Delårsrapport. januari-september 2009

Transkript

1 Delårsrapport januari-september 2009 delårsrapport -1- jan-sep 2009

2 Perioden i korthet Januari-September 2009 Intäkter från fastighetsförvaltning ökade till (955) Mkr, varav hyresintäkterna utgjorde 992 (886) Mkr. Driftöverskottet uppgick till 854 (743) Mkr, en förbättring med 111 Mkr, huvudsakligen hänförlig till den ökade nettoomsättningen. Periodens resultat ökade med 94 Mkr till 50 Mkr. Marknadsvärdet för förvaltningsfastigheter uppgick vid periodens slut till (11 507) Mkr. Den orealiserade värdeförändringen blev -564 (-672) Mkr. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 575 (774) Mkr. Direktavkastningen uppgick till 8,5% (8,5%). Koncernens bruttoinvesteringar uppgick under perioden till (842) Mkr. Projektvolymen för pågående projekt uppgick vid periodens slut till (2 365) Mkr. Nytt hyresavtal om 15 år med en årshyra på ca 6 Mkr har tecknats avseende den tidigare räddningsskolan i Skövde. Vd kommenterar Stor projektvolym Många av våra stora projekt tillsammans med Kriminalvården i Kumla, Hall och Härnösand är nu i stort sett klara. Gällande framtida projekt för Kriminalvården finns det en oklarhet på grund av att anslagen inte blivit så stora som myndigheten förväntat sig. För Rikspolisen i Stockholm pågår ett projekt på ca 1,3 miljarder kronor som närmar sig byggstart. Beräknad inflyttning under Periodens resultat Periodens resultat uppgick till 50 (-44) Mkr, en ökning med 94 Mkr, främst hänförlig till ökade hyresintäkter och skillnader i de orealiserade värdeförändringarna på förvaltningsfastigheter. Hållbarhetsarbetet Vårt hållbarhetsarbete får nu både bredd och djup i samband med affärsplanearbetet för den kommande femårsperioden. Mål och aktiviteter formuleras i alla områden. En del av hållbarhetsarbetet är miljön där ett nytt miljömålsprogram har tagits fram. Inom miljöområdet arrangeras även energispartävlingar tillsammans med flera av våra hyresgäster. Fastigheternas marknadsvärde Vår senaste värdering av fastigheterna resulterar i ett bedömt marknadsvärde den 30 september 2009, på Mkr. Den orealiserade värdeförändringen för förvaltningsfastigheterna uppgår till -564 Mkr. Huvudsakligen bestående av nedjusterade inflationsantaganden för hyrorna Finansförvaltningen Bolagets starka expansion medför en ökad räntebärande genomsnittskuld, vilket i sin tur påverkar finansnettot. Vi har under den senaste tiden märkt en förstärkning av de finansiella marknaderna, varvid vi med vår starka finansiella ställning har noterat minskande spreadar. Då Specialfastigheters skuldportfölj, jämfört med många andra fastighetsbolag, har en relativt lång genomsnittlig räntebindningstid, får dagens lägre räntenivåer inte omedelbar effekt på finansnettot. Vår ställning grundar sig på goda kreditbetyg som bland annat kommer av våra långa hyreskontrakt med stabila hyresgäster. Omslag: Ett nytt avtal med Autokaross Rescue System i Floby AB har tecknats. Hyresavtalet undertecknas av Christer Åkesson, Vd Autokaross Rescue Systems i Floby AB, Torbjörn Blücher, Fastighets- och marknadschef Specialfastigheter Sverige AB samt Peter Karlström, Peter Karlström Vd Specialfastigheter Sverige AB. delårsrapport -2- jan-sep Verkställande 2009 direktör Försäljningar Som en del i vårt uppdrag i att vårda och utveckla ägarens kapital ligger att när fastigheter inte längre långsiktigt skall användas inom ramen för vår verksamhet, så skall de avyttras på det sätt som ger största avkastningen. Under perioden har två mindre försäljningar genomförts. Prognos 2009 I slutet av året står flera av våra stora om-, till- och nybyggnader klara samt att vi tillträder kvarteret Fruktkorgen i Stockholm. Detta leder till en fortsatt stabil ökning av våra hyresintäkter. En viss ytterligare förstärkning av vår organisation kommer att ske under slutet av året.

3 Verksamheten Verksamheten under perioden Behovet av anstaltsplatser är fortsatt stort inom Kriminalvården. Detta har bl a resulterat i en större utbyggnad av anstalten Saltvik i Härnösand. Säkerhetsavdelningen vid anstalten Kumla har färdigställts under perioden och säkerhetsavdelningen vid Hall färdigställs under fjärde kvartalet Tillsammans med Kriminalvården har förslag till lokalisering av nya anstalter på ett flertal platser över landet arbetats fram och projektering har påbörjats. Specialfastigheter har efter Kriminalvårdens upphandling avseende nya kriminalvårdsanläggningar i Haparanda och Östersund erhållit uppdraget. Kriminalvården inväntar nu regeringens godkännande och Specialfastigheter förbereder byggstart. I början av året tillträdde ny Vd och ny chef för region Väst. Flera rekryteringar som startades upp under 2008 i syfte att förstärka såväl löpande förvaltning som projekt- och teknikorganisation är nu genomförda. Årets medarbetarenkät Medarbetarenkäten genomfördes under första kvartalet. 99 % av medarbetarna har svarat på enkäten. Målet, som var satt till 4,2 överträffades, resultatet blev 4,3. Medarbetarna har blivit mer nöjda med de flesta frågeområden men framför allt har attityderna till information och samarbete förbättrats. Alla frågeområden uppnår resultatet 4,0 eller högre. Företagets totala resultat redovisades för de anställda vid företagskonferens i maj. Ett antal anstalter kommer att avvecklas på sikt där utbyggnadsplaner ej är möjliga att genomföra. Kriminalvården har sagt upp hyresavtalet avseende fastigheten Hjältan 4:11 Viskan, och kommer avflytta vid årsskiftet 2009/2010. Utvecklingsstudier pågår vad gäller anstalten Roxtuna i Linköping och Milostaben i Strängnäs. Skogsfastigheten Mark Brännared 2:3, som är en del av Öxnevalla behandlingshem i Horred, såldes i april för 19 Mkr. Försäljningar som genomförts under tredje kvartalet är fastigheten Liljendal 1:2 som såldes i juli för 4 Mkr och fastigheten Västanende 3:252 som såldes i september för 1 Mkr. Under juli månad köptes Mark på fastigheten Sörbyn 9:1 för 775 Tkr. I juni invigdes den nya centralvakten på anstalten Norrtälje. Ett projekt med en total projektkostnad på ca 26 Mkr. Nytt hyreskontrakt om 6 år med en årshyra på ca 5 Mkr tecknades under juni månad för Rättsmedicinalverkets nuvarande förhyrda lokaler i Göteborg. Diskussionen fortsätter med Statens Institutionsstyrelse (SiS) om att se över befintliga hyresavtal. Detta i syfte att anpassa hyresavtalen till verksamhetsförändringar, samt garantera parternas långsiktiga hyresförhållande. En större om- och tillbyggnad av Flygvapenmuseum i Linköping pågår och beräknas vara färdigställd våren Enligt riksdagsbeslut ska Myndigheten för samhällsskydd och beredskap (MSB) minska antalet Räddningsskolor vilket innebär att Räddningsskolan i Skövde lagts ned. Ett nytt avtal om 15 år med en årshyra på ca 6 Mkr har under juni månad tecknats med Autokaross Rescue System i Floby AB. Räddningsskolorna i Revinge och Sandö bibehålls. Medarbetare Antalet medarbetare har ökat något i jämförelse med samma period föregående år. Vid tredje kvartalets slut var 104 (99) personer anställda i bolaget. Antalet kvinnor har ökat till 18 (15) och antalet män är 86 (84). delårsrapport -3- jan-sep 2009 Sjukfrånvaro Bolaget låga totala sjukfrånvaro från årets början har gått ner ytterligare och är nu endast 1,77 % (1,95 %). Även den längre sjukfrånvaron, mer än 14 dagar, har gått ner och är nu 0,89 % (1,01 %). Miljö En ny miljöpolicy och ett miljömålsprogram har arbetats fram och antagits av ledningsgruppen som har sin utgångspunkt i de nationella miljömålen. Specialfastigheters nya miljömålsprogram är uppbyggt med mätbara mål som ska resultera i ständiga förbättringar. Miljömålen kommer att arbetas in i regionernas affärsplaner för de kommande fem åren. Arbetet med att ta fram handlingsplaner för respektive miljömål kommer att påbörjas. I Örebro ska Specialfastigheter bygga två nya elevhemsboenden åt Specialpedagogiska skolmyndigheten. Ett projektanpassat miljöprogram har tagits fram där ambitionen är att byggnaderna ska klassas enligt modellen Miljöklassad byggnad. Ambitionen i projektet är hög och målsättningen är att nå en guldklassning, vilket är den högsta klassningen. Miljöklassning är ett svensk system med syfte att premiera byggnader som har, låg energiförbrukning med liten miljöbelastning, god innemiljö samt bra materialval och kunskap om vad som är inbyggt i byggnaden. Hus C och D på Kumla kommer att klassas enligt Green Building konceptet. Nyligen har ett avtal med Sunda Hus tecknats för att säkerställa att hälsosamma material kommer att användas samt att alla byggvaror och kemiska produkter dokumenteras i en databas. Miljöutbildning av entreprenören kommer att ske inom kort. Arbetet med att energideklarera våra fastigheter har påbörjats och kommer att fortsätta under året. För att spara energi tillsammans med våra hyresgäster fortsätter energispartävlingarna runt om i landet.

4 Verksamheten Tävlingar kommer att genomföras i region Mitt, Väst och Öst och avser Kriminalvården samt Specialpedagogiska skolmyndigheten samt SiS i region Mitt. Ett bra exempel på vad energispartävlingen har resulterat i, är anstalten i Smälteryd i region väst. På ett väldigt målmedvetet sätt har Specialfastigheters drifttekniker och personal på anstalten tillsammans sparat 20% totalenergi (el och värme) sen den 1 januari i år i förhållande till energiförbrukningen föregående år. Kvalitet Under perioden har kvalitetsrevisioner genomförts av Specialfastigheters internrevisorer inom alla regioner. Processer som har reviderats är förvaltningsadministration, kund samt servicetjänster. Hela kvalitetssystemet har granskats av en extern kvalitetsrevisor som bedömde att systemet är väl dokumenterat pedagogiskt uppbyggt samt lätt att hitta i. Revisorn framförde en del förbättrande åtgärder avseende VSA. Som ett led i vårt förbättringsarbete har ledningens genomgång genomförts. Där redovisades vilka interna revisioner som har genomförts hittills under året samt vilka avvikelser och förbättringar som våra revisorer har påträffat. När bristerna är åtgärdade är Specialfastigheters kvalitetsledningssystem VSA redo för ställningstagande om extern certifiering. Investeringar Koncernens bruttoinvesteringar uppgick under perioden till (842) Mkr. Antalet investeringsprojekt var vid rapporttillfället 30 (43). Total projektvolym för pågående projekt vid periodens slut uppgår till (2 365) Mkr, varav 404 (1 443) Mkr återstår att producera. Totalt uppgår upparbetade investeringar för Kriminalvården till ca 871 Mkr för perioden. Projektvolymen uppgår vid periodens slut till Mkr varav 340 Mkr återstår. Totalt uppgår upparbetade investeringar för SiS till ca 8 Mkr för perioden. Projektvolymen uppgår vid periodens slut till 52 Mkr varav 11 Mkr återstår. Totalt uppgår upparbetade investeringar för Försvarsmakten till ca 80 Mkr för perioden. Projektvolymen uppgår vid periodens slut till 124 Mkr varav 35 Mkr återstår. Totalt uppgår upparbetade investeringar för Rikspolisstyrelsen till ca 20 Mkr för perioden. Projektvolymen uppgår vid periodens slut till 14 Mkr varav 5 Mkr återstår. De viktigaste projekten > 10 Mkr Avslutat 2009 Fastighet Ort Typ av fastighet Hyresgäst Projektkostnad Mkr Hällby Eskilstuna Kriminalvårdsanstalt Kriminalvården 20 Norrtälje Norrtälje Kriminalvårdsanstalt Kriminalvården 26 Granhult Lindesberg Institution SiS 17 Pågående projekt Fastighet Ort Typ av fastighet Hyresgäst Budgeterad projektkostnad Mkr Kumla Kumla Kriminalvårdsanstalt Kriminalvården 700 Hall Södertälje Kriminalvårdsanstalt Kriminalvården 250 Saltvik Härnösand Kriminalvårdsanstalt Kriminalvården Huddinge Huddinge Kriminalvårdsanstalt Kriminalvården 44 Asptuna Botkyrka Kriminalvårdsanstalt Kriminalvården 44 Flygvapenmuseum Linköping Museum Statens försvarshistoriska museer Ekeskolan Örebro Specialskola Specialpedagogiska skolmyndigheten Marknadsvärdering Det bedömda värdet på Specialfastigheters förvaltningsfastigheter har fastställts genom en intern värdering baserat på kalkylräntor, direktavkastningskrav och övriga kalkylparametrar, som har stämts av med extern värderare. Marknadsvärdet har påverkats dels av justerat antagande om inflationsutvecklingen och dels av fastighetsspecifika händelser som nytecknade hyresavtal, investeringar och förvärv. Marknadsvärdet uppgick per till (11 507) Mkr, vilket är en ökning med Mkr över 12 månader. Årets redovisade förändring uppgår till -564 (-672) Mkr, inklusive investeringar, nya avtalsförutsättningar och justerat antagande om inflationsutvecklingen för det närmaste året. Invärderingen av Pågående nybyggnation till Förvaltningsfastigheter enligt IAS 40, visas i nedanstående uppställning som en justering av IB per Tillhörande orealiserad värdeförändring av 48 Mkr ingår i årets totala värdeförändringen om -564 Mkr. Marknadsvärde förvaltningsfastigheter Mkr IB Marknadsvärde Nedlagd kostnad projekt Saltvik Orealiserade värdeförändring projekt Saltvik 48 - IB Marknadsvärde justerat Investeringar Avyttringar -5-6 Anläggningstillgångar som innehas för försäljning Orealiserad värdeförändring övriga objekt UB Marknadsvärde delårsrapport -4- jan-sep 2009

5 Intäkter, kostnader och resultat Intäkter från fastighetsförvaltning Intäkter från fastighetsförvaltning ökade till (955) Mkr, varav hyresintäkterna uppgick till 992 (886) Mkr. Ökningen av hyresintäkterna består huvudsakligen av tillkommande hyra för avslutade projekt inom Kriminalvårdsfastigheter, samt den förvärvade fastigheten Tre Vapen 4 i Stockholm. Fastigheten förvärvades 2008 för Mkr och tillträddes Övriga intäkter, som avser fakturering av media och tjänster till hyresgästerna, ökade med 34 Mkr och uppgick till 103 (69) Mkr. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 241 (212) Mkr. Ökningen avser drift- och mediakostnader och är främst hänförlig till tillväxten. Driftöverskott Ovanstående resulterade i att driftöverskottet uppgick till 854 (743) Mkr, vilket är 111 Mkr högre än motsvarande period föregående år. Överskottgraden uppgick till 78 (78) procent. Rörelseresultat Rörelseresultatet uppgick till 250 (60) Mkr, 190 Mkr högre än föregående år. Det förbättrade rörelseresultatet förklaras främst av ökade intäkter samt lägre orealiserad värdeförändring för förvaltningsfastigheter uppgående till -564 (-672) Mkr. Den orealiserade värdeförändringen är huvudsakligen hänförbar till nedjusterat inflationsantagande för Kassaflöde Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten före investeringar uppgick under perioden till 575 (774) Mkr. Nettoinvesteringar i anläggningstillgångar uppgick till (-816) Mkr, vilket gav ett kassaflöde efter investeringar på -543 (-42) Mkr. Ekonomiska mål Specialfastigheters långsiktiga och övergripande ekonomiska mål är att skapa, vårda och realisera värden för ägaren. Styrelsen har efter dialog med ägaren beslutat om följande övergripande och långsiktiga ekonomiska mål för Specialfastigheter, anpassade efter gällande IFRS-redovisning. Avkastningen (årets resultat efter skatt) på genomsnittligt eget kapital ska motsvara den riskfria räntan, definierad som den 5-åriga statsobligationsräntan plus 2,5 procentenheter, över en konjunkturcykel. Utdelningsmålet bör vara 50 procent av årets resultat efter skatt efter återläggning av årets värdeförändringar och därtill hörande uppskjuten skatt. Vid beslut om utdelning tas hänsyn till koncernens ekonomiska ställning. Soliditeten bör uppgå till mellan 25 och 35 procent. Finansiella intäkter och kostnader Det finansiella nettot, efter aktiverade räntekostnader på projekt och med hänsyn till övriga finansiella intäkter och kostnader, uppgick till -178 (-124) Mkr, varav värdeförändringar i derivatinstrument uppgick till -1 (-2) Mkr. Det ökade finansnettot förklaras av en ökad räntebärande genomsnittskuld, hänförlig till bolagets pågående expansion. Resultat efter skatt Resultatet efter skatt uppgick till 50 (-44) Mkr, vilket innebär en ökning med 94 Mkr. Ökningen är främst hänförlig till ökade intäkter och att den orealiserade värdeförändringen på förvaltningsfastigheter blev -564 Mkr jämfört med -672 Mkr motsvarande period föregående år. Posten skatt uppgick till -22 (20) Mkr. Förändringen på -42 Mkr hänförs främst till uppskjuten skatt kopplat till den orealiserade värdeförändringen för förvaltningsfastigheter. delårsrapport -5- jan-sep 2009

6 Finansförvaltning Specialfastigheter använder derivatinstrument för hantering av portföljens genomsnittliga räntebindningstid, duration. Målsättningen med vald duration är att uppnå ett långsiktigt stabilt och kostnadseffektivt finansnetto, inte att optimera finansnettot på kort sikt. IFRS-reglerna för redovisning av finansiella instrument innebär att förändringar i derivatportföljens marknadsvärden ska resultatredovisas. Detta kan komma att medföra betydande resultatpåverkan och variation mellan rapporttillfällen. Det finansiella nettot, efter aktiverad räntekostnad på projekt och med hänsyn till övriga finansiella intäkter och kostnader uppgick till -178 (-124) Mkr, varav värdeförändringar i derivatinstrument uppgick till -1 (-2) Mkr. Koncernens likvida medel uppgick vid bokslutstidpunkten till 347 (1) Mkr och (1 947) Mkr i garanterade outnyttjade kreditlöften. Räntebärande skulder netto var (5 172) Mkr nominellt. Finansieringskostnaden för rapportperioden uppgick till 3,23 (3,23) %. Operativt finansnetto låg på 4,01 (4,48) %. Den 30 september 2009 var portföljens medelränta för lån och derivat 4,16 (4,39) %. För jämförelse av medelräntor med tidigare redovisningsregler, se tabell Medelränta på räntebärande skuld. Genomsnittlig räntebindningstid var 4,3 (4,4) år. Den kassaflödesbaserade räntetäckningsgraden var 4,5 (5,5) ggr. Kapitalbindningstiden var 4,2 (4,9) år, med hänsyn taget till garanterade outnyttjade kreditlöften. Företaget är kreditvärderat av Standard & Poor s med betyget AA+. Lånefaciliteter Låneram, Mkr Utnyttjat, Mkr Rating S&P Garanterade kreditlöften Företagscertifikat K-1 MTN-program AA+ Private Placements Reversfordran Total Medelränta på räntebärande skuld IFRS Tidigare regler IFRS Tidigare regler Lån 3,27 3,27 4,44% 4,44% Swap 0,89 0,89-0,05% -0,05% Periodiserat derivat 0,24 0,49% Total 4,16% 4,40 4,39% 4,88% Förfallostruktur för räntebindning och krediters kapitalbindning År Räntebindning, Mkr Kapitalbindning, Mkr Garanterade kreditlöften, Mkr Nominella belopp. Tillgång (-)skuld (+) Derivatportföljens marknadsvärde År Nominellt, Mkr Marknadsvärde, Mkr , , , , , , , , , , , , ,3 Positivt nominellt belopp = Betalar ränteflöde Negativt nominellt belopp = Erhåller ränteflöde Finansnettots sammansättning Mkr 27,2 Belopp % Räntekostnader lån 177,2 3,20 Räntenetto derivat 34,6 0,62 Övriga ränteintäkter och kostnader -6,1-0,11 Periodiserade stängda derivat 16,6 0,30 Operativt finansnetto 222,3 4,01 Återföring periodiserade stängda derivat -16,6-0,30 Övriga finansiella kostnader 4,3 0,08 Aktiverad räntekostnad projekt -32,3-0,58 Värdeförändring finansiella derivat 1,1 0,02 Redovisat finansnetto 178,8 3,23 delårsrapport -6- jan-sep 2009

7 Risker och osäkerhetsfaktorer Den aktuella finanskrisen har haft stor påverkan på finansmarknaderna och konjunkturen. Den allmänna osäkerheten motverkas för Specialfastigheters del av den stabilitet som de långa hyresavtalen med statliga hyresgäster ger. Detta tillsammans med vår stabila finansiella ställning, har medfört att vi, trots finanskrisen, kunnat säkra finansiering till acceptabla räntenivåer. Specialfastigheter bedömer att verksamhetens finansiella ställning och resultat kan komma att påverkas av följande risker och osäkerhetsfaktorer: Risken och osäkerheten avseende hyresintäkterna bedöms som liten, på grund av långa hyreskontrakt och låg vakansgrad. Kreditrisken bedöms som låg med nuvarande statliga hyresgäster. I känslighetsanalysen framgår viktiga variablers resultatpåverkan på årsbasis. Förändring i hyresintäkter beror på två faktorer, omförhandling av kontrakten respektive indexuppräkning. Nivån på företagets hyresintäkter är stabil på grund av den 16,1 år långa återstående genomsnittliga kontraktstiden. Hyresintäkterna är inflationsindexerade och justeras årligen. I analysen antas hela hyresintäkten justeras med 1% multiplicerat med den genomsnittliga indexfaktorn 0,87. Eventuella omförhandlingar av hyreskontrakt antas därmed följa samma utveckling. Specialfastigheter redovisar sina fastigheter och innehav av finansiella derivat till verkligt värde, vilket innebär att orealiserade värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Förändringar i marknadens avkastningskrav på fastigheter kan ge stora resultatpåverkande värdeförändringar. En förändring i avkastningskravet med 0,25 procentenheter ger en värdeförändring om cirka 400 Mkr. En förändring av marknadens låneräntor med 0,25 procentenheter ger en resultatpåverkande värdeförändring av befintlig låneportfölj med cirka 20 Mkr. Känslighetsanalys Variabel Förändring Resultatpåverkan på årsbasis, Mkr Hyresintäkter 1% KPI 11,8 Fastighetsdrift och media exkl el 1% 2,2 Underhållskostnader 1) 1% 2,5 Ränta 1%-enhet 16,6 Avkastningskrav 2) 3) 0,25%-enheter 400 Marknadsräntor, derivatinstrument 0,25%-enheter 20 4) 1) Inkluderar aktiverat underhåll enligt IFRS 2) Avkastningskravet består av kalkylränta och direktavkastningskrav 3) Resultatpåverkan avser värdeförändring förvaltningsfastigheter 4) Resultatpåverkan avser värderförändring derivatinstrument Avseende drift råder viss osäkerhet i bedömningen av energiprisutvecklingen. Specialfastigheter ansvarar för merparten av värmeförsörjningen till fastigheterna där största andelen är fjärrvärme. Underhållet planeras långsiktigt och åtgärderna i fastigheterna utförs enligt planen, vilket bedöms ge ringa risk eller osäkerhet för underhållskostnaderna. Kostnadsökningar motverkas av att tidigare ingångna avtal utnyttjas. Känsligheten för förändringar i kostnader för fastighetsdrift och underhåll är beräknade till 1% av 2009 års budgeterade kostnader. Kostnaden för el ingår till största delen inte i hyresavtalen, utan debiteras hyresgästen. Risken av prisförändringar på el är därmed begränsad. Bolagets räntekostnader kan öka på grund av stigande marknadsräntor. Räntekostnadernas resultatpåverkan i analysen utgår från den volym som räntejusteras eller förfaller under kommande 12-månadersperiod. För att undvika risken att en orimligt stor del av låneportföljen omsätts i ett ofördelaktigt ränteläge ska portföljen ha en jämn spridning och en genomsnittlig räntebindningstid inom intervallet 3 7 år. I analysen har portföljen en räntebindningstid på 4,3 år för kommande 12-månadersperiod. delårsrapport -7- jan-sep 2009

8 Utsikter för helåret Under 2009 beräknas koncernens omsättning att öka något till drygt 1,4 Mdr, beroende bland annat på ökade hyresintäkter från om- och tillbyggnader samt nytillkomna fastigheter. Koncernens driftöverskott för 2009 bedöms öka jämfört med 2008 i linje med omsättningsökningen. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport har upprättats enligt IAS 34 Delårsrapportering. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder överensstämmer, om ej annat anges nedan, med de redovisningsprinciper som användes vid upprättandet av den senaste årsredovisningen. Nya redovisningsprinciper 2009 Ändringen av IAS 1 Utformning av finansiella rapporter tilllämpas från den 1 januari Ändringen medför bland annat att intäkter och kostnader som tidigare redovisats i eget kapital numera redovisas i en separat rapport direkt efter resultatrapporten benämd rapport över totalresultat. Från och med 1 januari 2009 tillämpar koncernen den nya standarden IFRS 8 Rörelsesegment för sin segmentsrapportering. IFRS 8 innebär att koncernen lämnar finansiella och beskrivande upplysningar om sina segment baserat på den information som företagsledningen använder sig av för att följa upp rörelsesegmenten. Tillämpningen av IFRS 8 har inte inneburit att koncernens rapporterbara segment ändrats. Enligt IAS 40 Förvaltningsfastigheter under uppförande, redovisas från och med 1 januari 2009, förvaltningsfastigheter till verkligt värde och inte som tidigare till nedlagda kostnader. Moderbolaget, Specialfastigheter Sverige AB, tillämpar RFR 2.2 Redovisning för juridiska personer. Linköping den 21 oktober 2009 Specialfastigheter Sverige AB Peter Karlström Verkställande direktör Denna rapport har ej varit föremål för revisorernas granskning. delårsrapport -8- jan-sep 2009

9 Definitioner Lokalarea LOA, kvm Beräknad uthyrningsbar lokalarea i kvadratmeter. Uthyrningsgrad, % Total lokalarea för uthyrda lokaler i förhållande till total uthyrningsbar lokalarea. Eget kapital, Mkr Redovisat eget kapital. Soliditet, % Justerat eget kapital på balansdagen i procent av balansomslutningen. Direktavkastning, % Driftöverskott dividerat med förvaltningsfastigheternas genomsnittliga marknadsvärde. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. Räntetäckningsgrad, kassaflödesbaserad, ggr Resultat efter finansnetto med återläggning av finansiella kostnader, värdeförändringar och resultat fastighetsförsäljningar, dividerat med finansiella kostnader exklusive värdeförändringar. Avkastning på eget kapital, % Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Driftöverskott, Mkr Intäkter från fastighetsförvaltning minus fastighetskostnader. Överskottsgrad, % Driftöverskott dividerat med intäkter från fastighetsförvaltning Ekonomiska data Mkr Fastighetsrelaterade Helår 2008 Intäkter från fastighetsförvaltning Lokalarea, kkvm Uthyrningsgrad % 99,0 99,0 99,0 Överskottsgrad, % 78,0 77,8 75,6 Investeringar inklusive fastighetsförvärv Marknadsvärde förvaltningsfastigheter Balansomslutning Eget kapital Finansiellt relaterade Helår 2008 Resultat före skatt Soliditet, % 30,7 39,2 34,7 Direktavkastning, % 8,5 8,5 8,0 Räntetäckningsgrad ggr 1,3 0,6 0,3 Räntetäckningsgrad, kassaflödesbaserad, ggr 4,5 5,5 3,7 Avkastning på eget kapital, % 1,4-1,2-2,3 Segmentsredovisning januari-september Mkr Intäkter från fastighetsförvaltning Försvarsfastigheter Räddningsskolor Specialskolor Polisfastigheter Kriminalvårdsfastigheter Elimineringar Koncernen jan sep jan sep jan sep jan sep jan sep jan sep jan sep Driftöverskott Rörelseresultat Resultat före skatt Tillgångar Skulder delårsrapport -9- jan-sep 2009

10 Resultaträkning i sammandrag Mkr Juli-Sep 2009 Juli-Sep 2008 Jan-Sep 2009 Jan-Sep 2008 Helår 2008 Hyresintäkter Övriga intäkter Intäkter från fastighetsförvaltning Fastighetskostnader* Driftöverskott Administration Resultat fastighetsförsäljningar Värdeförändring förvaltningsfastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Finansnetto Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Varav hänförligt till moderföretagets aktieägare * Fastighetskostnader Driftkostnader Underhåll Fastighetsskatt Rapport över totalresultat - Mkr Juli-Sep 2009 Juli-Sep 2008 Jan-Sep 2009 Jan-Sep 2008 Helår 2008 Periodens resultat Övrigt totalresultat Säkringsreserv Skatt hänförligt till säkringsreserv Summa övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt Summa totalresultat för perioden Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare delårsrapport -10- jan-sep 2009

11 Balansräkning Mkr Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Pågående nybyggnation Övriga materiella anläggningstillgångar Finansiella placeringar Uppskjutna skattefordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kundfordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Övriga fordringar Kortfristiga placeringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Uppskjutna skatteskulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa skulder Summa eget kapital och skulder delårsrapport -11- jan-sep 2009

12 Eget kapital Mkr Koncernen Belopp vid periodens ingång Totalresultat för perioden Utdelning Belopp vid periodens utgång Anm: Aktiekapitalet består av aktier Koncernen hänförligt till: Moderbolagets aktieägare Minoritetsintressen - - Kassaflödesanalys Mkr Jan-Sep 2009 Jan-Sep 2008 Helår 2008 Den löpande verksamheten Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut delårsrapport -12- jan-sep 2009

13 Moderbolaget Resultaträkning Mkr Juli-Sep 2009 Juli-Sep 2008 Jan-Sep 2009 Jan-Sep 2008 Helår 2008 Övriga intäkter Nettoomsättning Driftkostnader Bruttoresultat Central administration Rörelseresultat Resultat från finanseiella investeringar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på periodens resultat Periodens resultat Närstående Moderbolaget har en närstående relation med sina dotterföretag. Nedan anges moderbolagets försäljningar och fordringar som avser andra företag inom Specialfastigheterkoncernen. Jan-Sep 2009 Jan-Sep 2008 Försäljning dotterbolag Fordran dotterbolag Aktier i dotterbolag delårsrapport -13- jan-sep 2009

14 Moderbolaget Balansräkning i sammandrag Mkr Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier) Reservfond Fritt eget kapital Fond för verkligt värde Balanserad vinst Periodens resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver Skulder Räntebärande skulder Låneskulder Icke räntebärande skulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter inga inga inga Ansvarsförbindelser inga inga inga delårsrapport -14- jan-sep 2009

15 Information Om Specialfastigheter Specialfastigheter Sverige AB äger och förvaltar fastigheter som är byggda för speciella ändamål. Våra hyresgäster är bland annat Kriminalvården, Statens Institutionsstyrelse, Specialpedagogiska skolmyndigheten, Rikspolisstyrelsen och Försvarsmakten. Specialfastigheter har cirka 100 medarbetare och omsätter cirka 1,4 miljarder kronor per år. Huvudkontoret ligger i Linköping och regionkontor finns i Lund, Borås, Örebro, Stockholm och Härnösand. Specialfastigheter ägs till 100 procent av svenska staten och förvaltas genom Näringsdepartementet. Planerade rapporttillfällen Bokslutsrapport 13 februari 2010 Årsredovisning mars 2010 Annual Report 2009 April 2010 Årsstämma Ordinarie årsstämma äger rum den 26 april 2010 i Stockholm. Affärsidé Specialfastigheter Sverige AB ska i ett långsiktigt förhållande, med effektiv fastighetsförvaltning över hela landet, erbjuda ändamålslokaler för offentlig verksamhet med därtill hörande kvalificerade tjänster. Juridisk struktur Ägare Näringsdepartementet Moderbolag Specialfastigheter Sverige AB Dotterbolag Kriminalvårdsfastigheter Sverige AB Försvarsfastigheter Sverige AB Fastighetsbolaget Räddningsskolor Sverige AB Fastighetsbolaget Specialskolor Sverige AB Polisfastigheter Sverige AB För mer information kontakta Peter Karlström, Verkställande direktör, Tel peter.karlstrom@specialfastigheter.se Hans Hahn, Ekonomi- och finanschef, Tel hans.hahn@specialfastigheter.se Specialfastigheter Sverige AB (Publ.) Box 632, Linköping Tel Fax Org.nr E-post info@specialfastigheter.se Hemsida delårsrapport -15- jan-sep 2009