INNEHÅLL. Rikspolisstyrelsen och Försvarsmakten.

Transkript

1 Verksamheten 2007

2 INNEHÅLL Specialfastigheter Sverige AB äger och förvaltar fastigheter som är byggda för speciella ändamål. Våra hyresgäster är bland andra Kriminalvården, Statens Institutionsstyrelse, Specialskolemyndigheten, Rikspolisstyrelsen och Försvarsmakten. Specialfastigheter har cirka 100 medarbetare och omsätter cirka 1,2 miljarder kronor per år. Huvudkontoret ligger i Linköping och regionkontor finns i Lund, Borås, Örebro, Stockholm och Härnösand. Specialfastigheter ägs till 100 procent av svenska staten och förvaltas genom Näringsdepartementet. Verksamheten Året i korthet 01 Vd har ordet 02 Verksamheten 04 Mål och strategier 06 Ägarens riktlinjer 08 Marknad 10 Våra hyresgäster 12 Våra fastigheter 14 Fastighetsbeståndet 16 Reportage 22 Vår viktigaste uppgift 22 Byggprojekt i dialog 24 Teknik och estetik 26 Miljö 28 Kvalitet 30 Medarbetare 32 Årsredovisning och koncernredovisning Innehållsförteckning 34 Förvaltningsberättelse 34 Definitioner 40 Resultaträkning koncernen 42 Balansräkning koncernen 43 Eget kapital koncernen 44 Kassaflödesanalys koncernen 45 Noter koncernen 46 Resultaträkning moderbolaget 62 Balansräkning moderbolaget 63 Eget kapital moderbolaget 64 Kassaflödesanalys moderbolaget 65 Noter moderbolaget 66 Förslag till vinstdisposition 7 1 Revisionsberättelse 72 Bolagsstyrning Styrelseordförande har ordet 73 Bolagsstyrning 74 Styrelse 80 Företagsledning 82 Övrig information Adresser 84 Rapporttillfällen 85 Årsstämma 85

3 01 ÅRET I KORTHET Nettoomsättningen Nettoomsättningen ökade till (1 168) Mkr, varav hyresintäkterna utgjorde (1 090) Mkr. Bruttoresultat Bruttoresultatet uppgick till 931 (879) Mkr, en förbättring med 52 Mkr, vilket förklaras av ökad nettoomsättning och minskade fastighetskostnader. Resultat före skatt Resultat före skatt minskade till 758 (1 068) Mkr. Minskningen beror i huvudsak på att värdeökningen på förvaltningsfastigheter blev lägre än 2006, samt en lägre reavinst från fastighetsförsäljningar. Årets resultat Årets resultat minskade till 544 (766) Mkr. Marknadsvärde förvaltningsfastigheter Marknadsvärdet för förvaltningsfastigheter uppgick vid årets slut till (10 975) Mkr. Den orealiserade värdeförändringen blev +3 (+297) Mkr. Investeringar Koncernens bruttoinvesteringar uppgick under året till 678 (591) Mkr. Pågående projekt Projektportfölj för pågående byggprojekt uppgick vid årets slut till Mkr. Kassaflödet Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 287 (532) Mkr. Nyckeltal Nettoomsättning, Mkr Resultat före skatt, Mkr Årets resultat, Mkr Soliditet, % 42,1 44,0 41,0 20,3 21,9 Avkastning på eget kapital, % 11,0 17,8 16,5 8,5 8,8 Lokalarea, kvm Uthyrningsgrad, % 99,0 99,0 99,0 99,0 98,8 Investeringar inkl fastighetsförvärv, Mkr Marknadsvärde förvaltningsfast., Mkr Ovan angivna siffror för år 2005, 2006 och 2007 är enligt IFRS redovisning.

4 02 v e r k s a m h e t e n v d h a r o r d e t Vd har ordet Verksamhetsåret 2007 gav ett mycket gott resultat, främst tack vare en kostnadseffektiv fastighetsdrift. Vi har tecknat nya, långsiktiga avtal för stora lokalytor som kommer att nyproduceras under de närmaste åren. Bakgrunden är att några av våra hyresgäster koncentrerar sina verksamheter till större och färre enheter. Vi deltar aktivt i omstruktureringen genom ombyggnad, tillbyggnad och nyproduktion. Vår strategi är att utveckla långsiktiga relationer med våra kunder. En stabil marknad Marknaden för ändamålsfastigheter präglas i stort av långa kontraktstider och stabila hyresförhållanden. Vår strategi är att utveckla långsiktiga relationer med våra hyresgäster. Därigenom fortsätter vi vara en ledande aktör för uthyrning av ändamålsfastigheter med långa kontraktstider. Det skapar förutsättningar för en fortsatt positiv värdeutveckling för våra fastigheter. Långsiktig finansiering begränsar risker Ett fastighetsbolag löper alltid risk för kraftiga resultatsvängningar, främst beroende på en stor tillgångsmassa i kombination med risk för varierande inflation och marknadsräntor. Speciellt gäller det för Specialfastigheter, som har mycket långa hyresavtal och fastigheter avsedda för hyresgäster med speciella krav. Ränterisken begränsas dock genom vår långsiktigt inriktade finansiering. Bolagets räntekostnader påverkas endast marginellt av oron på kreditmarknaden, tack vare låneportföljens långa räntebindningstid. Nyetablering i konkurrens Inom marknaden för ändamålsfastigheter pågår en strukturförändring när våra traditionella hyresgäster av kostnadsskäl samlar sina verksamheter till större enheter. Det medför ett behov av nyetablering av lokaler för dessa hyresgäster, en utveckling som sker i konkurrens med övriga fastighetsbolag. I syfte att bibehålla Specialfastigheters ledande position på marknaden för ändamåls fastigheter, har vi valt att förstärka vår kompetens och kapacitet inom projektledning för om-, ut- och nybyggnad. Under året har vi tecknat flera nya, långsiktiga hyresavtal för stora lokalytor som ska produceras under de närmaste åren. Utvecklingen hos våra hyresgäster, med koncentration av verksamheterna till större enheter, medför också att risken för vakanser i övriga fastigheter ökar. Genom att utöka vår kapacitet för att förädla och avyttra fastigheter motverkar vi denna risk. Effektivt arbete mot ökade kostnader Under de senaste åren har konjunkturen inom byggbranschen varit mycket stark. Detta har inneburit att kostnaderna för byggprojekt har ökat. Genom utnyttjande av ramavtal och upphandling av delade entreprenader har vi kunnat hålla tillbaka kostnadsökningarna. Vi ser nu en trend mot en något vikande konjunktur, vilket kan medföra att prisutvecklingen dämpas.

5 03 För el, värme och vatten har den tidigare inledda höga kostnadsökningstakten fortsatt. Vi har hållit nere kostnadsökningarna genom minskade förbrukningar, bland annat tack vare introduktion av effektiva system för styrning och övervakning av media. Effektivisering av energianvändningen är samtidigt ett viktigt led i vår ständiga strävan att begränsa miljöpåverkan från vår verksamhet. Miljöansvaret är en prioriterad fråga för Specialfastigheter och miljöarbetet har en framträdande plats i vårt verksamhetsledningssystem. Ett gott resultat Resultatet för verksamhetsåret 2007 blev mycket gott. Detta främst tack vare att vi har kunnat hålla nere våra kostnader för fastighetsdriften. Även de finansiella kostnaderna blev lägre än förväntat. Orealiserade värdeförändringar för fastigheterna har påverkat resultatet positivt med 3 Mkr. Resultatet före skatt uppgick till 758 Mkr. Årets resultat ger en avkastning på eget kapital på 11 procent. Specialfastigheters resultatutveckling bedöms bli fortsatt positiv under de närmaste åren. Ett omfattande investeringsprogram ska genomföras och åtföljs av utökade hyresavtal och en större omsättning. Försäljning av tomställda lokaler kommer, efter förädling, att kunna ge resultattillskott. Vi eftersträvar i enlighet med ägarens uppdrag att hålla en öppen och aktiv dialog i lokalfrågor med våra hyresgäster. Detta är en förutsättning för att bedriva fastighetsutveckling som uppfyller våra hyresgästers krav på funktionell anpassning. FORTSATT GOD UTVECKLING! Framtida utveckling Svensk ekonomi är fortsatt stark även om BNP-tillväxten förväntas bli svagare under Tillväxten drivs i hög grad av inhemsk efterfrågan samt en stark byggkonjunktur. Inflationen är för närvarande hög men förväntas sjunka under året. För Specialfastigheter kommer 2008 att innebära en hög investeringstakt i nya lokaler och fortsatt arbete med effektivisering av fastighetsförvaltningen. Vi kommer att införa ett nytt IT-baserat inköpssystem, i syfte att skapa förutsättningar för att möta nuvarande höga prisutveckling inom byggbranschen. Specialfastigheter är ett fastighetsförvaltande företag med långsiktigt ägande, goda kundrelationer, successiv tillväxt och en effektiv fastighetsförvaltning som mål. En god direktavkastning i kombination med en värdeuppbyggnad i fastigheter kommer att skapa en god totalavkastning över tiden. Curt Bylund Verkställande direktör

6 04 v e r k s a m h e t e n VERKSAMHETEN Specialfastigheter äger via sina dotterbolag fastigheter som är byggda för speciella ändamål, till exempel kriminalvårdsfastigheter, polisfastigheter och ungdomsvårdshem. Våra fastigheter är anpassade för att långsiktigt stödja våra hyresgästers verksamhet. Specialfastigheter ägs till 100 procent av svenska staten och förvaltas genom Näringsdepartementet. Verksamheten bedrivs över hela Sverige och är uppdelad i fem regioner (se sidan 16). Fastighetsinnehavet har en lokalarea (LOA) på cirka en miljon kvadratmeter. Marknadsvärdet uppgår till cirka elva miljarder kronor. Uppdraget Specialfastigheter Sverige AB ska långsiktigt äga och förvalta specialfastigheter för offentlig verksamhet, med syfte att förränta det egna kapitalet enligt ägarens krav. Specialfastigheter Sverige AB:s verksamhet ska drivas på ett sådant sätt att de myndigheter som hyr och använder ändamålslokaler i sin verksamhet får sina behov av lokaler tillgodosedda. Företaget ska sträva efter att ha en öppen och aktiv dialog med sina hyresgäster. Ett viktigt mål för bolaget är att optimera kundnyttan genom att till en given hyresnivå erbjuda maximal nytta. Koncernen Koncernens moderbolag är Specialfastigheter Sverige AB. Moderbolaget har fem dotterbolag. Förutom att verka som ägare tillhandahåller moderbolaget personal och finansiella resurser till koncernens dotterföretag. Medarbetarna i koncernen är därför anställda i moderbolaget. Kostnaderna för anställda och övrig administration fördelas helt och hållet ut till dotterbolagen enligt fastställda fördelningsprinciper. Moderbolaget svarar även för koncernens kort- och långsiktiga finansiering. Det innebär att moderbolaget står som låntagare gentemot aktörerna på kreditmarknaden. Juridisk struktur Ägare Näringsdepartementet Moderbolag Specialfastigheter Sverige AB Dotterbolag Kriminalvårdsfastigheter Sverige AB Försvarsfastigheter Sverige AB Fastighetsbolaget Räddningsskolor Sverige AB Fastighetsbolaget Specialskolor Sverige AB Polisfastigheter Sverige AB

7 05 Historik 1997 Specialfastigheter Sverige AB startade sin verksamhet i maj Förvärv av samtliga aktier i Kriminalvårdsfastigheter Sverige AB, Försvarsfastigheter Sverige AB, Fastighetsbolaget Räddningsskolor Sverige AB och Fastighetsbolaget Specialskolor Sverige AB Fastighetsbeståndet ökade med 20 procent genom fastighetsförvärv, framförallt Kronobergskvarteret i Stockholm och Flygvapenmuseums lokaler i Linköping. Polisfastigheter Sverige AB bildades. Fastighetsdriften vid samtliga kriminalvårdsanstalter övertogs Fastighetsbeståndet ökade med cirka 25 procent genom förvärvet av de fastigheter som hyrs av Statens Institutionsstyrelse (SiS). All finansiering upphandlades på kreditmarknaden. Specialfastigheter fick betyget AA av kreditvärderingsinstitutet Standard & Poor s Beslut togs om att bolaget skulle komplettera finansieringen med lånefaciliteter som riktar sig mot den internationella marknaden om- och tillbyggnader startades under året. Styrelsen tog beslut om att företaget ska betraktas som en upphandlande enhet Flera projekt startades för att lösa platsbristen inom kriminalvården. Samarbetsavtal tecknades med Statens Institutionsstyrelse (SiS). Ett 25-årigt hyresavtal tecknades med Rikspolisstyrelsen och ett 15-årigt avtal med Specialskolemyndigheten. Omfattande om- och tillbyggnad av kvarteret Kronoberg i Stockholm påbörjades Ett 25-årigt avtal tecknades med Domstolsverket. Cirka 150 nya platser färdigställdes åt Kriminalvården Diskussioner påbörjades om långsiktiga lösningar för Kriminalvårdens fortsatta kapacitetsutbyggnad Poliskvarteret Kronoberg i Stockholm färdigställdes. Bostadspaviljongen Parkgården färdigställdes och invigdes vid kriminalvårdsanstalten Hinseberg. Utredningar och projekt genomfördes för att höja den fysiska säkerheten på några av Kriminalvårdens största anstalter. Specialfastigheter fick betyget AA+ av Standard & Poor s nya hyresavtal med Kriminalvården tecknades, liksom ett långsiktigt samarbetsavtal. Ett nytt 20-årigt hyresavtal tecknades med Totalförsvarets forskningsinstitut i Umeå.

8 06 v e r k s a m h e t e n m å l o c h s t r a t e g i e r MÅL & STRATEGIER Vår vision Specialfastigheter Sverige AB ska uppfattas som det fastighetsförvaltningsföretag som bäst kan förutse och tillfredsställa kundernas behov av ändamålslokaler. Detta uppnås med konkurrenskraftiga hyresnivåer genom hög effektivitet samt kompetenta och serviceinriktade medarbetare. Affärsidé Specialfastigheter Sverige AB ska i ett långsiktigt förhållande, med effektiv fastighetsförvaltning över hela landet, erbjuda ändamålslokaler för offentlig verksamhet med därtill hörande kvalificerade tjänster. Strategi Strategin för att realisera vår affärsidé är: att utveckla långsiktiga relationer med våra hyresgäster att koncentrera vår verksamhet till hyresgäster med speciella krav på lokaler och med behov av hög service- och kvalitetsnivå vad gäller säkerhet, tekniska installationer och miljö att koncentrera vår basverksamhet på lokallösningar av specialkaraktär som vi erbjuder våra hyresgäster. Till detta knyts ett utbud av tjänster som formas efter hyresgästernas behov Vår strategi, både internt och externt, kännetecknas av långsiktighet, samverkan och närhet. Långsiktighet innebär: långsiktighet i vårt fastighetsägande långsiktiga hyresavtal låg riskprofil Samverkan når vi genom att: i samråd med hyresgästerna enas om hur samarbetet ska inriktas, organiseras och styras arbeta enligt fastlagda kvalitetssystem och ekonomiska mål medverka till att hyresgästerna kan utveckla sin verksamhet Närhet når vi genom att: vi anpassar vår förvaltningsorganisation så att hyresgästen kan få kontakt med rätt person hos oss för varje fråga en öppen dialog förs mellan hyresgäster och oss rörande båda parters verksamhetsplaner regelbundna måldialoger och kundenkäter genomförs Med hjälp av ett balanserat styrkort sätter vi upp mål och uppföljning av verksamheten utifrån fyra perspektiv: Kund Medarbetare Process Samhälle/ägare Styrkortet hjälper oss att balansera och belysa perspektiv både inom och utanför organisationen. Genom att definiera och fastställa målen identifieras vad som är viktigt och möjliggörs att vi kan balansera mellan olika intressenters önskemål.

9 07 Kundperspektiv I ett nära och förtroendefyllt samarbete med våra hyresgäster ska vi uppfylla deras speciella behov av ändamålsenliga lokaler. Grunden för våra kundrelationer ska vara: närhet till kund specialkunnande miljömedvetenhet kvalitet energikompetens professionell teknisk fastighetsförvaltning affärsmässighet Årets kundenkät gav ett nöjd kund-index, NKI, på 75 (76) av maximala 100. Nästa enkät genomförs 2009 och vårt mål är att uppnå värdet 78. Medarbetarperspektiv Alla medarbetare ska må bra, känna sig motiverade och vara villiga att ta ansvar för sina respektive arbetsområden. Det ska uppnås genom omsorg om de anställda och en bra arbetsmiljö. Ständig kvalitetsutveckling kan bara uppnås om alla medarbetare känner delaktighet. Årets medarbetarenkät gav ett nöjd medarbetar-index, NMI, på 4,06 (4,17) på en femgradig skala, vilket är ett mycket högt värde. Processperspektiv Alla hyresgäster, medarbetare och ägare ska hela tiden bli mer nöjda med företagets interna effektivitet. Direktavkastning har valts som en övergripande faktor för att redovisa Specialfastigheters totala effektivitet. År 2007 var direktavkastningen efter central administration 7,9 (7,8) procent. Vi strävar efter att uppnå 8,1 procent år Samhälls- och ägarperspektiv Ett systematiskt arbete med kvalitets- och miljörelaterade frågor, etiska och moraliska frågor samt uppfyllande av myndighetskrav ingår i våra uppgifter som en ansvarstagande aktör i samhället. På en övergripande nivå mäts företagets avkastning på eget kapital. År 2007 redovisades en avkastning på 11,0 (17,8) procent, vilket uppfyller ägarens krav. Miljömål Vi ska minska vår förbrukning av el, värme, vatten och olja samt i övrigt arbeta för ständig förbättring inom miljö och miljöfrågor. Läs mer om vårt miljöarbete på sidan 28. Etiska mål Genom god etik ska vi upprätthålla hög trovärdighet, både inom företaget och ut mot hyresgäster och samhälle. Ett etiskt program har formulerats och är väl förankrat både internt och externt.

10 08 v e r k s a m h e t e n ä g a r e n s r i kt l i n j e r ÄGARENS RIKTLINJER FÖR SPECIALFASTIGHETER Bakgrunden till bildandet av Specialfastigheter är bland annat att: den statliga fastighetsförvaltningen ska vara åtskild från brukandet av lokaler och mark. en rättvisande bild ska ges av mark- och lokalkostnaderna i statsbudgeten, både när det gäller fastighetsförvaltningens resultat- och balansräkningar och de brukande myndigheternas eller uppdragsgivarnas kostnader. fastighetsförvaltningen ska bedrivas med ett så långt som möjligt marknadsmässigt avkastningskrav. För förvaltning av ändamålsfastigheter ställs som ett minimum sådana krav på avkastning att den inkluderar täckning av kapitalkostnader samt att det skapas utrymme för uppbyggnad av eget kapital motsvarande reinvesteringar så att värdet bevaras under fastighetens ekonomiska livslängd. Ekonomiska mål Specialfastigheters långsiktiga och övergripande ekonomiska mål är att skapa, vårda och realisera värden för ägaren. Styrelsen har efter dialog med ägaren beslutat om följande övergripande och långsiktiga ekonomiska mål för Specialfastigheter, anpassade efter gällande IFRS-redovisning. Avkastningen (årets resultat efter skatt) på genomsnittligt eget kapital ska motsvara den riskfria räntan, definierad som den 5-åriga statsobligationen med tillägg av 2,5 procentenheter, över en konjukturcykel. Utdelningsmålet bör vara 50 procent av årets resultat efter skatt efter återläggning av årets värdeförändringar och därtill hörande uppskjuten skatt. Vid beslut om utdelning tas hänsyn till koncernens ekonomiska ställning. Soliditeten bör ligga i intervallet procent. Fastigheter för specialändamål Specialfastigheters uppdrag utgår från att bolaget ska tillgodose olika primärverksamheters behov av ändamålslokaler. Ett självklart mål är att optimera kundnyttan, det vill säga att till en given hyresnivå erbjuda maximal nytta i form av funktionella lokaler, hög standard och god service. Regeringen anser att statliga bolag och verk som äger ändamålsfastigheter ska bedriva verksamheten på ett kostnadseffektivt sätt. Verksamheten ska generera avkastning på det av staten tillskjutna kapitalet, med hänsyn till risktagande, utan att högre hyror behöver tas ut än vad marknaden i övrigt betalar för jämförbara lokaler. Kundnyttan kan inte drivas dithän att det i fastigheterna investerade kapitalet inte genererar erforderlig avkastning och successivt urholkas i värde. En sådan utveckling skulle innebära att primärverksamheten subventioneras på bekostnad av fastighetsrörelsen och att hyressättningen inte sker korrekt.

11 09 Det är rimligt att hyresvärd och hyresgäst i hyresförhandlingar enas om villkor som innebär att hyresgästen betalar en större del av investeringen under kontraktstiden ju mer speciellt utformad fastigheten är. I de fall där varken hyresvärd eller hyresgäst har några alternativ kan det vara affärsmässigt att vid en nyinvestering avtala om att hyresgästen förbinder sig att under kontraktstiden betala hela investeringen. I andra fall kan parterna enas om andra villkor för till exempel hur verksamhetsrisken ska fördelas mellan hyresvärd och hyresgäst. Bolaget ansvarar för att de finansiella riskerna hanteras på ett ändamålsenligt sätt. Neddragning av underhåll av fastigheterna för att frigöra medel för hyresgästen, så att fastigheternas långsiktiga användning hotas, ska inte ske. God etik och värdegrund I ett bolagsperspektiv är förtroendefrågor av strategisk betydelse. Det är styrelsens och ledningens ansvar att de företag där staten har ägarintressen sköts föredömligt väl inom de ramar lagstiftningen ger. Styrelsen bör besluta att det inom bolaget ska finnas en väl förankrad och gemensam etisk värdegrund. Handlingsprogram bör finnas för hur denna ska kommuniceras såväl externt som internt. Den externa rapporteringen ska öppet deklarera bolagets etiska värdegrund. Viktigt med miljöansvar Det är styrelsens ansvar att säkerställa att Specialfastigheter har en miljöpolicy samt att aktivt följa företagets insatser i frågor som rör ekologiskt hållbar utveckling. Miljöfrågorna är av affärsmässig och strategisk betydelse. Företag med statligt ägande bör därför, i likhet med näringslivet i övrigt, sträva mot en ekologiskt hållbar utveckling och bidra till att de nationella miljömålen uppfylls. Företag med miljöpåverkan behöver bedriva ett seriöst miljöarbete och ha en god miljökompetens för att undvika miljörelaterade risker och kostnader. Friskare arbetsplats Alla företag och arbetsplatser har en viktig roll i arbetet med att öka hälsan i arbetslivet. Det är regeringens förhoppning att de statligt ägda företagen kan bli föredömen när det gäller att reducera sjukfrånvaron. I regeringsförklaringen 2002 fastställde regeringen målet att halvera antalet sjukdagar till år Att företaget följer en strategi för att skapa arbetsplatser där människor kan arbeta, prestera och samtidigt må bra är en viktig fråga för företagsledningen.

12 10 m a r k n a d marknad Fastighetsmarknaden i Sverige Under första halvåret 2007 genomfördes ett stort antal fastighetstransaktioner i Sverige. En anledning var att kapital fortsatte att strömma in från internationella aktörer. Antalet investerare, såväl svenska som utländska, blev fler. Under andra halvåret 2007 blev aktivitetsgraden lägre, vilket var ett tecken på att marknaden började avmattas. Nedgången berodde delvis på problemen med kreditförluster på bolånemarknaden i USA. Detta bidrog till att räntorna steg och fastighetstransaktionerna minskade i antal. Situationen på den amerikanska bolånemarknaden utlöste en stor osäkerhet på både fastighetsmarknaden och kreditmarknaden med börsnedgång som följd. Långivarna har på grund av oron blivit generellt försiktigare, vilket har medfört dyrare upplåning och högre egna kapitalinsatser för de flesta aktörer. Om den finansiella oron kommer att påverka den framtida fastighetsmarknaden i Sverige ytterligare är oklart. Specialfastigheters marknad Specialfastigheter äger huvudsakligen ändamålsfastigheter. Det är hus som är byggda för speciella ändamål och utformade för att långsiktigt stödja hyresgästernas specifika och unika verksamheter. De flesta byggnader är verksamhetsanpassade i så hög grad att de inte kan användas för andra ändamål utan omfattande ombyggnader. Ett motiv för staten att äga ändamålsfastigheter är att statlig verksamhet ska få långsiktiga och stabila förutsättningar. Våra hyresgästers speciella lokalbehov ställer krav på att vi har ett gott samarbete med kunden och förståelse för kundens verksamhet. Därför bedriver vi vår verksamhet och utvecklar fastigheterna i en nära och ömsesidig dialog med hyresgästerna. Totalt äger och förvaltar Specialfastigheter cirka en miljon kvadratmeter lokalarea. Vi har till övervägande del offentliga hyresgäster. Vår största hyresgäst är Kriminalvården, följd av Rikspolisstyrelsen, Statens institutionsstyrelse och Försvarsmakten. Nöjda kunder Hyresgästernas bedömning av Specialfastigheter och av våra tjänster bidrar till vår förmåga att utveckla och ständigt förbättra vår service. Vartannat år genomför vi en omfattande kundenkät som visar vilka områden vi ska prioritera i vårt fortsatta kvalitetsarbete. En sådan undersökning genomfördes Ur undersökningen tas ett Nöjd kund-index, NKI, fram. NKI för året blev 75 (76) på en 100-gradig skala. Specialfastigheters betyg har sjunkit något men är fortfarande

13 11 över branschgenomsnittet. De bakomliggande variabler, som används för att få fram NKI-värdet, är fullt jämförbara mellan de i undersökningen ingående företagen. Det finns dock en intressant skillnad mellan företagen. Specialfastigheters hyresgäster har i många fall mycket långa hyresavtal, jämfört med de flesta lokalhyresgäster, vilka med sina korta avtal snabbt kan byta hyresvärd om de så önskar. Specialfastigheters NKI-värde jämfört med branschen Högsta värdet Övre kvartil Specialfastigheter Branschsnitt Nedre kvartil Lägsta värdet Källa: CFI och Tyréns Temaplan Konkurrens Vi ser stora fördelar i att arbeta långsiktigt och med närhet till kunden för att stärka vår konkurrenskraft. Vår främsta konkurrensfördel är vår goda kännedom om våra hyresgästers speciella verksamheter och behov, vilket har gjort det möjligt för oss att utveckla kompetens, tjänster och produkter som är till nytta för våra kunder.

14 12 m a r k n a d v å r a h y r e s g ä s t e r VÅRA HYRESGÄSTER Specialfastigheters hyresgäster är statliga verksamheter med speciella krav på lokalernas utformning och tekniska system. Här följer en kort beskrivning av våra största hyresgäster. Kriminalvården 42 procent av Specialfastigheters hyresintäkter härrör från Kriminalvården (KV). Det motsvarar cirka 55 procent av KV:s totala hyreskostnad. KV hyr cirka 55 kriminalvårdsanstalter. De två största objekten är fängelserna i Kumla och Hall, som är landets enda fängelser i den högsta säkerhetsklassen. Övriga fastigheter är fängelser i olika säkerhetsklasser runt om i landet. KV är en del av det svenska rättsväsendet och ska tillsammans med polis, åklagare och domstolar minska brottsligheten och öka tryggheten i samhället. KV bedriver kriminalvård i häkten, fängelser och frivård. Kriminalvården är inne i en utvecklingsfas där nya anstalter ersätter gamla byggnader. Detta medför ett stort investeringsbehov under de kommande åren och en ökad volym hos Specialfastigheter. Samtidigt uppstår vakanser i fastigheter som tidigare hyrts av KV. Specialfastigheter och KV arbetar tillsammans med utvecklingen av dessa fastigheter. Specialfastigheter och Kriminalvården har ett samarbetsavtal som syftar till att upprätthålla en öppen och aktiv dialog i lokalfrågor samt tydliggöra och renodla båda parters roller. Avtalet lägger grunden till högsta möjliga kostnadseffektivitet genom att tillvarata och anpassa arbetssätt, standardiseringar och funktionella anpassningar. Rikspolisstyrelsen 23 procent av Specialfastigheters hyresintäkter härrör från Rikspolisstyrelsen (RPS). RPS hyr Specialfastigheters största objekt, kvarteret Kronoberg i Stockholm. RPS är den centrala förvaltnings- och tillsynsmyndigheten för polisen. Ett arbete pågår hos RPS för att koncentrera verksamheterna i samlade lokaler, vilket kan komma att påverka myndighetens behov av lokalytor. Statens Institutionsstyrelse 16 procent av Specialfastigheters hyresintäkter härrör från Statens Institutionsstyrelse (SiS). Detta motsvarar cirka 92 procent av SiS totala hyreskostnad. SiS hyr behandlingshem för öppen och sluten ungdomsvård och vård av missbrukare. Det största objektet är behandlingshemmet Gudhemsgården i Falköping. SiS är en statlig myndighet som bedriver vård och behandling av ungdomar och vuxna missbrukare. Vården sker oftast utan vårdtagarens samtycke. En övergripande målsättning för SiS är att minska antalet avvikningar. Ett utvecklingsarbete pågår därför för att höja säkerheten på vissa enheter. Förhandling pågår mellan Specialfastigheter och SiS om förnyade hyresavtal. Detta kan komma att medföra en mer långsiktig relation mellan parterna. Försvarsmakten Sju procent av Specialfastigheters hyresintäkter härrör från Försvarsmakten (FM). Den största fastigheten är ÖB:s högkvarter i Stockholm. Även övriga lokaler är av karaktären kontors- och administrationslokaler. FM har som uppdrag att utveckla, vidmakthålla och avveckla krigsförband.

15 13 Försvarsmaktens uppgift är att bidra till att hantera och förebygga kriser i Sveriges omvärld, hävda landets territoriella integritet, försvara landet mot väpnat angrepp och i krissituationer säkerställa de viktigaste samhällsfunktionerna. FM genomgår för närvarande stora omstruktureringar. Specialfastigheter bedömer dock att FM:s behov av den lokaltyp man hyr av Specialfastigheter inte kommer att påverkas. Räddningsverket Tre procent av Specialfastigheters hyresintäkter härrör från Räddningsverket (SRV). Det motsvarar cirka 47 procent av Räddningsverkets totala hyreskostnad. SRV driver fyra räddningsskolor, varav tre ägs av Specialfastigheter. Räddningsverket, SRV, är en myndighet med uppdrag att verka för ett säkrare samhälle. SRV sprider kunskap och arbetar med föreskrifter, råd och stöd för att minska antalet olyckor och deras effekter. Bland andra uppgifter genomför verket utbildningar inom skydd mot olyckor, risk och säkerhet. En utredning pågår om att avveckla Räddningsverket, för att istället införliva verksamheten i en ny myndighet tillsammans med Krisberedskapsmyndigheten och Styrelsen för psykologiskt försvar. Förslag finns också om att minska antalet räddningsskolor från fyra till två. Beslut väntas under Specialskolemyndigheten Tre procent av Specialfastigheters hyresintäkter härrör från Specialskolemyndigheten (SPM). Det motsvarar cirka 75 procent av SPM:s totala hyreskostnad. SPM hyr den övervägande delen av sina skolor av Specialfastigheter. Den största fastigheten är Birgittaskolan i Örebro. SPM arbetar med utbildning inom grundskolan för elever som är syn- och hörselskadade. SPM ger också individanpassad utbildning till syn- och hörselskadade elever med utvecklingsstörning och till elever som är dövblindfödda. Skolmyndigheten har under året lämnat ett betänkande som bland annat innebär att SPM och Specialpedagogiska institutet slås samman. Specialfastigheter bedömer dock att behovet av skollokaler för SPM:s verksamhet kommer att vara relativt konstant. Våra hyresgäster 6% 3% 3% 7% 16% 23% 42% Hyresgäst Årshyra % Kriminalvården 42 Rikspolisstyrelsen 23 Statens Institutionsstyrelse 16 Försvarsmakten 7 Räddningsverket 3 Specialskolemyndigheten 3 FOI, Totalförsvarets forskningsinstitut 2 Specialpedagogiska institutet 1 Sameskolstyrelsen 1 Flygvapenmuseum 1 Övriga 1 Diagrammet visar de största hyresgästerna och deras procentuella andel av SPF:s totala hyresintäkt. Övriga hyresgäster är mindre företag som hyr enstaka lokaler i våra fastigheter.

16 14 v å r a f a s t i g h e t e r VÅRA FASTIGHETER Fastighetsbeståndet Specialfastigheter äger 126 fastigheter uppdelade i fem regioner. Den sammantagna lokalarean är drygt kvadratmeter, och den totala markarealen är närmare kvadratmeter. Vår största fastighet är kvarteret Kronoberg på Kungsholmen i Stockholm. Andra stora fastigheter är ÖB:s högkvarter i Stockholm, kriminalvårdsanstalterna Hall och Kumla samt Sandöskolan i Kramfors. Den sammanlagda hyresintäkten är Mkr, vilket ger en genomsnittlig hyra på kronor per kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden i hyresportföljen är 16,5 år. Årshyra Mkr 400 Förfallostruktur av kontrakterad årshyra År Strategier I Specialfastigheters uppdrag från staten ingår att fastigheterna ska vårdas och utvecklas så att hyresgästernas långsiktiga nyttjande säkerställs och att värdet bevaras under fastigheternas ekonomiska livslängd. Vi underhåller och förädlar fortlöpande våra fastigheter för att kunna erbjuda bästa möjliga kundnytta, kombinerad med bevarande och utveckling av fastigheternas värde och avkastningsförmåga. Vår ambition är dels att bibehålla vårt nuvarande fastighetsbestånd och dels att utöka beståndet med liknande verksamheter. Utökningen kan ske genom nybyggnation eller fastighetsförvärv. Drift och underhåll Hyresgästernas verksamheter ställer krav på speciella byggnader och funktion med hög driftsäkerhet hos lokaler och tekniska system. Därav följer att kostnaderna för drift och underhåll håller en relativt hög nivå, jämfört med många andra fastighetsbolag. Under året uppgick driftkostnaderna till 237 kr/kvm. Kostnaderna för underhåll uppgick till 213 kr/kvm.

17 15 Fastighetsutveckling Våra hyresgäster förväntar sig en hög service- och kvalitetsnivå och ställer i många fall speciella krav på säkerhet, tekniska installationer och miljö. Lokalerna måste därför vara flexibla och kunna anpassas till hyresgästernas olika behov. Under de närmaste åren ökar behovet av nybyggnation kraftigt. Detta beror på att ett antal hyresgäster koncentrerar verksamheten till större enheter vilket leder till en ökad efterfrågan av nya lokaler samtidigt som befintliga lokaler tomställs. Ytterligare behov av nybyggnation uppkommer då hyresgäster utökar sin verksamhet. Investeringar Under året har 40 investeringsprojekt avslutats. Bruttoinvesteringarna uppgick till 678 Mkr. Antalet investeringsprojekt var vid årsskiftet 59. Total projektportfölj vid årets slut uppgick till Mkr, vara Mkr återstår att producera under de närmaste åren. Under den närmaste tiden kommer större investeringsprojekt att utföras i ett antal fastigheter, med tyngdpunkt i den del av beståndet som hyrs av Kriminalvården. Stora investeringsprojekt Avslutade projekt 2007 Total projektsumma, Mkr Hall 13 Kronoberg 48 Kumla 130 Skänninge 145 Pågående projekt Kumla 679 Hall 231 Skänninge 16 Saltvik Tillberga 17 Asptuna 40 Kavalleristen 57 Investeringar under 10 Mkr ej medtagna Bruttoinvesteringar Mkr År Avyttringar Förändringar i hyresgästernas verksamhet gör att vissa fastigheter tomställs. Dessa fastigheter förädlas i syfte att uppnå högsta försäljningspris. Förädlingsarbetet sker i nära samarbete med berörd kommun. Syftet är att kunna bjuda ut ett attraktivt och utvecklingsbart objekt på marknaden. Förädlingsarbetet har medfört att vakansgraden har kunnat hållas på en mycket låg nivå trots avflyttningar. Förberedelse pågår för avyttring av fastigheterna Eldsund 6:5 och Mässen 2 i Strängnäs, Fängelset 1 i Västervik, Rystads-Tuna 1:42 i Linköping samt Vallkärratorn 8:15, 18, 81 och 83 i Lund.

18 16 v å r a f a s t i g h e t e r f a s t i g h e t s b e s t å n d e t FASTIGHETSBESTÅNDET Region Nord 26 fastigheter, kvm uthyrningsbar lokalarea Antal fastigheter Lokalarea % Kriminalvårdsfastigheter SiS-fastigheter 4 14 Specialskolor 3 7 Försvarsfastigheter 2 12 Sameskolor 6 6 Räddningsskolor , Region Öst 18 fastigheter, kvm uthyrningsbar lokalarea Antal fastigheter Lokalarea % Kriminalvårdsfastigheter SiS-fastigheter 5 8 Försvarsfastigheter 1 12 Polisfastigheter 1 49 Specialskolor 1 0,1 Region Nord Region Mitt 33 fastigheter, kvm uthyrningsbar lokalarea Antal fastigheter Lokalarea % Kriminalvårdsfastigheter SiS-fastigheter Specialskolor 6 11 Försvarsfastigheter 2 7 Härnösand Regionkontor Region Väst 25 fastigheter, kvm uthyrningsbar lokalarea Antal fastigheter Lokalarea % Kriminalvårdsfastigheter SiS-fastigheter 9 38 Specialskolor 3 5 Räddningsskola 1 5 Region Mitt Region Väst Borås Regionkontor Örebro Regionkontor Linköping Huvudkontor Region Öst Stockholm Regionkontor Region Syd 24 fastigheter, kvm uthyrningsbar lokalarea Antal fastigheter Lokalarea % Kriminalvårdsfastigheter SiS-fastigheter Specialskolor 1 4 Räddningsskola 1 13 Region Syd Lund Regionkontor Sammanställning Fastighetsbeståndet per fastighetstyp Antal byggn Markareal kvm Lokalarea kvm Kriminalvårdsfastigheter SiS-fastigheter Försvarsfastigheter Räddningsskolor Specialskolor Sameskolor Polisfastigheter

19 17 Region Syd Anläggning Kommun Reg fastighet Antal byggn Markareal kvm Lokalarea kvm Kriminalvårdsfastigheter Västervik Västervik Fängelset Kalmar Kalmar Ravelinen Karlskrona Karlskrona Fängelset Kristianstad Kristianstad Vä 147: Kristianstad Kristianstad Fängelset Helsingborg Helsingborg Kavalleristen Malmö Malmö Centralfängelset Stångby Lund Vallkärratorn 8:15, 18, 81, Tygelsjö Malmö Pile 1:7, 1: Ystad Ystad Termostaten Fosie Malmö Fornlämningen SiS Hessleby, Eksjö SiS-fastigheter Lunden Lund Klostergården 2: Hessleby Eksjö Hässleby 2:2, Boskogen 1: Långanäs Eksjö Långanäs 1: Ryds Brunn Tingsryd Ryd 1: Ljungaskog Örkelljunga Ljungaskog 15: Perstorp Perstorp Ugglan Hässleholm Hässleholm Fridhem Råby Lund Ofri grund Karlsvik Höör Bosjökloster 1: Tunagården Malmö Tullstorp 180: Åbygården Trelleborg Norra Åby 1: Specialskolor Östervångsskolan Lund Dövstumskolan Kriminalvårdsanstalten Malmö Räddningsskolor Revinge Lund Revinge 1: Summa Region Syd Östervångsskolan, Lund

20 18 v å r a f a s t i g h e t e r f a s t i g h e t s b e s t å n d e t Region Väst Anläggning Kommun Reg fastighet Antal byggn Markareal kvm Lokalarea kvm Kriminalvårdsfastigheter Jönköping Jönköping Ryhov 4:3 (tomtmark) Halmstad Halmstad Eketånga 4: Skogome Göteborg Skogome 2: Sagsjön, Lindome Mölndal Annestorp 4: Högsbo Göteborg Högsbo 31: SiS Gudhem, Falköping Rättspsyk Göteborg Backa 866: Borås Borås Provaren Smälteryd Mark Lygnersvider 1: Brinkeberg Vänersborg Restad 3: Mariestad Mariestad Fiskgjusen Tidaholm Tidaholm Ramstorp 4:10, Tornväktaren Rödjan Mariestad Marieholm 1: SiS-fastigheter Stigby, Visingsö Jönköping Stigby 1:9, 7: Solgården Falkenberg Årstad 9: Björkbacken Göteborg Bergsjön 21: Fagared Mölndal Fagered 3: Nereby Kungälv Nererby 1: Ljungbacken Uddevalla Gräskärr 1:1, Skäleryr1:4,1: Ljungbacken Uddevalla Olidan 3:17, 4: Öxnevalla Mark Brännared 2: Brättegården Vänersborg Brätte 1: Gudhem Falköping Gudhem 12:3, Holmängen 7: Kriminalvårdsanstalten Skogome, Göteborg Specialskolor Vänerskolan Vänersborg Haren Vänerskolan Vänersborg Moroten Vänerskolan Vänersborg Dressinen Räddningsskolor Skövde Skövde Skövde 5: Summa Region Väst Vänerskolan, Vänersborg

21 19 Region Mitt Anläggning Kommun Reg fastighet Antal byggn Markareal kvm Lokalarea kvm Kriminalvårdsfastigheter Hällby Eskilstuna Tumbo-Berga 1:3,1: Mariefred Strängnäs Gripsholm 4: Nyköping Nyköping Modellen Norrköping Norrköping Drag Roxtuna Linköping Rystads-Tuna 1: Skenäs Norrköping Skenäs 1: Skänninge Mjölby Östanå Hinseberg Lindesberg Hinseberg 1: Karlskoga Karlskoga Surpussen Kumla Kumla Lövsångaren Rynningehus Örebro Släggan Båtshagen Lindesberg Hinseberg 1: Tillberga Västerås Hubbo-Sörby 9: Birgittaskolan, Örebro SiS-fastigheter Klarälvsgården Forshaga Orretorp 2: Hornö Enköping Hornö 1:8, Hornö 1: Eknäs Enköping Eknäs 2: Håkanstorp Vingåker Håkanstorp 1: Lövsta Trosa Lövsta 1: Fridegård Eskilstuna Slagsta 2: Folåsa Linköping Fålåsa 12: Runnagården Örebro Krusbärsbusken Rällsögården Ljusnarsberg Dammen 1:11-15, 1:37, 3:1-2, Rällsön1: Bergsmansgården Lekeberg Brotorp 1: Granhult Lindesberg Granhult 2:4, Liljendal 1: Sundbo Fagersta Sundbo 7:63, :106, :107, : SiS Folåsa, Linköping Specialskolor Åsbackaskolan Gnesta Gnesta 42: Åsbackaskolan Gnesta Gnesta 2:85-87, Åsbackaskolan Gnesta Sigtuna 2:276,283, Åsbackaskolan Gnesta Gnesta 31: Birgittaskolan Örebro Tofsmesen Ekeskolan Örebro Eriksberg 2, Strömstorp Försvarsfastigheter Milostab Mitt Strängnäs Eldsund 6:5, Mässen Flygvapenmuseum Linköping Malmen 2: Summa Region Mitt Kriminalvårdsanstalten Hinseberg; Lindesberg

22 20 v å r a f a s t i g h e t e r f a s t i g h e t s b e s t å n d e t Region Öst Anläggning Kommun Reg fastighet Antal byggn Markareal kvm Lokalarea kvm Kriminalvårdsfastigheter Asptuna Botkyrka Lindhov 15: Hall Södertälje Hall 4:3, 4: Beateberg Huddinge Kassetten 1, Västra Skogås 1: Norrtälje Norrtälje Skogen Täby Täby Rönninge 3: SiS Hammargården, Ekerö Österåker Österåker Prästgården 1: Håga Södertälje Hall 4:4, 4:7,8,10, Tysslinge 1: Storboda Sigtuna Rosersberg 2: Huddinge häkte Huddinge Rotorn Åby Uppsala Funbo-Åby 9: SiS-fastigheter Sirius Uppsala Kronåsen 3: Ekebylund Sigtuna Ekeby 5: Hammargården Ekerö Troxhammar 8: Östfora Uppsala Östfora 1: Bärby Uppsala Funbo-Broby 1: Specialskolor Hällsboskolan Sigtuna Solvändan Försvarsfastigheter ÖB Högkvarteret Stockholm Kavalleristen Kriminalvårdsanstalten Norrtälje, Norrtälje Polisfastigheter Kronoberg Stockholm Kronoberg Summa Region Öst Kv. Kronoberg, Stockholm

23 21 Region Nord Anläggning Kommun Reg fastighet Antal byggn Markareal kvm Lokalarea kvm Kriminalvårdsfastigheter Haparanda Haparanda Bojan Luleå Luleå Porsön 1: Sörbyn Umeå Sörbyn 9: Umeå/Ersboda Umeå Teglet Gruvberget Bollnäs Gruvberget 1:4-26;34;36-39, 2:1, 3:1, 5: Gävle Gävle Källö 46: Viskan Ånge Hjältan 4: Härnösand Härnösand Duvan Nya Saltvik Härnösand Saltvik 2: Ljustadalen Sundsvall Filla 8: Kriminalvårdsanstalten Härnösand, Härnösand SiS-fastigheter Johannisberg Kalix Grytnäs 2: Renforsen Vindeln Degerfors 38:9, Slaktaren Älvgården Hedemora Ytternora 2: Vemyra Sollefteå Vemyra 3:1, 3:2, Trasten Specialskolor Kristinaskolan Härnösand Hovsjorden 10, Kristinaskolan Härnösand Eriksdal 1: Fiskfstn Kälarne Bräcke Västanede 3: Sameskolor Karesuando Kiruna Karesuando 18:1, 18: Gällivare Gällivare Ackjan Jokkmokk Jokkmokk Jokkmokk 10: Lannavaara Kiruna Lannavaara 2: Kiruna Kiruna Älgen Tärnaby Storuman Laxnäs 1: SiS Renforsen, Vindeln Försvarsfastigheter Försv N Undreg Luleå Bergnäset 3: FOI Umeå Armeringen Räddningsskolor Sandöskolan Kramfors Sandö 2:5, 1: Summa Region Nord Sameskolan i Laanavara

24 22 r e p o r t a g e f a s t i g h e t s f ö r v a l t n i n g REPORTAGE Vår viktigaste Fastighetsförvaltningen är vår viktigaste uppgift. Vi ska sköta våra fastigheter så att de fungerar bra för våra hyresgäster. Vi måste också hantera driften med bästa möjliga ekonomi och vårda byggnaderna så att de behåller sitt värde. Så beskriver Jan Larsson hur Specialfastigheter ser på arbetet med drift och underhåll av sina byggnader. Jan är regionchef för Specialfastigheters region Öst. Kärnverksamheten i varje fastighetsbolag är själva förvaltningen, drift och skötsel av byggnadsbeståndet. Hos Specialfastigheter sköts uppgiften med omsorgsfull planering och systematik. Det är huvudprocessen i företagets ledningssystem. Vi följer ledningssystemets arbetsgång i alla led. På så vis är vi säkra på att ha kontroll över de olika moment som ingår i skötseln av fastigheterna. Huvudelen av driftpersonalen är anställd vid Specialfastigheter. Våra fastigheter är mycket speciellt utformade för våra kunders unika verksamheter, förklarar Jan Larsson. Det är en stor fördel att vi har egen personal, som känner väl till både byggnaden och hyresgästen. Det underlättar också i samarbetet med de verksamheter där säkerhetsfrågor är viktiga. Daglig drift och planerat underhåll Kriminalvårdsanstalten i Österåker är ett av de större objekten hos Specialfastigheter. Fastigheten består av flera byggnader med omfattande tekniska installationer. Robert Keskitalo är driftansvarig för Österåkersanstalten. Han har arbetat där i sju år och känner varje del av fastigheten. Jag arbetar med daglig kontakt med vår hyresgäst, men vi har skilda ansvarsområden, berättar Robert. Hyresgästen sköter de installationer som hör till verksamheten, medan jag ansvarar för sådant som hör till själva fastigheten. Robert ansvarar för den dagliga driften av fastigheten och dess tekniska system. Han ser till att allt fungerar och åtgärdar brister som uppkommer. I hans uppgifter ingår att övervaka förbrukning av energi och vatten och justera inställningar. Data om förbrukningen för han in i ett statistikprogram där åtgången följs upp kontinuerligt. Varje vecka finns en schemalagd arbetsorder för planerat underhåll. Planen talar bland annat om när olika system ska kontrolleras och vad som ska åtgärdas vid olika tidpunkter. Vid sidan om det planerade underhållet ser Robert till att hantera driftstörningar som uppkommer akut. En arbetsdag för Robert börjar med att han kontrollerar eventuella felanmälningar som rapporteras i Specialfastigheters system för drift- och underhållsplanering. Felanmälningar kommer från olika avdelningar hos hyresgästen. Akuta behov kan förskjuta åtgärder med det planerade underhållet, men det viktiga är att jag hinner med varje moment inom utsatt tid. I fastighetens driftövervakningssystem kan Robert fortlöpande följa funktionen hos alla tekniska installationer. Han kan styra inställningar och se status på enheterna på en schematisk bild över installationerna. Bilden har sin motsvarighet i verklighetens fläktrum, pannrum och så vidare. Robert kan snabbt lokalisera var en brist har uppstått och därmed snabbt åtgärda fel. Övervakningssystemen är olika i de olika fastigheterna, men inom kort kommer alla delar i Specialfastigheters bestånd att ingå i ett och samma system. Centralt driftövervakningssystem I alla Specialfastigheters byggnader finns system för styrning och övervakning av byggnadens tekniska installationer. Övervakningssystemen är olika i de olika fastigheterna men funktionerna är i stort sett desamma. Styrning av funktioner som värme och ventilation är en viktig del i skötseln av fastigheten, som dessutom har en stor betydelse för den ekonomiska driften. Förbrukningen av energi är också den helt dominerande delen i miljöpåverkan från Specialfastigheters verksamhet. För att få en effektivare styrning och tydligare överblick över förbrukning inför Specialfastigheter ett överordnat system, där alla fastigheter inordnas. Genom detta kan data samlas till en enhetlig funktion för överblick och kontroll. När systemet är fullt infört ska alla som arbetar med driftfrågor inom företaget kunna följa de tekniska funktionerna på samma sätt och använda samma metod för att justera och ställa in förbrukningsvärden. I systemet finns också en effektiv larmfunktion som vid allvarliga fel skickar ett automatiskt meddelande till ansvarig drifttekniker eller till jourhavande larmcentral. Det centrala övervakningssystemet hanterar värme, vatten, ventilation och belysningsstyrning. Det medför en mer rationell skötsel och möjliggör effektivare kontroll och överblick över samtliga fastigheter. Systemet införs med början under 2007 och ska vara fullt utbyggt före utgången av 2010.

25 uppgift 23

26 24 r e p o r t a g e k r i m i n a l v å r d e n, b y g g p r o j e k t Reportage REPORTAGE BYGGPROJEKT I Specialfastigheters största hyresgäst, Kriminalvården, behöver utökade lokalareor och under de närmaste åren ska flera stora byggprojekt genomföras. En tät dialog och en tydlig ansvarsfördelning mellan fastighetsägare och hyresgäst ger en god grund för ett framgångsrikt arbete. Vi har alltid olika slags byggprojekt på gång, men i och med utbyggnaden av Kriminalvården är det ovanligt många stora projekt just nu, berättar Lars Lidén, som är teknisk chef hos Specialfastigheter. Specialfastigheter och Kriminalvården har ett omsorgsfullt utarbetat samarbetsavtal som reglerar relationen mellan hyresgäst och fastighetsägare. Avtalet talar om hur om- och nybyggnadsprojekt ska drivas och hur det löpande ansvaret för fastighetens skötsel ska fördelas. Med hjälp av avtalet har man struktur på processerna och en rollfördelning som är tydlig för alla inblandade. Man kan tycka att det verkar självklart att man ska jobba på det här sättet, men jag tror att det är ganska unikt, säger Lars Lidén, och fortsätter: Vårt samarbete är reglerat och formellt, men det är samtidigt viktigt att vi har ett gott klimat mellan oss och en tät dialog. Bara på så sätt kan projekten drivas framåt på ett effektivt sätt. Tydliga roller Rolf Swenson, fastighetschef hos Kriminalvården, är nöjd med samarbetet med Specialfastigheter. Samarbetsavtalet är tydligt. Det reglerar klart att vår roll är hyresgästens. Det är också viktigt att vi har respekt för varandras uppgifter. Specialfastigheter behöver komma åt att sköta sina hus och då måste vi hjälpa till, exempelvis genom att flytta undan vår verksamhet när det behövs. Sådana ingrepp i verksamheten kräver planering. Kriminalvården kan behöva ett par års förberedelser för att bereda plats för större åtgärder i fastigheterna. Alla planer för periodiskt underhåll och andra arbeten behandlas i regelbundna möten mellan Kriminalvården och Specialfastigheter. Båda parter engagerar sig aktivt för att lösa de frågor som uppstår. Det är ett ansvar vi har. Vi ska använda skattebetalarnas pengar på bästa möjliga sätt, konstaterar Rolf Swenson. Moderna miljöer Under de närmaste åren utökas antalet vårdplatser hos Kriminalvården kraftigt. Omkring platser kommer till i nyproducerade enheter. Samtidigt försvinner drygt 550 platser från mindre och äldre anstalter och häkten, när dessa läggs ner. Lokalförsörjningen är en strategisk fråga för myndigheten. Lokalernas utformning är en viktig del av vården och Kriminalvården är omsorgsfulla i sitt arbete med att utforma miljön i de nya byggnaderna. Vården blir bättre i moderna, väl genomtänkta miljöer, förklarar Rolf Swenson. Ett exempel är att vi kan få en bra, anpassad belysning. Lokalernas utformning har stor inverkan på hur man tar till sig vård. För utformningen av nya enheter tar man in specialisthjälp. I våra pågående, stora projekt har vi hjälp av professor Alan Dilani vid Karolinska Institutet. Hans specialitet är utformning och design av vårdanläggningar och han deltar i projekten för vår räkning, tillsammans med de arkitekter som Specialfastigheter anlitar till att rita de nya byggnaderna. Den genomtänkta utformningen av vårdlokaler är ett gott exempel på det konstruktiva samarbetet mellan Kriminalvården och Specialfastigheter. Kriminalvården står för kompetensen inom vårdområdet, medan Specialfastigheter är specialister på byggnader.