Specialfastigheter ägs till 100 procent av svenska staten och förvaltas genom Näringsdepartementet.

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2008

2 2 Året i korthet 3 Vd har ordet 4 Verksamheten 6 Mål & strategier 8 Ägarens riktlinjer 10 MARKNAD Marknad 12 Våra hyresgäster 14 Våra fastigheter 16 Fastighetsbeståndet 20 REPORTAGE Effektivt och säkert 26 Ett fängelse med en idé 28 Ett nytt samarbete 30 HÅLLBAR UTVECKLING Introduktion 32 Miljö 34 Medarbetare 36 Kvalitet 39 Ekonomi 40 GRI översikt 42 Specialfastigheter Sverige AB äger och förvaltar fastigheter som är byggda för speciella ändamål. Våra hyresgäster är bland andra Kriminalvården, Statens institutionsstyrelse, Specialskolemyndigheten, Rikspolisstyrelsen och Försvarsmakten. Specialfastigheter har cirka 100 medarbetare och omsätter cirka 1,3 miljarder kronor per år. Huvudkontoret ligger i Linköping och regionkontor finns i Lund, Borås, Örebro, Stockholm och Härnösand. Specialfastigheter ägs till 100 procent av svenska staten och förvaltas genom Näringsdepartementet. Årsredovisning och koncernredovisning Innehållsförteckning 46 Förvaltningsberättelse 48 Definitioner 55 Vinstdisposition 55 Resultaträkning koncernen 56 Balansräkning koncernen 57 Eget kapital koncernen 58 Kassaflödesanalys koncernen 59 Noter koncernen 60 Resultaträkning moderbolaget 76 Balansräkning moderbolaget 77 Eget kapital moderbolaget 78 Kassaflödesanalys moderbolaget 79 Noter moderbolaget 80 Revisionsberättelse 85 Bolagsstyrning Styrelseordförande har ordet 87 Bolagsstyrning 88 Styrelsen 94 Företagsledningen 96 Övrig information Adresser 98 Rapporttillfällen 99 Årsstämma 99

3 3 ÅRET I KORTHET Ny Vd Peter Karlström har tillträtt som ny Vd för Specialfastigheter den 1 januari Intäkter från fastighetsförvaltning Intäkter från fastighetsförvaltningen ökade till (1 209) Mkr, varav hyresintäkterna utgjorde (1 126) Mkr. Driftöverskott Driftöverskottet uppgick till 968 (931) Mkr, en förbättring med 37 Mkr, huvudsakligen hänförlig till de ökade intäkterna från fastighetsförvaltningen. Årets resultat Årets resultat minskade till -117 (544) Mkr, främst orsakat av att den orealiserade värdeminskningen på förvaltningsfastigheter blev betydande jämfört med föregående år. Marknadsvärde förvaltningsfastigheter Marknadsvärdet för förvaltningsfastigheter uppgick vid årets slut till (11 665) Mkr. Den orealiserade värdeförändringen blev -978 (+3) Mkr. Kassaflödet Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 841 (287) Mkr. Direktavkastning Direktavkastningen uppgick till 8,0 (8,2) procent. Investeringar Koncernens bruttoinvesteringar uppgick under året till (678) Mkr. Pågående projekt Projektvolymen för pågående projekt uppgick vid årets slut till (2 261) Mkr. Fastighetsförvärv Fastigheterna Tre Vapen 4 och Fruktkorgen 1, Rådhuset i Stockholm förvärvades under året för ett sammanlagt pris motsvarande Mkr. Tillträde till fastigheten Tre Vapen 4 skedde den 15 december 2008 och tillträde till fastigheten Fruktkorgen 1 sker den 15 december Nya kriminalvårdsanläggningar Efter att Kriminalvården har genomfört upphandlingar har vi fått uppdraget att bygga och äga nya kriminalvårdsanläggningar i Haparanda och Östersund. Nyckeltal Intäkter från fastighetsförvaltning, Mkr Resultat före skatt, Mkr Årets resultat, Mkr Soliditet, % 34,7 42,1 44,0 41,0 20,3 Avkastning på eget kapital, % -2,3 11,0 17,8 16,5 8,5 Lokalarea, kvm/ Uthyrningsgrad, % 99,0 99,0 99,0 99,0 99,0 Investeringar inkl fastighetsförvärv, Mkr Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, Mkr Ovan angivna siffror för år 2005, 2006, 2007 och 2008 är enligt IFRS redovisning.

4 4 Vd HAR ORDET frågan, i kombination med allt större krav från våra hyresgäster på oss som ett ansvarstagande företag, innebär en ökad fokusering på hållbar utveckling. En stabil marknad Marknaden för ändamålsfastigheter präglas av långa kontraktstider och stabila hyresförhållanden. Vår strategi är, att utveckla långsiktiga relationer med våra hyresgäster. Det skapar förutsättningar för en fortsatt positiv värdeutveckling för våra fastigheter. Bolaget har i stark konkurrens vunnit ett flertal upphandlingar av hyresavtal för nya fängelser. Dessutom planeras fortsatt utbyggnad av befintliga fängelser för Kriminalvården. För Rikspolisstyrelsen projekteras nu en ny fastighet i Stockholm. Kostnadseffektivitet och långsiktighet Verksamhetsåret 2008 gav ett mycket gott driftöverskott, främst tack vare en kostnadseffektiv fastighetsdrift. Resultatet påverkas emellertid av orealiserade kostnader för sänkta fastighetsvärden samt ökade finansiella kostnader. Hög investeringstakt för om- och nybyggnation i kombination med ett större fastighetsförvärv har inneburit en hög upplåningstakt under den senare delen av året. Detta har skett under en period med omfattande turbulens på den finansiella marknaden. Vår strategi är att utveckla långsiktiga relationer med våra hyresgäster. Årets resultat Resultatet för verksamhetsåret försämrades på grund av att orealiserade värdeförändringar för fastigheterna belastade resultatet med -978 Mkr. Årets resultat uppgår till -117 Mkr. Årets resultat ger en avkastning på eget kapital på -2,3 procent. Över den senaste femårsperioden har Specialfastigheters avkastning på eget kapital i genomsnitt uppgått till 10,3 procent, vilket väl överstiger våra mål. Hög investeringstakt för om- och nybyggnation i kombination med ett större fastighetsförvärv har inneburit en hög upplåningstakt under den senare delen av året. Finansieringen av dessa investeringar har skett under en period med mycket hög turbulens på den finansiella marknaden, vilket på kort sikt har ökat bolagets finansiella kostnader. Totalt sett är bolagets ränterisk begränsad genom långsiktigt inriktad finansiering. Driftöverskottet uppgick till 968 Mkr, vilket var 37 Mkr bättre jämfört med föregående år. Resultatförbättringen kan i första hand härledas till en kostnadseffektiv fastighetsdrift och lägre kostnader för underhåll av fastigheterna. Vi eftersträvar i enlighet med ägarens uppdrag att hålla en öppen och aktiv dialog i lokalfrågor med våra hyresgäster. Detta är en förutsättning för att bedriva fastighetsutveckling, som uppfyller våra hyresgästers krav på funktionell anpassning. Hållbar utveckling Hållbar utveckling har varit en av Specialfastigheters grundvärderingar sedan bildandet. Målet är att skapa en långsiktigt god lönsamhet, samtidigt som bolaget ur ett samhällsperspektiv skall agera ansvarsfullt. De senaste årens ökade insikt om klimat- Curt Bylund Verkställande direktör 2008

5 5 Spännande framtid När jag nu har fått glädjen att tillträda som Vd för det fina bolaget Specialfastigheter Sverige AB, vill jag börja med att tacka min företrädare Curt Bylund för ett fantastiskt arbete. Det arbete som Curt, våra duktiga medarbetare och en framsynt styrelse har utfört präglas starkt av ledorden långsiktighet, samverkan och närhet. Inom vårt fokusområde medarbetare kan vi med hjälp av medarbetarundersökningar konstatera, att medarbetarna trivs mycket bra. Det stämmer väl med våra mål om att det dagliga arbetet ska präglas av hög trivsel och ett minimum av arbetsmiljörisk. För att säkerställa alla våra processer har vi nu som mål att kvalitets certifiera oss enligt ISO Vi har möjlighet att ta det här steget tack vare ett utmärkt arbete under ett antal år med vårt interna verksamhetsledningssystem, VSA. Detta system samlar Specialfastigheters värderingar och policies, som redan idag genomsyrar hela organisationen och styr vårt dagliga arbete, även hållbarhetsarbetet. Vi kommer också att fortsätta arbeta med fokus på bedömning av verksamhetens påverkan på vår omgivning, bland annat miljön, genom hållbarhetsmätningar enligt Global Reporting Initiative (GRI) modell. Hållbarhetsredovisning är ett viktigt verktyg för att säkerställa ett långsiktigt värdeskapande, vilket är av stor betydelse såväl för ägaren som för hyresgäster och intressenter. Svensk och internationell ekonomi kommer under 2009 att befinna sig i en ovanligt besvärlig situation. Vi tolkar dock signalerna från våra hyresgäster som att den viktiga omstruktureringen av deras lokaler kommer att fortsätta, vilket innebär aktiv medverkan från oss i om-, till- och nybyggnadsprojekt. Till förvaltningen av våra fastigheter, som bygger på nära och god kontakt med våra hyresgäster, lägger vi nu en stark ökning av vår projektportfölj. Vi bedömer att vi, utöver sedvanligt underhåll, under 2009 kommer att investera cirka 1 miljard kronor i nya projekt. För de kommande åren kommer sedan investeringstakten att öka ytterligare under minst fem år. Vi kan se fram emot ett intressant år med många spännande projekt tillsammans med våra hyresgäster. För mig är det en stor förmån att få vara delaktig i den fortsatta utvecklingen av Specialfastigheter. Peter Karlström Verkställande direktör

6 6 VERKSAMHETEN Specialfastigheter äger via sina dotterbolag fastigheter som är byggda för speciella ändamål, till exempel kriminalvårdsfastigheter, polisfastigheter och ungdomsvårdshem. Våra fastigheter är anpassade för att långsiktigt stödja våra hyresgästers verksamheter. Specialfastigheter ägs till 100 procent av svenska staten och förvaltas genom Näringsdepartementet. Verksamheten bedrivs över hela Sverige och är uppdelad i fem regioner (se sidan 20). Specialfastigheter verkar endast på den svenska marknaden. Fastighetsinnehavet har en lokalarea (LOA) på cirka en miljon kvadratmeter. Marknadsvärdet uppgår till cirka 12,5 miljarder kronor. Uppdraget Specialfastigheter Sverige AB ska långsiktigt äga och förvalta ändamålsfastigheter för offentlig verksamhet, med syfte att förränta det egna kapitalet enligt ägarens krav. Specialfastigheter Sverige AB:s verksamhet ska drivas på ett sådant sätt att de myndigheter som hyr och använder ändamålslokaler i sin verksamhet får sina behov av lokaler tillgodosedda. Företaget ska sträva efter att ha en öppen och aktiv dialog med sina hyresgäster. Ett viktigt mål för bolaget är att optimera kundnyttan genom att till en given hyresnivå erbjuda maximal nytta. Koncernen Koncernens moderbolag är Specialfastigheter Sverige AB. Moderbolaget har fem dotterbolag. Förutom att verka som ägare tillhandahåller moderbolaget personal och finansiella resurser till koncernens dotterföretag. Medarbetarna i koncernen är därför anställda i moderbolaget. Kostnaderna för anställda och övrig administration fördelas helt och hållet ut till dotterbolagen enligt fastställda fördelningsprinciper. Moderbolaget svarar även för koncernens kort- och långsiktiga finansiering. Det innebär att moderbolaget står som låntagare gentemot aktörerna på kreditmarknaden. Juridisk struktur ÄGARE NÄRINGS- DEPARTEMENTET MODERBOLAG SPECIALFASTIGHETER SVERIGE AB DOTTERBOLAG POLISFASTIGHETER SVERIGE AB FASTIGHETSBOLAGET SPECIALSKOLOR SVERIGE AB FASTIGHETSBOLAGET RÄDDNINGSSKOLOR SVERIGE AB FÖRSVARS- FASTIGHETER SVERIGE AB KRIMINALVÅRDS- FASTIGHETER SVERIGE AB VERKSAMHETEN

7 7 Historik 1997 Specialfastigheter Sverige AB startade sin verksamhet i maj Fastighetsbeståndet ökade med 20 procent genom fastighetsförvärv, framförallt Kronobergskvarteret i Stockholm och Flygvapenmuseums lokaler i Linköping. Fastighetsdriften vid samtliga kriminalvårdsanstalter övertogs Fastighetsbeståndet ökade med cirka 25 procent genom förvärvet av de fastigheter som hyrs av Statens institutionsstyrelse (SiS). Specialfastigheter fick betyget AA av kreditvärderingsinstitutet Standard & Poor s Styrelsen tog beslut om att företaget ska betraktas som en upphandlande enhet Poliskvarteret Kronoberg i Stockholm färdigställdes. Specialfastigheter fick betyget AA+ av Standard & Poor s nya hyresavtal med Kriminalvården tecknades, liksom ett långsiktigt samarbetsavtal. Ett nytt 20-årigt hyresavtal tecknades med Totalförsvarets forskningsinstitut i Umeå Större delen av anstalten Skänninge färdigställdes. Utbyggnad av anstalten Saltvik i Härnösand inklusive säkehetsanstalt påbörjades Fastigheterna Tre Vapen 4 och Fruktkorgen 1, Rådhuset, i Stockholm förvärvades för sammanlagt Mkr. Tillträde till fastigheten Tre Vapen 4 skedde den 15 december 2008 och tillträde till fastigheten Fruktkorgen 1 sker den 15 december Kvarteret Kronoberg, Stockholm

8 8 MÅL och STRATEGIER Vår vision Specialfastigheter Sverige AB ska uppfattas som det fastighetsförvaltningsföretag som bäst kan förutse och tillfredsställa kundernas behov av ändamålslokaler. Detta uppnås med konkurrenskraftiga hyresnivåer genom hög effektivitet samt kompetenta och serviceinriktade medarbetare. Affärsidé Specialfastigheter Sverige AB ska i ett långsiktigt förhållande, med effektiv fastighetsförvaltning över hela landet, erbjuda ändamålslokaler för offentlig verksamhet med därtill hörande kvalificerade tjänster. Strategi Strategin för att realisera vår affärsidé är: att utveckla långsiktiga relationer med våra hyresgäster att koncentrera vår verksamhet till hyresgäster med speciella krav på lokaler och med behov av hög service- och kvalitetsnivå vad gäller säkerhet, tekniska installationer och miljö att koncentrera vår basverksamhet på lokallösningar av specialkaraktär som vi erbjuder våra hyresgäster. Till detta knyts ett utbud av tjänster som formas efter hyresgästernas behov Vår strategi, både internt och externt, kännetecknas av långsiktighet, samverkan och närhet. Långsiktighet innebär: långsiktighet i vårt fastighetsägande långsiktiga hyresavtal låg riskprofil Samverkan når vi genom att: i samråd med hyresgästerna enas om hur samarbetet ska inriktas, organiseras och styras arbeta enligt fastlagda kvalitetssystem och ekonomiska mål medverka till att hyresgästerna kan utveckla sin verksamhet Närhet når vi genom att: vi anpassar vår förvaltningsorganisation så att hyresgästen kan få kontakt med rätt person hos oss för varje fråga en öppen dialog förs mellan hyresgäster och oss rörande båda parters verksamhetsplaner regelbundna hyresgästmöten och kundenkäter genomförs Med hjälp av ett balanserat styrkort sätter vi upp mål och uppföljning av verksamheten utifrån fyra perspektiv: Kund Medarbetare Process Samhälle/ägare Styrkortet hjälper oss att balansera och belysa perspektiv både inom och utanför organisationen. Genom att mäta målen tvingas vi att identifiera vad som är viktigt och att balansera mellan olika intressenters önskemål. Kundperspektiv I ett nära och förtroendefyllt samarbete med våra hyresgäster ska vi uppfylla deras speciella behov av ändamålsenliga lokaler. Grunden för våra kundrelationer ska vara: närhet till kund specialkunnande miljömedvetenhet kvalitet energikompetens professionell teknisk fastighetsförvaltning affärsmässighet Den senaste kundenkäten gav ett nöjd kund-index, NKI, på 75 av maximala 100. Nästa enkät genomförs 2009 och vårt mål är att uppnå värdet 78. Medarbetarperspektiv Alla medarbetare ska må bra, känna sig motiverade och vara villiga att ta ansvar för sina respektive arbetsområden. Det ska uppnås genom omsorg om de anställda och en bra arbetsmiljö.

9 9 Ständig kvalitetsutveckling kan bara uppnås om alla medarbetare känner delaktighet. Den senaste medarbetarenkäten gav ett nöjd medarbetar-index, NMI, på 4,06 på en femgradig skala, vilket är ett högt värde. Vårt mål är att vid nästa mätning uppnå NMI 4,2. Processperspektiv Alla hyresgäster, medarbetare och ägare ska hela tiden bli mer nöjda med företagets interna effektivitet. Direktavkastning har valts som en övergripande faktor för att redovisa Specialfastigheters totala effektivitet. År 2008 var direktavkastningen 8,0 procent. Vi strävar efter att uppnå 8,1 procent år Samhälls- och ägarperspektiv Ett systematiskt arbete med kvalitets- och miljörelaterade frågor, etiska och moraliska frågor samt uppfyllande av myndighetskrav ingår i våra uppgifter som en ansvarstagande aktör i samhället. På en övergripande nivå mäts företagets avkastning på eget kapital. Avkastningen på eget kapital ska över en konjunkturcykel överstiga den riskfria räntan, definierad som den 5-åriga statsobligationsräntan, med 2,5 procentenheter. År 2008 redovisades en avkastning på -2,3 procent. Över den senaste femårsperioden har Specialfastigheters avkastning på eget kapital i genomsnitt uppgått till 10,3 procent medan målet varit 6,1 procent. Läs mer om våra ekonomiska mål på sidan 10. Miljömål Vi ska minska vår förbrukning av el, värme, vatten och olja samt i övrigt arbeta för ständig förbättring inom miljö och miljöfrågor. Läs mer om vårt miljöarbete på sidan 34. Etiska mål Genom god etik ska vi upprätthålla hög trovärdighet, både inom företaget och ut mot hyresgäster och samhälle. Ett etiskt program har formulerats och är väl förankrat både internt och externt. Kvarteret Kronoberg, Stockholm

10 10 ÄGARENS RIKTLINJER Bakgrunden till bildandet av Specialfastigheter är bland annat att: den statliga fastighetsförvaltningen ska vara åtskild från brukandet av lokaler och mark. en rättvisande bild ska ges av mark- och lokalkostnaderna i statsbudgeten, både när det gäller fastighetsförvaltningens resultat- och balansräkningar och de brukande myndigheternas eller uppdragsgivarnas kostnader. fastighetsförvaltningen ska bedrivas med ett så långt som möjligt marknadsmässigt avkastningskrav. För förvaltning av ändamålsfastigheter ställs som ett minimum sådana krav på avkastning att den inkluderar täckning av kapitalkostnader samt att det skapas utrymme för uppbyggnad av eget kapital motsvarande reinvesteringar så att värdet bevaras under fastighetens ekonomiska livslängd. Ekonomiska mål Specialfastigheters långsiktiga och övergripande ekonomiska mål är att skapa, vårda och realisera värden för ägaren. Styrelsen har efter dialog med ägaren beslutat om följande övergripande och långsiktiga ekonomiska mål för Specialfastigheter, anpassade efter gällande IFRS-redovisning. Avkastningen (årets resultat efter skatt) på genomsnittligt eget kapital ska motsvara den riskfria räntan, definierad som den 5-åriga statsobligationsräntan plus 2,5 procentenheter, över en konjunkturcykel. Utdelningsmålet bör vara 50 procent av årets resultat efter skatt efter återläggning av årets värdeförändringar och därtill hörande uppskjuten skatt. Vid beslut om utdelning tas hänsyn till koncernens ekonomiska ställning. Soliditeten bör uppgå till mellan 25 och 35 procent. Fastigheter för speciella ändamål Specialfastigheters uppdrag utgår från att bolaget ska tillgodose olika primärverksamheters behov av ändamålslokaler. Ett självklart mål är att optimera kundnyttan, det vill säga att till en given hyresnivå erbjuda maximal nytta i form av funktionella lokaler, hög standard och god service. Regeringen anser att bolag och verk som äger ändamålsfastigheter ska bedriva verksamheten på ett kostnadseffektivt sätt. Verksamheten ska generera avkastning på det av staten tillskjutna kapitalet, med hänsyn till risktagande, utan att högre hyror behöver tas ut än vad markna- den i övrigt betalar för jämförbara lokaler. Kundnyttan kan inte drivas dithän att det i fastigheterna investerade kapitalet inte genererar erforderlig avkastning och successivt urholkas i värde. En sådan utveckling skulle innebära att primärverksamheten subventioneras på bekostnad av fastighetsrörelsen och att hyressättningen inte sker korrekt. Det är rimligt att hyresvärd och hyresgäst i hyresförhandlingar enas om villkor som innebär att hyresgästen betalar en större del av investeringen under kontraktstiden ju mer speciellt utformad fastigheten är. I de fall där varken hyresvärd eller hyresgäst har några alternativ kan det vara affärsmässigt att vid en nyinvestering avtala om att hyresgästen förbinder sig att under kontraktstiden betala hela investeringen. I andra fall kan parterna enas om andra villkor för till exempel hur verksamhetsrisken ska fördelas mellan hyresvärd och hyresgäst. Bolaget ansvarar för att de finansiella riskerna hanteras på ett ändamålsenligt sätt. Neddragning av underhåll av fastigheterna ska inte ske för att frigöra medel för hyresgästen så att fastigheternas långsiktiga användning hotas. God etik och värdegrund I ett bolagsperspektiv är förtroendefrågor av strategisk betydelse. Det är styrelsens och ledningens ansvar att de företag där staten har ägarintressen sköts föredömligt väl inom de ramar lagstiftningen ger. Styrelsen bör besluta att det inom bolaget ska finnas en väl förankrad och gemensam etisk värdegrund. Handlingsprogram bör finnas för hur denna ska kommuniceras såväl externt som internt. Den externa rapporteringen ska öppet deklarera bolagets etiska värdegrund. Viktigt med miljöansvar Det är styrelsens ansvar att säkerställa att Specialfastigheter har en miljöpolicy samt att aktivt följa företagets insatser i frågor som rör ekologiskt hållbar utveckling. Miljöfrågorna är av affärsmässig och strategisk betydelse. Företag med statligt ägande bör därför, i likhet med näringslivet i övrigt, sträva mot en ekologiskt hållbar utveckling och bidra till att de nationella miljömålen uppfylls. Företag med miljöpåverkan behöver bedriva ett seriöst miljöarbete och ha en god miljökompetens för att undvika miljörelaterade risker och kostnader.

11 Tre Vapen 4, Stockholm 11 Friskare arbetsplats Alla företag och arbetsplatser har en viktig roll i arbetet med att öka hälsan i arbetslivet. Regeringen poängterar i sin regeringsförklaring 2007 vikten av att alla människor ska kunna arbeta och särskild vikt läggs vid människor som drabbats av sjukdom. Det är regeringens förhoppning att de statligt ägda företagen kan bli föredömen när det gäller att reducera sjukfrånvaron. Att företaget följer en strategi för att skapa arbetsplatser där människor kan arbeta, prestera och samtidigt må bra är en viktig fråga för företagsledningen. Hållbarhetsredovisning Alla företag har ett stort ansvar i frågor som rör hållbar utveckling och socialt ansvar. Ägaren anger i sin ägarpolicy att de statligt ägda företagen ska vara föredömen och förväntas ligga i framkant i det arbetet. Regeringen beslutade i november 2007 om krav på de statligt ägda företagen att presentera en hållbarhetsredovisning enligt Global Reporting Initiative (GRI) internationella riktlinjer för hållbarhetsredovisning. Hållbarhetsredovisning är ett verktyg för att driva arbetet med hållbar utveckling och socialt ansvar framåt genom att systematiskt arbeta med tydlig rapportering och uppföljning.

12 12 marknad Fastighetsmarknaden i Sverige Den finansiella kris som berörde hela världens ekonomier under året ledde bland annat till ett minskat förtroende för banksystemen. Regeringar och centralbanker i många länder vidtog åtgärder för att upprätthålla det finansiella systemet. Den svenska riksbankens styrränta höjdes i flera steg till och med september, för att därefter drastiskt sänkas. Effekterna av nedgången i marknadsräntor motverkades dock av oron på kreditmarknaden. Kreditinstituten krävde högre självfinansiering och eget kapital för långivning. Ett resultat blev att marknaden för fastighetstransaktioner stagnerade av under det sista halvåret Transaktionsvolymen för helåret minskade mot föregående år, med särskild nedgång under årets sista månader. I ett längre historiskt perspektiv var dock årets totala transaktionsvolym hög. Begränsad tillgång på kapital, högre finansieringskostnader samt minskad riskbenägenhet har pressat ner priserna på fastigheter överlag. Specialfastigheters marknad Specialfastigheter äger huvudsakligen ändamålsfastigheter, som är byggda och utformade för att stödja hyresgästernas specifika och unika verksamheter. De flesta byggnader är verksamhetsanpassade i så hög grad att de inte kan användas för andra ändamål utan omfattande ombyggnader. Hyresgästerna, som till helt övervägande del är statliga verk och myndigheter, är stabila och långsiktiga affärspartners för Specialfastigheter. Vi arbetar huvudsakligen med långa hyreskontrakt. Vi bedriver vårt arbete i en nära kontakt med våra hyresgäster. Det medför att vi har god kännedom om hyresgästernas verksamheter och om förändringar i deras lokalbehov. Därför kan vi erbjuda lokaler som varaktigt stödjer verksamheternas utveckling. Totalt äger och förvaltar Specialfastigheter cirka en miljon kvadratmeter lokalarea. Våra största hyresgäster är Kriminalvården, Rikspolisstyrelsen, Statens institutionsstyrelse och Försvarsmakten. Konkurrens En konkurrensfördel för Specialfastigheter är vår goda kännedom om hyresgästernas verksamheter och behov. Vår nära och långsiktiga relation till kunderna har gjort det möjligt för oss att utveckla kompetens, tjänster och produkter som är till nytta för våra kunder. Efter att Kriminalvården har genomfört upphandlingar har vi fått uppdraget att bygga och äga nya kriminalvårdsanläggningar i Haparanda och Östersund. Nöjda kunder Vårt arbete syftar till att vi ska tillhandahålla lokaler och tjänster som stödjer våra kunders verksamheter. Därför är hyresgästernas uppfattning om Specialfastigheter och om våra tjänster av största betydelse. Kundernas omdömen bidrar till verksamhetens utveckling. Vi genomför en kundenkät vartannat år. Undersökningen ger oss besked om vilka områden vi behöver prioritera i kvalitetsarbetet. En sådan undersökning genomfördes Ur undersökningen tar vi fram ett nöjd kund-index, NKI. NKI för 2007 blev 75 på en 100-gradig skala. Undersökningens olika delresultat har analyserats och bidrar till att ständigt utveckla och förbättra vår service. Nästa NKI-undersökning sker våren Vårt mål är att uppnå NKI 78. Specialfastigheters NKI-värde jämfört med branschen, 2007 Högsta värdet Övre kvartil Specialfastigheter Branschsnitt Nedre kvartil Lägsta värdet Källa: CFI och Tyréns Temaplan MARKNAD

13 Utsikt från Kvarteret Kronoberg, Stockholm 13

14 14 VÅRA HYRESGÄSTER Specialfastigheters hyresgäster är statliga verksamheter med speciella krav på lokalernas utformning, säkerhet och tekniska system. Här följer en kort beskrivning av våra största hyresgäster. Kriminalvården 46 procent av Specialfastigheters hyresintäkter härrör från Kriminalvården (KV). Det motsvarar cirka 60 procent av KV:s totala hyreskostnad. KV hyr 58 kriminalvårdsanstalter. De två största objekten är fängelserna i Kumla och Hall, som är landets enda fängelser i den högsta säkerhetsklassen. Övriga fastigheter är fängelser i olika säkerhetsklasser runt om i landet. KV är en del av det svenska rättsväsendet och ska tillsammans med polis, åklagare och domstolar minska brottsligheten och öka tryggheten i samhället. KV bedriver kriminalvård i häkten, fängelser och frivård. Kriminalvårdens verksamhet utökas, samtidigt som nya anstalter ersätter gamla byggnader. Detta medför ett stort investeringsbehov under de kommande åren och en större volym hos Specialfastigheter. Specialfastigheter och Kriminalvården har ett samarbetsavtal som tydliggör och renodlar båda parters roller. Avtalet lägger grunden till god kostnadseffektivitet hos båda parter genom bland annat anpassning av arbetssätt till olika nivåer, standardiseringar och ett systematiskt informationsutbyte. Rikspolisstyrelsen 21 procent av Specialfastigheters hyresintäkter härrör från Rikspolisstyrelsen (RPS). RPS hyr Specialfastigheters största objekt, kvarteret Kronoberg i Stockholm. RPS är den centrala förvaltnings- och tillsynsmyndigheten för polisen. RPS arbetar för att samla sina verksamhetsdelar i ett mindre antal lokaler, vilket kan komma att påverka myndighetens lokalbehov. Statens institutionsstyrelse 14 procent av Specialfastigheters hyresintäkter härrör från Statens institutionsstyrelse (SiS). Detta motsvarar cirka 93 procent av SiS totala hyreskostnad. SiS hyr behandlingshem. Det största objektet är behandlingshemmet Gudhemsgården i Falköping. SiS är en statlig myndighet som bedriver öppen och sluten vård och behandling av ungdomar och av vuxna missbrukare. Ett övergripande mål för SiS är att begränsa antalet avvikningar. Ett utvecklingsarbete pågår därför för att höja säkerheten på vissa enheter. Förhandling pågår mellan Specialfastigheter och SiS om förnyade hyresavtal. Detta kan komma att medföra en mer långsiktig relation mellan parterna. Försvarsmakten 6 procent av Specialfastigheters hyresintäkter härrör från Försvarsmakten (FM). Den största fastigheten är ÖB:s högkvarter i Stockholm. Även övriga lokaler är av karaktären kontors- och administrationslokaler. Försvarsmaktens uppgift är att bidra till att hantera och förebygga kriser i Sveriges omvärld, hävda landets territoriella integritet, försvara landet mot väpnat angrepp och i krissituationer säkerställa de viktigaste samhällsfunktionerna. Försvarspolitikens inriktning är för närvarande under omarbetning. Anslagen till försvaret kan förväntas minska. Specialfastigheter bedömer dock att FM:s behov av administrationslokaler inte kommer att förändras påtagligt. Myndigheten för samhällsskydd och beredskap Statens Räddningsverk avvecklades den 31 december 2008 och ingår därefter i den nybildade Myndigheten för samhällsskydd och beredskap (MSB). Även Krisberedskaps myndigheten och Styrelsen för psykologiskt försvar uppgår i den nya myndigheten. Tre procent av Specialfastigheters hyresintäkter härrör från MSB. Det motsvarar cirka 46 procent av MSB:s totala hyreskostnad. MSB driver fyra räddningsskolor, varav tre ägs av Specialfastigheter. MSB är en myndighet med uppdrag att verka för ett säkrare samhälle. MSB sprider kunskap och arbetar med föreskrifter, råd och stöd för att minska antalet olyckor och deras effekter. Myndigheten bedriver utbildningar inom skydd mot olyckor, risk och säkerhet. Verksamheten vid två räddningsskolor avvecklas under En av dessa är skolan i Skövde, som ägs av Specialfastigheter.

15 15 Specialpedagogiska skolmyndigheten Fyra procent av Specialfastigheters hyresintäkter härrör från Specialpedagogiska skolmyndigheten (SPSM). Det motsvarar cirka 60 procent av SPSM:s totala hyreskostnad. SPSM hyr skolor av Specialfastigheter. Den största fastigheten är Birgittaskolan i Örebro. SPSM bildades den 1 juli 2008, då myndigheten tog över all verksamhet inom Specialskolemyndigheten, som var hyresgäst hos Specialfastigheter. Även Specialpedagogiska institutet och SISUS uppgick i den nya myndigheten. SPSM ansvarar för statens samlade stöd i specialpedagogiska frågor. SPSM driver bland annat specialskolor för elever som är döva och hörselskadade. Skolorna ägs till övervägande del av Specialfastigheter och SPSM:s lokalbehov förändras inte med anledning av den nya myndighetens bildande. Försvarets materielverk Försvarets materielverk (FMV) är en nytillkommen hyresgäst hos Specialfastigheter. Sedan den 15 december 2008 äger Specialfastigheter fastigheten Tre Vapen 4 i Stockholm. Fastigheten hyrs av FMV som där har sin centrala administration. Från 2009 kommer cirka 6 procent av Specialfastigheters hyresintäkter att härröra från FMV. Det motsvarar cirka 42 procent av FMV:s totala hyreskostnad. FMV anskaffar, vidmakthåller samt avvecklar materiel och förnödenheter på uppdrag av Försvarsmakten och andra myndigheter. FM 6% MSB 3% SPSM 4% FOI 2% SiS 14% RPS 21% SAMS 1% Övriga 3% KV 46% Våra hyresgäster Hyresgäst Kontrakterad årshyra, Mkr Andel Kriminalvården (KV) % Rikspolisstyrelsen (RPS) % Statens institutionsstyrelse (SiS) % Försvarsmakten (FM) 81 6% Totalförsvarets forskningsinstitut (FOI) 21 2% Specialpedagogiska skolmyndigheten (SPSM) 41 4% Myndigheten för samhällsskydd och beredskap (MSB) 35 3% Sameskolstyrelsen (SAMS) 8 1% Övriga 34 3% Summa % Diagrammet visar de största hyresgästerna och deras procentuella andel av Specialfastigheters totala hyresintäkt. Bland övriga hyresgäster finns Flygvapenmuseum och Domstolsverket, samt andra kunder som hyr enstaka, mindre lokaler i våra fastigheter.

16 16 VÅRA FASTIGHETER Fastighetsbeståndet Specialfastigheter äger 126 fastigheter uppdelade i fem regioner. Den sammantagna lokalarean är kvadratmeter, och den totala markarealen är närmare kvadratmeter. Vår största fastighet är kvarteret Kronoberg på Kungsholmen i Stockholm. Några andra stora fastigheter är Tre Vapen 4 och ÖB:s högkvarter, båda i Stockholm, kriminalvårdsanstalterna Hall och Kumla samt Sandöskolan i Kramfors. Den sammanlagda hyresintäkten är Mkr, vilket ger en genomsnittlig hyra på kronor per kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden i hyresportföljen är 16,1 år. Årshyra Mkr Förfallostruktur av kontrakterad årshyra Fastighetsstrategier I Specialfastigheters uppdrag från staten ingår att fastigheterna ska vårdas och utvecklas så att hyresgästernas långsiktiga nyttjande säkerställs och så att värdet bevaras under fastigheternas ekonomiska livslängd. Vi underhåller och förädlar fortlöpande våra fastigheter för att kunna erbjuda bästa möjliga kundnytta. Detta arbete kombineras med bevarande och utveckling av fastigheternas värde och avkastningsförmåga. Vi driver en konsekvent linje vad gäller vår uppgift och de fastighetstyper vi arbetar med. Vår ambition är att bibehålla vårt nuvarande fastighetsbestånd. Vi är samtidigt positiva till möjligheter att utöka beståndet med fastigheter med liknande verksamheter. Utökningen kan ske genom nybyggnation eller fastighetsförvärv. I de fall lokaler tomställs och framtida användning inte ligger inom ramen för vår verksamhet, avyttras fastigheterna Drift och underhåll Hyresgästernas verksamheter förutsätter speciellt utformade byggnader med hög driftsäkerhet hos lokaler och tekniska system. Kostnaderna för drift och underhåll håller därför en hög nivå jämfört med många andra fastighetsbolag. Under året uppgick driftkostnaderna till 240 kronor per kvadratmeter. Kostnaderna för underhåll uppgick till 206 kronor per kvadratmeter Fastighetsvärdering Det bedömda värdet på Specialfastigheters förvaltningsfastigheter har fastställts genom en extern värdering. Som underlag har analyser utförts vad gäller aktuell fastighetskategori, såsom granskning av genomförda transaktioner. Värdebedömningen har genomförts för varje fastighet med iakttagande av bland annat direktavkastningskrav, hyreskontrakt samt drift- och underhållskostnader. Värderingsmetoden beskrivs i Årsredovisningen, not 12, sidan 70. Det bedömda värdet uppgår till Mkr År Fastighetsutveckling Vi erbjuder våra kunder en hög service- och kvalitetsnivå. Hyresgästerna ställer i många fall speciella krav vad gäller säkerhet, tekniska installationer och miljöhänsyn. Lokalerna måste vara flexibla och kunna anpassas till hyresgästernas behov. Vi arbetar fortlöpande i nära samråd med hyresgästerna för att vidareutveckla lokalerna så att de på bästa sätt stödjer våra kunders verksamheter.

17 17 Förvärv I samband med Vasakronans utförsäljning förvärvade Specialfastigheter fastigheterna Tre Vapen 4 och Fruktkorgen 1 i Stockholm för sammanlagt 2,3 miljarder kronor. Fastigheten Tre Vapen 4 köptes av Specialfastigheter för Mkr. Tillträde skedde den 15 december Hyresgäst är Försvarets Materielverk ( FMV). Fastigheten Fruktkorgen 1, Rådhuset i Stockholm, köptes av Specialfastigheter för Mkr. Tillträde sker den 15 december Hyresgäst är Domstolsverket. Fastighetsaffären var den 10:e största fastighetstransaktionen i Sverige under i Våra största fastigheter Fastighet Hyresgäst Lokalarea kvm Kronoberg, Stockholm Rikspolisstyrelsen Tre Vapen 4, Stockholm Försvarets materielverk ÖB Högkvarteret, Stockholm Försvarsmakten Kriminalvårdsanstalten, Kumla Kriminalvården Kriminalvårdsanstalten Hall, Södertälje Kriminalvården Sandöskolan, Kramfors Myndigheten för samhällsskydd och beredskap Birgittaskolan, Örebro

18 18 Investeringar Flera nybyggnadsprojekt pågår och fler planeras inför kommande år. Detta beror på förändringar i hyresgästernas verksamheter, i flera fall med ett ökat lokalbehov. Under året har 32 investeringsprojekt avslutats. Bruttoinvesteringarna uppgick till Mkr. 37 investeringsprojekt är pågående, med en beräknad total projektportfölj på Mkr. Mkr Investeringar de senaste 5 åren Kommande investeringar Specialfastigheter har fått uppdraget att uppföra två nya kriminalvårdsanstalter för Kriminalvården. I Haparanda planeras en anstalt med 104 platser att uppföras. Investeringssumman beräknas till 845 Mkr. Byggstart beräknas ske 2009 och inflyttning beräknas till I Östersund planeras uppförande av en anstalt med 210 platser. Investeringssumman beräknas till Mkr. Byggstart beräknas ske 2009 och inflyttning beräknas till Kriminalvården räknar med att ha ett fortsatt behov av att utöka sina lokalytor under de närmaste åren. Specialfastigheter bedömer att detta gynnar våra möjligheter till framtida investeringsprojekt År Avyttringar Förändringar i hyresgästernas verksamhet kan göra att vissa fastigheter inte längre ligger inom vårt huvudsakliga verksamhetsområde. Sådana fastigheter avyttras för att bibehålla vår specialisering och frigöra kapital som kan investeras i andra delar av verksamheten. Under året har fastigheten Fängelset 1 i Västervik sålts med anledning av att Kriminalvården lämnat lokalerna. En mindre tomt i Jönköping, Ryhov 4:3, avyttrades även under året. Förberedelse pågår för avyttring av fastigheterna Eldsund 6:5 och Mässen 2 i Strängnäs, Rystads-Tuna 1:42 i Linköping och Vallkärratorn 8:15, 18, 81 och 83 i Lund. i Stora investeringsprojekt Avslutat 2008 Fastighet Ort Typ av fastighet Hyresgäst Aktiverad projektkostnad Mkr Skänninge Skänninge Kriminalvårdsanstalt Kriminalvården 14 Norrtälje Norrtälje Kriminalvårdsanstalt Kriminalvården 26 Hällby Eskilstuna Kriminalvårdsanstalt Kriminalvården 15 Högkvarteret Stockholm Försvarsfastighet Försvaret 35 Pågående projekt Fastighet Ort Typ av fastighet Hyresgäst Budgeterad projektkostnad Mkr Kumla Kumla Kriminalvårdsanstalt Kriminalvården 700 Hall Södertälje Kriminalvårdsanstalt Kriminalvården 250 Saltvik Härnösand Kriminalvårdsanstalt Kriminalvården Hällby Eskilstuna Kriminalvårdsanstalt Kriminalvården 20 Norrtälje Norrtälje Kriminalvårdsanstalt Kriminalvården 26 Huddinge Huddinge Kriminalvårdsanstalt Kriminalvården 46 Asptuna Botkyrka Kriminalvårdsanstalt Kriminalvården 44 Granhult Lindesberg Institution SiS 17 Flygvapen- Linköping Museum Statens försvars- 121 museum historiska museer Investeringsprojekt under 10 Mkr ej medtagna

19 Tre Vapen 4, Stockholm 19

20 20 FASTIGHETSBESTÅNDET Sammanställning Fastighetsbeståndet per fastighetstyp Antal byggnader Markareal kvm Lokalarea kvm Kriminalvårdsfastigheter SiS-fastigheter Försvarsfastigheter Räddningsskolor Specialskolor Sameskolor Polisfastigheter Region Nord 26 fastigheter, kvm uthyrningsbar lokalarea Antal fastigheter Lokalarea % Kriminalvårdsfastigheter SiS-fastigheter 4 14 Specialskolor 3 7 Försvarsfastigheter 2 12 Sameskolor 6 6 Räddningsskolor 1 21 Region Nord Region Öst 18 fastigheter, kvm uthyrningsbar lokalarea Antal fastigheter Lokalarea % Kriminalvårdsfastigheter SiS-fastigheter 5 6 Försvarsfastigheter 2 27 Polisfastigheter 1 40 Härnösand Regionkontor Region Mitt 33 fastigheter, kvm uthyrningsbar lokalarea Antal fastigheter Lokalarea % Kriminalvårdsfastigheter SiS-fastigheter Specialskolor 6 11 Försvarsfastigheter 2 7 Region Mitt Region Öst Örebro Regionkontor Stockholm Regionkontor Region Väst 24 fastigheter, kvm uthyrningsbar lokalarea Antal fastigheter Lokalarea % Kriminalvårdsfastigheter SiS-fastigheter 9 38 Specialskolor 3 5 Räddningsskola 1 5 Region Väst Borås Regionkontor Region Syd Linköping Huvudkontor Region Syd 24 fastigheter, kvm uthyrningsbar lokalarea Antal fastigheter Lokalarea % Kriminalvårdsfastigheter SiS-fastigheter Specialskolor 1 4 Räddningsskola 1 13 Lund Regionkontor FASTIGHETSBESTÅNDET

21 21 Region Syd Fastighet Kommun Reg fastighet Antal byggn Markareal kvm Lokalarea kvm Kriminalvårdsfastigheter Kalmar Kalmar Ravelinen Karlskrona Karlskrona Fängelset Kristianstad Kristianstad Vä 147: Kristianstad Kristianstad Fängelset Helsingborg Helsingborg Kavalleristen Malmö Malmö Centralfängelset Stångby Lund Vallkärratorn 8:15, 18, 81, 83, Tygelsjö Malmö Pile 1:7, 1: Ystad Ystad Termostaten Fosie Malmö Fornlämningen SiS-fastigheter Lunden Lund Klostergården 2: Hessleby Eksjö Hässleby 2:2, Boskogen 1: Långanäs Eksjö Långanäs 1: Ryds Brunn Tingsryd Ryd 1: Ljungaskog Örkelljunga Ljungaskog 15: Perstorp Perstorp Ugglan Hässleholm Hässleholm Fridhem Råby Lund Ofri grund Karlsvik Höör Bosjökloster 1: Tunagården Malmö Tullstorp 180: Åbygården Trelleborg Norra Åby 1: KV Malmö Malmö SiS Hessleby Eksjö KV Kalmar Kalmar Specialskolor Östervångsskolan Lund Dövstumskolan Räddningsskolor Revinge Lund Revinge 1: Summa Region Syd SiS Åbygården Trelleborg Östervångsskolan Lund

22 22 Region Väst Fastighet Kommun Reg fastighet Antal byggn Markareal kvm Lokalarea kvm Kriminalvårdsfastigheter SiS Gudhem Falköping Halmstad Halmstad Eketånga 4: Skogome Göteborg Skogome 2: Sagsjön, Lindome Mölndal Annestorp 4: Högsbo Göteborg Högsbo 31: Rättspsyk Göteborg Backa 866: Borås Borås Provaren Smälteryd Mark Lygnersvider 1: Brinkeberg Vänersborg Restad 3: Mariestad Mariestad Fiskgjusen Tidaholm Tidaholm Ramstorp 4:10, Tornväktaren Rödjan Mariestad Marieholm 1: KV Skogome Göteborg KV Halmstad Halmstad SiS-fastigheter Stigby, Visingsö Jönköping Stigby 1:9, 7: Solgården Falkenberg Årstad 9: Björkbacken Göteborg Bergsjön 21: Fagared Mölndal Fagered 3: Nereby Kungälv Nererby 1: Ljungbacken Uddevalla Gräskärr 1:1, Skäleryr1:4,1: Ljungbacken Uddevalla Olidan 3:17, 4: Öxnevalla Mark Brännared 2: Brättegården Vänersborg Brätte 1: Gudhem Falköping Gudhem 12:3, Holmängen 7: Specialskolor Vänerskolan Vänersborg Haren Vänerskolan Vänersborg Moroten Vänerskolan Vänersborg Dressinen Räddningsskolor Skövde Skövde Skövde 5: KV Tidaholm Tidaholm Summa Region Väst SiS Öxnevalla Mark

23 23 Region Mitt Fastighet Kommun Reg fastighet Antal byggn Markareal kvm Lokalarea kvm Kriminalvårdsfastigheter Hällby Eskilstuna Tumbo-Berga 1:3,1: Mariefred Strängnäs Gripsholm 4: Nyköping Nyköping Modellen Norrköping Norrköping Drag Roxtuna Linköping Rystads-Tuna 1: Skenäs Norrköping Skenäs 1: Skänninge Mjölby Östanå Hinseberg Lindesberg Hinseberg 1: Karlskoga Karlskoga Surpussen Kumla Kumla Lövsångaren Rynningehus Örebro Släggan Båtshagen Lindesberg Hinseberg 1: Tillberga Västerås Hubbo-Sörby 9: KV Hinseberg Frövi KV Hällby Eskilstuna SiS-fastigheter Klarälvsgården Forshaga Orretorp 2: Hornö Enköping Hornö 1:8, Hornö 1: Eknäs Enköping Eknäs 2: Håkanstorp Vingåker Håkanstorp 1: Lövsta Trosa Lövsta 1: Fridegård Eskilstuna Slagsta 2: Folåsa Linköping Fålåsa 12: Runnagården Örebro Krusbärsbusken Rällsögården Ljusnarsberg Dammen 1:11-15, 1:37, 3:1-2, Rällsön1: Bergsmansgården Lekeberg Brotorp 1: Granhult Lindesberg Granhult 2:4, Liljendal 1: Sundbo Fagersta Sundbo 7:63, :106, :107, : KV Kumla Kumla Specialskolor Åsbackaskolan Gnesta Gnesta 42: Åsbackaskolan Gnesta Gnesta 2:85-87, Åsbackaskolan Gnesta Sigtuna 2:276,283, Åsbackaskolan Gnesta Gnesta 31: Birgittaskolan Örebro Tofsmesen Ekeskolan Örebro Eriksberg 2, Strömstorp SiS Runnagården Örebro Försvarsfastigheter Milostab Mitt Strängnäs Eldsund 6:5, Mässen Flygvapenmuseum Linköping Malmen 2: Summa Region Mitt SiS Sundbo Fagersta

24 24 Region Öst Fastighet Kommun Reg fastighet Antal byggn Markareal kvm Lokalarea kvm Kriminalvårdsfastigheter Kv. Kronoberg Stockholm Asptuna Botkyrka Lindhov 15: Hall Södertälje Hall 4:3, 4: Beateberg Huddinge Kassetten 1, Västra Skogås 1: Norrtälje Norrtälje Skogen Täby Täby Rönninge 3: Österåker Österåker Prästgården 1: Håga Södertälje Hall 4:4, 4:7,8,10, Tysslinge 1: Storboda Sigtuna Rosersberg 2: Huddinge häkte Huddinge Rotorn Åby Uppsala Funbo-Åby 9: SiS Ekebylund Sigtuna SiS-fastigheter Sirius Uppsala Kronåsen 3: Ekebylund Sigtuna Ekeby 5: Hammargården Ekerö Troxhammar 8: Östfora Uppsala Östfora 1: Bärby Uppsala Funbo-Broby 1: Försvarsfastigheter ÖB Högkvarteret Stockholm Kavalleristen Tre Vapen 4 Stockholm Tre Vapen KV Huddinge Huddinge Polisfastigheter Kronoberg Stockholm Kronoberg Summa Region Öst KV Beateberg Huddinge KV Österåker Österåker

25 25 Region Nord Fastighet Kommun Reg fastighet Antal byggn Markareal kvm Lokalarea kvm Kriminalvårdsfastigheter Haparanda Haparanda Bojan Luleå Luleå Porsön 1: Sörbyn Umeå Sörbyn 9: Umeå/Ersboda Umeå Teglet Gruvberget Bollnäs Gruvberget 1:4-26;34;36-39, 2:1, 3:1, 5: Gävle Gävle Källö 46: Viskan Ånge Hjältan 4: Härnösand Härnösand Duvan Nya Saltvik Härnösand Saltvik 2: Ljustadalen Sundsvall Filla 8: KV Haparanda Haparanda SiS-fastigheter SiS Renforsen Vindeln Johannisberg Kalix Grytnäs 2: Renforsen Vindeln Degerfors 38:9, Slaktaren Älvgården Hedemora Ytternora 2: Vemyra Sollefteå Vemyra 3:1, 3: Specialskolor Kristinaskolan Härnösand Hovsjorden 10, Kristinaskolan Härnösand Eriksdal 1: Fiskfstn Kälarne Bräcke Västanede 3: KV Nya Saltvik Härnösand Sameskolor Karesuando Kiruna Karesuando 18:1, 18: Gällivare Gällivare Ackjan Jokkmokk Jokkmokk Jokkmokk 10: Lannavaara Kiruna Lannavaara 2: Kiruna Kiruna Älgen Tärnaby Storuman Laxnäs 1: Försvarsfastigheter Försv N Undreg Luleå Bergnäset 3: FOI Umeå Armeringen SiS Venmyra Sollefteå Räddningsskolor Sandöskolan Kramfors Sandö 2:5, 1: Summa Region Nord KV Viskan Ånge

26 26 Effektivt OCH säkert När Specialfastigheter inför sitt nya driftövervakningssystem, Scada, blir arbetet effektivare och fastighetsdriften säkrare. Peter Kalin är energicontroller på Specialfastigheter och projektledare för det nya Scada. Peter berättar om bakgrunden till projektet: i Vi har styr- och övervakningssystem sedan tidigare i fastigheterna, men de har införts efter hand genom åren och skiljer sig åt i uppbyggnad och hantering. Det gör arbetet onödigt komplicerat. Med ett gemensamt system för alla fastigheter blir rutinerna enkla och tydliga. Alla inom företaget kan arbeta på samma sätt och man får en klar överblick över funktioner, förbrukning och status. Det nya Scada-systemet är en flexibel plattform. Det gör att Specialfastigheter kan vidareutveckla funktionerna utan att vara bundna till vissa fabrikat. Vi blir oberoende av tillverkare och leverantörer och kan göra effektivare upphandlingar i konkurrens, när vi behöver utveckla funktionerna eller bygga ut systemet i någon fastighet. Det ger oss bättre kontroll och hjälper oss att spara pengar. Kommunikationen mellan fastighet, server och drifttekniker sker via Specialfastigheters administrativa IT-plattform, för maximal säkerhet och kostnadseffektivitet. Det gör att vi har ett och samma system för kommunikation oavsett vilken tjänst vi arbetar med, administrativ eller teknisk. Specialfastigheter inför ett centralt system för att styra och övervaka tekniska installationer i alla fastigheter. Systemet ger samtidigt kontroll över förbrukningen av el, vatten och värme. Centrala övervakningssystem av den här typen kallas Scada, som är en förkortning av Supervisory Control and Data Acquisition. Utveckling Specialfastigheters Scada-plattform har konstruerats av en grupp erfarna systemutvecklare, som har gått samman särskilt för detta projekt. Lösningar och design togs fram i en arbetsgrupp med deltagare från olika funktioner inom Specialfastigheter. Systemet kommer att behöva vidareutvecklas, och det är i högsta grad utvecklingsbart, säger Peter. Alla som använder systemet kan komplettera och utarbeta nya funktioner och arbetssätt. På så vis får vi nytta av all den kompetens som finns inom företaget. Alla fastigheter integreras nu mot det nya övervakningssystemet efter hand, utifrån bland annat behov av uppgradering, fastighetens energistatus och säkerhet. Kontinuerlig överblick Åsbackaskolan i Gnesta är en av de första fastigheterna där Specialfastigheters Scada-system har införts. Drifttekniker Leif Törnblom förklarar varför Åsbackaskolan valdes ut. Vi måste införa systemet successivt i fastigheterna, så att vi får möjlighet att utvärdera det och justera barnsjukdomar. Åsbackaskolan var ett intressant objekt att börja med, eftersom fastigheten tidigare var uppkopplad på två olika system och vi ville se om det fungerar att integrera dem båda i vårt nya Scada. Det har gått mycket bra! Nu kan Leif ha överblick över fastighetens installationer även om han inte är på plats. Behöver en kollega rycka in så går det bra, när alla inom företaget använder samma system. Det gör kontrollen effektivare. REPORTAGE REPORTAGE

27 27 Näsa och öron Övervakningssystemet hjälper Leif att kontrollera att installationer som fläktar, värmesystem och belysning fungerar som de ska. Han får direkt klart för sig om någonting behöver justeras, ofta långt innan de som vistas i lokalerna har hunnit märka något. Det ger en trygghet även för hyresgästen. Leif får också en kontinuerlig överblick över energiförbrukningen i fastigheten. Han kan justera inställningarna direkt från sin dator, så att energin används optimalt, det vill säga där den behövs, när den behövs och inte i onödan. Man kan alltså se och kontrollera mycket i datasystemet, men inte allt. Att vistas i fastigheten är fortfarande viktigt. Scada-systemet har varken näsa eller öron, konstaterar Leif. Jag ska fortsätta rondera med vissa intervall och sköta tillsyn och skötsel på plats, och jag ska fortsätta att ha en tät kontakt med hyresgästen. Standardisering Scada-systemet är utformat efter Specialfastigheters behov men följer samtidigt beprövad praxis.. Vi ska inte skapa egna, unika lösningar, säger driftingenjör Håkan Lennkvist, som har varit med i utvecklingen av den nya plattformen. Vi har utgått från en branschstandard och sedan förfinat den. Det är en fördel att få en enhetlig standard där alla kan känna igen sig och förstå funktionerna. Standardiseringsarbetet har också lett till striktare riktlinjer inom företaget. Vi hade olika definitioner av vissa saker, till exempel vad som kräver en akut åtgärd. Nu har vi arbetat igenom alla sådana frågor och kommit överens om vad som ska gälla inom vår verksamhet. Det gör oss alla effektivare, säger Håkan. Projektgruppen Scada på Specialfastigheters huvudkontor i Linköping. Stående bakom gruppen är projektledare Peter Kalin.

28 28 Ett fängelse med en idé Kriminalvården har en ökande tillströmning av klienter och behöver bygga ut sin verksamhet med fler vårdplatser. Anstalten i Skänninge är en av de enheter som har valts ut för att byggas om och byggas ut. i Byggd på en idé Skänningeanstalten är en del i Kriminalvårdens arbete med att behandla narkotikamissbruk bland de intagna. Anstalten är byggd på en idé, berättar anstaltschef Gert-Arne Sköld. Idén är det så kallade Fas-systemet för narkotikabehandling. Fas-systemet innebär att arbetet och behandlingen läggs upp utifrån de intagnas motivation till förändring. De flesta missbrukare genomgår olika stadier i sin vilja att bearbeta sitt drogberoende. De som verkligen vill bli drogfria är inne i en viss fas. De ska inte behöva konfronteras med intagna i andra faser, eftersom det kan störa deras vilja att bli kvitt beroendet. Detta inverkar på hur vi bygger upp och strukturerar anstalten. På Skänningeanstalten finns flera gemensamma ytor, men verksamheten planeras så att olika grupper av intagna inte behöver mötas med varandra. Effektivitet De intagna bor i ett antal mindre hus med 36 rum i varje. Bostadshusen ligger prydligt uppradade och är alla mycket lika varandra. Vi kunde bygga prefabricerade enheter enligt ett grundkoncept. Det blev kostnadseffektivt och det gick snabbt att Kriminalvårdsanstalten i Skänninge Byggd 1966 som en öppen anstalt Ombyggd 2008 till sluten anstalt Plats för 234 intagna 150 anställda Lokalarea kvm Utbyggnad 2008: Nybyggd centralvakt samt sex bostadspaviljonger. Industribyggnad är ombyggd till programlokaler och kloster. Arkitekt Nils Hållén, Hållén Arkitekter AB Byggkostnad 330 Mkr uppföra husen på plats, berättar Bo Gelin, chef för Specialfastigheters region Mitt. Effektivitet är ett nyckelord som syns i de färdiga byggnaderna. Lokalerna är välplanerade, utrymmena är ekonomiskt utformade men upplevs som rymliga. Teknik och energi Moderna byggnader i det stora formatet är fulla av tekniska installationer. En viktig del i planeringen av den nya anstalten var att få en väl fungerande miljö för att sköta drift och underhåll. Verksamheten i en kriminalvårdsanstalt kräver lugn, den ska inte behöva störas av underhållsarbeten. Driftteknikerna ska kunna sköta installationerna utan att röra sig i verksamhetens lokaler, säger Bo Gelin. Därför har vi byggt system som vid behov kan styras centralt. De flesta installationer, som värme och ventilation, finns i byggnadernas källarplan. Energibesparing har stått högt på agendan. Skänningeanstalten är installationstät men den drar litet energi, säger Bo. Fjärrvärme är indragen i alla byggnader och som komplement har vi roterande värmeväxlare som återvinner värme. En god miljö Energibesparing och miljöfrågor har varit en ledstjärna under byggtiden och fortsätter att vara det i den löpande verksamheten. Vi arbetar med ett uttalat miljötänkande, berättar Gert- Arne. Vi har en egen miljöstation för återvinning, vi använder elbilar och vi arbetar mycket med miljöfrågor. Den dagliga miljön för de intagna är inte mindre viktig. En god miljö att vistas i befrämjar välmående. Byggnaderna på Skänningeanstalten ger ett tilltalande intryck. Jag är väldigt nöjd med arkitektens arbete, säger Gert-Arne. Vi har fått ljusa lokaler med en fin färgsättning och fönster som tar in den trevliga yttre miljön. Det är bra för dem som är intagna här hos oss.

29 29 Människor ska ha det bra Ombyggnaden av Skänningeanstalten har ritats av arkitekt Nils Hållén. Anstaltens struktur var på plats sedan tidigare, men flera av husen måste rivas och nyproduceras. Det gav arkitekten möjlighet att tillföra mycket av sina egna idéer. Nils Hållén berättar: Jag är humanist och tycker att människor ska ha det bra, även interner. Jag ville inte ha galler för fönstren. Det är inte trevligt för internerna och jag skulle inte vilja arbeta som vårdare i en miljö med galler. Det behövs heller inte, för det finns så bra säkerhetsfönster idag. Men genom sådana fönster hör man inte ljuden utifrån, inget fågelkvitter tränger igenom. Därför gjorde jag stora fönster istället, så att man får in naturen visuellt. Man mår bättre om man kan se långt. Det är därför många människor vill bo så att de kan se ut över en sjö eller en äng. Färgsättningen på byggnaderna är enhetlig. Inslag av rosa tegel binder ihop fasaden med färgen på fönstren, som jag gjorde röda. Det är en snygg färg som känns varmare än de blå fönster som fanns tidigare. Jag tycker att fängelset ska vara fint. Interiört har vi en ganska dämpad färgsättning. Jag ville inte använda starka färger som betyder aggression. Det är ljusa pastellfärger överlag. Det lugnar sinnena. Ett kloster i fängelset Inom Kriminalvården arbetar man med olika metoder för att hjälpa de intagna till ett liv utan kriminalitet och droger. En metod är möjligheten för de intagna att genomgå en retreat, som innebär att man drar sig tillbaka under en tid för att återfå inre harmoni. Retreaten görs i en avdelning på Kumlafängelset. På den ombyggda Skänningeanstalten finns en utslussningsavdelning, som kallas Klostret. Hit söker sig intagna som har genomgått retreaten på Kumla. Klostret på Skänninge har plats för sex intagna. De deltar i olika aktiviteter inom fängelset och utför praktiskt arbete, men tillbringar också tid i klostret med samtal och andligt sökande. Verksamheten är inte exklusivt kristen utan fokuserar på andlighet utan specifika religiösa förtecken. Ett runt andaktsrum är hjärtat i Klostret. Hit kan även övriga intagna komma för att samtala och finna ro. Rummet är harmoniskt enkelt under en vit kupol som ger ett intryck av oändlighet. Fönstren högt uppe vid kupolens fot släpper in ett behagligt ljus och låter himlen skymta fram. Härifrån ser man ingenting av de stränga stängsel och taggtrådsbarriärer som omgärdar fängelset i Skänninge. Klosterbyggnaden på Kriminalvårdsanstalten, Skänninge

30 30 Ett nytt samarbete Specialfastigheter expanderar och köper fastigheten Tre Vapen 4 i Stockholm. Ett nytt samarbete börjar med en ny hyresgäst. i Fastigheten Tre Vapen 4 har femtio år på nacken och har ägts av olika statliga förvaltningar. De senaste åren har fastigheten tillhört Vasakronan. Vasakronan bjöds ut på marknaden 2008 och inför försäljningen konstaterade ägaren att ett antal fastigheter, däribland Tre Vapen 4, borde stanna i statlig ägo. Fastigheten förvärvades av Specialfastigheter. God kontakt Specialfastigheters bestånd har utökats med en värdefull och fin fastighet. Nu börjar samarbetet med en ny hyresgäst. En god kontakt har etablerats mellan Specialfastigheter och FMV, Försvarets materielverk. Detta borgar för en framgångsrik fortsättning. Den helt övervägande delen av fastighetens skötsel och underhåll hanteras av FMV själva. Specialfastigheter ansvarar för investeringar i fastigheten. Under 2009 planeras en utbyggnad av personalmatsalen. Omtanke Tre Vapen 4 är en mycket stor fastighet med flera huskroppar. Fasaden ger ett rustikt intryck som vill inge respekt, men trots den stora lokalytan får man ingen känsla av anonymt komplex. Innanför grindarna öppnas en stor innergård med buskage, små skyddade trädgårdsrum och en fri vy ut mot Gärdet. Alltihop vittnar om arkitektens omtanke om dem som ska arbeta här. Tre Vapen 4 är ett gammalt hus och det är inte okomplicerat att anpassa lokalerna enligt moderna krav, men det är en trivsam fastighet i vacker miljö och med ett utmärkt, centralt läge i huvudstaden. Tre Vapen 4 Banérgatan 62, Stockholm Lokalarea: kvadratmeter Förvärvades av Specialfastigheter den 15 december 2008 Säljare: Vasakronan AB Köpeskilling: Mkr Ett hus för tre vapenslag 1936 beslutade Riksdagen att nya kontorslokaler skulle byggas för Marinförvaltningen. Platsen för det nya huset blev Banérgatan vid utkanten av Östermalm i Stockholm, ett område där många andra verksamheter med militär anknytning fanns. Arkitektuppdraget gick till Kurt Björklund invigdes de nya lokalerna, fördelade i två mindre hus. Vid denna tid hade Pentagon i Washington börjat byggas. Där samlade den amerikanska försvarsmakten sina enheter i ett gigantiskt byggnadskomplex. Det svenska försvaret tog intryck av detta och beslöt att göra en liknande koncentration i Stockholm. Marinförvaltningens kontorslokaler på Banérgatan skulle kompletteras med plats även för Armé- och Flygförvaltningen. Denna samling av tre vapenslag gav fastigheten dess namn, Tre Vapen 4. Den omfattande utbyggnaden ritades av arkitekten Cyrillus Johansson ( ). Han var mycket anlitad och ritade byggnader av vitt skilda slag runt om i landet. Bland hans större verk finns Årstabron i Stockholm, kvarteret Centrumhuset i hörnet Kungsgatan-Sveavägen i Stockholm samt Värmlands museum i Karlstad. Cyrillus Johansson använde sig ofta av den gedigna tegelarkitektur som utmärker Tre Vapen 4. Byggnaden uppvisar många drag som är typiska för tiden, såsom sparsmakat utformade, smala huskroppar med goda ljusinsläpp. I exteriören framträder också eleganta, klassicerande drag, en stil som Cyrillus Johansson inte gärna ville överge trots de rådande modernistiska idealen. Byggnadens smalhus är sammanbyggda till en helhet och omgärdar flera inbjudande innergårdar. Hela byggnaden är uppförd i en mänsklig skala och ger ett tillgängligt intryck, trots de mycket stora ytorna. Byggnadens utseende har bevarats genom åren men interiöra underhåll och förbättringar har gjorts. Omfattande underhåll genomfördes under 1990-talet och fastigheten är i gott skick. Idag är FMV hyresgäst. Delar av fastigheten hyrs ut av FMV till Försvarsmakten och Krigsarkivet. Omkring personer har sin arbetsplats i byggnaden. Lokalarean är kvadratmeter.

31 31 FMV Teknik för Sveriges säkerhet Försvarets materielverk är en självständig civil myndighet inriktad på högteknologi. FMV:s primära uppgift är att förse Försvarsmakten med materiel, system och metoder, som ger effekt idag såväl som i morgon. FMV representerar också staten i komplexa internationella affärer. FMV har även kunder inom den civila säkerhetssektorn. Huvudkontoret ligger i Stockholm. Större kontor finns i Enköping, Arboga och Östersund. Provverksamhet bedrivs vid FMV:s anläggningar i Karlsborg, Linköping och Vidsel. Källor: Cyrillus Johansson, Byggnaden och staden, Nordisk rotogravyr, Stockholm 1936 Anita Stjärnlöf-Lund, Cyrillus Johanssons museum, Bild, text & form, Karlstad 1998 Handslaget tegel och fina utsmyckningsdetaljer på fasaden till Tre Vapen 4, Stockholm

32 32 Hållbar Utveckling Alla företag har ett ansvar för frågor som rör socialt ansvar och hållbar utveckling och de statligt ägda företagen ska vara föredömen. Näringsdepartementet tydliggör i sina riktlinjer att alla statliga bolag från och med 2008 ska presentera en hållbarhetsredovisning enligt Global Reporting Initiative (GRI). Redovisning enligt GRI ger jämförbarhet i redovisningen både nationellt och internationellt. Hållbarhetsredovisningen är ett verktyg för att säkerställa långsiktigt värdeskapande bland de statligt ägda företagen och stärker förtroendet bland intressenter. Hållbar utveckling innebär för Specialfastigheter en samtidig strävan att uppnå långsiktig ekonomisk tillväxt, miljömässiga förbättringar och socialt ansvar och att dessa intressen samverkar och integreras i verksamheten. ikontaktpersoner: Miljö: Maria Eriksson, miljö- och kvalitetsansvarig Tel: e-post: maria.eriksson@specialfastigheter.se Socialt ansvar: Ann-Kristin Landelius, personalchef Tel: e-post: ann-kristin.landelius@specialfastigheter.se Ekonomi: Pia Holm, interncontroller Tel: e-post: pia.holm@specialfastigheter.se GRI Application Levels Report Application Level C C+ B B+ A A+ Standard Disclosures G3 Profile Disclosures G3 Management Approach Disclosures G3 Performance Indicators and Sector Supplement Performance Indicators OUTPUT OUTPUT OUTPUT Report on: , , Not Required Report on a minimum of 10 Performance Indicators, including at least one from each of: social, economic, and environment. Report Externally Assured Report on all criteria listed for Level C plus: , , Management Approach Disclosures for each Indicator Category Report on a minimum of 20 Performance Indicators, at least one from each of: economic, environment, human rights, labor, society, product responsibility. Report Externally Assured Same as requirement for Level B Management Approach disclosed for each Indicator Category Respond on each core G3 and Sector Supplement* indicator with due regard to the materiality Principle by either: a) reporting on the indicator or b) explaining the reason for its omission. Report Externally Assured Beskrivning av de olika GRI-nivåerna. Specialfastigheter redovisar enligt nivå C. *Sector supplement in final version HÅLLBAR UTVECKLING

33 33 Våra viktigaste intressenter Specialfastigheter ska enligt sitt uppdrag från ägaren äga och förvalta ändamålslokaler för offentlig verksamhet inom Sverige. De myndigheter som hyr och använder ändamålslokaler i sin verksamhet ska få sina behov av lokaler tillgodosedda. För att kunna uppfylla vårt uppdrag är det viktigt att utveckla långsiktiga relationer med våra intressenter och förstå deras behov. Kommunikation med intressenter sker både på lokal nivå och koncernnivå, och företaget ser det som viktigt att ha ett gott samarbete med intressenterna för att kunna förbättra hållbarhetsarbetet. Nedan listas de viktigaste intressenterna och kommunikationen med dessa: Intressenter Ägare Hyresgästen/kunden Medarbetare Kapitalmarknaden /Börsen/Ratinginstitut Entreprenörer Externa konsulter Kommuner Fackliga Övriga myndigheter Kommunikation Utövar rösträtt vid årsstämman, dialog via styrelseordförande och Vd, ägarens riktlinjer Hyresgästmöten, kundenkät, årsredovisningen, hemsidan, informationsmaterial Utvecklingssamtal, medarbetarenkät, kompetensutveckling, personalkonferenser, intranät, lönesamtal, avslutande samtal Kvartalsrapporter, årsredovisning, regelbunden kontakt med banker Upphandlingar, projektmöten, seminarier Dialog och rådgivning kring specifika frågor (ex IT, ekonomi, inköp med mera) Rapportering, ansökningar, rådgivning Central facklig samverkan, skyddskommitté Kontakt med departement, andra myndigheter och politiker i olika frågor

34 34 Miljö Genom ett strukturerat miljöarbete bidrar Specialfastigheter till att de nationella miljökvalitetsmålen uppfylls. Att begränsa energiförbrukningen i fastighetsdriften är prioriterat. Under året investerades 14,8 miljoner kronor i miljöinriktade åtgärder. Specialfastigheters miljöpolicy innehåller grundläggande riktlinjer för hela verksamheten. Policyn är väl inarbetad i företaget och tjänar som vägledning i det dagliga arbetet. Verksamhetsledningssystem I vårt verksamhetsledningssystem, som behandlar alla delar av verksamheten, ingår principer för miljöarbetet. Verksamhetsledningssystemet är uppbyggt enligt ISO Energiförbrukning Den största miljöpåverkan från fastighetsdrift är de utsläpp som energiförbrukningen medför. Den högst prioriterade frågan i vårt miljöarbete är därför begränsning av energiförbrukningen. Energistrategi Under 2009 kommer ny energistrategi för perioden att tas fram. Strategin kommer att ha delmål för respektive år. Delmålen ska redovisas som procentmål för minskningar av energiförbrukning, koldioxidutsläpp med mera. I strategin redovisas även åtgärder och projekt som skall genomföras för att uppfylla målen, såsom satsningar på solenergi, hyresgästsamverkan och energiutbildning. Optimering Ett centralt så kallat Scada-system, som används för övervakning och styrning av tekniska installationer, har utvecklats. Systemet införs nu stegvis i fastigheterna. Det medger förbättrad kontroll och utökade möjligheter till effektiv optimering av energianvändandet. Läs mer om Specialfastigheters Scadasystem på sidan 26. Krav vid upphandling Vid upphandling av nyproduktion, ombyggnad och underhållsåtgärder ställs övergripande krav på energieffektivitet i den färdiga byggnaden. Vi ställer även krav på noggranna val av material, såväl ur energisynpunkt som ur hälso- och miljösynpunkt, samt på hantering av byggavfall och liknande. Ett projekt pågår för att ytterligare förtydliga energikraven vid upphandlingar av nyproduktion och ombyggnad. Mål och krav kommer att inarbetas i vår energistrategi Utsläpp av koldioxid Specialfastigheter har uppsatt ett mål för att minska utsläppen av koldioxid från uppvärmning av fastigheterna. Utsläppen ska minska med 40 procent mellan år 2001 och Detta mål är idag uppfyllt. Koldioxidutsläppen minskade med cirka 42 procent mellan 2001 och i Några miljörelaterade åtgärder under året Installationer av värmepumpar Byte av ventilationsaggregat Närvarostyrning av kyla Virtualisering av servrar Installationer av energisnåla hissmotorer Sanering av kreosot under källargolv Sanering av fuktskador i torpargrund och golvkonstruktion Byte av fönster milj kg/år ,6 Koldioxidutsläpp -20,5-22,6-34,1 Ackumulerad procentuell minskning från år ,2-39,4-42,

35 35 Utsläppen av koldioxid har vi begränsat genom att hålla nere energiåtgången generellt men främst genom att minska användandet av fossila bränslen. Vi har under minskat antalet system med uppvärmning med olja med cirka 80 procent. Vårt mål är att, utifrån vad marknaden har att erbjuda, utforma direktiv och vägledning för konvertering och komplettering till förnyelsebara energikällor eller alternativa uppvärmningssystem. Åtgärderna kommer att presenteras som delmål i vår energistrategi Under kommer vi att göra en fördjupad energikartläggning i samband med genomförandet av energideklaration. Resultat från energikartläggningen kommer att ge oss parametrar för att sätta nya mål gällande miljöpåverkan. Målen inarbetas i vår energistrategi Kunskap, utbildning och informationsinsatser Våra möjligheter att miljöanpassa verksamheten beror i mycket hög grad av kunskap och beteenden hos oss själva och hos andra som vistas i våra byggnader. Utbildning och fortbildning för våra medarbetare genomförs därför fortlöpande. Vi arbetar tillsammans med våra hyresgäster för att utarbeta energisparåtgärder och miljöriktiga rutiner i fastigheterna. Miljö och energi är fasta punkter vid våra regelbundna möten med varje hyresgäst. på mark och vatten och vidtar åtgärder när avvikelser upptäcks. Under året har två markområden sanerats från miljögifter efter tidigare verksamheter. Den tidigare kriminalvårdanstalten i Roxtuna utanför Linköping har nyligen avvecklats. På anstalten bedrevs en mindre tillverkningsindustri. Industriavfall deponerades på området efter förbränning. Marken på området har analyserats för identifiering av miljögifter och därefter sanerats. Förberedelser pågår för avyttring av fastigheten. Även på kriminalvårdanstalten Hall fanns tidigare en mindre industrianläggning, ett sågverk där man även impregnerade virke. Arsenik från impregneringsprocessen har lagrats i marken. Specialfastigheter har under året låtit analysera och sanera området. Miljöprojekt 2008 Samtliga byggnader inventerades för förekomst av PCB. Behov av åtgärder har identifierats i ett litet antal fastigheter och sanering kommer att utföras senast utgången av 2013, i enlighet med lagkrav. Samtliga fastigheter ska energideklareras enligt Lagen om energideklaration. Arbetet är påbörjat och kommer att avslutas under det första kvartalet Ett centralt system för övervakning och styrning av tekniska installationer i fastigheterna har utarbetats. Systemet införs successivt i samtliga fastigheter. Under 2008 infördes systemet i 20 fastigheter. Marksanering En sund miljö i byggnadernas omgivning är fastighetsägarens ansvar. Specialfastigheter är uppmärksamma på risker för skador Året som kommer Specialfastigheters centrala styr- och övervakningssystem beräknas införas i ett tjugotal fastigheter. kwh/m 2 Värmeförbrukning kwh/m 2 Fastighetsel l/m 2 Vattenförbrukning ,2-14,5-14,1 Ackumulerad procentuell minskning från år ,0-24,0-25, Ackumulerad procentuell minskning från år Ackumulerad procentuell minskning från år , ,2-5,8-4,6-4,6-5,5-7,7-5, ,5-13,2-11,2-8, ,4-20,5-19,

36 36 medarbetare Kunniga och engagerade medarbetare är avgörande för att upprätthålla en hög kvalitet i verksamheten. Personalarbetet följer strukturerade rutiner som definieras i Specialfastigheters verksamhetsledningssystem. Ett mål med arbetet är att vi ska vara väl kända som en intressant arbetsgivare. Företaget ska ha god förmåga att attrahera och utveckla kompetenta medarbetare. Medarbetarna Antalet tillsvidareanställda vid årets slut var 99, varav 82 män och 17 kvinnor. Våra medarbetare är specialister på fastighetsförvaltning. Huvuddelen av driftpersonalen är anställd hos Specialfastigheter. Behoven och förutsättningarna för varje enskild fastighet avgör om det bästa alternativet ur kvalitets- och kostnadssynpunkt är egen eller inhyrd personal. Målet är alltid nöjda hyresgäster och välskötta fastigheter. God etik och värdegrund Specialfastigheters etiska program är väl inarbetat och förankrat i företaget. Genom god etik vill vi säkerställa ett korrekt, konsekvent och opartiskt agerande i olika sammanhang. Våra etiska riktlinjer bidrar till att vi kan upprätthålla goda relationer, såväl inom företaget som gentemot hyresgäster och andra intressenter. Inga indikationer på diskriminering har framkommit under de gångna åren. Åldersfördelning kvinnor och män Ålder Kvinnor Män Antal Arbetsmiljö Som arbetsgivare ansvarar Specialfastigheter för att medarbetarna ska ha en trygg och säker arbetsmiljö. Arbetsförhållandena i våra fastigheter är i många fall speciella och vi arbetar kontinuerligt med säkerställande av arbetsmiljön. Skyddskommittémöten hålls flera gånger om året. Skyddskommittén består av åtta ordinarie ledamöter. Förutom Vd och personalchef ingår de fackliga organisationernas valda representanter. Huvudkontoret och samtliga regioner är representerade. Inga arbetsskador eller dödsolyckor har rapporterats. Under året har ett tillbud rapporterats i region Nord. Tillbudet föranledde inga personskador och följaktligen ingen sjukfrånvaro. Könsfördelning Kvinnor Män Ledning 1 9 Förvaltning 1 58 Teknik/projekt 1 7 Övriga 14 8 Antal

37 37 Tillsvidareanställda hos Specialfastigheters regioner och huvudkontor Män Kvinnor Totalt Huvudkontoret Region Syd Region Väst Region Mitt Region Öst Region Nord Pensioneringar Huvudkontor: Region Väst: Region Nord: 1 man och 1 kvinna 1 kvinna 2 män Rekryteringar: Huvudkontor: Region Syd: Region Väst: Region Mitt: Region Nord: 2 män (åldersgrupp år) och 3 kvinnor (varav en i åldersgrupp år och två i åldersgrupp år) 1 man (åldersgrupp år) 1 man (åldersgrupp år) 3 män (en i åldersgrupp år, en i åldersgrupp år och en i åldersgrupp år) 1 man (åldersgrupp år) Egen uppsägning: Huvudkontor: Region Mitt: Region Öst: 1 kvinna (åldersgrupp år) 2 män (åldersgrupp år) 1 man (åldersgrupp år) Leif Törnblom, drifttekniker i Region Mitt, fotograferad på Åsbackaskolan, Gnesta

38 38 Medarbetarenkät En medarbetarenkät genomförs vartannat år. Resultatet mynnar ut i ett nöjd medarbetarindex, NMI. Den enkät som genomfördes 2007 gav ett NMI på 4,06, vilket är ett mycket högt värde. Enkätens resultat utgör grund för ett fortlöpande utvecklingsarbete. Nästa medarbetarenkät genomförs våren Vårt mål är då att uppnå NMI 4,2. Personalomsättning och rekrytering Medelåldern i organisationen är 49 år (kvinnor 45 år, män 50 år). Fem medarbetare gick i pension under året och ett tiotal medarbetare når pensionsåldern under de närmaste tre åren. Specialfastigheter arbetar målmedvetet med rekryteringsfrågor. Under året rekryterades 11 personer medan 4 anställningar avslutades på grund av egen uppsägning. Vi undersöker alltid möjligheten att göra interna rekryteringar, för att befrämja de anställdas personliga och yrkesmässiga utveckling och ta tillvara erfarenheter och kompetens. Samarbete med utbildningsinstanser har påbörjats och kommer att vidareutvecklas. Kompetensutveckling Med utgångspunkt i årliga utvecklingssamtal formuleras en utbildningsplan för hela företaget. Branschutbildningar och lagstadgade utbildningar inom arbetsmiljöområdet samt för nödvändiga certifikat genomförs kontinuerligt. Närmaste chef är ansvarig för introduktion av nyanställd personal, en checklista för introduktion finns. För nyanställda anordnas också en introduktionsdag och en obligatorisk, grundläggande utbildning om miljöfrågor. En regionchef har under året genomgått Företagsledarprogrammet (IFL) på Handelshögskolan i Stockholm. Utbildning i delegerat Företagar- och arbetsmiljöansvar har genomförts för alla förvaltare. Regionchefer kommer att genomgå motsvarande utbildning under Jämställdhet och mångfald Specialfastigheter strävar efter jämställdhet och mångfald i organisationen. Dessa faktorer beaktas vid varje nyrekrytering. Verksamheten stärks och utvecklas genom att olika synsätt och erfarenheter finns representerade. Som arbetsgivare ska vi göra det möjligt för både kvinnor och män att förena förvärvsarbete med föräldraskap. Inom flera yrkesgrupper är könsfördelningen ojämn. Vi strävar kontinuerligt efter att rekrytera och befordra medarbetare av det underrepresenterade könet, en strävan som har varit framgångsrik vid flera av den senaste tidens rekryteringar. Företagets jämställdhetsplan görs i samverkan med de fackliga organisationerna. Friskvård och sjukfrånvaro Medarbetarnas hälsa och välmående är en prioriterad del i personalarbetet. Vi har ett omfattande program för friskvård för de anställda. En sjukvårdsförsäkring ger de anställda möjlighet till snabb vård och som en följd av detta i många fall en snabbare återgång i tjänst. Alla medarbetare erbjuds en Hälso-, arbetsmiljö- och livsstilsundersökning, som resulterar i en personlig handlingsplan. Vid företagets årliga höstkonferens för alla anställda, anordnades ett seminarium som behandlade vikten av motion, goda matvanor och tid för återhämtning. Medarbetarna erbjuds också ett friskvårdsbidrag för att stimulera till motion och friskvård. Sjukfrånvaro för 2008 var 2,19 procent, inklusive långtidssjukskrivningar. Vårt mål för 2009 är att sjuktalet inte ska överskrida 3 procent. Förmåner Alla anställda erbjuds ett antal förmåner: Ett friskvårdsbidrag för motion och friskvårdsaktiviteter Bidrag för medicin och läkarvård Företagshälsovård Sjukvårdsförsäkring Halva startavgiften om man representerar Specialfastigheter i en idrottstävling Frukt, smörgås och kaffe på arbetsplatsen Ett antal medarbetare i ledande ställning har förmånsbil Fackliga organisationer Kollektivavtal finns mellan Almega Tjänsteförbunden Bransch Almega Fastighetsarbetsgivarna och respektive förbund Unionen, Ledarna, Sveriges Ingenjörer och SEKO. Kollektivavtalet omfattar alla medarbetare exklusive Vd, 98 personer. Året som kommer Specialfastigheter ska fortsätta verka för att vara en välkänd och eftertraktad arbetsgivare som attraherar kvalificerade medarbetare. Vi ska delta vid mässor och utställningar i syfte att bli mer kända, vilket förväntas underlätta vid kommande rekryteringar. Att ta emot praktikanter kan vara ett sätt att underlätta avväxling av äldre medarbetare. Viss personalförstärkning kommer troligen att behövas både inom driftorganisationen och i staberna i takt med att verksamheten utökas.

39 39 Kvalitet Ett systematiskt arbete med kvalitetssäkring i nära samråd med kunderna lägger grunden för en ständig utveckling av verksamheten. Kvalitetssäkring Specialfastigheter arbetar efter ett strukturerat verksamhetsledningssystem (VSA), som fungerar som en kvalitetssäkring för hela företaget. Systemet är ett arbetsredskap och ett stöd för alla delar av verksamheten. I VSA ingår att interna revisioner ska genomföras regelbundet. Revisorerna har genomgått en särskild utbildning och samlas därtill regelbundet för erfarenhetsutbyte, planering och fortbildning. Under året har internrevisioner utförts i flera delar av verksamheten. Granskning har gjorts såväl av regionernas arbete med bland annat drift och underhåll, som av den centrala verksamhetsstyrningen. Specialfastigheters verksamhetsledningssystem är utformat enligt standarden ISO Inriktningsbeslut är fattat om att certifiering ska genomföras. Kunddialog utvecklar verksamheten Mätningar av kundernas uppfattning om Specialfastigheter och vår service genomförs vartannat år. Under den mellanliggande perioden bearbetas resultatet och åtgärder vidtas för att möta de önskemål som framkommer i undersökningen. Den senaste mätningen gjordes Ur undersökningen hämtar vi ett nöjd kund-index, NKI. Resultatet 2007 var 75 på en 100-gradig skala, vilket är ett gott resultat. Enkäten visade att våra hyresgäster är särskilt nöjda med våra medarbetare som arbetar nära hyresgästerna, såsom drifttekniker, förvaltare och kontorspersonal. Ett något mindre tillfredsställande resultat gav kundernas betyg på lokalerna. Detta är en långsiktig fråga som vi nu uppmärksammar i vårt samarbete med hyresgästerna. Planering och uppföljning av åtgärder ingår i regionernas femåriga affärsplaner. Nästa kundmätning utförs under Vårt mål är då att uppnå ett nöjd kund-index på 78.

40 40 Ekonomi Specialfastigheters ägare ställer i sina riktlinjer upp ekonomiska mål för företaget vad gäller avkastning, utdelning och soliditet. Genom att vara ett ekonomiskt hållbart företag, ha nöjda kunder och motiverade medarbetare strävar vi efter att nå dessa mål. Stabil ekonomi I Specialfastigheters uppdrag från staten ingår att fastigheterna ska vårdas och utvecklas så att hyresgästernas långsiktiga nyttjande säkerställs och att värdet bevaras under fastigheternas ekonomiska livslängd. Vi underhåller och förädlar fortlöpande våra fastigheter för att kunna erbjuda bästa möjliga kundnytta, kombinerad med bevarande och utveckling av fastigheternas värde och avkastningsförmåga. Vår ambition är dels att bibehålla vårt nuvarande fastighetsbestånd och dels att utöka beståndet med fastigheter för liknande verksamheter. Utökningen kan ske genom nybyggnation eller fastighetsförvärv. Verksamheten skall bedrivas med minsta möjliga miljöpåverkan. Genom ett strukturerat uthyrningsarbete, förvaltning och investeringar, med ständigt iakttagande av miljöhänsyn, skapar vi bestående värden i samverkan med våra hyresgäster. Specialfastigheter har en stark finansiell ställning och ett gott förtroende hos finansmarknadens aktörer. Våra hyresgäster är huvudsakligen statliga myndigheter som vi tecknar långsiktiga hyreskontrakt med. Upplåning på marknaden God lönsamhet gör det möjligt att agera långsiktigt och planera för ett hållbart byggande och en hållbar fastighetsförvaltning, i syfte att säkerställa långsiktigt värdeskapande. Detta sker genom en effektiv fastighets- och kapitalförvaltning till en rimlig nivå på den finansiella risken. I korthet genereras högsta möjliga avkastning genom bästa möjliga resursutnyttjande och hantering av bolagets tillgångar. Aktieägare och långivare tillhandahåller medel för att finansiera de tillgångar som används för att skapa förädlingsvärde. I gengäld får dessa intressenter räntebetalningar, årliga utdelningar och värdeökning på sina aktier. Under 2008 blev nettoräntekostnaderna 280 (196) Mkr. Utdelningen uppgick till 310 (350) Mkr. Känslighetsanalys avseende de finansiella riskerna finns presenterad i förvaltningsberättelsen. Specialfastigheter har i den årliga ratingen från Standard & Poor s bibehållit AA+ med hänvisning till svenska statens långsiktiga ägarintention och företagets långsiktiga förmåga att uppnå ägarens avkastningskrav. Miljöinvesteringar För att effektivisera resursutnyttjandet och uppnå våra miljömål strävar vi bland annat efter att sänka energianvändningen och koldioxidutsläppen. Detta sker med såväl miljömässiga som ekonomiska incitament för att minska energi- och annan resursförbrukning. Genom en väl strukturerad förvaltning och byggande med miljön i fokus, skapar vi bestående värden i samverkan med våra hyresgäster. Specialfastigheter identifierar viktiga miljöaspekter i verksamheten, vilket styrs av verksamhetens ledningssystem och som efterlevs i miljöpolicyn. Bland de miljörelaterade åtgärderna finns effektivt utnyttjande av lokaler, övergång till alternativa energikällor, miljöhänsyn vid materialval samt återvinning. Styrningsstrukturen De årliga målen i företagets och regionernas femåriga affärsplaner översätts till operativa mål och aktiviteter enligt Specialfastigheters modell för balanserat styrkort. Styrningen sker med inriktning inom de olika ägar-, process-, kund- och medarbetarperspektiven, där fastställda mål har definierats. Detta leder till ständiga förbättringar och delaktighet för varje medarbetare, som får möjlighet att bryta ned affärsplanen till sitt ansvarsområde. Därmed ges alla möjlighet att påverka resultaten. Måltalen är ett stöd i verksamhetsutvecklingen och ökar förståelsen genom kontinuerlig uppföljning, där eventuella avvikelser och förändringar skapar underlag för nödvändiga korrigeringar av mål och planer. Social påverkan

41 41 Det finns både direkta och indirekta ekonomiska aspekter på företagets sociala ansvar. Medarbetarnas insatser är den avgörande faktorn för Specialfastigheters intjäning, genom att vi skapar rätt produkt för kundens verksamhet genom dialog och samarbete, vilket grundas på företagets kärnvärden långsiktighet, samverkan och närhet. Direkta kostnader består exempelvis av kostnader för lön, utbildning och andra kostnader för anställda. Bland de direkta kostnaderna ingår också olika skatter och avgifter liksom ersättningar till leverantörer för varor och tjänster. De sistnämnda bidrar även till skapandet av arbetstillfällen hos underleverantörer. Bland de indirekta kostnaderna ingår kostnader för sjukfrånvaro samt de skatter som anställda och andra genererar. Under 2008 betalade Specialfastigheter ut löner och ersättningar på totalt 63 (58) Mkr, varav sociala avgifter svarade för 16 (14) Mkr och pensioner för 5 (5) Mkr. Ekonomiska nyckeltal de senaste fem åren finns presenterade i avsnittet Året i korthet på sidan 3. Redovisningsprinciper Specialfastigheters hållbarhetsredovisning grundar sig på internationella riktlinjer enligt Global Reporting Initiative (GRI) och dess nya riktlinjer G3. Utifrån dessa riktlinjer har Specialfastigheter tagit fram vilka indikatorer som är relevanta för företagets verksamhet. Dessa presenteras i en GRI-översikt med hänvisning till respektive sida där informationen finns. Redovisningen sker på områdena miljö, socialt ansvar och ekonomi enligt nivå C, som är den lägsta nivån. Hållbarhetsredovisningen har granskats av externa revisorer enligt de krav som ägaren ställer, vilket ger C+. Den ekonomiska informationen i hållbarhetsredovisningen följer de finansiella redovisningsprinciperna i Årsredovisningen.

42 42 GRI översikt Sammanfattning av Specialfastigheters (SPF) hållbarhetsredovisning enligt GRI G3. I tabellen hänvisas till var informationen återfinns om de olika indikatorerna. SPF redovisar enligt nivå C+ (se sid 32). Utfall Indikatorer GRI-indikator Kommentar Sid nr Strategi och analys Redovisad Vd-ord med övergripande vision och strategi Bolagsinformation Redovisad Verksamhetsbeskrivning och organisationens omfattning 2.1, , 2.4, 2.8 6, 98, 12, 48, 56-57, Redovisad Geografisk närvaro och huvudmarknader 2.5, 2.6, 2.7 6, 12, 20-25, 48 Redovisad Väsentliga förändringar i bolagets omfattning under redovisningsperioden , Redovisad Utmärkelser och priser 2.10 SPF har ej erhållit några priser Redovisningsprinciper Redovisad Redovisningsprinciper och rapportperiod , 99, 41 Redovisad Kontaktpersoner Redovisad Redovisningens omfattning, avgränsning och intressenter , , 32-33, Redovisad Innehållsförteckning som visar var upplysningarna finns Redovisad Oberoende bestyrkanderapport Styrning, åtaganden och intressentrelationer Redovisad Bolagsstyrningsfrågor , , 38, 36, Redovisad Styrelsens oberoende 4.3 Inte applicerbart på helägt 89 statligt bolag Redovisad Yttranden, principer och tillämpning av , 8-9, 32 policys som rör hållbar utveckling Redovisad Ansvar för ekonomi-, miljö- och samhällsrelaterade 4.9 frågor på bolagsledningsnivå 34, 88 Redovisad Utvärdering av styrelsens arbete Redovisad Bolagsledningens upplysning om anslutning , 88 till externa uppföranderegler Redovisad Intressentanalys och intressenter Resultatindikatorer Ekonomi Redovisad Förädlingsvärde fördelat på intressenter EC1 Ekonomisk information i ÅR 3 Ej redovisad Klimatförändringar och ekonomiska följder EC2 Redovisad Pensioner och andra åtaganden EC , 64 Redovisad Erhållna bidrag EC4 Ej redovisad Riktlinjer för lokal upphandling och rekrytering EC6-EC7 på de marknader företaget är verksamt på 50, 48 Ej redovisad Indirekt ekonomisk påverkan EC8 Miljö Ej relevant Materialanvändning EN1-2 Redovisad Direkt energianvändning EN Ej redovisad Indirekt energianvändning EN4 Redovisad Energibesparingar genom effektivitetsförbättringar EN5 SCADA 34-35, 26-27, 50

43 43 Utfall Indikatorer GRI-indikator Kommentar Sid nr Redovisad Initiativ för ökad användning av förnyelsebar energi EN Redovisad Vattenanvändning EN8 35 Ej redovisad Markanvändning EN11 Ej redovisad Biologisk mångfald EN12 Redovisad Utsläpp av växthusgaser EN ,50 Redovisad Initiativ för att minska utsläpp av växthusgaser EN18 SPF mäter enbart CO Ej redovisad Utsläpp ozonnedbrytande ämnen EN19 Ej redovisad Väsentliga luftföroreningar EN20 Ej redovisad Totalt utsläpp till vatten EN21 Ej redovisad Avfall EN22 Delvis redovisad Spill av kemikalier, olja och bränslen EN23 35 Redovisad Miljöpåverkan av produkter och tjänster EN ,39 Ej relevant Återvinningsbara produkter EN27 Redovisad Efterlevnad av olika regelverk, incidenter och böter EN28 Inga incidenter har inträffat Socialt ansvar Redovisad Antal anställda LA Redovisad Personalomsättning LA Redovisad Förmåner till heltidsanställda LA3 38 Redovisad Andel anställda anslutna till kollektivavtal LA4 38 Ej redovisad Avtalsreglerad minsta varselperiod vid LA5 strukturförändringar Redovisad Hälso- och säkerhetsorganisation LA6 36 Redovisad Arbetsskador och arbetsrelaterade sjukdomar LA7 36,64 Delvis redovisad Utbildning och rådgivning till medarbetare vid LA8 allvarlig sjukdom 38 Redovisad Avtalsreglerade hälso- och miljöaspekter LA9 38 Ej redovisad Utbildningstimmar i snitt per kategori LA10 Redovisad Utbildning, program och principer för anställbarhet, LA11 avgång och kompetens och livslångt lärande 38 Delvis redovisad Antal anställda uppdelat på mångfaldsindikatorer LA13 Ej redovisad Jämförelse mellan lönenivåer för män och kvinnor LA14 Få anställda, svårt av sekretesskäl 36 Ej redovisad Principer och program på området mänskliga HR1-2 rättigheter Redovisad Icke-diskriminering HR4 36 Ej redovisad Föreningsfrihet HR5 Ej redovisad Principer för barnarbete och tvångsarbete HR6-7 Ej redovisad Policys för hantering av samhällspåverkan SO1 Ej redovisad Mutor och korruption SO2-4 Ej redovisad Opinionsbildning, lobbying och bidrag till SO5 politiska organisationer Ej redovisad Böter och förelägganden SO8 Ej redovisad Produkters och tjänsters påverkan på hälsa och PR1 säkerhet Ej redovisad Produktinformation och märkning PR3 Redovisad Kundnöjdhet PR5 39 Ej redovisad Policys inom marknadsföring och marknadskommunikation PR6 Ej redovisad Efterlevnad av lagar och regler i samband med användning av företagets produkter och tjänster PR9

44 44 Bestyrkanderapport med begränsad säkerhet Till läsarna av Specialfastigheters hållbarhetsredovisning 2008 Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av Specialfastigheters hållbarhetsredovisning Hållbarhetsredovisningen presenteras i årsredovisningen på sidorna Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för det löpande arbetet inom miljö, arbetsmiljö, kvalitet, socialt ansvar och hållbar utveckling samt för att upprätta och presentera hållbarhetsredovisningen i enlighet med tillämpliga kriterier. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med förslag till rekommendation RevR 6 Bestyrkande av hållbarhetsredovisningar utgiven av FAR SRS. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Revisionsstandard i Sverige har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. De kriterier som vår granskning baseras på är de delar av Sustainability Reporting Guidelines, G3, utgiven av The Global Reporting Initiative (GRI), som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för vårt uppdrag. Vår översiktliga granskning har, utifrån en bedömning av väsentlighet och risk, bland annat omfattat följande: a. uppdatering av vår kunskap och förståelse för Specialfastigheters organisation och verksamhet b. intervjuer med ansvariga chefer, inom miljö, kvalité och medarbetare, samt utvalda medarbetare i syfte att bedöma om den kvalitativa och kvantitativa informationen i hållbarhetsredovisningen är fullständig, riktig och tillräcklig c. tagit del av interna och externa dokument för att bedöma om den rapporterade informationen är fullständig, riktig och tillräcklig d. utvärdering av design för de system och processer som använts för att inhämta, hantera och validera hållbarhetsinformation e. utvärdering av modell som använts för att beräkna koldioxidutsläpp f. analytisk granskning av rapporterad information g. bedömning av företagets uttalade tillämpningsnivå avseende GRI:s riktlinjer h. övervägande av helhetsintrycket av hållbarhetsredovisningen, samt dess format, därvid övervägande av informationens inbördes överensstämmelse med tillämpade kriterier i. avstämning av den granskade informationen mot hållbarhetsinformationen i företagets årsredovisning för 2008 Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledningen att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan angivna kriterierna. Stockholm, den 19 mars 2009 Deloitte Peter Gustafsson Auktoriserad revisor Torbjörn Westman Specialistmedlem i FAR SRS

45 Ett vackert sedumtak och generösa ljusinsläpp pryder en av byggnadsdelarna i kvarteret Kronoberg, Stockholm 45

46 46 Årsredovisning och koncernredovisning 2008 Förvaltningsberättelse 48 Definitioner 55 Förslag till vinstdisposition 5 5 Resultaträkning koncernen 56 Balansräkning koncernen 57 Eget kapital koncernen 58 Kassaflödesanalys koncernen 59 Noter koncernen 60 Resultaträkning moderbolaget 76 Balansräkning moderbolaget 77 Eget kapital moderbolaget 78 Kassaflödesanalys moderbolaget 79 Noter moderbolaget 80 Revisionsberättelse 85 ÅRSREDOVISNING & KONCERNREDOVISNING

47 47 Specialfastigheter Sverige AB (publ) Organisationsnummer Styrelsen och verkställande direktören för Specialfastigheter Sverige AB avger härmed följande årsredovisning. Intäkter från fastighetsförvaltning, Mkr Direktavkastning, % ,6 9, ,2 8,2 8, Resultat före skatt, Mkr Soliditet, % ,0 44,0 42,1 34, , Ovan angivna siffror för år 2005, 2006, 2007 och 2008 är enligt IFRS redovisning.

48 48 Förvaltningsberättelse Juridisk struktur Specialfastigheter Sverige AB är ett av staten helägt fastighetsbolag med fem dotterbolag, Kriminalvårdsfastigheter Sverige AB, Försvarsfastigheter Sverige AB, Fastighetsbolaget Räddningsskolor Sverige AB, Fastighetsbolaget Specialskolor Sverige AB och Polisfastigheter Sverige AB. Moderbolaget har sitt säte i Linköping. Verksamhet Koncernens verksamhet innebär att långsiktigt äga och förvalta ändamålsfastigheter för offentliga verksamheter med syfte att förränta det totala kapitalet enligt ägarens krav samt att optimera kundnyttan. De största hyresgästerna är Kriminalvården, Rikspolisstyrelsen, Statens institutionsstyrelse, Försvarsmakten, Myndigheten för samhällsskydd och beredskap och statliga specialskolor. Moderbolagets verksamhet innebär förutom att verka som ägare, även att tillhandahålla personella och finansiella resurser för koncernens samtliga dotterbolag. Hela den personal som verkar i koncernen är anställd i moderbolaget. Kostnaden för övrig administration fördelas i sin helhet ut till dotterbolagen enligt fastställda fördelningsprinciper. Koncernens ställning och resultat Koncernens resultat före skatt uppgick till -280 (758) Mkr. Huvudorsaken till det försämrade resultatet är att den orealiserade värdeförändringen avseende förvaltningsfastigheter blev -978 Mkr jämfört med +3 Mkr föregående år. Det bedömda värdet på Specialfastigheters förvaltningsfastigheter har fastställts genom en extern värdering utförd av Forum Fastighetsekonomi AB. Marknadsvärdet har påverkats av fastighetsspecifika händelser som nytecknade hyresavtal och investeringar samt förändringar i marknadens avkastningskrav. Marknadsvärdet uppgick per till (11 665) Mkr, vilket är en ökning med 865 Mkr. Justerat för investeringar, bland annat förvärvet av fastigheten Tre Vapen 4 Marknadsvärde Mkr IB Marknadsvärde Investeringar Avyttringar Anläggningstillgångar som innehas för försäljning Orealiserad värdeförändring UB Marknadsvärde i Stockholm, om sammanlagt Mkr samt avyttringar om -29 Mkr uppgick värdeförändringen till -978 (+3) Mkr. Driftöverskottet uppgick till 968 (931) Mkr, en förbättring med 37 Mkr. Förbättringen förklaras av volymtillväxten främst via avslutade projekt inom Kriminalvårdsfastigheter, Försvarsfastigheter och Polisfastigheter samt den förvärvade fastigheten Tre Vapen 4. Intäkterna från fastighetsförvaltningen ökade till (1 209) Mkr, varav hyresintäkterna uppgick till (1 126) Mkr. Övriga intäkter, som avser fakturering av media och tjänster till hyresgästerna, uppgick till 106 (83) Mkr, en ökning med 23 Mkr. Från och med 2008 bruttoredovisas intäkter och kostnader för tjänster till hyresgäster, vilket är huvudförklaringen till ökningen av övriga intäkter. Fastighetskostnaderna ökade till 312 (278) Mkr. Ökningen är främst hänförlig till volymtillväxten. Mediakostnaderna har, på grund av gynnsamt klimat och fortsatt arbete med effektiv energioptimering, minskat i relation till omsättningen. Energibidrag för genomförda energibesparande och klimatbefrämjande åtgärder har under året erhållits med 1,5 Mkr. Årets tema är fastighetsdrift. Inriktningen har fokuserats mot implementering av verksamhetsledningssystemet som formellt driftsattes vid årsskiftet 2007/2008. Verksamhetsledningssystemet skapar förutsättningar för ständiga förbättringar och effektiviserad fastighetsförvaltning genom att tillämpa ett strukturerat arbetssätt för hög kostnadseffektivitet, kvalitet och förbättrad miljö. Administrationskostnaderna uppgick till 42 (42) Mkr. Utvecklingen av IT-infrastrukturen har fortsatt, bland annat har en förstudie för anskaffande av inköpsadministrativa system påbörjats under året med planerad implementering under Resultatet av realiserade fastighetsförsäljningar uppgick till 29 (5) Mkr. Årets resultat efter skatt minskade till -117 (544) Mkr, vilket innebär en resultatminskning med 661 Mkr. Direktavkastningen för koncernen uppgick till 8,0 (8,2) %. Soliditeten per minskade till 34,7 (42,1) %. Avkastningen på eget kapital uppgick till -2,3 (11,0) %. Över den senaste femårsperioden har Specialfastigheters avkastning på eget kapital i genomsnitt uppgått till 10,3%, vilket överstiger ägarens krav. Den kassaflödesbaserade räntetäckningsgraden minskade till 3,7 (4,7) ggr. Se flerårsöversikt på sidan 54. Kassaflöde Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten före investeringar uppgick under året till 841 (287) Mkr. Kassaflödet från nettoinvesteringar i anläggningstillgångar uppgick till (-669) Mkr, vilket gav ett kassaflöde efter investeringar på (-382) Mkr.

49 49 Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter för år 2008 uppgick till (1 126) Mkr, vilket motsvarar en ökning med 4% jämfört med Ökningen är främst hänförlig till indexuppräkning samt omoch tillbyggnader. Specialfastigheters hyresportfölj kännetecknas av långa avtal. Vid investeringar för hyresgästens räkning, där det är svårt finna alternativanvändning för lokalen, krävs hyresavtal som återbetalar investeringen inom kontraktstiden. Den längsta kontraktslöptiden i portföljen är 25 år. Den genomsnittliga återstående löptiden i hyresportföljen är 16,1 år. Hyresportföljens förfallostruktur framgår av diagram. Årshyra Mkr 600 Förfallostruktur av kontrakterad årshyra År Väsentliga händelser under räkenskapsåret Behovet av anstaltsplatser är fortsatt stort inom Kriminalvården. Detta har bland annat resulterat i en större utbyggnad av anstalten Saltvik i Härnösand samt säkerhetsavdelningar vid anstalterna Kumla och Hall. Arbete pågår med att ta fram alternativa förslag till lokalisering av nya anstalter på ett flertal platser över landet. Ett antal anstalter kommer att avvecklas på sikt där utbyggnadsplaner ej är möjliga att genomföra. Under februari såldes fastigheten Ryhov 4:3 i Jönköpings kommun som varit obebyggd under ett antal år och i april såldes anstalten i Västervik. Utvecklingsstudier pågår vad gäller anstalten Roxtuna i Linköping och Milostaben i Strängnäs. Båda fastigheterna kommer på sikt att avyttras. Diskussionen fortsätter med Statens Institutionsstyrelse (SiS) om att se över befintliga hyresavtal. Detta i syfte att anpassa hyresavtalen till verksamhetsförändringar, samt garantera parternas långsiktiga hyresförhållande.

50 50 Förvaltningsberättelse Under juni månad tecknades köpeavtal med Vasakronan för fastigheterna Tre Vapen 4 och Fruktkorgen 1, Rådhuset i Stockholm för ett sammanlagt pris motsvarande Mkr. Fastigheten Tre Vapen 4 tillträddes den 15 december 2008 och tillträde till fastigheten Fruktkorgen 1 sker den 15 december I början av november tecknades hyresavtal med Statens försvarshistoriska museer avseende utbyggnad av Flygvapenmuseum i Linköping. Under december månad såldes ett större område med icke utnyttjad skogs- och åkermark vid fastigheten Brännared vid SiS Öxnevalla. Specialfastigheter har efter Kriminalvårdens upphandling avseende nya kriminalvårdsanläggningar i Haparanda och Östersund erhållit uppdraget. Enligt riksdagsbeslut ska Räddningsverket minska antalet Räddningsskolor vilket innebär att Räddningsskolan i Skövde läggs ned och Räddningsskolorna i Revinge och Sandö bibehålls. Miljö Den mest betydande miljöpåverkan från Specialfastigheters verksamhet är de utsläpp som energiförbrukningen orsakar. I vårt miljöarbete prioriterar vi därför kontroll över energianvändningen och åtgärder för att minska åtgången. Specialfastigheter arbetar efter ett verksamhetsledningssystem som fungerar som en kvalitetssäkring för alla delar av verksamheten. I detta system, som är uppbyggt enligt ISO 9001, ingår även övergripande miljöfrågor. Specialfastigheter arbetar brett och långsiktigt för att begränsa miljöpåverkan från verksamheten. Att hålla nere energiförbrukningen är prioriterat. Miljörelaterade åtgärder har under 2008 uppgått till cirka 14,8 (56) Mkr. Energibidrag för energibesparande och klimatfrämjande åtgärder har sökts och under 2008 har 1,5 Mkr utbetalats. Specialfastigheter har satt som mål att minska utsläppen av koldioxid från fastighetsdriften med 40% till år 2010, jämfört med Riktlinjer för anställningsvillkor för ledande befattningshavare Bolaget följer ägarens Riktlinjer för anställningsvillkor för ledande befattningshavare i företag med statligt ägande ( ). Styrelsen för bolaget ska årligen utse ett Ersättningsutskott med uppgift att bereda beslut om löne- och anställningsvillkor för Vd. Ersättningsutskottet ska även bistå Vd vid beslut om löneoch anställningsvillkor för ledande befattningshavare. Möten i utskottet ska protokollföras och protokollen ska delges styrelsen. Löner och övriga förmåner till medarbetare i företagsledande ställning ska vara konkurrenskraftiga och rimliga. Ersättningen ska inte vara löneledande. Detta säkerställs genom jämförelser mot andra relevanta bolag. Lönerna ska vara individuella, resultatorienterade och spegla det ansvar som arbetet medför. I bolaget förekommer ej rörlig lön eller någon form av incitamentsprogram. Vd har en premiebestämd pension. Pensionsvillkor för övriga ledande befattningshavare följer ITP-plan. För utbetalda löner och ersättningar se not 7 sid 66. Medarbetare Jämställdhet och mångfald I samverkan med de fackliga organisationerna upprättas en jämställdhetsplan. Specialfastigheters syn är att verksamheten blir starkare och utvecklas genom att olika synsätt och erfarenheter är representerade i organisationen. Det är en självklarhet att visa respekt för varandras kompetens och olika förutsättningar. Alla medarbetare ska kunna arbeta och utvecklas tillsammans utan att utsättas för diskriminerande behandling eller trakasserier. Vid nyrekryteringar strävar Specialfastigheter efter mångfald och en jämnare könsfördelning på befattningar, som av tradition är bundna till ett visst kön. Personalomsättning 9 medarbetare lämnade sina anställningar under 2008 varav flera var pensionsavgångar. Under de närmast kommande åren uppnår ett 10-tal medarbetare pensionsåldern och flera rekryteringar kommer att genomföras. Specialfastigheter ska även i fortsättningen agera på ett sätt som gör oss kända som en bra och eftertraktad arbetsgivare, som attraherar kvalificerade medarbetare. Arbetsmiljö Specialfastigheter arbetar kontinuerligt för att säkerställa arbetsmiljön på samtliga arbetsställen. Årliga skyddsronder görs och Skyddskommittén träffas flera gånger om året. Ett förebyggande arbetsmiljöarbete genomförs i fastigheterna i samverkan med hyresgästerna. Friskvård Sjukfrånvaron för 2008 var 2,19%. Under 2009 är målet att sjukfrånvaron inte ska överskrida 3%. För att uppnå detta erbjuds alla anställda att genomgå en hälso-, arbetsmiljö- och livsstilsundersökning, som resulterar i en personlig handlingsplan. Även ett årligt friskvårdsbidrag erbjuds. Specialfastigheter

51 51 har också en försäkring som ger anställda snabb tillgång till sjukvård. Investeringar Koncernens bruttoinvesteringar uppgick under perioden till (678) Mkr. Investeringar i maskiner och inventarier uppgick till 3 (2) Mkr. Investeringar i fastigheter uppgick till (676) Mkr varav förvärv av fastigheten Tre Vapen 4 uppgick till cirka Mkr. Antalet investeringsprojekt var vid rapporttillfället 37 (59). Total projektportfölj vid periodens slut uppgår till (2 261) Mkr, varav (1 929) Mkr återstår att producera under de närmaste åren. Totalt uppgår upparbetade investeringar för Kriminalvården till cirka 934 Mkr för perioden. Projektvolymen uppgår vid periodens slut till Mkr varav Mkr återstår. Totalt uppgår upparbetade investeringar för SiS till cirka 73 Mkr för perioden. Projektvolymen uppgår vid periodens slut till 56 Mkr varav 25 Mkr återstår. Totalt uppgår upparbetade investeringar för Försvarsmakten till cirka 30 Mkr för perioden. Projektvolymen uppgår vid periodens slut till 124 Mkr varav 113 Mkr återstår. De viktigaste projekten under året > 10 Mkr Avslutat 2008 Fastighet Ort Typ av fastighet Hyresgäst Aktiverad projektkostnad, Mkr Skänninge Skänninge Kriminalvårdsanstalt Kriminalvården 14 Norrtälje Norrtälje Kriminalvårdsanstalt Kriminalvården 26 Hällby Eskilstuna Kriminalvårdsanstalt Kriminalvården 15 Högkvarteret Stockholm Försvarsfastighet Försvaret 35 Pågående projekt Fastighet Ort Typ av fastighet Hyresgäst Budgeterad projektkostnad Mkr Kumla Kumla Kriminalvårdsanstalt Kriminalvården 700 Hall Södertälje Kriminalvårdsanstalt Kriminalvården 250 Saltvik Härnösand Kriminalvårdsanstalt Kriminalvården Hällby Eskilstuna Kriminalvårdsanstalt Kriminalvården 20 Norrtälje Norrtälje Kriminalvårdsanstalt Kriminalvården 26 Huddinge Huddinge Kriminalvårdsanstalt Kriminalvården 46 Asptuna Botkyrka Kriminalvårdsanstalt Kriminalvården 44 Granhult Lindesberg Institution SiS 17 Flygvapenmuseum Linköping Museum Statens försvarshistoriska museer 121 Risker, osäkerhetsfaktorer och känslighetsanalys Den aktuella finanskrisen har haft stor påverkan på finansmarknaderna och konjunkturen. Den allmänna osäkerheten motverkas för Specialfastigheters del av den stabilitet som de långa hyresavtalen med statliga hyresgäster ger. Detta tillsammans med vår stabila finansiella ställning, har medfört att vi, trots finanskrisen, kunnat säkra finansiering till acceptabla räntenivåer. Specialfastigheter bedömer att verksamhetens finansiella ställning och resultat kan komma att påverkas av följande risker och osäkerhetsfaktorer: Risken och osäkerheten avseende hyresintäkterna bedöms som liten, på grund av långa hyreskontrakt och låg vakansgrad. Kreditrisken bedöms som låg med nuvarande statliga hyresgäster. I känslighetsanalysen framgår viktiga variablers resultatpåverkan på årsbasis. Förändring i hyresintäkter beror på två faktorer, omförhandling av kontrakten respektive indexuppräkning. Nivån på företagets hyresintäkter är stabil på grund av den 16,1 år långa återstående genomsnittliga kontraktstiden. Hyresintäkterna är inflationsindexerade och justeras årligen. I analysen antas hela hyresintäkten justeras med 1% multiplicerat med den genomsnittliga indexfaktorn 0,87. Eventuella omförhandlingar av hyreskontrakt antas därmed följa samma utveckling. Avseende drift råder viss osäkerhet i bedömningen av energiprisutvecklingen. Specialfastigheter ansvarar för merparten av värmeförsörjningen till fastigheterna där största andelen är fjärrvärme. Underhållet planeras långsiktigt och åtgärderna i fastigheterna utförs enligt planen, vilket bedöms ge ringa risk eller osäkerhet för underhållskostnaderna. Kostnadsökningar motverkas av att tidigare ingångna avtal utnyttjas. Känsligheten för förändringar i kostnader för fastighetsdrift och underhåll är beräknade till 1% av 2009 års budgeterade kostnader. Kostnaden för el ingår till största delen inte i hyresavtalen. Risken av prisförändringar på el är därmed begränsad. Bolagets räntekostnader kan öka på grund av stigande marknadsräntor. Räntekostnadernas resultatpåverkan i analysen utgår från den volym som räntejusteras eller förfaller under kommande 12-månadersperiod. För att undvika risken att en orimligt stor del av låneportföljen omsätts i ett ofördelaktigt ränteläge ska portföljen ha en jämn spridning och en genomsnittlig räntebindningstid inom intervallet 3 7 år. I analysen har portföljen en räntebindningstid på 4,5 år för kommande 12-månadersperiod. Specialfastigheter redovisar sina fastigheter och innehav av finansiella derivat till verkligt värde, vilket innebär att orealiserade värdeförändringar redovisas över resultaträkningen.

52 52 Förvaltningsberättelse Förändringar i marknadens avkastningskrav på fastigheter kan ge stora resultatpåverkande värdeförändringar. En förändring i avkastningskravet med 0,25 procentenheter ger en värdeförändring om cirka 400 Mkr. En förändring av marknadens låneräntor med 0,25 procentenheter ger en resultatpåverkande värdeförändring av befintlig låneportfölj med cirka 22 Mkr. Känslighetsanalys Variabel Förändring Resultatpåverkan, på årsbasis Mkr Hyresintäkter 1% KPI 11,8 Fastighetsdrift och media exkl el 1% 2,2 Underhållskostnader 1) 1% 2,5 Ränta 1%-enhet 4,0 Avkastningskrav 2) 0,25%-enhet 400 Marknadsräntor, derivatinstrument 3) 0,25%-enhet 22 1) Inkluderar aktiverat underhåll enligt IFRS 2) Resultatpåverkan avser värdeförändring förvaltningsfastigheter 3) Resultatpåverkan avser värdeförändring derivatinstrument Finansiell riskhantering Koncernen och moderbolaget är genom sin verksamhet exponerad för olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i företagets resultat och kassaflöde till följd av påverkan av ränterisk, refinansieringsrisk, kreditrisker, valutarisk och elprisrisk. Koncernens alla finansiella risker är samlade i moderbolaget och hanteras därifrån. För att uppnå en effektiv riskhantering används finansiella derivatinstrument. Koncernens finansiella risker utgörs av den finansiella verksamheten i moderbolaget. Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker har fastställts av styrelsen och bildar ett ramverk av riktlinjer och regler i form av riskmandat och limiter för finansverksamheten. Policyn är utformad så att ägarens avkastningskrav på eget kapital uppnås på säkrast möjliga sätt. Den övergripande målsättningen för finansfunktionen är att tillhandahålla en kostnadseffektiv finansiering samt att minimera negativa effekter på koncernens resultat genom marknadsfluktuationer. För ytterligare information se not 10, 19 och 22. Styrelsen Specialfastigheters styrelse består av sju ledamöter valda av bolagsstämman samt två ledamöter utsedda av arbetstagarorganisationerna. Vid årsstämman den 21 april omvaldes styrelseleda- möterna Sven Landelius (styrelseordförande), Christel Armstrong Darvik, Marianne Förander, Claes Kjellander, Nina Linander och Carina Wång. Kurt Eliasson avgick som ledamot vid årsstämman och Per-Håkan Westin valdes in som ny ledamot. Ledamöter valda av arbetstagarorganisationerna är Lena Nibell från Unionen och Hans Hansson från SEKO. Specialfastigheters ersättningsutskott består av fyra ledamöter utsedda av styrelsen. Utskottets uppgift är att bereda beslut om löne- och anställningsvillkor för Vd. Vidare att utskottet ska bistå Vd och besluta om löne- och anställningsvillkor för ledande befattningar. Utskottet ska protokollföra sina möten och protokollen ska delges styrelsen. Styrelsens arbetsformer Styrelsen är ytterst ansvarig för bolagets organisation och förvaltning. Styrelsearbetet sker i enlighet med den arbetsordning som årligen fastställs vid styrelsens konstituerande sammanträde som följer efter årsstämman. Arbetsordningen reglerar beslutsordningen inom bolaget, styrelsens mötesordning samt arbetsfördelningen mellan styrelsen, styrelsens ordförande och Vd samt styrelsens utskott. Styrelsens arbete inriktas mot strategiska frågor som verksamhetsinriktning, väsentliga policies, marknad, finans och ekonomi, större investeringar, risker, personal och ledarskap, kontroll och effektivitet samt kreditbeslut över en viss nivå. Styrelsen godkänner eventuella väsentliga uppdrag som Vd har utanför bolaget. De viktigaste styrande dokumenten är: bolagsordning ägarens information till styrelsen för Specialfastigheter Sverige AB vid årsstämman statens ägarpolitik, viktiga policyfrågor och riktlinjer arbetsordning för styrelsen, instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelse och Vd, instruktion för ekonomisk rapportering och policies antagna av styrelsen. Basen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen är den kontrollmiljö som utgörs av organisation, beslutsvägar, befogenheter och ansvar, som dokumenteras och kommunicerats i styrande dokument såsom interna policies, riktlinjer manualer och koder. Dessa styrande dokument är exempelvis ansvarsfördelningen mellan styrelsen och Vd, attestinstruktion samt handböcker och instruktioner för de olika avdelningarnas arbete inom bolaget.

53 53 Under 2008 har styrelsen haft 13 styrelsesammanträden. Större ärenden som behandlats under året redovisas här nedan: JANUARI Slutligt fastställande av affärsplan och budget. Beslut om bokslutsrapport Beslut om investering. MARS Redovisning av Specialfastigheters revisorers bedömning av koncernens verksamhet Beslut om årsredovisning 2007 inklusive utdelningsförslag. Resultat från styrelseutvärdering. Beslut om investeringar och fastighetsförvärv. APRIL Beslut om fastighetsförvärv. Konstituerande, fastställdes policies, instruktioner samt styrelsens arbetsordning inklusive Vd-instruktion och beslutsoch attestordning. Delårsbokslut, prognos för året och delårsrapport fastställdes. Beslut om finanspolicy. Beslut om fastighetsförvärv. MAJ Beslut om fastighetsförvärv och fastighetsförsäljning. Beslut om investering. JUNI Beslut om investering. JULI Delårsbokslut, prognos för året och delårsrapport fastställdes. Beslut om investering. Beslut avseende rekrytering av verkställande direktör. SEPTEMBER Beslut om fastighetsförsäljning. Strategimöte avseende personalfrågor gällande lönerevision för ledande befattningshavare, kompetensförsörjning, rekryteringar och sjukfrånvaro. OKTOBER Delårsbokslut, prognos för året och delårsrapport fastställdes. Beslut om investeringar. NOVEMBER Beslut om fastighetsförsäljningar. DECEMBER Beslut om affärsplan och budget. Beslut om utskottsarbete och firmateckning. Beslut om investeringar. Övriga ärenden som har behandlats under 2008 var bland annat organisationsfrågor, extern rapportering, affärsstrategier, kapitalstruktur, finansiering och upphandlingsfrågor. Revisorer Vid årstämman den 21 april 2008 valdes revisionsfirman Deloitte AB, med Peter Gustafsson som huvudansvarig revisor, för perioden fram till 2012 års årstämma. Ansvaret för val av revisorer för företag med statligt ägande ligger hos ägaren. Specialfastigheter biträdde ägaren under hösten 2007 vid framtagandet av utvärdering och förslag till revisionsfirma för åren Riksrevisionen beslutade vid årsstämman 2008 att avförordna sina revisorer. Händelser efter balansdagen Inga väsentliga händelser har inträffat efter rapportperiodens utgång. Framtida utveckling Specialfastigheters resultatutveckling bedöms bli fortsatt positiv under de närmaste åren. Ett omfattande investeringsprogram ska genomföras och åtföljs av utökade hyresavtal och en större omsättning. För Specialfastigheter kommer 2009 att innebära en hög investeringstakt i nya lokaler och fortsatt arbete med effektivisering av fastighetsförvaltningen.

54 54 Flerårsöversikt med definitioner Koncernens och moderbolagets ekonomiska utveckling i sammandrag. Från och med 2006 tillämpar Specialfastigheter Sverige AB, IFRS i sin koncernredovisning. Omräkning har skett för 2005 enligt Koncern IFRS-principerna. De väsentligaste förändringarna för koncernen i samband med övergången till IFRS avser värdering av förvaltningsfastigheter, finansiella instrument och uppskjuten skatt, vilket påverkar flertalet nyckeltal. IFRS principerna tillämpas ej för IFRS redovisning Fastighetsrelaterade Intäkter från fastighetsförvaltning, Mkr Lokalarea, kvm/ Uthyrningsgrad, % 99,0 99,0 99,0 99,0 99,0 Investeringar inklusive fastighetsförvärv, Mkr Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, Mkr Balansomslutning, Mkr Eget kapital, Mkr Finansiellt relaterade Resultat före skatt, Mkr Årets resultat, Mkr Soliditet, % 34,7 42,1 44,0 41,0 20,3 Direktavkastning, % 8,0 8,2 8,2 9,1 12,6 Räntetäckningsgrad, ggr 0,3 4,7 5,9 4,0 1,8 Räntetäckningsgrad kassaflödesbaserad, ggr 3,7 4,7 4,7 2,7 3,3 Överskottsgrad, % 75,6 77,0 75,2 74,9 57,9 Avkastning på eget kapital, % -2,3 11,0 17,8 16,5 8,5 Avkastning på totalt kapital, % 0,8 8,0 11,4 11,1 5,2 Kassaflöde före investeringar, Mkr Förvaltningsrelaterade Hyresintäkter, kr/kvm Fastighetsdrift, kr/kvm Underhållskostnader, kr/kvm 41 1) 37 1) 41 1) 39 1) 220 Driftöverskott, kr/kvm Administrationskostnader, kr/kvm Moderbolag Intäkter från fastighetsförvaltning, Mkr Resultat före skatt, Mkr Balansomslutning, Mkr Soliditet, % 10,6 13,0 16,6 14,0 15,3 1) Aktiverat för kr/kvm, kr/kvm, kr/kvm, kr/kvm. Kommentarer till förvaltningsrelaterade nyckeltal Ökningen av hyresintäkterna och driftöverskottet speglar investeringarna i nya, teknikintensiva fastigheter med en effektiviserad fastighetsförvaltning. Fokuseringen på drift och underhållskostnader har fortsatt under Mediakostnaderna har minskat i relation till omsättningen, bland annat hänförligt till fortsatt arbete med energioptimering och ett gynnsamt klimat.

55 55 i Definitioner Avkastning på eget kapital, % Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på totalt kapital, % Resultat före skatt plus finansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Direktavkastning, % Driftöverskott dividerat med förvaltningsfastigheternas genomsnittliga marknadsvärde. Driftöverskott Intäkter från fastighetsförvaltning minus fastighetskostnader. Eget kapital Redovisat eget kapital. Kassaflöde från den löpande verksamheten Resultat före skatt med återläggning av avskrivningar och realisationsresultat minus betald skatt, samt förändring av rörelsekapital. LOA Beräknad uthyrningsbar lokalarea i kvadratmeter. Nettoskuld Räntebärande skulder minus räntebärande finansiella tillgångar. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat efter finansnetto med återläggning av finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. Räntetäckningsgrad, kassaflödesbaserad, ggr Resultat efter finansnetto med återläggning av finansiella kostnader, värdeförändringar och resultat fastighetsförsäljningar, dividerat med finansiella kostnader exklusive värdeförändringar. Soliditet Justerat eget kapital på balansdagen i procent av balansomslutningen. Uthyrningsgrad Total area för uthyrda lokaler i förhållande till total uthyrningsbar area. Överskottsgrad Driftöverskott i förhållande till intäkter från fastighetsförvaltning. VINSTDISPOSITION Styrelsen för Specialfastigheter Sverige AB:s ( ) yttrande enligt 18 kap 4 ABL avseende föreslagen vinstutdelning för år Styrelsen föreslår att årsstämman för 2009 i Specialfastigheter Sverige AB beslutar att 310 Mkr, eller 155 kr per aktie, utdelas till ägaren. Den föreslagna utdelningen utgör 37% av bolagets egna kapital och 6% av koncernens egna kapital. Utdelningen är i linje med vad det ekonomiska utdelningsmålet stipulerar. Se Kapitalhantering sidan 58. Bolagets innehav av finansiella instrument har värderats till verkligt värde enligt 4 kap 14a årsredovisningslagen. Detta har inneburit att det egna kapitalet har minskat med 34 Mkr, vilket utgör cirka 4% av moderbolagets egna kapital. Den föreslagna utdelningen till aktieägaren minskar moderbolagets synliga soliditet från 11 till 7% och koncernens synliga soliditet från 35 till 32%. Koncernens verksamhet bedrivs med stabil och god lönsamhet och intäkterna är säkrade på lång sikt genom långa hyresavtal. Styrelsens uppfattning är att bolaget efter den föreslagna utdelningen har fortsatt god finansiell kapacitet att möta de krav som verksamhetens art, omfattning, investeringsbehov och risk ställer på koncernens och moderbolagets egna kapital. Förslaget är således försvarligt med hänsyn till koncernens och moderbolagets konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Detta innebär bland annat att förslaget ej hindrar bolaget och övriga i koncernen ingående bolag från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt. Fritt eget kapital i moderbolaget är: Balanserade vinstmedel Fond för verkligt värde Årets resultat Summa Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Till aktieägaren utdelas I ny räkning balanseras Summa kr kr kr kr kr kr kr

56 56 Koncernen Resultaträkning Mkr Not Hyresintäkter Övriga intäkter Intäkter från fastighetsförvaltning Fastighetskostnader Driftöverskott Administration 4, Resultat fastighetsförsäljningar Värdeförändring förvaltningsfastigheter Rörelseresultat 7, 8, Finansiella intäkter Finansiella kostnader Finansnetto Resultat före skatt Skatt Årets resultat Varav hänförligt till moderföretagets aktieägare

57 57 Koncernen balansräkning Mkr Not Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Pågående nybyggnationer Övriga materiella anläggningstillgångar Finansiella placeringar 15, Uppskjutna skattefordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Skattefordran 0 - Kundfordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Övriga fordringar Kortfristiga placeringar Likvida medel Anläggningstillgångar som innehas för försäljning - 19 Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver 7 19 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 19, Övriga långfristiga skulder Uppskjutna skatteskulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 19, Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa skulder Summa eget kapital och skulder Koncernen har inte ställt några säkerheter eller eventualförpliktelser.

58 58 Koncernen Sammandrag avseende förändringar i eget kapital Mkr Hänförligt till moderföretagets aktieägare År 2007 Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Säkringsreserv Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital Kassaflödessäkringar redovisade direkt mot eget kapital Summa förmögenhetsförändringar redovisade direkt mot eget kapital 1) Årets resultat Summa fömögenhetsförändringar Utdelningar Utgående eget kapital År 2008 Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Säkringsreserv Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital Kassaflödessäkringar redovisade direkt mot eget kapital Summa förmögenhetsförändringar redovisade direkt mot eget kapital 1) Årets resultat Summa fömögenhetsförändringar Utdelningar Utgående eget kapital ) Exklusive transaktioner med bolagets ägare. Säkringsreserv Säkringsreserven innefattar den effektiva andelen av den ackumulerade nettoförändringen av verkligt värde på ett kassaflödessäkringsinstrument hänförbart till säkringstransaktioner som ännu inte inträffat. Eget kapital Kapitalhantering Enligt styrelsens policy är koncernens finansiella målsättning att ha en god kapitalstruktur samt finansiell stabilitet och därigenom bibehålla kreditgivare, marknadens förtroende samt utgöra en grund för fortsatt utveckling av affärsverksamheten. Målet för soliditeten är 25 35% och anpassningen till detta mål utgör en del av den strategiska planeringen. Styrelsens ambition är att bibehålla en balans mellan hög avkastning som kan möjliggöras genom en högre belåning och fördelarna och tryggheten som en sund kapitalstruktur erbjuder. Koncernens mål är att avkastningen (årets resultat efter skatt) på genomsnittligt eget kapital ska motsvara den riskfria räntan, definierad som den 5-åriga statsobligationen med tillägg av 2,5 procentenheter, över en konjukturcykel. År 2008 var avkastningen på eget kapital -2,3% (11,0%). Över den senaste femårsperioden har Specialfastigheters avkastning på eget kapital i genomsnitt uppgått till 10,3%, vilket väl överstiger koncernens mål. Koncernens utdelningsmål bör vara 50% av årets resultat efter skatt efter återläggning av årets värdeförändringar och därtill hörande uppskjuten skatt. Styrelsen har föreslagit en utdelning om 154 (175) kronor per aktie till årsstämman 2009, vilket motsvarar 6% (7%) av eget kapital. Under de senaste fem åren har den ordinarie utdelningen i genomsnitt uppgått till 4,2% (5,8%) av eget kapital. Under året har ingen förändring skett i koncernens kapitalhantering. Varken moderbolaget eller något av dotterbolagen står under externa kapitalkrav. Aktiekapital Aktiekapitalet är fördelat på aktier med ett kvotvärde om 100 kronor och med en (1) röst per aktie vilket gäller såväl ingående som utgående antal aktier vid ovanstående rapportperioder.

59 59 Koncernen Kassaflödesanalys Mkr Not Den löpande verksamheten Resultat före skatt Justering för poster som inte ingår i kassaflödet: Värdeförändring förvaltningsfastigheter Värdeförändring finansiella placeringar Avskrivningar 2 2 Resultat från försäljning av anläggningstillgångar Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: Förändring av fordringar Förändring av övriga kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investering i förvaltningsfastigheter Avyttring av förvaltningsfastigheter 45 9 Balanserade underhållsutgifter Förvärv av materiella anläggningstillgångar -3-2 Avyttring av materiella anläggningstillgångar 0 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten Upptagna lån Amortering av lån Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde 5-1 Likvida medel vid årets början 1 2 Likvida medel vid årets slut Räntor Erhållna räntor Erlagda räntor

60 60 Noter koncernen Not 1 Väsentliga redovisningsprinciper Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare har Redovisningsrådets rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 19 mars Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 23 april Värderingsgrunder tillämpade vid upprättandet av moderbolagets och koncernens finansiella rapporter Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar och skulder och förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde. Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde består av derivatinstrument. Anläggningstillgångar som innehas för försäljning redovisas till det lägsta av det tidigare redovisade värdet och det verkliga värdet efter avdrag för försäljningskostnader. Funktionell valuta och rapporteringsvaluta Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor. Specialfastigheter Sverige är endast verksamt på den svenska marknaden. Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrundade till närmaste miljontals kronor. Bedömningar och uppskattningar i de finansiella rapporterna Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Bedömningar gjorda av företagsledningen vid tillämpningen av IFRS som har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna och gjorda uppskattningar som kan medföra väsentliga justeringar i påföljande års finansiella rapporter beskrivs närmare i not 12. Väsentliga tillämpade redovisningsprinciper De nedan angivna redovisningsprinciperna har, med de undantag som närmare beskrivs, tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterföretag. Ändrade redovisningsprinciper Inga nya eller ändrade standarder och tolkningsuttalanden har tillämpats vid upprättandet av 2008 års finansiella rapporter: Nya IFRS och tolkningar som ännu inte börjat tillämpas Nya standarder, ändringar i standarder samt tolkningsuttalanden träder ikraft först kommande räkenskapsår och har inte tillämpats vid upprättandet av dessa finansiella rapporter. IFRS 8 Rörelsesegment anger vad ett operativt segment är och vilken information som ska lämnas om dessa i de finansiella rapporterna. Ändringar i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter, anger ny struktur samt rapportbenämning. Ändringar i IAS 40 Förvaltningsfastigheter, anger att förvaltningsfastigheter under uppförande ska redovisas till verkligt värde. Ändringen i IAS 40 innebär att nybyggnationen av förvaltningsfastigheter inte längre redovisas till nedlagda utgifter. I övrigt kommer inte de nya standarderna medföra något byte av redovisningsprincip utan endast förändringar i upplysningskraven. Klassificering m.m. Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Segmentsrapportering Ett segment är en redovisningsmässigt identifierbar del av koncernen som tillhandahåller tjänster inom en viss ekonomisk omgivning, som är utsatta för risker och möjligheter som skiljer sig från andra segment. Koncernens primära segment utgörs av dotterbolagen. Bolagen är bildade med utgångspunkt från våra hyresgäster och deras unika behov av lokaler. Koncernens sekundära segment är den geografiska indelningen i regioner för rationell drift. Uppgifter om koncernens dotterbolag och regioner redovisas i not 9 sidan 68. Segmentsinformation lämnas i enlighet med IAS 14 endast för koncernen. Konsolideringsprinciper Dotterföretag Dotterföretag är företag som står under ett bestämmande inflytande från moderbolaget Specialfastigheter Sverige AB. Bestämmande inflytande innebär direkt eller indirekt en rätt att utforma ett företags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Vid bedömningen om ett bestämmande inflytande föreligger, beaktas potentiella röstberättigande aktier som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras. Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterföretag betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. Det koncernmässiga anskaffningsvärdet fastställs

61 61 genom en förvärvsanalys i anslutning till förvärvet. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. Anskaffningsvärdet för dotterföretagsaktierna utgörs av summan av de verkliga värdena per förvärvsdagen för erlagda tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder samt transaktionskostnader som är direkt hänförbara till förvärvet. Vid rörelseförvärv där anskaffningskostnaden överstiger det verkliga värdet av förvärvade tillgångar och övertagna skulder samt eventualförpliktelser som redovisas separat, redovisas skillnaden som goodwill. När skillnaden är negativ redovisas denna direkt i resultaträkningen. Dotterföretags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med förvärvstidpunkten till det datum då det bestämmande inflytandet upphör. Transaktioner som elimineras vid konsolidering Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Intäkter Intäktsredovisning Koncernen har i egenskap av hyresvärd tecknat operationella leasingavtal med kunder varför koncernens redovisade intäkter i huvudsak avser hyresintäkter. Hyresintäkter, arrendeintäkter och parkeringsintäkter aviseras i förskott och periodisering av hyror sker därför så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkter. Intäktsredovisning sker vanligtvis linjärt över hyresavtalets löptid, utom i undantagsfall, då en annan metod bättre återspeglar hur ekonomiska fördelar tillfaller koncernen. Ränteintäkter intäktsredovisas fördelat över löptiden med tillämpning av effektivräntemetoden. Utdelningsintäkter redovisas när rätten att erhålla betalning har fastställts. Intäkter från fastighetsförsäljningar Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Rörelsekostnader och finansiella intäkter och kostnader Operationella leasingavtal Kostnader avseende operationella leasingavtal redovisas i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. Förmåner erhållna i samband med tecknandet av ett avtal redovisas i resultaträkningen som en minskning av leasingavgifterna linjärt över leasingavtalets löptid. Variabla avgifter kostnadsförs i de perioder de uppkommer. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel, fordringar, räntekostnader på lån samt orealiserade och realiserade vinster och förluster på derivatinstrument som används inom den finansiella verksamheten. Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla uppskattade framtida in- och utbetalningar under den förväntade räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran eller skulden. Ränteintäkter respektive räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av transaktionskostnader och skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall. Lånekostnader belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig utom till den del de ingår i en tillgångs anskaffningsvärde. En tillgång för vilken ränta kan inräknas i anskaffningsvärdet är en tillgång som med nödvändighet tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning. Skatter Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen, hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Temporära skillnader beaktas inte vid första redovisningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv som vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat, vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar i dotterföretag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Enligt ett regeringsbeslut förändras skattesatsen från 1 januari Skattesatsen vid beräkning av uppskjuten skatt har ändrats från 28% till 26,3%. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan likvida medel, lånefordringar, kundfordringar, finansiella placeringar samt derivat. På skuldsidan återfinns leverantörsskulder, låneskulder samt derivat.

62 62 Noter koncernen Redovisning i och borttagande från balansräkningen En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. Klassificering och värdering Finansiella instrument som inte är derivat redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument förutom avseende de som tillhör kategorin finansiell tillgång som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen, vilka redovisas till verkligt värde exklusive transaktionskostnader. Ett finansiellt instrument klassificeras vid första redovisningen utifrån i vilket syfte instrumentet förvärvades. Klassificeringen avgör hur det finansiella instrumentet värderas efter första redovisningstillfället såsom beskrivs nedan. Derivatinstrument redovisas initialt till verkligt värde innebärande att transaktionskostnader belastar periodens resultat. Efter den initiala redovisningen redovisas derivatinstrument på sätt som beskrivs nedan. Används derivatinstrument för säkringsredovisning och till den del denna är effektiv, redovisas värdeförändringar på derivatinstrumentet på samma rad i resultaträkningen som den säkrade posten. Även om säkringsredovisning inte tillämpas, redovisas värdeökningar respektive värdeminskningar på derivatet som intäkter respektive kostnader inom rörelseresultatet eller inom finansnettot baserat på syftet med användningen av derivatinstrumentet och huruvida användningen relateras till en rörelsepost eller en finansiell post. Vid säkringsredovisning redovisas ineffektiv del på samma sätt som värdeförändringar på derivat som inte används för säkringsredovisning. Om säkringsredovisning inte tillämpas vid användning av ränteswap, redovisas räntekupongen som ränta och övrig värdeförändring av ränteswapen redovisas som övrig finansiell intäkt eller övrig finansiell kostnad. Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga banktillgodohavanden. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella instrument i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. Här ingår derivat med positivt verkligt värde med undantag för derivat som är ett identifierat och effektivt säkringsinstrument. Lånefordringar och kundfordringar Lånefordringar och kundfordringar är finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte är noterade på en aktiv marknad. Dessa tillgångar värderas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde bestäms utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten. Kundfordran redovisas till det belopp som beräknas inflyta, det vill säga efter avdrag för osäkra fordringar. Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen I denna kategori ingår koncernens finansiella derivat med negativt verkligt värde med undantag för derivat som är ett identifierat och effektivt säkringsinstrument. Förändringar i verkligt värde redovisas i resultaträkningen. Andra finansiella skulder Lån samt övriga finansiella skulder, till exempel leverantörsskulder, är värderade till upplupet anskaffningsvärde. Likvida medel Likvida medel utgörs av kassa- och bankmedel. Dessa tillgångar bedöms vara omsättningsbara omgående med försumbar risk för värdeförändringar vilket medför att redovisat värde motsvarar verkligt värde. Derivat och säkringsredovisning Koncernens derivatinstrument har anskaffats för att säkra risker för ränte- och valutakursexponeringar som koncernen är utsatt för. Derivat redovisas initialt till anskaffningsvärde på likviddagen innebärande att transaktionskostnader belastar periodens resultat. Efter den initiala redovisningen värderas derivatinstrument till verkligt värde och värdeförändringar redovisas på sätt som beskrivs nedan. Derivat värderade till verkligt värde Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. Vid användning av räntederivat kan det uppstå en värdeförändring beroende på förändringar av marknadsräntan och tidsfaktorn. Initialt redovisas räntederivat till anskaffningsvärde i balansräkningen och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde används marknadsnoteringar på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder. Omräkning till svenska kronor görs till noterad kurs på bokslutsdagen. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde, instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris, vilket fås från motparten. Kassaflödessäkringar De derivatinstrument som används för säkring av prognostiserad elkonsumtion redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Värdeförändringarna redovisas direkt mot eget kapital i säkringsreserven tills dess att det säkrade flödet träffar resultaträkningen, varvid säkringsinstrumentets ackumulerade värdeförändringar överförs till resultaträkningen för att där möta och matcha resultateffekterna från den säkrade transaktionen. De säkrade flödena kan vara både kontrakterade och prognostiserade transaktioner. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den

63 63 på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Fastigheter som bebyggs eller exploateras för framtida användning som förvaltningsfastigheter klassificeras som materiella anläggningstillgångar och redovisas till anskaffningsvärdet till dess arbetena är slutförda. Därefter omklassificeras fastigheterna till förvaltningsfastigheter och omvärderas till verkligt värde, varvid värdeförändring redovisas i resultaträkningen. Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort ur balansräkningen vid utrangering eller avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från användning eller utrangering/avyttring av tillgången. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Vinst och förlust redovisas som övrig rörelseintäkt/kostnad. Leasade tillgångar Leasingavtal klassificeras i koncernredovisningen antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna som är förknippade med ägandet i allt väsentligt är överförda till leasetagaren, om så ej är fallet är det fråga om operationell leasing. Specialfastigheter Sverige AB innehar inga finansiella leasingavtal som bedöms väsentliga. De operationella leasingavgifterna kostnadsförs över löptiden med utgångspunkt från nyttjandet, vilket kan skilja sig åt från vad som de facto erlagts som leasingavgift under året. Avskrivningsprinciper Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Beräknade nyttjandeperioder; maskiner och inventarier 14 33% per år Använda avskrivningsmetoder och tillgångarnas restvärden och nyttjandeperioder omprövas vid varje års slut. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa båda syften. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Verkliga värdet baseras huvudsakligen på värderingar av utomstående oberoende värderingsmän med erkända kvalifikationer och med adekvata kunskaper i värdering av fastigheter av den typ och med de lägen som är aktuella. Denna värdering sker årsvis. Om det under löpande år föreligger indikationer på väsentliga värdeförändringar för enskilda fastigheter, delar av fastighetsbeståndet eller hela fastighetsbeståndet sker omvärdering i samband med kvartalsrapportering för de aktuella fastigheterna. Verkliga värden baseras på marknadsvärden, vilket är det bedömda beloppet som skulle erhållas i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet intäktsredovisning. Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet vilken redovisas enligt verkligt värde-metoden. Tillkommande utgifter förvaltningsfastigheter som redovisas enligt verkligt värdemetoden Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter, eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till det redovisade värdet. Reparationer kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. Nedskrivningar De redovisade värdena för koncernens tillgångar prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på nedskrivningsbehov. IAS 36 tillämpas för prövning av nedskrivningsbehov för andra tillgångar än finansiella tillgångar vilka prövas enligt IAS 39, tillgångar för försäljning och avyttringsgrupper som redovisas enligt IFRS 5, förvaltningsfastigheter redovisade till verkligt värde enligt IAS 40 och uppskjutna skattefordringar. För undantagna tillgångar enligt ovan prövas det redovisade värdet enligt respektive standard. Nedskrivningsprövning för materiella tillgångar Om indikation på nedskrivningsbehov finns, beräknas enligt IAS 36 tillgångens återvinningsvärde (se nedan). Om det inte går att fastställa väsentligen oberoende kassaflöden till en enskild tillgång ska tillgångarna vid prövning av nedskrivningsbehov grupperas till den lägsta nivå där det går att identifiera väsentligen oberoende kassaflöden en så kallad kassagenererande enhet. En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande enhets (grupp av enheters) redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning belastar resultaträkningen. Nedskrivning av tillgångar hänförliga till en kassagenererande enhet (grupp av enheter) fördelas i första hand till goodwill. Därefter görs en proportionell nedskrivning av övriga tillgångar som ingår i enheten (gruppen av enheter). Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärde. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden med en diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som är förknippad med den specifika tillgången. Nedskrivningsprövning för finansiella tillgångar Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva bevis på att en finansiell tillgång eller grupp av tillgångar är i behov av nedskrivning. Objektiva bevis utgörs dels av observerbara förhållanden som inträffat och som har en negativ inverkan på möjligheten att återvinna anskaffningsvärdet. Återvinningsvärdet för tillgångar tillhörande kategorierna låneford-

64 64 Noter koncernen ringar och kundfordringar vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde beräknas som nuvärdet av framtida kassaflöden diskonterade med den effektiva ränta som gällde då tillgången redovisades första gången. Tillgångar med en kort löptid diskonteras inte. En nedskrivning belastar resultaträkningen. Återföring av nedskrivningar En nedskrivning reverseras om det både finns indikation på att nedskrivningsbehovet inte längre föreligger och det har skett en förändring i de antaganden som låg till grund för beräkningen av återvinningsvärdet. Nedskrivning av goodwill återförs dock aldrig. En reversering görs endast i den utsträckning som tillgångens redovisade värde efter återföring inte överstiger det redovisade värde som skulle ha redovisats, med avdrag för avskrivning där så är aktuellt, om ingen nedskrivning gjorts. Nedskrivningar av lånefordringar och kundfordringar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde återförs om en senare ökning av återvinningsvärdet objektivt kan hänföras till en händelse som inträffat efter det att nedskrivningen gjordes. Ersättningar till anställda Pensionsplaner Samtlig personal är anställd i moderbolaget. Pensionsplanerna omfattar i huvudsak ålderspension, sjukpension och familjepension i form av alternativ ITP. Åtaganden för ålderspension för tjänstemän tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Redovisningsrådets akutgrupp, URA 42, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. Då bolaget inte haft tillgång till information som gjort det möjligt att redovisa pensionplanen som förmånsbestämd har även denna redovisats som avgiftsbestämd. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Kortfristiga ersättningar Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls. Tillgångar som innehas för försäljning Innebörden av att en anläggningstillgång klassificerats som innehav för försäljning är att dess redovisade värde kommer att återvinnas i huvudsak genom försäljning och inte genom användning. Omedelbart före klassificering som innehav för försäljning, ska det redovisade värdet av tillgångarna (och alla tillgångar och skulder i en avyttringsgrupp) bestämmas i enlighet med tillämpliga standarder. Vid första klassificering som innehav för försäljning, redovisas anläggningstillgångar och avyttringsgrupper till det lägsta av redovisat värde och verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader. Enligt IFRS 5.5 är vissa balansposter undantagna de värderingsregler som gäller för IFRS 5. Förvaltningsfastigheter som innehas för försäljning redovisas till verkligt värde även efter omklassificering från förvaltningsfastigheter till tillgångar som innehas för försäljning. Eventualförpliktelser (ansvarsförbindelser) En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Som likvida medel klassificeras, förutom kassa och banktillgodohavanden, kortfristiga finansiella placeringar som dels är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktuationer, dels handlas på en öppen marknad eller har en kortare återstående löptid än tre månader från anskaffningstidpunkten. Avrundning Beloppen i föreliggande årsredovisning presenteras i Mkr utan decimaler. I de fall beloppen är mindre än 1 Mkr och är avrundat nedåt, presenteras detta med en nolla (0). I de fall utfallet faktiskt är noll presenteras detta med ett streck. Not 2 Övriga intäkter Övriga intäkter avser utfakturerade tjänster och energikostnader. Not 3 Fastighetskostnader Energi, bränsle och vatten Fastighetsdrift, personalkostnader Fastighetsdrift, övriga kostnader Fastighetsskatt Underhåll Avskrivningar maskiner och inventarier 1 1 Summa

65 65 Not 4 Administration Personalkostnader Avskrivningar maskiner och inventarier 1 1 Övriga kostnader (tekn.utredn, konsultarvoden, övrigt) Summa Not 5 Ersättning till revisorer (tkr) Deloitte AB KPMG AB Riksrevisionen Andra uppdrag än revisionsuppdraget Deloitte AB KPMG AB Summa Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Revisionsbolaget Deloitte valdes vid årsstämman Vid samma tillfälle upphörde Riksrevisionens förordnande. Not 6 Resultat fastighetsförsäljningar Försäljningsintäkter, sålda fastigheter 46 9 Verkligt värde, sålda fastigheter Försäljningskostnader -1 0 Summa 29 5

66 66 Noter koncernen Not 7 Anställda, personalkostnader och arvoden till styrelse (tkr) Moderbolaget Medelantal anställda Antal anställda Varav män Antal anställda Varav män Moderbolaget totalt 99 83,0% 97 82,5% Dotterbolagen har inga anställda. Sjukfrånvaro i % av total arbetstid Moderbolaget Sjukfrånvaro/ Ord.arbetstid Långtidssjukfrånvaro/ Total sjukfrånvaro Sjukfrånvaro/ Ord.arbetstid Långtidssjukfrånvaro/ Total sjukfrånvaro Män 1,82% 55,22% 2,13% 40,43% Kvinnor 4,06% 48,48% 4,22% 65,50% Anställda under 30 år 1) 1) 1) 1) Anställda år 1,51% 44,53% 1,18% 0,00% Anställda över 49 år 2,80% 57,10% 3,55% 60,61% Samtliga anställda 2,19% 53,15% 2,51% 48,05% 1) Uppgift lämnas ej då gruppen understiger 10 personer Löner och andra ersättningar Sociala kostnader (varav pensionskostnader) 5) Löner och andra ersättningar Sociala kostnader (varav pensionskostnader) Moderbolaget totalt inklusive styrelse, ledande befattningshavare (4 914) (5 253) Styrelse 1) Löner och andra ersättningar Pensionskostnad Löner och andra ersättningar Pensionskostnad Styrelseordförande Övriga ledamöter Summa Specifikation av ersättningar till styrelseledamöter: Löner och andra ersättningar Övriga förmåner Styrelseordförande, Sven Landelius Christel Armstrong 85 - Kurt Eliasson 2) 18 - Marianne Förander 85 - Claes Kjellander 85 - Nina Linander 85 - Per-Håkan Westin 3) 68 - Carina Wång 85 - Summa 682 -

67 67 Ledande befattningshavare Löner och andra ersättningar Pensionskostnad Löner och andra ersättningar Pensionskostnad Verkställande direktör 4) Andra ledande befattningshavare 5) Summa Specifikation av ersättningar till ledande befattningshavare: Löner och andra ersättningar Övriga förmåner 6) Summa Pensionskostnad Verkställande direktör, Curt Bylund Ekonomi- och finanschef, Hans Hahn Fastighets- och marknadschef, Torbjörn Blücher Personalchef, Ann-Kristin Landelius Inköpschef, Henrik Nyström Teknisk chef, Lars Lidén Chef Region Syd, Håkan Falkboo Chef Region Mitt, Bo Gelin Chef Region Öst, Jan Larsson Chef Region Nord, Petter Lundqvist Summa ) Under räkenskapskapsåret har styrelseordförande erhållit ett arvode på 171 tkr och övriga ledamöter ett arvode på 85 tkr per ledamot. Vid årsstämman beslutades att till styrelsens ordförande skall arvode utgå med 180 tkr per år och till övriga ledamöter med 90 tkr per per år och ledamot. Arvode utgår endast till årsstämmovalda ledamöter, ej anställda i Specialfastigheter. Någon ersättning utöver vad årsstämman beslutat har ej utgått till varken ledamot eller styrelseordförande. 2) Avgick vid årstämman ) Nyvald vid årstämman ) Vd:s anställningsavtal gäller till och med mars 2009 då Curt Bylund går i pension utan föregående uppsägning av någondera parten. Avtalet gäller med oförändrade anställningsvillkor inklusive pensionsförmån varvid premieinbetalningen motsvarar 25% av Bylunds premiebaserade ersättning. Från och med övertas det operativa ansvaret av nytillträdd Vd. 5) För andra ledande befattningshavare föreligger inga individuella chefsavtal eller villkor om avgångsvederlag. Uppsägningstider följer i huvudsak kollektivavtal. Avtal om ömsedig uppsägningstid om 6 månader förekommer i några enstaka fall. Pension enligt ITP-plan med pensionsålder 65 år. Därutöver inbetalas ytterligare 65 tkr per år till pensionsförsäkring till en ledande befattningshavare. 6) Bilförmån, drivmedelsförmån, kostförmån och annan förmån. Moderbolaget totalt, inkl styrelse, ledande befattningshavare Styrelsen består av 9 (9) ledamöter fördelat på 5 (5) kvinnor och 4 (4) män. I ledningsgruppen ingår 10 (12) personer, inkluderat Vd, fördelat på 1 (2) kvinna och 9 (10) män. Till ledande befattningshavare utgår ej rörliga ersättningar eller avtal om finansiella instrument. Åtagande för ålderspension och familjepension för tjänstemän i Sverige tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Redovisningsrådets akutgrupp, UFR 3, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2008 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 2 Mkr (2 Mkr). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2008 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 112,0% (152,0%). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Aletcas tillgångar i procent av försäkringsåtanagdena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsåtaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Not 8 Avskrivningar Maskiner och inventarier - Administration 1 1 Maskiner och inventarier - Drift 1 1 Summa avskrivningar 2 2

68 68 Noter koncernen Not 9 Segmentsredovisning Specialfastigheter Sverige AB:s primära segment motsvaras av dotterbolagen som är koncernens rörelsegrenar. Koncernens geografiska områden Regioner, utgör sekundära segment vilket stöds i organisationen där fastighetsförvaltningen är organiserad i regionerna Syd, Väst, Mitt, Öst och Nord (beskrivning av regionerna se sid 20, Fastighetsbestånd). Gemensamma administrationskostnader för fastighetsförvaltningen fördelas enligt självkostnadsprincipen. I segmentens resultat, tillgångar och skulder ingår direkt hänförbara poster samt poster som kan fördelas på segmenten på ett tillförlitligt sätt. Primärt segment Försvarsfastigheter Räddningsskolor Specialskolor Polisfastigheter Kriminalvårdsfastigheter Elimineringar Koncernen Intäkter Hyresintäkter Övriga intäkter Intäkter från fastighetsförvaltning Resultat Resultat fastighetsförsäljning Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserat Rörelseresultat Räntekostnader Ränteintäkter Årets skattekostnad Resultat efter skatt Övriga upplysningar Tillgångar Skulder Investeringar Sekundärt segment Region Syd Region Väst Region Mitt Region Öst Region Nord Hyresintäkter Tillgångar Investeringar

69 69 Not 10 Finansiella intäkter och kostnader Övriga ränteintäkter Värdeförändringar vid omvärdering av finansiella derivat Finansiella intäkter Övriga räntekostnader Övriga finansiella kostnader 2 2 Värdeförändringar vid omvärdering av finansiella derivat Finansiella kostnader Finansnetto Finansnettots sammansättning, 2008 Mkr % Räntekostnader lån 289,3 5,41% Räntenetto derivat 6,2 0,12% Övriga ränteintäkter och -kostnader -15,6-0,30% Periodisering stängda derivat 26,0 0,49% Operativt finansnetto 305,9 5,72% Återföring periodiserade stängda derivat -26,0-0,49% Övriga finansiella kostnader 2,3 0,05% Aktiverade räntekostnader projekt -45,2-0,84% Värdeförändring finansiella derivat 20,0 0,37% Redovisat finansnetto 257,0 4,81% Not 11 Skatter Redovisad i resultaträkningen Skattekostnad Uppskjuten skattekostnad/skatteintäkt Totalt redovisad skatt i koncernen Avstämning av effektiv skatt Redovisat resultat före skatt Svensk inkomstskattesats 28% Ej skattepliktiga intäkter -4 0 Icke avdragsgilla kostnader 0 0 Schablonränta periodiseringsfond 3 2 Effekt av ändrad skattesats Summa Redovisad i balansräkningen Uppskjuten skattefordran Uppskjuten skatteskuld Summa Uppskjutna skattefordringar och -skulder Förvaltningsfastigheter Finansiella anläggningstillgångar Skattemässiga bokslutsdispositioner Övriga temporära skillnader Summa Ingen uppskjuten skatt har redovisats mot eget kapital.

70 70 Noter koncernen Not 12 Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheterna redovisas enligt verkligt värdemetod (IAS 40) Förvärv (+) / Avyttringar (-) 2008 fastigheter Fastigheter ägda hela året Totalt 2008 Ingående verkligt värde Investeringar avseende tillkommande utgifter efter förvärv Förvärv (+) Avyttringar (-) Orealiserad värdeförändring Utgående verkligt värde Förvärv (+) / Avyttringar (-) 2007 fastigheter Fastigheter ägda hela året Totalt 2007 Ingående verkligt värde Investeringar avseende tillkommande utgifter efter förvärv Omfört till tillgångar som innehas för försäljning Förvärv (+) Avyttringar (-) Orealiserad värdeförändring Utgående verkligt värde Taxeringsvärde för som förvaltningsfastigheter redovisade fastigheter Byggnader Mark Summa Värderingsmetod Det bedömda värdet på Specialfastigheters förvaltningsfastigheter har fastställts genom en extern värdering utförd av Forum Fastighetsekonomi AB. Värdebedömningen av det aktuella fastighetsinnehavet har skett med en något rationaliserad modell. Det valda tillvägagångssättet har bedömts som lämpligt, eftersom det rör sig om ett relativt homogent fastighetsbestånd vad gäller användningssätt, funktion samt hyreskontraktsprofil. De aktuella fastigheterna har inledningsvis indelats i sammanlagt nio kategorigrupper. Indelningskriterierna har dels varit vilken huvudfunktion som fastigheten tillhör, exempelvis kriminalvårdsanläggning, och dels vilken grad av modernitet befintlig bebyggelse har. Utöver huvudfunktion och modernitetsgrad har fastigheterna även grupperats enligt geografisk delmarknad. Genom denna indelning har därmed sammanlagt 63 olika delgrupper skapats. Varje delgrupp har sedan åsatts individuella indata avseende direktavkastningskrav samt marknadshyresnivåer. Detta har varit den initiala utgångspunkten, men avsteg från denna princip har gjorts, om det ansetts föreligga särskilda skäl. Sammanlagt 14 fastigheter har emellertid inte ingått i modellen, utan dessa har värderats på ett alternativt sätt med individuella kalkyler, och kalkylparametrar eller utifrån alternativ användning. Direktavkastningskravet kommer i beaktande vid beräkningen av restvärdet i slutet av kalkylperioden. Individuella avsteg från angivna direktavkastningskrav har emellertid gjorts i ett flertal fall under den efterföljande analysen. Respektive delgrupps direktavkastningskrav framgår av nedanstående tabell.

71 71 Direktavkastningskrav per geografisk delmarknad Kategori Geografisk delmarknad och läge Sthlm, Gbg, Mmö Tillväxtregion Ej tillväxtregion Övriga A B C D E F G Försvars- och Polisfast, ind. bedömning 5,75 6,75 8,25 9,25 9,50 10,50 11,50 Kriminalvårdsfast, moderna, flexibla 7,25 8,00 8,50 9,50 9,75 10,25 11,50 Kriminalvårdsfast, god funk., kräver åtgärd 7,75 8,50 9,00 10,00 9,75 10,50 11,50 Kriminalvårdsfast, omoderna, oflexibla 8,25 9,00 9,25 10,75 10,25 12,00 12,00 Räddningsskolor, ind. bedömning 8,00 8,75 10,00 10,50 10,25 11,25 12,25 SiS 1 anläggn. moderna, flexibla 7,25 8,25 8,50 9,00 9,25 10,25 11,00 SiS 2 anläggn. god funk., kräver åtgärd 7,75 8,50 8,50 9,75 9,50 10,00 11,50 SiS 3 anläggn. omoderna, oflexibla 8,50 9,25 9,00 10,00 10,00 10,50 12,00 Specialskolor, ind. bedömning 8,00 8,75 9,00 9,25 9,50 11,50 12,50 Som underlag till värderingsarbetet har olika utredningar och analyser utförts vad gäller aktuell fastighetskategori, som exempelvis granskning av genomförda transaktioner. Värdebedömningen har genomförts med stöd av kassaflödeskalkyler. För varje fastighet har en individuell kalkyl upprättats där delgruppernas indata avseende direktavkastningskrav för respektive marknadshyra varit vägledande. För varje enskilt hyresobjekt har den kontrakterade hyran använts under kalkylperiodens längd, som har bestämts av objektens befintliga kontraktstider som varierar mellan 5 och 25 år. För varje fastighetskategori har även olika drift- och underhållskostnader åsatts, varvid faktiska kostnader har i så stor grad som möjligt varit utgångspunkten. Det förekommer dock i några fall, att de faktiska värdena avviker från de som använts i kalkylerna, ex vis på grund av tillfälliga underhållsinsatser. I nedanstående tabell visas de värden som använts i kalkylerna, fördelade per delgrupp. I tabellen redovisas intervallet mellan lägsta och högsta nivån inom respektive grupp samt dess genomsnitt. I kostnaderna ingår så kallat periodiskt underhåll som bedömts motsvara cirka kr/kvm. Drift- och underhållskostnader per fastighetskategori (kr/kvm) Kategori Min Max Medel Försvarsfastigheter, ind. bedömning Kriminalvårdsfast. moderna, flexibla Kriminalvårdsfast. god funk, kräver åtgärd Kriminalvårdsfast. omoderna, oflexibla Räddningsskolor, ind. bedömning SiS anläggningar, moderna, flexibla SiS anläggningar, god funk, kräver åtgärd SiS anläggningar, omoderna, oflexibla Specialskolor, ind. bedömning

72 72 Noter koncernen Varje kalkyl har emellertid individuellt analyserats och justering av indata har förekommit. Avvikelser från utgångsdata har därmed förekommit. Aktuellt direktavkastningskrav används främst vid beräknandet av restvärdet, det vill säga fastighetens bedömda marknadsvärde i slutet av kalkylperioden. Kalkylerna har beräknats på nominell basis varvid inflationen bedömts till 2,0% per år. Då värderingsobjekten i regel har förhållandevis långa hyreskontrakt med hyresgäster som bedöms som säkra betalare, har det bedömts vara lämpligt med differentierade så kallade kalkylräntor för driftöverskott respektive restvärde i samband med beräkningen av verkliga värdet. Med hänsyn till de säkra hyresintäkterna och den förbättrade möjligheten till belåning som detta medför, bedöms att marknadens krav på avkastning under kontraktsperioden motsvarar en kalkylränta mellan 5,50 och 5,75%. Den lägre nivån avser uthyrningar där hyresgästen själv bekostar fastighetsdriften. Normalt är annars kalkylräntan en konsekvens av valt direktavkastningskrav och bedömd inflationsutveckling vilket således ger högre kalkylräntor. Värderingsprocessen har inledningsvis genomförts på ett standardiserat sätt. En efterföljande analys och kvalitetskontroll har därefter utförts varvid fastigheternas aktuella hyror, driftkostnader, affärsplaner med mera analyserats vilket lett till att det förekommit ändringar av de olika parametrarna, ex vis direktavkastningskravet. Sedan 2006 har sammanlagt 52 objekt besiktigats, i några fall mer än en gång. Inför nu aktuell värdering har inga besiktningar utförts utan planeras istället ske under kommande kvartalsvärderingar Not 14 Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier Ingående anskaffningsvärde Inköp 2 2 Försäljningar och utrangeringar -2-1 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar och utrangeringar -2-1 Årets avskrivningar 2 2 Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde 5 5 Not 15 Finansiella placeringar Långfristiga placeringar Bostadsrätt 0 0 Räntederivat värderade till verkligt värde via resultaträkningen Kassaflödessäkrade elderivat 1 20 Summa Kortfristiga placeringar Kassaflödessäkrade elderivat 11 - Summa 11 - Förfallostruktur hyresintäkter Årets hyresintäkter uppgår till (1 126) Mkr. Framtida hyror som hänför sig till icke uppsägningsbara operationella hyresavtal förfaller enligt nedan. Förfallostruktur, Mkr Inom ett år Ändamålsfastigheter Bostäder 2 2 Mellan ett och fem år Ändamålsfastigheter Senare än fem år Ändamålsfastigheter Summa Not 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda kostnadshyror 1 1 Förutbetalda energikostnader 1 1 Övriga interimsfordringar 4 3 Summa 6 5 Not 17 Övriga fordringar Fordran skattekonto 0 - Avräkning externa uppdrag 1 0 Fordran sålda fastigheter Övriga fordringar Summa Not 13 Pågående nybyggnationer Not 18 Likvida medel Ingående balans Årets nedlagda kostnader Färdigställda projekt Utgående balans Kassa 0 0 Tillgodohavande på koncernkonto hos moderföretaget 6 1 Summa 6 1

73 73 Not 19 Räntebärande skulder Not 20 Icke räntebärande skulder Långfristiga skulder Lån Kortfristiga skulder Lån Summa räntebärande skulder Långfristiga skulder Räntederivat värderade till verkligt värde via resultaträkningen Kassaflödessäkrade elderivat 2 - Summa Långfristiga respektive kortfristiga lån redovisas med likvidbelopp. Av koncernens resp moderbolagets långfristiga låneskulder avser (1 452) Mkr förfallotidpunkter senare än fem år från balansdagen. Villkor och återbetalningstider År Snittränta Nom. värde Snittränta Nom. värde Nom. ränta Nom. ränta , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Summa Nominella belopp. Tillgång (+) skuld (-). FRN-lån har kort räntebindning och klassas därför som lån med låg räntebindning i återbetalningstider. Räntebärande skulder, marknadsvärde exklusive upplupen ränta Marknads- Redov. Marknads- Redov. värde värde värde värde Banklån och checkkrediter Företagscertifikat MTN-program Realränteobligationer Private Placements Summa Kortfristiga skulder Förskott kunder 0 0 Kassaflödesäkrade elderivat 2 20 Övriga skulder Summa Not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förutbetalade hyresintäkter Upplupna energikostnader Upplupna räntekostnader Upplupna sociala avgifter 1 1 Upplupen semesterreserv 5 4 Upplupen löneskatt 1 2 Övriga poster Summa Not 22 Finansiella risker och finanspolicies Koncernen och moderbolaget är genom sin verksamhet exponerad för olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i företagets resultat och kassaflöde till följd av påverkan av ränterisk, refinansieringsrisk, kreditrisker, valutarisk och elprisrisk. Koncernens alla finansiella risker är samlade i moderbolaget och hanteras därifrån. Koncernens finansiella risker utgörs av den finansiella verksamheten i moderbolaget. Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker har fastställts av styrelsen och bildar ett ramverk av riktlinjer och regler i form av riskmandat och limiter för finansverksamheten. Policyn är utformad så att ägarens avkastningskrav på eget kapital uppnås på säkrast möjliga sätt. Den övergripande målsättningen för finansfunktionen är att tillhandahålla en kostnadseffektiv finansiering samt att minimera negativa effekter på koncernens resultat genom marknadsfluktuationer. Finansråd Koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moderbolagets ekonomi- och finansavdelning. Den strategiska portföljbesluten tas i ett finansråd som träffas kvartalsvis. I finansrådet ingår Vd, ekonomi- och finanschef, finansförvaltare och externa konjunkturexperter. Den operativa verksamheten sköts av finansförvaltaren.

74 74 Noter koncernen Ränterisker Ränterisk avser resultateffekten som en ränteförändring har på koncernens finansnetto. Risken i portföljen uttrycks som genomsnittlig räntebindningstid och ska ligga i löptidsintervallet 3 7 år. Vid bokslutstillfället var den genomsnittliga räntebindningstiden 4,7 (4,6) år. Hanteringen av företagets räntebindning sker utifrån en normportfölj som ska ha en jämn förfalloprofil avseende räntebindningstid. Räntebindningstiden visar hur snabbt en ränteförändring får genomslag i form av ökade lånekostnader. Valet av räntebindningstid i portföljen beror på bedömning av ränteutveckling och resultatutveckling. För att skydda delar av resultaträkningen, som är inflationsberoende (hyresintäkter och kostnader för drift och underhåll), har realräntelån för 590 Mkr emitterats. I företagets finanspolicy tillåts användning av derivatinstrument. De främst använda derivatinstrumenten är ränteswapar. Den totala portföljens riskexponering är reglerad genom limiter för bland annat räntebindningsintervall och genomsnittlig räntebindning. Detta leder till att derivatportföljens totala riskpåverkan har begränsats. Företaget gör derivataffärer för att på ett kostnadseffektivt sätt hantera hela finansportföljens: Fördelning av ränteexponering över tiden i så kallade räntebindningsintervall Val av genomsnittlig räntebindning Derivatportföljen har skapat en omfördelning av ränteexponering från korta löptider till längre, se tabellen Förfallostruktur för räntebindning och kapitalbindning. I volymen kapitalbindning ingår endast lån, dessa är i huvudsak fastföräntade vilket medför att lånens räntebindning nästan sammanfaller med dess kapitalbindning. I volymen räntebindning ingår såväl lån som derivatinstrument. Låneskulden är beräknad som en nettoskuld, där hänsyn tagits till eventuella plussaldon och placeringar. För 2012 ingår fordring i form av revers motsvarande 169 Mkr. Reversen ingår som köpeskilling i fastighetsförsäljningar under Förfallostruktur för räntebindning och kapitalbindning År Ränte- Kapital- Garanterade bindning, Mkr bindning, Mkr kreditlöften, Mkr Summa Nominella belopp. Tillgång (-) skuld (+). Refinansieringsrisk Med refinansieringsrisk avses risken att omsättning av utestående lån inte alls kan genomföras, eller endast till kraftigt ökade kostnader. Enligt finanspolicyn ska kontanta medel och garanterade krediter alltid vara större än förfallande lånevolymen för de närmaste 9 månaderna. Därtill har avtal tecknats om garanterade kreditlöften om totalt Mdr kronor. Förfallen på de finansiella skulderna har spridits över tiden för att begränsa refinansieringsrisken. Företagets finansiella nominella skuldbelopp brutto uppgick vid årsskiftet till 6752 (4918) Mkr. Ytterligare minskning av refinansieringsrisken görs genom att diversifiera finansieringskällorna, se tabellen Fördelning av finansiering på faciliteter. Upplåningen sker på svensk kreditmarknad genom obligations- och certifikatprogram samt på svensk och internationell bankmarknad. Upplåningen till Specialfastigheter görs mot balansräkningen och utan pantsättning av fastigheterna. Alltsedan 1999 innehåller företagets låneavtal en ägarklausul, vilket stärker långivarnas ställning. Klausulen innebär att långivare har rätt att förtidsinlösa lån om statens ägarandel skulle understiga 100%. Fördelning av finansiering på faciliteter Låneram, Mkr Utnyttjat, Mkr Rating S&P Garanterade kreditlöften Företagscertifikat K-1 MTN-program AA+ Private Placements Total Nominella belopp. Tillgång (-) skuld (+). Höjd rating Kreditvärderingsinstitutet Standard & Poor s (S&P) har gett betyget AA+/Stable outlook för företagets långa upplåning och behållit A-1+ för den korta upplåningen höjde S&P ratingen från AA till AA+ med hänvisning till svenska statens fortsatta långsiktiga ägarintention och företagets långsiktiga förmåga att uppnå ägarens avkastningskrav. Den bekräftade S&P ratingklassen AA+. Kreditrisker och motpartsrisker i finansiell verksamhet Med finansiell kreditrisk avses främst motpartsrisker i samband med fordringar på banker och andra motparter. Risken uppstår vid handel med derivatinstrument eller placeringar av likvida medel. Specialfastigheters policy för att reducera kreditrisken är att placering av likvida medel samt ingående av derivatavtal endast kan göras med ett begränsat antal motparter och inom godkända limiter. Likvida medel används i praktiken till att amortera krediter. Motparter inom derivathandeln är banker med hög kreditvärdighet. Företagets motpartsrisk i derivatkontrakt uppgick till 51,2 Mkr per , detta motsvarar företagets sammanlagda fordran på derivat med positiva värden. Kreditrisken i den löpande affärsverksamheten begränsas genom förskottsfakturering av hyror, långa hyresavtal och genom att hyresgästerna har stark knytning till svenska staten.

75 75 Under räkenskapsåret har ingen nedskrivning av finansiella fordringar gjorts. Inga hyresförluster har förekommit. I samband med fastighetsförsäljningar under 2006 skedde betalning i form av utfärdande av reverser, se posten Övriga i tabellen Kreditrisker och motpartsrisker, Mkr. Valutarisk Med valutarisk avses resultateffekten som en bestående växelkursförändring har på koncernens resultat- och balansräkning. Enligt finanspolicyn får företaget inte ha någon valutarisk. Upplåning i utländsk valuta får ske. Eftersom koncernens verksamhet uteslutande är denominerad i svenska kronor medför detta att all valutarisk i samband med finansiering i utländsk valuta ska elimineras. Detta har gjorts med valutaränteswapavtal. Företagets valutaexponering uppstår då finansiella elkontrakt ingås. Detta uppnås genom att kurssäkra väsentliga valutaflöden. Valutafördelning på lån och derivatinstrument, Mkr Ursprunglig valuta, EUR Lån Derivat Summa I tabellen visas nominella belopp (SEK) per affärsdag. Elprisrisk Med elprisrisk avses risken för att svängningar i det framtida elpriset ska påverka företagets driftskostnader negativt. Som en följd av detta har företaget fastställt en elprispolicy med en långsiktig prissäkringsstrategi, se tabell Säkrad andel av kommande elförbrukning. För att begränsa elprisrisken för den beräknade elförbrukningen köper företaget prissäkringskontrakt i form av elterminer. Förvaltningen sker löpande genom analys av elmarknad och egen portfölj. Prissäkringar görs i delposter för att minska risken att göra stora prissäkringar i dyra lägen. På detta sätt ökar den säkrade andelen i takt med att förbrukningstillfället närmar sig. Vid tidpunkten då budgetpris ska ges för kommande året är stor del prissäkrad. Specialfastigheter vidarefakturerar huvuddelen av elkostnaden till hyresgästerna, vilket leder till att prisrisken för bolaget är försumbar. Säkrad andel av kommande elförbrukning Prognos förbrukning Policyns Policyns Säkrad År (GWh) minigräns maxigräns andel % 100% 87% % 100% 52% % 100% 37% % 100% 22% Derivatportföljens förfallostruktur för elterminer Kassaflödessäkring År GWh Marknadsvärde Mkr , , , Summa 267 7,1 Tidigare år har metoden Verkligt värdesäkring använts på räntevalutaswapar, vilket inte görs längre. Effekten uppgår till 1,4 Mkr vilket har redovisats direkt i resultatet. Vid kassaflödessäkring värderas säkringsinstrumentet till verkligt värde. Värdeförändring hänförlig till derivatinstrument som kvalificerar för säkringsredovisning, enligt kraven för kassaflödessäkring, redovisas löpande mot eget kapital till dess den underliggande exponeringen påverkat resultaträkningen. Företaget tillämpar säkringsredovisning av elterminer. Den underliggande exponeringen är kommande års elförbrukning. Elförbrukningen väntas vara jämn över tiden och därmed även kassaflödet från elterminerna. De derivata instrument som inte säkringsredovisas benämns Fristående derivat, dessa marknadsvärderas löpande och redovisas över resultaträkningen. Elterminer värderas till verkligt värde i balansräkningen mot eget kapital, säkringsreservern är inte upplöst. Kostnaden för elförbrukning redovisas löpande i resultaträkningen. Finansiella räntederivat värderas till verkligt värde enligt vad stängningsräntan är på räntemarknaden per balansdagen. Förfallostruktur för derivatinstrument Derivatportföljens förfallostruktur Fristående derivat Ränteswap , , , , , , , , , , , ,8 Summa 0 26,0 Positivt nominellt belopp = Betalar ränteflöde Negativt nominellt belopp = Erhåller ränteflöde Derivatvärdering, per värderingskategori Tillgång Värde- Nettovinst/ Definition Skuld förändring förlust Fristående derivat Tillgång 113,4 15,0 98,4 98,4 Ränteswap 1) Skuld -139,4-19,6-119,8-119,8 Netto -26,0-4,6-21,4-21,4 Nominellt Marknads- År Mkr värde Kassaflödessäkring Tillgång 11,3 19,7-8,4 - Elterminer 2) Skuld -4,2 0-4,2 - Netto -7,1 19,7-12,6 - Derivatinstrument och säkringsredovisning Specialfastigheters säkringsredovisning sker genom metoden Kassaflödessäkring. 1) Ränteswap och räntevalutaswap värderas till verkligt värde via resultaträkningen. Instrumenten används för att styra ränteberäkningstiden samt för att eliminera valutarisk. 2) Används till att begränsa elprisrisken för framtida elförbrukning, redovisas inte via resultaträkningen.

76 76 MODERBOLAGET RESULTATRÄKNING Mkr Not Övriga intäkter Nettoomsättning Driftkostnader Bruttoresultat Central administration 4, Rörelseresultat 6, Resultat från finansiella investeringar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat Årets resultat

77 77 MODERBOLAGET balansräkning Mkr Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar Kassa och bank 6 1 Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier) Reservfond Fritt eget kapital Fond för verkligt värde 7 19 Balanserad vinst Årets resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver Skulder Räntebärande skulder Låneskulder Icke räntebärande skulder Skatteskulder - - Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter inga inga Ansvarsförbindelser inga inga

78 78 MODERBOLAGET SAMMANDRAG AVSEENDE FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Mkr År 2007 Bundet eget kapital Fritt eget kapital Totalt eget kapital Fond för verkligt värde Moderbolaget Aktiekapital Reservfond Säkringsreserv Balanserad vinst inkl årets resultat Ingående eget kapital Kassaflödessäkringar redovisade direkt mot eget kapital Erhållna koncernbidrag 0 0 Skatt hänförlig till poster som redovisats direkt mot eget kapital 0 0 Summa förmögenhetsförändringar redovisade direkt mot eget kapital 1) Årets resultat Summa fömögenhetsförändringar 1) Utdelning Utgående eget kapital Anm.: Aktiekapitalet består av aktier. År 2008 Bundet eget kapital Fritt eget kapital Totalt eget kapital Fond för verkligt värde Moderbolaget Aktiekapital Reservfond Säkringsreserv Balanserad vinst inkl årets resultat Ingående eget kapital Kassaflödessäkringar redovisade direkt mot eget kapital Erhållna koncernbidrag Skatt hänförlig till poster som redovisats direkt mot eget kapital Summa förmögenhetsförändringar redovisade direkt mot eget kapital 1) Årets resultat Summa fömögenhetsförändringar 1) Utdelning Utgående eget kapital Anm.: Aktiekapitalet består av aktier. 1) Exklusive transaktioner med bolagets ägare.

79 79 MODERBOLAGET KASSAFLÖDESANALYS Mkr Den löpande verksamheten Resultat före skatt Justering för poster som inte ingår i kassaflödet: Avskrivningar 2 2 Värdeförändring finansiella placeringar Betald inkomstskatt -5-9 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: Förändring av fordringar Förändring av övriga kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -3-2 Förvärv/avyttring av finansiella anläggningstillgångar Försäljning av anläggningstillgångar 0 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Amortering av lån Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare Erhållna koncernbidrag 36 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde 5-1 Likvida medel vid årets början 1 2 Likvida medel vid årets slut 6 1

80 80 Noter MODERBOLAGET Not 1 Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL och tryggandelagen samt i vissa fall av skatteskäl. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Redovisningsrådets rekommendation RFR 2.1 Redovisning för juridisk person. Även av Rådet för finansiell rapporterings utgivna uttalanden gällande för noterade företag tilllämpas. RFR 2.1 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen skall tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter. Klassificering och uppställningsformer Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda enligt årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1 Utforming av finansiella rapporter som tillämpas vid utformningen av koncernens finansiella rapporter är är främst redovisning av finansiella intäkter och kostnader, anläggningstillgångar, eget kapital samt förekomsten av avsättningar som egen rubrik i balansräkningen. Dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Som intäkt redovisas endast erhållna utdelningar under förutsättning att dessa härrör från vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Utdelningar som överstiger dessa intjänande vinstmedel betraktas som en återbetalning av investeringen och reducerar andelens redovisade värde. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar i moderbolaget redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar på samma sätt som för koncernen men med tillägg för eventuella uppskrivningar. Leasade tillgångar Leasingavtal klassificeras i koncernredovisningen antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna som är förknippade med ägandet i allt väsentligt är överförda till leasetagaren, om så ej är fallet är det fråga om operationell leasing. Specialfastigheter Sverige AB innehar inga finansiella leasingavtal som bedöms väsentliga. De operationella leasingavgifterna kostnadsförs över löptiden med utgångspunkt från nyttjandet, vilket kan skilja sig åt från vad som de facto erlagts som leasingavgift under året. Skatter I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Koncernbidrag och aktieägartillskott för juridiska personer Företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med uttalandet från Rådet för finansiell rapportering (UFR 2). Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Koncernbidrag redovisas enligt ekonomisk innebörd. Det innebär att koncernbidrag som lämnats och erhållits i syfte att minimera koncernens totala skatt redovisas direkt mot balanserade vinstmedel efter avdrag för dess aktuella skatteeffekt. Koncernbidrag som är att jämställa med en utdelning redovisas som en utdelning. Det innebär att erhållet koncernbidrag och dess aktuella skatteeffekt redovisas över resultaträkningen. Lämnat koncernbidrag och dess aktuella skatteeffekt redovisas direkt mot balanserade vinstmedel. Koncernbidrag som är att jämställa med aktieägartillskott redovisas, med beaktande av aktuell skatteeffekt, hos mottagaren direkt mot balanserade vinstmedel. Givaren redovisar koncernbidraget och dess aktuella skatteeffekt som investering i andelar i koncernföretag, i den mån nedskrivning ej erfordras. Not 2 Övriga intäkter Moderbolag Övriga intäkter avser utfakturerade tjänster till egna dotterföretag. Not 3 Driftkostnader Personalkostnader Avskrivningar maskiner och inventarier 1 1 Övriga kostnader Summa Not 4 Administration Personalkostnader Avskrivningar maskiner och inventarier 1 1 Övriga kostnader (tekn.utredn, konsultarvoden, övrigt) Summa 46 48

81 81 Not 5 Ersättning till revisorer Se not 5, sidan 65, Noter koncernen Not 6 Anställda, personalkostnader och arvoden till styrelse Se not 7, sidan 66, Noter koncernen Not 7 Avskrivningar Maskiner och inventarier - Administration 1 1 Maskiner och inventarier - Drift 1 1 Summa avskrivningar 2 2 Not 8 Finansnetto Utdelning från dotterbolag Ränteintäkter, koncernbolag Övriga ränteintäkter 2 0 Värdeförändringar vid omvärdering av finansiella derivat Finansiella intäkter Räntekostnader, koncernbolag - - Övriga räntekostnader Övriga finansiella kostnader 2 2 Värdeförändringar vid omvärdering av finansiella derivat Finansiella kostnader Finansnetto Not 9 Bokslutsdispositioner Not 10 Skatter Redovisad i resultaträkningen Aktuell skattekostnad 0 0 Uppskjuten skattekostnad/skatteintäkt Totalt redovisad skatt Avstämning av effektiv skatt Redovisat resultat före skatt Svensk inkomstskattesats 28% Ej skattepliktiga intäkter Icke avdragsgilla kostnader 0 0 Schablonränta periodiseringsfond 0 0 Effekt av ändrad skattesats 1 - Summa Redovisad i balansräkningen Fordringar Uppskjuten skattefordran Aktuell skattefordran 9 4 Summa Skulder Uppskjuten skatteskuld - - Aktuell skatt - - Summa - - Not 11 Utdelning Utdelningen som utbetalades till aktieägaren den 30 juni 2008 uppgick till kronor ( kronor). Utdelningen per aktie uppgick till 175 kronor (200 kronor). Avseende årets utdelning föreslår styrelsen att en utdelning på 155 kronor per aktie utbetalas till aktieägaren den 30 juni Beslut om utdelning fattas av aktieägaren på årsstämman. Utdelningen har inte tagits upp som skuld i årsredovisningen. Utdelningen beräknas uppgå till kronor Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan: Maskiner och inventarier 0 0 Avsättning till periodiseringsfond 0 0 Återföring av periodiseringsfond 0 0 Summa 0 0 Not 12 Materiella anläggningstillgångar Ingående anskaffningsvärde Inköp 2 2 Försäljningar och utrangeringar -2-1 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar och utrangeringar -2-1 Årets avskrivningar 2 2 Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde 5 5

82 82 Noter MODERBOLAGET Not 13 Finansiella anläggningstillgångar Bostadsrätt - - Aktier i dotterbolag Fordringar hos dotterbolag Räntederivat värderade till verkligt värde via resultaträkningen Kassaflödessäkrade elderivat 1 Uppskjuten skattefordran Summa Aktier i dotterbolag 2008 Namn Kapitalandel Rösträttsandel Antal aktier Redovisatt värde Mkr Kriminalvårdsfastigheter Sverige AB 100% 100% Försvarsfastigheter Sverige AB 100% 100% Fastighetsbolaget Räddningsskolor Sverige AB 100% 100% Fastighetsbolaget Specialskolor Sverige AB 100% 100% Polisfastigheter Sverige AB 100% 100% Redovisat värde aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag 2007 Namn Kapitalandel Rösträttsandel Antal aktier Redovisatt värde Mkr Kriminalvårdsfastigheter Sverige AB 100% 100% Försvarsfastigheter Sverige AB 100% 100% Fastighetsbolaget Räddningsskolor Sverige AB 100% 100% Fastighetsbolaget Specialskolor Sverige AB 100% 100% Polisfastigheter Sverige AB 100% 100% Redovisat värde aktier i dotterbolag Uppgifter om organisationsnummer och säte Dotterbolag Org nr Säte Kriminalvårdsfastigheter Sverige AB Linköping Försvarsfastigheter Sverige AB Linköping Fastighetsbolaget Räddningsskolor Sverige AB Linköping Fastighetsbolaget Specialskolor Sverige AB Linköping Polisfastigheter Sverige AB Linköping Dotterdotterbolag Tre Vapen Sverige AB Linköping Eldslundfastigheter Sverige AB (bolaget vilande) Linköping

83 83 Not 14 Kortfristiga fordringar Not 18 Övriga skulder Fordringar dotterbolag Skattefordringar 9 4 Övriga fordringar - 0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2 2 Summa Not 15 Kortfristiga placeringar Kassaflödessäkrade elderivat 11 - Summa 11 - Not 16 Obeskattade reserver Ackumulerad skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan 1 1 Periodiseringsfond Summa Not 17 Räntebärande skulder Långfristiga skulder Lån Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Lån Summa räntebärande skulder Upptagna lån Lånefacilitet Banklån och checkkrediter Företagscertifikat MTN-program Realränteobligationer Private Placement Summa upptagna lån Förskott kunder - 0 Leverantörsskulder 11 7 Räntederivat värderade till verkligt värde via resultaträkningen Kassaflödessäkrade elderivat 4 19 Övriga skulder 4 6 Summa icke räntebärande skulder Not 19 Upplupna kostnader och förutbetalda Intäkter Upplupna räntekostnader Upplupna sociala avgifter 1 1 Upplupen semesterreserv 5 4 Upplupen löneskatt 1 2 Övriga poster 2 1 Summa Not 20 Närstående Det finns inga andra mellanhavanden med ägaren staten än sådana som stadgas enligt lag. Moderbolaget har en närstående relation med sina dotterföretag, se not 13 sid 82. Beträffande styrelsens, Vd:s och övriga befattningshavares löner och andra ersättningar, kostnader och förpliktelser som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal angående avgångsvederlag, se not 7 sid 66. Nedan anges moderbolagets försäljningar och fordringar som avser andra företag inom Specialfastighetskoncernen Försäljning till dotterbolag Kortfristig fordran hos dotterbolag Långfristig lånefordran hos dotterbolag Långfristiga respektive kortfristiga lån redovisas med likvidbelopp. Av koncernens respektive moderbolagets långfristiga låneskulder avser (1 452) Mkr förfallotidpunkter senare än fem år från balansdagen.

84 84 Styrelsens intygande Koncernredovisningen respektive årsredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och moder- bolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Linköping Sven Landelius Styrelseordförande Christel Armstrong- Darvik Marianne Förander Hans Hansson Peter Karlström Arbetstagar- Verkställande direktör representant Claes Kjellander Nina Linander Lena Nibell Per-Håkan Westin Carina Wång Arbetstagarrepresentant Deloitte AB Peter Gustafsson Auktoriserad revisor

85 85 Revisionsberättelse Till årsstämman i Specialfastigheter Sverige AB (publ.) Org. nr Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Specialfastigheter Sverige AB (publ.) för år Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskaps handling arna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskaps handlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisnings principerna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncern redovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, års redovisnings lagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisnings lagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncern redovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Linköping Deloitte AB Peter Gustafsson Auktoriserad revisor

86 86 Bolagsstyrning Tre Vapen 4, Stockholm

87 87 Styrelseordförande har ordet Verksamhetsåret 2008 kan läggas till handlingarna som ett ovanligt händelserikt år då bolaget genomfört viktiga rekryteringar och betydelsefulla affärer i en tid av tilltagande oro i de finansiella marknaderna. Specialfastigheters Vd sedan september 2000, Curt Bylund, lämnade planenligt sin befattning den 31 december 2008 för att gå i pension. Styrelsen inledde i början av året ett omfattande rekryteringsarbete som lyckosamt kunde avslutas genom beslutet att utse Peter Karlström till ny Vd för bolaget från den 1 januari I början av året inleddes vårt arbete med att utvärdera två fastigheter i Stockholm, Tre Vapen 4 och Fruktkorgen 1, som båda skulle försäljas av Vasakronan före bolaget bjöds ut på marknaden. Styrelsen kunde i maj månad, efter ett ingående analysarbete, besluta teckna avtal med Vasakronan om köp av de båda fastigheterna för senare tillträde. I mars månad beslutade styrelsen att i hård konkurrens avge hyresoffert avseende en kriminalvårdsanläggning i Haparanda och på motsvarande sätt beslutades i maj månad avge en hyresoffert avseende Östersund. Två uppdrag kunde senare under året mottagas som en glädjande bekräftelse på vår konkurrenskraft. Samtidigt kunde styrelsen se hur effekterna av problemen i det amerikanska finansiella systemet spred sig allt närmare den svenska finansmarknaden. I september förändrades situationen dramatiskt och det som tidigare hade benämnts finansiell oro övergick i en global finansiell kris. De finansiella marknaderna fungerade inte normalt och i vissa fall inte alls. Bolagets finansiering på såväl kort som lång sikt har därför under året och framför allt dess senare del varit i starkt fokus. Styrelsearbetet under 2008 har varit omfattande och har genomförts på ett utmärkt sätt i mycket god samverkan med bolagets operativa ledning. För mig som styrelseordförande är det särskilt glädjande att notera att den styrelseutvärdering som nyligen gjorts bekräftar bilden av en väl sammansatt och fungerande styrelse. När detta skrivs duggar rapporterna tätt om den ekonomiska kris som fördjupats av den globala finanskrisen. I Sverige, som inte på något sätt är unikt, ser vi ett kraftigt fall i konjunkturbarometern, vi ser hur exporten och investeringarna faller, hur varslen ökar och hur marknaden för fastighetsaffärer förlamats. Specialfastigheter påverkas givetvis av denna situation men vi har en stark position och kan stå trygga i stormen. Vi har många intressanta utmaningar. Den viktigaste är att fortsatt leverera en fullgod tjänst till våra kunder till rimliga och konkurrenskraftiga priser. Det engagemang jag upplever runt styrelsebordet, i bolagsledningen, bland våra medarbetare och hos våra kunder ger god tillförsikt inför framtiden! Sven Landelius Styrelseordförande

88 88 Bolagsstyrning Rapport Bakgrund Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) ska från och med 1 juli 2005 tillämpas av de största svenska börsbolagen samt enligt ägarens önskemål även av de statliga bolagen. Sedan flera år tillbaka har Specialfastigheter Sverige AB arbetat med bolagsstyrningsfrågor och detta har bland annat avspeglats i ökad öppenhet och transparens, en utvärdering av styrelsens arbete och ett systematiskt styrelsearbete. Följa förklara Specialfastigheter Sverige AB följer Koden från och med den tidpunkt när respektive kodbestämmelse aktualiseras första gången efter ikraftträdandet 1 juli 2005, dock med undantag för nedan angivna avvikelser. Statens ägarförvaltning och tillämpning av svensk kod för bolagsstyrning Specialfastigheter Sverige AB är ett svenskt publikt aktiebolag som ägs till 100 procent av den svenska staten. Ägarens styrning av Specialfastigheter sker via bolagsstämman, styrelsen och Vd i enlighet med aktiebolagslagen, bolagsordningen och de anvisningar i form av riktlinjer och annan ägarpolicy som regeringen beslutat. Koden som sedan juli 2005 tillämpas av Stockholmsbörsen har av ägaren angivits vara en del av regeringens ramverk för ägarstyrning som kompletterar statens ägarpolitik. I vissa frågor har Regeringskansliet funnit skäl att komplettera eller uttolka Kodens regler på sätt som närmare beskrivs i regeringens ägarförvaltning. Specialfastigheter följer Koden i enlighet med Regeringskansliets uttolkning dock med undantag för vissa, nedan angivna, avvikelser. Ägarens riktlinjer innebär att de kodregler som berör beredningen av beslut om tillsättningen av styrelseledamöter och revisorer ersätts med en särskild process för de statligt ägda företagen. Styrelseledamöters oberoende i förhållandet till staten som större ägare redovisas enbart i relevanta börsnoterade företag. Det främsta skälet för dessa avvikelser mot Koden är att dessa företag endast har en ägare medan Koden huvudsakligen riktas mot noterade företag med ett spritt ägande. Kodregeln som avser bolagsstämman är av samma anledning huvudsakligen inte aktuell för statliga bolag. Nomineringsprocess Valberedningen är i första hand ett organ för aktieägare att bereda beslut i tillsättningsfrågor. För de av staten helägda bolagen ersätter följande principer Kodens regler som berör beredningen av beslut om tillsättning av styrelseledamöter och revisorer: För de av staten helägda bolagen tillämpas enhetliga och gemensamma principer för en strukturerad nomineringsprocess. Syftet är att säkerställa en effektiv kompetensförsörjning till bolagets styrelser. Näringsministern har givits ett särskilt ansvar för en enhetlig statlig ägarpolitik för samtliga av Regeringskansliet förvaltade företag. Nomineringsprocessen drivs och koordineras av enheten för statligt ägande inom Näringsdepartementet. En arbetsgrupp analyserar kompetensbehov utifrån företagets verksamhet och situation samt respektive styrelses sammansättning. Därefter fastställs eventuella rekryteringsbehov och rekryteringsarbetet inleds. Urvalet av ledamöter görs utifrån en bred rekryteringsbas. Varje styrelse sammansätts så att balans uppnås avseende bakgrund, kompetensområde, erfarenhet och könsfördelning. När processen avslutas ska gjorda nomineringar offentliggöras enligt Koden. Genom detta enhetliga och strukturerade arbetssätt tillförsäkras kvalitet i hela nomineringsarbetet. En närmare beskrivning av nomineringsprocessen framgår av regeringens ägarförvaltning. Bolagsstämma Specialfastigheters högsta beslutande organ är bolagsstämman. På årsstämman som hålls inom fyra månader från räkenskapsårets utgång, behandlas bolagets utveckling och beslut tas i ett antal centrala ärenden såsom val av styrelse och revisorer (vart fjärde år), fastställande av bolagets balans- och resultaträkningar, beslut om disposition av vinstmedel, ansvarsfrihet för styrelseledamöter och Vd. Årsstämman tar även beslut om förändringar i bolagsordningen. Styrelsen föreslår årsstämman riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare för beslut, samt redovisar om tidigare beslutade riktlinjer har följts eller inte och skälen för en eventuell avvikelse. Specialfastigheter kallar till årsstämma tidigast sex veckor och senast fyra veckor före stämman. I samband med tredje kvartalsrapporten, normalt i slutet av oktober, informerar bolaget om tid och plats för årsstämman på bolagets hemsida.

89 89 Årsstämman 2008 hölls den 21 april. Årsstämman var öppen och allmänheten inbjöds att närvara, tillsammans med andra särskilt inbjudna personer som riksdagens ledamöter, kunder och övriga intressenter. Ägaren representerades av ämnessakkunnige Leif Ljungqvist, Näringsdepartementet. På årsstämman omvaldes styrelseledamöterna Sven Landelius (styrelseordförande), Christel Armstrong Darvik, Marianne Förander, Claes Kjellander, Nina Linander och Carina Wång. Kurt Eliasson avgick som ledamot vid årsstämman och Per-Håkan Westin valdes in som ny ledamot. Årsstämma 2009 kommer att hållas den 23 april. Protokoll från årsstämman 2009 kommer att återfinnas på bolagets hemsida. Styrelsen och dess arbetsformer Sammansättning Specialfastigheters styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst tio ledamöter valda av bolagsstämman. De anställdas organisationer har rätt att utse totalt två ordinarie ledamöter jämte två suppleanter. Styrelsens ledamöter väljs för ett år i sänder. Specialfastigheters styrelse har under 2008 bestått av sju ledamöter valda av bolagsstämman samt två ledamöter valda av arbetstagarorganisationerna Unionen och SEKO. Styrelsen biträds av bolagets ekonomi- och finanschef som styrelsesekreterare. Styrelsesekreteraren är inte ledamot av styrelsen. En presentation av styrelsens ledamöter återfinns på sidan Nyvalda styrelseledamöter introduceras i företagets verksamhetsinriktning, marknad, policies och system för intern kontroll och riskhantering. Oberoende Skälen till att staten inte redovisar styrelseledamöters oberoende i förhållande till staten när staten är en så kallad större ägare är som följer: Statens ägarpolitik klargör att nomineringar till styrelsen offentliggörs enligt Kodens riktlinjer med undantag för redovisning av oberoende i förhållande till större ägare. Skälet till att bolag ska ha minst två styrelseledamöter som är oberoende i förhållande till större aktieägare och att samtliga styrelseledamöters oberoende i förhållande till större ägare ska redovisas enligt Koden, syftar i huvudsak till att skydda minoritetsägare i bolag med spritt ägande. I statligt helägda bolag samt i delägda bolag med få delägare saknas dessa skäl för att redovisa oberoende. Styrelsens arbete Styrelsen ansvarar för att företaget sköts föredömligt inom de ramar lagstiftningen ger och i enlighet med ägarens långsiktiga intressen. Styrelsen är ytterst ansvarig för bolagets organisation och förvaltning. Styrelsearbetet sker i enlighet med den arbetsordning Tre Vapen 4, Stockholm

90 90 Bolagsstyrning Rapport i Mötesnärvaro som årligen fastställs vid styrelsens konstituerande styrelsesammanträde som följer efter årsstämman. Arbetsordningen reglerar beslutsordningen inom bolaget, styrelsens mötesordning, rapporteringsinstruktion samt arbetsfördelningen mellan styrelsen, styrelsens ordförande och Vd samt styrelsens utskott. Varje företag har ett stort ansvar vad gäller frågor som rör hållbar utveckling och socialt ansvar såsom exempelvis etik, miljö, mänskliga rättigheter, jämställdhet och mångfald. Styrelsens arbete inriktas mot strategiska frågor som verksamhetsinriktning, väsentliga policies, marknad, finans och ekonomi, större investeringar, risker, personal och ledarskap, kontroll och effektivitet, hållbar utveckling samt kreditbeslut över en viss nivå. Styrelsen godkänner eventuella väsentliga uppdrag som Vd har utanför bolaget. Presentation av Vd återfinns på sidan 98. De viktigaste styrande dokumenten är: bolagsordning ägarens information till styrelsen för Specialfastigheter Sverige AB vid bolagsstämma statens ägarpolitik, viktiga policyfrågor och riktlinjer 2008 Styrelse Antal sammanträden 13 4 Ersättningsutskott Närvaro Sven Landelius ordf 13 4 Christel Armstrong Darvik 10 4 Kurt Eliasson 1) 3 Marianne Förander 13 4 Hans Hansson 11 Claes Kjellander 12 4 Nina Linander 13 Lena Nibell 11 Per-Håkan Westin 2) 7 Carina Wång 11 1) Utträde ur styrelsen vid årsstämman ) Invald i styrelsen vid årsstämman 2008 arbetsordning för styrelsen, instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelse och Vd, instruktion för ekonomisk rapportering och policies antagna av styrelsen. Under 2008 har styrelsen haft 13 styrelsesammanträden. Större ärenden som behandlats under året redovisas i förvaltningsberättelsen. Styrelsens utskott Bolaget har ett ersättningsutskott i vilket ingår fyra av styrelsen utsedda styrelseledamöter, varav styrelseordföranden också är ordförande i utskottet. Vd är föredragande och utskottet biträds av Specialfastigheters personalchef som sekreterare. Utskottet har haft fyra möten under Ersättningsutskottets uppgift är att bereda beslut om löne- och anställningsvillkor för Vd. Vidare skall utskottet bistå Vd och besluta om löne- och anställningsvillkor för ledande befattningar. Utskottet skall protokollföra sina möten och protokollen skall delges styrelsen. Ersättningar till Vd samt övriga ledande befattningshavare framgår av not 7 till balans- och resultaträkningen. Styrelsen har beslutat att inte inrätta ett revisionsutskott. Istället fullgör styrelsen de uppgifter som enligt Koden ankommer på revisionsutskottet. De frågor som ett revisionsutskott har att hantera bedöms kunna hanteras på båsta sätt i styrelsen i plenum och som en ständigt återkommande punkt på styrelsens agenda. Styrelsens storlek, sammansättning och sammanträdesordning gör att frågorna kan hanteras på ett heltäckande och effektivt sätt och innebär dessutom att hela styrelsen har full insyn i och tar aktivt del i dessa viktiga uppgifter. Styrelsens ersättning Efter förslag från ägaren beslutade årsstämman att, för tiden intill nästa årstämma hållits, arvode till styrelseordföranden ska utgå med kronor per år och till styrelseledamöterna med kronor per år och ledamot. Styrelsens utvärdering av eget arbete Styrelsens arbete blir årligen föremål för utvärdering års arbete utvärderas vid årsskiftet 2008/2009 med hjälp av Boardment AB. Den tillgår så att styrelsens ledamöter dels tillställs ett större antal frågor att besvara anonymt och dels blir föremål för individuella samtal. Resultatet av utvärderingen diskuteras och återrapporteras till ägaren.

91 91 Styrelsens utvärdering av Vd Styrelsen utvärderar årligen Vd:s arbete. Den finansiella rapporteringen Vd ska tillse att styrelsen får rapport om utvecklingen av Specialfastigheters verksamhet, däribland utvecklingen av bolagets resultat, ställning och likviditet samt information om de större projektens status samt viktiga händelser. Rapporteringen ska vara av sådan beskaffenhet att styrelsen kan göra en välgrundad bedömning. Övriga kontrollerande organ Intern kontroll Styrelsen har det övergripande ansvaret för att inrätta ett effektivt system för intern kontroll och riskhantering. Ansvaret för att upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med intern kontroll och riskhantering är delegerat till Vd. Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer inom Specialfastigheter. Kvaliteten på Specialfastigheters processer och system för att säkerställa en god intern kontroll utgår från kontrollmiljön med bland annat styrelsens arbetsordning samt styrande dokument såsom interna policies, riktlinjer, attestinstruktioner, manualer och handböcker och de instruktioner om ekonomisk rapportering som där ingår. Styrelsen gör bedömningen att Specialfastigheter har en väl genomarbetad ekonomi- och finansiell styrning och intern kontroll som säkerställs bland annat genom regelbunden kommunikation med externa revisorer. Revisorer Ansvaret för val av revisorer för företag med statligt ägande ligger hos ägaren. Specialfastigheter biträder ägaren vid framtagandet av utvärdering, förslag till revisor och arvodering. Näringsdepartementets förvaltare följer alla stegen i upphandlingsprocessen från upphandlingskriterier till urval och utvärdering. Då processen avslutas ska förslag till tillsättning av revisorer offentliggöras enligt Kodens riktlinjer. Det slutliga beslutet fattas av ägaren på årsstämman. Deloitte AB med Peter Gustafsson som huvudansvarig revisor valdes vid årsstämman år 2008 som Specialfastigheters revisor för en period av fyra år fram till årsstämman som hålls år Riksrevisionen beslutade vid årsstämman 2008 att avförordna sina revisorer. Beskrivning av intern kontroll och riskhantering avseende den finansiella rapporteringen. Denna beskrivning har upprättats i enlighet med Koden, och är därmed avgränsad till hur den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen är organiserad. Den övergripande organisationen för bolagsstyrning inklusive roller och ansvar beskrivs under övriga avsnitt i bolagsstyrningsrapporten. Bolagsstyrningsrapporten innehåller förutom information om styrelse och bolagsledning även beskrivningar av styrelsens arbetsformer, bolagets uppförandekod, samt att styrelsen och bolagsledning har implementerat kontrollstrukturer, som syftar till att säkerställa en finansiell rapportering. Inledning Intern kontroll definieras vanligen enligt följande 1) : Intern kontroll är en process som påverkas av styrelsen, bolagsledningen och annan personal, och som utformats för att ge en rimlig försäkran om att bolagets mål uppnås inom följande kategorier: Ändamålsenlig och effektiv verksamhet. Tillförlitlig finansiell rapportering. Efterlevnad av tillämpliga lagar och förordningar. Basen för intern kontroll är kontrollmiljön, som innefattar den kultur som styrelse och bolagsledning kommunicerar och verkar utifrån och som skapar disciplin och struktur för övriga komponenter i processen. Dessa komponenter innefattar: Riskbedömning inom de ramar styrelsen och bolagsledningen fastställt. Kontrollaktiviteter, både övergripande och mer detaljerade, som syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Information och kommunikation om efterlevnad av policies och kontrollaktiviteter. Uppföljning från styrelsen och bolagsledningen och vidare nedåt i organisationen för att säkerställa kvalitet i processen. Intern kontroll drivs inte enbart genom regelverk och anvisningar utan primärt av medarbetare på alla nivåer i organisationen. Intern kontroll av den finansiella rapporteringen syftar till att säkerställa att företagets externa rapportering är fullständig och korrekt. Målet för de interna kontrollerna är att de ska minimera riskerna för att sådana fel uppstår som skulle påverka synen på, eller bedömning av, företagets ekonomiska resultat och ställning, förmåga att uppfylla uppsatta verksamhetsmål och/ eller ägarens förväntningar på företaget. Intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen för räkenskapsåret 2008 Kontrollmiljön Basen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen är den kontrollmiljö som utgörs av organisation, beslutsvägar, befogenheter och ansvar, som dokumenteras och kommuniceras i styrande dokument såsom interna policys, riktlinjer, manualer och koder. Specialfastigheters arbete med intern kontroll syftar till att identifiera, värdera och minimera risker i verksamheten. Arbetet 1) Källa: Definition enligt The Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission (COSO)

92 92 Bolagsstyrning Rapport innefattar såväl förebyggande som kontrollerande delar och vilar på en sund företagskultur; på att människor vill göra rätt, och på företagsgemensamma värderingar. Under hösten har en genomgång gjorts tillsammans med de externa revisorerna för att kartlägga vilka policys och riktlinjer som bör kompletteras för att förbättra den interna kontrollen. VSA VSA är Specialfastigheters verksamhetsledningssystem, Vårt Sätt att Arbeta. VSA är en beskrivning av och en informationskanal för Specialfastigheters arbetssätt. Alla interna dokument som styr och hjälper verksamheten ingår i VSA och kompletterar varandra. VSA är ett systematiskt arbetssätt baserat på gemensamma rutiner och hjälpmedel, och skapar en tydlig plattform som ökar möjligheten att ständigt förbättra vårt arbete. VSA hjälper alla våra medarbetare att få vägledning om hur vi ska göra för att göra rätt. VSA byggs upp av en huvudprocesskarta. Huvudprocesserna är indelade i ledningsprocesser, operativa processer och stödprocesser. Ledningsprocesserna beskriver Specialfastigheters verksamhetsledningssystem det vill säga de system som övergripande styr och mäter vår verksamhet. De operativa processerna beskriver och styr Specialfastigheters huvuduppgift, fastighetsförvaltning. Stödprocesserna beskriver företagets interna stöd till de operativa processerna. Att leda verksamheten med hjälp av ett ledningssystem innebär stort fokus på kunder (externa och interna), processorientering och begreppet ständiga förbättringar. Att fastställa, förstå och hantera samverkande processer som ett system, medverkar till effektivitet i målstyrningen. Ledningssystemet innehåller även rutiner för interna revisioner, rapportering av förbättringsförslag, avvikelserapportering, bedömning av leverantörers ekonomiska status etc. Internrevision Inom Specialfastigheter finns 12 utbildade internrevisorer. De interna revisorerna genomför revisioner på företagets verksamhetsledningssystem, VSA, utifrån en av Vd beslutad översiktsplan. Processerna och dess rutiner granskas för att se hur väl dessa fungerar och efterlevs. Under 2008 har fyra revisioner genomförts på varje region. Processerna drift och underhåll har reviderats två gånger vardera. En annan viktig del av internrevisorernas arbete handlar om att sprida en fördjupad kunskap kring VSA internt samt att rapportera vad som behöver förbättras. Kvalitets- och miljöansvarig ansvarar för internrevisionen av VSA. Specialfastigheter har ingen internrevisionsfunktion enligt Koden Styrelsen bedömer att den uppföljning som redovisas enligt denna skrivelse i kombination med de externa revisorernas granskning är tillräcklig för att säkerställa att den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen är effektiv. Organisation och struktur En central del av den interna kontrollen utgörs av tydlighet avseende organisation, beslutsvägar, befogenheter och ansvar. Dessa dokumenteras i styrande dokument såsom ägarens riktlinjer, interna policys, riktlinjer, manualer och koder. Dessa styrande dokument är exempelvis ansvarsfördelningen mellan styrelsen och Vd, attestinstruktion samt handböcker och instruktioner för de olika avdelningarnas arbete inom bolaget. De styrande dokumenten är förankrade inom bolaget och är kopplade till verksamhetsledningssystemet VSA som finns tillgängligt för alla anställda via Specialfastigheters intranät. Bolaget bedriver internkontroll bland annat i samverkan med de externa revisorerna enligt en särskild plan. Utöver den lagstadgade revisionen görs specialgranskningar exempelvis av projektredovisningen på regionnivå. Inom organisationen finns en interncontroller som tillsammans med internrevisionen arbetar aktivt med att upprätthålla god intern kontroll, samt en affärscontroller som ger ett stöd inom affärsplanering, ekonomiska kalkyler, analyser och uppföljningar. Under 2008 har en IT-ansvarig anställts vilket ger ytterligare stöd i organisationen vad gäller IT-system och tillgängligheten till dessa samt kontroll över behörighetsstrukturer med mera i systemen. Bolaget arbetar aktivt med etikfrågorna. Genom god etik skapas hög trovärdighet, både inom företaget och ut mot hyresgäster och samhälle. Ett etiskt program har formulerats och är väl förankrat. Specialfastigheter lyder under LOU (lagen om offentlig upphandling) och planerar att under 2009 inhandla ett inköpssystem, för att ytterligare effektivisera och förtydliga inköpsprocessen. Certifiering Under våren 2009 kommer en förrevision att genomföras av externa revisorer. Vd har fattat inriktningsbeslut om en certifiering enligt ISO 9001.

93 93 Riskbedömning Bedömning av riskerna för felaktigheter i den finansiella rapporteringen, görs av styrelsen, av företagsledningen och i den dagliga verksamheten. I riskanalysen gäller det att identifiera processerna där risken för väsentliga fel i den finansiella rapporteringen är som störst. Styrelsens arbete inriktas på riskanalysen baserat på riktlinjer fastlagda av The Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission (COSO). Under 2008 har en övergripande process för riskanalys genomförts bland annat genom granskning av riskanalyser i regionernas affärsplaner. Risker som ses som väsentliga i verksamheten beskrivs också i förvaltningsberättelsen. Där finns också en känslighetsanalys. Utifrån riskbedömningen har en internkontrollplan utformats. Under 2009 kommer finansprocessen och hyresavtalsadministrationsprocessen att granskas. Kontrollaktiviteter Styrelsen och ledningen följer upp efterlevnaden av styrande dokument, processbeskrivningar och policys samt effektiviteten i kontrollstrukturerna. De interna revisorerna tillsammans med interncontrollern blir ett ytterligare stöd i detta arbete. Interna revisioner ska utföras i hela organisationen varje år, med fokus på olika processer. Inom VSA finns dokumentationen kring våra processer och hur vi ska arbeta vilket bidrar till ett gemensamt arbetssätt. Specialfastigheters tydliga och dokumenterade ansvarsfördelningar samt besluts- och attestordning genomsyrar alla processerna. Internt finns också väl fungerande rapporteringsrutiner. Styrelsen utvärderar och beslutar om företagsövergripande policys minst en gång per år. Kontrollaktiviteter kommer att genomföras i de processer som anges i internkontrollplanen för att utveckla processerna och förebygga samt att upptäcka och korrigera eventuella fel och avvikelser. Den interna kontrollen av den finansiella rapporteringen säkerställs också genom utökad revision av de externa revisorerna inom olika fokusområden. av interna manualer och riktlinjer avseende den finansiella rapporteringen görs tillgängliga och kända för berörd personal. Genom analyser och avstämningar av den interna redovisningen på olika nivåer i organisationen, bland annat med avseende på avvikelser från godkända planer och tidigare års utfall, säkerställs att den finansiella rapporteringen avseende bolagets intäkter och kostnader följer interna manualer och riktlinjer. Uppföljning Styrelsen erhåller ekonomiska rapporter minst en gång per kvartal i samband med kvartalsrapporteringen och vid varje styrelsesammanträde behandlas bolagets och koncernens ekonomiska situation. Styrelsen träffar revisorerna vid ordinarie höstmöte och slutrevision samt vid behov. I affärsplan- och bokslutsprocessen genomför ledningen regelbundna regionbesök med avstämningar och uppföljningar av verksamheten. För att säkerställa en enhetlig finansiell rapportering finns en väl fungerande rapportplan. Resultatet av de granskningar som görs av bolagets externa revisorer som avser den interna kontrollen, de åtgärder som ska vidtas och statusen avseende dessa, rapporteras löpande till bolagets ledning. I den interna revisionen av verksamhetsledningssystemet, dokumenteras revisionsrapporter löpande och som avrapporteras till ledningen. Revisorsgranskning Denna bolagsstyrningsrapport inklusive beskrivning av intern kontroll utgör inte en del av de formella årsredovisningshandlingarna, och har ej varit föremål för revisorernas granskning. Information och kommunikation Bolagets informations- och kommunikationsvägar syftar till att främja fullständigheten och riktigheten i den finansiella rapporteringen, exempelvis genom att styrande dokument i form

94 94 STYRELSEN Sven Landelius, styrelseordförande Egen konsulterande verksamhet, invald 2007 Övriga styrelseuppdrag: Ordförande Byggherrarna, Handelsbanken Södra Regionen Tidigare yrkeserfarenheter: Vd ÖresundsbroKonsortiet, Vd Svensk-Danska Broförbindelsen AB, Vd Fastighets AB Corallen, projektledare Hifab AB Utbildning: Civilingenjör, Tekn.Dr.h.c. Födelseår: 1946 Christel Armstrong-Darvik Vd Stena Fastigheter AB, invald 2005 Övriga styrelseuppdrag: Svenska Mässan Tidigare yrkeserfarenheter: Vd Fastighets AB Tornet, Vd SkansTornet AB dotterbolag i Tornetkoncernen, regionchef Nordbanken Fastigheter AB, projektchef NCC Fastigheter AB Utbildning: Civilingenjör Födelseår: 1953 Marianne Förander Kansliråd Näringsdepartementet, invald 2006 Övriga styrelseuppdrag: Akademiska Hus AB, Vasallen AB Tidigare yrkeserfarenheter: Dep. sekr och kansliråd Finansdepartementet, revisor BDO Feinstein Revision, revisor Peters & Co Revision Utbildning: Civilekonom Födelseår: 1967 Hans Hansson Facklig representant SEKO, utsedd 1998 Övriga styrelseuppdrag: inga Utbildning: Drifttekniker Födelseår: 1943 Claes Kjellander Fd Vd Jones Lang LaSalle AB, invald 1997 Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i SBAB, ByggPartner och Sydtotal Tidigare yrkeserfarenheter: Vd och vvd i Vasakronan AB, Vd Stenvalvet AB, ekonomidirektör i ABB Fläkt AB Utbildning: Fil. kand., doktorandstudier i företagsekonomi Födelseår: 1945 Nina Linander Partner och styrelseledamot Stanton Chase International, invald 2006 Övriga styrelseuppdrag: Neste Oil Oyj, Opcon AB Tidigare yrkeserfarenheter: Senior Vice President och Finansdirektör AB Electrolux, Chef Produktområde El Vattenfall AB Utbildning: MBA, Civilekonom Födelseår: 1959

95 95 Lena Nibell Facklig representant, Unionen, utsedd 2007 Övriga styrelseuppdrag: inga Utbildning: Gymnasieekonom Födelseår: 1964 Per-Håkan Westin PH WESTIN Real Management AB, invald 2008 Övriga styrelseuppdrag: Citycon Oyj, Arcona Holding AB Tidigare yrkeserfarenheter: Vd AP Fastigheter AB, Chef SJ Fastigheter, Projektchef Stockholms Stad. Utbildning: Civilingenjör KTH Födelseår: 1946 Carina Wång Head of Business Controlling Investor AB Invald 2003 Övriga styrelseuppdrag: inga Tidigare yrkeserfarenheter: Tf Ekonomi- och finansdirektör i Boliden AB, Koncerncontroller Vattenfall AB, affärsanalytiker Telia Networks Utbildning: Civilekonom Födelseår: 1966

96 96 företagsledningen Peter Karlström Vd Utbildning: Byggnadsingenjör, fastighetsekonomi Övriga uppdrag: Ordf. i Lokalstyrelsen för Swedbank Tidigare yrkeserfarenheter: Byggnadskonstruktör J&W, Mät- och markprojektör J&W, Projektledare J&W, Projektledare PRAFA, TP-konsult, Fastighetschef Henry Ståhl Fastigheter AB, Vd Henry Ståhl Fastigheter AB Födelseår: 1954 Torbjörn Blücher Fastighets- och marknadschef Utbildning: Teknisk byggnadsingenjör Tidigare yrkeserfarenheter: Chef för fastighetsenhet Fortifikationsverket, fastighetsförvaltare Malmstaden AB, dotterbolag i Tornetkoncernen, fastighetsförvaltare Prevoluta AB Födelseår: 1966 Hans Hahn Ekonomi- och finanschef Utbildning: Civilekonom Tidigare yrkeserfarenheter: Ekonomichef Vasakronan AB Region Sydost, Vasakronan Krim och Prevoluta AB Födelseår: 1953 Ann-Kristin Landelius Personalchef Utbildning: Personalchefsprogrammet hos M-gruppen Tidigare yrkeserfarenheter: Chefssekreterare, ekonomiass. KBS, Vd-sekreterare och personaladministratör Vasakronan AB och Vasakronan Krim Födelseår: 1947 Lars Lidén Teknisk chef Utbildning: Civilingenjör väg- och vatten Tidigare yrkeserfarenheter: Avdelningschef byggnadskonstruktion, kvalitetschef J&W AB, projektkonsult J&W AB Födelseår: 1960 Henrik Nyström Inköpschef Utbildning: Ekonom Tidigare yrkeserfarenheter: Strategiskt inköp SAAB Aircraft, Strategiskt inköp Ericsson, Inköpschef Partnertech AB Födelseår: 1963

97 97 Håkan Falkboo Chef Region Syd Utbildning: Arkitekt SAR/MSA Tidigare yrkeserfarenhet: Arkitekt/kvalitetschef FFNS, projektledare Malmö högskola, projektchef och ansvarig för Fastighetsutveckling Akademiska Hus Syd Födelseår: 1955 Håkan Ragnhem Chef Region Väst Utbildning: Byggnadsingenjör Tidigare yrkeserfarenheter: Byggkonsult Stiba AB, Avdelningschef på Fastighetskontoret i Marks kommun, Regionchef CA Fastigheter AB Födelseår: 1956 Bo Gelin Chef Region Mitt Utbildning: Driftingenjör fastighetsteknik Tidigare yrkeserfarenheter: Biträdande driftingenjör vid Byggnadsstyrelsen, drifttekniker i Vasakronan AB Födelseår: 1967 Jan Larsson Chef Region Öst Utbildning: Elingenjör Tidigare yrkeserfarenheter: Chef projekterings- och byggledningsavdelningen Bonnier Fastigheter, SL byggavdelning, Stockholms Energiverk Födelseår: 1957 Petter Lundqvist Chef Region Nord Utbildning: Civilingenjör väg- och vatten Tidigare yrkeserfarenheter: Affärschef NCC Construction AB, Projektledare SWECO Projektledning AB Födelseår: 1964 VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR Peter Karlström EKONOMI, FINANS & IT Hans Hahn FASTIGHET & MARKNAD Torbjörn Blücher PERSONAL Ann-Kristin Landelius TEKNIK & SÄKERHET Lars Lidén INKÖP Henrik Nyström REGION SYD Håkan Falkboo REGION VÄST Håkan Ragnhem REGION MITT Bo Gelin REGION ÖST Jan Larsson REGION NORD Petter Lundqvist

98 98 ADRESSER Specialfastigheter Sverige AB är moderbolag i en koncern som innefattar bolagen Kriminalvårdsfastigheter Sverige AB, Försvarsfastigheter Sverige AB, Fastighetsbolaget Räddningsskolor Sverige AB, Fastighetsbolaget Specialskolor Sverige AB samt Polisfastigheter Sverige AB. Specialfastigheter Sverige AB är ett publikt bolag med säte i Linköping. Bolaget är helägt av svenska staten och förvaltas genom Näringsdepartementet. Specialfastigheter Sverige AB Huvudkontor Box 632 Besöksadress: Borggården Linköping Telefon Fax info@specialfastigheter.se Region Syd Box 4017 Besöksadress: Traktorvägen Lund Telefon Fax region.syd@specialfastigheter.se Region Väst Lagercrantz plats Borås Telefon Fax region.vast@specialfastigheter.se Moderbolag Specialfastigheter Sverige AB Dotterbolag Kriminalvårdsfastigheter Sverige AB Försvarsfastigheter Sverige AB Fastighetsbolaget Räddningsskolor Sverige AB Fastighetsbolaget Specialskolor Sverige AB Polisfastigheter Sverige AB Region Mitt Nygatan Örebro Telefon Fax region.mitt@specialfastigheter.se Region Öst Box Besöksadress: S:t Göransgatan Stockholm Telefon Fax region.ost@specialfastigheter.se Region Nord Box 350 Besöksadress: Djuphamnsvägen Härnösand Telefon Fax region.nord@specialfastigheter.se

99 99 Rapporter Delårsrapport jan mars 27 april 2009 Delårsrapport jan jun 10 juli 2009 Delårsrapport jan sept 22 oktober 2009 Årsstämma 23 april 2009 kl Hotell Foresta, Lidingö Produktion & grafisk form JERHAMMAR & CO Text JENNY ARKLUND Foto OSKAR LÜREN Tryck LARSSON OFFSETTRYCK, Fakta om produkten Papper: Omslag Profisilk 250g, Profisilk 150g, Sifferdel Soporset premium 120g Typsnitt: Gotham och Adobe Garamond Omslagsbild: Tre Vapen 4, Stockholm

100 Specialfastigheter Sverige AB (publ) POSTadress Box 632, Linköping Besöksadress Borggården Telefon E-post Hemsida