Miljöklassning Ett användbart verktyg för att miljömässigt kvalitetssäkra ett kontorshus från 1970-talet?

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 498 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Miljöklassning Ett användbart verktyg för att miljömässigt kvalitetssäkra ett kontorshus från 1970-talet? Miljöklassning av Jarlahuset Författare: Handledare: Hanna Edlund Yonna Henriksson Stockholm 2010 Hans Lind

2 Master of Science Thesis Title Green certificates A useful tool to guarantee the environmental sustainability of an office building from the 1970s? Authors Hanna Edlund and Yonna Henriksson Department Department of Real Estate and Construction Management Division of Building and Real Estate Economics Master of Science thesis number 498 Supervisor Hans Lind Keywords Real estate, rebuilding, green labels, environmental certification, energy efficiency LEED, Miljöklassad byggnad Abstract The past couple of years there have been a globally increased trend in sustainability and in converting buildings into more environmentally sustainable buildings. Our theory is that a building with green characteristics is more attractive for a tenant than a non green building. At the moment, many of the commercial properties from the 1970s are in need for renovations. Therefore it would be interesting to know what type of renovations that can be done on the buildings to change them into environmental sustainable buildings that attract modern tenants, and if certification is a suitable tool for this purpose. The purpose of this report is to investigate what grade a commercial property from the 1970s gets in a environmental classification and what refurbishments that can be done to archive a high-quality grade in the Swedish Miljöklassad Byggnad and the American LEED system. To analyse this Jarlahuset, a commercial property from the middle of the 1970s, in a need of renovation, has been used as a type building. The study focus on what grade the property fulfil today and to show what needs to be done to raise the grade and achieve a higher environmentally sustainable building standard. We hope to create an understanding of what different environmental aspects the two systems focus on, increase the transparency of the systems, estimate the costs for certification and bring an understanding to which system that is preferable, depending on the type of property. The interest for environmental friendly buildings often declines, in the end process if there are no financial incentives. Therefore it would be interesting to study this question as well. The choice of different methods depends of the type of the building and it s purpose. In our comparison of the two systems the Swedish model seems to suit smaller actors on a national market. In opposite The LEED system seems to be to prefer if the property owner wants to attract international tenants and potential investors. 2

3 Examensarbete Titel Miljöklassningssystem Ett användbart verktyg för att miljömässigt kvalitetssäkra ett kontorshus från 1970-talet? Författare Hanna Edlund Yonna Henriksson Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 498 Handledare Hans Lind Nyckelord Fastigheter, ombyggnationer, hyresgästanpassningar, miljöklassning Sammanfattning Ämnet miljöklassning ligger i hetluften och trenden går mot att fler byggnader miljöklassas. Utgångspunkten är att en miljöklassad byggnad tilltalar moderna hyresgäster mer än en byggnad som inte är miljöklassad. Detta eftersom miljöklassning är ett mått på en god miljömässig nivå och ett kvalitetsbevis. Dessutom står många av kontorsfastigheterna från 1970-talet inför renoveringar och ombyggnationer. I strävan mot energieffektivare byggnader med minskad miljöpåverkan är det därför intressant att veta vilka ombyggnadsåtgärder som kan göras i 1970-talsbyggnaderna för att dessa ska uppnå en god miljömässig standard som efterfrågas av moderna hyresgäster. I detta hänseende studeras två miljöklassningssystem, det svenska Miljöklassad Byggnad och det amerikanska LEED. För att analysera och utvärdera miljöklassningsverktygen har Jarlahuset, ett kontorshus i centrala Stockholm uppfört på mitten av 1970-talet, använts som typbyggnad. Denna byggnad står nu år 2009/2010 inför en större renovering. I examensarbetet utförs en praktisk miljöklassning av byggnaden för att utreda vilket betyg byggnaden får i dagsläget och vidare vilka åtgärder som kan vidtas för att få ett högre betyg och därmed bättre miljömässighet. Förhoppningen är att rapporten ska skapa en förståelse om vilka miljöaspekter de olika miljöklassningssystemen tar upp, öka transparensen i systemen, undersöka lönsamheten för miljöklassning och visa när vilket system är att föredra. Valet av klassningsmetod bör göras beroende på vilket typ av byggnad och i vilket syfte klassningen görs. I den här jämförelsen mellan systemen är vår uppfattning att Miljöklassad Byggnad passar mindre aktörer på den nationella marknaden och amerikanska LEED föredras om fastighetsägaren vill attrahera större internationella investerare och hyresgäster med tydlig miljöpolicy. 3

4 Förord Examensarbetet på 30 poäng har skrivits i samarbete med DTZ Property Advisors och Structor Miljöbyrån under höstterminen Arbetet är det sista momentet i Civilingenjörsutbildningen på Samhällsbyggnadsprogrammet med inriktning mot Bygg- och Fastighetsekonomi vid kungliga Tekniska Högskolan (KTH) i Stockholm. Skrivandet har framförallt ägt rum på Structor och vi är mycket tacksamma för erhållande av arbetsplatser samt möjligheten att få tillfälle att samarbeta med den oerhörda kompetens som finns bland personalen vi har arbetat tillsammans med. Det har varit väldigt roligt och lärorikt att tillsammans med arkitekter, ingenjörer och fastighetsägare presentera ett resultat som vi tror ligger i tiden för en förbättrat miljöarbete. Vi vill även tacka våra handledare Anna Wickman, DTZ och Mikael Eriksson, Structor Miljöbyrån AB som korrekturläst och varit ett stöd under arbetets gång samt professor Hans Lind, KTH, för inspirationsgivande samtal. Vi vill även rikta ett stort tack till Sten-Ivan Bylund, Stuctor Miljöbyrån AB, Lennart Andersson, Structor Installationsteknik AB, Göran Lerfors, DTZ, Henrik Arwidson, AFA Fastigheter, Larissa Kaplan, Skanska, Johanna Nordström, Skanska, Monica Jacobsson, Skanska, Henrik Rand, Vasakronan, Anna Nordin, DTZ, Klas Johansson, Jernhusen, Bengt Jansson, Vasakronan, Göran Werner, WSP, Christina Friberg, JLL och Lennart Fällström, CB Richard Ellis samt alla de som tagit sig tid för möten och telefonsamtal för att bidra med information till vårt examensarbete. Stockholm, februari 2010 Hanna Edlund och Yonna Henriksson 4

5 Innehållsförteckning Innehållsförteckning 1. Introduktion Bakgrund Syfte Metod Avgränsning Disposition 8 2. Miljöklassningssystem för byggnader Bakgrund till miljöklassningssystemen och deras uppkomst Miljöklassad Byggnad/Bygga Bo Dialogen LEED Andra system Systemens användning internationellt Tidigare användning i Sverige Det internationella systemet LEED När används de olika typerna? Klassningens tillvägagångssätt Det svenska systemet Miljöklassad Byggnad Klassningssystemets uppbyggnad Klassning av befintlig byggnad Klassning av ny/projekterad byggnad Klassningens tillvägagångssätt Kvalitet och miljömässighet år 2009 för ett kontorshus från 1970-talet Provisorn 4, Jarlahuset Fastighetsbeskrivning Byggnadsbeskrivning del för del Installationer Lokaler Klassning i Miljöklassad Byggnad av Jarlahuset i dess befintliga skick Bedömning och klassning av befintlig byggnad - Jarlahuset Betyg i Miljöklassad Byggnad för befintlig byggnad (före ombyggnad) Åtgärder för ett kontorshus från 1970-talet Förslag på nödvändiga åtgärder i ett 70-talskontor oberoende av miljöklassning Ytterligare förväntade åtgärder/investeringar i samband med ombyggnation Åtgärder ur miljösynpunkt Åtgärder i energideklarationen Åtgärder i samband med miljöklassning: Projektet Pennfäktaren Övriga identifierade åtgärder för miljö/energi Åtgärder ur ett hyresgästperspektiv Miljöfaktorer som hyresgästen efterfrågar 41 5

6 5. Bedömd klassning av ett 70-talskontorshus efter ombyggnation Val av klassningsmetod Bedömd klassning efter ombyggnation (åtgärdspaket Standard) Betyg i Miljöklassad Byggnad för befintlig byggnad efter ombyggnation (standardpaketet) Analys av åtgärdernas effekt på miljöklassning Ekonomisk Analys kostnader och besparingar Avgift och kostnad för tidsåtgång för miljöklassning Kostnader för åtgärder Identifierade energibesparingar Lönsamhet Känslighetsanalys Är grönt värt mer? LEED Klassning av Jarlahuset med LEED Sustainable sites, Närmiljö Water Efficiency Energy and Athmosphere Materials and Resources, materialkrav Indoor environmental quality, inomhusmiljö Innovation and design Regional Priority Analys av LEED systemet Slutsats och diskussion Slutsatser Diskussion Fördelar och nackdelar med miljöklassning Likheter och skillnader mellan Miljöklassad Byggnad och LEED och utveckling av Miljöklassad Byggnad Kostnader Vilket system passar för vilken aktör? 82 Referenser 84 Bilaga 1. Uträkningar för klassning i Miljöklassad Byggnad 88 Bilaga 2. Betygsgränser 92 Bilaga 3. Specificerade haltgränser 97 Bilaga 4: Kostnad för certifiering av LEED 98 Bilaga 5: Översikt mellan miljöklassningssystemen 99 Bilaga 6: Foton på Provisorn 106 6

7 1. Introduktion 1.2 Bakgrund Mot bakgrund av att byggnader står för cirka 40 procent 1 av energianvändningen i Sverige är nya hårdare krav på väg att fastställas för både nybyggnad och ombyggnation av hus. EU kräver att alla nya byggnader inom en tioårsperiod ska ligga nära noll när det gäller energiförbrukning 2. Det prövas i dagsläget, om det går att sätta tvingande krav även vid ombyggnation av byggnader 3, fram tills nu har det bara funnits allmänna råd att rätta sig efter 4. De senaste åren har ett intresse för att registrera projekt för miljöcertifiering världen över stigit. Mellan åren har antalet registreringar tredubblats, med tyngdpunkt utanför USA. Detta har lett till ett snabbt växande intresse av miljöklassningssystem och att nu ett antal olika miljöklassningssystem förekommer på den svenska marknaden. Det har skrivits en rad artiklar samt examensarbeten, som fokuserat på skillnader i de olika systemen och vilket system som föredras bland olika aktörer, men få har berört vilka miljöaspekter systemen tar upp. 1.3 Syfte Syftet med examensarbetet är att undersöka hur en kontorsfastighet från 1970 talet bedöms i en miljöklassning och vilka förbättringar som kan vidtas för att nå ett gott betyg i två olika miljöklassningssystem, det svenska Miljöklassad Byggnad och det amerikanska LEED. Vidare utreds lönsamheten av miljöklassning och vilka miljöaspekter de olika systemen tar upp och samt en utredning kring när de olika systemen föredras. Det finns i fastighetsbranschen en efterfrågan om ökad kunskap kring miljöklassningssystemen och deras innehåll, därför är syftet även att med detta examensarbete att öka transparensen och överskådliggöra systemen och i förlängningen öka användningen av miljöklassningssystem. 1.4 Metod Litteraturstudier: Genom litteraturstudier har skapats en förståelse för vilka miljöklassningssystem som finns, deras användning och funktion. Intervjuer: Genomförda intervjuer har gett en djupare förståelse för problematiken kring miljöklassningssystemen och information om hur dessa hittills använts i verkligheten. Praktisk studie och klassning av byggnaden Jarlahuset: Genom studier av den i Stockholm centralt belägna 1970-talsfastigheten Provisorn 4, med tillhörande kontorsbyggnad Jarlahuset som står inför ombyggnad, har klassning skett. Projektet har möjliggjort att praktiskt utföra miljöklassning av kontorsbyggnaden samt följa ombyggnadsprojektet i ett initialt skede. Genom praktisk utövning visas hur miljöklassning av byggnader kan utföras, Per Högström, Näringsdepartementet. 3 Nikolaj Tolstoy, Boverket 4 Nikolaj Tolstoy, Boverket 7

8 och vidare givit insikt om vilka svårigheter detta medför och vilka frågor som uppkommer under en miljöklassnings gång. 1.5 Avgränsning Jarlahuset är ett tidstypiskt kontorshus från 1970-talet där de största delarna är i original. Därför lämpar det sig att göra en klassning av denna för att utreda vad som bör beaktas vid miljöklassning av kontorshus från 1970-talet. Marknaden erbjuder flera miljöklassningssystem och examensarbetet avgränsas till studier av ett nationellt system och ett internationellt. Som det svenska systemet valdes Bygga bo dialogens Miljöklassad Byggnad som är framtaget genom ett samarbete av myndigheter, företag och forskare från KTH för att vara anpassat till den svenska marknaden. De tta system är relativt nytt och ännu inte särskilt väl beprövat, vilket gör det extra intressant att testa dess funktion. Som det internationella systemet valdes det amerikanska LEED. Detta för att LEED har störst registrerad spridning internationellt. I ett senare skede av examensarbetet visade det sig att det projekt som skulle analyseras, inte handlade om en ombyggnation av en hel byggnad. För att besvara frågeställningen utgår klassningen från kontorshuset där totalt kvm ska byggas om, varav kvm är kontor. 1.6 Disposition Kapitel 2 innehåller en kortare beskrivning av miljöklassningssystem för byggnader och tar upp de system som idag framförallt uppmärksammas. Detta åtföljs av en mer ingående förklaring av det svenska systemet Miljöklassad Byggnad och det amerikanska systemet LEED. Kapitel 3 beskriver det skick en kontorsbyggnad från 1970-talet kan förväntas vara i idag (2009). För att få en bild av detta beskrivs Jarlahuset i dess befintliga skick och en klassning i Miljöklassad Byggnad görs. Detta för att kunna bestämma på vilka punkter ett 70- talskontorshus behöver förbättras för att nå goda miljökriterier. Kapitel 4 börjar med att ta upp de åtgärder som kan tänkas göras vid en renovering av ett kontorshus från 1970-talet då miljöklassningssystemen inte används som ett verktyg för att nå god miljömässighet. Detta för att se om god miljöklass kan nås utan hänsyn till miljöklassningssystem. Sedan redogörs för åtgärder ur ett miljöperspektiv. Kapitel 5 utgörs av en bedömd klassning i Miljöklassad Byggnad av Jarlahuset efter sådana åtgärder som kan antas vara standard vid renovering av ett sådant hus. Detta visar vilken miljömässighet ett 70-talskontorshus uppnår efter renovering då miljöklassningssystem inte använts som verktyg. Kapitel 6 är en analys av vilka faktorer i miljöklassningen som påverkas av olika åtgärder och vilka åtgärder som behöver genomföras för att nå betyg SILVER respektive GULD i Miljöklassad Byggnad. Kapitel 7 redogör för de kostnader och besparingar som uppkommer då tidigare redovisade åtgärder utförs. På så sätt sätts kostnader för respektive betyg. En lönsamhetskalkyl 8

9 genomförs för att se vilken återbetalningstid som kan förväntas. Även en känslighetsanalys genomgörs för förändringar i energipris, energianvändning och kalkylränta. Kapitel 8 behandlar miljöklassning med LEED. Kapitel 9 för en diskussion kring funderingar och problem under examensarbetets gång samt sammanställning av slutsatser. Bilaga 1 innehåller uträkningar för klassning i Miljöklassad Byggnad. Bilaga 2 innehåller betygsgränser i Miljöklassad Byggnad. Bilaga 3 specificerar haltgränser för miljöfarliga ämnen. Bilaga 4 kostnader för certifiering i LEED. Bilaga 5 Sammanfattande översikt mellan de vanligaste miljöklassningssystemen. Bilaga 6 Foton på Provisorn 9

10 2. Miljöklassningssystem för byggnader 2.1 Bakgrund till miljöklassningssystemen och deras uppkomst Miljöklassificering innebär att hela byggnadens miljöpåverkan under livscykeln studeras. Som det ser ut idag finns det en uppsjö av olika miljöklassningssystem, både nationella och internationella, och företagen arbetar för att kunna erbjuda sina kunder de olika systemen, beroende på vad som passar det unika objektet bäst. De mest omtalade internationella systemen är det amerikanska LEED, engelska BREEAM och australiensiska Green Star. De har många likheter men är ursprungligen anpassade efter de olika standarder och klimatskillnader, som finns i de olika länderna som systemen är framtagna för. Gemensamt för dem är dock att de är skapade som ett verktyg för att underlätta ett klimatsmart byggande och för att underlätta en utvärdering av fastigheters miljöpåverkan genom klassning av en byggnads miljömässiga egenskaper Miljöklassad Byggnad/Bygga Bo Dialogen Det svenska miljöklassningssystemet Miljöklassad Byggnad uppkom ur den så kallade Bygga Bo Dialogen, vilken är ett antal frivilliga överenskommelser mellan regeringen, myndigheter och företag. Arbetet med Bygga Bo Dialogen startades 1998 då regeringen gav direktiv till Miljövårdsberedningen att främja frivilligt miljöarbete i näringslivet. Miljövårdsberedningen tog då tillsammans med andra aktörer fram en vision för år 2025 som innebar 7 mål för att få en hållbar bygg- och fastighetssektor. Ett av dessa mål var att ta fram ett klassificeringssystem för byggnader LEED LEED (Leadership in Energy & Environmental Design) är ett amerikanskt miljöklassningssystem som administreras av United States Green Building Council (USGBC). LEED har funnits på marknaden sedan 1998 och byggnader har certifierats och cirka byggnader har registrerats för certifiering (april 2009). LEED kan användas i såväl projekterings- och driftstadiet samt för befintlig byggnad. LEED används oftast för att certifiera kommersiella fastigheter utifrån följande områden: Närmiljö, vattenanvändning, energianvändning, material samt inomhusklimat. Beroende på vilken typ av byggnad det rör sig om, finns olika rating system, närmare förklaring på dessa hittas på sidan Andra system BREEAM BREEAM 6 är ett engelskt miljöklassningssystem som har utvecklats och administrerats av Building Research Establishment (BRE) och är det dominerande systemet i Storbritannien. Det är det system som United Kingdom Green Building Council 7 arbetar med. BREEAM är ett av de äldsta miljöklassningssystemen och har använts för att certifiera drygt byggnader, huvuddelen av dessa finns i Storbritannien. Systemet är det mest spridda av de 5 Bonde, Zakrisson (2008) 6 Building Research Establishment Environmental Assessment Method 7 UKGBC, medlem i WorldGBC 10

11 internationella systemen i Europa. I BREEAM poängsätts även hur byggnaden ligger i förhållande till allmänna kommunikationsmedel, val av byggnadsmaterial och vilka föroreningar byggnaden kan ge upphov till. Extrapoäng kan uppnås för hur innovativ byggnaden är i sina tekniska lösningar. För varje område räknas det ut hur stor del av den totala poängen för området byggnaden har uppnått och sedan aggregeras detta till en totalpoäng. 8 Green Star Green Star rating system är framtaget för den australienska marknaden och bygger på BREEAM och LEED. Systemet finns på marknaden sedan Australien valde att utveckla ett eget nationellt system eftersom LEED inte ansågs vara särskilt flexibelt och att ett eget system skulle tas emot lättare på den inhemska fastighetsmarknaden 9. EU Green Building och Energideklarationen För att mäta en byggnads miljöprestanda mäts i Sverige idag framförallt energikonsumtion. De system som främst används för detta syfte är EU-Green Building och den obligatoriska Energideklarationen. Energideklarationen visar fastighetens energiförbrukning och innehåller ett åtgärdsförslag. Åtgärdsförslaget är dock frivilligt att genomföra 10. EU-Green Building togs fram av den Europeiska kommissionen För att få ett EU-Green Building certifikat ska byggnadens energianvändning minska med 25 % efter renovering eller om information om detta saknas, ligga 25 % under kraven i BBR. Sänks energianvändningen med ytterligare 30 % för befintlig byggnad och 50 % för nyproduktion fås ett Green Building-plakat som kan monteras upp. 11 Vid årsskiftet 2009/2010 fanns i Sverige 140 byggnader som granskats och godkänts för EU Green Building. Programmet administreras fram till den 31 maj 2010 i Sverige av Fastighetsägarna och kommer därefter att övertas av Sweden Green Building Council Systemens användning internationellt De senaste åren har en rad nya verktyg uppkommit för att kunna klassa byggnader i Europa. Ett fåtal system har blivit internationellt erkända och många länder har sina egna nationella miljöklassningssystem. I dagsläget har följande certifieringar och registreringar med BREEAM, LEED, Green Star, DGNB 12 och CASBEE 13 gjorts. Detta illustreras i tabellen nedan Bonde, Lind, Lundström (2009) 10 Bonde, Zakrisson (2008) 11 Bonde, Lind, Lundström (2009) Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency 11

12 Figur 1. Antal registrerade och certifierade byggnader med de olika internationella systemen (april 2009). Som kan avläsas i tabellen så är antalet registrerade byggnader fem gånger högre än antalet som redan är certifierade. Utvecklingen av den internationella certifieringen LEED har ökat de senaste 5 åren 14, vilket kan observeras i tabellen nedan. Mellan åren har antalet registrerade byggnader utanför USA tredubblats vilket indikerar ett starkare intresse i framtiden. Kommersiella LEED registrerade projekt (per år) *April 2009 Figur 2. LEED- registrerade byggnader historiskt sett (uppskattning under 2009) Working Paper, Report D5.1 D5.3. Methodologies for Integration of Energy Performance and Life-Cycle Costing Indicators into Property Valuation Practice. p Cf.N.N., 2009, 12

13 Vilka områden berör respektive miljöklassningssystem? Green Building LEED NC BREEAM Miljöklassad byggnad Användning av vatten Avfall (byggprocess, brukande) Byggskede X X Energi X X X X Fukthantering X X Information om byggnaden Innovativa lösningar utöver angivna i metoden Inomhusmiljö X X X Markanvändning och ekologin lokalt Material av kemiska ämnen (LCA och träämnen) Transporter (Byggprocess = BP, Brukande = B) Uppföljning (t.ex. energianvändning och brukar enkäter) Uppvärmning av microklimat X X X X X X X X X X X X X (BP) X (B) X X X X Certifieringspart 3:e 3:e 3:e 3:e X Tabell 1: Översikt av vilka områden som behandlas i respektive miljöklassningssystem Introduktionsutbildning LEED 13

14 2.1.5 Tidigare användning i Sverige Sveriges första preliminärcertifierade byggnad enligt miljöklassningssystemet LEED är 70- talsfastigheten Pennfäktaren. 17 Pennfäktaren är uppförd 1977 och 2006 påbörjades ombyggnation i syfte att få en miljövänlig fastighet. 18 Byggnaden är 7 våningar och har en total yta på kvm, lokalytan är kvm. Pennfäktaren är registrerad hos U.S. Green Building Council som ett LEED Core and Shell projekt från och med 11 december Fastigheten ska även klassas med Miljöklassad Byggnad. 1 juli 2010 ska byggnaden stå färdig för inflyttning. 20 I Pennfäktaren 11 har en totalrenovering gjorts. Alla installationer, innerväggar, ytterväggar har tagits bort. Ombyggnaden gäller inredning och installationer i hela fastigheten och även fönster och fasad. Mycket av installationerna var före ombyggnad i original. Detta gäller värmesystem, vatten- och avloppssystem samt stora delar av ventilationssystemet som använde återluft. Från början skedde kylning via tilluft installerades det fjärrkyla och kontoren fick kylbafflar. Fläktrummet finns på vindsvåningen. 21 Innan ombyggnad uppmättes byggnadens totala energiförbrukning till 354 kwh/kvm år. Den höga energiförbrukningen härleds i stor del till höga luftflöden. Målet är att energianvändningen efter ombyggnad ska komma ner strax under 100 kwh/kvm år. 22 Ett antal byggnader har testklassats med Miljöklassad Byggnad i samband med framtagningen av systemet 23. I dagsläget är det två byggnader som blivit klassade i systemet, Hagaporten 3, befintlig byggnad och Campus blekinge tekniska högskola, nybyggnad, båda med betyget guld. Tekniska rådet behandlar för närvarande åtta stycken ansökningar från kontorsbyggnader runt om i Sverige ( ) 18 Energi & Miljö (2009) ( ) 21 BELOK (2009) 22 Energi & Miljö (2009) 23 Bygga bo dialogen (2009), Miljöklassad Byggnad Befintlig Byggnad 24 Stefan Olsson, Miljöklassad byggnad ( ) 14

15 2.2 Det internationella systemet LEED Miljöklassningssystemet LEED är ett tredjepartens certifieringsprogram som används i USA men även i andra delar av världen. Detta system är det som har störst andel registrerade projekt internationellt. LEED systemet kan användas av arkitekter, fastighetsskötare och drifttekniker och olika kommittéer som ansvarar för utveckling, genomförande och granskning av LEED Med hjälp av rankingsystem så certifieras byggnaderna av kommittéerna. Följande LEED rankningssystem finns för att bedöma olika typer av byggnader: New Commercial Construction and Major Renovation (NC): Detta är en guide för kommersiella och institutionella nybyggnadsprojekt som kontorsbyggnader, bostadshus, offentliga byggnader, fritidsanläggningar, fabriker och laboratorier. 27 Existing Building (EB): Operations and Maintenance: Fungerar som hjälpmedel för fastighetsägare och förvaltare att kunna utvärdera drift och underhåll för att mäta och genomföra förbättringar och maximera effektiviteten. 28 Commercial Interiors (CI): LEED Commercial Interiors är ett verktyg för hyresgästen att genomföra förbättringar i interiören för en miljöorienterad verksamhet där val av miljövänliga material och städprodukter med mera tas i beräkning. 29 Core and Shell (CS): Hjälpmedel för designers, konstruktörer, utvecklare för att implementera hållbar design för en byggnads kärna och skal 30 Educational facilities (Schools): Hjälpmedel för att designa skolor 31 Retail stores and shops (Retail): Verktyg för de olika utrymmena som återförsäljare behöver för sina särpräglade produkter USGBC, LEED Rating Systems, USGBC, LEED Committees, USGBC, LEED for New Construction, USGBC, LEED for Existing Buildings, USGBC, LEED for Commercial Interiors, USGBC, LEED for Core & Shell, USGBC, LEED for Schools, USGBC, LEED for Retail,

16 Healthcare (HC): LEED för Healthcare är framtagen för sjukvårdens krav. 33 Residential Construction (Homes): LEED för Homes hjälper utformning av gröna hem med mindre energi-, vatten- och naturresursförbrukning. 34 Neighborhood Development (ND): LEED for Neighborhood Development är ett verktyg för utveckling av planering av samhällen. 35 Figur 3. Översikt över de olika manualerna i LEED När används de olika typerna? Beroende på vad som vill åstadkommas med ombyggnationen och vilken typ av byggnad som ska skapas, väljs olika rating system. För Provisorn 4 lämpar sig New Construction and Major Renovation Scorecard för att möjliggöra klassning då mer än 50 % av ytan ska byggas om LEED for NC and Major Renovations är ursprungligen framtagen för design av kommersiella byggnader, men har använts även för andra typer. Exempel på kommersiell verksamhet inkluderar kontor, institutionell verksamhet (bibliotek, museum, kyrka etc.), hotell och hyreshus med mer än 4 lägenheter. LEED för New Construction kan användas för dels nyproduktion samt ombyggnation av existerande byggnader. En Major Renovation inkluderar ombyggnation av HVAC (Heating, Ventilation och Air Conditioning) och ombyggnation av interiör. För omfattande renovering av en existerande byggnad är New Construction lämplig. 33 USGBC, LEED for Schools, USGBC, LEED for Retail, USGBC, LEED for Homes, USGBC, (existing building) 37 Larissa Kaplan, Skanska 16

17 LEED används genom hela processen, från projekteringsfasen till att hyresgäster flyttat in samt i underhåll och drift. USGBC använder LEED NC för att undersöka följande kategorier: Fokusområden och krav 5% Innovation & design 5 p 31% 14% 9% 24% 13% 4% Vatten 10 p Material och resurser 14 p Regionala poäng 4 p Figur 4. Procentuell andel uppdelad på vilken tyngd de olika kategorierna utgör LEED har fem fokusområden som består av obligatoriska krav och valbara poäng. 8 obligatoriska krav och 110 poängsatta och dessa räknas ut med hjälp av ett Scorecard där alla kraven finns samlade och poängen summeras. Enligt cirkeldiagrammet ovan har Energi & atmosfär störst tyngd i miljöklassningssystemet. Regionala poäng kan inte sättas utanför USA:s gränser idag men tanken med denna kategori är att lyfta fram lokala miljöfrågor som är viktiga. I Japan är jordbävningssäkerhet viktigt och i Sverige skulle ett exempel på detta kunna vara radon eller uppföljning av upplevelse av inomhusmiljön för boenden i form av enkäter Klassningens tillvägagångssätt Green Building Certification Institute, GBCI, hanterar certifieringsprocessen av LEED klassningen. Det är inget krav på att någon LEED ackrediterad personal ska vara involverad i projektet, men en poäng erhålls samt processen underlättas om så är fallet. Kostnad för registrering av LEED projektet är för USGBC $900 och icke medlemmar $ Beroende på projektets storlek, medlemskap eller inte medlemskap finns olika kostnadsnivåer. Se bilaga för kostnad av LEED certifiering Registrering: Efter bestämningen inom vilken kategori projektet ska klassas registreras projektet och blir synligt och officiellt efter att registreringsavgiften har betalats in och dokumentationsprocessen börjar januari

18 Förberedande av ansökan: Varje LEED poäng och obligatoriska krav (prerequisite) har speciella dokumentationskrav som måste följas som en del av ansökningsprocessen. Under förberedande av ansökan så bestämmer projektgruppen vilka poäng de strävar efter att ta och utser ansvariga medlemmar i projektgruppen. Gruppen ska starta att samla in information och förbereda de obligatoriska kraven och de andra poängen som projektet har ambition att uppnå. När nödvändig dokumentation är insamlad så skickas materialet till LEED Online och applikationsprocessen inleds. Ansökan: LEED - projektadministratören har rätt att lämna in en ansökan om omprövning. Tillsammans med ansökan ska projektgrupperna skicka med en komplett dokumentationsplan över hur de obligatoriska kraven ska uppnås samt ange vilka poäng som vill uppnås. Ansökan måste följa GBCI:s Rating System Sunset Dates via LEED Online. Granskning av ansökan: När en komplett formell ansökan är ifylld startar granskningen. De olika ratingsystemen skiljer sig lite i granskningen. Certifiering: Sista steget i ansökningsprocessen är certifieringen. När slutansökan är komplett kan projektgruppen inte överklaga det slutgiltiga beslutet. LEED certifierade projekt: 1. Kommer att få ett formellt intyg om ett erkännande 2. Kommer att få information om hur plakat och certifikat beställs. 3. Möjlighet att ingå i en onlinekatalog för registrerade och certifierade projekt 4. Möjlighet att ingå (tillsammans med foton och annan dokumentation) i US Department of Energy High Performance Buildings Database. Figur 5. Poäng nivåer i LEED 18

19 2.3 Det svenska systemet Miljöklassad Byggnad För att underlätta kommunikationen av miljöfrågor och kunna påvisa att byggnaden har särskilda kvaliteter när det gäller god innemiljö, liten påverkan på den yttre miljön och att farliga kemikalier inte byggts in har miljöklassningssystemet Miljöklassad Byggnad tagits fram. Systemet är specifikt framtagit för den svenska marknaden och dess förhållanden Klassningssystemets uppbyggnad Målet med miljöklassningssystemet är att främja: Låg energianvändning med liten miljöbelastning God innemiljö Bra materialval och kunskap om vad som är inbyggt i byggnaden Miljöklassningsmetoden Miljöklassad Byggnad klassar byggnader på tre huvudområden. Dessa är Energi, Innemiljö samt Material och kemikalier. De tre huvudområdena delas in i aspekter och aspekterna delas vidare in i indikatorer vilka är mätbara och tilldelas värden. Ett fjärde område finns även kallat Särskilda Miljökrav. Det gäller endast byggnader med eget vatten- och avloppssystem och kommer inte att behandlas i rapporten. Systemet tillhandahåller två olika manualer. En för befintliga byggnader och en för ny/projekterad byggnad. Den senare har hårdare krav inom områdena Energi och Material och kemikalier. 39 Figur 6. Klassningssystemets uppbyggnad. Överblick av alla områden, aspekter och indikatorer. Klassningssystemet har fyra betyg: KLASSAD, BRONS, SILVER och GULD. KLASSAD är lägst och GULD är högst. Om grundkrav enligt bestämmelser och praxis uppfylls ges betyget BRONS. En byggnad med betyget KLASSAD uppfyller därmed inte grundkraven. Ibland finns två alternativ att beräkna betyget, ett enklare och ett mer avancerat. När det avancerade 39 Bygga bo dialogen (2009), Miljöklassad Byggnad, Befintlig Byggnad 19

20 alternativet används uppnås högre noggrannhet och därför är betygsgränserna något lägre. För några indikatorer måste alternativ två användas för att uppnå högsta betyg. De uppnådda betygen läggs samman i ett aggregeringssystem som är framtaget med utgångspunkt i två viktiga punkter: Hus med brister ska inte kunna få ett bra betyg Viktning ska undvikas Grundprincipen för betygsaggregeringen är att lägsta betyg avgör betyget för nästa nivå. Men för att det ska vara lättare att nå ett högt betyg gäller på mellannivå att slutbetyget avgörs genom att högst hälften av delbetygen ligger ett steg under slutbetyget och inget delbetyg får ligga två steg under slutbetyget. I slutsteget av aggregeringen sätts slutbetyget efter det lägsta betyget av de tre huvudområdena Energi, Innemiljö och Material och kemikalier Giltighetstiden för en enligt Miljöklassad Byggnad miljöklassning av ett befintligt hus är högst tio år. Den kortas ner om en större ombyggnad sker eller om nya lagkrav som berör faktorerna i miljöklassningen införs. När giltighetstiden gått ut måste en uppdatering göras för att klassningen ska gälla. 20

21 2.3.2 Klassning av befintlig byggnad Syftet med klassning av befintliga byggnader är att klassa byggnader som inte är under projektering. För att göra en klassning av befintlig byggnad följs följande 3 huvudsakliga steg: 1. Insamling av underlag Följande underlag behövs för klassningen: Rapport från genomförd obligatorisk ventilationskontroll (OVK) Uppgift om köpt energi Elavtal Dessutom krävs eller underlättas klassningen av följande hjälpmedel: Beräkningar/mätningar av ljudförhållanden i byggnaden Energideklarationer Fuktskadeutredningar Radonmätningar Miljöinventeringar Enkätresultat Ritningar och beskrivningar (minst planer, fasader och snitt) Viss information är den samma i energideklarationen som i miljöklassningen. 2. Platsbesök Även för den obligatoriska energideklarationen krävs ett platsbesök vilket innebär att tid och pengar sparas om platsbesöket för miljöklassningen görs i samtidigt som den för energideklarationen. 3. Utvärdering och sammanställning av underlag I ett standardiserat indataprotokoll antecknas uppgifter om byggnaden, beräkningsprotokoll och betyg. 40 Har byggnaden börjat byggas efter 1 juli 2009 klassas den som nybyggnad, detta gäller även tillbyggnader. 41 Betygsaggregeringen för byggnader med ombyggnation efter den 1 juli 2009 sker även med hänsyn till två indikatorer utöver de i den ordinarie aggregeringen Bygga bo dialogen (2009), Miljöklassad Byggnad, Befintlig Byggnad 21

22 för befintlig byggnad. Dessa extra indikatorer är Dokumentation av byggvaror och kemiska ämnen och Verifiering av att särskilt farliga ämnen inte byggts in Klassning av ny/projekterad byggnad Syftet med att klassa en byggnad med Miljöklassad Byggnad Ny/projekterad byggnad är att få en preliminär klassning. Då hyresgäster inte finns ger detta den fördelen att klassningen kan användas i marknadsföringssyfte mot hyresgästerna. Vid användning av klassning av ny/projekterad byggnad används miljöklassningen som ett styrverktyg i projekteringen för projekteringsgruppen och projektledningen. En preliminär klassning grundas utifrån färdiga bygghandlingar. För att göra en klassning av ny/projekterad byggnad följs följande tre huvudsakliga steg: 1. Insamling och sammanställning av information Energiberäkningar Projekterade ventilationsflöden eller byggherrekrav Ritningar (gestaltnings-, program-, system-, bygglovs-, projekterings- och bygghandlingar) Kartläggning av markradon Dokumentation om vald ljudklass Fuktskyddsdokumentation Loggbok 2. Utvärdering och sammanställning av underlag för de olika områdena Kontrollera det framtagna underlaget för varje punkt i miljöklassningssystemet. Komplettera de faktorer som behövs och bestäm vilken miljöklass som ska nås. 3. Miljöklassningsrapport Uppgifter om byggnaden, beräkningsunderlag och betyg skrivs in i Bygga Bo-Dialogens färdiga indataprotokoll. 43 Om uppdragsgivaren beställt andra förbättringsförslag läggs även detta till Verifiering av klassning för ny/projekterad byggnad Ny/projekterad byggnad som är klassad verifieras efter godkänd slutbesiktning då byggnaden varit i bruk under ett års tid samt värden på köpt energi finns för minst ett kalenderår. För att vara säker på att preliminär klassning uppnås verifieras byggnaden. Om ingen verifiering skett 42 ( ) 22

23 senast 2 år efter hyresgäster flyttat in gäller inte längre klassningen. 44 För att få betyget GULD ska det också ha gjorts en enkätundersökning bland brukarna där klassningskriterierna för befintlig byggnad används. För att verifiera en byggnad som klassats som ny/projekterad byggnad används manualen för befintlig byggnad på de punkter där enkät ska genomföras Klassningens tillvägagångssätt Miljöklassningen utförs av en eller flera personer. Vid besiktning krävs det att en representant från brukarsidan är med. För att fastställa fuktproblem måste besiktningen utföras av någon som genomgått SBR:s, Anticimex eller motsvarande utbildning om inte besiktningen utförs av en certifierad miljöinventerare enligt CMF:s 46 krav. Farliga ämnen ska inventeras av en miljöinventerare som är certifierad enligt CFM, Miljöstatus för byggnader eller liknande. Processens steg 1. Ansökan 2. Granskning 3. Beslut och utfärdande av klassningsbevis Medverkande parter: 1. Sökanden eller dennes ombud 2. Miljöklassad Byggnads sekreterare 3. Miljöklassad Byggnads Tekniska råd 4. Oberoende granskare utsedda av Tekniska rådet 5. Styrelsen vid överklagande Ansökan Ansökan sker genom att den sökande, till exempel fastighetsägaren eller dess ombud, fyller i och skickar in det indataprotokoll som finns för Miljöklassad Byggnad. Betyg för varje indikator anges och dokument som styrker varje betyg bifogas. Dessutom betalas en klassningsavgift in. Denna avgift bestäms årligen av det tekniska rådet 47. Miljöklassad Byggnads tekniska råd har diskuterat hur denna avgift ska sättas med hänsyn till fastighetsägarens storlek och antal fastigheter som ska klassas Bygga bo dialogen (2009), Miljöklassad Byggnad, Ny/projekterad byggnad 45 Bygga bo dialogen (2009), Miljöklassad Byggnad, Ny/projekterad byggnad 46 CMF = Certifiering av miljöinventarie fastigheter 47 ( ) 48 Klas Johansson, Miljökoordinator Jernhusen, styrelseordförande tekniska rådet miljöklassad Byggnad (2009) 23

24 Granskning Miljöklassad Byggnads sekreterare kontrollerar att indataprotokollet är ifyllt på ett riktigt sätt. Då skickas ansökan vidare till en godkänd extern granskare som granskar de av sökanden föreslagna betygen och fastställer deras riktighet. Om ett betyg anses vara felaktigt ges en orsak till detta antingen att handlingarna inte styrker betyget eller att klassningsmanualen misstolkats. Inom 3 veckor skickas ansökan tillbaka till sekreteraren som återsänder handlingarna till Tekniska rådet och till den sökande. Sökanden har då möjlighet att komplettera ansökan 49. Granskarna håller på att handlas upp i dagsläget (januari 2010) varför inga specifika namn finns men det kommer att vara erfarna konsulter från större konsultbolag runt om i Sverige. 50 Beslut och utförande av klassningsbevis När indataprotokollet och alla de angivna betygen är godkända av granskaren skickas ansökan till Tekniska rådet för beslut. Efter att Tekniska rådet godkänt klassningen utfärdas ett klassningsbevis som undertecknas av ordförandena i Tekniska rådet och Miljöklassad Byggnads styrelse. Gäller klassningen ny/projekterad byggnad är klassningsbeviset preliminärt tills det att uppgifterna har verifierats. 49 Bygga bo dialogen (2009), Miljöklassad Byggnad, Befintlig Byggnad 50 Klas Johansson, Miljökoordinator Jernhusen, styrelseordförande tekniska rådet miljöklassad Byggnad (2009) 24

25 3. Kvalitet och miljömässighet år 2009 för ett kontorshus från 1970-talet Det finns en uppsjö av olika miljöklassningssystem för byggnader på marknaden just nu, både nationella och internationella. Det internationella systemet med störst spridning och flest projekt registrerade utanför hemlandet är det amerikanska LEED. För den svenska marknaden har nyligen ett system utvecklats för att passa svenska förhållanden, kallat Miljöklassad Byggnad. Till skillnad från den obligatoriska Energideklarationen och EU Green Building inkluderar Miljöklassad Byggnad inte bara energi utan även innemiljö och material och kemikalier. För ett 1970-talskontorshus som det som ska byggas om i Provisorn 4 lämpar sig bäst att i klassning med LEED använda New Construction and major Renovations och i klassning med Miljöklassad byggnad använda manualen för befintlig byggnad med betygsaggregering för befintlig byggnad med ombyggnation efter 1 juli I nästa kapitel undersöks kvalitet och miljömässighet innan ombyggnad för ett kontorshus från 1970-talet. 3.1 Provisorn 4, Jarlahuset Fastighetsbeskrivning Fastigheten Provisorn 4 är lokaliserad vid Tulegeatan, Rådmansgatan, Birger Jarlsgatan och Kungstensgatan. På fastigheten finns två byggnader som innehåller polisstation, hotell, kyrka, butiker, livsmedelsaffär, ett gym, garage i två plan och kontor. Garaget täcker hela kvarteret och vissa tekniska installationer som försörjer kontoren ligger under hotellet och kyrkan. Fastigheten består av två byggnader varav en av dessa, Jarlahuset, innehåller kontor. Denna kontorsdel är cirka kvadratmeter och ska byggas om i samband med att den befintliga hyresgästen valt att byta lokal. På garageplanen finns garageplatser, sprinkler system, fjärrvärmeundercentral, kylcentral, spolplats, bilverkstad, pumpgropar och en plats för avfallshantering. Fastigheten är enligt Stadsmuseet inte klassad ur kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt. 51 I fastigheten har funnits en bensinstation som lades ner Nu finns på plan 2 en bilverkstad. Denna verksamhet kan medföra en risk för föroreningar i betonggolven och nivåvippor i pumpgropen kan innehålla kvicksilver. I grannkvarteret finns en bensinstation. I samma kvarter fanns tidigare enligt länsstyrelsens MIFO-databas en bensinstation med riskklass 2 vilket innebär betydande risk. Enligt Spimfab anses området rent och inte i behov av sanering. I övriga närliggande kvarter har funnits verksamheter med riskklass 2 inom cirka 200 meter från fastigheten. Risken att föroreningar från dessa verksamheter kan spridas bedöms som liten Byggnadsbeskrivning del för del De båda byggnaderna i kvarteret Provisorn 4 är uppförda mellan Byggnaderna ritades av Fröléns Arkitektkontor AB, Emanuelkyrkans församling var byggherre och Bygg- Oleba var byggmästare. 53 Arkitekten kan vara Sture Frölén som är en omnämnd arkitekt och 51 ( ) 52 Jeanette Häggroth, Länsstyrelsen Stockholm ( ) 53 ( ) 25

26 har utformat ett antal kyrkor samt Kungliga tennishallen i Stockholm. Detta ger i sådana fall ett visst arkitekturiskt värde åt byggnaderna. 54 Byggnaden innehållandes kontor är byggd kring en gård och har 8 våningar samt tre källarplan. Det har sedan uppförandet inte gjorts några större renoveringar av varken byggnaden eller gården. Det har dock gjorts en del hyresgästanpassningar sedan dess. Grund och Stomme Grunden som byggnaden står på är berg och delvis morän. 55 Detta borde ge liten risk för sättningar. Den bärande stommen utgörs av platsgjuten armerad betong. Garagegolven för ett par år sedan har täckts med nytt tätskikt av asfalt för att förhindra fuktskador och läckage från garaget ovanför. Under besiktning av bygganden observerades åtgärdade fuktskador på det nedre garagets tak. 56 Tak och fasad Kontorsbyggnadens tak är av lättbetongplank täckt med takpapp och gummiduk. Det är ett låglutande tak med invändig takavvattning. Fasad mot gata består av vitt glaserat tegel som är i godkänt skick. Fasadsockeln är av betongelement och in mot gården är fasaden av gul profilerad plåt. Fönster Fönster i byggnaden är orginalfönster från uppförandet De är 2-glas fönster i trä och ett antal fönster är fuktskadade. I trapphus och på bottenplan finns aluminiumfönster som inte står emot köldbryggor särskilt väl. Det finns ett par fönster i söder där solskyddsfilmen har lossnat. I de flesta fönstren finns mellanliggande manuella persienner. Enstaka fönster är bytta mot 3-glas fönster. Terrasser Innegården har ett terassbjälklag med 44 lanterniner. Tätskikten där är bytta för ungefär 5 år sedan. Dock förekommer läckage på enstaka ställen. Byggnaden har även en smal terrass som löper längs ena sidan. Detta tätskikt är sedan byggåret vilket innebär att läckage kan uppkomma i framtiden. För tillfället använd inte terrassen som uteplats Installationer Avlopp Avloppssystemet är original från 1974 tillverkat av gjutjärnsrör. Inga avloppsrör är bytta endast kompletterade med nya ledningar i samband med hyresgästanpassningar. I källaren syntes vid besiktning ledningar som var kraftigt rostiga. Värme och kyla Fastigheten använder fjärrvärme från Fortum. Undercentralen är från 2008 och finns på plan 2 under hotellet. Värme distribueras från undercentralen till resten av kvarteret. Det finns inga 54 ( ) 55 ( ) 56 Structor (2009) 26

27 mätare som anger förbrukningen av endast kontorsbyggnaden. Fjärrkyla används och systemet är från början av 2000-talet. Kyla distribueras från undercentralen till resterande delar av fastigheten. Det finns även ett par kylbafflar utplacerade i kontorsdelarna sedan Ventilation På vindsplanet finns två fläktrum där fläktinstallationerna finns. De betjänar kontorsdel så väl som hotell och kyrka. Ventilationen är ett FT-system med runt 70 % återluft. Det senast godkända OVK protokollen utfördes Sedan dess finns inga OVK protokoll. El Elsystemet är från 1974 då byggnaden byggdes. Byggnaden har högspänningsel på V. I slutet av 1990-talet byttes till 5-ledarsystem. Då lämnades mycket av de gamla kablarna kvar i byggnaden. Hissar I fastigheten finns sju hissar, tre hydraulhissar. Ett par hissmaskiner och korgar är bytta de senaste 10 åren. Det finns inga korgdörrar. Styr och övervakning Styr och övervakningssystemet installerades Lokaler I byggnaden där ombyggnad ska ske finns utöver kontorslokalerna om kvadratmeter även ett café och ett fåtal mindre butiker. Hotellet har en liten del av sin verksamhet i kontorsbyggnaden bestående av konferenslokal och gym. Kontoren är byggda både med enkelkorridorsystem och med dubbelkorridorsystem. Lokalernas ytskikt består i huvudsak av parkettgolv, linoleum, målad glasfiberväv och täta undertak i bärverk. 27

28 3.2 Klassning i Miljöklassad Byggnad av Jarlahuset i dess befintliga skick 2009 Sammanställning av information Energideklaration finns och uträknad Energiprestanda PCB inventering har gjorts Asbestkontroll och provtagning har gjorts Kartläggning av markradon har ej gjorts Dokumentation om vald ljudklass finns ej Fuktskyddsdokumentation finns ej Loggbok finns ej Dessutom ska Projekterade ventilationsflöden eller byggherrekrav sättas upp Ritningar ska tas fram (gestaltnings-, program-, system-, bygglovs-, projekterings- och bygghandlingar). Miljöklassningsrapport ska skrivas. Utvärdering och sammanställning görs av underlag för de olika områdena. Det framtagna underlaget kontrolleras för varje punkt i miljöklassningssystemet. De faktorer som behövs kompletteras gör det och vilken miljöklass som ska nås bestäms. Då en preliminär klassning ska göras under projekteringen sätts betygen efter de projekteringskrav som ska komma att uppfyllas. För att uppnå högsta betyg krävs ofta att mer noggranna datorberäkningar i till exempel simuleringsprogrammet IDA 57 utförs. Uppgifter om byggnaden, beräkningsunderlag betyg skrivs in i Bygga Bo Dialogens färdiga indataprotokoll. Om uppdragsgivaren beställt andra förbättringsförslag läggs även detta till Bedömning och klassning av befintlig byggnad - Jarlahuset För att avgöra i vilket skick byggnaden är i dagsläget görs en klassificering av den befintliga byggnaden. Värden tas fram för att se hur långt ifrån en god klassning fastigheten befinner sig och för att indikera vilka förbättringar som behövs göras. I denna process görs fastighetsbesiktningar och behövande dokument samlas in. Sedan betygssätts varje punkt inom huvudområdena Energi, Innemiljö och Material och kemikalier. Energi/Energianvändning: köpt Energi - Klassad Indikatorn Köpt energi värderas i energiprestanda, EP och mäts i köpta kwh/kvm och år. Detta tal kan räknas ut enligt formulär hos Boverket. 58 EP för Provisorn 4 finns att hitta i energideklarationen och är 201 kwh/kvm Seveko (2009) 28

29 Bedömning: Innan ombyggnad fås betyget KLASSAD. Energianvändningen måste därmed sänkas. För att göra en klassning i systemet Miljöklassad Byggnad av endast den del som ska byggas om kan mätare sättas in för att kunna få fram vilken energianvändning denna del av fastigheten har. Det behövs då undermätare för fjärrvärme, fjärrkyla och fastighetsel. Förbrukning av verksamhetsel för den ombyggda delen blir elen för hyresgästerna som sitter på dessa kontorsytor. Energi/Energibehov: värmeförlusttal - Silver Värmeförlusttalet definieras som transmissonsförlust summerat med Ventilationsförlust genom uppvärmd yta, Atemp. Denna kan räknas fram med hjälp av ett excelblad som framställts av ByggaBo-Dialogens aktörer. Då framtaget excelblad används för att beräkna värmeförlusttalet kan maximalt betyget SILVER uppnås, för högre betyg ska mer noggrannare beräkningar utföras 60. Bedömning: Jarlahuset bedöms idag utan att någon renovation gjorts att precis uppnå SILVER med ett värmeförlusttal på 44 W/m2 Betyget kan tyckas högt för en byggnad som Jarlahuset. Betyget är framräknat med excelbladet från Bygga Bo Dialogen. Det höga betyget kan förklaras av att modellen förmodligen inte tar hänsyn till angränsande byggnad. För att säkerställa värmeförlusttalet rekommenderas att göra en mer avancerad beräkning enligt alternativ två i manualen för befintlig byggnad. Vilket innebär att en energisimulering görs med relevant beräkningsverktyg då dimensionerade effektbehovet summeras med internlaster dividerat med uppvärmd yta. Energi/Energibehov: solvärmelasttal - Klassad Solvärmelasttalet beror på förhållandet glasarea/golvarea och fönstrets g-värde. G-värdet säger oss hur stor andelen tillförd solinstrålning är i rummet. För att undvika övertemperaturer sommartid och bländproblem vintertid då solen står lågt eftersträvas ett lågt g-värde. 61 I gamla hus som Jarlahuset där fönster är ifrån 1970-talet ligger g-värdet runt 0,76. Detta är en hög siffra och nya fönster idag har ett g-värde runt 0, Bedömning: För Jarlahuset bedöms betyget i dagsläget på indikatorn solvärmelasttal att bli KLASSAD. Energi/Energislag: andel olika energislag - Brons De energislag som tas hänsyn till i Miljöklassad Byggnad är kärnkraft, svensk elmix, miljömärkt el, solel, miljömärkt vattenkraft, ej miljömärkt vattenkraft eller vindel Bra Miljöval. 63 Fastighetsel och verksamhets el är innan ombyggnad av elsorten svensk elmix. Fastighetselen i fastigheten är högspänningsel på V som köps från Vattenfall. Hotellet Birger Jarl som är lokaliserat i den del av Provisorn 4 som inte ska byggas om ägs av Probitas och köper sin el utav fastighetsägaren. Resterande hyresgäster köper sin el från Vattenfall 60 Bygga bo dialogen (2009), Miljöklassad Bygnnad, Befintlig byggnad 61 Bülow-Hübe, Lundgren (2005) 62 Bygga bo dialogen (2009), Miljöklassad Byggnad, Befintlig byggnad, bilaga ( ) 29

30 respektive Fortum 64. I Kungsbrohuset, som blivit preliminärklassat GULD i Miljöklassad Byggnad, köps all el in från Nordpol och sedan fungerar Jernhusen som leverantör men de äger inte nätet. På så sätt kan fastighetsägaren styra vilken sorts el hyresgästerna ska använda. 65 Bedömning: Köpt fjärrvärme i fastigheten kan antas komma ifrån Fortum vilket höjer klassningen från KLASSAD till BRONS, då fastighetselen antas vara svensk elmix vilket är en fördelning av olika energislag. Figur 7. Fördelningen av energikällor i Vattenfall Värme Bränslemix (svensk elmix) Innemiljö/Ljudmiljö: bedömning alternativt ljudklassning - Brons Då fönstren är stängda hörs trafik tydligt när det är tyst i rummet men det går att hålla normal samtalston. När det är andra ljud i rummet hörs fortfarande trafiken. Personalen påpekar inte att de blir störda av trafikljuden varken med eller utan andra ljud i rummet. Ej heller har personalen blivit störda av ljud från installationer men bekräftar att det är skillnad då installationer stängs av på kvällen. Ljudet från installationer är mindre än trafikljud och vid andra ljud i rummet hörs installationerna knappt 67. Bedömning: Det kan diskuteras om ljudet från trafiken är svagt eller tydligt. Byggnaden får därför ett svagt BRONS-betyg. Innemiljö/Luftkvalitet: radonhalt - Klassad Blåbetong finns inbyggt och fastigheten ligger i området kring Brunkebergsåsen som är känt för att ha en hög halt av radon. Det är marken som bidrar med de högsta värdena för radon i hus. 68 Vid mätning av radon i byggnader uppförda före 1975 (Provisorn uppfördes ) och där både markradon och blå lättbetong misstänks eller hittats ska en mätpunkt väljas i källare/markplan oavsett om det är ett vistelseutrymme eller inte. På entréplan och ett 64 Lars Carlsson, Driftchef Probitas (2009) 65 Klas Johansson, Miljökoordinator Jernhusen, styrelseordförande tekniska rådet miljöklassad Byggnad (2009) 66 ( ) 67 Platsbesök på Provisorn (2009) 68 Sten-Ivan Bylund, Structor Miljöbyrån (2009) 30

31 plan upp väljs en punkt i vistelsezon på vardera plan. En mätpunkt högre upp i huset där blå lättbetong hittats eller misstänks ska också tas ut. Om planen i bygganden är över 400 kvm ska två mätpunkter tas på respektive ovan nämnda plan 69. I Provisorn har det inte gjorts några radonmätningar vilket krävs för att få ett betyg för befintlig byggnad i Miljöklassad Byggnad. 70 Bedömning: Eftersom det i dagsläget inte har gjorts någon radonmätning i byggnaden fås betyget KLASSAD. Innemiljö/Luftkvalitet: ventilation - Klassad För att i Miljöklassad Byggnad uppnå lägsta godkända betyg, det vill säga BRONS, måste godkända OVK-protokoll finnas. För att uppnå högre betyg ska även vissa krav på uteluftflödet uppfyllas 71. Det har gjorts OVK besiktningar för Provisorn 4, det senast godkända OVK genomfördes För kontor ska OVK protokoll uppföras var tredje år. 72 Bedömning: Eftersom det inte finns något godkänt OVK-protokoll sedan 1997 får fastigheten betyget KLASSAD. Innemiljö/Luftkvalitet: trafikföroreningar - Brons Om fastigheten ligger längre än 250 meter ifrån trafikled med mindre än passerande fordon/dygn fås automatiskt betyget GULD i miljöklassningen. Om fastigheten ligger mindre än 250 meter ifrån en trafikled där mer än bilar passerar varje dygn ska mätningar göras på NO2 halten i inomhusluften. Om halten NO2 är okänd fås betyget BRONS. 73 Sveavägen ligger inte inom 250 meter från fastigheten, men det gör Birger Jarlsgatan. 74 Trafikplaneringskontoret uppskattar antal fordon som passerar Sveavägen under ett dygn till och på Birger Jarlsgatan fordon per dygn. 75 Bedömning: Jarlahusets läge i förhållande till trafiklederna Sveavägen och Birger Jarlsgatan är viktigt. Birger Jarlsgatan ligger inom 250 meter från byggnaden och har ett trafikflöde på fordon per dygn, därför fås inte GULD automatiskt. Eftersom det inte gjorts någon kvävedioxidmätning av inneluften fås betyg BRONS, som är det lägsta betyget på denna indikator. Innemiljö/Fukt: fuktsäkerhet - Klassad Synliga fuktskador finns på träfönster och tak under innergård samt garage. Fukten i garage är sanerad och garagegolven täckta med asfalt för att förhindra läckage av vatten och ämnen som kan påskynda korrosion. Läckage under innergården beror på att en av lanterninerna läcker. 69 Bygga bo dialogen (2009), Miljöklassad Byggnad, Befintlig Byggnad 70 Seveko (2009) 71 Bygga bo dialogen (2009), Miljöklassad Byggnad, Befintlig Byggnad 72 ( ) 73 Bygga bo dialogen (2009), Miljöklassad Byggnad, Befintlig Byggnad 74 ( ) 75 Josefin Modigh, Trafikkontoret Stockholm ( ) 31

32 För cirka 10 år sedan lades innergården om och lanterninerna tätades, dock läcker en utav dessa fortfarande. 76 Bedömning: Eftersom synliga fuktskador förekommer blir betyget KLASSAD. Innemiljö/Termiskt Klimat: Vinter - Klassad Denna indikator mäts som transmissionsfaktor (TF). Där TF räknas fram som glasets u-värde multiplicerat med area för glas genom area för golv. Areorna som används är för utsatta rum med stora fönster där människor vistas mer än tillfället och där det bedöms bli kallast vintertid. 77 Fastigheten är från 1974 med 2 glas fönster med ett U-värde runt 2,9. 78 Bedömning: Byggnaden får betyget KLASSAD. Detta på grund av att fönstren har stora fönsterytor med högt u-värde. 79 Innemiljö/Termiskt Klimat: Sommar Fönstren i byggnaden är original 2-glasfönster från 1974 med dålig solavskärmning 80. Bedömning: Utförda beräkningar 81 påvisar att Jarlahuset har en hög solvärmefaktor. Detta har att göra med mycket fönsterarea i förhållande till golvarea och gamla fönster med högt g- tal. Innemiljö/Dagsljus Beräkningar av dagsljus ska ske för rum där ljusinsläppet är som sämst och där människor vistas mer än tillfälligt 82. Bedömning: Jarlahuset har många fönster. Kontorsytorna ovan gårdsplanet med fönster både ut mot gatan och in mot gården får bäst ljus. Mellanväggarna hindrar ljuset att spridas. Planet under gården som bara har fönster ut mot gatan får inte mycket dagsljus. Ytan används som gym, och människor antas vistas där tillfälligt. Gjorda överslagsberäkningar indikerar betyget SILVER på indikatorn Dagsljus. Mer noggranna beräkningar rekommenderas eftersom det förväntas ett lägre betyg på grund av att Jarlahuset har mestadels cellkontor vilket gör att huset borde ha sämre förutsättningar till ett högt betyg. Innemiljö/Vatten: tappvarmvattentemperatur legionella - Brons Vid mätning är varmvattentemperaturen högre än 50 grader efter 30 sekunder. Kallvattentemperaturen överstiger inte 20 grader efter en minut Lars Carlsson, Driftchef Probitas (2009) 77 Bygga bo dialogen (2009), Miljöklassad Byggnad, Befintlig Byggnad 78 ( ) 79 Bilaga 2 80 Fastighetsbesiktning, Provisorn (2009) 81 Bilaga2 82 Bygga bo dialogen (2009), Miljöklassad Byggnad, Befintlig Byggnad 32

33 Bedömning: Med stöd från ovan nämnda uppgifter bedöms betyget BRONS att uppfyllas. Material och kemikalier/förekomst: förekomst av utpekade farliga ämnen -Silver 2005 utfördes en PCB-inventering i Provisorn 4. Inventeringen inkluderar fogar, isolerglasrutor och golvmassor. Eftersom det för fastigheten finns rutiner om hur lysrör ska tas om hand gjordes ingen inventering över dessa. Då inventeringen gjordes hittades isolerglas av märket SCANGLAS innehållande PCB. Övriga isolerglasrutor är tillverkade senare 1974 och innehåller därför ingen PCB. Ungefärligen innehåller fönster 40 g/m. Fastigheten innehåller mycket fogmassa. Inga fogar hittades som innehöll över 500 mg/kg, vilket är gränsen för när PCB ska saneras. I ett par fogar hittades PCB mängder över 50 mg/kg, den största mängden som hittades var 119 mg/kg. Alla de fogar innehållande PCB halter över 50 mg/kg påträffades i gråa fogar inomhus. Eftersom PCB halterna inte översteg 500 mg/kg behövdes de inte saneras 2005 då inventeringen gjordes. Men då de fogar som upptäcktes innehålla PCB byts ut ska de tas om hand på ett miljöriktigt sätt. Fogar kan även innehålla bly varför även blyhalten bör mätas vid byte. Isolerglasrutor innehållande PCB sitter även dessa kvar och ska likaså tas om hand miljöriktigt vid byte. 84 Bedömning: Under besiktning har inga ozonnedbrytande ämnen hittats och eftersom PCB och asbestinventering gjorts med gott resultat kan betyget SILVER uppnås. Detta uppfattas vara ett högt betyg som inte gäller generellt för kontorshus från 1970-talet. Åtminstone inte hus från den tidigare delen av 70-talet. Anledningen till att Jarlahuset fick ett högt betyg kan vara att huset färdigställdes 1974 vilket verkar vara en gräns för då hårdare byggregler äntrade marknaden Betyg i Miljöklassad Byggnad för befintlig byggnad (före ombyggnad) Då informationen för alla indikatorer i klassningen har sammanställts och utvärderats sätts ett betyg på varje indikator. Dessa betyg påverkar betygen på de tre huvudområdena och i slutändan byggnadens totala betyg. För Jarlahuset visas denna sammanställning i bilden nedan. 83 Lars Carlsson, Driftchef Probitas (2009) 84 Sweco (2005) 33

34 Byggnad Områden Klass Aspekter Klass Indikatorer Klass KLASSAD Energi KLASSAD Energibehov Innemiljö Material och kemikalier BRONS Energianvändning KLASSAD Köpt energi KLASSAD Värmeförlusttal Solvärmelasttal SILVER KLASSAD Energislag BRONS Andel av olika energislag BRONS Ljudmiljö BRONS Bedömning alt ljudklassning BRONS Luftkvalitet Radonhalt Ventilation Kvävedioxid i inneluften KLASSAD KLASSAD BRONS Fukt KLASSAD Fuktsäkerhet KLASSAD Termiskt klimat Transmissionsfaktor Solvärmefaktor KLASSAD KLASSAD Dagsljus SILVER Dagsljus SILVER Vatten KLASSAD KLASSAD KLASSAD BRONS SILVER Förekomst SILVER Tappvarmvattentemperatur - legionella Förekomst av utpekade farliga ämnen. BRONS SILVER Figur 8. Sammanställning av Jarlahusets betyg i Miljöklassad Byggnad efter klassning av byggnadens befintliga skick innan renovering. Betyget KLASSAD innebär att grundkrav enligt bestämmelser och praxis inte uppfylls. För att nå god miljönivå enligt Miljöklassad Byggnad ska områdena energi, innemiljö och material och kemikalier ses över. Föregående bild visar inom vilka områden som för talsbyggnaden Jarlahuset är sämre och bör förbättras. Området Energi förbättras genom att minska energianvändningen, minska energibehovet och välja miljövänlig el. För god innemiljö ska ljudmiljön vara bra och luftkvaliteten god. Fukt får inte förekomma och fuktrisk ska undanröjas. Termiskt klimat vilket syftar till hur människor upplever temperaturer ska anses behagligt. Det får inte kännas kallt på vintern och det ska inte kännas för varmt på sommaren. För en god innemiljö ska tillgången på dagsljus främjas och varmvattentemperaturer vara sådana att legionella inte kan uppkomma och att kranarna inte ska behöva stå rinnandes innan varmvattnet kommer. Detta kan avhjälpas genom kortare cirkulationstider med hjälp av kortare rör. För att nå god miljöklass på området Material och kemikalier ska inventeringar och saneringar göras av miljöfarliga ämnen så som till exempel PCB, asbest och freoner. 34

35 4. Åtgärder för ett kontorshus från 1970-talet En kontorsfastighet ifrån 1970-talet har stor påverkan på miljön och blir inte utanförbättrande åtgärder godkänd i det svenska miljöklassningssystemet Miljöklassad Byggnad. På området Energi uppfyller huset inte kraven i BBR och på området innemiljö får huset precis godkänt. Åtgärder behöver vidtas. 4.1 Förslag på nödvändiga åtgärder i ett 70-talskontor oberoende av miljöklassning Det är intressant att veta vilken miljömässig kvalitet ett 70-talskontor erhåller om en ombyggnation genomförs utan att ha med miljöklassningsverktyget. Då kan en bedömning göras av vilka extra miljöinsatser som kan genomföras för att få ett gott betyg i en miljöklassning. I tabellen nedan finns sammanställt brister som kan förväntas finnas i en 70- talskontorsbyggnad och åtgärder som kan komma att bli aktuella vid en ombyggnad av en kontorsbyggnad från 1970-talet. Brist eller behov Åtgärd Ventilationsaggregat med återluft Nya aggregat med FTX inkl anpassning av styr Kyla och värme Fönsterapparater med värme, kyla och luft. Avloppssystem sedan byggåret och korrosionsskador finns samt Nya stammar och våtgrupper slitna våtgrupper El: tele, belysning Nya installationer El-kraft Nya installationer Fönster är fukt- och rötskadade Byt ut till energieffektiva fönster Aluminiumpartier i bottenvåningens fasader är sedan byggåret och Byt till nya fönsterpartier de har besvärande köldbryggor Fönsterbröstningar och ytterväggar har dålig värmeisolering Överväg tilläggsisolering Tabell 1. Brister och åtgärder som kan vara aktuella i en kontorsfastighet från 1970-talet Ytterligare förväntade åtgärder/investeringar i samband med ombyggnation Asbest kontroller och asbestsanering. I Jarlahuset har asbest påträffats vid stickprovstagningar. Förekomst av asbest har upptäckts i golvlim. Detta medför att en ordentligare provtagning av asbest bör göras och även sanering. PCB inventering och vid förekommande av PCB ska sanering göras. En PCB inventering har gjorts i Jarlahuset. PCB påträffades då i låga koncentrationer isolerglasrutor och i mjuka fogar. Nivåerna var inte så höga att de var tvungna att saneras. Vid ombyggnad ska dessa hanteras som farligt avfall. 85 Structor (2009) 35

36 Kontroll av ozonnedbrytande freoner i tillexempel köldmedel. I Jarlahuset hittades inte höga halter av farliga freoner. Radonmätning. På översta planet i Jarlahuset observerades vid besiktning blå lättbetong vid utgång till yttertaket. Eftersom det finns risk att blå lättbetong finns på fler ställen i byggnaden och att även marken innehåller radon bör en radonmätning göras innan ombyggnationen påbörjas. OVK - besiktning måste göras efter ombyggnation. Förändrad planlösning. Problem med fönster i utsatta lägen kan medföra dåligt inneklimat i form av mögel, kvarlämnade gamla elkablar kan innehålla bly och ej genomförda OVK-protokoll innebär en osäkerhet angående inomhusklimatets kvalitet. Rumshöjden i fläktrummen kan innebära problem om nya fläktaggregat med roterande växlare väljs att installeras. Markföroreningar bör utredas bättre så att problem inte uppkommer i denna fråga under ombyggnationens gång. Även dessa problem bör förebyggas eller åtgärdas. Under en ombyggnation som den i framtiden av Jarlahuset ska inventering och sanering utföras, om så behövs, utav PCB och asbest, även en radonmätning bör göras Vid en ombyggnation år 2009 av ett 70-tals kontor kan antas att ändring av planlösning kommer att ske. 89 Brist eller behov Förekomst av asbest, PCB och farliga freoner. Höga halter av radon OVK-protokoll saknas Solinsläpp: stor andel fönsteryta jämfört med golvyta. Åtgärd Kontroll, inventering och sanering. Radonmätning Genomför OVK-besiktning efter ombyggnad, godkänt resultat måste uppnås Förändrad planlösning Tabell 2. Ytterligare brister och åtgärder som kan vara aktuella i en kontorsfastighet från 1970-talet. Hittills nämnda åtgärder kallas fortsättningsvis för Standardpaketet. 4.2 Åtgärder ur miljösynpunkt Åtgärder i energideklarationen I energideklarationen för Provisorn 4 föreslås ett antal energiåtgärder som kan sammanfattas i efterföljande punkter. Åtgärder föreslagna i energideklarationen är frivilliga att genomföra. Installation av tappvarmvattenmätare värmeåtervinning på spillvatten 86 Sveriges Rikes Lag (2009) Förordning (2007:19) om PCB m.m. 87 Sveriges Rikes Lag (2009) Förordning (1985:835) om kemiska produkter 88 Sveriges Rikes Lag (2009) Förordning (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd 89 Anna Nordin, Occupier Services DTZ (2009) 36

37 Översyn av fastighetens gemensamhetsbelysning Se över och förbättra fastighetens ventilationsanläggningar Mätare installeras i undercentralen för att mäta den totala vattenförbrukningen och även separata mätare för hotellet. I samband med installationen av undermätare föreslås en utredning av lönsamheten av att installera värmeåtervinning på hotellets spillvatten. Vid större ombyggnad rekommenderas att belysningen uppdateras till ett mer energieffektivt alternativ. Ur energi och driftsynpunkt anses aggregat och fläktar och dess kanalsystem som betjänar kontorsdelen vara uttjänta och i behov av att bytas ut. 90 Utifrån vad som sägs i energideklarationen föreslås särskilt att beakta följande åtgärder: Byte till modern fläktmotor Slopning av återluft vilket gör att luftflödet kan minskas och därmed mindre luftschaktsareor som sin tur medför möjlighet att placera nya aggregat i källaren och en expansion av lokalyta på plan 11. Nya aggregat med värmeåtervinning Nytt kanalsystem Spjäll och tryckreglerade fläktar. Sänkning av luftflöden Minskning av antalet aggregat och fläktar. Installation av modernt styr- och övervakningssystem Åtgärder i samband med miljöklassning: Projektet Pennfäktaren 11 Identifierade problem/brister Problem kring styrningen av radiatorsystemet. Tillgång till fjärrkyla leder till överflödig kylning. Fläktar med dålig återvinning, långa drifttider och ingen tryckstyrning. 2-glas fönster utan isolerruta. Onödigt stora pumpar för kylsystemet. Stora brister i styr- och övervakningssystemet. Oordning kring el-systemets huvudledningsschema och antal abonnemang 92 Aktuella åtgärder Borttagning av kylbafflar och alla våningsvisa pumpar och shuntar. Installation av behovsstyrd ventilation. VAV 93 för kvm. Nya effektiva varmvattenarmaturer. 90 Seveko (2009) 91 Seveko (2009) 92 BELOK (2009) 93 VAV (Variable Air Volume) 37

38 Sorptiv kylning (2 DeciCool aggregat) istället för konventionella aggregat och fjärrkyla. Därutöver 2 konventionella aggregat. Mindre huvudpumpar för kyla och tryckstyrning. Nya ventilationsaggregat med en verkningsgrad på 65 5 i restaurang istället för batteri och återluft. Ny effektivare fjärrvärmecentral. Effektiv styrd belysning, 7 W/kvm. Ny garage belysning. Effektivare fönster mot gården, U-värde 1 W/(kvm/K). 140 kvm solfångare för varmvatten och tappvatten samt kyla. Halogen spotlights byts till dioder, 35 W mot 6 W 50 stycken/plan. Solceller 50 kvm 94. Datoreffekten sänks från 200 W/dator till 70 W/dator. Sedumtak för regnvattenhantering 95 Tilluften styrs med temperaturgivare och i konferensrum finns möjlighet till forcering. Elanvändningen för belysning har minskats genom installation av elsnål belysning. Med hjälp av kvm sedumtak tas dagvattnet omhand och ingen dagvattentank behövs. Solfångarna ska fungera som värmekälla åt det sorptiva kylsystemet samt även ge tappvarmvatten. Tilluften ska kylas med kyla från sorptivkylaggregaten. Sorptivkylan räckte inte till för att försörja serverum och ytterligare två tilluftsaggregat, dessa kyls med fjärrkyla. Planerna var att bygga cirka 200 kvm solfångare men det fick inte plats så ett visst tillskott med fjärrvärme kan behövas. Huset har inte tilläggsisolerat i vanlig bemärkelse utan har förbättrat u-värden med nya och bättre fönster. Dock har norrsidans fasad bytts ut till i stort sett en helglasad typ av dubbelglas, från början var detta en fasad med lättbetong i fönsterbröstningarna som enligt konstruktören hade dåliga u-värden. Därför är det möjligt att med detta ingrepp trots allt fått ett totalt bättre u-värde på fasaden Övriga identifierade åtgärder för miljö/energi Dagsljusstyrning Tilläggsisolering av ytterväggar Miljövänlig fastighetsel och krav på hyresgästerna: sparkrav, miljövänlig el 94 BELOK (2009) 95 Energi&Miljö (2009) 96 Sven Malm, projektledare Vasakronan ( ) 38

39 4.3 Åtgärder ur ett hyresgästperspektiv Cost considerations and location continue to be the main drivers when identifying a property to lease or buy. -CBI/GVA Grimley September De största faktorerna som företag tar hänsyn till vid hyreskontrakt eller transaktioner är de totala kostnaderna för att inneha hyreskontraktet eller fastigheten, hyra och läge. På marknader där hyresgästen betalar drift och underhållskostnader grundar sig betalningsviljan för gröna hus i första hand på minskade underhållskostnader. Det är också främst på dessa marknader som en hyrespremie kunnat påvisas. Att framställa företaget som modernt och visa på Corporate social responsibility (CSR) är en annan anledning. Det finansiella läget gör att de ekonomiska fördelarna värderas högre än de icke-ekonomiska fördelarna så som CSR. En studie gjord i Storbritannien i september 2009 visar att knappt 50 % av hyresgästerna skulle betala mer för att sitta i en grön byggnad. Av dessa skulle 87 % endast betala marginellt mer. Studien visade att det finns ett samband med hyresgästens storlek och deras betalningsvilja för att sitta i en grön byggnad. 28 % av de små företagen (1-49 anställda) var villiga att betala mer medan 70 % av de företagen med över 2000 anställda var villiga att betala mer. De hyresgäster som var villiga att marginellt betala mer återfanns främst inom sektorerna service och finans 97. Till en början är hyresgästerna intresserade på grund av de miljömässiga egenskaperna byggnaden har, men viljan att betala mer för en grön byggnad försvinner under hyresförhandlingen. I slutändan är det priset som avgör. 98 För att göra miljöklassning av byggnader mer transparent måste av fastighetsägaren genomförda åtgärder redovisas tillsammans med klassningen. Även åtgärdsförslag för både fastighetsägare och hyresgäst måste redovisas. Då kan hyresgästen jämföra olika lokaler på marknaden och även bättre förstå fastighetsägarens miljöarbete. När konkreta åtgärdsförslag finns kan hyresgästen ställa krav på fastighetsägaren om vad som ska göras och följden blir fastigheter med mindre energiförbrukning, bättre inomhusmiljö och miljövänligare material. De åtgärdsförslag som anges i energideklarationen är endast förslag och det finns inga krav på att dessa måste genomföras. Största anledningen till att hyresgäster inte ställer högre krav är att de saknar kompetens om vad de kan efterfråga. Hyresgästerna är eniga om att de vid en framtida flytt kommer att ställa högre krav på lokalen. Om fem år gör man det, för då har man kommit så pass långt i den här processen och förstår vad det är för krav som ska ställas. Man kan inte bara kräva att det ska vara miljövänligt. Om fem år är man så insatt så att krav kan ställas från hyresgästen. De områden där hyresgästerna har högst vilja att höja sina krav är inom energianvändning, inomhusmiljö och avfallshantering. 97 CBI/GVA Grimley (2009) 98 Anna Nordin, Occupier Services, DTZ ( ) 39

40 Figur 9. De hyresgäster som vill höja sina krav vill höja dem inom områdena i tabellen. Inom området inomhusmiljö och energianvändning ställer hyresgästerna särskilda krav på: Skydd mot solinstrålning Miljövänlig elleverantör Grön knapp som stänger av elutrustning för en viss avdelning Energieffektiva armaturer Tidsinställd/rörelseinställd belysning Krav på sänkt inomhustemperatur vintertid och höjd temperatur sommartid Kostnad för elektricitet till belysning är ofta den andra största kostnaden för lokalen efter hyran. Om lokalens elförbrukning inte ingår i hyran skapar detta incitament för hyresgästen att fokusera på åtgärder med anknytning till belysningen så som armaturens utformning och styrreglering. Om kyla och värme inte ingår i hyran skapas incitament att sänka inomhustemperaturen vintertid och tillåta en högre temperatur sommartid, vilket leder till en energibesparing. I dagsläget är det dock oftast så att värme och kyla ingår i hyran. Incitament att minska förbrukningen av värme och kyla skulle kunna skapas med klausuler i kontrakten som ger hyresgästen en premie. Detsamma gäller energibesparing med grön knapp. Från den obligatoriska energideklarationen som används för kommersiella fastigheter kan hyresgästen få information om fastighetens energiprestanda och använda denna för att jämföra olika fastigheter. Det har föreslagits att ett miljöklassningssystem så som Miljöklassad Byggnad som har utvecklats för den svenska kommersiella marknaden ska vara lagstiftad och även ge information om möjliga miljöåtgärder Van der Shaaf, Sandgärde (2008) 40

41 Figur 9. Energideklarationsanslag för Provisorn Miljöfaktorer som hyresgästen efterfrågar Många av hyresgästföretagen är miljöcertifierade vilket bidrar till högre krav vid val av lokal och byggnad att sitta i. 100 Miljöcertifiering enligt det internationella systemet ISO innebär att företaget har integrerat ledningssystem som innefattar kvalitet, miljö och arbetsmiljö. Detta syftar till att styra verksamheten mot minskad negativ miljöpåverkan. Miljöcertifiering enligt ISO kräver att företaget bevakar och mäter de betydande miljöaspekter som verksamheten har, och gör ständiga förbättringar vad gäller att minska dessa. För företag med begränsad egen direkt miljöpåverkan, till exempel många tjänsteproducerande företag, blir ofta kontorets lokal och dess beskaffenhet en betydande miljöaspekt. Hyresgästen strävar då efter Bättre struktur och dokumentation av företagets verksamhet Lägre miljö- och hälsorisker, bättre arbetsmiljö Bättre image Etablering på nya marknader eller större marknadsandel Ökat engagemang hos personalen Närmare kontakt och samverkan med kunder Bättre efterlevnad av lagar och regler Bättre kunskap om/samarbete med leverantörerna Ökad kunskap om företaget, dess processer och materialflöden 101 Miljöfaktorer efterfrågas av hyresgästen i förhandlingssituationer, nedan visas vilka faktorer som efterfrågas för respektive huvudområde i Miljöklassad Byggnad. 100 Anna Nordin, Occupier Services, DTZ (2009) ( ) 41

42 Området Energi Mätbar energiförbrukning uppdelat på el, värme och kyla Information om hur fastigheten ligger i energideklarationen Internationell miljöklassning, vanligast LEED (gäller internationella hyresgäster och hyresgäster med stor miljöpåverkan, till exempel tidningar, oljebolag eller bilföretag). Energisnåla vitvaror Närvarostyrd belysning i badrum och utrymmen som används mindre Miljövänliga armaturer utan halogenlampor Låg effekt på glödlampor Synbara faktorer 102 Området Innemiljö Ljud: betyg i decibelmätning. Luftkvalitet: om inomhusluften är dimensionerad för ickerökare Fukt: kontroll av fuktsäkerhet i serverrum Dagsljus: antal arbetsplatser vid dagsljusintag (fönsterplatser), konferensrum längre in i byggnaden, inte pelarbyggt, information om lokalens djup. Vatten: mätbar vatten förbrukning Utöver detta säger hyresgästerna att de inte vill att det ska vara för varmt eftersom de jobbar sämre då. Dålig ventilation är ofta en anledning till varför hyresgäster vill flytta. Pentryrum ligger ofta nära serverrum och fuktsäkerheten i dessa serverrum är därför viktig för hyresgästerna. När det gäller termiskt klimat antar hyresgästen att detta ska vara bra och detta är inget som efterfrågas specifikt. En pelarbyggd lokal upplevs som mindre ljus eftersom pelarna hindrar dagsljusinsläppet. Vattentemperaturer efterfrågas generellt inte. Området Material och kemikalier Om BASTA-kriterierna uppfylls. 102 Anna Nordin, Occupier Services DTZ (2009) 103 Se ( ) 104 Anna Nordin, Occupier Services DTZ (2009) 42

43 5. Bedömd klassning av ett 70-talskontorshus efter ombyggnation 5.1 Val av klassningsmetod Byggnader som börjat byggas efter 1 juli 2009 klassas som nybyggnader. Detta gäller även tillbyggnader till befintliga hus. När befintliga byggnader klassas som genomgått ombyggnader och reparationer efter 1 juli 2009 gäller krav på dokumentation och verifiering av att farliga ämnen inte byggts in enligt klassning för Ny/projekterad byggnad. I övrigt sker klassningen enligt klassning för Befintlig byggnad. För dessa byggnader finns en speciell aggregeringsmodell för att fram betyget Bedömd klassning efter ombyggnation (åtgärdspaket Standard) Energi/Energianvändning: Köpt Energi - Brons Energiprestanda i Provisorn 4 måste sänkas från 201 kwh/m2 till 84 kwh/m2 för att nå betyg GULD. Detta är en sänkning på 116 kwh/m2 och år vilket innebär att en sänkning av energin i huset måste ske med 58 % som är en hög siffra. För att nå SILVER krävs en sänkning av energiförbrukningen med 41 %. Eftersom Jarlahuset innan ombyggnad har återluftssystem är energiförbrukningen lägre där än hos ett jämförbart hus utan återluft. Detta medför att även SILVER verkar svårt att uppnå om endast de åtgärder som är föreslagna oberoende av miljöklassificering genomförs. 106 Vasakronan har som mål att vid ombyggnad att minska energianvändningen i sina hus med minst 50 %, vilket de också sägs uppnå. Som exempel kan tas fastigheten Pennfäktaren 11 som är uppförd Jernhusens Kungsbrohuset som klassas med Miljöklassad Byggnad ny/projekterad byggnad är byggt för att ligga 60 % under BBRs krav på energiförbrukning. 108 Bedömning: Betyg BRONS ges. Med stöd av siffror från Vasakronan och Jernhusen skulle även Jarlahuset kunna nå GULD. Men då krävs fler åtgärder till exempel byte av kylsystem. Ett annat sätt att nå högre klassning är att sparkrav ställs på hyresgästerna. Energi/Energibehov: Värmeförlusttal - Silver Idag finns 2-glas fönster i Jarlahuset. För att erhålla betyg SILVER ska noggrannare mått tas för klimatskalet och för GULD måste en energisimulering göras i lämpligt energiberäkningsprogram. 109 Bedömning: Om 2-glas fönster byts mot 3-glas visar en enklare beräkning 110 att detta kan vara tillräckligt för att nå SILVER nivå. 105 Bygga bo dialogen (2009), Miljöklassad Byggnad, Befintlig Byggnad 106 Lennart Andersson, Uppdragsledare Structor Installation (2009) 107 Bengt Jansson, Miljöansvarig Vasakronan (2009) 108 Klas Johansson, Miljökoordinator Jernhusen, styrelseordförande tekniska rådet miljöklassad Byggnad (2009) 109 Bygga bo dialogen (2009), Miljöklassad Byggnad Befintlig Byggnad 43

44 Energi/Energibehov: Solvärmelasttal - Brons Bedömning: Då nya energieffektiva fönster av typen 3 glas T4-12 Solskyddsglas används med ett g-tal på 0, fås BRONS. Genom att ändra planlösningen för att få större golvyta i förhållande till glas kan möjligen ett högre betyg nås 112. Energi/Energislag: andel av olika energislag - Brons Både Vasakronan 113 och Jernhusen 114 levererar el till sina hyresgäster och kan på så vis välja åt hyresgästerna att köpa miljövänlig el. Lars Carlsson, Driftschef på Probitas, uppger att det skulle vara svårt att låta även de andra hyresgästerna, ej endast Hotell Birger Jarl, köpa sin el av fastighetsägaren. Om detta kunde genomföras skulle fastighetsägaren kunna välja miljövänlig el och sedan leverera denna till hyresgästerna. Men ett sådant arrangemang medför att fastighetsägaren måste kunna erbjuda sina hyresgäster att snabbt få tillbaka elen vid elavbrott och annars ersätta hyresgästerna för förlorad verksamhetstid. Sådana kostnader kan komma att bli dyra och därför skulle fastighetsägaren behöva betala in försäkring som täcker hyresgästens förluster vid eventuella elavbrott. Bedömning: Fjärrvärme antas komma ifrån Fortum vilket höjer klassningen från KLASSAD till BRONS, om fastighetselen antas vara svensk elmix vilket är en fördelning av olika energislag. Om verksamhetselen ändras till någon form av miljövänlig el (miljömärkt el, solel, miljömärkt vattenkraft, ej miljömärkt vattenkraft eller vindel bra miljöval) höjs betyget till SILVER. Om även fastighetselen är miljövänlig kan betyget höjas till GULD om det är möjligt att minska köpt fjärrvärme från kwh/år till kwh/år. Det primära är att se till så att verksamhetselen blir miljövänlig eftersom detta är avgörande för betyget SILVER. Det kan tänkas att hyresgäster som vill sitta i en miljöklassad byggnad är villiga att betala för miljlövänlig el. Innemiljö/Ljudmiljö: bedömning alternativt ljudklassning - Silver Bedömning: Vid byte av dagens fönster till 3-glas fönster kommer ljuden från trafiken att minska vilket borde vara tillräckligt för att betyget SILVER ska uppnås om dessutom installationerna endast hörs mycket svagt och att det knappt går att höra då ventilationen stängs av på kvällen. Att personalen vid platsbesök säger sig ej bli störda av ljud skulle kunna påvisa att 80 % brukarna är nöjda med ljudmiljön vilket skulle kunna leda till ett högre betyg. Innemiljö/Luftkvalitet: radonhalt - Brons Mätningar behöver göras för att fastställa att halten radon inte är skadlig för hälsan för de som vistas i byggnaden. För att nå GULD måste halten radon i luften vara lägre 50 Bq/m3. I Provisorn är planen över 400 kvm och två mätpunkter väljs därmed på de utvalda planen. De 110 Se bilaga Bygga bo dialogen (2009), Miljöklassad Byggnad, Befintlig Byggnad, bilaga Se bilaga Bengt Jansson, Miljöansvarig Vasakronan (2009) 114 Klas Johansson, Miljökoordinator Jernhusen, styrelseordförande tekniska rådet miljöklassad Byggnad (2009) 44

45 två första mätpunkterna väljs på planet allra längst ner, två mätpunkter på entréplanet, två på planet ovanför entréplanet och två punkter där blåbetong har upptäckts under besiktningen 115. Bedömning: Detta är en punkt som kan vara svår för fastighetsägaren att åtgärda, till exempel om det skulle vara så att det finns en hög halt av markradon på fastigheten. Eftersom det inte går att förutspå radonhalten innan mätning har skett men mätning kommer att göras och BBR följas blir betyget ett BRONS. Innemiljö/Luftkvalitet: ventilation - Silver Ombyggnaden måste ske på så sätt att kraven för Obligatorisk Ventilations Kontroll, OVK uppfylls 116. Om betyget SILVER ska uppnås ska godkända OVK protokoll finnas samt att uteluftsflödet ska vara lika med eller högre än 0,35 l/s och m2 golvarea plus ett luftflöde på 7 l/s för varje person som vistas i huset 117. Detta ska gå att uppfylla. För GULD tillkommer ytterligare krav på goda vädrings- och forceringsmöjligheter. Forceringen kan lösas med hjälp av till exempel CO2 mätare i rummen som styr ventilationen. Vädring genom öppningsbara fönster kan rekommenderas 118. Bedömning: På denna punkt är manualen något otydlig och tolkningsproblem finns. Om kraven i manualen för miljöklassning av befintlig byggnad tolkas så att goda forceringsmöjligheter eller vädringsmöjligheter ska uppnås innebär detta att GULD kan möjliggöras utan vädringsmöjligheter och endast med god forcering av luften. Annars betyg SILVER. Innemiljö/Trafikföroreningar: kvävedioxid i inneluften - Brons Bedömning: Det lägsta betyg som kan ges är BRONS och då en kvävedioxidmätning inte har gjorts ges betyget BRONS. Det är möjligt att betyget är högre men det finns inga källor för detta i dagsläget. Innemiljö/Fukt: fuktsäkerhet - Silver Bedömning: De fönster som är fuktskadade bör bytas och orsaken för fuktskadan härledas. Den lanternin som läcker behövs tätas alternativt om en ombyggnad av hela innergården sker så att läckage upphör. Vid byte av stammar kommer sannolikt alla badrum rivas och byggas och god fuktsäkerhet uppnås i alla våtrum. Detta ger SILVER, för GULD krävs att en brukarenkät genomförs med gott resultat 119. Innemiljö/Termiskt Klimat: Vinter (Transmissionsfaktor) Silver Byte till fönster kopplade 1+2 med luft skulle ge ett U-värde på 1, För GULD krävs att en brukarenkät genomförs med ett resultat som visar att 80 % av brukarna är nöjda Bygga bo dialogen (2009), Miljöklassad Byggnad, Befintlig Byggnad 116 Se Boverkets allmänna råd om funktionskontroll av ventilationssystem (OVK) 117 Bygga bo dialogen (2009), Miljöklassad Byggnad, Befintlig Byggnad 118 Lennart Andersson, Uppdragsledare Structor Installation (2009) 119 Bygga bo dialogen (2009), Miljöklassad Byggnad, Befintlig Byggnad 120 Se Bilaga 1 45

46 Bedömning: Gjorda beräkningar påvisar att ett U-värde på 1,3 och en öppen planlösning skulle kunna ge betyget SILVER. Genomförs även en brukarenkät med gott resultat kan GULD uppnås. Att genomföra en brukarenkät ingår inte i Standardpaketet men är en relativt enkel åtgärd att göra utöver Standardpaketet. Då endast Standardpaketet görs erhålls betyg SILVER. Innemiljö/Termiskt Klimat: Sommar (Solvärmefaktor) - Silver Byte till fönster kopplade 1+2 med luft och persienn ger g-tal 0,16. Bedömning: Då fönsterbyte enligt ovan genomförs kan SILVER uppnås. 122 För GULD krävs att en brukarenkät genomförs med gott resultat. Innemiljö/Dagsljus - Silver Beräkningar görs på förhållandevis mörka rum. Om fönstren har två eller tre klara glas och en yttre horisontavskärmning på högst 20 grader kan beräkningarna göras genom att bestämma förhållandet fönsterglasarea/golvarea. Annars ska mer noggranna beräkningar utföras och dagsljusfaktorn beräknas. För GULD krävs att en brukarenkät genomförs som visar att 80 % av brukarna är nöjda med dagsljusförhållandena. 123 Bedömning: På grund av stor glasyta i förhållande till golvyta fås betyg SILVER. Detta kan tyckas som ett högt betyg och för därför rekommenderas ytterligare någons bedömning av vilket rum som beräkningarna ska gälla för. Innemiljö/Vatten: tappvarmvattentemperatur - Brons Cirkulationstiden för varmvatten är för långa. Det beror på att cirkulationsledningarna är för långa och cirkulationen för låg. I Hotell Birger Jarl har detta åtgärdats och Lars Carlsson, Driftchef på Probitas tror inte att det kommer krävas så mycket för att åtgärda detta i den aktuella ombyggnadsdelen. 124 Bedömning: I hotell Birger Jarl är kallvattenledningarna isolerade och genom att mäta temperaturer där kan man påvisa ifall det är möjligt att använda liknande lösning i den planerade ombyggnaden och för att se vilket betyg som kan uppnås. Det är svårt att säga på förhand hur tappvarmvattentemperaturen kommer att påverkas av ombyggnad därför tilldelas betyget BRONS. Material och kemikalier/förekomst: förekomst av utpekade farliga ämnen - Silver Bedömning: Asbest och PCB inventering har gjorts och otillåtna halter påträffades inte 125. Därför bedöms betyget till SILVER om inga extra åtgärder utförs. För GULD ska inventering av kadmium, bly, radioaktiva isotoper, kvicksilver samt impregnerat virke göras och påträffas alternativt saneras. 121 Bygga bo dialogen (2009), Miljöklassad Byggnad, Befintlig Byggnad 122 Se Bilaga Bygga bo dialogen (2009), Miljöklassad Byggnad, Befintlig Byggnad 124 Lars Carlsson, Driftchef Probitas (2009) 125 Se Bilaga 3 46

47 Material och kemikalier/dokumentation: dokumentation av byggvaror och kemiska ämne -Klassad Byggvaror som byggs in vid ombyggnad efter 1 juli 2009 ska dokumenteras 126. Bedömning: Om inga extra åtgärder görs i syfte att höja betyget i klassningen ges KLASSAD. Detta är dock relativt enkelt att åtgärda om det redan i projekteringstadiet uppmärksammas att dokumentation ska ske. För krav för BRONS, SILVER och GULD se bilaga 2. Material och kemikalier/utfasning: verifiering av att särskilt farliga ämnen inte har byggts in Brons Bedömning: Om ingen extra insats görs för att nå ett högre betyg i klassningen kommer betyget BRONS att ges, som är det betyg som erhålls om dokumentation saknas. För krav för SILVER och GULD se bilaga Betyg i Miljöklassad Byggnad för befintlig byggnad efter ombyggnation (standardpaketet) Då ovanstående åtgärder oberoende av miljöklassning utförs visas att betyget BRONS möjliggörs i Miljöklassad Byggnad då en renovering av ett 1970-talskontorshus görs. Observera att vid klassning av en befintlig byggnad med ombyggnation efter 1 juli 2009 har ytterligare två indikatorer lagts till klassningen; Dokumentation av byggvaror och kemiska ämnen och Verifiering av att särskilt farliga ämnen inte byggts in. Bilden nedan visar husets totala betyg samt betygen för varje enskild indikator vilket avslöjar på vilka punkter huset ytterligare kan förbättras för att nå ett högre betyg, läs mer i kapitel 6. Byggnad Områden Klass Aspekter Klass Indikatorer Klass BRONS Energi Innemiljö Material och kemikalier BRONS SILVER BRONS Energianvändning BRONS Köpt energi BRONS Energibehov SILVER Värmeförlusttal SILVER Solvärmelasttal SILVER Energislag BRONS Andel av olika energislag BRONS Ljudmiljö SILVER Bedömning alt ljudklassning SILVER Radonhalt BRONS Luftkvalitet BRONS Ventilation SILVER Kvävedioxid i inneluften BRONS Fukt SILVER Fuktsäkerhet SILVER Termiskt klimat SILVER Transmissionsfaktor SILVER Solvärmefaktor SILVER Dagsljus SILVER Dagsljus SILVER Vatten BRONS Tappvarmvattentemperatur - legionella BRONS Förekomst SILVER Förekomst av utpekade farliga ämnen. SILVER Dokumentation KLASSAD Dokumentation av byggvaror och kemiska ämnen KLASSAD Utfasning BRONS Verifiering av att särskilt farliga ämnen inte byggts in BRONS Figur 10. Ett 1970-talskontorshus betyg i Miljöklassad Byggnad efter ombyggnad där åtgärderna inte har till syfte att bidra till en miljöklassning. 126 Bygga bo dialogen (2009), Miljöklassad Byggnad Befintlig Byggnad 47

48 6. Analys av åtgärdernas effekt på miljöklassning Miljöklassningssystem kan användas som ett verktyg för att nå god miljöstandard vid en ombyggnation av ett 70-tals kontorshus. Om miljöklassning inte används som ett verktyg i projektering och ombyggnadsprocessen kan betyget BRONS troligen uppnås. Detta eftersom BRONS betyget i Miljöklassad byggnad uppnås då lagar och regler följs. Utan miljöklassningssystemet som verktyg i projektering och ombyggnation kan på området Innemiljö nås god klass. För högre betyg på hela byggnaden krävs att miljöklassningssystemet används som ett verktyg under projektets gång. Vid ombyggnad av ett 1970-talskontorshus kan en viss effekt förväntas ges på faktorer i miljöklassningen och det har diskuterats hur stor denna effekt är. I tabell 3 visas åtgärd för åtgärd hur dessa kan påverkar miljöklassningen. Brist eller behov Åtgärd Effekt på miljöklassning Ventilationsaggregat med återluft Nya aggregat med FTX inkl anpassning av styr Högre luftkvalitet på grund av bättre ventilation. Minskad energianvändning. Kyla och värme Fönsterapparater med värme, Minskad energianvändning. Avloppssytem sedan byggåret och korrisionsskador finns samt slitna våtgrupper Tabell 3. Åtgärders påverkan på miljöklassning. kyla och luft. Nya stammar och våtgrupper Ökad fuktsäkerhet. Minskad risk för legionella. Förbättrade varmvattentemperaturer. El: tele, belysning Nya installationer Lägre ljudnivå på installationer, farliga material i gamla ledningar och armaturer byts och tas bort. El-kraft Nya installationer Lägre ljudnivå på installationer, farliga material i gamla ledningar och armaturer byts och tas bort. Fönster som är fukt- och rötskadade Byt ut till energieffektiva fönster Minskat energibehov. Bekvämare inneklimat på grund av mindre värmegenomsläpplighet vintertid och bättre solskydd sommartid. Aluminiumpartier i bottenvåningens fasader är sedan byggåret och de har besvärande köldbryggor Fönsterbröstningar och ytterväggar har dålig värmeisolering Byt till nya fönsterpartier Överväg tilläggsisolering Minskat energibehov. Minskat energibehov. Förekomst av asbest, PCB och farliga freoner. Kontroll, inventering och sanering. Information om förekomst av farliga ämnen. Höga halter av radon Radonmätning Information om inneklimatets kvalitet. OVK-protokoll saknas Genomför OVK-besiktning efter ombyggnad, godkänt resultat måste uppnås. Information om inneklimatet och ventilationens kvalitet. Högt solinsläpp: stor andel fönsteryta jämfört med golvyta. Förändrad planlösning Minskat solvärmelastal, påverkan på dagsljusfaktorn, påverkan på termisktklimat vintertid och sommartid. 48

49 Efter åtgärdspaketet Standard är utfört har byggnaden ett starkt BRONS-betyg i miljöklassningssystemet Miljöklassad Byggnad. För att höja byggnadens totala betyg måste köpt energi minskas eller hyresgästerna byta till miljövänlig el och en digital loggbok över byggvaror och kemiska ämnen som administreras på företagsnivå uppföras eller farliga ämnen dokumenteras i en avvikelselista. Praktiska åtgärder för att gå från BRONS till SILVER, åtgärdspaket Silver: - Minska köpt energi Ersätta fjärrkyla mot sorptiv kylning med solvärme eller spillvärme som värmekälla. Installera solfångare för värme till tappvarmvatten och sorptivt kylsystem. Sänk kylbehovet med sparkrav på hyresgästen, till exempel moderna datorer och grön knapp. Byt och minska antal belysningsarmaturer och glödlampor. Använd dagsljusstyrd belysning - Få hyresgästerna att byta till miljövänlig energi Skriv in miljövänlig energi som ett krav i kontraktet. Fastighetsägaren köper in miljövänlig energi som sedan säljs till hyresgästerna. - Uppföra en digital loggbok över byggvaror och kemiska ämnen som administreras på företagsnivå - Dokumentera farliga ämnen som byggs in i en avvikelselista. Då åtgärdspaket Silver har utförts ser klassningen ut som följer: Byggnad Områden Klass Aspekter Klass Indikatorer Klass SILVER Energianvändning SILVER Köpt energi SILVER Energi SILVER Energibehov SILVER Värmeförlusttal SILVER Solvärmelasttal SILVER Energislag BRONS Andel av olika energislag BRONS Ljudmiljö SILVER Bedömning alt ljudklassning SILVER Radonhalt BRONS Luftkvalitet BRONS Ventilation SILVER Kvävedioxid i inneluften BRONS Fukt SILVER Fuktsäkerhet SILVER Innemiljö SILVER Transmissionsfaktor SILVER Termiskt klimat SILVER Solvärmefaktor SILVER Dagsljus SILVER Dagsljus SILVER Material och kemikalier SILVER Vatten BRONS Tappvarmvattentemperatur - legionella Förekomst SILVER Förekomst av utpekade farliga ämnen. Dokumentation SILVER Dokumentation av byggvaror och kemiska ämnen Utfasning BRONS Verifiering av att särskilt farliga ämnen inte byggts in BRONS SILVER SILVER BRONS Figur 11. Sammanställning av betyg i Miljöklassad Byggnad efter åtgärdspaket Silver utförts. 49

50 För att nå GULD måste först alla återstående indikatorer nå SILVER. För att detta ska uppfyllas krävs följande. Hyresgästerna har miljövänlig el. Låg radonhalt, det vill säga att kraven på radonhalt måste uppfyllas. Hög radonhalt kan vara svårt för fastighetsägaren att åtgärda. Låg kvävedioxidhalt i inomhusluften, det vill säga att kraven på kvävedioxidhalt måste uppfyllas, därför behöver mätning av kvävedioxidhalten göras. Hög halter av kvavedioxid kan vara svårt för fastighetsägaren att åtgärda om för höga halter uppvisas. Om fönster med g-tal över 0,26 används behöver persienner sättas upp. Reglering av tappvarmvattentemperaturer kan göras för att försöka uppfylla nivåkraven. Dokumentera farliga ämnen som byggs in i en avvikelselista. På området Innemiljö kan GULD uppnås om en brukarenkät genomförs och 80 % av brukarna är nöjda. Enkäten genomförs för ljudmiljö, fukt, termiskt klimat vinter, termiskt klimat sommar och dagsljus. På området Material och kemikalier uppnås GULD då kadmium, bly, radioaktiva isotoper, kvicksilver samt impregnerat virke saneras, samt att det har verifierats att särskilt farliga ämnen inte förekommer i utpekade byggnadselement överstigande specificerade haltgränser 127. På området Energi bedöms det att bli svårt för ett hus som Jarlahuset att nå GULD överhuvudtaget. Det finns andra sätt att gå tillväga för att uppnå GULD, men föregående beskrivna alternativ bedöms vara det enklaste för den valda typbyggnaden. Att endast kontorsdelen byggs om gör att övriga delar i huset kan medföra att betyget i klassningen blir lägre för hela byggnaden. För att få ett gott betyg på hela byggnaden rekommenderas att hela byggnaden byggs om och ett krav på framtida hyresgäster ställs. Ännu finns ingen certifiering på lokalnivå. 127 Se bilaga 3 50

51 7. Ekonomisk Analys kostnader och besparingar För att i ett 70-talskontorshus gå från BRONS till SILVER ligger fokus på att minska köpt energi eller få hyresgästerna att använda miljövänlig el samt att en digital loggbok över byggvaror och kemiska ämnen som administreras på företagsnivå uppförs eller farliga ämnen dokumenteras i en avvikelselista. Det högsta betyget, GULD, i Miljöklassad byggnad kan vara svårt för en kontorsbyggnad från 1970-talet att nå, och det är inte säkert att det går. Med föregående redovisade åtgärder följer kostnader och även vissa energibesparingar vilka dessa är visas i detta kapitel. För hyresgäster är kostnad den viktigaste faktorn vid val av lokal. Därför är det viktigt att integrera gröna aspekter i kostnaderna för fastigheten och i de kostnader som kommer att hamna hos hyresgästen. Även för andra parter är det pengar och budget som styr 128. Detta innebär att det är viktigt att veta vilka miljöåtgärder som kan göras och deras kostnader respektive vilka besparingar som dessa miljöåtgärder medför. 7.1 Avgift och kostnad för tidsåtgång för miljöklassning Utöver kostnader för åtgärder tillkommer en klassningsavgift och konsulttid för att genomföra klassningen, det vill säga om det inte finns kompetens in house och fastighetsägaren inte behöver anlita någon konsult. Tid som konsulten lägger ner på miljöklassning varierar, bland annat beror detta på typ av byggnad, befintligt underlag och behov av konsulter utifrån. Om det saknas underlag för att genomföra miljöklassning måste byggnaden inventeras och information så som dokument måste samlas in. Detta innebär att den som ska få sin byggnad klassad först och främst ska be konsulten om en tidsbedömning. Fastighetsägaren sparar tid och därmed pengar på att förbereda klassningen genom att ta fram underlag till exempel ritningar, besiktningsprotokoll, energifakturor för köpt energi, energideklaration, fuktinventering, PCB-inventering och radonmätning. Ett annat sätt att minska tidsåtgången är att genomföra klassningen i samband med energideklarationen. För en kontorsfastighet i Stockholms innerstad byggd på 1980-talet beräknas antal konsulttimmar ligga mellan h för en klassning med Miljöklassad Byggnad. Konsulttiden läggs på: Framtagande av underlagsmaterial Enkätundersökning Platsbesök Sammanställning av data Sammanställning i rapportform med åtgärdsförslag Externa utlägg för mätningar Van der Shaaf, Sandgärde (2008) 129 Jansa, Johansson (2009) 51

52 För en byggnad ifrån 1970-talet kan tidsåtgången förväntas bli något högre. Detta beror bland annat på att fler inventeringar, mätningar och saneringar troligen behöver göras. Figur 12. Avgift för klassning med Miljöklassad Byggnad för Kostnader för åtgärder Kostnaderna är uträknade för en lokalyta om kvm. Observera att siffrorna är ungefärliga och inte specifikt avser fastigheten Provisorn 4. Paket 1 Standardpaket, total kostnad: Cirka SEK Åtgärd Nya ventilationsaggregat med FTX inkl anpassning av styr Cirka kostnad (SEK) Fönsterapparater med värme, kyla och luft Nya stammar och våtgrupper Nya installationer för tele och belysning Nya installationer för elkraft Byte till energieffektiva fönster Byte till nya fönsterpartier Tilläggsisolering fönsterbröstningar och yttervägg kring fönster Ändra planlösning (väggskivor+ trägolv) Inventering av miljöfarliga ämnen Radonmätning OVK-besiktning Bygga bo dialogen (2010), Avgifter för miljöklassning Miljöklassad Byggnad 131 Repab AB (2007) 132 Mikael Eriksson, Tekn dr miljökemi, Structor Miljöbyrån (2009) 52

53 Paket 2 Silverpaket, total Kostnad: Cirka SEK Åtgärd Cirka kostnad (SEK) 150 kvm solfångare för värme och tappvatten Sorptivt kylsystem Effektivt styrd belysning Dagsljusreglerad belysning Byte av halogen spotlights till dioder 35 W till 6 W 50 st/plan Sänk kylbehovet med sparkrav på hyresgästen, till exempel moderna datorer och grön knapp, för att minska kylbehovet. Installerar undermätare för varmvatten, kyla, el. Installation av tappvarmvattenmätare. 1500/st 135 Få hyresgästerna att byta till miljövänlig energi genom exempelvis en paragraf i hyreskontraktet eller inköp av grön el och vidaredistribuering till hyresgästerna. Exempel på miljövänlig energi är Vattenfall EPD som är 100 % vatten eller Naturvårdsverket Bra Miljöval Uppföra en digital loggbok över byggvaror och kemiska ämnen som administreras på företagsnivå. Dokumentera farliga ämnen som byggs in i en avvikelselista (0,5-0,7 öre extra/kwh) Paket 3 Guldpaket, total kostnad: SEK Åtgärd Cirka kostnad (SEK) Om fönster med g-tal över 0,26 används behövs persienner sättas upp Om låg kvävedioxidhalt i inomhusluften, det vill säga uppfylla kraven på kvävedioxidhalt. Mätning av kvävedioxidhalten behöver göras med 2-mätpunkter. Svårt för fastighetsägaren att åtgärda om för höga halter. Sanering av kadmium, bly, radioaktiva isotoper, kvicksilver samt impregnerat virke och återställning av betong med olja/kemikalier. Reglering av tappvarmvattentemperaturer för att uppfylla nivåkraven. - Dokumentera farliga ämnen som byggs in i en avvikelselista. - Låg radonhalt, det vill säga uppfylla kraven på radonhalt. Svårt för fastighetsägaren att åtgärda om för höga halter BELOK (2009) 134 Energi & Miljö, Dagsljustyrning Kontor en utmaning (2009) ( ) 136 Roger Fredriksson, Kund- och affärsansvarig Vattenfall (2009) Repab AB (2007) 138 Jansa, Johansson (2009) 53

54 Brukarenkät - Verifiering av att särskilt farliga ämnen 139 inte förekommer - Hyresgästerna miljövänlig el Identifierade energibesparingar Energisparande åtgärder Standardpaketet: Nya ventilationsaggregat med FTX inkl anpassning av styr. Fönsterapparater med värme, kyla och luft. Nya installationer för tele och belysning. Nya installationer för elkraft. Byte till energieffektiva fönster. Byte till nya fönsterpartier. Tilläggsisolering fönsterbröstningar och yttervägg kring fönster. Byte av ventilationssystemet då ventilationsflödet är 2,5 l/s kvm och 75 % återvinning samt byte till energieffektiva 3-glas fönster med u-värde 1,2 ger en minskning i energianvändning. Energianvändningen för ventilation och värme blir 86 kwh/kvm år. Energianvändning för kyla och tappvarmvatten blir 28 kwh/kvm år och fastighetselen blir 13 kwh/kvm år. Detta ger en total energiminskning från 201 kwh/kvm år till 127 kwh/kvm år, det vill säga 74 kwh/kvm år. 140 Gränsen för BRONS på indikatorn Köpt energi är 193 kwh/kvm år, vilket innebär att nivån ligger närmre SILVER än BRONS. Kostnad för värmeenergi vintertid är 0,45 kr/kwh, sommartid 0,10 kr/kwh. Kostnad för elenergi är 0,40 kr/kwh. Kostnad för fjärrkyla 0,6 kr/kwh. (Kostnad för anslutningsavgifter och effektavgifter tillkommer). I kronor skulle detta ge en besparing på cirka kr/år. Standard Total besparing: kr/år. Energisparande åtgärder Silverpaketet: Solfångare för värme och tappvatten har visats kunna ge en besparing på kr/år. Detta motsvarar runt kwh/år vilket på en yta av kvm skulle ge en besparing på 9 kwh/kvm år. Ett sorptivt kylsystem kan ge en besparing på 35-50%. Detta skulle i pengar innebära en besparing runt kronor. Om räknat blir detta cirka 18,5 kwh/kvm år. 139 Se bilaga Jostein Knutsen, PB Teknik (2009) 54

55 Om effektivstyrd belysning till exempel dagsljusreglerad belysning installeras kan en energibesparing mellan 30-50% uppnås. 141 Denna energibesparing skulle motsvara ungefär 13 kwh/kvm år 142 vilket i son tur ger en besparing runt kr/år. Om även byte av 35W halogenspotlights till 6W dioder sker, räknat 50 st/plan ges en besparing cirka kr/år. Energibesparingen är cirka kwh/år vilket motsvarar 3,5 kwh/kvm år för en yta om kvm. Silver Total besparing: cirka kr/år, 44 kwh/kvm år. Energisparande åtgärder Guldpaketet: Åtgärderna i Guldpaketet sparar inte någon direkt energi men verkar för en bättre miljö och ett bättre inneklimat vilket gynnar brukarna och kan leda till lägre vakanser som har ett värde i sig. Då en brukarenkät med 80% nöjda brukare genomförts kan detta vara något som lockar framtida hyresgäster och risken för vakans kan tänkas minska ytterligare. Guld innebär att i princip alla miljöfarliga ämnen är inventerade, sanerade, dokumenterade och verifierade. Detta minskar risken för framtida miljöskulder och eventuella höga kostnader för dessa. Energibesparing i Miljöklassad Byggnad Indikatorn köpt energi är den punkt i miljöklassningen där det kan fastslås att kostnaderna minskar om de olika betygen uppfylls. Köpt energi minskas genom minskad energiförbrukning, högre återvinning av energi eller att energi tas från en annan källa så som berget då bergvärme används. Om en fastighet går från BRONS till SILVER sparas 75 kwh/kvm år. Detta innebär en besparing på 45 kr/kvm år. Lyckas byggnaden gå från SILVER till GULD blir besparingen 34 kwh/kvm år och 20,4 kr/kvm år. Den största energibesparingen görs då betyget höjs från BRONS till SILVER. energipris (kr/kwh) 0,6 BRONS SILVER GULD Köpt energi (kwh/kvmår) Årlig energikostnad (kr/kvm) 115,8 70,8 50,4 Årlig energibesparing (kr/kvm) 45 20,4 Figur 13. Energibesparingar då högre betyg uppnås. 141 Energi & Miljö (2009), Dagsljustyrning Kontor en utmaning 142 Energi & Miljö (2009), Mindre besparing än väntat 55

56 7.4 Lönsamhet För att avgöra om det är lönsamt att genomföra en renovering av ett kontorshus från talet så att det uppnår betyget SILVER har en lönsamhetsanalys gjorts. I Miljöklassad Byggnad har nedanstående data använts. Detta visar att återbetalningstiden för investeringen för betyg SILVER är 14 år, det vill säga nuvärdet blir 0 om kalkylen omfattar 14 år. LCC besparing/år Investering Kalkylränta 0,04 Energipris 0,5 Energiminskn (kwh/kvm) 44 Yta Underhåll kr ingen förändring Period 15 Breakeven intraffar ar 14 Tabell 4. Lönsamhetsanalys Känslighetsanalys Om energipriset ökar (visa källa för att detta förutses inträffa) påverkas använd indata enligt nedan. När energipriset ökar med 10 öre per kilowattimme minskar återbetalningstiden från 14 till 11 år. LCC besparing/år Investering Kalkylränta 0,04 Energipris 0,6 Energiminskn (kwh/kvm) 44 Yta Underhåll kr ingen förändring Breakeven intraffar ar 11 Tabell 5. Ökning av energipriset. Om ytterligare energiminskning kan göras med 1 kwh/kvm skulle återbetalningen minska från 14 år till 13 år. 56

57 LCC besparing/år Investering Kalkylränta 0,04 Energipris 0,5 Energiminskn (kwh/kvm) 45 Yta Underhåll kr ingen förändring Breakeven intraffar ar 13 Tabell 6. Ytterligare minskning av energianvändning. Då kalkylräntan minskar med 1 % fås en återbetalningstid på 12 år istället för 14 år. LCC besparing/år Investering Kalkylränta 0,03 Energipris 0,5 Energiminskn (kwh/kvm) 44 Yta Underhåll kr ingen förändring Breakeven inträffar ar 12 Tabell 7. Kalkylräntan minskar. Om alla ovan nämnda fall inträffar samtidigt innebär detta en minskning av återbetalningstiden från 14 år till 8 år. 57

58 7.5 Är grönt värt mer? I dagsläget kommer initiativet om miljöklassning av fastigheter främst från fastighetsägarna och inte från hyresgästerna. Trenden går åt att allt fler hyresgäster väljer att hyra lokaler i miljöklassade byggnader. Inom en femårsperiod kan det vara svårare att hyra ut en icke miljöklassad byggnad jämfört med en miljöklassad byggnad, vilket har en stor påverkan på fastighetsvärdet i form av högre vakansnivåer och lägre kassaflöde. Allt fler företag väljer att hyra lokaler i miljöklassade byggnader, även om de inte i dagsläget är beredda att betala mer för detta. Drift och underhållsparametrar har även betydelse för värdet på fastigheten, vilket i sin tur leda till att en lägre hyra kan erbjudas hyresgäster som väljer att hyra miljöklassade lokaler eller en minskad energikostnad för fastighetsägaren. Om byggnaden har genomgått en noggrann Due Diligence innebär det en lägre risk för köparen, då inventering av byggnaden skett och det kan försäkras att byggnaden inte belastas med någon framtida miljöskuld. Risken för detta minskar om transparent information finns tillgänglig om fastigheten. 143 Vid finansiering av fastigheter ur ett miljöperspektiv kan inte sägas att risken direkt påverkas på grund av miljöklassning. Vid kreditgivningen till ett företag studeras ledning och ägare, struktur på företaget, återbetalningsförmåga, ändamålet och säkerheter. Det ligger en tydlig fokus på en noggrann kreditbedömning där analysen på lång sikt visar att kredittagaren kan återbetala krediten. Miljöklassning är en del av kreditanalysen som vägs ihop med andra bitar, och miljöarbete innebär ofta en bättre strukturerad organisation som på sikt innebär lägre kostnader. I och med att det avgörande i kreditbedömningen är ägarstrukturen så vägs ofta miljöarbete in i kreditbedömningen. Banken genomför alltid själv en egen kreditbedömning oberoende på miljöklassningssystem och därför kan ingen slutsats dras om en miljöklassad byggnad generellt ger en lägre risk och därmed bättre villkor. 144 I dagsläget finns för få jämförelseköp av miljöklassade byggnader så några slutsatser kan inte dras om de gröna egenskaperna har någon direkt påverkan på fastighetsvärdet vid en försäljning. Ett nyligen registrerat köp är en transaktion av nordens första logistikanläggning som är klassad enligt engelska miljöklassningssystemet BREEAM. Vid försäljningen var de gröna egenskaperna av stor betydelse men inte avgörande för försäljningen. 145 Amerikanska studier visar högre hyresintäkter, högre uthyrningsgrad, högre försäljningsvärde och lägre driftskostnader i miljöklassade byggnader. 146 Risken kan betraktas som lägre i byggnader med låg energiförbrukning eftersom driftnettot är mindre känsligt för ändringar av energipriset i framtiden. 147 Gällande dessa aspekter har miljöklassade byggnader fördelar jämfört med konventionella byggnader och därför blir risken lägre i värderingen. Detta förutsätter såklart att den installerade tekniken i byggnaden inte är alltför komplex. Är den det kan framtida underhåll bli kostsamt och den positiva energibesparingen försvinner. Generellt kan direktavkastningen sänkas ca punkter vid värdering av en miljöklassad byggnad Christina Friberg, Associate Director, Capital Markets, Jones Lang Lasalle. ( ) 144 Per Eliasson, Senior Credit- and Risk Analyst. Swedbank ( ) 145 Fredrik Hemborg, regionchef Stockholm, NCC Property Development ( ) 146 McGraw-Hill Construction Market Mechanims for Financing Green Real Estate Investments. ( ) 148 Lennart Fällström, CB Richard Ellis ( ) 58

59 8. LEED 8.1 Klassning av Jarlahuset med LEED För att göra en klassning enligt det amerikanska LEED systemet studeras sju olika kategorier under projekteringsfasen till att hyresgäster flyttat in. Det finns ännu inga lokala anpassningar av LEED i Sverige så det är amerikansk standard som används och processen går genom USGBC. Kravet för att använda NC verktyget är att en omfattande renovering ska äga rum och då krävs att HVAC-systemet (värme, ventilation och luftkonditionering) renoveras samt att 50 % av ytan byggs om. 149 I LEED NC (USGBC LEED 2009 v3) består av fem baskategorier samt två bonuskategorier. Systemet innehåller åtta obligatoriska krav som inte är valfria utan måste uppnås för att certifiering ska kunna erhållas och 49 möjliga poäng som totalt kan ge 110 poäng i de olika kategorierna. Genom studerande av kraven i respektive kategori har gjorts en testklassning på Jarlahuset för att få fram byggnadens framtida möjliga betyg. Vidare har tagits fram förslag med krav på åtgärder som ska uppnås för att erhålla möjliga poäng för Jarlahuset Sustainable sites, Närmiljö I denna kategori studeras närmiljön kring fastigheten samt byggarbetsplatsen. Parametrar som val av plats som inte klassats som värdefull påverkar slutbetyget och det uppmuntras att bygga på exploaterad mark samt genom att sanera och använda förorende markområden. Här får projektet bland annat poäng för närheten till allmänna kommunikationsmedel, istället för att använda bilar som transport, hantering av regnvatten samt minskning av lokal uppvärmning. Figur 14. Möjliga poäng i sustainable sites 149 USGBC (1) s Se bilaga 6 59

60 Bedömning av Jarlahuset i kategorin Sustainable Sites Sustainable Sites, Närmiljö Maxpoäng 26 Prerequisite 1 obligatoriskt krav Construction Activity Pollution Prevention, reducering av föroreningar under byggtiden Krav: Skapa och implementera en Erosion och Sedimentation Control (ESC). I detta obligatoriska krav så krävs det under renoveringen av Provisorn 4 att ESC planen ska följa arbetet på plats som påverkar erosion och sedimentation. I planen ska det finnas beskrivning för hur projektet ska hantera förebyggande åtgärder för: Förhindra erosion via vind eller vattenavrinning Förhindra sedimentering i dagvattenledningar och vattendrag, Förhindra luftföroreningar från damm och partiklar. Strategi: Skapa erosion och sedimentation kontroll plan under projekteringen av projektet. Detta sker alltid i Sverige vid en renovering och ingår i kontrollplanen för byggarbetsplatsen. 154 Credit 1 1 (1) poäng Site Selection, Studerande av platsval I denna kategori så studeras valet av plats för att undvika exploatering på olämplig markyta. Krav: Byggnaden samt parkeringsplats och andra hårdgjorda ytor får inte får byggas på jordbruksmark, tidigare obrukad mark som ligger mindre än 1,5 meter över 100 års floden, mark som identifierats som habitat för en utrotningshotad art, närmare än 30 meter från en våtmark, tidigare orörd mark som är närmare än 15 meter från en sjö eller ett vattendrag, eller tidigare nationalparksmark. Provisorn får poäng i valet av plats då den uppfyller kriterierna. Credit 2 5 (5) poäng Development Density and Community Connectivity, Närhet till service och byggnader Målet I denna kategori är att uppmuntra exploatering i redan bebyggda områden med fungerande infrastruktur, skyddande av gröna områden och naturskyddsområden. I klassen betygssätts byggnadens närhet till service och kollektivtrafik och bebyggelsetätheten runt byggnaden. Krav: Alternativ 1: Densitetskrav. Byggnaden ska byggas i ett område med en densitet på minst 5600 m 2 per 4050 m Mikael Eriksson, Structor 60

61 eller Alternativ 2: Kommunikationer. Byggnaden ska uppföras på tidigare använd mark, högst 800 meter från ett bostadsområde och minst tio tjänster såsom bibliotek, skola, teater, restaurang, apotek, skomakare eller annan tjänst, samt med möjlighet att gå till fots till samtliga av dessa. Beräkningar har utförts och Provisorn klarar dessa krav. Källa: Eniro Med en radie på 800 meter inrymmer det sig fler än 10 restauranger och tjänster och Provisorn 4 får poäng i denna kategori Credit 3 0 (1) poäng Brownfield Redevelopment, Förorenad mark För att få poäng i denna kategori ska marken ska vara klassad som förorenad så inga poäng blir aktuella för Provisorn. 155 Credit (6) poäng Alternative Transportation Public Transportation Access, Tillgänglighet till kollektivtrafik Här värdesätts tillgängligheten till kollektivtrafiken och kravet är att det ska vara högst 400 meter till busshållsplats för två olika busslinjer. Detta ska mätas från huvudentrén på projektet och enligt SL så finns dessa kommunikationer och Provisorn uppfyller kraven. Credit (1) poäng Alternative Transportation - Bicycle Storage and Changing Rooms, Cykelställ I denna kategori studeras antal cykelställ för byggnadens användare. Kravet är att säkra 155 Gröna Boken. Stadsbyggnadskontoret. 61

62 cykelställ ska finnas för minst 5 procent av byggnadens användare (mätt vid den tidpunkt då flest är på plats) högst 180 meter från huvudingången. Även dusch- och ombytesmöjligheter ska finnas för minst 0,5 % av de som arbetar i byggnaden och detta finns idag. Utrymme för säkra cykelplatser är i antingen garaget eller till vänster från huvudentrén, framför Spårvagnshallarna eller framför kyrkan där det idag finns existerande cykelställ. Totalt finns ca 50 säkra cykelställ med en radie på 180 meter från huvudingången. Detta innebär i dagsläget att poäng fås om högst 1000 personer vistas i byggnaden, vilket infaller i dagsläget. Credit (3) poäng Alternative Transportation - Low-Emitting and Fuel-Efficient Vehicles, Miljöbilar I denna kategori uppmuntras användandet av miljöbilar och kravet är att det i garaget ska finnas 5 procent av parkeringsplatser vikta för miljöbilar. Dessa ska vara placerade närmast entrén efter handikapplatserna, alternativt kan laddningsstationer för miljöbilar upprättas på 3 procent av parkeringsplatserna. Idag finns 165 parkeringsplatser (149 uthyrda och 16 outhyrda) så detta innebär att 9 stycken av dessa borde vara vikta åt miljöbilar för att uppnå poäng i denna kategori. Credit (2) poäng Alternative Transportation - Parking Capacity, Parkering Kravet i denna kategori att nya parkeringsplatser ska erbjudas för högst 5 % av fulltidsstyrkan i byggnaden. Detta är en befintlig byggnad och poängen kan uppnås om det inte byggs en ny parkering. Credit (1) poäng Site Development - Protect or Restore Habitat, Maximera öppna ytor I detta krav fås poäng om återskapande eller skyddande av minst 50 procent av projekt ytan (räkna bort byggnaden) eller 20 procent av den totala projekt ytan (beroende på vilken av ovanstående som är störst) med vegetation. Provisorn stävar inte efter poäng i denna kategori. Credit (1) poäng Site Development - Maximize Open Space I denna kategori så ligger strävan i att maximera öppna ytor och kravet är att skapa eller skydda grönytor som är lika stora som byggnadens fotavtryck. Provisorn strävar inte efter poäng i denna kategori. Credit (1) poäng Stormwater Design - Quantity Control, Dagvattenkvantitetskontroll Kravet i denna kategori är att upprätta en kontroll på mängden dagvatten. 62

63 Credit (1) poäng Stormwater Design - Quality Control, Dagvattenkvalitetskontroll I denna kategori krävs att upprättande av en dagvattenplan utförs, kvalitén på dagvattnet kontrolleras. Denna plan ska innehålla förslag för minskning av partikelmängd, hur infiltrationen ska öka och fångas in och behandlar 90 % av vattenmängden under ett normalår. Minst 80 % av partiklarna som följer med regnet måste tas bort. Detta anses uppfyllt om man följer lokala regler för dagvattenhanteringen eller om det kan visas med hjälp av uppmätta värden att målet uppnås. Provisorn siktar på poäng i denna kategori i framtiden. Credit (1) poäng Heat Island Effect Nonroof, värmeöar- ej tak För att få poäng i denna kategori ska används en kombination av nedanstående åtgärder för 50% av den hårdgjorda ytan på projektet (exklusive själva byggnaden): Skugga med hjälp av nyplanterade träd eller existerande träd, solcells- eller solfångarkonstruktioner, ljus arkitektoniska konstruktioner eller användning av material som är ljusa eller permeabla. Med ljusa menas material med ett SRI 156 på minst 29. Exempelvis har ljus betong och vit betong tillräckligt högt SRI. Credit (1) poäng Heat Island Effect Roof, Värmeöar tak För att få poäng i denna kategori premieras användningen av ljust takmaterial för minst 75 % av taket. Vid plant tak ska SRI överstiga 78. Vid sluttande tak räcker ett SRI på 29. Credit 8 1 (1) poäng Light Pollution Reduction, minskning av ljusföroreningar Kravet i Light pollution Reduction är att minska ljusföroreningarna från byggnaden. Reducering av mängden ljusföroreningar åstadkoms genom att minimera mängden utomhusbelysning och inte rikta inomhusbelysning utåt. Belysningsgraden mellan klockan 23 och 05 får vara högst 50 %. Detta kan lösas genom att automatiska dimrar appliceras på all belysning som kan ses utifrån. Utomhusbelysningsbegränsningen är beroende av vilken typ av zon byggnaden finns i. 156 SRI = Solar Reflectance Index 63

64 8.1.2 Water Efficiency I denna kategori bedöms hur väl projektet hushåller med vatten och målet är att reducera dricksvattenanvändningen vid exempelvis bevattning, minskning av avloppsvatten genom snålspolande kranar och toaletter och plantering utan konstbevattning. Figur 15: Möjliga poäng i kategorin Water Efficiency Bedömning av Jarlahuset i kategorin Water Efficiency Water Efficiency Prereq 1 10 Maxpoäng obligatoriskt krav Water Use Reduction, Minskning av dricksvattenanvändning Detta obligatoriska krav tar upp kravet på dricksvattenanvändning. Strävan ligger i att användningen av dricksvatten inomhus ska minskas med minst 20 % jämfört med amerikansk standard. Förslag är att installera snålspolande toaletter, duschar och kranar. Vattenbehovet ska beräknas enligt en given schablon som är baserad på den amerikanska basbyggnaden. I Sverige är det inget krav att installera snålspolande toaletter, duschar och kranar men detta är något man kan göra för att nå upp till kravet. Credit 1 4 (4) poäng Water Efficient Landscaping, Vatteneffektiv bevattning För att få poäng i denna kategori studeras vatteneffektiv bevattning där kravet är en minskning med 50 % jämfört med basbyggnaden och att ingen fast utomhusbevattning ska installeras. Credit 2 Innovative Wastewater Technologies, Innovativ behandling av avloppsvatten 2 (2) poäng 64

65 För att få poäng i denna kategori krävs att mängden dricksvatten som används i toaletter ligger 50 procent under nivån för basbyggnaden. Här jämförs dubbelspolande toaletter som normalt sätt installeras idag i Sverige, med konventionella toaletter med en spolknapp. Standardvärden för basbyggnaden antas om herr och damtoalett, flödeshastighet (flush rate) och hur många gånger per dag toaletten används och utgör en årlig basbyggnad vattenförbrukning (Annual Baseline Flush Fixture Water Usage) i enheten gallons/year. Denna jämförs sedan med byggnaden man arbetar med (vårt fall Provisorn) där samma parametrar jämförs men med en besparing i och med dubbelspolande toaletter. Kravet är en differens mellan dessa på 50 procent. Credit 3 2 (2) poäng Water Use Reduction, Minskning av dricksvattenanvändning Här fås poäng om byggnaden reducerar dricksvattenanvändningen inomhus med procent jämfört med basbyggnaden. Detta kan lösas genom snålspolande kranar, toaletter och duschar Energy and Athmosphere Här utvärderas byggnadens energianvändning. Målen LEED är att byggnaden ska vara så energieffektiv som möjligt och därför reducera energianvändningen och därmed utsläpp av ozon. Därutöver premieras användandet av förnyelsebar energi (på plats) energiuppföljning och grön el. Figur 16: Möjliga poäng i kategorin Energy and Atmosphere Bedömning av Jarlahuset i kategorin Energy and Athmospher Energy and Athmospher Maxpoäng 35 Prereq 1 obligatoriskt krav Fundamental Commissioning of Building Energy Systems, Grundläggande ventilationsbesiktning 65

66 Kontroll av att byggnadens energisystem är rätt inställd och kalibrerat för att uppnå ägarens krav. Detta obligatoriska krav justerar ventilationsbesiktningen. Kravet är att en person, som har erfarenhet av den här typen av besiktning från minst 2 andra projekt ska gå rapportera direkt till fastighetsägaren. Den här personen ska granska rambeskrivningen och projekteringshandlingar, implementera besiktningsplanerna i relevanta projektdokument, utveckla och implementera en besiktningsplan, verifiera installationen och prestandan på de besiktigade systemen och skriva en besiktningsrapport. De system som ska besiktigas är värme, ventilation, kyla, belysning och belysningscensorer, tappvarmvatten och eventuell förnyelsebar energiproduktion. Ventilationskrav ingår i byggreglerna. Det ska finnas en löpande ventilationskontroll, OVK. Prereq 2 obligatoriskt krav Minimum Energy Performance, Energiprestanda I detta andra obligatoriska krav ska en energimodell göras för mätning av energiprestandan i byggnaden. Energiprestandan i byggnaden måste minst uppfylla den amerikanska standarden ASHRAE Jämför basbyggnaden med den simulerade byggnaden. En separat energiberäkning behöver göras för att verifiera att kraven uppfylls. Prereq 3 obligatoriskt krav Fundamental Refrigerant Management, Grundläggande kylmediehantering Syfte: Reducering av ozonbrytande ämnen. Inga CFC baserade köldmedier ska användas i uppvärmning, ventilation, luftkonditionering och kylning. (HVAC&R systemet) Credit 1 9 (1-19) poäng Optimize Energy Performance, Optimerad energiprestanda I denna kategori mäts byggnadens energiprestanda. Beroende på hur man energioptimerar kan 1 19 poäng fås. Detta sker med utgångspunkt för att förbättring av energiprestandan jämfört med basfallet i ASHRAE med %. Minst en energieffektivisering på 14 % måste uppnås. Estimerar att Provisorn kan komma upp i 9 poäng efter byte av ventilationsanläggning. Credit 2 0 (1 7) poäng On-Site Renewable Energy, Lokalt producerad förnyelsebar energi Detta krav uppmuntrar lokal producerad förnyelsebar energi. Kravet är att producera 1 13 % av det totala energibehovet (inklusive hushållsel) lokalt med förnyelsebara energikällor. Som förnyelsebara räknas solceller, vindkraft, solfångare, biopelletsbrännare, mark- och bergvärme (dock inte via värmepumpar), vattenkraft och vågkraft. Provisorn strävar inte efter poäng i denna kategori. 66

67 Credit 3 2 (2) poäng Enhanced Commissioning, Utökad ventilationsbesiktning Utöver det som gäller för grundläggande ventilationsbesiktning: besiktningsmannen ska utses innan bygghandlingar upprättas. Besiktningsmannen ska vara oberoende av projekterings- och byggteamet. Han eller hon får inte vara anställd hos entreprenören eller arkitekten, men får vara anställd hos fastighetsägaren. Besiktningsmannen ska gå igenom bygghandlingarna minst en gång innan produktionen startar och kontrollera att allt stämmer med tidigare önskemål, granska UE i den mån de levererar något som inkluderas i besiktningsbehovet. En systemmanual ska upprättas för den framtida driftpersonalen. Driftpersonalens kompetens och förmåga att sköta utrustningen ska kontrolleras. Manualen och kontrollen av kompetens kan upprättas av besiktningsmannen eller någon annan som är involverad i projektet. Senast 10 månader efter inflytt ska besiktningsmannen kontrollera att det blev som planerat. Eventuella fel skall korrigeras vid den tidpunkten. I denna kategori kan Provisorn få poäng om planen följs. Credit 4 2 (2) poäng Enhanced Refrigerant Management, Utökad kylmediehantering Kravet i denna punkt berör kylmediehantering, använd antingen inga köldmedier alls, eller köldmedier med låg ozonförstörande och globalt uppvärmande förmåga. Här får Provisorn poäng om kravet följs. Credit 5 3 (3) poäng Measurement and Verification, Mätning och verifiering I detta steg ligger fokusering på mätning av energianvändningen, viktigt är att mäta och verifiera denna och att följa upp det faktiska energibehovet i ett år efter inflytt. Uppföljningen ska uppfylla kraven i IPMVP volym Credit 6 0 (2) poäng Green Power, Grön el Under Green Power är kravet att handla upp grön el på ett minst tvåårigt kontrakt för minst 35 procent av det totala energibehovet. (Vindkraftverksandelar etc.) Provisorn strävar inte efter poäng i denna kategori då det är oklart om svensk miljömärkt el duger Materials and Resources, materialkrav Målet med denna kategori är att utvärdera användningen byggnadsmaterial. LEED belönar användandet av lokalt tillverkade material (det medför kortare transporter), återvinning, 67

68 användandet av förnyelsebara material samt användandet av tidigare återanvänt material, källsortering, minska avfall, snabbt förnyelsebara material och FSC-märkt trä. Figur 17: Möjliga poäng i kategorin Materials and Resources Bedömning av Jarlahuset i kategorin Materials and Resources Materials and Resources Maxpoäng 14 Prereq 1 obligatoriskt krav Storage and Collection of Recyclables, Återvinning Som obligatoriskt krav är det ska finnas en möjlighet till återvinning av papper, kartong, glas, plast och metall ska under drifttiden. Credit (1-3) poäng Building Reuse - Maintain Existing Walls, Floors and Roof, Återanvändning av utvändigt byggmaterial I denna punkt uppmuntras återanvändning av utvändigt byggmaterial som eventuellt används tidigare på fastigheten. Väggar, golv och tak. Mellan procent av tidigare externa byggmaterial ska återanvändas på plats till nya användningsområden och kräver också att en befintlig byggnad rivs på byggplatsen. - Återanvändning med 55 procent ger 1 poäng - Återanvändning med 75 procent ger 2 poäng - Återanvändning med 95 ger 3 poäng Credit (1) poäng Building Reuse - Maintain Interior Nonstructural Elements, Återanvändning av invändigt byggmaterial Detta krav reglerar återväntandet av invändigt byggmaterial och kräver att en befintlig byggnad rivs på byggplatsen. Credit 2 1 (1 2) poäng 68

69 Construction Waste Management, Byggavfall Här är kravet att högst 50 respektive 25 procent av byggavfallet får deponeras. Här visas att målet uppfylls genom att vägning och specificering av materialet. 50 procent återanvänt eller omhändertaget ger 1 poäng 75 procent återanvänt eller omhändertaget ger 2 poäng Credit 3 0 (1 2) poäng Materials Reuse, Återanvänt material Denna punkt uppmuntrar återanvändning av material från andra ombyggnadsprojekt som annars skulle deponerats. Kravet är att 5 10 procent av materialkostnaden ska utgöras av återanvänt material och att materialet använts på samma sätt som tidigare. Praktiskt exempel på detta kan vara att en gammal dörr ska användas som dörr även i detta projekt. Provisorn kommer inte återanvända något material av andra projekt i närheten i dagsläget och siktar därför inte på poäng i denna kategori. Återanvändning med 5 procent ger 1 poäng Återanvändning med 10 procent ger 2 poäng Credit 4 0 (1 2) poäng Recycled Content Här är kravet att procent av materialkostnaden ska komma från återvunnet material. Exempelvis på detta kan vara återvunnet glas i fönstren, återvunnet papper som isolering. Provisorn siktar inte på poäng i denna kategori. Återanvändning med 10 procent ger 1 poäng i LEED klassningen Återanvändning med 20 procent ger 2 poäng i LEED klassningen Credit 5 1 (1 2) poäng Regional Materials, Regionalt producerat material Denna punkt uppmuntrar användning av lokalt producerat material. Kravet är att procent av materialkostnaden ska komma från regionen. För att räknas in i detta ska materialet ha brutits, producerats och levererats inom en radie av 800 km från byggarbetsplatsen. - Om 10 procent av materialet uppnår dessa krav erhålls 1 poäng - Om 20 procent av materialet uppnår dessa krav erhålls 2 poäng Credit 6 1 (1) poäng 69

70 Rapidly Renewable Materials, Förnyelsebara material Punkten berör förnyelsebara material och innebär att 2,5 procent av materialkostnaden ska komma från snabbt förnyelsebara material. Exempel på detta är kork, ull, linoleum, bambu och bomull med en återväxtcykel på högst 10 år. Credit 7 0 (1) poäng Certified Wood, Certifierat trä Detta krav reglerar certifierat trä och innebär att minst 50 procent av detta trä som används på projektet ska vara FSC-märkt (baserat på kostnaden). Denna punkt har visat sig vara lite svår, då tillgängligheten på denna FSC märkning i dagsläget inte är så vanlig, trots uthålligt skogsbruk och att 45 procent av den produktiva skogsarealen är FSC- certifierad. Provisorn kommer alltså inte att ta poäng i denna kategori eftersom det visat sig att tillgängligheten är svår Indoor environmental quality, inomhusmiljö LEEDs mål med denna kategori är att förbättra inomhusmiljön, vilket bland annat innebär att ventilationen är tillfredställande, rökfria innemiljöer, övervakade tilluftsflöden, byggproduktionens inverkan på inomhusmiljö, ventilation, individuell belysning och värmekomfort, dagsljus och enkät om termisk komfort samt att belysningen är rätt utformad. Figur 18: Möjliga poäng i kategorin Indoor Environmental Quality 70

71 Bedömning av Jarlahuset i kategorin Indoor Environmental Quality Indoor environmental quality Maxpoäng 15 Prereq 1 obligatoriskt krav Minimum Indoor Air Quality Performance Som obligatoriskt krav är att uppfylla minimikraven för en grundläggande luftkvalitet i kapitel 4 till 7 i standarden ASHRAE och (fall 1) mekaniska ventilation system måste designas för att nå fullständiga krav som råder enligt landet. (BBR) (fall 2) Naturligt ventilerade byggnader måste uppfylla minimikraven med ASHRAE Standard , Paragraph 5.1. (Satsar på fall 1) Prereq 2 obligatoriskt krav Environmental Tobacco Smoke (ETS) Control Poängen i denna kategori är att minimera tobaksrökning från besökare i byggnaden, ytor i byggnaden och ventilationssystem. Krav på alla projekt: Alternativ 1: Tobaksrökning ska vara förbjudet i byggnaden. Alternativ 2: Eventuella rökrum ska vara försatta under undertryck och deras frånluft ska ledas rakt ut. Rökning utomhus får inte ske närmare än 8 meter från entréer, öppningsbara fönster och luftintag. Credit 1 1 (1) poäng Outdoor Air Delivery Monitoring, kontroll av uteluftsflödet Möjlighet till mätning av ventilationssystemet. Installera mätare för att kontrollera att ventilationen fungerar som planerat. Om luftflödet eller koldioxidhalten avviker med mer än 10% från projekterat värde ska ett larm gå till ansvarig driftpersonal. Koldioxidhalten ska också mätas i områden där det kommer vistas 25 personer per 93 m2. Credit 2 Increased Ventilation, Ökad ventilation 1 (1) poäng Här fås poäng för om uteluftsflödet ligger 30 procent över basbyggnaden, jämfört med minimumflödet i ASHRAE Credit (1) poäng Construction Indoor Air Quality Management Plan - During Construction, Luftkvalité under byggtiden I denna poäng regleras luftkvalitet under byggtiden för högre arbetsmiljö för byggarbetarna och för de som vistas i byggnaden. Under konstruktionen ska bygget följa ANSI/ SMACNA 71

72 , kapitel 3. Skyddande av byggnadsmaterial från fukt som senare ska användas i byggnaden. Om det permanenta ventilationssystemet används under byggtiden ska filter med minst finhet MERV 8 användas vid varje frånluftsdon. Utbyte av alla filter innan inflyttande av hyresgäst. Credit (1) poäng Construction Indoor Air Quality Management Plan - Before Occupancy, Luftkvalité innan inflytt av hyresgäst Syfte: Reducering av problem med luftkvalité från byggtiden eller renoveringen. Här är kravet vädra byggnaden totalt så att all luft resas innan folk flyttar in. Enligt LEED kan detta göras på 2 sätt: 1. Innan inflytt ska ett luftflöde på 4300 m3/m2 golvyta strömma genom byggnaden vid minst 16 C inne och högst 60 procent luftfuktighet. Flush-out 2. Om människor måste flytta in omedelbart: Ordna korsdrag genom att låta ett luftflöde på m3/m2 strömma genom byggnaden. Efter hyresgästerna har flyttat in finns specificerade krav, dessa krav gäller tills 4300 m3 har strömmat genom byggnaden. När detta skett får normal luftströmning ske. Credit (1) poäng Low-Emitting Materials - Adhesives and Sealants, Lågemitterande material, lim Syfte: Reducerande av inomhusluft som kan skapa problem, är irriterande för installatören eller för de kommande hyresgästerna. Krav på lågemitterande material, lim. Limmet ska uppfylla kraven i (SCAQMD) regel #1168. Se tabell för exakta siffror. Credit (1) poäng Low-Emitting Materials - Paints and Coatings, Lågemitterande material, färg Krav på lågemitterande material, färg. Färger ska uppfylla kraven i Green Seal Standard GS- 11. KemDB kan användas för avgörandet - när säkerhetsdatabladet skickas in för godkännande ska man ange att produkten även ska kontrolleras enligt LEED. Credit (1) poäng Low-Emitting Materials - Flooring Systems, Lågemitterande material, golv Krav på lågemitterande material, golv. Här är krav på alla golvmaterial ska uppfylla kraven i FloorScore (hårda golv) respektive Carpet and Rug Institute Green Label Plus Program (mattor). Credit (1) poäng 72

73 Low-Emitting Materials - Composite Wood and Agrifiber Products, Lågemitterande material, trä Krav på lågemitterande material, trä. Alla träprodukter som byggs in får inte innehålla ureaformaldehyd. Produkter med andra bindemedel finns, men är mycket dyra. Credit 5 1 (1) poäng Indoor Chemical and Pollutant Source Control, Inomhusmiljö Krav på inomhusmiljön. Här ska installeras ett raster eller en tvättbar matta i entrén som är minst 3 meter lång. Om byggnaden innehåller områden med farliga gaser såsom tvätteri, laboratorium, garage etcetera ska denna del vara avstängningsbar och sättas i undertryck. Filtren i ventilationssystemet ska bytas innan inflyttning och uppfylla minst MERV 13. Tillhandahåll en plats för förvaring av farliga vätskor i anslutning till platser där sådana används, exempelvis städutrymmen, laboratorier osv. Credit (1) poäng Controllability of Systems - Lightning Krav på ljusstyrkor. Sensorstyrd belysning för 90 % av byggnadens användare. Credit (1) poäng Controllability of Systems - Thermal Comfort, Värmekontroll Krav på värmekontroll. Här är kravet att 50 procent av brukarna ska kunna påverka inomhustemperaturen. Det ska gå att justera temperaturen i alla gemensamma utrymmen Credit (1) poäng Thermal Comfort Design, Värmedesign Krav på värme och ventialtionssystemet är att det ska följa minimikraven i ASHRAE Credit (1) poäng Thermal Comfort Verification, Värmeeverifiering Krav på värmeverifieringen. Detta görs genom att en enkät ska skickas ut till brukarna 6 till 18 månader efter inflytt. Frågorna ska beröra inomhustemperatur och undersöka eventuella problem samt ta upp den övergripande brukarnöjdheten. Om mer än 20 procent av brukarna är missnöjda ska ägaren åta sig att åtgärda problemen. Credit (1) poäng Daylight and Views Daylight, Dagsljus Dagsljus: Krav på att 75 procent av de regelbundet använda utrymmena (inte exempelvis 73

74 trapphus) ska ha dagsljus. Credit (1) poäng Daylight and Views Views, Utsikt Utsikt: Krav på att 90 procent av de regelbundet använda utrymmena (undantag är trapphus) ska ha möjlighet att se ut Innovation and design Med denna kategori vill LEED-systemet uppmuntra lösningar som resulterar i att byggnaden erhåller egenskaper som går längre än de krav som ställs i LEED, alternativt behandlar ett miljöområde som inte behandlas i LEED-systemet (USGBC 2009c) Figur 19: Innovation in Design Bedömning av Jarlahuset i kategorin Innovation in Design Innovation in design Maxpoäng 6 Credit 1 5 (1 5) poäng Innovation in Design, Innovation och design 1-5 poäng ges för miljöåtgärder som inte täcks av ovanstående. Exempelvis kan fås poäng om företaget har ISO certifiering, om miljömärkta städprodukter används, grön arbetsplats osv. Credit 2 1 (1) poäng LEED Accredited Professional, LEED AP För att erhålla denna poäng krävs att en LEED Accredited Professional, alltså en anställd eller konsult med LEED-utbildning ska vara djupt involverad i projektet Regional Priority Maxpoäng 4 poäng USGBC regionala filialer har identifierat lokala miljöfrågor, vilka skiftar från delstat till delstat och beroende var projektet är lokaliserat kan det belönas med extra poäng om det i någon av kategorierna ovan får bra betyg och det premieras i den delstaten. Dessa poäng är givetvis uteslutna för Provisorn då dessa i dagsläget inte kan fås utanför USA. 74

75 Figur 20: Möjliga poäng i kategorin Regional Priority Bedömning av Jarlahuset i kategorin Regional Priority Regional Priority Maxpoäng 4 Credit 1 0 poäng Regional Priority, Regionala poäng 4 poäng ges för regionala miljöfrågor, dessa kan alltså inte uppnås för Jarlahuset. Beroende på hur många poäng man får i de olika klasserna så kan man få följande betyg: Figur 21: Betygsnivåer i NC 2009 Betyg: Om Jarlahuset följer de förslaga åtgärdenar så kan byggnaden uppnå GULD i LEED NC and major renovations Analys av LEED systemet I LEED analyseras ovanstående kategorier, beroende på vilken typ av byggnad det rör sig om. (I vårt fall, Provisorn 4, New Construction and Major Renovation) I alla jämförelserna och poäng för reduceringar i Energy & Atmosphere så jämförs vår byggnad, Jarlahuset ( Design case ) med en basbyggnad ( Baseline ) där båda är simuleringsmodeller som jämförs med varandra, utifrån amerikansk standard. Poäng för reducering ges om vår byggnad skiljer sig från basbyggnadens antaganden. Vid uppbyggandet av simuleringsmodellen studeras ritningar av byggnaden, konstruktionsritningar för granskning av material i väggarna, isoleringstjocklek, granskning av U värde för fönster, solfaktor, VVS beskrivningar; värmeritningar och ventilationsritningar för information om luftflöden. Börvärden som uteluftstemperatur, undersökning av ventilationsmetod, om tilluft eller frånluft. Utredning kring internlasterna, hur många personer som beräknas vistas i lokalerna, antal datorer och maskiner som förväntas ge värmestrålning. 157 Se Scorecardet på sidan 77 75

76 Uppgifter om verkningsgraden på värmeväxlaren i luftbehandlingsaggregatet samlas in, infiltration via fasad bedöms. Klimatfil för orten kartläggs, besående av temperatur, relativ fuktighet, vindstyrka och vindriktning, diffus solstrålning och direkt solstrålning. Även information om drifttider för ventilationssystemet fastställs. Utifrån denna information så byggs byggnadsmodellerna upp genom simuleringsprogrammet IDA 158 för beräkning av byggnadens effekt och energibehov, och poängsättning kan utföra om baseline skiljer sig från designline. Programmets struktur och komplexitet gör dock att det kräver en erfaren användare så därför har antaganden i denna punkt gjorts, utifrån inrådan av personal på Skanska teknik. 159 Att ett internationellt system används istället för flertalet miljöklassningssystem, som mäter olika saker, är ur transaktionssynpunkt att föredra, då internationella investerare lockas av att förvärva en fastighet vars miljöcertifiering de känner till och kan sätta i relation med andra byggnader. LEED certifieringen är en av de största och internationellt mest etablerade och erkända klassningssystem som givetvis vinner fördelar med denna utgångspunkt. Vissa menar dock att detta är negativt och att en LEED-certifiering marknadsvärde sjunker med antalet certifierade byggnader. 160 LEED är det dominerade systemet i USA samt har störst spridning internationellt och många internationella företag som SIEMENS, SAP, Marriott, Nokia, Wrigley har globala överenskommelser på att endast hyra eller investera i LEED klassade byggnader med minimum betyg silver. 161 Detta premierar detta system och kan leda till att dessa företag inte väljer att etablera sig i länder med avsaknad av vakanta lokaler i LEED certifierade byggnader. 158 IDA Indoor Climate and Energy (IDA ICE) 159 Erik Palmqvist, Skanska Teknik 160 Auden Schendler och Randy Udall. 161 RICS, Working Paper Report D5.1 D5.3 76

77 LEED 2009 for New Construction and Major Renovation Project Scorecard Project Name: Provisorn 4 Project Address: Tulegatan 4, Stockholm Yes? No 18 8 SUSTAINABLE SITES 26 Points Y Prereq 1 Construction Activity Pollution Prevention Required 1 Credit 1 Site Selection 1 5 Credit 2 Development Density and Community Connectivity 5 1 Credit 3 Brownfield Redevelopment 1 6 Credit 4.1 Alternative Transportation - Public Transportation Access 6 1 Credit 4.2 Alternative Transportation - Bicycle Storage and Changing Rooms 1 3 Credit 4.3 Alternative Transportation - Low-Emitting and Fuel-Efficient Vehicles 3 2 Credit 4.4 Alternative Transportation - Parking Capacity 2 1 Credit 5.1 Site Development - Protect or Restore Habitat 1 1 Credit 5.2 Site Development - Maximize Open Space 1 1 Credit 6.1 Stormwater Design - Quantity Control 1 1 Credit 6.2 Stormwater Design - Quality Control 1 1 Credit 7.1 Heat Island Effect - Nonroof 1 1 Credit 7.2 Heat Island Effect - Roof 1 1 Credit 8 Light Pollution Reduction 1 Yes? No 8 WATER EFFICIENCY 10 Points 4 Y Prereq 1 Water Use Reduction Required 4 Credit 1 Water Efficient Landscaping 2 to 4 Reduce by 50% 2 No Potable Water Use or Irrigation 4 2 Credit 2 Innovative Wastewater Technologies 2 2 Credit 3 Water Use Reduction 2 to 4 2 Reduce by 30% 2 Reduce by 35% 3 Reduce by 40% ENERGY & ATMOSPHERE 35 Points Y Prereq 1 Fundamental Commissioning of Building Energy Systems Required Y Prereq 2 Minimum Energy Performance Required Y Prereq 3 Fundamental Refrigerant Management Required 7 Credit 1 Optimize Energy Performance 1 to 19 Improve by 12% for New Buildings or 8% for Existing Building Renovations 1 Improve by 14% for New Buildings or 10% for Existing Building Renovations 2 Improve by 16% for New Buildings or 12% for Existing Building Renovations 3 Improve by 18% for New Buildings or 14% for Existing Building Renovations 4 Improve by 20% for New Buildings or 16% for Existing Building Renovations 5 Improve by 22% for New Buildings or 18% for Existing Building Renovations 6 7 Improve by 24% for New Buildings or 20% for Existing Building Renovations 7 Improve by 26% for New Buildings or 22% for Existing Building Renovations 8 Improve by 28% for New Buildings or 24% for Existing Building Renovations 9 Improve by 30% for New Buildings or 26% for Existing Building Renovations 10 Improve by 32% for New Buildings or 28% for Existing Building Renovations 11 Improve by 34% for New Buildings or 30% for Existing Building Renovations 12 Improve by 36% for New Buildings or 32% for Existing Building Renovations 13 Improve by 38% for New Buildings or 34% for Existing Building Renovations 14 Improve by 40% for New Buildings or 36% for Existing Building Renovations 15 Improve by 42% for New Buildings or 38% for Existing Building Renovations 16 Improve by 44% for New Buildings or 40% for Existing Building Renovations 17 Improve by 46% for New Buildings or 42% for Existing Building Renovations 18 Improve by 48%+ for New Buildings or 44%+ for Existing Building Renovations 19 7 Credit 2 On-Site Renewable Energy 1 to 7 1% Renewable Energy 1 3% Renewable Energy 2 5% Renewable Energy 3 7% Renewable Energy 4 9% Renewable Energy 5 11% Renewable Energy 6 13% Renewable Energy 7 2 Credit 3 Enhanced Commissioning 2 2 Credit 4 Enhanced Refrigerant Management 2 3 Credit 5 Measurement and Verification 3 2 Credit 6 Green Power 2 77

78 Yes? No 5 6 MATERIALS & RESOURCES 14 Points Y Prereq 1 Storage and Collection of Recyclables Required 2 Credit 1.1 Building Reuse - Maintain Existing Walls, Floors and Roof 1 to 3 Reuse 55% 1 2 Reuse 75% 2 Reuse 95% 3 1 Credit 1.2 Building Reuse - Maintain Interior Nonstructural Elements 1 1 Credit 2 Construction Waste Management 1 to % Recycled or Salvaged 1 75% Recycled or Salvaged 2 2 Credit 3 Materials Reuse 1 to 2 Reuse 5% 1 Reuse 10% 2 2 Credit 4 Recycled Content 1 to 2 10% of Content 1 20% of Content 2 1 Credit 5 Regional Materials 1 to % of Materials 1 20% of Materials 2 1 Credit 6 Rapidly Renewable Materials 1 1 Credit 7 Certified Wood 1 Yes? No 13 2 INDOOR ENVIRONMENTAL QUALITY 15 Points Y Prereq 1 Minimum Indoor Air Quality Performance Required Y Prereq 2 Environmental Tobacco Smoke (ETS) Control Required 1 Credit 1 Outdoor Air Delivery Monitoring 1 1 Credit 2 Increased Ventilation 1 1 Credit 3.1 Construction Indoor Air Quality Management Plan - During Construction 1 1 Credit 3.2 Construction Indoor Air Quality Management Plan - Before Occupancy 1 1 Credit 4.1 Low-Emitting Materials - Adhesives and Sealants 1 1 Credit 4.2 Low-Emitting Materials - Paints and Coatings 1 1 Credit 4.3 Low-Emitting Materials - Flooring Systems 1 1 Credit 4.4 Low-Emitting Materials - Composite Wood and Agrifiber Products 1 1 Credit 5 Indoor Chemical and Pollutant Source Control 1 1 Credit 6.1 Controllability of Systems - Lighting 1 1 Credit 6.2 Controllability of Systems - Thermal Comfort 1 1 Credit 7.1 Thermal Comfort - Design 1 1 Credit 7.2 Thermal Comfort - Verification 1 1 Credit 8.1 Daylight and Views - Daylight 1 1 Credit 8.2 Daylight and Views - Views 1 Yes? No 5 1 INNOVATION IN DESIGN 6 Points 5 Credit 1 Innovation in Design 1 to 5 Innovation or Exemplary Performance 1 Innovation or Exemplary Performance 1 Innovation or Exemplary Performance 1 Innovation 1 Innovation 1 1 Credit 2 LEED Accredited Professional 1 Yes? No 4 REGIONAL PRIORITY 4 Points Yes? No 4 Credit 1 Regional Priority 1 to 4 Regionally Defined Credit Achieved 1 Regionally Defined Credit Achieved 1 Regionally Defined Credit Achieved 1 Regionally Defined Credit Achieved PROJECT TOTALS (Certification Estimates) 110 Points Certified: points Silver: points Gold: points Platinum: 80+ points 78

79 9. Slutsats och diskussion 9.1 Slutsatser Systemet Miljöklassad Byggnad har i dagsläget några så kallade barnsjukdomar, vilka måste ses över och snarast åtgärdas. Dessutom bör även tillsättningen av tredjepartsgranskare avslutas sa snart som möjligt därför att först då kan certifieringar erhållas. För att Miljöklassad Byggnad ska bli etablerat krävs stadigvarande marknadsföring mot de som systemet lämpar sig bäst för, det vill säga mindre aktörer. För att systemet i sin tur ska hålla sig kvar på marknaden krävs att det förblir lättanvänt och billigt i jämförelse med andra system. Miljöklassad Byggnad tar inte upp markfrågor, kommunikationer eller vattenförbrukning, och är inte heller anpassat för hyresgästerna. Systemet bör därför utvidgas med dessa parametrar. En kontorsfastighet ifrån 1970-talet har mycket stor negativ påverkan på miljön och vår typbyggnad blir inte godkänd i det svenska miljöklassningssystemet Miljöklassad Byggnad. På området Energi uppfyller huset kraven i BBR och på området innemiljö får huset precis godkänt. Om miljöklassningssystemet inte används som ett verktyg för att nå god miljöstandard vid en ombyggnation av ett 70-tals kontorshus erhålls betyget BRONS, det vill säga om de lagar och regler som finns i dagsläget följs. Utan miljöklassningssystemet som ett verktyg i projektering och ombyggnation kan på området Innemiljö erhållas betyget SILVER, vilket är över gränsen för vad lagar och regler kräver. För högre betyg på hela byggnaden krävs att miljöklassningssystemet används som ett verktyg löpande under projektets gång. För att i ett 70-talskontorshus gå från BRONS till SILVER ska fokus ligga på att minska köpt energi eller att få hyresgästerna att använda miljövänlig el samt att en digital loggbok över byggvaror och kemiska ämnen som administreras på företagsnivå uppförs eller farliga ämnen dokumenteras i en avvikelselista. Det högsta betyget, GULD, i Miljöklassad byggnad kan vara svårt för en kontorsbyggnad från 1970-talet att nå, och det är inte alls säkert att det går. Kostnaderna för SILVER blir inte i förhållande till andra åtgärder särskilt höga, så om en ombyggnation ändå göras kan lika gärna byggnaden miljöanpassas. Detta därför att byggnaden redan då det så kallade Standardpaketet genomförts ligger relativt nära SILVER. Indikatorn köpt energi är den punkt i miljöklassningen där det kan fastslås att kostnaderna minskar om de olika betygen uppfylls. Att höja en byggnad från BRONS till SILVER ger en större energibesparing än att höja en byggnad från SILVER till GULD. Det betyg som ekonomiskt kan motiveras tydligast är SILVER. LEED är ett komplext system som i dagsläget innebär fler konsulttimmar än Miljöklassad Byggnad. Detta grundar sig i svårigheten att in-house bygga upp en jämförelsebyggnad. Systemet lämpar sig för större internationella aktörer som efterfrågar jämförbara byggnader på en internationell marknad. 79

80 De flesta kan nog enas om att ett miljöklassningssystem är att föredra med eventuella anpassningar till regionala skillnader mellan länder. Oberoende av syfte så underlättas jämförbarhet av olika nyckeltal. Ur transaktionssyfte underlättar det att utländska investerare är bekanta med systemen och kan jämföra med andra byggnader. 9.2 Diskussion Fördelar och nackdelar med miljöklassning Är miljöklassning bra eller dåligt? Finns tillräckliga incitament för att genomföra miljöklassning? Bakgrunden till att miljöklassning av byggnader uppkommit är viljan att skona miljön och få en bygg- och fastighetsbransch med mindre miljöpåverkan. Ur denna aspekt ska absolut miljöklassning ske och den stora fördelen blir just minskad negativ påverkan på miljön. Tänker marknadens aktörer idag i första hand på miljön? Nej, miljöklassning måste vara ekonomiskt försvarbart för att den ska genomföras. Miljöklassningssystemen arbetar för minskad energianvändning som leder till en sänkt kostnad för energi och därmed lägre driftkostnader. Detta innebär att ekonomiska incitament finns. Är dessa incitament tillräckligt stora? I rapporten visar vi att de energibesparingar som görs kan tänkas motivera en höjning från BRONS till SILVER i Miljöklassad Byggnad. Ingen vet vad som händer med morgondagens energipriser och nya hårdare lagkrav på energihushållning motiverar också användandet av miljöklassning. Kan miljöklassning vara värdeskapande ur andra perspektiv än ur ett energibesparingsperspektiv? Denna fråga uppkommer naturligt då lönsamheten av miljöklassning diskuteras. Detta är också en fråga som det råder osäkerhet kring och som är svår att besvara. Attraktionskrafter som föreligger i en miljöklassad byggnad kan vara faktorer som att det är lättare att rekrytera och behålla kompetent personal för företag som väljer att hyra miljöklassat, när personalen delar företagens värderingar i denna fråga. Intressant har även varit att upptäcka att de företag som har som policy att endast hyra miljöklassat inte är få, vilket även är ett steg i utvecklingen. I en av intervjuerna framkom att ett företag avböjt att ha kontor i Sverige därför att de inte hittade en lämplig LEED - klassad byggnad. Detta visar ytterligare på fördelen med en byggnad som är miljöklassad och åt vilket håll utvecklingen är på väg. Vi tror att det kommer dyka upp fler sådana exempel inom en snar framtid. Vakansnivån skulle då särskilt beaktas vid värdering av en miljöklassad byggnad. Att systemet Miljöklassad Byggnad är relativt nytt på marknaden kan ses som en nackdel, då det visat sig att det förekommer enstaka buggar i beräkningsmodellerna. Detta gäller särskilt aggregeringsverktygen som därför kräver en viss försiktighet vid användning. Det har även under arbetets gång förekommit vissa otydligheter av hur betygen i klassningen ska bedömas och vilken manual som ska användas vid klassning av ett större renoveringsprojekt. Det finns i dagsläget inte heller någon tredjepartsgranskare. Det bör för rättvisans skull nämnas att Miljöklassad byggnads tekniska råd håller på att tillsätta en tredjepartsgranskare. Dock vet vi inte när detta blir gjort och faktum kvarstår att det i dagsläget inte finns någon granskare, och ingen byggnad har ännu fått sin slutgiltiga klassningsstämpel. 80

81 9.2.2 Likheter och skillnader mellan Miljöklassad Byggnad och LEED och utveckling av Miljöklassad Byggnad. Att göra en potentiell klassning av Jarlahuset utifrån de två miljöklassningssystemen Miljöklassad byggnad och LEED har medfört att olika frågor uppkommit för diskussion under arbetets gång. Initialt fanns en förhoppning om att kunna jämföra systemen rakt av men har senare förstått att eftersom olika parametrar värdesätts olika samt förekommer i flera varianter, är de svåra att jämföra. Amerikanska LEED är uppbyggt av amerikansk standard med obligatoriska krav samt möjliga poäng som är uppdelade i förhållande till hur stor miljöbelastning kategorin utgör. Summan av poängen avgör slutbetyget. Poäng för managementfrågor och dokumentation utgör betydande delar. Miljöklassad byggnad är en aggregerad modell som bygger på principen att för att få ett högt slutbetyg måste ett högt betyg erhållas i samtliga delområden. I LEED är det möjligt att inte ta poäng i alla kategorier men ändå erhålla ett bra betyg. LEED är ett projekteringsverktyg där mycket handlar om att dokumentera och verifiera olika steg under arbetets gång. I LEED kan bra betyg erhållas på grund av byggnadens närhet till allmänna kommunikationsmedel, vilket inte premieras i Miljöklassad Byggnad. Där undersöks inte heller marken, utan bara byggnaden i sig granskas. Kostnaden för energianvändning och inte energianvändningen i sig är andra parametrar som poängsätts i LEED. Legionellarisker tas inte upp i LEED, men tas upp i Miljöklassad Byggnad. Däremot är vattenförbrukning inte med som en parameter i Miljöklassad Byggnad. Andra har redan tidigare påpekat att vattenförbrukningen ska tas hänsyn till för att få ett heltäckande miljöklassningssystem för byggnader. Det kan också tyckas självklart att markfrågor ska bedömas eftersom föroreningar i marken synnerligen påverkar miljön. Vi har observerat att så inte är fallet i Miljöklassad Byggnad. Detta kan bero på att de aktörer som utvecklat systemet inte representerar mark. Även lägre vattenförbrukning blir allt viktigare. Därför vill vi med kritiska ögon påstå att dessa bedömningspunkter har glömts bort och fattas i Miljöklassad Byggnad och att systemet bör kompletteras med dessa delar. Vi har även under arbetets gång sett att hyresgästerna har intresse av ett miljöklassningssystem för att använda detta vid jämförelse av olika byggnader. Idag finns energideklarationen som uppfyller delar av hyresgästers efterfrågan på miljöklassningssystem. Men i energideklarationen fattas viktig information om andra miljöaspekter utöver energiförbrukning, radon och OVK-besiktningar, och om inga åtgärder kan pekas ut blir det svårare att se de konkreta kostnaderna. Helst ska även kostnader anges i samband med åtgärderna som gör det lättare för en okunnig hyresgäst att förstå fastighetens miljöstandard. Därför skulle vi vilja att miljöklassningssystemen utvidgas för hyresgästernas intressen. En genomförd miljöklassning borde innehålla information om utförda åtgärder eller möjliga genomförbara miljöåtgärder tillsammans med kostnader. En annan observation gällande hyresgästen är, att de krav som hyresgästen måste uppfylla för att bli miljöcertifierade enligt ISO stämmer i mycket överens med de faktorer som 81

82 finns med i miljöklassningssystemen för byggnader. Därför borde en hyresgäst som är certifierad vara mer benägen att sitta i en miljöklassad byggnad än en hyresgäst som inte är certifierad. Hyresgästen ställer krav på lokal, men borde för miljöns skull ställa krav på hela fastigheten. För att ändå få hyresgästen att värdesätta miljöklassningssystem på byggnader och ta dem till sig behövs synliga som faktorer integreras i miljöklassningssystemen. Miljöklassad Byggnad saknar detta och systemet bör därför utvidgas med en del som inkluderar detta. LEED däremot har redan integrerat sådana faktorer. Till exempel sedum tak, cykelställ och sådana faktorer som kan inkluderas under rubriken Innovation in design. Kanske borde det ske en utbyggnad av det svenska miljöklassningssystemet även i detta hänseende. I en redan klassad byggnad kan hyresgästen kunna få en egen klassning beroende på val av vitvaror, tekniska apparater, belysning, kemikalier (diskmedel etc). I husets klassning borde ingå avfallshantering och under-mätare så att varje hyresgäst kan mäta sin energiförbrukning vilket kommer öka hyresgästens incitament för miljövänligt arbete Kostnader Att LEED-certifiera en byggnad kräver många konsulttimmar vilket kan medföra en kostsam process och i förlängningen riskera att leda till att det bara är de största byggbolagen och fastighetsägarna som har råd att miljöklassa utifrån det här systemet. Detta ser vi vara på grund av översättningssvårigheter till svenska standarder samt den dokumentering som krävs för att styrka att LEEDs riktlinjer har följts. De högre kostnaderna i LEED kan även dels förklaras av extra avgifter som tillkommer vid dokumentationen av projekt, för att visa att rätt riktlinjer följts. Bygga Bo Dialogens uträkningar av konsulttid för att genomföra en klassning kan vi tycka vara högre ( timmar) än vad vi upplevt att den borde vara. Mätningar så som radonmätning kan tillkomma och då blir tidsåtgången högre. Vissa sådana mätningar är inkluderade i Bygga Bo Dialogens modell för tidsåtgång. Vad som är inkluderat eller inte måste beaktas när tidsåtgången bedöms. Structor Miljöbyrån som handlett oss i vårt examensarbete bedömer en klassning i Miljöklassad Byggnad till cirka 1-2 veckors arbete beroende på byggnad, då insamlingen av data, klassning, sammanställning och rapportering görs Vilket system passar för vilken aktör? Utav våra observationer av projektet Jarlahuset har vi bildat oss den uppfattningen att mindre bolag, detta gäller både fastighetsägare och hyresgäster, har ett större intresse av Miljöklassad Byggnad. Detta på grund av att systemet är lättare att använda och mindre kostsamt än det internationella klassningssystemet LEED. Om systemet ska ta mark måste systemet ha fördelar som de mer välkända systemen inte har. Detta innebär just att vara lätthanterligare och billigare. Det är även just så vi tror att Miljöklassad Byggnad ska marknadsföras för att få fotfäste och spridning på marknaden. Att Miljöklassad Byggnad skulle vara lättare att använda baserar vi bland annat på att systemet inte har lika många bedömningspunkter som till exempel LEED. Bedömningspunkterna i Miljöklassad Byggnad är lättare att sätta siffror på och göra konkreta uträkningar och bedömningar för. Detta därför att systemet är utvecklat 82

83 för byggnader med svensk byggstandard, inget arbete med tolkning av utländska byggstandarder eller omskrivningar behöver göras. Vår uppfattning är också att Miljöklassad Byggnad ännu inte är väldigt bekant för aktörer på marknaden. Därför ser vi att det finns ett behov av tydligare och hårdare satsning på marknadsföring av systemet mot framför allt mindre nationella aktörer. 83

84 Referenser Publicerat Auden Schendler och Randy Udall. LEED is broken, let s fix it BELOK (2009), Kortrapporter: Pennfäktaren 11 Bonde, Zakrisson (2008), Miljöklassningssystem Implementering av Green Star i Sverige Bonde Magnus, Lind Hans, Lundström Stellan (2009), Hur värderas energieffektiva och miljöanpassade är kommersiella fastigheter? Institutionen för Bygg- och fastighetsekonomi. KTH Bygga bo dialogen (2009), Miljöklassad Byggnad, Befintlig Byggnad Bygga bo dialogen (2009), Miljöklassad Byggnad, Ny/projekterad byggnad Bygga bo dialogen (2009), Miljöklassad Byggnad för ett hållbart samhälle Bülow-Hübe, Lundgren (2005), Solskydd i arkitekturen CBI/GVA Grimley (2009), CBI/GVA Grimley Corporate Real Estate Survey Dwight Jaffee and Nancy Wallace, ( ) Market Mechanisms for Financing Green Real Estate Investments, Haas School of Business, University of California, Berkeley Eichholtz Piet, Kok Nils, Quigley John M,. (2009) Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings. University of California, Berkley, Institute of Business and Economic Research. Energi & Miljö (2009), Energi- och miljötekniska föreningens tidning, nr 12, december 2009, Sedumtak och solvärme minskar behovet av kyla och avlopp i Pennfäktaren Energi & Miljö (2009), Energi- och miljötekniska föreningens tidning, nr 12 december 2009, Dagsljustyrning Kontor en utmaning Energi & Miljö (2009), Energi- och miljötekniska föreningens tidning, nr 12 december 2009, Mindre besparing än väntat Jansa, Johansson (2009), PM Uppskattad tidsåtgång för Miljöklassning av befintliga byggnader Repab AB (2007), Underhållskostnader 2007 Mark - Bygg - Måleri Installationer Seveko (2009), Energideklaration för Provisorn 4 Stockholm Stadsmuseeum (1975), Sydöstra Vasastaden Structor (2009), Provisorn 4: Översiktlig bedömning av teknisk status Sveriges Rikes Lag (2009) Förordning (2007:19) om PCB m.m 84

85 Sveriges Rikes Lag (2009) Förordning (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd Sveriges Rikes Lag (2009) Förordning (1985:835) om kemiska produkter Sweco (2005), Inventeringsprotokoll Provisorn 4 Van der Shaaf, Sandgärde (2008), Hyresgästers miljökrav vid val av ny lokal Muntliga källor Lennart Andersson, Uppdragsledare Structor Installation (2009) Henrik Arwidsson, Projektutvecklare, AFA Försäkring Fastigheter (2010) Jimmy Bengtsson, Projektledare, Arcona (2010) Sten-Ivan Bylund, Byggnadsingenjör, Structor Miljöbyrån (2009) Åke Blomsterberg, WSP Environmental Energi och ByggnadsDesign, LTH (2009) Lars Carlsson, Driftchef Probitas (2009) Mikael Eriksson, Tekn dr miljökemi, Structor Miljöbyrån (2009) Roger Fredriksson, Kund- och affärsansvarig Vattenfall (2009) Lennart Fällström, Senior Advisor, MRICS, CB Richard Ellis (2010) Bengt Jansson, Miljöansvarig Vasakronan (2009) Klas Johansson, Miljökoordinator Jernhusen, tekniska rådet miljöklassad Byggnad (2009) Larissa Kapplan, Arkitekt, LEED Accredited Professional Skanska (2009) Jostein Knutsen, PB Teknik (2009) Hilbrand Kuiken, DHV, Groningen Area, Netherlands (2009) Anna Nordin, Global Corporate Services, DTZ (2009) Johanna Nordström, LEED Accredited Professional Skanska (2009) Stefan Olsson, sekreterare Miljöklassad byggnad (2010) Erik Palmquist, Teknik & Projekteringsledning, Skanska (2010) Henrik Rand, Omvärldsanalytiker Vasakronan (2009) Göran Werner, WSP Environmental (2009) Anna Wickman, Co-ordinator Sustainability, DTZ (2009) 85

86 E-post Jeanette Häggroth, Länsstyrelsen Stockholm ( ) Josefin Modigh, Trafikkontoret Stockholm ( ) Sven Malm, projektledare Vasakronan ( ) Lennart Fällström, Senior Advisor, MRICS ( ) Per Eliasson, Senior Credit Analyst, Swedbank ( ) Elektroniskt material ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Att bygga för en hållbar framtid: energiförbrukning i byggnader 1 IDA Indoor Climate and Energy (IDA ICE), sid 11 U.S Green Building Council (USBGC), åtkomst (1) 86

87 Bildkällor Figur 1. Working paper Report D5.1-D5.3, RICS Figur 2. Cf.N.N., 2009, Figur 3. Figur 5. Introduktionsutbildning LEED Figur 7. ( ) Figur 9. Van der Shaaf, Sandgärde (2008), Hyresgästers miljökrav vid val av ny lokal Figur 12. Bygga bo dialogen (2010), Avgifter för miljöklassning Miljöklassad Byggnad Figur 13. Bygga bo dialogen Figur 14-21; 87

88 Bilaga 1. Uträkningar för klassning i Miljöklassad Byggnad Värmeförlusttal Fönster Antal Tulegatan 160 Rådmansg. 276 Birgerjarlsg. 190 tot ut gatan 626 In mot gård mot gård 325 mot gård 293 Tot in gård 618 TOT Fönster 1244 Kvm Area fönster 1,3 Area fönster Tot 1617,2 Längd m Innerg. Kortsid 20 Innerg. Långsid 28 mot Rådmansg 64 mot Tueleg 50 Area grund 3200 Fasad m höjd 24,3 Kvm Birgerjarlsg 1215 Tuleg 1215 Rådmansg 1555,2 Innerg långsid 680,4 Innerg kortsid 486 tot Innerg 2332,8 Fasadarea TOT 6318 Fasadarea vägg 4700,8 88

89 Ombyggnadsyta A tot A temp Kontorsdel Befintlig byggnad - Uppskattning av Värmeförlusttal Ort Stockholm Gula rutor klicka - shablonberäkning inkluderande köldbryggor Värmd yta (A temp ) m2 Blå rutor fyll i värden Rumshöjd inne 2,7 m Gröna rutor fyll i om du har verkliga värden Byggnadsskal Areor, m2 Byggnadsår U-schablon Fönster-/dörrtyp Tilläggsisolerad W/m2K U-verkl. W/m2K U*A W/K Transmissionsförlust Enhet Andel Yttervägg 4700,8 nej 0,45 0, , W 58% Vindsbjälklag nej 0,40 0, ,0 Grund ,30 0, ,0 Fönster 1617,2 2 glas 2, ,9 Dörrar Före 1975, 1 50 blad 3,00 150,0 Byggnadsskal totalt Medel U-värde 0, ,5 Köldbryggor 100,00 W/K Ventilation Värmeåtervinning η schablon η verklig Ventilationsförlust Värmeväxlare 0,65 0, W 42% (T+V)/Atemp= Värmeförlusttal 44 W/m 2 Miljöklass SILVER Befintlig byggnad - Uppskattning av Värmeförlusttal Ort Stockholm Gula rutor klicka - shablonberäkning inkluderande köldbryggor Värmd yta (A temp ) m2 Blå rutor fyll i värden Rumshöjd inne 2,7 m Gröna rutor fyll i om du har verkliga värden Byggnadsskal Areor, m2 Byggnadsår U-schablon Fönster-/dörrtyp Tilläggsisolerad W/m2K U-verkl. W/m2K U*A W/K Transmissionsförlust Enhet Andel Yttervägg 4700,8 nej 0,45 0, , W 55% Vindsbjälklag nej 0,40 0, ,0 Grund ,30 0, ,0 Fönster 1617,2 3 glas 1, ,7 Dörrar Före 1975, 1 50 blad 3,00 150,0 Byggnadsskal totalt Medel U-värde 0, ,3 Köldbryggor 100,00 W/K Ventilation Värmeåtervinning η schablon η verklig Ventilationsförlust Värmeväxlare 0,65 0, W 45% (T+V)/Atemp= Värmeförlusttal 41 W/m 2 Miljöklass SILVER Byte till 3-glasfönster ger ett något mindre värmeförlusttal. 89

90 Andel olika energislag Energislagsindikator mg Svenska fjärrvärmenät 2005 Byggnad Provisorn 4 Gula rutor - klicka Uppvärmd yta, Atemp m2 Blå rutor - fyll i värden alt. acceptera schablon Hustyp Kontor med komfortkyla Miljökategori, kwh/år Schablonvärde Energianvändning - el Uppmätt värde, kwh/år kwh/år Energislag Köpt fastighetsel (ej småhus) Svensk elmix Köpt hushållsel/verksamhetsel Svensk elmix (Komfortkyla räknas till verksamhetsel) Summa Fjärrvärmenät Energianvändning värme Uppmätt värde, kwh Bränslen Köpt fjärrvärme FORTUM VÄRME, AB totalt m3 Köpt bränsle för panna Antal brasor per vecka Kakelugn, braskamin, spisinsats Summa Lokal eneregiproduktion m Solfångare 0 0 Solceller 0 0 Summa Totalt Andelar 9,1% 48,1% 0,0% 42,8% Miljöklass BRONS Solvärmelasttal Kontorsrum Kontorsdel Hela ombyggnationen SVL 137,2729 SVL 124,857 SVL 64,8533 g-tal fönster 0,76 g-tal fönster 0,76 g-tal fönster 0,76 Aglas: 2,54 Aglas: 69 Aglas: 1600 Agolv: 11,25 Agolv: 336 Agolv: Kontorsrum Kontorsdel Hela ombyggnationen SVL 45,15556 SVL 41,0714 SVL 21,3333 g-tal fönster, nya 0,25 g-tal fönster, nya 0,25 g-tal fönster, nya 0,25 Aglas: 2,54 Aglas: 69 Aglas: 1600 Agolv: 11,25 Agolv: 336 Agolv: g-tal fönster, nya: g-tal 0,25 om 3 glas T4-12 Solskyddsglas används. 90

91 Termiskt klimat vinter Kontorsrum Kontorsdel Hela ombyggnationen TF: 0, TF: 0,575 TF: 0, Ug 2,8 Ug 2,8 Ug 2,8 Afönster 2,54 Afönster 69 Afönster 1600 Agolv 11,25 Agolv 336 Agolv Kontorsrum Kontorsdel Hela ombyggnationen TF: 0, TF: 0, TF: 0, Ug 1,3 Ug 1,3 Ug 1,3 Afönster 2,54 Afönster 69 Afönster 1600 Agolv 11,25 Agolv 336 Agolv U-värde fönster, nya: u-värde 1,3 om kopplade 1+2 med luft används TF = U(Afönster/Aglas) Termiskt klimat sommar Kontorsrum Kontorsdel Hela ombyggnationen SVF 0, SVF 0, SVF 0,032 g med persienn 0,3 g med persienn 0,3 g med persienn 0,3 Aglas 2,54 Aglas 69 Aglas 1600 Agolv 11,25 Agolv 336 Agolv Kontorsrum Kontorsdel Hela ombyggnationen SVF 0, SVF 0, SVF 0, g med persienn 0,16 g med persienn 0,16 g med persienn 0,16 Aglas 2,54 Aglas 69 Aglas 1600 Agolv 11,25 Agolv 336 Agolv g-värde med persienn om fönster med u-värde 1,3 och kopplade 1+2 med luft används. SVF = g(aglas/agolv) Kontorsrum Kontorsdel Hela ombyggnationen SVF 0, SVF 0, SVF 0, g utan persienn 0,25 g utan persienn 0,25 g utan persienn 0,25 Aglas 2,54 Aglas 69 Aglas 1600 Agolv 11,25 Agolv 336 Agolv g-värde 0,25 utan persienn om fönster med 3 glas T4-12 Solskyddsglas används. Dagsljus Kontorsrum Kontorsdel Hela ombyggnationen AF 22, AF 20, SVF 10, Aglas 2,54 Aglas 69 Aglas 1600 Agolv 11,25 Agolv 336 Agolv AF = (Aglas/Agolv)*100 91

92 Bilaga 2. Betygsgränser Miljöklassad Byggnad, Provisorn 4 bedömd klassning utifrån dagens situation Byggnad Områden Klass Aspekter Klass Indikatorer Klass KLASSAD Material och kemikalier BRONS Energianvändning KLASSAD Köpt energi KLASSAD Energi KLASSAD Energibehov KLASSAD Innemiljö Värmeförlusttal Solvärmelasttal BRONS KLASSAD Energislag BRONS Andel av olika energislag BRONS Ljudmiljö BRONS Bedömning alt ljudklassning BRONS Luftkvalitet Radonhalt Ventilation Kvävedioxid i inneluften KLASSAD KLASSAD BRONS Fukt BRONS Fuktsäkerhet BRONS Termiskt klimat Transmissionsfaktor Solvärmefaktor KLASSAD KLASSAD Dagsljus SILVER Dagsljus SILVER Vatten KLASSAD KLASSAD BRONS SILVER Förekomst SILVER Tappvarmvattentemperatur - legionella Förekomst av utpekade farliga ämnen. BRONS SILVER Befintlig byggnad MED ombyggnad aggregering och alternativ betygsättning Byggnad Områden Klass Aspekter Klass Indikatorer Klass BRONS Energianvändning BRONS Köpt energi BRONS Energi BRONS Energibehov SILVER Värmeförlusttal SILVER Solvärmelasttal SILVER Energislag BRONS Andel av olika energislag BRONS Ljudmiljö SILVER Bedömning alt ljudklassning SILVER Radonhalt BRONS Luftkvalitet BRONS Ventilation SILVER Kvävedioxid i inneluften BRONS Fukt SILVER Fuktsäkerhet SILVER Innemiljö SILVER Transmissionsfaktor SILVER Termiskt klimat SILVER Solvärmefaktor SILVER Dagsljus SILVER Dagsljus SILVER Material och kemikalier BRONS Vatten BRONS Tappvarmvattentemperatur - legionella Förekomst GULD Förekomst av utpekade farliga ämnen. Dokumentation KLASSAD Dokumentation av byggvaror och kemiska ämnen Utfasning BRONS Verifiering av att särskilt farliga ämnen inte byggts in BRONS GULD KLASSAD BRONS 92

93 Miljöklassad Byggnad, Provisorn 4 bedömda kravnivåer utifrån dagens situation Energi - Köpt energi: BRONS: 193 kwh/m2, SILVER: 118 kwh/m2, GULD: 84 kwh/m2 Energi - Värmeförlusttal: BRONS: 70 W/m2, SILVER: 45 W/m2, GULD: 30 W/m2 Energi - Solvärmelasttal: BRONS: 48 W/m2, SILVER: 43 W/m2, GULD: 32 W/m2 Solvärmelasttalet beskrivs som byggnadens maximala solvärmetillskott. Räknas på utsatta rum = rum med störst glasandel. Energi - Andel av olika energislag: BRONS: Mindre än 50 % ej förnybar el. SILVER: Antingen 10 % sol, miljömärk vatten- och vindkraft, eller mer än 50 % miljögodkänd biobränsleelledning/-märkt vattenkraft, och ej mindre än 50 % förnybar energi. GULD: Antingen 20 % sol, miljömärk vatten- och vindkraft, eller mer än 50 % miljögodkänd biobränsleelledning/-märkt vattenkraft, och mindre än 20 % övrig biobränsleelledning, och mindre än 50 % ej förnybar energi. Innemiljö - Bedömning alt Ljudklassning: BRONS: rösten behöver inte höjas vid ett normalt samtal på grund av trafikljud. SILVER: trafikljud hörs enbart när det är övrigt tyst i rummet. GULD: trafik hörs svagt, märks inte när installationer stängs av, luft- och stegljud hörs svagt. Brukarenkät (80 % av brukarna nöjda med ljudmiljön). Bedömning från besiktningsman ska göras. Innemiljö - Radonhalt: BRONS: 400 Bq/m3, SILVER: 100 Bq/m3, GULD: 50 Bq/m3 Radonmätning har inte gjorts och måste göras så fort som möjligt. 93

94 Innemiljö - Ventilation: BRONS: godkänd OVK SILVER: godkänd OVK, uteluftflöde 0,35 l/s per m2 golvarea + 7 l/s och person. GULD: godkänd OVK, uteluftflöde 0,35 l/s per m2 golvarea + 7 l/s och person, goda vädrings och forceringsmöjligheter, enkät (80 % nöjda brukare). Siffrorna är normkrav vilket innebär att gott betyg bör kunna uppnås vid en ombyggnad. Det senaste OVK-protokollet är från Innemiljö - Kvävedioxid i inneluften: BRONS: > 40 µg/m3 eller okänt SILVER: µg/m3 GULD: =<20 µg/m3 Kvävedioxidmätning i inneluften ska ske efter ombyggnad. Innemiljö - Fuktsäkerhet: BRONS: inga fuktskador. SILVER: inga fuktskador, betydlig teknisk livslängd kvar för konstruktioner. GULD: ovanstående + välutförda våtrum och brukarenkät. Innemiljö - Transmissionsfaktor: BRONS: <0,45, SILVER: 0,3, GULD: 0,3 samt enkät Dessutom får inget kallras förekomma och för GULD ska brukarenkät genomföras som visar att 80 % av brukarna är nöjda. Idag: TF = 0,56 Transmissionsfaktorn beskriver förhållandet mellan infallande och genomsläppt effekt/m2. TF = Areafönster/Arealokalyta * Ufönstrets glasmitt Räknas på utsatta rum = lokaler med mycket fönster där människor vistas mer än tillfället (gäller till exempel inte för korridorer och våtrum). 94

95 Innemiljö - Solvärmefaktor: BRONS: <0,06 SILVER: 0,054 GULD: 0,054 samt en brukarenkät (80 % nöjda) eller 0,06 samt installerad komfortkyla och brukarenkät (80 % nöjda). Idag: SVF = 0,06008 Solvärmefaktorn indikerar solens värmebelastning från fönster sommartid. SVF = Aglas/Agolv * g Solenergitransmittans (g) = solvärme som släpps igenom rutan. Räknas på utsatta rum = lokaler med mycket fönster där människor vistas mer än tillfället (gäller till exempel inte för korridorer och våtrum). Innemiljö - Dagsljus: BRONS: 10-14, SILVER: 15>, GULD: 15 samt brukarenkät (80 % nöjda) Idag: AF = 20 AF = 100 (Areaglas/Areagolv) AF är Andelen Fönsterglasarea. Räknas på utsatta rum = där dagsljusinsbelysningen är relativt dålig där människor vistas mer än tillfället (gäller till exempel inte för korridorer och våtrum). Innemiljö - Tappvarmvatten - legionella: BRONS: 50 C eller mer efter 30 sekunder. Kallvattentemperaturen får inte överstiga 20 C efter 1 min. SILVER: ovanstående samt 50 C eller mer vid mätning efter 10 sekunder eller 50 C eller mer efter värmeväxlaren. Men under 60 C för att undvika skållning enligt BBR. GULD: ovanstående samt kallvattentemperaturen aldrig får överstiga 25 C inom 1 minuts tappning. 95

96 Material och Kemikalier - Förekomst av utpekade farliga ämnen: BRONS: lagstiftning gällande förekomst och inventering av miljö och hälsorisk uppfylls. Inkapslad asbest/asbestfibrer bundna i material finns i byggnaden enligt inventering. SILVER: ovanstående samt ozonbrytande ämnen (freoner), asbest, PCB har inventerats och ej påträffats, eller har sanerats. GULD: ovanstående samt kadmium, bly, radioaktiva isotoper, kvicksilver samt impregnerat virke har inventerats och inte påträffats, eller sanerats. Material och kemikalier Dokumentation av byggvaror och kemiska ämnen BRONS: En byggnadsrelaterad loggbok innehållande information om vilka byggvaror som har eller skall användas har upprättats. Loggboken ska minst innehålla uppgifter om typ av byggvara, varunamn, tillverkare, årtal och innehållsdeklaration. SILVER: Ovanstående samt att loggboken är digital och administreras på företagsnivå hos fastighetsägaren. GULD: Ovanstående samt att loggboken även ska innehålla uppgifter om uppskattad mängd samt placering i byggnaden. Material och kemikalier - Verifiering av att farliga ämnen inte byggts in BRONS: Dokumentation saknas SILVER: Särskilt farliga ämnen finns i mindre omfattning i utpekade byggnadselement och är dokumenterade i en avvikelselista. GULD: Särskilt farliga ämnen förekommer inte i utpekade byggnadselement överstigande specificerade haltgränser. 96

97 Bilaga 3. Specificerade haltgränser CB: 0,050 viktprocent i fogmassa eller halkskyddad golvmassa. Gäller främst byggnader från åren PCB inventeringen gjord i Provisorn visar att påträffade PCB-mängder inte överskrider haltgränserna. Ozonnedbrytande ämnen (freoner): CFC (klorflourkarboner), HCFC (klorflourkolväten) och halon; 0,1 viktprocent i byggvara enligt KIFS 2005:7 för ämnen som klassificeras som miljöfarliga med riskfas R59. Gäller främst byggnader från åren Farliga freoner har inte hittats. Asbest: 0,1 viktprocent i byggvara. Gäller främst byggnader från åren Under besiktning påträffades ställen med risk för asbest. Prover har tagits på dessa i mattor och skarvar. Några dörrar kan innehålla asbest. Detta påverkar inte klassningen så länge sanering utförs. Kadmium: 0,01 viktprocent i byggvara. Avser endast kadmium i metallisk form. Gäller främst byggnader från åren I Provisorn 4 finns ingen dokumentation av kadmium i fastigheten. Inte heller påträffades detta under besiktning. Kvicksilver: Finns i enstaka lysrör, denna punkt avser ej lysrör och lågenergilampor. Bly: 0,1 viktprocent i byggvara enligt BVD3 (byggvarudeklarationer). Avser endast bly i metallisk form. Gäller främst byggnader uppförda före Impregnerat virke med koppar, krom eller kreosot ingår. Gäller främst från 1935 och framåt. Alla typer av radioaktiva isotoper ingår. Används än idag. 97

98 Bilaga 4: Kostnad för certifiering av LEED: Kostnaden för att certifiera byggnaden varierar beroende på hur stor byggnaden är, om organisationen är medlem i USGBC samt komplexiteten i byggnaden. Priset skiljer sig mellan en enkel byggnad med få material jämfört med att certifiera exempelvis ett sjukhus med många olika material. Det krävs betydligt fler arbetstimmar i det senare fallet. 162 Tabellen nedan visar närmare presentation av kostnaderna. Figur 22: Kostnad för LEED-certifiering Larissa Kaplan, LEED AP, Skanska 98