Hur ser investerare på miljöcertifierade fastigheter?

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 495 Avd. för Bygg och fastighetsekonomi Hur ser investerare på miljöcertifierade fastigheter? Författare: Anna Reuterskiöld Lina Fröberg Stockholm 2010 Handledare: Hans Lind

2 Master of Science Thesis Title: Authors: Department: Investors view on environmentally certified properties Anna Reuterskiöld and Lina Fröberg Department of Real Estate and Construction Management Division of Building and Real Estate Economics Master of Science thesis number: 495 Supervisor: Key words: Abstract Hans Lind Environmental certification, LEED, investors, price premia This Master Thesis examines investors knowledge about, and willingness to pay for, environmentally certified properties in general and LEED certified properties in particular. The thesis is divided into four sections. The first section describes the structure of the LEEDsystem. The second section is an analysis of existing research on environmentally certified properties. A substantial portion of the second section addresses existing arguments for and against the effect a certification might have on the economical factors of real estate. Existing research indicates that a certified property will have lower operating costs, a lower vacancy rate, generate a higher rent and price, a lower risk, but also increased construction costs. A survey was conducted and its result supports the arguments presented in the analysis of the existing research to a large extent. For instance, 100 % of the responding investors believe that the demand for environmentally certified property will increase in the future, and 61, 5 % has already noticed an increased demand from their customers. On the other hand only 30 % agrees that a certification has been conclusive when making an investment decision. Almost 50 % experience that the price of certified real estate is slightly higher than for similar uncertified real estate today. Overall, the LEED system seems to be the most attractive and well known environmental certification system, but increased knowledge and an adjustment to the Swedish market would probably add to the demand.

3 Examensarbete Titel: Hur ser investerare på miljöklassade fastigheter? Författare: Institution: Anna Reuterskiöld och Lina Fröberg Institutionen för Fastigheter och Byggande Avdelningen för Bygg och fastighetsekonomi Examensarbetsnummer: 495 Handledare: Nyckelord: Hans Lind Miljöcertifiering, LEED, betalningsvilja, investerare, prispremie Sammanfattning Detta examensarbete behandlar investerares kunskaper kring och betalningsvilja för miljöcertifierade fastigheter i allmänhet och LEED certifierade fastigheter i synnerhet. Arbetet är uppdelat i fyra delar där den första delen beskriver LEED systemets uppbyggnad. Den andra delen utgör en analys av befintlig forskning på området. En stor del av detta avsnitt ägnas åt att beskriva hur en certifiering kan påverka en fastighets olika ekonomiska faktorer. Bland annat pekar den på att en certifierad fastighet kommer att ha lägre driftskostnader, en lägre vakansgrad, högre hyra och pris, lägre risk men även ökade byggkostnader. Mot bakgrund av detta genomfördes en enkätundersökning vilken till stor del stödjer resonemangen i artikelanalysen. Bland annat anser 100 % av de tillfrågade investerarna att efterfrågan på certifierade fastigheter kommer att öka i framtiden och hela 61,5 % har redan märkt av en ökad efterfrågan från kund på miljöcertifierade lokaler. Däremot är det enbart knappt 30 % som anger att en miljöcertifiering varit avgörande vid ett investeringsbeslut. Nästan 50 % upplever att priset på en certifierad fastighet i dagsläget är något högre än för en motsvarande icke certifierad sådan. Överlag verkar LEED vara det mest attraktiva och välkända certifieringssystemet, men ökade kunskaper kring systemet samt en anpassning efter den svenska marknaden skulle kunna öka efterfrågan på certifierade fastigheter ytterligare.

4 Förord Detta examensarbete har genomförts under höstterminen 2009 för institutionen Bygg och fastighetsekonomi på KTH samt för Skanska Commercial Development Nordic. Arbetet omfattar 30 högskolepoäng och utgör det avslutande momentet i civilingenjörsutbildningen på Samhällsbyggnadsprogrammet. Till vår hjälp har vi haft två handledare, Hans Lind från KTH samt Hans Wallström från Skanska, vilka varit delaktiga i problemformulering och informationssökande. Förutom våra handledare vill vi rikta ett tack till Anna Denell på Vasakronan samt Mattias Bäckman och Åsa Linder på Jones Lang LaSalle, vilka låtit sig intervjuas. Vi vill även tacka Fredrik Bergenstråhle på Skanska samt alla de investerare som besvarat vår enkät. Till sist, tack till alla er som korrekturläst arbetet och kommit med synpunkter under skrivandets gång. Stockholm, Anna Reuterskiöld Lina Fröberg

5 Innehållsförteckning 1. Inledning Bakgrund Syfte och frågeställning Metod Avgränsning Antaganden Disposition Beskrivning av LEED Inledning Behovet av ett miljöcertifieringssystem Användningsområden för LEED LEED New Commercial Construction and Major Renovation Green Building Certification Institute LEED certifierade projekt och inverkan på miljö, ekonomi och hälsa Internationell utbredning av LEED Inledning Var är LEED störst? Vilken typ av fastigheter som har certifierats och registrerats Mest frekvent använda certifieringsverktyg Certifieringsnivåer som uppnåtts Befintlig forskning Inledning Ökade byggkostnader Finns det en hyrespremie? Fördelarna av att hyra miljöcertifierat Vem hyr miljöcertifierat? Regressionsanalyser och hyrespremiens storlek Vakans och uthyrningsgrad Miljöcertifieringens påverkan på risken Finns det en prispremie? Enkätundersökning Inledning Investerares kunskaper om LEED och andra miljöcertifieringar Olika miljöcertifieringars attraktivitet Miljöcertifieringars betydelse vid fastighetsköp Miljöpolicys och deras betydelse vid fastighetsköp Efterfrågan på miljöcertifierade fastigheter Varför välja en miljöcertifierad fastighet? Betalningsvilja för miljöcertifierade fastigheter Miljöcertifieringars inverkan på priser Incitament att välja miljöcertifierade fastigheter Risk och driftnetto för miljöcertifierade fastigheter En nordisk version av LEED Certifieringsnivåns inverkan på pris och attraktivitet Scenarier kring attraktiviteten hos en certifiering Slutsatser Källförteckning Bilaga

6 1. Inledning 1.1 Bakgrund Hållbarhetsfrågor blir allt viktigare att ta hänsyn till inom många områden, inte minst inom fastighetssektorn vilken står för cirka 40 % av världens energiförbrukning. 1 Som en reaktion på detta har efterfrågan på mer hållbara och miljövänliga fastigheter ökat. Detta har ökat behovet av system med vilka en fastighets miljöegenskaper kan utvärderas och jämföras mot andra fastigheters egenskaper. Ett av dessa system är det amerikanska certifieringsverktyget LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), vilket används för klassificering av fastigheter ur ett hållbarhetsperspektiv. LEED har under senare år spritt sig till företag i fastighetsbranschen världen över och har även börjat användas i Sverige då bland annat Skanska beslutat att framöver LEED certifiera flera nya projekt. Det finns dock frågor som ännu inte besvarats när det gäller miljöcertifieringar. Innebär det en extra produktionskostnad att bygga certifierade fastigheter och kommer i sådana fall denna kostnad att vägas upp av olika besparingar och extra intäkter såsom lägre vakansgrader, eller kanske högre hyresintäkter? I teorin finns många faktorer vilka skulle påverka hyran och därmed priset på miljö och LEED märkta fastigheter, till exempel sänkta driftskostnader, ökad produktivitet hos de anställda och varumärkesfördelar för hyresgästen. Men få empiriska bevis finns då detta är svårt att undersöka då många av fördelarna uppkommer över tid och är svåra att förutsäga. Mot bakgrund av detta kommer vi på uppdrag av Skanska Commercial Development Nordic att undersöka investerares kunskaper om LEED och andra miljöcertifieringssystem, samt om det finns en förhöjd efterfrågan och betalningsvilja för kommersiella fastigheter vilka är certifierade enligt dessa. 1.2 Syfte och frågeställning Syftet med detta examensarbete är att undersöka hur efterfrågan och betalningsviljan hos de som investerar i kommersiella fastigheter påverkas av en miljöcertifiering. De frågor vi främst söker svar på är följande: 1 Bonde M. et al, s. 3 1

7 Hur stora kunskaper har investerare om de olika miljöcertifieringssystem som finns tillgängliga på marknaden idag och upplevs vissa system som mer attraktiva än andra? Vilka faktorer påverkar efterfrågan på miljöcertifierade fastigheter och hur kommer efterfrågan att se ut i framtiden i jämförelse med idag? Hur kan en miljöcertifiering påverka investeringsbeslut och priset på en fastighet? 1.3 Metod För att undersöka dessa frågor har vi valt att dels göra en litteraturstudie av tidigare gjorda undersökningar. Denna ska hjälpa oss att se hur utvecklingen har varit på bland annat den amerikanska marknaden och ligga till grund för vår enkät och hypotes kring motsvarande utveckling i Sverige. Vi har även studerat hur certifieringssystemet LEED fungerar och är uppbyggt för att bättre kunna förstå hur det kan fungera i Sverige samt vilka för och nackdelar det kan medföra. Vi har även genomfört en enkätundersökning bland svenska och internationella investerare vilka är aktiva på den svenska fastighetsmarknaden. För att få en djupare förståelse för de svar enkäten genererat utförde vi även intervjuer med tre olika personer vilka arbetar med fastigheter i Stockholm. Dessa tre personer arbetar som miljöchef på Vasakronan, samt analyschef respektive uthyrare på Jones Lang LaSalle. Vi har även haft kontakt med transaktionsgruppen på Jones Lang LaSalle. Vi har valt att intervjua personer med olika roller för att få ett bredare perspektiv på betydelsen av miljöcertifieringar. 1.4 Avgränsning Uppsatsen begränsar sig till investerare vilka är aktiva på den svenska fastighetsmarknaden. Vi fördjupar oss enbart i miljöcertifieringssystemet LEED och den enda typ av fastigheter som avses är kommersiella sådana. 1.5 Antaganden Vi har antagit att investerare har samma inställning till LEED som till övriga miljöcertifieringssystem under intervjuerna, i enkätundersökningen och i analysen av befintliga artiklar. 2

8 Vi utgick från att tillfrågade investerare inte på något sätt var partiska när de besvarade enkäten, samt att deras åsikter varit representativa för investerare i allmänhet. Dock kan det vara värt att uppmärksamma vikten av att det inte finns några incitament att inte överdriva det egna miljöengagemanget eller överhuvudtaget inställningen till miljöcertifieringar. Vår hypotes är att utvecklingen som skett i USA, där fler LEED fastigheter finns, är jämförbar med utvecklingen som kommer att ske på den svenska marknaden. 1.6 Disposition Arbetet är uppdelat enligt följande: Del 1; Här beskrivs LEED systemets uppbyggnad samt hur det går till att LEED certifiera en fastighet. Detta avsnitt ger bakgrundskunskap för att bättre förstå artikelanalysen och enkätundersökningen Del 2; Här beskrivs befintlig forskning vilken vi funnit relevant för vårt arbete. Även vilken påverkan en LEED certifiering kan anses ha på faktorer såsom hyra, vakans och pris på fastigheter på den amerikanska marknaden beskrivs. Denna information ligger till grund för de frågor vi ställt och de slutsatser vi dragit av enkätundersökningen. Del 3; Här presenteras enkätundersökningen samt de svar som den har genererat. Svaren har analyserats tillsammans med svaren från genomförda intervjuer. Del 4; Här diskuteras de resultat vi har kommit fram till och vilka slutsatser som kan dras kring dessa. 3

9 2. Beskrivning av LEED 2.1 Inledning Leadership in Energy and Environmental Design, förkortat LEED, är ett amerikanskt miljöcertifieringssystem vilket används för att märka olika typer av fastigheter ur ett hållbarhetsperspektiv. För att uppnå en märkning ska ett antal poäng inom olika kategorier erhållas. Det finns fyra olika nivåer som kan uppnås; Certified, Silver, Gold och Platinum, vilka kräver ett ökande antal poäng för att uppnås. I den senaste versionen av LEED går det totalt att samla in 110 poäng inom sju olika kategorier. LEED har utvecklats och administreras av United States Green Building Council (USGBC) och introducerades på den amerikanska marknaden Utvecklandet och den kontinuerliga förändringen av systemet sker tillsammans med ett antal kommittéer vilka består av specialister och aktiva inom bygg och fastighetsbranschen. I juli 2009 fanns det LEED projekt i 103 länder i världen och totalt projekt hade i september samma år registrerats för certifiering. 2, 3 För att bli certifierad är det ett antal mål som ska uppnås och granskas av Green Building Certification Institute, GBCI Behovet av ett miljöcertifieringssystem Syftet med att utveckla LEED var bland annat att skapa ett system vilket gör det möjligt att jämföra fastigheters hållbarhetsegenskaper på ett enklare sätt. Ytterligare ett antal punkter vilka ansågs viktiga att uppnå genom utvecklandet av LEED var: 5 Definition av gröna byggnader genom att skapa ett gemensamt mätinstrument Marknadsföra ett integrerat, hela byggnaden, designkoncept Värdesätta miljöorienterat ledarskap i byggindustrin Stimulera grön konkurrens Öka kundernas kännedom om fördelarna med gröna byggnader Omvandla byggmarknaden 2 USGBC(1) 3 USGBC(2) 4 GBCI 5 National Chemical Laboratories, Inc. 4

10 Det av USGBC övergripande målet med LEED är att förändra det sätt byggnader och områden konstrueras, planeras samt underhålls på för att möjliggöra en hälsosam, miljömedveten och socialt ansvarstagande levnadsmiljö vilket ger en hög livskvalité Användningsområden för LEED LEED kan som sagt appliceras på en rad olika typer av fastigheter, detta gäller både nya fastigheter och sådana som genomgår en större renovering eller ombyggnad. I dagsläget finns följande LEED verktyg att tillgå vid bedömning av byggnader: New Commercial Construction and Major Renovation (NC) Existing Building Commercial Interiors 7 Core and Shell 8 Schools Retail Healthcare Homes Neighbourhood Development Det finns även en tillsatt kommitté som arbetar med att skapa ett verktyg för att kunna miljöklassa laboratorium (LEED for Labs). Det finns gott om utvecklingsmöjligheter inom systemet och en kontinuerlig förändring pågår allt eftersom nya versioner av LEED arbetas fram. Kanada, Indien och Italien är i dagsläget de enda länderna som gjort egna nationella anpassningar av LEED. Detta innebär att deras certifieringsprocess inte behöver gå via USGBC. För övriga länder, vars certifieringsprocesser går via USGBC, måste amerikansk standard användas. Detta gör att det i länder med hårda byggnadskrav upplevs som betydligt enklare än för andra att uppnå vissa poäng. Några poäng kan även anses vara väldigt anpassade för den amerikanska marknaden, detta gäller speciellt så kallade regional points, vilka finns i den senaste versionen av LEED. Dessa poäng är 6 USGBC(3) 7 Förändringar vilka omfattar interiören, till exempel ytskikt. 8 Förändringar vilka omfattar stomme, fasad samt klimatsystem 5

11 beroende av inom vilket postnummerområde i USA fastigheten är belägen och dessa poäng går därmed ej att erhålla utanför USA. Nyligen har ett svenskt Green Building Council bildats av ett antal aktörer på fastighetsmarknaden och det är inte omöjligt att en version av LEED vilken är anpassad till Sverige eller Norden kommer att utvecklas så småningom LEED New Commercial Construction and Major Renovation I detta arbete kommer främst LEED New Commercial Construction, LEED NC, att behandlas då detta är det verktyg som primärt används för att certifiera kommersiella byggnader, vilket också är Skanska CDN:s inriktning. LEED NC kan användas till alla typer av kommersiella byggnader, såsom kontor, institutionella byggnader (museum, bibliotek med mera) och hotell. Verktyget omfattar dock inte enbart nybyggnation, utan även befintliga byggnader vilka genomgår en omfattande renovering kan bli certifierade. För att det ska anses vara en omfattande renovering krävs det att HVAC systemet (värme, ventilation och luftkonditionering) renoveras, att mycket stora renoveringar av byggnadens exteriör görs eller att betydande restaureringar av interiören genomförs. 10 LEED NC verktyget (USGBC LEED 2009 v3) är uppdelat i fem baskategorier samt två bonuskategorier. Först och främst krävs det att vissa minimikrav (Minimum Program Requirements, MPR: s), som inte ger några poäng, inom varje kategori uppnås för att byggnaden överhuvudtaget ska kunna LEED certifieras. Dessa MPR: s är skapade för att uppnå följande tre mål: 11 Ge tydlig vägledning till kunder Bevara trovärdigheten hos LEED programmet Minska de problem eller utmaningar som uppkommer under certifieringsprocessen. Utöver dessa minimikrav innehåller varje kategori flertalet kriterier som ger olika antal poäng. De sju olika kategorierna kan tillsammans ge en total poängsumma av 110 poäng. Ingen viktning mellan de olika kategorierna eller kriterierna sker. De sju kategorierna är följande: 12 9 USGBC(4) 10 USGBC(5), s Ibid s Ibid s

12 Sustainable Sites Målet med denna kategori är att välja en hållbar plats. Minimikravet är att minska de föroreningar som byggandet av fastigheten medför. Andra krav är att lokaliseringen ska innebära en så liten påverkan på miljön som möjligt. Byggnaden ska placeras i ett urbant område med närhet till befintlig infrastruktur, grönområden och naturresurser ska skyddas och bevaras. Trycket på oexploaterade platser ska minskas genom att sanera och använda förorenade markområden. Inom byggnaden skall det dessutom finnas tillgång till cykelförråd samt omklädningsrum och det skall vara möjligt att använda sig av miljöbilar istället för vanliga bilar. Figur 1. Sustainable sites Water Efficiency Målet med denna kategori är att använda vatten på ett effektivt sätt. Användningen av vatten ska reduceras och speciellt användningen av dricksvatten vid till exempel bevattning samt en minskning av genererat avloppsvatten. Innovativa lösningar vilka till exempel återanvänder avloppsvatten premieras. Figur 2. Water Efficiency 7

13 Energy and Atmosphere Målet med denna kategori är att byggnaden ska vara så energieffektiv som möjligt och därmed använda så lite energi som möjligt. Reducerat utsläpp av ämnen vilka bryter ned ozonlagret och användning av förnyelsebar grön energi premieras här. Alla energisystem ska vara installerade korrekt samt kalibrerade på ett för ägaren tillfredställande sätt. Detta är den kategori där flest antal poäng finns tillgängliga då dessa faktorer anses vara avgörande för byggnadens hållbarhet och miljöpåverkan. Figur 3. Energy and Atmosphere Materials and Resources Målet med denna kategori är använda de bästa materialen ur miljösynpunkt. Minimikravet är att det finns återvinningsstationer i anslutning till byggnaden. Väggar, tak, golv och fastighetens övriga interiör ska underhållas så att livslängden på dessa förlängs, vilket ska resultera i att de behöver bytas ut mer sällan. Omhändertagande av det avfall som produceras under byggprocessen ska vara ordnat på ett så miljövänligt sätt som möjligt, genom till exempel minimering av antalet transporter och sortering av olika material. Förnyelsebara eller återvinningsbara material ska användas i första hand. Användandet av lokalt producerade material premieras också, då transportsträckan för dessa är kort och därmed minskar utsläpp och påverkan på miljön. 8

14 Figur 4. Materials and Resources Indoor Environmental Quality Målet med denna kategori är att få ett så bra inomhusklimat som möjligt. Minimikraven är att bestämma en lägstanivå på inomhusklimatet som måste uppnås samt kontroll av cigarettrök, till exempel genom system som ser till att rök inte kommer in i och sprids genom ventilationssystemet. Övriga krav är bland annat kontroll av tilluften som kommer utifrån, utökad ventilation vid behov, material som släpper ifrån sig så lite strålning som möjligt, rätt utformad belysning, god kontroll av den termiska komforten samt en god användning av dagsljuset. Figur 5. Indoor Environmental Quality 9

15 Innovation and design Målet är att uppmuntra användande av den senaste teknologin eller andra lösningar som resulterar i att byggnaden erhåller egenskaper som överstiger de krav som ställs inom LEED. Att anlita en LEED Accredited Professional som utbildar byggare, kunder med flera om LEED och gröna hus premieras. Figur 6. Innovation in Design Regional Priority En poäng mellan 1 och 4 tilldelas projektet beroende på dess zip code. Dessa 4 poäng kan alltså enbart erhållas i USA. Följande poäng krävs för respektive betygssteg: poäng ger certifikatet Certified poäng ger certifikatet Silver poäng ger certifikatet Gold 80 poäng och mer ger certifikatet Platinum Den 27 april 2009 lanserades den senaste version av LEED (version 3), som är en uppgradering av den tidigare versionen 2.2. I den tidigare versionen saknades kategorin Regional Priority och den totala maxpoängen var 69 poäng. Speciellt inom kategorin Indoor Environmental Quality har antalet kriterier utökas, en del kriterier har även brutits ner i flera och då gjorts mycket tydligare jämfört med hur det såg ut i tidigare versioner Green Building Certification Institute Green Building Certification Institute (GBCI) är den instans som administrerar alla LEED certifieringar. De sköter även administrationen av det utbildningsprogram om LEED som finns, vilket gör det möjligt för den som vill genomgå en utbildning inom LEED att göra ett prov och därmed bli en LEED Accredited Professional. GBCI fungerar som en oberoende tredje part som verifierar att byggnaden möter de krav som ställs inom LEED. För att erhålla en 13 USGBC(5), s USGBC(6) 10

16 LEED certifiering krävs det att projektet först registreras hos GBCI och att det sedan uppfyller alla minimikrav och uppnår minst 40 poäng (version 3) eller 26 poäng (version 2.2). Certifieringsprocessen hos GBCI går till på följande sätt: 15 Figur 7. Certifieringsprocessen Det börjar med att den part som är intresserad av att LEED certifiera sin fastighet tar reda på om detta är möjligt och inom vilken projekt eller fastighetskategori det i sådana fall ska genomföras. Det är viktigt att ta beslut om att försöka uppnå en LEED certifiering tidigt i byggprocessen för att på bästa sätt kunna samla in tillräcklig dokumentation. När detta beslut tagits registreras projektet hos GBCI och en registreringsavgift betalas. Tillgång till LEED Online ges när registreringen genomförts, där mycket av projektets dokumentation görs och där det även är möjligt att få feedback på de åtgärder som gjorts. En ansökan förbereds genom att kriterierna för aktuella poäng ses över. Detta kan göras med hjälp av de checklistor som finns tillgängliga för alla olika typer av projekt. Därefter kan ansökan skickas in och förhoppningsvis godkännas av GBCI LEED certifierade projekt och inverkan på miljö, ekonomi och hälsa Till slut leder processen till att en LEED certifiering uppnås och byggnaden ska därmed bidra till följande fördelar: 17 Miljöfördelar: Stärkt och skyddat ekosystem och biologisk mångfald Förbättrad luft och vattenkvalité Minskat avfall Bevarande av naturtillgångar 15 GBCI 16 Ibid 17 USGBC(7) 11

17 Ekonomiska fördelar: Minskade driftkostnader Ökat värde på tillgången och högre vinst Ökad produktivitet och mer nöjda anställda Optimering av det ekonomiska resultatet över fastighetens hela livscykel Hälso och samhällsfördelar: Förbättrad luftkvalité, termiska förhållanden och ljudmiljö Förbättrad komfort och hälsa för hyresgäster Minimerad belastning på lokal infrastruktur Bidragande till en allmänt ökad livskvalité I Sverige finns det idag ett antal certifierade och pre certifierade fastigheter, bland dessa kan Pennfäktaren 11 (Vasagatan 7) i Stockholm nämnas, vilken pre certifierats till LEED Gold, trots att byggnaden är från 70 talet. I Stockholm finns även det nya kontorsbygget Stockholm Waterfront, som också det kommer att certifieras till Gold nivån. Skanskas nya kontorshus i Gårda och på Bassängkajen i Malmö blir först ut i Norden med en pre certifiering på den högsta nivån, Platinum. 18 Sannolikt kommer trenden i Sverige att följa den i övriga världen, det vill säga att antalet ansökningar om LEED certifieringar ökar. 18 USGBC(8) 12

18 3. Internationell utbredning av LEED 3.1 Inledning Användningen av LEED ser lite olika ut i olika delar av världen och vissa länder har dessutom startat egna Green Building Councils samt utvecklat egna LEED verktyg. För att bättre kunna överblicka hur spridningen av LEED ser ut samt vilka verktyg och certifieringsnivåer som är de mest frekvent använda har vi sammanställt ett antal diagram med hjälp av data från USGBC. 3.2 Var är LEED störst? Följande figur visar hur fördelningen ser ut för LEED certifierade och registrerade fastigheter i världen: Certifierade och registrerade LEED projekt Figur 8. Certifierade och registrerade LEED projekt USA finns inte representerat i detta diagram då jämförbara siffror ej finns tillgängliga, men är det land i världen i vilket överlägset flest fastigheter har blivit certifierade eller registrerade för certifiering. 19 Detta är inte speciellt uppseendeväckande eftersom det var i USA som certifieringsverktyget utvecklades och det har därför används under en mycket längre tid på den amerikanska marknaden än i övriga världen. Det har där inte heller haft någon större konkurrens från andra typer av certifieringssystem, vilket varit fallet i många andra länder. Förenade Arabemiraten hamnar på andra plats i mätningen. Detta kan troligen förklaras av 19 MNN 13

19 den starka tillväxt som under 2000 talet ägt rum i främst Abu Dhabi och Dubai. Denna har dock avstannat efter det att finanskrisen drabbat dessa länder hårt och satsningarna på miljövänligt byggande kan väntas avta under en tid framöver. Kina dyker upp på en, något avlägsen, tredjeplats vad gäller LEED certifiering och registrering. Den slutsats man kan tänkas dra av att det är dessa två länder som, efter USA, toppar listan är att det främst är länder som är i snabb utveckling och därför bygger mycket nytt som har en stor andel certifierade fastigheter. Detta kan tyda på att arbetet med att certifiera befintliga byggnader inte kommit särskilt långt. Med tanke på att Kina är betydligt större än Förenade Arabemiraten samt att marknaden där viker är det inte otroligt att tänka sig att de kommer att inta en andraplats på listan. Dock kräver detta stora insatser då miljöarbetet i Kina inte kommit särskilt långt i jämförelse med andra länder. Incitament behövs för att främja ett mer miljövänligt byggande då Kina i dagsläget är ett land som släpper ut stora mängder koldioxid och föroreningar, samt har mycket låga energipriser. 20 Kanada hamnar på en tredjeplats på listan och ligger inte långt efter Kina i antal registrerade och certifierade fastigheter. Det är också ett av de tre länder vilket har ett eget Green Building Council och som utvecklat en egen version av LEED. Överhuvudtaget verkar det vara de länder med egna LEED anpassningar som också har flest LEED fastigheter. Både Indien och Italien återfinns på listan, såväl som Brasilien vilka startat arbetet med en egen LEED version. 21 Europa är något underrepresenterat i sammanhanget då enbart två länder återfinns på listan, detta beror troligen på de alternativa certifieringssystem som finns på den europeiska marknaden. Istället är det främst utvecklingsländer i Asien samt länder med närhet till USA vilka kommit längst i användandet av LEED. Det är positivt om de länder som har en stor andel nybyggnation kan anamma denna typ av märkningar då dessa länder som också kan bidra till stora miljöförbättringar i världen. 20 Sveriges ambassad i Peking 21 MNN 14

20 3.3 Vilken typ av fastigheter som har certifierats och registrerats Vilken typ av fastigheter som certifieras domineras helt klart av kontorsfastigheter. 22 Troligen beror detta dels på att företagen som är hyresgäster i dessa fastigheter i större utsträckning efterfrågar någon typ av miljömärkning, att dessa fastigheter byggs om oftare än andra, att ökade kostnader är enklare att motivera och få tillbaka genom höjda hyror och samt de vinster som kan göras vad gäller sänka driftskostnader då kontorsfastigheter kan ha höga drifts och underhållskostnader. Fastigheter för högre utbildning, Campus och skolor har delats upp i delkategorier, men står tillsammans för en stor del av de certifierade fastigheterna. 23 Detta är mycket positivt och kan förklaras av de högre krav som ställs från allmänhet och makthavare på denna typ av lokaler samt att det inte, i de flesta fall, är någon vinstdrivande verksamhet och ofta är subventionerad på olika sätt. Typ av fastigheter som registrerats eller certifierats enligt LEED 5% 5% 5% Kontor Detaljhandel 6% 6% 7% 8% 9% 13% 36% Högre utbildning Flerbostadshus Campus Militärbaser Restauranger Industri Figur 9. Typ av fastigheter som registrerats eller certifierats Vi anser att en stor utveckling skulle kunna ske vad gäller bostadshus och områdesutveckling, till exempel med hjälp av det nya verktyget Neighborhood Development, som finns inom LEED. 24 Detta mäter bland annat möjligheterna till alternativa transportsätt (cykelvägar, närhet till arbetsplats etcetera), täthet i bebyggelse, lokalt producerade råvaror, 22 MNN 23 MNN 24 USGBC(10) 15

21 dagvattenhantering. Detta är ett sätt att engagera allmänheten mer i dessa frågor och på så sätt också skapa en större efterfrågan på miljöcertifieringar av alla olika typer av fastigheter. 3.4 Mest frekvent använda certifieringsverktyg På USGBC:s hemsida finns en databas över alla olika länders registrerade och certifierade fastigheter till och med Det går här att se vilka av de tillgängliga LEED verktygen som använts mest frekvent samt vilken certifieringsnivå som uppnåtts när fastigheten väl blivit certifierad. Med olika verktyg registrerade och certifierade fastigheter 1% 3% 1% New Construction 12% Commercial Interiors 12% 12% 59% Existing Buildings Core & Shell Neighborhood Developmentelopment Figur 10. Verktyg som använts När vi sökt i databasen har hänsyn enbart tagits till redan certifierade fastigheter vilket, tillsammans med att de registreringar och certifieringar som gjort under 2009 ännu ej uppdaterats, lett till att antalet fastigheter sjunkit kraftigt i jämförelse med de siffror som finns redovisade i stapeldiagrammet ovan. De verktyg som överlägset använts mest i alla länder är New Construction, Commercial Interior, Existing Building samt Core & Shell. Kina är överraskande nog det enda land på listan i vilket New Construction inte är det mest använda verktyget, utan istället är det Commercial Interior vilket är mest använt. I utvecklingsländerna är det framförallt New Construction som använts medan det i till exempel Kanada, USA och Italien även finns projekt där verktygen For Schools och Neighborhood Development använts. 25 USGBC(11) 16

22 Det positiva är att många länder använt sig av verktyget Existing Building. Det är trots allt i den existerande stocken som de flesta fastigheter finns och det är också här de största miljöbovarna återfinns. För att skapa en förändring är det alltså nödvändigt att även tillämpa LEED på dessa fastigheter. De i databasen certifierade fastigheterna i Sverige har båda använt sig av verktyget Existing Building och bland de registrerade fastigheterna är två av åtta registrerade för detta verktyg. Övriga avses märkas med New Construction och Core & Shell. 26 Att dessa verktyg är de mest använda beror delvis på att det är dessa som funnits under längst tid samt att de täcker in den största delen av alla projekt. 0% 1% 0% USA New Construction 21% Core & Shell Existing Building 11% 8% 59% Commercial Interior Neighborhood Developmentelopment For Schools For Homes Figur 11. Fördelning i USA 26 USGBC(11) 17

23 Kina, Mexico, Indien, Saudiarabien, Sydkorea, Förenade Arabemiraten 2% 0% New Construction Core & Shell 33% 41% Existing Building Commercial Interior 3% 21% Neighborhood Development For Schools Figur 12. Fördelning i Asien och Sydamerika Italien, Kanada 6% 1% New Construction 27% 37% Core & Shell Existing Building Commercial Interior 10% 19% Neighborhood Development For Schools Figur 13. Fördelning i Italien och Kanada 3.5 Certifieringsnivåer som uppnåtts I USA, där LEED använts under längst tid, är Gold den certifieringsnivå som dominerar med 36 % av de certifierade fastigheterna. Dock tätt följt av silver (34 %) och Certified (25 %) och enbart 5 % har uppnått Platinum nivån, av totalt fastigheter. Sannolikt var detta tanken 18

24 när LEED utvecklades, att enbart ett fåtal fastigheter skulle uppnå den högsta certifieringsnivån och därmed utgöra det absoluta toppskiktet av fastigheter. Dessutom hade inte teknikutvecklingen kommit lika lång som den har idag då LEED började användas. Kanada och Italien, vilka har egna versioner av LEED, och där användandet av LEED pågått under en längre tid, ser fördelningen ut på liknande sätt. Gold är störst med 37 % av fastigheterna, följt av silver och Certified med 33 % respektive 26 % av fastigheterna, minst antal fastigheter är märkta med Platinum, enbart 4 % har uppnått denna nivå, då totalt 81 certifierade fastigheter har jämförts. 27 USA 5% 36% 34% 25% Certified Silver Gold Platinum Figur 14. Fördelning av nivåer i USA Italien, Kanda 37% 4% 33% 26% Certified Silver Gold Platinum Figur 15. Fördelning av nivåer i Italien och Kanada 27 USGBC(11) 19

25 Om en jämförelse istället görs mot de mindre utvecklade länderna Förenade Arabemiraten, Saudiarabien, Sydkorea, Indien, Kina, Brasilien och Mexico, som sammanlagt har 120 fastigheter certifierade, ser det lite annorlunda ut. 48 % har uppnått nivån Gold, Silver nivån utgör 25 % av fastigheterna och Platinum nivån utgör hela 18 %. Sist ligger Certified med bara 9 % av det totala antalet certifierade fastigheter. I dessa länder har flera certifieringar ägt rum under senare tid och trenden pekar på att det främst är de högre certifieringsnivåerna som vinner mark. Det stora antalet Platinum fastigheter beror möjligen på att det faktiskt inte genomförts så många projekt och att de som faktiskt byggts främst är spjutspetsfastigheter. Dock är det viktigt att LEED fortsätter utvecklas så att Platinum inte tappar sin status, som den nivå vilken bara de mest hållbara fastigheterna faktiskt kan uppnå. 28 Kina, Mexico, Indien, Saudiarabien, Sydkorea, Förenade Arabemiraten 18% 9% 48% 25% Certified Silver Gold Platinum Figur 16. Fördelning av nivåer i Asien & Sydamerika Bland de länder som tillämpar LEED har, som tidigare nämnts, ett antal utvecklat sina egna versioner av olika LEED verktyg. Dessa har anpassats efter lokala villkor och det skulle kunna tänkas påverka vilka verktyg som används, vilken typ av fastigheter som certifieras och vilka certifieringsnivåer som uppnås. Då vi jämfört LEED verktyget New Construction för Indien och Kanada med den ursprungliga versionen, tillhandahållen av USGBC, visar det sig dock att kraven mellan de olika länderna är ganska lika. Detta beror troligen på att USGBC har varit med och godkänt de olika versionerna samt att svårigheten att uppnå de olika nivåerna skall vara lika oberoende av land och Green Building Council. Dock finns vissa skillnader, till 28 USGBC(11) 20

26 exempel har Kanada satt högre krav på Development Density 29 och fasta procentsatser på andelen återanvänt material och förnyelsebar energi. I den indiska versionen är det istället större fokus på att minska vattenanvändandet, samt att det införts ett krav på så kallad Storm Water Design Förtätning av områden med befintlig infrastruktur och bebyggelse 30 Nyskapande design för hantering av dagvatten 31 LEED NC Canada, India och USA 21

27 4. Befintlig forskning 4.1 Inledning Marknaden för miljövänliga och på olika sätt hållbara produkter expanderar fort inom en rad olika områden och detta är en utveckling som kan väntas hålla i sig även på fastighetsområdet. LEED är bara ett i raden av klassificeringsverktyg som utvecklats för att på olika sätt mäta och främja ett mer hållbart byggande. Generellt sett har antalet fastigheter med någon typ av miljömärkning fördubblats vartannat år under de senaste åren. 32 De flesta LEED certifierade fastigheterna återfinns i USA. Dessa fastigheter är inlagda, tillsammans med en stor mängd icke certifierade fastigheter, i den så kallade CoStar databasen. Denna databas innehåller information kring kommersiella fastigheter vad gäller attribut såsom yta, försäljningspris och dylikt. 33 Flera av de artiklar vi kommer att behandla bygger på regressionsanalyser vilka baserats på data från CoStar. Under 2006 började LEED och EnergyStar fastigheter skiljas ut och i maj 2009 fanns det 657 LEED certifierade fastigheter registrerade i CoStar. 34 Det finns få empiriska bevis för att priset på kommersiella fastigheter påverkas nämnvärt av hållbarhetsfaktorer, trots att det ofta hävdas att så är fallet. I teorin finns det en rad anledningar till att certifierade byggnader skulle generera högre hyror och priser än ickecertifierade. Exempel på detta är lägre driftskostnader, ökad produktivitet hos de anställda, skattefördelar samt varumärkesrelaterade fördelar. 35 Hur stor påverkan en certifiering skulle kunna ha på en fastighets inkomstpotential råder det idag skilda åsikter kring. Ett antal studier har gjorts där olika resultat redovisats. Dessa studier har utförts med olika förutsättningar och under olika tid, men de går alla ut på att jämföra icke certifierade fastigheter med certifierade sådana. Faktorer som jämförts eller försökts mätas är bland annat vakansgrader, drift och underhållskostnader, byggkostnader och hyror. Det förs även olika resonemang kring hur risken ser ut för certifierade byggnader samt vad som kan tänkas attrahera olika typer hyresgäster. Detta för att få en bild av hur framtiden kan se ut för byggnader som anses vara gröna eller hållbara. 32 Fuerst F., McAllister P., (2008), s CoStar 34 Fuerst F., McAllister P., (2008), s Ibid s. 3, 6 22

28 4.2 Ökade byggkostnader Det finns ännu ett relativt litet antal LEED certifierade fastigheter på marknaden, något som skulle kunna förklaras av att kostnaderna för att producera en sådan byggnad troligen överstiger produktionskostnaderna för ett icke certifierat standardprojekt. 36 Dessutom finns det inga garantier för att certifieringen i slutändan kommer att generera ett högre försäljningspris. Det kan ur den aspekten alltså idag innebära en högre risk att bygga en LEEDcertifierad byggnad än en standardbyggnad, något som det företag som byggt huset vill kompenseras för. 37 Kostnadsökningen är svår att fastställa exakt eftersom den beror både på ökade byggkostnader och administrativa avgifter, men även på olika lokala förutsättningar såsom tillgången på utbildad personal och återvinningsbara material. 38 Kats menar att den extra kostnad som en certifiering innebär uppkommer då arkitekter och ingenjörer behöver lägga ner mer tid på design samt på att skapa modeller. 39 De resultat som uppmätts i en rad olika studier visar ändå på någorlunda lika uppskattningar av byggkostnadernas ökning vid en LEED certifiering: USGBC 40 KATS G. H. 41 CB RICHARD ELLIS 42 MILLER N. et al. 43 BERRY T. 44 LEED Certified 0 % 0,66 % 2 3 % 0,60 % 0,80 % LEED Silver 1,50 % 2,11 % 2 3 % 1,90 % 1,80 % LEED Gold 1,90 % 1,82 % 5 7, 5 % 2,20 % 3,30 % LEED Platinum 6,40 % 6,50 % 5 7, 5 % 6,80 % 7,40 % Tabell 1. Procentuell ökning av byggkostnad för att uppnå LEED certifiering Dessa kostnader minimeras genom att så tidigt som möjligt i planeringsprocessen ta hänsyn till de speciella krav en LEED certifiering ställer på en byggnads utformning. Dessutom har det på senare år, i takt med att antalet LEED certifierade fastigheter ökat, skett en nedgång i kostnadsökningarna. 45 I artikeln Green Building Costs and Financial Benefits 46 har tre olika fastigheter i Seattle, USA, jämförts. Alla tre är certifierade med LEED Silver och byggda åren 1995, 1996 och var den extra byggkostnaden som certifieringen innebar 2 %, 1996 hade den sjunkit till 1 % och 1997 var den extra kostnaden helt eliminerad (0 %). Enligt 36 Fuerst F., McAllister P., (2008). s. 8 och Kats G. H., (2003). s CB Richard Ellis, (2009). s Miller N. et al, (2008). s Kats G. H., (2003). s Miller N. et al, (2008). s Kats G. H., (2003). s CB Richard Ellis, (2009). s Miller N. et al, (2008). s Berry T. (2007). s Kats G. H., (2003). s Ibid 23

29 samma artikel så kan energianvändningen i en certifierad fastighet i genomsnitt sänkas med %. Den kostnadsbesparing som görs i och med en sänkt energianvändning kommer därmed att överstiga den extra byggkostnaden en certifiering medför. De totala ekonomiska fördelarna en grön byggnad anses ge är lägre energianvändning, avfalls och vattenkostnader, lägre miljö och strålningskostnader, lägre drift och underhållskostnader samt ökad produktivitet och hälsa, uppgår till $ 50 70/ft 47 vilket är 10 gånger så stort som den extra byggkostnaden. 48 Figur 17. Gröna byggnaders ekonomiska fördelar Den rationelle investeraren kommer att kräva antingen en högre inkomst och/eller en reducerad risk för att kompensera för den extra byggkostnaden som certifieringen medför Finns det en hyrespremie? De framtida hyresintäkterna en fastighet kan generera påverkar den fastighetens driftnettoutveckling vilket i sin tur påverkar fastighetens värde. Storleken på hyresintäkterna beror i sin tur på vakansgrad och hyresnivå. En hög efterfrågan på gröna lokaler resulterar i en lägre vakansgrad och eventuellt en högre hyra. Enligt flera av studierna, vilka kommer att presenteras nedan, är hyresintäkterna för en certifierad byggnad större än för en motsvarande icke certifierad sådan. De skiljer sig däremot åt i åsikterna kring vad denna högre hyra härstammar från. Vissa anser att den är direkt hänförlig till de sänkta drift och underhållskostnaderna, medan andra anser att hyresökningen främst beror på att de anställda som arbetar i LEED certifierade hus är mer produktiva. 47 Nuvärdesberäknat 48 Kats G. H., (2003). s Fuerst F., McAllister P., (2008). s. 8 24

30 När efterfrågan på certifierade fastigheter ökar kommer även hyror och pris att öka för dessa fastigheter, givet att utbudet är oelastiskt på kort sikt, vilket i sin tur skapar en premie. Denna premie antas avta med tiden beroende på i vilken takt certifierade fastigheter kommer ut på marknaden samt beroende på eventuella lagändringar och tekniska framsteg inom området för grön teknik. På lång sikt beror en eventuell hyrespremie på graden av marknadspenetration, det vill säga hur stor del av marknaden som certifierade fastigheter står för Fördelarna av att hyra miljöcertifierat En fråga som bör ställas är vilken typ av företag som satsar på att hyra gröna eller hållbara lokaler och vilka anledningarna är till detta. Det finns flera anledningar till att ett företag väljer att sitta i en certifierad fastighet snarare än i en traditionell fastighet. Dels beror det troligen på besparingar i drift och underhållskostnader en sådan fastighet medför. Driftskostnadsbesparingar har dock enbart en inverkan om det är hyresgästen själv, och inte hyresvärden, som står för dessa kostnader. I artikeln Doing Well By Doing Good 51 har ett stort antal gröna fastigheter jämförts för att bland annat se hur kontraktsstrukturerna ser ut. Slutsatsen är att det är mer troligt att gröna fastigheter har så kallade net rent contracts, där hyresgästen står för de flesta kostnaderna själv (fastighetsskatt, försäkring, underhåll, reparationer, el med mera). En hyresgäst som får stå för alla dessa kostnader själv skulle alltså kunna vara motiverad att betala en hyrespremie då denne vet att drift och underhållskostnaderna samt övriga kostnader kommer att bli lägre. Ytterligare en anledning kan vara att företag kan förbättra sitt rykte av att sitta i en miljöklassad byggnad då detta sänder ut signaler om att ansvar tas för samhället. CSR (Corporate Social Responsibility) är en typ av policy som ett företag bestämmer sig för att upprätta och följa. 52 Denna policy har som syfte att visa att företaget i fråga tar ett samhällsansvar. Inkluderat i policyn ligger ofta miljömål och detta är något som blivit mer vanligt förekommande på senare år. Företag som starkt engagerar sig i sin CSR maximerar sin sociala välfärd, men det finns även finansiella fördelar. 53 Tar företaget ett miljöansvar genom att hyra gröna lokaler kan driftskostnaderna sänkas och produktiviteten hos de anställda öka. Det kan också vara ett sätt att attrahera medarbetare eftersom gröna lokaler finns i nya eller 50 Fuerst F., McAllister P., (2008). s. 3 4, Eichholtz P. et al, (2009b). s Eichholtz P. et al, (2009a). s. 4 6 och Eichholtz P. et al, (2009b). s Eichholtz P. et al, (2009a). s. 6 25

31 renoverade fastigheter vilka är attraktiva att arbeta i. 54 Det finns även en möjlighet att företaget kan ta ut högre priser på de varor de säljer samt öka sin försäljning till följd av det förbättrade ryktet, vilket också påverkar det finansiella värdet. 55 Dessutom kan en hög grad av CSR ge fördelar såsom sänkta lånekostnader då företag som tar ett stort samhällsansvar lättare får högre kreditbetyg. 56 I USA har det i vissa stater dessutom uppkommit olika typer av bidrag och skattelättnader, vilka påverkar både fastighetsägare och hyresgäster. 57 För att ett företags image ska få en positiv påverkan av att ett mer miljövänligt kontorsval görs kan det vara fördelaktigt att välja en certifierad, snarare än en grön, fastighet, eftersom företaget då får någon form av bevis på sitt miljöengagemang. Detta kan till exempel vara av stor vikt för företag vilka bedriver, ur miljösynpunkt, tvivelaktig verksamhet eller vilket representerar en stor del av allmänheten, såsom pensions och försäkringsbolag eller vilka har ett stort antal aktieägare. Att hyra miljöcertifierade lokaler visar också att företaget tar ett större ansvar för sina anställdas välbefinnande då faktorer som termisk komfort, ljud och ljusförhållanden med mera har betydelse vid en certifiering. Hälsovinster är något av det svåraste att mäta och det är väldigt svårt att avgöra vilka ekonomiska vinster de kan generera. 58 Det finns dock en rad attribut vilka bör skapa en bättre arbetsmiljö och därmed öka produktiviteten. Gröna hus, såsom LEED, är betydligt mer energieffektiva än andra hus och emitterar en lägre strålningsdos från olika källor. Belysningen anses vara bättre tack vare ett bättre utnyttjande av dagsljuset och ett mer fördelaktigt inomhusklimat kan uppnås genom en bättre kontroll av ventilation och inomhustemperatur. Tillsammans kan dessa faktorer leda till en högre produktivitet hos de anställda, då de dels trivs bättre och dels har ett minskat antal sjukdagar. 59 Kats har beräknat en produktivitets och hälsovinst på 1 % till certifierade byggnader på nivån Certified/Silver nivån och motsvarande 1,5 % på Gold/Platinum nivån. 60 Detta är något som skulle medföra ekonomiska vinster för företag vilka sitter i certifierade lokaler och vilket skulle kunna motivera dessa att betala en högre hyra. 61 Dock måste hänsyn tas till att dessa effekter kan vara kortsiktiga och vissa skulle uppnås oberoende av om ett 54 Eichholtz P. et al, (2009a). s Ibid s Ibid s CB Richard Ellis, (2009). s Kats G. H., (2003). s Ibid s Ibid s Eichholtz P. et al, (2009b). s. 6 26

32 företags nya kontor klassas som hållbart eller ej. Detta är en viktig aspekt att ta hänsyn till, eftersom de flesta företag inte flyttar in i en certifierad fastighet enbart på grund av att de vill göra en god gärning för miljön, det måste också finnas ekonomiska skäl. De flesta företag anser, korrekt, att det inte lönar sig att byta kontor enbart för att flytta in i ett grönare. Det räcker inte som enda faktor för att täcka kostnaderna av ett kontorsbyte. Det gäller alltså att uppgradera till grönt när man ändå ska flytta eller renovera Vem hyr miljöcertifierat? De verksamheter som är flitigast med att flytta in i olika typer av miljöcertifierade fastigheter är statliga verksamheter och icke vinstdrivande företag. Dessa har ofta hårdare miljöregler att följa och lägger mer vikt vid att föregå med gott exempel än att välja kontor av strikt ekonomiska skäl. De statliga verksamheterna har även en möjlighet att föra över den extra kostnad, som uppstår när de hyr lokaler i en grön fastighet, på skattebetalarna. Bland privatägda företag är det dels olje och gruvbolag samt banker och advokatbyråer som väljer att sitta i gröna lokaler. 63 Olje, gruvbolag och liknande som hyr gröna lokaler är troligen intresserade av en så kallad green wash, det vill säga att de vill kompensera sin ickemiljövänliga verksamhet med att sitta i gröna kontor och därmed förbättra sin image. Banker och advokatbyråer har stor nytta av de imagefördelar ett grönt kontor medför då de har en hög grad av kundkontakt och bygger sin verksamhet på att inge ett stort förtroende hos kunden. Dessa anses dessutom vara arbetsintensiva verksamheter, de har många anställda, dyra lokaler och betalar ut höga löner, vilket innebär att arbetskostnaderna för dessa företag är höga. Att ge sina anställda extremt bra arbetsförhållanden ökar deras motivation och förmåga att prestera så bra de kan, vilket i sin tur sänker arbetskostnaderna. Det är också troligare att ledarna eller de största företagen inom en bransch hyr lokaler i en grön fastighet, speciellt gäller detta lokaliseringen av huvudkontor. Det sänder ut en tydlig signal till allmänheten att de tar ett samhälls och miljöansvar. Ytterligare en anledning för företag att välja en byggnad som är bättre än befintliga miljökrav är att dessa krav sannolikt kommer att skärpas i framtiden. Då är det bra att redan sitta i ett kontor med hög standard och därmed slippa en kostsam flytt eller renovering CB Richard Ellis, (2009). s Eichholtz P. et al, (2009a). s Ibid s