet av preferensaktierna. Klövern kan inte med säkerhet dra slutsatsen att det i framtiden kommer att betalas utdelning till innehavarna av preferensaktier. En betalning av utdelning är ytterst beroende av ett beslut av bolagsstämman. Mot bakgrund av detta har preferensaktierna klassificerats som eget kapital. NOT 31 UPPGIFTER OM MODERBOLAGET Klövern AB (publ), org.nr , är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets aktier är registrerade på Nasdaq Stockholm. Adressen till huvudkontoret är Bredgränd 4, Stockholm och adressen till servicekontoret är Box 1024, Nyköping. Koncernredovisningen för år 2016 består av moderbolaget och dess dotterföretag, tillsammans benämnd koncernen. NOT 32 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION kr Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserat resultat Årets resultat Summa Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Till aktieägarna utdelas 0,40 kr per stamaktie, totalt ,00 kr per preferensaktie, totalt I ny räkning balanseras Summa

112 108 FINANSIELLA RAPPORTER Vinstdisposition VINSTDISPOSITION VINSTUTDELNING UTDELNING Utdelningen ska långsiktigt uppgå till minst 50 procent av förvaltningsresultatet. Förvaltningsresultatet visar hur fastighetsverksamheten går inklusive finansieringskostnader och central administration. Vid bedömning av utdelningens storlek ska beaktas bolagets investeringsalternativ, finansiella ställning och kapitalstruktur. Inför årsstämman 2017 föreslår styrelsen en utdelning om 0,40 kr per stamaktie att utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 0,10 kr och en utdelning om 20,00 kr per preferensaktie att utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 5,00 kr. Nuvarande förslag innebär att utdelningen under 2017 uppgår till 59 procent av förvaltningsresultatet för Under de senaste tio åren skulle det motsvara en genomsnittlig utdelning uppgående till 63 procent av förvaltningsresultatet. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Styrelsen föreslår att till årsstämmans förfogande stående vinstmedel (kronor) i moderbolaget disponeras enligt följande: Balanserat resultat Årets resultat Summa Att delas ut till stamaktieägarna Att delas ut till preferensaktieägarna I ny räkning balanseras Summa Per den sista december 2016 uppgick antalet registrerade stamaktier i Klövern till och totalt antal registrerade preferensaktier till STYRELSENS YTTRANDE AVSEENDE FÖRESLAGEN VINSTUTDELNING Styrelsens förslag I förslag till vinstdisposition för räkenskapsåret 2016 föreslår styrelsen aktieägarna, på årsstämman den 26 april 2017, att lämna utdelning med 0,40 kr per stamaktie, fördelat lika över fyra kvartal, och 20,00 kr per preferensaktie, fördelat lika över fyra kvartal. Därutöver föreslår styrelsen att aktieägarna på årsstämman beslutar fastställa avstämningsdagar för utdelning på stam- och preferensaktierna till 30 juni 2017, 29 september 2017, 29 december 2017 och 29 mars Om stämman beslutar enligt förslaget beräknas tillhörande utdelningsdagar bli 5 juli 2017, 4 oktober 2017 samt 4 januari 2018 och 5 april Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel (kronor): Balanserat resultat Årets resultat Summa Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Till aktieägarna utdelas 0,40 kr per stamaktie, totalt ,00 kr per preferensaktie, totalt I ny räkning balanseras Summa Beräkningen ovan är baserad på totalt antal registrerade stamaktier, , och totalt antal registrerade preferensaktier, Styrelsen föreslår vidare att stämman beslutar att samtliga nya aktier totalt stamaktier och preferensaktier som kan komma att emitteras med stöd av stämmans bemyndigande vid årsstämman, ska ge rätt till utdelning från och med den dag de blivit införda i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken, innebärande en första utdelning om 0,10 kr per stamaktie och 5,00 kr per preferensaktie med närmast följande avstämningsdag enligt ovan. Vid ett maximalt utnyttjande av bemyndigandet för styrelsen att besluta om nyemission kommer en utdelning för tillkommande stamaktier om maximalt kr och preferensaktier om maximalt kr att delas ut. Av det disponibla beloppet kommer minst kr att återstå efter utdelningarna om maximalt kr.

113 FINANSIELLA RAPPORTER Vinstutdelning 109 Klöverns ekonomiska ställning Klöverns finansiella mål för 2016 var: > > att avkastningen på eget kapital långsiktigt ska uppgå till den riskfria räntan plus minst 9 procentenheter. > > att utdelningen till aktieägarna långsiktigt ska uppgå till minst 50 procent av förvaltningsresultatet. > > att utdelningen till preferensaktieägarna långsiktigt inte ska överstiga 30 procent av förvaltningsresultatet > > att den justerade soliditeten långsiktigt ska uppgå till 40 procent. > > att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0. > > att kapitalbindningen ska vara minst 1,5 år. För år 2016 uppnåddes alla de finansiella målen utom målet för justerad soliditet, vilket emellertid är långsiktigt. I årsredovisningen framgår att Klöverns soliditet uppgår till 32,1 procent i koncernen och 32,0 procent i moderbolaget. Efter den föreslagna utdelningen blir soliditeten 30,9 procent i koncernen och 29,9 procent i moderbolaget. Föreslagen utdelning utgör 5,3 procent av eget kapital i koncernen och 9,4 procent av eget kapital i moderbolaget. Styrelsens motivering Med hänvisning till vad som angetts anser styrelsen att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som uppställs i 17 kap 3, andra och tredje styckena aktiebolagslagen. Verksamhetens art och omfattning medför inte risker i större omfattning än vad som normalt förekommer i branschen. Styrelsens bedömning av moderbolagets och koncernens ekonomiska ställning innebär att utdelningen är försvarlig i förhållande till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital samt moderbolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen bedömer att den föreslagna utdelningen inte kommer att påverka Klöverns förmåga att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt eller att göra nödvändiga investeringar. Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att förvaltnings berättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm 20 mars 2017 Styrelsen i Klövern (publ), org.nr Pia Gideon Ordförande Rutger Arnhult Verkställande direktör Ann-Cathrin Bengtson Eva Landén Fredrik Svensson Ledamot Ledamot Ledamot Vår revisionsberättelse har avgivits 21 mars 2017 Ernst & Young AB Fredric Hävrén Auktoriserad revisor

114 110 FINANSIELLA RAPPORTER Revisionsberättelse REVISIONSBERÄTTELSE Till bolagsstämman i Klövern AB (publ), org.nr RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Klövern AB (publ) för år 2016 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2016 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2016 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Det verkliga värdet för Klöverns fastigheter uppgick den 31 december 2016 till mkr och värdeförändringarna till mkr. Förvaltningsfastigheter är beloppsmässigt den mest väsentliga posten i koncernens balansräkning. Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar och en förändring i gjorda antaganden som ligger till grund i värderingarna kan få väsentlig effekt i redovisade värden. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden. Förändringar i icke observerbara indata som tillämpas vid värderingarna analyseras vid varje bokslutstillfälle av företagsledningen mot internt tillgänglig information, genomförda eller planerade transaktioner samt information från de externa värderarna. Med anledning av de många antaganden och bedömningar som sker i samband med värderingen anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av avsnittet Fastigheterna värde på sidan 38 och not 10. I vår revision har vi utvärderat och testat ledningens process för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera värderingsmetod och indata i värderingarna. Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. Vi har med stöd av våra värderingsspecialister granskat bolagets modell för fastighetsvärdring. Med stöd av våra värderingsspecialister har vi granskat rimligheten i gjorda antaganden för ett urval av fastigheterna som direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och driftkostnader. Vi har bedömt huruvida lämnade upplysningar i årsredovisningen är ändamålsenliga. Uppskjuten skattefordran Koncernen redovisar uppskjuten skattefordran om 449 mkr, vilken främst hänförs till underskottsavdrag om mkr, se not 8. Värdering av underskottsavdragen baseras på ledningens antaganden om framtida utnyttjande i förhållande till förväntad utveckling av fastighetsbeståndet och ekonomisk utveckling. Med anledning av att det är en beloppsmässigt väsentlig post samt att värderingen av denna omfattas av ett antal olika ställningstaganden och bedömningar av bolaget, är detta ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Redovisnings- och värderingsprinciperna anges i not 1. Vi har granskat och bedömt de av bolaget upprättade beräkningar, underlag och analyser avseende uppskjuten skatt. De antaganden och bedömningar som företagsledningen gjort kring framtida utnyttjande av underskottsavdrag har granskats mot beslutade affärsplaner och budgets. Vi har tagit stöd av våra skattespecialister vid utförda granskningsåtgärder. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 0-11 respektive Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av

115 FINANSIELLA RAPPORTER Revisionsberättelse 111 bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tilllämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: > > identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på fel, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. > > skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. > > utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. > > drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. > > utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. > > inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tilllämpliga fall tillhörande motåtgärder. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan eller när, i ytterst sällsynta fall, vi bedömer att en fråga inte ska kommuniceras i revisionsberättelsen på grund av att de negativa konsekvenserna av att göra det rimligen skulle väntas vara större än allmänintresset av denna kommunikation. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Klövern AB (publ) för år 2016 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

116 112 FINANSIELLA RAPPORTER Revisionsberättelse Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: > > företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget. > > på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevU 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Stockholm den 21 mars 2017 Ernst & Young AB Fredric Hävrén Auktoriserad revisor

117 FASTIGHETSFÖRTECKNING INLEDNING REGION STOCKHOLM 114 MARKNADER REGION ÖST 119 FASTIGHETSRÖRELSEN REGION MELLAN 127 REGION SYD 134 FEMÅRSÖVERSIKT OCH NYCKELTAL 140 HÅLLBARHET FINANS DEFINITIONER 142 BOLAGSSTYRNING HISTORIK 143 FINANSIELLA RAPPORTER Hyresgäster i nya byggnaden på fastigheten Isafjord 8 i Kista. FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT

118 114 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Stockholm REGION STOCKHOLM Stockholm Norra STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm STOCKHOLM Rankingen avser Stockholms län. 1. Vasakronan 2. Fabege 3. Akademiska Hus 4. FastPartner 5. Sagax 6. Klövern Kommersiella Industri Special STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm KISTA Klövern 2. Vasakronan 3. Kungsleden 4. Atrium Ljungberg 5. Kista Galleria Kommersiella Industri Special

119 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Stockholm 115 STOCKHOLM NORRA Yta, kvm Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 Timmerhuggaren Vendev. 90, Danderyd 1969/1969 Kontor , ,8 2 2 Kallhäll 9:36 Galgbacken 3, Järfälla 1993/1993 Lager/logistik , Ekplantan 1 Djupdalsv. 17, 19, Sollentuna 1988/1988 Kontor ,6 0 6,7 4 Malten 1 Vetenskapsv. 10, 12, 14, Sollentuna 2005/2005 Kontor , ,0 5 Revisorn 3 Bergkällav. 31C, Sollentuna 1988/1988 Kontor ,7 42 6,0 6 Ringpärmen 6 Bergkällav. 36, Sollentuna 1990/1990 Lager/logistik , ,4 7 Aprikosen 2 Hemvärnsg. 5, 7, 9, Solna 1975/1992 Kontor , , Hilton 3 Gustav III:s Boulevard 40-46, 2003/2003 Kontor , ,5 Solna 11 Startboxen 3 Vallg. 5-9 Solna 1985/1985 Kontor , ,0 12 Domnarvet 11 Domnarvsg. 35, Stockholm T 1978/1978 Kontor , ,5 13 Johannelund 7 Krossg. 10, 12, 14, 16, 18, T 1969/1969 Kontor , ,9 Sorterarg. 23, Stockholm 14 Mandelblomman Kronofogdev. 54, Stockholm 1983/1983 Lager/logistik , , Stenen 1 Krossg. 15, 17, Sorterarg. 31, 33, T 1970/1970 Kontor , ,6 35, Stockholm 16 Stenmjölet 1 Siktg. 1, 3, Stockholm T 1960/1960 Övrigt** , ,1 17 Stenmjölet 2 Siktg. 3A-3B, Stockholm T 1960/1960 Lager/logistik , ,8 18 Orgelpipan 4 Klarabergsg. 33, 35, Stockholm T 1957/1957 Kontor , ,0 19 Alptanäs 2 Torshamnsg. 7, 7A, 9, T 1981/1981 Kontor , ,3 Haukadalsg. 1, Kista 20 Alptanäs 3 Torshamnsg. 1, 3, 5, Kista T Tomt Övrigt* 0 1,7 84 1,2 21 Borg 1 Torshamnsg. 16, Kista T 1977/1977 Kontor , ,2 22 Borg 2 Strömög. 3, Kista T 1981/1981 Lager/logistik , ,4 23 Borg 3 Strömög. 5, Kista T 1978/1978 Lager/logistik , ,9 24 Borg 6 Strömög. 7, Vågög. 8, Kista T 1980/1980 Lager/logistik , ,6 25 Borgarfjord 4 Kistagången 12, Torshamnsg. T 1983/1983 Kontor , , , Kista 26 Geysir 1 Österög. 4, Kista T 1979/1979 Lager/logistik , ,8 27 Geysir 2 Österög. 2, Kista T 1980/1980 Lager/logistik , ,6 28 Gullfoss 3 Österög. 1, 3, Kista T 1979/1983 Kontor , ,4 29 Gullfoss 5 Viderög. 6, Kista T 1979/1983 Kontor , ,4 30 Helgafjäll 1 Torshamnsg. 22, 24 A-D, 26 T 1979/1979 Kontor , ,0 A-B, Kista Helgafjäll 2 Torshamnsg. 28 A-B, 30 A-E, 32 T 1981/1981 Kontor , ,0 A-D, 34 A-B, Kista 33 Helgafjäll 3 Torshamnsg. 36, 38, 40, Kista T 1980/1990 Lager/logistik , , Helgafjäll 4 Torshamnsg. 42, 44, 46, Kista T 1998/1998 Kontor , ,0 36 Helgafjäll 5 Kistagången 2, 4, Torshamnsg. T 1978/1988 Kontor , ,0 20, Kista 37 Helgafjäll 7 Torshamnsg. 48, 50, 52, 54, Kista 2001/2002 Kontor , ,0 38 Isafjord 1 Skaftåg. 2A-B, Kista Tomt Övrigt* 0 2, Isafjord 4 Torshamnsg. 21, 23, Torshamnsgränd 1976/2008 Kontor , ,0 2, 4, 6, Grönlandsg. 10, Kista 40 Isafjord 5 Grönlandsg. 8, Kista Tomt Övrigt* Isafjord 6 Grönlandsg. 6, Torshamnsgränd 1976/2008 Övrigt* , , Kista 42 Isafjord 7 Hans Werthéns Gata 19, Tomt Övrigt* 0 0,9 100 Kista 43 Isafjord 8 Torshamnsg. 17, Hans Werthéns 2016/2016 Kontor , ,0 Gata 19, Torshamnsgränd 3, Skaftåg. 14, 16, Kista 44 Knarrarnäs 3 Färög. 5,7 Kista T 1985/1985 Kontor , ,7 45 Knarrarnäs 4 Färög. 3, Isafjordsg. 19, 21, Kista T 1985/1985 Kontor , ,0 46 Knarrarnäs 9 Knarrarnäsg. 15, Kista T 1984/1986 Kontor , ,2

120 116 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Stockholm STOCKHOLM NORRA FORTS. Yta, kvm Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 47 Lidarände 1 Torshamnsg. 18, Kista 1979/2008 Övrigt* , ,0 48 Röros 1 Norgeg. 1, Kista T 1985/1985 Kontor , ,4 49 Skaftå 1 Torshamnsg. 19, Kista Tomt Övrigt* 0 3, Kannringen 1 Enhagsslingan 2, 4, Täby 1988/1988 Kontor , ,8 51 Kannringen 2 Enhagsslingan 6, 8, Täby 1991/1991 Kontor , ,1 52 Kardborren 13 Kanalv. 15, 17, Täby 1981/1981 Kontor , ,8 53 Linjalen 60 Måttbandsv. 12, Täby 1991/1991 Kontor , ,6 54 Linjalen 61 Tillverkarv. 9, Täby 1990/1990 Lager/logistik , ,7 55 Linjalen 65 Måttbandsv. 8, 10, Täby 1989/1989 Butik , ,8 56 Linjalen 66 Linjalv. 9, 11, Täby 1990/1990 Lager/logistik , ,4 57 Linjalen 7 Måttbandsv. 4, Täby 1989/1989 Lager/logistik , ,4 58 Linjalen 8 Måttbandsv. 6, Täby 1989/1989 Lager/logistik ,4 0 3,2 59 Lodet 2 Tumstocksv. 9, 11, Täby 1990/1990 Kontor , ,4 60 Mätstången 2 Linjalv. 6 A-B, Kundv. 5, Täby 1991/1991 Kontor , ,0 61 Roslags-Näsby Stockholmsv. 100, 102, Täby 1965/1965 Butik 24:44 62 Roslags-Näsby Stockholmsv. 100, 102, Täby 1965/1965 Butik 24:45 63 Roslags-Näsby Stockholmsv. 100, 102, Täby 1965/1965 Butik , ,3 25:7 64 Roslags-Näsby 25:8 Stockholmsv. 100, 102, Täby 1965/1965 Butik 65 Smygvinkeln 10 Ritarslingan 20, Täby 1991/1991 Lager/logistik ,5 28 5,4 66 Smygvinkeln 11 Ritarslingan 18, Täby 1991/1991 Lager/logistik , ,9 67 Smygvinkeln 12 Ritarslingan 16, Täby 1992/1992 Kontor , ,4 68 Smygvinkeln 9 Ritarslingan 22, Täby 1991/1991 Lager/logistik ,4 0 5,0 69 Svänghjulet 1 Enhagsslingan 23, 25, Täby 1990/1990 Övrigt* , Svänghjulet 2 Enhagsslingan 5, 7, 9, 11, 13, Täby 1989/1989 Kontor , ,4 71 Svänghjulet 3 Enhagsslingan 15, 17, 19, 21, Täby 1991/1991 Kontor , , Tryckaren 3 Reprov. 6, Viggbyholmsv. 81, 1945/1992 Lager/logistik , ,9 Täby 74 Ventilen 1 Enhagsslingan 1A-B, Täby 1987/1987 Kontor , ,7 75 Växellådan 1 Enhagsv. 7, Täby 1978/1983 Kontor , ,7 76 Växellådan 3 Enhagsv. 9, Täby 1978/1978 Kontor ,4 65 9,2 77 Åkerby 10 Kemistv. 6, Täby 1975/1989 Kontor , ,2 SUMMA STOCKHOLM NORRA , ,1 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

121 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Stockholm 117 Stockholm Södra STOCKHOLM SÖDRA Yta, kvm Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 Jordbromalm Armaturv. 4, Haninge 1979/1984 Lager/logistik 101,6 6:20 2 Jordbromalm Armaturv. 4, Haninge 1979/1984 Lager/logistik , ,6 6:3 3 Jordbromalm 6:76 Armaturv. 4, Haninge 1979/1984 Lager/logistik 6,6 4 Brynjan 5 Solfagrav. 33, 35, Huddinge 1965/1965 Lager/logistik , ,0 5 Ellipsen 5 Ellipsv., Huddinge 1997/1997 Kontor , ,3 6 Förstugan 1 Fullersta Torg 18, 20, Huddinge 1989/1989 Kontor , ,5 7 Rektangeln 3 Pyramidb. 2, 4, Huddinge 1986/1986 Övrigt , ,7 8 Valen 2 Kommunalv. 1, 3, 5, Huddinge 1987/1987 Kontor , , Arenan 2 Arenaslingan 1-3, Arenav. 49, 1989/1989 Kontor , , , Johanneshov Arenan 3 Arenav , Johanneshov 1989/1989 Kontor , , Arenan 6 Arenav. 17, 21-35, Johanneshov 1991/1993 Kontor , ,3 19 Arenan 8 Arenav. 7-13, Johanneshov 2001/2001 Kontor , ,0 20 Konsumenten 3 Konsumentv, Varuv. 7, Älvsjö T 1966/1966 Lager/logistik , ,0 SUMMA STOCKHOLM SÖDRA , ,3 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

122 118 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Stockholm Uppsala STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Akademiska Hus 2. Vasakronan 3. Uppsala Kommuns Industrihus 4. Castellum 5. Uppsala Akademiförvaltning 7. Klövern Kommersiella Industri Special UPPSALA Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 4 Boländerna Kungsängsv. 15 mfl, Uppsala 1991/1991 Kontor , ,0 33: Fyrislund 6:6 Rapsg. 7, Uppsala 1921/2003 Övrigt* , ,6 12 Kungsängen 10:1 13 Kungsängen 10:2 14 Kungsängen 24:3 15 Kungsängen 29:1 Bävernsgränd 17, 19, 21, Kungsg. 48, 50, Uppsala 1920/1966 Kontor , ,0 Bävernsgränd 17, 19, 21, Kungsg. 1920/1966 Kontor 56,4 48, 50, Uppsala Kungsängsg , Uppsala 1998/1998 Butik , ,4 Kungsg. 70A-E, Uppsala 1985/1985 Kontor , ,2 SUMMA UPPSALA , ,6 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Hyresvärde, Ek. uthyrning. mkr grad, % Taxeringsvärde, mkr SUMMA REGION STOCKHOLM , ,0 SUMMA KLÖVERN TOTALT , ,5

123 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Öst 119 REGION ÖST Kalmar STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Klövern 2. Rikshem 3. Nordfjord 4. LW/SÅMAB 5. Alecta Kommersiella Industri Special KALMAR Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 Apotekaren 20 Storg. 28, 30, V. Sjög. 13, Kalmar 1965/1965 Butik , ,0 2 Borret 10 Dösebackev. 5, Kalmar 1976/1976 Lager/logistik , ,7 3 Elefanten 3 Torsåsg. 9, Kalmar 1970/1971 Kontor , ,7 4 Fredriksdal 1 Lorensbergsleden 1, 3, Kalmar 1975/1975 Övrigt* , Guldfisken 2 Postg. 2, Kalmar 1947/1947 Övrigt* , , Gumsen 31 Verkstadsg. 3, Kalmar 1950/1960 Lager/logistik , ,6 11 Gumsen 41 Torsåsg. 16, Kalmar 1975/1975 Kontor , ,2 12 Koljan 24 N. V. 18, S. Malmg. 7, Kalmar 1967/1967 Övrigt* , ,5 13 Korpen 18 Fabriksg. 31, Kalmar 1976/1976 Kontor , ,8 14 Korpen 20 Fabriksg. 29, Nyg. 30, Kalmar 1979/1979 Övrigt* , Lärlingen 5 Kaggensg 40, 42, 44, Strömg. 7, Kalmar 1960/1960 Kontor , ,6 16 Matrosen 1 Tjärhovsg. 1, 3, 5, 7, Kalmar T 1995/1995 Kontor , ,4 17 Mästaren 28 Kaggensg. 30, Fiskareg. 20, Kalmar 1962/1962 Butik , ,6 18 Rybsen 1 Dagöv. 1B, Kalmar 2000/2000 Kontor , ,9 19 Tenngjutaren 1 Strömg. 2, Larmg. 40, Kalmar 1974/1979 Kontor , ,8 20 Timotejen 1 Öselv. 1, Kalmar 1991/1991 Kontor , ,6 Fläkten 11 Kvarnv. 2, Växjö 1982/1982 Kontor , ,7 Fläkten 14 Kvarnv. 26, 28, Växjö 1982/1982 Lager/logistik , ,5 SUMMA KALMAR , ,0 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

124 120 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Öst Linköping STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Klövern 2. Akademiska Hus 3. Castellum 4. Botrygg 5. Intea Kommersiella Industri Special

125 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Öst 121 LINKÖPING Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 Ackordet 10 Industrig. 15, Linköping 1954/1954 Butik , ,4 2 Amor 1 Platensg. 26, Linköping 1929/1990 Kontor , ,6 3 Antennen 15 Mellang. 9, Linköping 1986/1986 Kontor , ,9 4 Antennen 16 Bangårdsg. 6, Linköping 1986/1986 Kontor 5 Antennen 23 Industrig. 11A-C, Linköping 1986/1986 Kontor 6 Antennen 24 Industrig. 11A-C, Linköping 1947/1972 Kontor 7 Antennen 5 Bangårdsg. 4, Linköping 1954/1988 Lager/logistik ,0 94 8,8 8 Antennen 6 Industrig. 9, Linköping 1954/1988 Lager/logistik 9 Antennen 9 Alkag. 4-6, Linköping 1948/1988 Kontor , ,1 10 Beridaren 12 Platensg. 29, Hertig Karlsg. 5A-D, 1929/1959 Kontor , ,4 Linköping 11 Brevduvan 17 Kungsg. 20, S:t Larsg. 18, 20, 1916/1978 Kontor , ,9 Linköping 12 Brevduvan 20 Åg.31, S:t Larsg. 24, Linköping 1990/1990 Kontor , ,4 13 Brevduvan 21 Klosterg. 19, Åg , Linköping 1991/1991 Kontor , ,0 14 Bromsaren 4 Stureg. 1, S:t Larsg. 1-3, Linköping 1958/1992 Kontor , ,0 15 Bävern 13 Hertig Karlsg. 2 A-C, 4 A-B, 1981/1981 Kontor , ,2 Linköping 16 Bävern 2 Platensg. 25, Linköping 1940/1940 Övrigt* , Dahlian 18 S:t Larsg. 30, Storg. 38, Linköping 1963/1963 Butik , ,8 18 Elefanten 17 Barnhemsg. 2, Storg. 80, 82, 1978/1985 Kontor , ,8 Linköping 19 Galgen 3 Gillbergag. 23, 25, Linköping 1975/1975 Kontor , ,8 20 Ganymeden 7 Roxeng. 9, 11, Linköping 1963/1973 Lager/logistik , ,1 21 Garvaren 9 Florag. 10, Norra Oskarsg. 27A- 1946/1960 Kontor , ,0 D, Roxeng. 18, Linköping 22 Glasberget 1 Attorpsg. 7-23, Linköping 1989/1992 Kontor , ,5 23 Glasbiten 1 Attorpsg. 2, Linköping 1977/1977 Lager/logistik , ,4 24 Glasbiten 7 Roxtorpsg. 9, Linköping 1973/1989 Övrigt* , , Glasblåsaren 7 Tornbyv. 1, Linköping 1929/1929 Butik , ,4 27 Guvernören 13 N Oskarsg. 18, Linköping 1968/1971 Lager/logistik , ,0 28 Gymnasten 2 Roxeng. 7, Linköping 1977/1977 Kontor , ,8 29 Gården 1 Gottorpsg. 1, Linköping 1987/1987 Kontor , ,9 30 Idégivaren 1 Teknikringen 4, Linköping 1989/1989 Kontor , , Idéläran 1 Teknikringen 2, Teknikringen 6, 1986/1999 Kontor , ,3 6A, Diskettg. 11, Linköping 34 Idéskaparen 2 Datalinjen 4, Linköping 1999/2002 Kontor , ,6 35 Idéskissen 1 Teknikringen 3, Linköping 1984/1984 Övrigt* , Idétävlingen 4 Wallenbergsg. 4, Teknikringen 8, 1990/2001 Kontor , ,8 Linköping 38 Kvarnen 4 Nya Tanneforsv. 96, 96A-B, 1935/1955 Butik , ,6 Linköping 39 Kättaren 7 Låskolvsg. 4, Linköping 1971/1972 Lager/logistik , ,3 40 Magasinet 1 Hagalundsv. 3A, Linköping 1929/1929 Lager/logistik , ,9 41 Magneten 2 Finnög. 12, Linköping T 1980/1980 Lager/logistik , ,5 42 Megafonen 4 Finnög. 10, Linköping T 1980/1980 Lager/logistik 43 Mekanikern 22 G Tanneforsv. 17A, Vimarkg. 1, 3, 1947/1998 Lager/logistik , ,4 5, 7, 9, Linköping 44 Navbössan 1 Låsblecksg. 7, 9, Linköping 1980/1983 Lager/logistik , ,1 45 Navhålet 3 Låsblecksg. 5, Linköping 1991/1991 Lager/logistik , , Oboisten 2 Barhällsg. 1, 10, Linköping 1952/1952 Lager/logistik , ,1 48 Paletten 1 Gumpekullav. 8, Ottarg. 3, 1980/1980 Kontor , ,6 Linköping 49 Tannefors 1:89 Hagalundsv. 3B, Linköping 1986/1986 Lager/logistik , ,4 50 Tannefors 1:90 Hagalundsv. 3B, Linköping Tomt Övrigt* 0 0 SUMMA LINKÖPING , ,8 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

126 122 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Öst Norrköping STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Klövern 2. Lundbergs 3. Castellum 4. FastPartner 5. Hemsö Kommersiella Industri Special

127 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Öst 123 NORRKÖPING Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 Basfiolen 9 Moa Martinsons g. 10b, Norrköping T 1983/1983 Kontor , ,6 2 Diket 10 Drottningg. 66, Nyg. 93, 1968/1968 Kontor , ,8 Norrköping 3 Kabeln 1 Bangårdsg. 5, Lindöv. 25, 27, 1940/1993 Kontor , ,6 Växthusg. 2, 4, Norrköping 4 7 Kopparhammaren 2 N Grytsg. 8, 10, 14, Norrköping 1929/1999 Kontor , ,3 8 Kopparhammaren 7 Kungsg. 56, N Grytsg. 2,4,6, Norrköping 1929/1929 Kontor , Kopparn 10 Kopparg. 11, Norrköping 1980/1989 Kontor , ,3 10 Kvarnholmen 4 Dalsg. 7, Norrköping 1993/1993 Kontor , ,0 11 Malmen 5 Kopparg. 18, Norrköping 1969/1982 Lager/logistik , ,9 12 Malmen 6 Kopparg. 10, Norrköping 1963/1963 Lager/logistik ,1 0 19,7 13 Malmen 8 Kopparg. 10, Norrköping Tomt Övrigt* 0 0, , Omformaren 7 Hagag. 10, Norrköping 1951/1968 Lager/logistik , ,3 17 Platinan 1 Platinag. 1, Norrköping 1988/1988 Butik , ,4 18 Regulatorn 3 Kabelv. 15, Norrköping 1996/1996 Lager/logistik , ,9 19 Reläet 9 Ståthögav. 48, Norrköping 1960/1993 Lager/logistik , ,7 20 Ritsaren 10 Industrig. 7-9, Masking. 23, 1964/1986 Butik , ,3 Norrköping 21 Rotfjärilen 1 Svärmareg. 1, 3, Norrköping 1992/1993 Kontor , ,7 22 Silvret 2 Kopparg. 28, Norrköping 1988/1988 Lager/logistik , ,8 23 Statorn 10 Malmg. 4, Norrköping 1938/1978 Lager/logistik , ,6 24 Stjärnan 15 Slottsg. 114, 116, Norrköping 1958/1958 Kontor , ,0 25 Stjärnan 16 Slottsg. 114, 116, Norrköping 1958/1958 Kontor 26 Svärdet 8 Hospitalsg. 17 mfl, Norrköping 1967/1976 Kontor , ,4 SUMMA NORRKÖPING , ,3 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

128 124 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Öst Nyköping STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Klövern 2. Kungsleden 3. Invesco 4. Samhällsbyggnadsbolaget 5. Hemsö Kommersiella Industri Special

129 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Öst 125 NYKÖPING Yta, kvm Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 3 Ana 11 Gästabudsv. 2 m fl, Spelhagsv. 3 mfl, Nyköping 1940/1978 Kontor , ,3 4 Ana 12 Spelhagsvägen 1, Nyköping 1984/1984 Lager/logistik ,0 96 9,6 5 Ana 13 Nyckelv. 14, Nyköping Tomt Övrigt* 0 0,0 0 0,9 6 Bagaren 20 Ö Storg. 5, S:t Anneg. 6, Nyköping 1962/1962 Butik , ,2 7 Biografen 19 V Storg. 18, 20, Brunnsg. 29, 1929/1987 Butik , ,8 Nyköping 8 Brandholmen Pontong. 11, Nyköping 1962/1970 Lager/logistik , ,2 1:9 9 Brädgården 3 Folkkungav. 1, Nyköping Tomt Övrigt* 0 0,2 92 0, Fors 11 Repslagareg. 43, Nyköping 1929/1987 Kontor , ,0 12 Furan 2 Domänv. 11, Nyköping 2001/2001 Övrigt* , ,0 13 Glödlampan 16 Bagareg. 2, 4, Hamnv. 6, Nyköping 1929/1929 Butik , ,3 14 Glödlampan 17 Bagareg. 2, 4, Hamnv. 6, Nyköping 1929/1929 Kontor , ,9 15 Gripen 1 V Storg. 25, Nyköping 1929/1986 Butik , ,5 16 Jarlen 1 Nyckelv. 14, Nyköping 1899/2003 Kontor , ,7 17 Kungshagen 1:6 Ö Skeppsbron 1, Ö Längdg 4, 6, Nyköping 1929/1989 Kontor , ,4 18 Lansen 13 Gasverksv. 2, Ö Längdg. 5, 7, 1977/1991 Kontor , ,9 Nyköping Mjölkflaskan 8 Bagareg. 3 A-C, Fruängsg. 4, 1929/1940 Övrigt* ,5 95 0,0 Kungsg. 16, Nyköping 21 Nyköpings V Kvarng. 64, Nyköping 1929/1983 Kontor , ,5 Bruk 1 22 Nyköpings V Kvarng. 62, Nyköping 1910/1991 Kontor , ,1 Bruk 7 23 Skölden 2 Gasverksv. 15, Nyköping 1989/1989 Kontor , ,5 24 Spelhagen 1:7 V Skeppsbron 6, Nyköping 1929/1929 Lager/logistik ,6 33 7,8 25 Spånten 7 Spelhagsv. 4, 6, 8, Nyköping 2009/2009 Butik , , Standard 17 V Storg. 2-6, 8, 10, Bagareg. 29, 1969/1993 Kontor , ,5 Fruängsg. 28, 30, Nyköping 28 Stensötan 5 Idbäcksv. 8 B, Nyköping 1971/1985 Butik , ,4 29 Säven 4 Norrköpingsv. 9, Nyköping 1987/1987 Övrigt* , ,0 Fabrikatet 1 Materialv. 3, Nyköping 1980/1980 Lager/logistik , ,7 Fabrikatet 4 Materialv. 3, Nyköping Tomt Övrigt* 0 0,0 0 0,5 Fabrikatet 5 Materialv. 3, Nyköping Tomt Övrigt* 0 0,0 0 0,3 SUMMA NYKÖPING , ,5 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

130 126 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Öst Karlskrona Avtal tecknat om avyttring av fastighetsbeståndet. Yta, kvm Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Hyresvärde, Ek. uthyrning. mkr grad, % Fregatten 16 Långg. 7, Karlskrona 1980/1980 Övrigt* , ,0 Gullbernahult 1 Koloniv. m.fl, Gullberna Park, Tomt Övrigt* 0 0, ,0 Karlskrona Gullbernahult 12 Adonisv. Gullberna Park, Karlskrona 2016/2016 Övrigt* , ,0 Gullbernahult 21 Storören, Måsskär, Gullberna 1961/1961 Övrigt* , ,7 Park, Karlskrona Gullbernahult 26 Ljungskär, Tvegölja, Gullberna 1956/1956 Övrigt* , ,0 Park, Karlskrona Gullbernahult 31 Koloniv. 58, 60, 62, Karlskrona 1993/1993 Övrigt* , ,8 Gullbernahult 82 Flaggskär, Söderskär, Gullberna Park, Karlskrona 1958/1958 Kontor , ,7 Pimpinellan 1 Väderg. 9, Karlskrona 2009/2009 Övrigt* , ,0 Psilander 60 Ölandsg. 1, Karlskrona 1939/1995 Kontor , ,0 Skeppsbron 1 Skeppsbrokajen 4a, 4b, 6, Karlskrona 2012/2012 Kontor , ,7 Skeppsbron 2 Skeppsbrokajen 10, Karlskrona 2013/2013 Kontor , ,4 Skeppsbron 3 Skeppsbrokajen 8, Karlskrona 2015/2015 Kontor , ,9 SUMMA KARLSKRONA , ,2 Taxeringsvärde, mkr SUMMA REGION ÖST , ,8 SUMMA KLÖVERN TOTALT , ,5

131 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Mellan 127 REGION MELLAN Falun Härnösand STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Diös Fastigheter 2. NP3 3. Masmästaren 4. Klövern 5. Corem Kommersiella Industri Special STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Hemfosa 2. Diös 3. Klövern 4. NP3 5. Specialfastigheter Kommersiella Industri Special FALUN Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde Ek. uthyrning. mkr grad, % Taxeringsvärde, mkr 1 Falun 8:31 Surbrunnsv. 28, Falun 1941/1941 Lager/logistik , , Falun 8:9 Bataljonsv., Soldatv. m.fl, Falun 1908 m.fl Kontor , , Högbo 1:22 Högbo 5, 6, 11, 13, 15, Falun 1929/1929 Övrigt* , ,6 15 Kvarnberget 1:6 Pelle Bergs Backe 3, Falun 1977/1977 Kontor , ,1 SUMMA FALUN , ,0 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. HÄRNÖSAND/SOLLEFTEÅ Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde Ek. uthyrning. mkr grad, % Taxeringsvärde, mkr 1 2 Seminariet 16 Kastellg., Gånsviksv., Härnösand 1912/1960 Övrigt* , Ädelstenen 6 Brunnshusg, Nybrog, Trädgårdsg, 1912/1947 Övrigt* ,4 78 Gånsviksv, Härnösand 7 14 Ön 2:41 Kusthöjden, Sälstensgränd, Officersgränd, 1944/1975 Kontor , ,1 Härnösand Remsle 13:64 Nipan, Sollefteå 1929/1929 Kontor , ,2 SUMMA HÄRNÖSAND/SOLLEFTEÅ , ,2 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

132 128 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Mellan Karlstad STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Klövern 2. Hemfosa 3. Akademiska Hus 4. Löfberg 5. Tain Kommersiella Industri Special

133 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Mellan 129 KARLSTAD Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 2 Barkassen 7 Lagergrens g. 2, 4, Karlstad 1990/1990 Kontor , ,4 3 Barkassen 9 Lagergrens g. 8, Karlstad 1991/1991 Kontor , ,8 4 Björnen 13 Fredsg. 10, Karlstad 1906/1962 Kontor , ,2 5 Björnen 7 Järnvägsg. 7, Karlstad 1965/1965 Kontor , ,9 6 Blåsten 3 Stormg. 6, Karlstad 1975/1975 Lager/logistik ,3 77 3,8 7 Blåsten 4 Stormg. 8, Karlstad 1975/1979 Kontor ,2 55 5,4 8 Brisen 4 Sunnanvindsg. 8, Karlstad 1973/1978 Kontor , ,4 9 Bromsen 1 Blockg. 6, Karlstad 1967/1967 Butik , ,8 10 Bromsen 6 Ramg. 7, Karlstad 1967/1977 Lager/logistik , ,1 11 Bälgen 10 Sågverksg. 35, Karlstad 1959/1988 Kontor 12 Bälgen 11 Elverumsg. 7, Karlstad 1959/1991 Kontor 11,6 13 Bälgen 9 Sågverksg. 33, Karlstad 1959/1988 Kontor ,2 92 3,2 14 Druvan 13 Tingvallag. 17, Karlstad 1947/1947 Butik , ,3 15 Ekorren 11 Malmtorgsg. 6, Karlstad 1929/1992 Kontor , ,2 16 Fjädern 14 Kolvg. 1, Karlstad 1966/1971 Butik ,5 96 9,1 17 Fjädern 16 Bromsg. 4, Karlstad 1991/1991 Kontor , ,6 18 Freja 13 Drottningg. 6, Karlstad 1965/1976 Kontor , ,8 19 Grästegen 2 Stråg. 3, Karlstad 1990/1990 Kontor , ,9 20 Gångjärnet 2 Blockg. 29, Karlstad T 1964/1974 Lager/logistik , ,6 21 Hammaren 21 Gjuterig. 27, 29, Karlstad 1990/1990 Lager/logistik , ,3 22 Herrhagen 1:10 Hamnpirsg. 4, Karlstad T 1986/1987 Övrigt* , ,6 23 Hybelejen 17 Verkstadsg. 20, Karlstad 1929/1985 Kontor ,0 94 0,0 24 Kanoten 10 Lagergrens g. 7, Karlstad 1989/1989 Kontor , ,0 25 Kanoten 9 Kanikenäsbanken 12, Karlstad 1990/1990 Kontor , ,6 26 Kulingen 4 Östanvindsg. 17, Karlstad 1976/1976 Lager/logistik , , Mercurius 3 V Torgg , Karlstad 1929/1939 Butik , ,6 29 Monitorn 9 Ö Torgg. 2A, Karlstad 1993/1993 Kontor , ,2 30 Passadvinden 3 Regnvindsg. 17, Karlstad 1990/1990 Lager/logistik , ,6 31 Pinassen 2 Tullhusg., Karlstad Tomt Övrigt* 0 0, ,8 32 Regnvinden 1 Dagvindsg. 7, Karlstad 1981/2005 Lager/logistik , ,9 33 Skepparen 15 Orrholmsg. 4, 6, Tullhusg. 6, Sjömansg. 1, Karlstad 1954/1954 Övrigt* ,3 79 6,9 34 Släggan 13 Sågverksg. 20, Karlstad 1981/1981 Lager/logistik ,0 91 5,0 35 Spärren 7 Rattg. 6, Karlstad 1968/1968 Kontor ,5 90 4,9 36 Stolpen 1 Ventilg. 5, Karlstad 1964/1964 Kontor , ,9 37 Stolpen 6 Ventilg. 1, Karlstad 1991/1991 Kontor , ,4 38 Styrmannen 5 Hamntorget 1-3, Karlstad 1991/1991 Kontor , ,0 39 Sågen 1 Faktorig. 13, Industrig. 1, Karlstad T 1986/1986 Kontor , ,5 40 Sågen 2 Faktorig. 15, Karlstad 1988/1988 Kontor , ,4 41 Sågen 9 Lantvärnsg. 8, Karlstad 1972/1972 Kontor ,1 93 3,9 42 Tornadon 2 Blekeg. 9, Karlstad 1975/1975 Lager/logistik , ,1 43 Tången 15 Gjuterig. 28, Karlstad 1991/1991 Kontor ,4 92 5,8 44 Ugnen 1 Sågverksg. 32, Karlstad 1989/1989 Kontor ,2 93 3,9 Uroxen 14 Kungsg. 28, Kristinehamn 1954/1954 Kontor ,7 96 0,0 SUMMA KARLSTAD , ,9 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

134 130 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Mellan Västerås STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Kungsleden 2. Klövern 3. Castellum 4. Hemfosa 5. Saltängen Kommersiella Industri Special

135 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Mellan 131 VÄSTERÅS Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 Allmogekulturen Svalgången, Västerås 1966/1991 Kontor , ,6 5 2 Bogserbåten 1 Saltängsv. 22, Västerås Tomt Övrigt* 0 0 1,0 3 Finnslätten 2 Hydrov. 1, 3, 5, 7, 9, Turbov. 2, 4, 6, Västerås 1966/1990 Kontor , ,6 4 Friledningen 18 Elledningsg. 5B, Västerås 1988/1988 Lager/logistik , ,2 5 Gastuben 5 Björnöv. 8, Västerås 1943/1943 Butik , ,0 6 Gustavsvik 13 Sjöhagsv. 3, 5, 7, Stensborgsg. 1957/1962 Kontor , ,8 2, Västerås 7 Icander 1 Stensborgsg. 1, Västerås 1987/1987 Butik ,9 2 11,1 8 Inge 10 Smedjeg. 8, Västerås 1939/1960 Butik , ,5 9 Klas 8 Smedjeg. 13, Västerås 1956/1956 Butik , ,4 10 Kranlinan 1 Traversg. 13, Västerås 2009/2009 Lager/logistik , , Kryssen 3 Regattag. 7-31, 33-53, Västerås 1940/1980 Lager/logistik , ,3 13 Köpmannen 5 Hällag. 10, Stockholmsv. 136, 1984/1984 Butik , ,7 Västerås Leif 19 Hantverkarg. 2, Västerås 1929/1964 Butik , ,7 18 Livia 16 Skomakarg. 2, Västerås 1992/1992 Kontor , ,2 19 Manfred 6 Erik Hahrs gata 2, Västerås 1929/1987 Övrigt* , , Omformaren 6 Betongg. 1, Wijkmansg. 7, 1962/1985 Kontor , ,6 Västerås 22 Regattan 46 Regattag etc, Västerås 1940/1970 Lager/logistik , ,7 23 Ringborren 13 Tallmätarg. 7, Västerås T 1930/1962 Kontor , , Ringborren 15 Tallmätarg. 8, Ringborreg. 1, 1960/1990 Lager/logistik , ,3 Västerås 26 Sigurd 3 Sigurdsg. 27, 29, 31, 33, 35, 37, 1932/1989 Butik , ,2 Västerås 27 Sigurd 7 Sigurdsg. 23, Västerås 1929/1929 Lager/logistik ,5 0 2,5 28 Sjöhagen 12 Sjöhagsv. 14, Västerås 1952/1980 Lager/logistik , ,3 29 Stensborg 2 Sjöhagsv. 2, Västerås 1957/1977 Kontor ,9 67 3,9 30 Stensborg 4 Sjöhagsv. 4, Västerås 1989/1989 Övrigt* , Traversföraren Traversg. 2, Västerås 1988/1996 Butik , , Traversföraren Traversg. 4, Västerås 1990/1990 Butik , , Turbinen 1 Stenbyg. 2-4, Västerås 1968/1986 Lager/logistik , , Verkstaden 11 Metallverksg. 19, 21, Pressverksg. 1929/1956 Lager/logistik , ,5 4, Västerås 36 Västerås 2:5 Stensborgsg. 4, Västerås 1982/1989 Kontor ,5 86 7,5 Valpen 3 Björkg. 5, 7, Eskilstuna 1992/1992 Övrigt* ,2 100 SUMMA VÄSTERÅS , ,8 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

136 132 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Mellan Örebro STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Castellum 2. Klövern 3. Catena 4. Akademiska Hus 5. Bern, Johan Kommersiella Industri Special

137 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Mellan 133 ÖREBRO Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 Bageriet 2 Storg. 24, Örebro 1929/1979 Butik , ,8 2 Barkenlund 11 Vasastrand 11, Örebro 1934/1989 Kontor , ,5 3 Bleckslagaren 3 Handelsg. 5, Örebro 1969/2007 Lager/logistik , ,9 4 Forskarbyn 2 Forskarv. 1, 3, Örebro 1998/1998 Kontor , ,8 5 Fåraherden 1 Riag. 1,3, Örebro 1992/1992 Kontor , ,8 6 Importören 2 Skvadronv. 5, Örebro 1970/1970 Lager/logistik ,7 0 7,4 7 Karossen 19 Bettorpsg. 10, Örebro 1975/2006 Lager/logistik , ,8 8 Karossen 5 Bettorpsg. 12 B-C, Örebro 2004/2009 Kontor , ,3 9 Lantmannen 2 Radiatorv. 7, Skvadronv. 2, 1972/1974 Lager/logistik , ,1 Örebro 10 Olaus Petri Ö Bang. 7, Örebro 1979/1979 Övrigt* ,1 80 3: Oxbacken 7 Krontorpsg. 1, Örebro 1981/1988 Kontor , ,8 12 Pigan 1 Riag. 53, Örebro 1992/1992 Kontor , Vindhjulet 3 Tunnlandsg. 1, 3,5, Örebro 1970/1970 Kontor , ,6 14 Vindrutan 1 Västhagag. 3, Örebro 1975/1992 Butik , ,2 15 Vindtunneln 1 Skäpplandsg. 1A-C, Örebro 1989/1989 Kontor , ,1 SUMMA ÖREBRO , ,4 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Hyresvärde, Ek. uthyrning. mkr grad, % Taxeringsvärde, mkr SUMMA REGION MELLAN , ,3 SUMMA KLÖVERN TOTALT , ,5

138 134 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Syd REGION SYD Göteborg STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Castellum 2. Platzer 3. Wallenstam 4. Balder 5. Vasakronan 9. Klövern * Kommersiella Industri Special *) Inkl de förvärv Klövern tecknat avtal om 2017Q1

139 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Syd 135 GÖTEBORG Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 2 Gamlestaden 39:13 3 Gamlestaden 39:14 4 Inom Vallgraven 15:2 Slakthusg. 8, Göteborg 1963/1963 Lager/logistik , ,8 Slakthusg. 6, Göteborg 1905/1952 Lager/logistik ,5 0 2,7 Drottningg. 28, Södra Hamng. 27, Göteborg 2003/2003 Kontor , ,6 5 Kallebäck 17:1 Solhusg. 11, Göteborg 1992/2000 Kontor , ,8 6 Majorna 219:7 Fiskhamnsg. 6A-C, Skärgårdsg. T 2002/2002 Kontor , ,0 1, Göteborg 7 Majorna 220:4 Fiskhamnsg. 2, Göteborg 1986/1986 Kontor , ,2 8 Majorna 220:5 Skärgårdsg. 4, Göteborg 1990/1990 Övrigt* , Sävenäs 169:1 von Utfallsg. 21, Göteborg 1975/1975 Lager/logistik , ,4 10 Sävenäs 170:12 von Utfallsg. 18, 20, Göteborg 1990/1990 Lager/logistik , ,1 11 Sävenäs 170:13 von Utfallsg. 16, 16A, Göteborg 1979/1979 Kontor ,7 93 8,4 12 Sävenäs 170:14 von utfallsg. 16B-C, Göteborg 1991/1991 Kontor , ,2 13 Sävenäs 170:17 von Utfallsg. 18, 20, Göteborg 1990/1990 Lager/logistik 1,2 14 Tuve 86:2 Hildedalsg. 1, Göteborg T 2007/2007 Lager/logistik , ,7 15 Tynnered 1:15 Femvägsskälet 4, Göteborg T 1979/1979 Lager/logistik , ,6 16 Gastuben 3 Argong. 2D, Mölndal 1991/1994 Kontor , , Hästägaren 3 Idrottsv.14-16, Mölndal 2002/2002 Lager/logistik , ,4 19 Spinnaren 5 Göteborgsv. 44, Mölndal 1973/1973 Lager/logistik 0 0 5,1 20 Stockrosen 2 Norra Åg. 40, Mölndal 1988/1988 Butik , ,3 21 Stockrosen 7 Norra Åg. 32, Mölndal 1947/1997 Kontor , ,0 22 Törnrosen 4 Flöjelbergsg. 14C, Mölndal 1989/1989 Kontor , ,1 23 Violen 1 Göteborgsv. 40, Mölndal 1958/1980 Butik , ,5 24 Lexby 11:236 Laxfiskev. 4B, Partille 2007/2007 Lager/logistik , ,2 25 Mellby 3:198 Mellbyv. 21, 23, Partille 1967/1983 Övrigt* , Mellby 5:120 Ögärdesv. 19, Partille 1990/1990 Kontor , ,4 27 Ugglum 1:76 Göteborgsv.88, Tillfällav , 1988/1988 Butik , ,8 Partille 28 Ugglum 9:242 Industriv. 2, 4, 6, 51, 53, 55, 57, 1989/1989 Kontor , ,6 Partille 29 Ugglum 9:243 Industriv., Partille Tomt Övrigt* 0 0 3,3 Berg 1:82 Täljstensv. 1, Lerum 1999/1999 Övrigt* ,8 100 Tollestorp 7:6 Tollestorpsv. 2A-F, Lerum 1990/1990 Lager/logistik , ,0 Ölslanda 1:255 Gråbov. 13, Lerum 1974/2011 Övrigt* ,1 100 Ölslanda 10:81 Hantverksv. 21, Lerum 1990/1990 Lager/logistik , ,1 SUMMA GÖTEBORG , ,6 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

140 136 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Syd Malmö LUND STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Akademiska hus 2. Wihlborg 3. Castellum 4. Hemsö 5. Estancia 8. Klövern Kommersiella Industri Special STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Wihlborg 2. Akademiska hus 3. Vasakronan 4. Castellum 5. Klövern Kommersiella Industri Special Rankingen avser Stormalmö. MALMÖ Yta, kvm Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 Sunnanå 12:26 G:a Staffanstopsv., Burlöv Tomt Övrigt* 0 0 1,2 2 Annedal 9 Annedalsv. 2B, Lund 1990/1990 Lager/logistik , ,1 3 Gustavshem 2 Gustavshemsv. 9, Lund 1972/1972 Lager/logistik , ,7 4 Gustavshem 6 Gustavshemsv. 1, Lund 1990/1990 Övrigt* , Kvartsen 6 Skifferv. 25, Lund 1992/1992 Lager/logistik , ,1 6 Nordanvinden 3 Nordanv. 5,7,9, Östanv. 2, Lund 1966/1966 Butik , ,3 7 Rivan 1 Odlarev. 5, Åkergränd 8, Lund 1978/1988 Kontor , ,3 8 Traktorn 2 Traktorv. 11, Lund 1975/1986 Kontor 68,7

141 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Syd 137 Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 9 10 Traktorn 4 Traktorv. 13, Lund 1983/1983 Kontor ,9 19 7,2 11 Trumlan 1 Traktorv. 19, Lund / Lager/logistik , , Välten 4 Traktorv. 8, Lund 2004/2004 Lager/logistik , ,9 13 Välten 5 Traktorv. 10, Lund 1974/1987 Lager/logistik , ,1 14 Årdret 12 Höstbruksv. 14, Lund 1991/1991 Lager/logistik ,2 96 7,9 15 Betongen 11 Krang. 4, Malmö T 1992/1992 Kontor , ,0 16 Bjälken 3 Skruvg. 6, Malmö 1963/1963 Lager/logistik ,3 0 6,5 17 Brandnävan 1 Stenbärsg. 3, Malmö T Tomt Övrigt* 0 0 3,3 18 Brandnävan 2 Stenbärsg. 1, Malmö T 1989/1989 Kontor , ,8 19 Brudbuketten 11 Derbyv. 24, Russg. 8, Malmö 1988/1988 Kontor ,7 94 7,4 20 Dragör 1 Öv. 6, Malmö 2014/2014 Kontor , , Flygfyren 1 Höjdroderg. 29, Flygfältsv. 1, / Lager/logistik , ,9 Malmö Flygfyren 3 Höjdroderg. 25, Malmö 1990/1990 Kontor , ,0 24 Flygledaren 3 Höjdroderg. 18, Malmö T / Lager/logistik , , Flygvärdinnan 4 Vattenverksv. 47, Höjdroderg , Malmö 26 Fältsippan 8 Regnvatteng. 2, Rimfrostg. 1, Malmö 27 Getingen 5 Sallerupsv. 90, Singelg. 1, 3, 5, Malmö T / Kontor , , /1990 Lager/logistik , ,0 T 1962/1962 Lager/logistik , ,1 28 Haken 3 Vinkelg. 5, Malmö T 1972/1972 Lager/logistik , ,7 29 Höjdrodret 3 Kabing. 11, Malmö 1990/1990 Kontor ,7 74 6,8 30 Kajan 33 Limhamnsv. 104, Malmö Tomt Övrigt* 0 0, ,1 31 Krukskärvan 9 Stenyxeg. 32, Malmö T 1981/1981 Lager/logistik , , Kullen 1 Hanög. 9, 11, Kosterög. 11, 13, 1961/1961 Lager/logistik , ,9 15, Malmö 36 Lillgrund 5 Borrg. 31, Malmö 1952/1989 Lager/logistik , ,6 37 Murman 7 Murmansg. 124 A-C, Kruseg. T 1959/1959 Lager/logistik , ,7 25, Malmö 38 Murman 8 Murmansg. 126, Kruseg. 27, 1960/1968 Kontor , ,7 Malmö 39 Murman 11 Murmansg , Kruseg. T 1960/1960 Lager/logistik , ,1 21, Malmö 40 Nejlikebuketten Derbyv. 6, Malmö 1991/1991 Kontor , , Nejlikebuketten Derbyv. 4, Malmö 1987/1987 Kontor ,1 0 9, Skevrodret 1 Kabing. 9, Malmö 1978/1978 Kontor ,6 0 9,4 43 Skjutstallslyckan 3 Rosendalsv. 31, Lundav. 62, Malmö 1958/1958 Lager/logistik , ,8 44 Spindeln 2 Singelg. 2A-D, Stålkuleg. 2, Malmö T 1968/2001 Lager/logistik , ,6 45 Stiglädret 10 Sadelg. 16, Betselg. 6A-B, Malmö T 1978/1978 Lager/logistik , ,2 46 Stillman 40 Kruseg.34, Malmö 1961/1975 Lager/logistik , ,0 47 Sufflören 4 Axel Danielssonsv. 261, Malmö 1988/1988 Kontor , ,5 48 Svedjenävan 3 Stenbärsg. 4-6, Malmö 1991/1991 Kontor , ,7 49 Svedjenävan 4 Stenbärsg. 2, Malmö T Tomt Övrigt* 0 0 2,0 50 Tränsbettet 2 Travbaneg. 4, Malmö 1989/1989 Lager/logistik , ,4 51 Ventilen 4 Kamaxelg. 7, 9, 11, Ventilg. 8, Malmö T 2003/2003 Lager/logistik , ,4 52 Vårbuketten 3 Husiev. 21, Malmö 1992/1997 Övrigt* , , Västerbotten 11 Estlandsg. 2, 4, 6, Fosiev. 4, 6, 8, Malmö 1971/1971 Övrigt* , , Västerbotten 9 Ystadsv. 15, 17, 19, Fosiev. 2, 1929/1929 Butik , ,3 Malmö Piken 4 Kabing. 38, Helsingborg 1980/1980 Kontor , ,4 Ekstaven 2 Industrig. 4, Spång. 1, Hässleholm 1979/1979 Butik , ,8

142 138 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Syd MALMÖ FORTS. Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr Urmakaren 10 Herrestadsg. 8, Ystad 1893/1929 Övrigt* 0 0 1,9 Urmakaren 13 Fridhemsg. 43, Ystad 1909/1929 Övrigt* ,4 Urmakaren 16 Industrig. 1A, Ystad 1959/1959 Övrigt* 0 0 1,2 Urmakaren 17 Industrig. 1B, Ystad 1970/1970 Lager/logistik , ,0 Urmakaren 18 Herrestadsg. 10, 12, Ystad 1974/1974 Butik ,0 Urmakaren 2 Disponentg. 1, Industig. 3, Ystad 1949/1949 Övrigt* , ,0 Urmakaren 21 Disponentg. 11, Ystad 1973/1973 Lager/logistik , ,6 Urmakaren 22 Disponentg. 13, Fridhemsg. 1956/1956 Lager/logistik , , Ystad Urmakaren 23 Herrestadsg. 6, Disponentg. 3, 1965/1965 Lager/logistik ,7 5, Ystad Urmakaren 6 Disponentg. 7, Ystad 1952/1952 Lager/logistik ,4 Urmakaren 7 Herrestadsg. 2, Ystad 1957/1957 Lager/logistik ,5 Programmeraren 9 Metallg. 23, Ängelholm Tomt Övrigt* 0 0, ,0 SUMMA MALMÖ , ,3 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Borås Avtal tecknat om avyttring av fastighetsbeståndet. Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr Ekholma 7 Hultag , Borås 2000/2001 Lager/logistik , ,9 Gjutaren 10 Norrby Tvärg. 7, Norrby Långg. 1966/1966 Lager/logistik , ,7 18, Borås Grävlingen 5 Skaraborgsv. 21, 21 A, Borås 1887/1990 Kontor , ,6 Katrinedal 2 Katrinedalsg. 14, 16, 18, 20, 1955/1988 Övrigt* ,1 99 Åsboholmsg. 12, Borås Katrinehill 8 Åsboholmsg. 16, Borås 1959/1959 Kontor , ,8 Laxöringen 1 Tullkammareg. 1,3,5,7, Borås 1943/1960 Kontor ,4 78 7,9 Milen 7 Solvarvsg. 4, 6, Borås 1969/1989 Lager/logistik , ,7 Muttern 2 Verkstadsg. 12, Borås 1963/1989 Lager/logistik ,7 99 7,2 Muttern 3 Verkstadsg. 14, Borås 1992/1996 Lager/logistik , ,8 Niten 6 Verkstadsg. 2-4, Borås 1974/1974 Butik ,0 94 8,3 Näckrosen 3 Katrinedalsg. 1, 3, Åsboholmsg. 1990/1990 Kontor , ,9 25, Borås Raklinjen 2 Källbäcksrydsg. 6, 8, Borås 1968/1970 Lager/logistik , ,3 Rotorn 3 Masking. 4, Borås 1972/1975 Lager/logistik ,4 97 7,7 Uranus 16 Bryggareg. 18, 20, Borås 1949/1960 Lager/logistik , ,2 SUMMA BORÅS , ,8 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

143 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Syd 139 Halmstad STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Corem 2. Castellum 3. Klövern 4. Fem Hjärtan 5. Rikshem Kommersiella Industri Special HALMSTAD Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 Eketånga 24:37 Kristinebergsv , Halmstad 1989/1990 Lager/logistik ,8 62 6,3 2 Eketånga 24:49 Kristinebergsv. 22, Halmstad 1989/1989 Lager/logistik , ,0 3 Eketånga 5:417 Industriv. 1, Halmstad 1962/1962 Lager/logistik ,7 82 8,9 4 Fläkten 1 Svetsareg. 16, Halmstad T 1974/1974 Lager/logistik , ,0 5 Fotbollen 17 Bolmeng 11, Halmstad 1929/1929 Kontor , Fregatten 7 Svetsareg. 8, Halmstad 1978/1978 Kontor , ,7 7 Halmstad 2:25 Stationsg. 37, Halmstad Tomt Övrigt* Halmstad 2:28 Stationsg. 37, Halmstad 1920/1929 Lager/logistik , ,0 11 Halmstad 2:49 Strandg 1, 3, Halmstad 1911/1953 Kontor , ,8 12 Orkanen 1 Stationsg. 52, Halmstad 1930/1930 Lager/logistik ,5 36 2,7 13 Orkanen 2 Stationsg. 50, Halmstad 1948/1948 Lager/logistik ,4 0 1,3 14 Ostkupan 3 Stålverksg. 1, Halmstad 1950/1950 Kontor , ,2 15 Slåttern 2 Kundv. 15, Halmstad 2008/2008 Butik , ,9 SUMMA HALMSTAD , ,8 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Hyresvärde, Ek. uthyrning. mkr grad, % Taxeringsvärde, mkr SUMMA REGION SYD , ,5 SUMMA KLÖVERN TOTALT , ,5

144 140 ÖVERSIKT Femårsöversikt och nyckeltal FEMÅRSÖVERSIKT OCH NYCKELTAL Resultaträkning, mkr Intäkter Fastighetskostnader Driftöverskott Central administration Finansnetto Förvaltningsresultat Resultatandelar i intresseföretag Värdeförändringar fastigheter Värdeförändring derivat Värdeförändring finansiella tillgångar Nedskrivning goodwill Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Årets resultat Övrigt totalresultat Totalresultat Balansräkning, mkr Goodwill Förvaltningsfastigheter Maskiner och inventarier Andelar i intresseföretag Finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen Övriga fordringar Likvida medel Summa tillgångar Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Räntebärande skulder Derivat Leverantörskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa eget kapital och skulder Kassaflödesanalys, mkr Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Ingående likvida medel Utgående likvida medel

145 ÖVERSIKT Femårsöversikt och nyckeltal Fastighet Antal fastigheter Uthyrningsbar area, tkvm Hyresvärde, mkr Verkligt värde fastigheter, mkr Direktavkastningskrav värdering, % 6,2 6,5 6,9 7,2 7,2 Överskottsgrad, % Uthyrningsgrad ekonomisk, % Uthyrningsgrad ytmässig, % Genomsnittlig kontraktstid, år 3,7 3,5 3,3 3,5 3,4 Finans Avkastning på eget kapital, % 18,6 18,9 14,5 11,6 5,8 Soliditet, % 32,1 31,7 31,5 28,5 28,1 Soliditet, justerad, % 36,7 35,8 35,9 31,4 31,9 Belåningsgrad, % Belåningsgrad fastigheter, % Räntetäckningsgrad 2,9 2,6 2,0 1,9 1,9 Genomsnittlig ränta, % 2,5 2,7 3,5 4,3 4,3 Genomsnittlig räntebindning, år 2,6 2,1 2,1 2,7 3,0 Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,0 2,8 2,1 2,0 2,2 Räntebärande skulder, mkr Aktie 1 Eget kapital per stamaktie, kr 9,01 7,38 5,20 4,83 4,69 EPRA NAV, kr 11,70 9,53 7,05 5,93 5,94 Eget kapital per preferensaktie, kr 288,50 281,50 317,50 300,00 273,50 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 0,93 0,78 0,61 0,49 0,43 Resultat per stamaktie, kr 2,11 1,83 1,02 0,68 0,23 Börskurs stamaktie A vid periodens utgång, kr 9,38 9,45 8,20 5,18 4,65 Börskurs stamaktie B vid periodens utgång, kr 9,55 9,50 7,60 Börskurs preferensaktie vid periodens utgång, kr 288,50 281,50 317,50 300,00 273,50 Börsvärde, mkr Antal registrerade stamaktier vid periodens utgång, milj 916,0 916,0 916,0 916,0 916,0 Antal utestående stamaktier vid periodens utgång, milj 916,0 916,0 916,0 916,0 888,5 Antal registrerade preferensaktier vid periodens utgång, milj 16,4 16,4 16,4 9,3 9,3 Antal utestående preferensaktier vid periodens utgång, milj 16,4 16,4 16,4 9,3 9,3 Utdelning per stamaktie, kr 0,40 2 0,35 0,30 0,27 0,27 Utdelning per preferensaktie, kr 20, ,00 20,00 20,00 20,00 Utdelning stam- och preferensaktier i förhållande till förvaltningsresultat, % Utdelning preferensaktier i förhållande till förvaltningsresultat, % ) Historiska siffror är justerade för den fondemission och sammanläggning (omvänd split) som genomfördes under det fjärde kvartalet ) Föreslagen utdelning

146 142 ÖVERSIKT Definitioner DEFINITIONER FASTIGHET DIREKTAVKASTNINGSKRAV, VÄRDERING Fastighetsvärderingarnas avkastningskrav på restvärdet. DRIFTÖVERSKOTT Intäkter minus fastighetskostnader. FASTIGHETSKOSTNADER Driftkostnader, reparationer och underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld samt fastighetsadministration. FASTIGHETSTYP Fastighetens huvudsakliga användning med avseende på lokaltyp. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. FÖRVALTNINGSRESULTAT Resultat före värdeförändringar och skatt. FÖRÄDLINGSFASTIGHETER Fastigheter med pågående eller planerade om- eller tillbyggnadsprojekt som innebär en högre standard eller ändrad användning av lokalerna. FÖRÄDLINGSVINST Försäljningspris minus investerat kapital. HYRESINTÄKTER Debiterade hyror inklusive tillägg, till exempel ersättning för mediakostnader och fastighetsskatt. HYRESVÄRDE Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. INTÄKTER Summan av hyresintäkter och övriga intäkter. KONTRAKTSVÄRDE Lokalhyra, index och hyrestillägg enligt hyresavtal. NETTOINFLYTTNING Inflyttade hyresgästers kontraktsvärde minus avflyttade hyresgästers kontraktsvärde. OMSÄTTNINGSHASTIGHET Kontraktsvärdet för avflyttade hyresgäster under året, i relation till genomsnittligt kontraktsvärde under året. UTHYRNINGSGRAD, EKONOMISK Kontraktsvärde i relation till hyresvärde. UTHYRNINGSGRAD, YTMÄSSIG Uthyrd yta i relation till total uthyrningsbar yta. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER, OREALISERADE Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, försäljningar, investeringar och realiserade värdeförändringar. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER, REALISERADE Fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning. ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott i relation till intäkter. ÖVRIGA INTÄKTER Intäkter från hyresgarantier och utlösen av hyresavtal. ÖVRIGA KOSTNADER Kostnader som ej är direkt hänförliga till den normala fastighetsdriften. FINANS AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Resultat (efter skatt) i relation till genomsnittligt eget kapital. BELÅNINGSGRAD Räntebärande skulder efter avdrag för marknadsvärde på noterade aktieinnehav samt likvida medel i relation till fastigheternas verkliga värde. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultat plus finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. SOLIDITET Redovisat eget kapital i relation till redovisade totala tillgångar. SOLIDITET, JUSTERAD Redovisat eget kapital justerat för värdet på derivat, goodwill samt uppskjuten skatteskuld överstigande 5 procent av skillnaden mellan skattemässigt värde och verkligt värde på fastigheterna i relation till redovisade totala tillgångar justerat för goodwill. AKTIE DIREKTAVKASTNING Aktieutdelning avseende respektive år i relation till börskurs i slutet av samma år. EGET KAPITAL PER PREFERENSAKTIE Baserad på aktiekursen för preferensaktien vid respektive tidsperiods slut. EGET KAPITAL PER STAMAKTIE Eget kapital efter avdrag för eget kapital hänförligt till preferensaktier i förhållande till antalet utestående stamaktier. EPRA NAV Eget kapital, efter avdrag för eget kapital hänförligt till preferensaktier med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld, i förhållande till antalet utestående stamaktier. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER STAMAKTIE Förvaltningsresultat, efter avdrag för resultat till preferensaktier, i relation till genomsnittligt antal utestående stamaktier. OMSÄTTNINGSHASTIGHET Totalt antal omsatta aktier i relation till genomsnittligt antal utestående aktier. RESULTAT PER PREFERENSAKTIE Periodens ackumulerade andel av årlig utdelning om 20 kr per preferensaktie utifrån antal utestående preferensaktier vid varje kvartalsskifte. RESULTAT PER STAMAKTIE Resultat (efter skatt), efter avdrag för resultat till preferensaktier, i relation till genomsnittligt antal utestående stamaktier. TOTALAVKASTNING Aktiens kursutveckling och betald utdelning under samma år i relation till börskursen vid årets början. Klövern visar några nyckeltal i denna årsredovisning som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa nyckeltal ger väsentlig kompletterande information om bolaget. För ytterligare information om dessa nyckeltal se Klöverns webbplats under fliken Finansiell statistik.

147 ÅRSSTÄMMA 2017 Aktieägare i Klövern AB hälsas varmt välkomna till årsstämma onsdag 26 april 2017 klockan 11.00, Solna Gate, Stockholm. Kallelse, föreslagen utdelning samt upplysning om anmälan finns på RAPPORTDATUM Delårsrapport januari mars Onsdag 26 april 2017 Delårsrapport januari juni Onsdag 12 juli 2017 Delårsrapport januari sept Torsdag 19 oktober 2017 Bokslutskommuniké 2017 Onsdag 14 februari 2018 KLÖVERN AB Servicekontor: Nyckelvägen 14, Box 1024, Nyköping Huvudkontor: Bredgränd 4, Stockholm Tel: info@klovern.se, KONTAKTPERSONER Rutger Arnhult, VD, , rutger.arnhult@klovern.se Lars Norrby, IR, , lars.norrby@klovern.se På finns senaste nytt, lediga lokaler, information om aktien, finansiell statistik samt mycket mer. Omslagsbilder Framsida: Fastigheten Isafjord 8, Kista. Baksida: Fastigheten Kungshagen 1:6, Nyköping. Klöverns årsredovisning har producerats av Klövern i samarbete med Intellecta Corporate. Bilderna har i huvudsak tagits av Per-Erik Adamsson. Byggstatistik AB har bidragit med diagram till största fastighetsägare i respektive affärsenhet, diagrammen är baserade på fastighetstaxering Klövern förvärvade under året 32 fastigheter för mkr och sålde 15 fastigheter för 630 mkr. Största transaktion var förvärvet av 28 fastigheter i Malmö och Lund. Klövern avser att utöka produktportföljen med bostadsrättsprojekt och har under året lanserat detta under namnet Klövern Living. Fastighetsvärde mkr Under året förvärvades 19 fastigheter för mkr. Största köp var fastigheten Aprikosen 2, mer känd under namnet Solna Gate. Den uthyrningsbara ytan omfattar cirka kvm och utgörs till största del av kontorsytor. 14 fastigheter avyttrades för totalt 546 mkr. Fastighetsvärde mkr Klövern förvärvade 19 fastigheter under året för totalt mkr. Bland annat förvärvades och tillträddes Globen City, omfattande nästan kvm. Under året lanserade Klövern verksamheten inom kontorshotell under varumärket First Office. Även verksamheten inom self storage lanserades under ett eget varumärke: Big Pink. Under 2014 såldes 13 fastigheter för totalt 531 mkr. Fastighetsvärde mkr Under 2013 tillträdde Klövern 23 fastigheter för totalt mkr. Bland annat förvärvades en stor logistikenhet i Jordbro, söder om Stockholm, med en uthyrningsbar area om kvm. I december förvärvades två kontorsfastigheter i Göteborgsområdet, omfattande kvm. Klövern kommunicerade att man avser att konceptualisera kontorshotellen under det gemensamma namnet First Office. Under året sålde Klövern 12 fastigheter för 387 mkr. Fastighetsvärde mkr Under 2012 förvärvade Klövern totalt 137 fastigheter för mkr, varav 124 genom förvärvet av Dagon. I och med köpet av Dagon etablerade sig Klövern på nya expansiva marknader i bland annat Öresund och Göteborg. Elva fastigheter avyttrades för totalt 543 mkr. Fastighetsvärde mkr Klövern förvärvade under året åtta fastigheter för 315 mkr och sålde fem fastigheter för totalt 48 mkr. I början av december lämnades ett offentligt uppköps erbjudande på samtliga aktier i Dagon AB (publ). Fastighetsvärde mkr Klövern förvärv ade en stor fastighets portfölj om 37 fastigheter med en totalyta på 157 tkvm. Av fastigheterna är 31 belägna i Linköping, fyra i Norrköping och två i Örebro. Köpeskillingen uppgick till mkr. Klövern sålde totalt nio fastigheter till ett värde om 368 mkr. Fastighetsvärde mkr Kistamässan färdigställdes och intill mässan togs det första spadtaget till Victoria Tower. Klövern sålde fyra fastigheter i Karlstad, Linköping och Nyköping till ett värde av 162 mkr och förvärvade fem fastigheter i Borås, Kista och Nyköping, samt 17 tomträtter i Karlstad, för totalt 179 mkr. Fastighetsvärde mkr Kistamässan öppnade i början av september. Försäljning av tre fastigheter i Karlstad, Kista och Nyköping till ett pris om 327 mkr. Tre fastigheter förvärvades i Kista för totalt 135 mkr. Fastighetsvärde mkr. Klövern träffade avtal 2007 om att uppföra den nya Kistamässan samt omförhandlade och nytecknade avtal med Ericsson om cirka 50 tkvm. Enheterna Kalmar och Eskilstuna samt ytterligare tolv fastigheter såldes till ett pris om mkr. Förvärv om totalt 47 fastigheter i bland annat Karlstad, Västerås och Nyköping till ett värde av 989 mkr. Fastighetsvärde mkr Genom förvärv av Pfizers huvudkontor i Uppsala för 235 mkr stärktes Klöverns satsning på Science och Business Parks. I juni förvärvades sju fastigheter i Nyköping till ett värde av 245 mkr. I slutet av 2006 förvärvade Klövern 46 fastigheter i Kista och Täby för drygt 4 mdkr. Fastighetsvärde mkr. Sammanlagt 36 fastigheter såldes för mkr. Klövern förvärvade fastig heter, huvudsakligen i Linköping och Norrköping, för mkr. Fastighetsvärde mkr I januari etablerade sig Klövern i Borås genom förvärv av fastigheter för 210 mkr. Under året etablerade sig Klövern även i Västerås genom förvärv av totalt 41 fastigheter med ett värde om 1 mdkr. Försäljning av totalt 20 fastigheter för 307 mkr. Fastighetsvärde mkr Klövern noterades på börsens O-lista. I augusti förvärvades fastigheter i Kalmar, Karlstad, Linköping, Norrköping, Örebro och Kumla för mkr. Under året såldes 15 fastigheter på oprioriterade orter till ett värde om 185 mkr. Fastighetsvärde mkr Dåvarande IT-bolaget Adcores verksamhet delades upp och Adcore AB namnändrades till Klövern AB med inriktning mot fastigheter. Klövern förvärvade sitt första bestånd bestående av Postfastigheter för 1,3 mdkr. Under året förvärvades fastigheter i Nyköping och Norrköping. Fastighetsvärde mkr.

148 Servicekontor: Nyckelvägen 14, Box 1024, Nyköping Huvudkontor: Bredgränd 4, Stockholm Tel: