Utveckling av fastighetsföretagande i offentlig sektor (U.F.O.S.) Facility management. ent igt a I i ett nytt perspektiv

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "Utveckling av fastighetsföretagande i offentlig sektor (U.F.O.S.) Facility management. ent igt a I i ett nytt perspektiv"

Transkript

1 Utveckling av fastighetsföretagande i offentlig sektor (U.F.O.S.) Facility management I SAMMA DRAG ent igt a I i ett nytt perspektiv Minirapport om offentligt fastighetsföretagande från U.F.D.S.

2 Rapportserien "Minirapporter om offentligt fastighetsföretagande" Innehåll Förord 3 1. Facility management - vad är det? 4 Varför ett nytt konstigt engelskt uttryck? Stödfunktioner med egen identitet. FM i offentlig sektor. Facility Management leder till ett koncerntänkande. 2. Arbetsplatsen i fokus! 7 FM leder till olika lösningar i olika företag! Ett stort släktskap med industrin när det gäller hantering av lokaler. Stora skillnader i jämförelse med de privata fastighetsbolagen. Höga krav på professionell teknisk och ekonomisk förvaltning! Utnyttja lokalresurserna effektivt. Att kunna arbeta både internt och externt. 3. FM grundstruktur 11 Vad är kärnverksamhet? Vad är stöd? Vad betyder detta i praktiken? Ansvarsfördelning mellan kärna och stöd. Hur ska stödfunktioner kombineras? Vad betyder detta i praktiken? Ekonomiska och organisatoriska relationer mellan kärna och stöd. Outsourcing. Komplicerade förfrågningsunderlag. Konkurrensneutralitet svårt. Svag beställarkompetens = amatörism. Strategisk förvaltning bör vara i egen regi. Operativ förvaltning i egen regi eller entreprenad en öppen fråga. Hur får man konkurrens? 4. Olika managementområden (introduktion) Fastighetsföretagande Lokaleffektivitet - Space management 21 Att arbeta med lokaleffektivitet. Styrmedel för lokaleffektivitet 7. Säkerhetsarbete och riskhantering - Risk management 24 Uppnå mål med minimum av störningar. 8. Service management Quaiity management 27 Har vi råd med kvalitet? TQM och Utmärkelsen Svensk Kvalitet (USK). 10. Miljö - Environment mangement 29 Inomhusmiljön. Att åtgärda brister i inomhusmiljön. Arbetsmodell. Yttre miljö. Det ekologiska systemet. Ett ekologiskt Svenska Kommunförbundet Stockholm Epost: Webbplats: Text: AnnaCarin Grandin, Ted Lindqvist och Ulf Sandgren Redigering, form & produktion: Björn C Hårdstedt Distribution: Kommentus Förlag, tfn ISBN

3 Facility Management Offentligt fastighetsföretagande i nytt perspektiv Förord Denna skrift är en komprimerad version av boken "Facility management - offentligt fastighetsföretagande i ett nytt perspektiv". Syftet med denna upplaga är att ge chefer, politiker och andra nyckelpersoner inom offentlig verksamhet möjlighet att snabbt sätta sig in i ämnet. Den som sedan har intresse, behov och tid kan gå vidare och läsa den fullständiga boken, som kan beställas från Kommentus förlag (information sist i skriften). Offentligt fastighetsföretagande utvecklas ständigt. Ny kunskap och nya utvecklingsinriktningar förändrar synen på det offentliga fastighetsföretaget. Ett amerikanskt begrepp, facility management, är på stark internationell frammarsch just nu och berör i allra högsta grad den offentliga sektorn. Syftet med denna skrift är att öka kunskapen om facility management och förse fastighetsansvariga med ett diskussionsunderlag om hur fastighetsförvaltning och övriga stödfunktioner på bästa sätt kan samordnas och koordineras så att kärnverksamheten "går och mår så bra som möjligt". Skriften vill även stimulera till debatt kring hur offentligt fastighetsföretagande ska bedrivas i framtiden. I skriften finns inga givna svar, utan begreppet facility management används för att diskutera offentligt fastighetsföretagande i ett delvis nytt perspektiv. De viktigaste frågeställningarna som behandlas är: Yad är egentligen kärnverksamhet och vilka stöd funktioner behöver kärnverk- samheten för att kunna tillhandahålla varor och ljänster åt skattebetalare, professionellt, effektivt och till rätt kvalitet? Hur ska stödfunktionerna samordnas och koordineras? Bör samtliga stödfunktioner ligga i en organisation eller bör de ligga i flera och vilka stödfunktioner bör bedrivas i egen regi (indoor) och/ eller vilka bör köpas på entreprenad (outsourcing)? Yilken relation ska råda mellan kärnverksamhet och stödfunktioner? Partnerrelation, beställare-u Hörare-relation osv? Utöver dessa frågeställningar beskrivs ett antal s k management-skolor som kan tillämpas aven facility management-organisation både inom offentliga sektorn och inom industriföretag med egna produktionslokaler. Den här skriften är ett led i det utvecklingssamarbete som pågår inom projektet "Utveckling av Fastighetsföretagande i Offentlig Sektor" (U.EO.S.) - ett utvecklingssamarbete mellan Svenska Kommunförbundet, Landstingsförbundet, Försvaret, Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund och Statens Fastighetsverk. Utöver dessa fastighetsorganisationer som tillsammans äger och förvaltar ett stort samhällsstrategiskt fastighetsbestånd, ingår Byggforskningsrådet. För innehållet i boken svarar AnnaCarin Grandin, Ted Lindqvist och Ulf Sandgren, som samtliga är helt eller delvis anställda på Svenska Kommunförbundet. Stockholm i januari

4 Rapportserien "Minirapporter om offentligt fastighetsföretagande" l. Facility management - vad är det? Den här skriften handlar om facili ty management och vad ett tänkande i enlighet med facility management-teorin kan innebära för en fastighetsorganisation som fungerar som en stödfunktion till kärnverksamheterna inom den offentliga sektorn. Skriften kan med fördel också läsas av de som hanterar fastigheterna i industriföretag med stor andel egna produktionslokaler. Vi återkommer lite längre fram med en mer utförlig definition av begreppet facility management och nöjer oss inledningsvis med: "att på ett optimalt sätt hantera samtliga stödfunktioner (däribland fastighetsförvaltning och lokalförsörjning) till kärnverksamheten" Målet är att fastighetsförvaltning och övriga stödfunktioner på bästa sätt ska kunna samordnas kompetensmässigt och organisatoriskt för att kärnverksamheten fiska gå och må så bra som möjligt". Varför ett nytt konstigt engelskt uttryck? Vi lever i en tid då en mängd nya uttryck och begrepp dyker upp. Dessa uttryck och begrepp är ofta importerade och säl1an översatta till det svenska språket. Detta gäl1er även begreppet facility management (FM). Begreppet facility management med dess synsätt har importerats från USA och successivt fått en al1t större spridning i övriga världen inklusive Sverige. I brist på bra översättningar har vi valt att genomgående använda begreppet. Inom området företagsutveckling och styrning förekommer en mängd olika engelska begrepp. På svenska saknas en bra översätt- ning av ordet "management" som står för ledning/ styrning av företag och verksamheter. I denna skrift har vi valt att använda de engelska orden kompletterade med en beskrivning av innebörden på svenska. Detta gäl1er även för begreppet facility management (i boken ofta förkortat "FM"). n stor del av litteraturen kring facility management är skriven på engelska och vi har bedömt att det finns ett egenvärde i att försöka beskriva de begrepp som används i den internationel1a litteraturen men samtidigt ge det en "svensk" tolkning. Av den anledningen använder vi både engelska och, om möjligt, svenska namn på de företeelser och synsätt som boken beskriver. Stödfunktioner med egen identitet I USA insåg man på SO-talet behovet av att skapa en identitet och utvecklingsmöjligheter för al1a som var verksamma med försörjningsfrågor inom industri och tjänsteproduktion. En av framgångsfaktorerna för deras respektive kärnverksamheter oavsett om det handlade om industriproduktion, skolundervisning eller sjukvård var att på ett resurssnålt och kostnadseffektivt sätt tillhandahålla efterfrågade stödfunktioner till rätt kvalitet. Tankar och synsätt kring begreppet facility management började växa fram. Här följer ett antal definitioner på hur man runt om i världen tolkar vad FM är: "konsten att koordinera den fysiska arbetsplatsen med människor och deras arbetsuppgifter i en organisation med hjälp av disciplinerna affärsmannaskap, arkitektur, ingenjörs- och beteendevetenskap", 4

5 Facility Management Offentligt fastighetsföretagande i nytt perspektiv "att utveckla konsten att få fastigheter, lokaler, deras miljö och utrustning att maximalt stödja lokalanvändarnas kärnverksamhet", "styrning, ledning och produktion av supporttjänster", "att på ett optimalt sätt styra, leda och producera samtliga stödfunktioner till en kärnverksamhet", av allt som inte tillhör kärnverk- "management samheten fl. Kort sagt, även om det finns flera tolkningar och definitioner så är syftet detsamma: de stödfunktioner som kärnverksamheten behöver ska samordnas och koordineras så att största möjliga mervärde skapas för kärnverksamheten ur produktivitets-, effektivitets- och kvalitetsynpunkt. FM i offentlig sektor Enkelt uttryckt kan man säga att facility management är allt som inte hör till kärnverksamheten. Med kärnverksamhet avses det som uttalat är företagets eller organisationens uppgift. För staten kan några av kämverksamheterna vara att upprätthålla ett försvar och att bedriva kyrklig verksamhet, i ett landsting kan en kärnverksamhet innebära vård och utbildning, och i en kommun utbildning, vård och omsorg. För att dessa kärnverksamheter ska fungera behövs olika former av stödfunktioner, som personal, lokaler, städning, vaktmästeri, posthantering, reception och telefonväxel, informationsteknologiska hjälpmedel, mathantering (catering) och transportverksamhet. Vilka stödfunktioner (facilities) en kärnverksamhet behöver varierar naturligtvis. Variationen beror bl a på organisationens storlek, vilken typ av verksamhet som bedrivs och om de lokaler man bedriver verksamhet i är organisa tionens egna eller inhyrda. Komplexa och sårbara verksamheter som ett sjukhus eller en flygplats har helt andra behov av stödfunktioner än t ex en församlingsexpedi tion. Tanken med facility management är att var och en ska göra det som man är bäst på. Detta medför t ex att för ett sjukhus ska läkare, sjuksköterskor och annan vårdpersonal utföra arbetsuppgifter som är direkt kopplade till kärnverksamheten. Alla de stödfunktioner som behövs för att kärnverksamheten ska fungera tar andra hand om. Om stödfunktionerna ska hanteras aven organisation eller av flera organisationer är en öppen fråga, vilket bl a avgörs av vem som har de bästa förutsättningarna och kan bära och bibehålla kompetens, vilken lösning som ger de lägsta transaktionskostnaderna, vilken kapacitet respektive stödfunktion har, vilka skal- och synergieffekter man kan uppnå med olika organisationslösningar samt närheten till arbetsuppgiften. En mer utförlig diskussion om vem som bör utföra vad finns längre fram i denna skrift. Det är även en öppen och central fråga vilka stödfunktioner som bör utföras i egen regi och vilka som bör utföras på entreprenad. Hur den lokala marknaden av aktörer ser ut, vilken egen organisation man kan bära med avseende på kompetens och vilka facility management-funktioner man anser vara strategiska är samtliga faktorer som avgör valet mellan egen regi och entreprenad. Som vi tidigare nämnde är begreppet facility management inte något nytt runt om i världen men det har hittills tillämpats i liten utsträckning i Sverige. De länder som idag ligger längst fram beträffande utveckling av facility management är USA och Japan. I Europa är det Storbritannien och Holland som har kommit längst i utvecklingen av facility management. Intresset växer nu snabbt i Sverige, både inom industrin och offentlig sektor. Pådrivande faktorer är ett kärvt ekonomiskt kli- 5

6 Rapportserien "Minirapporter om offentligt fastighetsföre a ande" mat, offentlig sektor ska utföra fler arbetsuppgifter för mindre pengar, ökade lokalkostnader, omställning från produktion till förvaltning samt mer medvetna hyresgäster (lokalutnytljare) som ställer högre krav på kvalitet och professionalism. Sammantaget leder detta till att de offentliga fastighetsföretagen nu söker nya vägar och metoder för att öka kvalitet, effektivitet och produktivitet. FM har här en central roll och betydelse - att kontinuerligt söka optimala gränssnitt mellan kärnverksamhet och stödfunktioner, mellan de olika stödfunktionerna, mellan vad som utförs i egen regi och vad som köps på entreprenad. Dessutom ska FM successivt utveckla strategierna för en effektiv fastighetsförvaltning, för produktion av effektiva arbetsplatser och för ökad lokaleffektivitet. Facilily Management leder till ett koncerntänkande Offentlig verksamhet kan ses som en koncern, t ex en landstingskoncern eller en kommunkoncern, med en ytterst diversifierad verksamhet. (Vår språkvårdare passar på att påpeka att koncern uttalas "kånnsärn". Ordet kommer nämligen från tyskan. På engelska heter koncern "group".) Ett koncerntänkande innebär att alla delar samordnas så att bästa totalresultat uppnås för koncernen som helhet - ytterst så att man får mesta möjliga för skattepengarna. Detta kräver en starkare styrning, en stark koncernledning, ett koncerntänkande och en koncernanda. En viktig strategi för framtiden blir därför att lyfta fram koncernbegreppet och att i alla lägen söka de lösningar som ger det bästa resultatet för företaget/koncernen som helhet. Begrepp som koncern och koncernledning, ska inte uppfattas bokstavligt eller juridiskt, utan de används här för att belysa och beskriva strukturer för ansvar, styrning och tänkande. Med koncernstruktur menas här starkare samband och styrning inom den politiska ledningsstrukturen och organisationsstrukturen för primär och sekundär verksamhet, men framför allt en kultur och ett klimat i företaget/koncernen som gör att koncerntänkande och koncernsamarbete känns naturligt för alla aktörer och medarbetare inom företaget/koncernen. Koncernnyttan ska alltid komma före interna särintressen! Detta är långt ifrån självklart och i praktiken krävs ofta ett stort mått av nytänkande. 6

7 Facility Management Offentligt fastighetsföretagande i nytt perspektiv 2. Arbetsplatsen i fokus! Det centrala i FM är arbetsplatsen - i form av ett kontorsrum, en arbetsplats för industriell verksamhet eller ett klassrum, dvs prod uktionslokaler i alla former och för alla typer av verksamheter. Målet är att förse kärnverksamheten med optimalt ändamålsenliga arbetsplatser i form av lokaler med tillhörande service och funktioner. Arbetsplatsen/lokalen ska vara rätt utformad, ha ett bra inomhusklimat och miljö och ha rätt inredning och utrustning. Vidare ska den tillhandahållas till lägsta kostnad vad avser resursförbrukning i form av energi, skötsel, drift och underhåll. Eftersom lokalen ofta är en stor kostnadspost i företagets totala budget så är det viktigt att lokalresursen utnyttjas så effektivt som möjligt. Av detta följer att: FM leder till olika organisa tionslösningar i olika företag, det råder ett stort släktskap med industrin när det gäller hantering av lokaler, det finns stora skillnader i jämförelse med de privata fastighetsföretagen, det ställer höga krav på professionell teknisk och ekonomisk förvaltning, arbeta och verka för ett effektivt lokalutnyt~ade är en strategisk FM-uppgift, det krävs att man kan arbeta både internt med FM och externt på marknadens villkor. FM leder till olika lösningar i olika företag! Att tillhandahålla arbetsplatser ställer höga krav på kunskap och resurser inom ett stort antal större och mindre kompetensområden. Vissa av dessa hanteras organisatoriskt internt inom företaget, oftast i en särskild stödfunktion, medan andra ibland hanteras av kärnverksamheten själv. Vissa delar köps externt på entreprenad. Detta problemkomplex, med olika krav på kompetens och kapacitet för att nå målet "den goda arbetsplatsen", är gemensamt för samtliga fastighetsorganisationer som hanterar och förvaltar företagets lokaler. Likaså frågeställningen hur problemet ska tacklas - vad ska kärnverksamheten göra själv, vad ska göras aven särskild intern stödfunktion, och vad ska köpas på entreprenad, Det är utifrån detta problemkomplex som FM har vuxit fram. Det går att hitta ~tt stort antal alternativa lösningar på problemkomplexet. Detta är en viktig insikt. Det betyder nämligen att olika företag, i detta fall offentliga organisationer, kan välja, och har valt, olika organisa tionslösningar. Det betyder i sin tur att vad som är fastighetsförvaltning och dess organisation i X kommun kan vara något helt annat (nästan) i y landsting. Dessutom varierar det över tiden, under influens av trender och de särskilda förhållanden som råder inom det enskilda företaget, icke minst den ekonomiska situationen. 7

8 Rapportserien "Minirapporter om offentligt fastighetsföretagande" Ett stort släktskap med industrin när det gäller hantering av lokaler Eftersom det handlar om att förvalta lokaler för olika typer av offentlig produktion, finns ett stort släktskap med industrin. Det handlar i båda fallen om att: man normalt äger ett stort antal ändamålsfastigheter som man förvaltar själv, dessa lokaler ofta är skräddarsydda för en specifik verksamhet och därför har ett lågt alterna tivvärde, de ofta är byggda på institutionsområde, innanför "synliga eller osynliga industristaket" som därmed ytterligare begränsar alterna tivanvändningen, äga eller hyra lokaler är en central och ofta återkommande fråga, det därför i princip råder lokalmonopolingen lämnar de egna lokalerna utan tillstånd och noggrann prövning, det är viktigt att lokaler ger bästa möjliga prod uktionsbetingelser, det kan uppstå produktionsbortfall vid drifts törningar, utnyttja såvällokalresurserna som andra resurser effektivt. Detta att det råder ett nära släktskap med industrin är ytterligare en viktig insikt inom FM, som dels leder till att vi kan lära oss mycket genom att ta till oss delar av industrins tankesätt och strategier, dels att vi klarare ser vad som skiljer oss från de villkor som råder på marknaden. Stora skillnader i jämförelse med de privata fastighetsbolagen Offen tlig fastighetsförvaltning, liksom förval tningbranschen i övrigt, befinner sig under utveckling och då söker man gärna tankesätt, metoder, rutiner och strategier från marknaden, i tron att på en äkta marknad, i skarpt läge, där aktörerna har som primär uppgift att äga och förvalta fastigheter, där finns "sanningen". Detta kan ofta leda rätt. Det finns mycket som är lika och som därför är tillämpbart inom det offentliga fastighetsföretaget. Men det finns också förhållanden och därmed tankesätt och strategier som är helt olika och där kan det leda helt fel om man börjar tillämpa dem i en FM-miljö. Exempel på detta är att: hyreslagstiftningen inte gäller inom tt företag utan endast interna överenskommelser och ansvarsfördelningar utan någon som helst juridisk bindning, interna hyresavtal och interna hyresintäkter inte är samma sak som externa kontrakt och externa "äkta och friska "pengar, en hyresvärd på marknaden ska: "hyra ut så mycket som möjligt, så länge som möjligt och till så hög hyra som möjligt" - detta gäller definitivt inte för den interne hyresvärden, driftnettot som på marknaden är "fastighetsvärdets moder och nyckel talens nyckeltal", inte har något större informationsvärde om hyran består av interna pengar, sa tt i en monopolsi tua tion, indexklausuler som på marknaden kan vara praktiska och kloka konstruktioner, i interna kontrakt leder till att en stödfunktion, till skillnad från kärnverksamheten, skaffar sig fribrev från penningsvärdesförsämring pga infla tion. Med kunskap om skillnaderna som råder mellan det offentliga fastighetsföretag t i en FM-miljö och kultur och det renodlade kommersiella företaget på marknaden, kan vi undvika de fällor och de risker som finns, och samtidigt ta till oss de konstruktiva lösningar och relevanta strategier som finns på marknaden, där förhållandena i övrigt är lika. Det finns trots allt mycket som är lika och branschgemensam t. 8

9 Facility Management Offentligt fastighetsföretagande i nytt perspektiv Höga krav på professionell teknisk och ekonomisk förvaltning! För att leva upp till målsättningen att tillhandahålla bra lokaler med god miljö till låga kostnader, ställs självfallet krav på kompetens även när det gäller teknisk och ekonomisk förvaltning. När det gäller den rena operativa tekniska och ekonomiska förvaltningen, så gäller samma förhållanden som för förvaltningsbranschens övriga aktörer. Det gäller att lämna stadiet och statusen som "restprodukt från byggskedet" och utveckla sin fastighetsorganisation från fastighetsskötsel med byggnaden i fokus och med tydliga tekniska förtecken mot ett professionellt fastighetsföretagande, med ansvar för stora värden över tiden och med en kund- och serviceinriktad tjänsteproduktion med kunden i fokus. När det gäller teknisk kompetens ställer offentliga verksamhetslokaler större krav på förvaltaren på grund av byggnadernas installationstäthet och tekniska komplexitet. Det som FM tillför till den operativa förvaltningen är att man inte drar streck vid de renodlade fastighetsrelaterade uppgifterna, som många privata renodlade fastighetsföretag gör, utan lika gärna och mycket väl sköter delar av verksamhetsrelaterade uppgifter, om detta är bra för företaget som helhet och leder till koncemnytta. Medan en traditionell förvaltare på marknaden inte självklart tar på sig uppgifter som ligger utanför gällande hyreslagstiftning, så kan den offentliga förvaltaren med en FM-strategi mycket väl tillhandahålla såväl städning och vaktmästeri som andra verksamhetsanknutna uppgifter, om detta leder till koncernnytta. Motivet till detta är, vilket utvecklas mer senare i boken, är att man på detta sätt kan uppnå kombinationer som leder till skal- eller synergieffekter som är förmånliga för företaget, och som ytterst leder till att kärnverksamhetens produkter kan produceras med rätt kvalitet till lägsta resursförbrukningdet viktigaste målet av alla! Utnyttja lokalresurserna effektivt Att kärnverksamheten ska producera till lägsta möjliga resursförbrukning innebär också att man inte konsumerar mer lokalresurser än nödvändigt. Lokalresursen är, näst personalresurserna, den enskilt största kostnadsposten, och hur denna ska användas är därför en strategisk fråga inom företaget. Strategisk för att den kostar mycket pengar, men också därför att den är en viktig produktionsresurs som i hög grad påverkar produktionsresultatet. Slutligen är det en strategisk fråga därför att resursen i viss bemärkelse är statisk, lägesfixerad och svår att påverka och förändra. Man brukar säga att lokalerna är strategiska därför att de binder kapital och handlingsutrymme under lång tid. Detta betyder att lokalresursplanering och lokaleffektivisering, eller space planning och space management på engelska, är centrala begrepp inom FM. Det handlar både om hur man planerar för kärn verksamhetens lokalbehov i dag och i morgon, och vilka planlösningar man ska välja med tanke på logistik och processflöden. En viktig följdfråga när det gäller lokaleffektivitet, som ofta försummas inom offentliga företag, är att tydligt klargöra vem eller vilka som har det operativa ansvaret för lokaleffektivitetsfrå gorna. Att kunna arbeta både internt och externt Att beskriva det offentliga fastighetsföretaget som ett renodlat FM-företag, som enbart ansvarar för och förvaltar de verksamhetslokaler som kärnverksamheten för tillfället behöver, är ingen korrekt bild av verkligheten och skulle leda fel. I alla tider, och framför allt i dessa när en kärv ekonomi 9

10 Rapportserien "Minirapporter om offentligt fastighetsföretagande" framtvingar snabba omstruktureringar inom kärnverksamheten, har det funnits lokaler som av olika skäl har blivit över och inte längre behövs för kärnverksamhetens produktion. Vi kan kalla dessa överskottslokaler. När kärnverksamheten omprövas, förändras och utvecklas, ställs också krav på ändrade lokallösningar. Detta löser man ibland genom ombyggnad och anpassning av befintliga byggnader, men lika vanligt är att man överger gamla lokaler och söker helt nya lokallösningar. En annan bidragande orsak till en ökad andel överskottslokaler är att man blir mer och mer medveten om behovet av lokaleffektivitet och därför utnyttjar lokalerna effektivare. En tredje orsak som i dessa tider blir allt vanligare är att man omdefinierar kärnverksamhetens mål och omfattning och att vissa tidigare kärnuppgifter helt upphör och därmed också lokalbehovet. Att hantera överskottslokaler har därför blivit en stor och viktig del i det offentliga fastighetsföretaget. Det handlar ibland om rivning eller att lägga i malpåse, men oftare om försäljning eller uthyrning på den öppna marknaden. Det betyder att det ställs dubbla kompetenskrav på den offentliga fastighetsförvaltaren. Han/hon ska för det första arbeta som FM och professionell stödfunktion till kärnverksamheten när det gäller dess produktionslokaler. För det andra, vilket ställer helt andra kompetenskrav, ska han kunna agera på marknaden, ha likvärdig kompetens som motparten, helst högre, och träffa förmånligast möjliga avtal när det gäller uthyrning, inhyrning eller försäljning 10

11 Facility Management Offentligt fastighetsföretagande i nytt perspektiv 3. FM grundstruktur En mycket vanlig och ofta infekterad diskussion inom ett företag/koncern är hur man ska fördela ansvaret mellan olika organisa tioner för de stödfunktioner som behövs för att kärnverksamheten ska ha de bästa produktionsbetingelserna. Inte minst diskuteras ansvaret för hela eller delar av fastighetshanteringen, som oftast är den enskilda stödfunktion som kostar mest pengar. Denna diskussion förs alltför sällan utifrån vad som är bäst för företaget/koncernen utan mer utifrån tradition, revir, prestige och makt. Här kan man ofta se hur berörda aktörer sätter egoism och särintressen före koncernnytta och omsorg om kärnverksamhetens resultat och produktion. Ett Facility Management-tänkande fyller här en viktig funktion för att få ordning på resonemanget och argumenten och bidra till att man kommer fram till de ansvarsfördelningar och organisationslösningar som gör att "kärnverksamheten mår och går så bra som möjligt", dvs största möjliga koncernnytta. Detta FM-tänkande redovisas nedan under följande rubriker: Vad är kärnverksamhet? Vad är stöd? Ansvarsfördelning mellan kärna och stöd? Hur ska stödfunktioner kombineras? Relationer mellan kärna och stöd? Kundrelationer mellan kärna och stöd? Stödfunktioner i egen regi eller på entreprenad? Vad är kärnverksamhet? Med kärna eller kärnverksamhet menas den verksamhet som ett företag är till för, dvs att nå satta mål i enlighet med formulerad affärside. Inom en kommun eller landsting finns det flera olika kärnverksamheter. Att kärnan ibland består av ett antal olika verksamheter ger vissa effekter som i hög grad påverkar relationen mellan kärna och stöd samt inte minst när det gäller behovet av lokaler. Mellan de olika kärnverksamheterna råder ofta ett revirtänkande och en dragkamp om de ofta begränsade ekonomiska resurserna. Varje kärnverksamhet har en tendens att ställa krav på egna, ofta skräddarsydda lokaler. Intresset för att samordna och t o m integrera verksamheter för att utnytlja olika resurser effektivare, inte minst lokalresurser, är ofta svagt. Ett klassiskt problem inom offentlig verksamhet är att ledningen ofta har svårt att styra och koordinera de olika kärnverksamheterna så att de går i takt och åt samma håll, och att omsorgen för helheten blir viktigare är särintressena. Vad är stöd? Stödfunktioner är den support och det stöd som kärnverksamheten behöver och är 1. så komplicerade eller väsensskilde från kärnverksamheten att det krävs särskild kompetens som kärnverksamheten inte har, 2. så väsensskilda från kärnverksamheten att det inte finns några omedelbara skal- och synergieffekter att låta dem ingå i samma organisation som kärnverksamheten, 11

12 Rapportserien "Minirapporter om offentligt fastighetsföretagande" 3. är av sådan stor volym och omfattning att de motiverar en särskild organisation. Följande utgångspunkter kan vara användbara och konstruktiva när man i sin koncern för en diskussion om den övergripande organisa tionsstrukturen: Allt går ut på att mål och syfte med företaget eller koncernen ska uppnås med så liten resursförbrukning som möjligt. Arbetsuppgifter och ansvar ska fördelas på ett sådant sätt att de sköts på det mest kompetenta och kostnadseffektiva sättet över tiden. Transaktionskostnaderna för uppdelning och relationer mellan kärna och stöd ska alltid vara lägre än nyttan med motsvarande uppdelning och relationer. Kärnverksamheten ska ha fokus på och koncentrera sig på sin huvuduppgift och sina kärnprocesser. Kärnverksamheten ska ägna sig åt det den är bra på och har kompetens för och överlåta kvalificerade stöduppgifter och processer åt den stödorganisation, intern eller extern, som har dessa som kärnverksamhet och primär uppgift. Vad som organisatoriskt ska handhas av kärna respektive stöd är inte statiskt utan kan variera över tiden och i olika utvecklingsfaser inom företaget/koncernen, vilket innebär att det är viktigt att mäta, utvärdera, jämföra och korrigera. Organisera och fördela ansvar med tanke på beredskap och flexibilitet utgående från en snabbt föränderlig värld där både sanningar och organisationsmodeiier är kortlivade. Undvik statiska och tröga organisationskonstruktioner som är svåra och/ eller dyra att ändra på. Vad betyder detta i praktiken? Det betyder att om man tidigare inte konsekvent har tillämpat ett FM-tänkande enligt ovan, så har man antagligen ansvarsuppdelning meiian kärna och stöd. inte en optimal och ansvarsfördelning Det betyder att om man inte konsekvent och kontinuerligt mäter, utvärderar, prövar och jämför olika konstruktioner, så riskerar man att gå i fällan och tro att fastighetsorganisationen bara kan se ut på ett sätt - bara finns en "världsbild". att det Det betyder att aiitför kreativa och avancerade organisationsmodeller, beställare-utförare-konstruktioner, exempelvis i vissa situationer, tenderar att kosta mer än vad de smakar. Transaktionskostnaderna höga! blir för Det betyder att om ansvariga inom kärnverksamheten: rektorer, överläkare, regementschefer m fl också ägnar sig åt stödfunktioner, exempelvis fastighetsförvaltningsfrågor, så är risken uppenbar att de missköter sina kärnuppgifter sköts ama törmässigt. och att fastighetsförvaltningen Det betyder att eftersom alla organisationer finner trygghet i den befintliga och rådande situationen och är rädda för nya och förändrade uppgifter, bör man eftersträva organisationsformer som är lätta att lösa upp och förändra samt att det som uttalade mål inom företaget/koncernen ska gälla att omprövning, förändring och förnyelse ska vara honnörsord och ledsljärnor. Ansvarsfördelning mellan kärna och stöd Ansvarsfördelning och stödfunktioner mellan kärnverksamhet är en intern överenskommelse som i bästa fall syftar till att uppnå största möjliga koncernnytta. Det gäller för aiia typer av stödfunktioner, men vi väljer här att särskilt lyfta fram och belysa frågan 12

13 Facility Management Offentligt fastighetsföretagande i nytt perspektiv när det gäller fastighetsförvaltning, som är det enskilt största stödfunktionen. Det är alltså den enskilda företaget/koncernen som bestämmer hur ansvaret ska fördelas. Det betyder att gränssnittet och därmed definition och omfa ttning av "fastighetsförvaltningen" kan vara olika i olika kommuner, landsting och församlingar. Vi har här ingen hjälp av den hyreslagstiftning som definierar fastighetsförvaltning och ansvarsfördelning mellan hyresvärd och hyresgäst på marknaden. Varje offentlig organisation måste själv hitta sitt gränssnitt och sin "interna hyreslagstiftning" som preciserar ansvarsfördelningen och styr relationerna mellan de berörda organisationerna. Detta sker normalt i form av att man upprättar en gränsdragningslista som i detalj anger vem som ska göra vad och vem som ska betala. Varje offentlig organisation ska genom samarbete mellan ledning, kärnverksamhet och fastighetsorganisation fastställa sin egen gränsdragningslista, som utgår från situationen i den egna kommunen, landstinget eller församlingen och syftar till att uppnå största möjliga koncernnytta. Trots dessa detaljerade gränsdragningslistor så kan man inte ange alla detaljer eller förutse alla situationer som kan uppkomma. Det kommer därför alltid att finnas en gråzon i gränsområdet, där det råder oklarhet om ansvaret. Det måste då finnas en beredskap och rutin för "tolkning" av oklarheter så att inte allt för mycket energi och kostnader går förlorade i interna tvister och förhandlingar. En första utgångspunkt för ansvarsfördelning är den målsättning som finns formulerad för fastighetsorganisationen och som, med vissa mindre variationer, brukar ha följande lydelse och innehåll: Det offentliga fastighetsföretagets mål och syfte är att tillhandahålla arbetsmiljöer och utrymme med service för offentliga sektorns kärnverksamheter, till lägsta möjliga kostnad över tiden, med av kärnverksamheten vald service- och kvalitetsnivå. En andra utgångspunkt är att utgå ifrån de huvuduppgifter som fastighetsorganisationen har eller borde ha inom företaget/ koncernen. Fastighetsorganisa tionens huvud uppgifter är att: ansvara för företagets/koncernens fastigheter och lokaler för kärnverksamheten, tillhandahålla ändamålsenliga lokaler för kärnverksamheten, med god miljö och service till lägsta kostnad över tiden, ansvara för funktion och värde över tiden för det egna beståndet, ansvara för att företaget/koncernen har rätt sammansättning av egna och inhyrda lokaler, ansvara för strategiska inhyrningar av externa lokaler, vara en kompetent samarbetspartner till kärnverksamheten i fastighets- och lokalfrågor, vara en kompetent rådgivare till företagseller koncernledningen i fastighets- och lokalfrågor, i dialog och samarbete med kärnverksamheten verka för lokaleffektiva lösningar. Vid fördelning av ansvar och när gränssnittet läggs fast är det viktigt att det inte sk~r på ett sådant sätt att det uppstår "kortslutning", dvs ingen av parterna känner ansvar för, eller har något incitament för att.utföra någon uppgift av vital betydelse. Exempel på detta är när "hyresvärd" ansvarar för planerat underhåll och "hyresgäst" ansvarar för energiförbrukning. I en sådan situation har "hyresvärden" inget incitament att investera i energieffektiva komponenter, efters.om det är "hyresgästen" som tar förtjänsten. När ansvaret är fördelat, gränsen är dragen, de interna spelreglerna antagna och berörda parter vet sina primära kärnuppgifter, så gäller det att inte glömma bort att det trots allt handlar om interna överenskommelser och 13

14 Rapportserien "Minirapporter om off ntligt fastighet för tag nd " att man ytterst arbetar åt samma företag/ koncern och att man har ett gemensamt mål att se till att kärnverksamhetens produkter blir så bra som möjligt till så låg resursförbrukning som möjligt. Detta är viktigt att komma ihåg. Gränssnitt, ansvarsfördelning och interna spelregler enligt ovan riskerar annars att leda till att särintressena tar över, med resulta t att man ägnar energi och resurser att dra åt olika håll i stället för att samarbeta för att nå det gemensamma målet. Ju tydligare man anger gräns snitt och förstärker motpartsrelationen, desto större behov finns för ledningen att hitta former för styrning av de berörda parterna så att de går i takt och åt samma håll. Detta kan manifesteras i forip-av koncerndirektiv som tydliggör de övergripande spelreglerna och de gemensamma målen för företaget/koncernen. Hur ska stödfunktioner kombineras? Som framgått ovan är det ingen självklarhet vad som är kärna respektive stöd. Så är inte heller fallet när det gäller hur olika stödfunktioner ska organiseras var för sig och i förhållande till varandra. Det finns i själva verket ett stort antal kombinationer som leder till varierande resultat. Följande utgångspunkter kan vara användbara vid denna diskussion: Varje stödfunktion av kvalificerad art ska i sig betraktas som en verksamhet med kärna respektive stöd. Stödfunktioner ska kombineras på sådant sätt att de sammantaget ger maximalt stöd, service och mervärde till kärnverksamheten, till lägsta resursförbrukning. Kombination av stöd får inte leda till att respektive stödfunktion var för sig inte sköts på ett kompetent sätt, eller inte garanteras en fortsatt utveckling av professionen över tiden. Stödfunktioner ska kombineras på sådant sätt att de skal- och synergieffekter som finns inom företaget/koncernen utnytljas på bästa sätt. Vad som organisatoriskt ska handhas av kärna respektive stöd är inte statiskt utan kan variera över tiden och i olika utvecklingsfaser inom företaget/koncernen, vilket innebär att det är viktigt att mäta, utvärdera, jämföra och korrigera. Kombinera stödfunktioner med tank på beredskap och flexibilitet utgående från en snabbt föränderlig värld där både sanningar och organisationsmodeller är kortlivade Undvik statiska och tröga organisationskonstruktioner som är svåra och/ eller dyra att ändra på. Vad betyder detta i praktiken? Det betyder att det inte är självklart med "det renodlade fastighetsföretaget" som enbart sysslar med fastighetsanknutna uppgifter. Det betyder att det finns ett stort antal kombinationer som ännu ej är prövade, Vem har prövat att kombinera städning, fastighetsskötsel, vaktmästeri, växel och matlagning i en och samma person eller i en och samma organisation? Det betyder att vissa stödfunktioner som kombinerats på fel sätt gradvis kan tappa kompetensen och hamna på efterkälken vad gäller utveckling. Det betyder att man inte ska döma ut olika kombinationer på förhand utan pröva sig fram och eventuellt testa olika kombinationer samtidigt och jämföra. Det betyder att det största motståndet mot att försöka med nya kombinationer kommer från de olika befintliga stödorganisationerna och yrkesutövarna själva. 14

15 Facility Management Offentligt fastighetsföretagande i nytt perspektiv E onomiska och organisatoriska relationer mellan ärna och stöd Med relationer mellan kärna och stöd menar vi här på vilket sätt ansvar för resurser fördelas, vem som har det ekonomiska ansvaret för stödfunktionernas resursförbrukning och vilka roller som kärnverksamheten respektive stödorganisationen har i förhållande till varandra och gentemot ledningen. Följande former är vanliga för stödfunktionen Fastighet: kostnadsenhet, resultatenhet med ansvar för kostnader och intäkter, utförare i form av intern hyresvärd, balansräkningsenhet, bolag (mindre vanlig). Gemensamt för samtliga av dessa former, utom den första, är att det normalt råder hyresvärd-hyresgäst-relation mellan kärnverksamhet och stödfunktionen Fastighet där internhyran spelar en central roll. En annan relation som börjat finna sina anhängare är en återgång till kostnadsenhet och att man ersätter internhyran med internpris för att minska vissa suboptimeringsrisker som ligger i själva köp-sälj-momentet. Outsourcing I detta avsnitt fördjupar vi frågorna kring om vilka tjänster som ska skötas internt, "inhouse", om hela fastighetsförvaltningen ska läggas ut på entreprenad, "outsourcing", eller om enskilda uppgifter ska skötas externt, "outtasking". Resonemanget kan föras om samtliga stödfunktioner men vi väljer här att avgränsa frågan till det som omfattas av den stödfunktion som är ansvarig för fastighetshanteringen inom företaget/ koncernen. Avsnittet är i huvudsak en sammanfattning av boken "Det medvetna valet", utgiven av Svenska Kommunförbundet. I många offentliga organisationer, och för övrigt även på marknaden, pågår för närvarande en diskussion om alternativa regiformer, om för- och nackdelar med entreprenad respektive egen regi. Detta gäller både internt om man ska göra saker själv eller köpa aven intern "intraprenör" i s k beställare-utförare-koncept, och när man ska välja mellan egen regi och externa alternativ på marknaden. Debatten är inte sällan polariserad i svart och vitt. Man är antingen för eller emot och det förefaller finnas lika många uppfattningar som det finns särintressen. Ett konstruktivt sätt att föra denna debatt och bringa reda i den begreppsförvirring som råder inom detta område är att tillämpa de utgångspunkter som följer med ett FM-tänkande. Om man väljer att lägga ut hela sin fastighetsförvaltning på entreprenad så finns i princip ingen ångervecka och åtgärden berör ett stort antal människor. En stor del av kompetensen har gått över från beställaren till entreprenörer och stora delar av den tidigare anställda personalen har antingen gått över till entreprenören, omplacerats eller friställts. Ett sådant beslut, som får så stora konsekvenser för företaget/koncernen och för stora personalgrupper, måste bygga på ett genomtänkt och kvalificerat beslutsunderlag, så att alla konsekvenser blir genomlysta i grunden. Här följer ett antal utgångspunkter för ett konstruktivt och "koncernnyttigt" resonemang i frågan: internt eller externt? Allt går ut på att mål och syfte med företaget eller koncernen ska uppnås med så liten resursförbrukning som möjligt. Arbetsuppgifter och ansvar ska fördelas internt eller externt på ett sådant sätt att de sköts på det mest kompetenta och kostnadseffektiva sättet. 15

16 Rapportserien "Minirapporter om offentligt fastighetsföretagande" Transaktionskostnaderna för köp av externa ~änster ska vara lägre än nyttan med motsvarande köp. Företaget ska ha fokus på kärnan och koncentrera sig på sin huvuduppgift och kärnprocesser. Företaget ska ägna sig åt det den långsiktigt kan vara bra på och har kompetens för. Stöd funktioner som är av sådan strategisk art att man vill ha fullständig kontroll bör skötas internt i egen regi. Stödfunktioner som ej är av strategisk art ska utföras av den som har dessa som kärnverksamhet och därmed bästa förutsättningarma att långsiktigt vara det bästa alternativet. Detta innebär ofta ett externt alternativ! Vad som bör köpas externt, är på kort sikt begränsat till befintligt utbud på den lokala marknaden och på lång sikt av det utbud som kan stimuleras att växa fram. Förmånliga köp av externa ~änster och varor förutsätter en kvalificerad beställarkompetens. Rela tionen med bes täl1are och externa leverantörer bör präglas av ömsesidigt förtroende och vilja till långsiktiga lösningar. Oavsett regiform ska man undvika lösningar som skapar monopol eller medför att man tappar initiativet.. Vad som organisatoriskt ska skötas internt respektive externt är inte statiskt utan kan variera över tiden och i olika utvecklingsfaser inom företaget/koncernen. Oavsett valet av regiform, mår ingen bra av att arbeta i "skyddad verkstad" - konkurrensmomentet bör vara ett mål i sig. Det finns positiva effekter i själva bytet, oavsett om det sker från egen regi till entreprenad eller från entreprenad till egen regi. Organisera och fördela ansvar med tanke på beredskap och flexibilitet utgående från en snabbt föränderlig värld där båd sanningar och organisationsmodel1er är kortlivade. Undvik statiska och tröga organisationskonstruktioner som är svåra och/ eller dyra att ändra på. Mät, utvärdera, jämför, korrigera. Komplicerade förfrågningsunderlag Att upphandla hela eller delar av fastighetsförvaltningen på entreprenad kräver mycket kvalificerade förfrågnings underlag. Det handlar här inte om att köpa flen vara över disk", utan att köpa en ~änst som innehåller parametrar som service, kvalitet, kundrelationer, etc. Till detta ska läggas Lagen om offentlig upphandling (LOU) som ställer mycket höga krav på utformning av förfrågn.ingsunderlagen och rutinerna kring själva upphandlingen. I Aff-avtal för fastighetsförvaltning har branschen tagit fram ett juridiskt regelverk samt strukturer och model1er för enhetliga förfrågningsunderlag. Mycket kvarstår dock att göra. Konkurrensneutralitet svårt Bägge parter, såväl den hotade egna organisationen som den externe entreprenören, är be~änta av konkurrensneutralitet, men detta är i praktiken inte lätt. Det är svårt att utvärdera anbud och förutom pris väga in faktorer som kompetens, service och kvalitetsgrad, förtroende etc. Det är svårt att på ett korrekt sätt räkna ut vad det egna alternativet kostar. Hur räknar man fram direkta och indirekta kostnader? Eller sär- och samkostnader? El1er overhead- och kringkostnader? Ska kostnader för omstäl1ning och avveckling tas med i kalkylen? El1er kostnaden för övertalighet? Det finns lika många prislappar som det finns kalkylmetoder och principer! 16

17 Facility Management Offentligt fastighetsföretagande i nytt perspektiv Svag beställarkompetens = amatörism Att upphandla förvaltningsljänster på entreprenad är svårt och det saknas rutin och kompetens i många organisationer. Mest tydligt är detta hos interna beställare i beställare-utförare-koncept, där exempelvis rektorer och barnomsorgsföreståndare ska upphandla internt eller externt. Risken för amatörism är stor! Strategisk förvaltning bör vara i egen regi Strategisk fastighetskompetens som avser handläggning, beslutsunderlag och beslut om vilka fastigheter man ska äga eller hyra, vad som ska byggas nytt eller byggas om eller till, vilka fastigheter som är avvecklingsrespektive utvecklingsfastigheter, underhållspolicy och prioritering av underhållsinsa tser, är något som följer med ägarrollen och är därför en del av fastighetsföretagets kärnverksamhet. Av detta följer att dessa uppgifter i normalfallet inte är lämpade att handläggas aven extern entreprenör. Detta gäller även kompetens att på strategisk nivå vara stödfunktion till den primära kärnverksamheten. Att föra en dialog med, och kunna kärnverksamheten och förse denna med kvalificerade beslutsunderlag när det gäller lokalbehov, lokaleffektivitetsfrågor etc är en koncernintern uppgift som normalt kräver egen kompetens. Till den strategiska förvaltningen bör också räknas beställarkompetensen, dvs ansvar och kunnande för att upphandla alla de varor och ljänster som följer med ett ägande. Operativ förvaltning i egen regi eller entreprenad en öppen fråga Med operativ förvaltning menar vi här att, i det korta tidsperspektivet, ansvara för och verkställa den löpande tekniska, ekonomiska och administrativa förvaltningen. Den tek- niska förvaltningen handlar om att med fastställda rutiner utöva tillsyn, göra drifttillsyn, inre och yttre skötsel, repara tionsarbeten och akut/löpande underhåll i syfte att få bästa möjliga driftsekonomi, produktionsmiljö och inomhusklimat. Hit hör också, i förekommande fall, ett antal verksamhetsrelaterade arbetsuppgifter som städning och verksamhetsservice i olika former. Den ekonomiska förvaltningen omfattar kameral redovisning som fakturahantering, eventuell hyresavisering, budget- och bokslutsarbete. Administrativ förvaltning slutligen avser den löpande handläggningen av kontakter med interna nytljare, externa kunder, myndigheter och därmed sammanhängande arbetsuppgifter. Den operativa förvaltningen kan med vissa begränsningar mycket väl utföras på entreprenad. Hur får man konkurrens? Entreprenad eller egen regi är i sig inte något självändamål. Det är mångfalden och konkurrensmomentet som är målet. Utgå från marknadens förutsättningar. För att få konkurrens måste man i det korta perspektivet anpassa sig till hur marknaden och dess aktörer ser ut i dag, inte göra förfrågningsunderlag och upphandlingar utifrån hur man tycker att marknaden borde se ut. Anpassa entreprenaderna till de lokala aktörernas kompetens. Bryt ner och strimla upp fastighetsförvaltningen i delentreprenader och områden som motsvarar befintliga entreprenörers affärsideer och kompetensområden. I normalfallet ser entreprenörerna ut som i fig 4. Anpassa entreprenaderna till de lokala aktörernas kapacitet. Upphandla inte för stora uppdrag utan dela hellre upp upphandlingen i flera mindre uppdrag, som bättre motsvarar de lokala aktörernas föru tsä ttningar. 17

18 Rapportserien "Minirapporter om offentligt fastighetsföretagande" Konkurrensutsätt den egna organisationen. Att konkurrensutsätta den egna organisationen behöver inte automatiskt betyda en valsituation mellan två regi former. Tror man på den egna organisationen, men vill vitalisera den och skapa incitament för en utveckling, kan man komplettera den med ytterligare en regiform som får arbeta parallellt men den egna organisationen. Detta kan gå till så att man bryter ut ett eller flera geografiska förvaltningsområden och låter externa entreprenörer konkurrera om dessa. Man får då ett kontinuerligt och direkt tävlingsmoment inom detta område, men också en indirekt konkurrens med den egna organisa tionen och skapar på så sätt ett förändrings tryck som leder till en utveckling. Rätt upplagt börjar de olika organisationerna jämföra, tävla och lära sig av varandra. Skapa inte monopol. Även om det på den lokala marknaden finns stora aktörer som kan ta på sig ett totalt förvaltningsuppdrag, så bör man från konkurrenssynpunkt undvika att lägga ut aut till en aktör. Gör man det är risken stor att man eliminerar all framtida konku.rrens. Vid nästa upphandlings tillfälle finns det i värsta fall ingen annan aktör som kan eller vill räkna på uppdraget. En avvägning av avtalstidens längd. Konkurrens- och tävlingsmomentet finns bara i själva upphandlingsfasen. Detta talar för korta kontraktstider och täta upphandlingar. Å andra sidan innebär långa avtals tider en lägre riskexponering för entreprenörerna och därmed lägre priser. Detta är särskilt tydligt om entreprenaden innebär ett stort personalåtagande. Det gäuer här att vid varje enskild entreprenad väga konkurrensmoment mot riskexponering så att man får bästa möjliga resultat. Behåll initiativet. Ett sätt att behålla initiativet och kunna utnyttja konkurrensmomentet maximalt kan vara att behålla en viss del i egen regi! Detta ger den bästa förhandlingspositionen och handlingsfriheten, men kräver en stor förvaltningsvolym för att vara ekonomiskt försvarbart. Behåll kompetensen. Om man lägger ut allt på entreprenad så riskerar man att snabbt förlora detaljkunskapen om de olika fastigheterna och arbetsmomenten. Detta innebär att man skaffar sig ett sämre utgångsläge och en sämre förhandlingsposi tion, sam t saknar information när man ska utvärdera entreprenörens pris och kvalitet. 18

19 Facility Management Offentligt fastighetsföretagande i nytt perspektiv 4. Olika managementområden (introduktion) Det finns ett antal viktiga managementområden som enligt vår uppfattning är av central betydelse för utveckling av ett FMföretag. Även om de var för sig är egna managementskolor, så kan man i en bok om Facility Management inte låta bli att presentera dessa. Om FM står för en grundstruktur och ett ramverk så kan de olika managementskolorna sägas vara verktygslådan med ett antal viktiga och användbara verktyg för FM-företaget och dess personal. Beskrivningen är medvetet mycket kortfattad och syftet är främst att ge stimulans till ytterligare läsning och fördjupning på egen hand. I den fullständiga rapporten "Facility Management - offentligt fastighetsföretagande i ett nytt perspektiv" redovisas en fyllig litteraturförteckning med intressant litteratur inom respektive område. De managementområden som berörs är (områden i kursiv text finns med i den kompletta rapporten): Fastighetsföretagande Fastighetsförvaltning (propert y management) Förmögenhetsförvaltning (asset management) Lokaleffektivitet (space management) Riskhantering (risk management) Service management Kvalitetsutveckling (quaiity management). Miljö (environment management) Informationshantering (infonnation managemen t) Ledarskap och styrning av företag (management) 19

20 Rapportserien "Minirapporter om offentligt fastighetsföretagande" 5. Fastighetsföretagande Att fastighetsbranschen nu går från en produktionsinriktning till en uttalad inriktning mot förvaltning gör att olika aspekter på den löpande fastighetshanteringen kommer i centrum. Att den offentliga sektorn dessutom har kärv ekonomi, skapar ett starkt förändringstryck såväl på kärnverksamheten som på stödfunktionerna. Och bland de senare binds det ojämförligt största kapitalet i fastigheter. Traditionell fastighetsförvaltning är ofta fokuserad på den fysiska byggnaden. "Vi förvaltar fastigheter". Tyngdpunkten i verksamheten ligger på fastigheternas behov av skötsel, drift och underhåll för att de ska fungera som avsett. Fastighetsföretagande står för ett nytt synsätt och är en användbar struktur för att utveckla den traditionella fastighetsförval tningen. Med ett tänkande och agerande i termer av fastighetsföretagande tillför vi traditionell fastighetsförvaltning följande dimensioner: Fastighetsföretagande är en process där arbete, fastighetskapital, kunnande och information omvandlas till utrymme, service och miljöer. Ett livscykelperspektiv på byggnaden och dess olika faser: behov-design-produktion-förval tning-a vveckling Byggprocessen är en integrerad del av, och underordnad fastighetsföretaget och styrs utifrån dess behov av produktionsresurser över tiden Ett fastighetsekonomiskt synsätt på en hantering av stora värden och komplicerade funktioner över tiden. Ett företagsekonomiskt synsätt i form av resursomvandling och produktion av utrymme med service och miljö. Ett professionellt fastighetsföretag med affärside, strategier, kompetens, organisation, informations- och styrsystem samt rutiner. Fokus på det enskilda objektet som ett företag i företaget. En tjänsteproduktion av fastighetsrelaterad service med byggnaden som medel och inte som mål. Företaget och dess medarbetare är kundoch kvalitetsorienterade. Ett tänkande i begrepp som produktivitet, effektivitet och kvalitet. till- För det offentliga fastighetsföretaget kommer därutöver följande särdrag: Politisk styrning och skattefinansiering. En strategisk stödfunktion till en kärnverksamhet (Facility Management). Lokaleffektivitet är ett strategiskt och högprioriterat område. Ett grundläggande krav man kan ställa på fastighetsföretaget är att resurserna utnyttjas effektivt. Det innebär att man har en anpassad mängd arbetskraft med god kompetens för ledning, administration, fastighetsskötsel etc. Personalen ska ha ett kunnande inom teknik, ekonomi, juridik och sociala frågor som ger effektivitet och nöjda kunder på såväl kort som lång sikt. Dessa produktionsfaktorer samordnas i ett antal huvud- och stödprocesser för att skapa mervärde för kunden. 20

Facilities Management

Facilities Management Facilities Management Fastighetsförvaltning Med fastigheten som utgångspunkt Mål att utveckla fastighetens lönsamhet Fastighetsförvaltning är en kärnverksamhet FM definition Att få fastigheter, byggnader,

Läs mer

KS 2003-05-27, 164. Översyn av kommunens användning och behov av lokaler. Bakgrund

KS 2003-05-27, 164. Översyn av kommunens användning och behov av lokaler. Bakgrund KS 2003-05-27, 164 Översyn av kommunens användning och behov av lokaler Bakgrund Kommunfullmäktige beslutade 2001-05-17, 72, att uppdra åt kommunstyrelsen att bilda en ledningsgrupp för att göra en fördjupad

Läs mer

Så implementerar du FM i offentlig sektor

Så implementerar du FM i offentlig sektor Så implementerar du FM i offentlig sektor IFMA frukostmöte, 26 november i Stockholm Linda Andersson, +46 (8) 520 593 20, linda.m.andersson@se.ey.com Innehållsförteckning 1 Bakgrund 2 Vad är FM? 3 Implementering

Läs mer

Ny hyresmodell i offentlig verksamhet

Ny hyresmodell i offentlig verksamhet Ny hyresmodell i offentlig verksamhet Fakta Region Skåne Här arbetar 31 000 medarbetare Omsättningen är 37 miljarder kronor 93 procent av all verksamhet är Hälso- och sjukvård. Övrigt är Trafik, Kultur,

Läs mer

STYRDOKUMENT FÖR KOMMUNFASTIGHETER OCH LOKALNYTTJANDE VERKSAMHETER

STYRDOKUMENT FÖR KOMMUNFASTIGHETER OCH LOKALNYTTJANDE VERKSAMHETER 2009 06 26 KK15/208 STYRDOKUMENT FÖR KOMMUNFASTIGHETER OCH LOKALNYTTJANDE VERKSAMHETER Syfte Styrdokumentets syfte är att tydliggöra kommunstyrelsens styrning av Kommunfastigheter samt förtydliga ansvarsgränser

Läs mer

POLICY FÖR ALTERNATIVA DRIFTFORMER FASTSTÄLLDA AV KOMMUNFULLMÄKTIGE 2005-01-27, 10

POLICY FÖR ALTERNATIVA DRIFTFORMER FASTSTÄLLDA AV KOMMUNFULLMÄKTIGE 2005-01-27, 10 1 (7) VÄSTERVIKS KOMMUN FÖRFATTNINGSSAMLING POLICY FÖR ALTERNATIVA DRIFTFORMER FASTSTÄLLDA AV KOMMUNFULLMÄKTIGE 2005-01-27, 10 ATT GÄLLA FR O M 2005-03-01 Syfte Västerviks kommun vill tydliggöra förutsättningar

Läs mer

Alla vill och kan skapa en bra arbetsmiljö

Alla vill och kan skapa en bra arbetsmiljö Alla vill och kan skapa en bra arbetsmiljö Alla vill och kan skapa en bra arbetsmiljö Foto: Urban Orzolek Arbetsmiljöverket har arbetat med ett mål- och visionsprojektet mellan februari och augusti 2008.

Läs mer

Förstudie inför eventuellt beslut angående upphandling företagshälsovård fortsatt utredning (LS/1644/2012)

Förstudie inför eventuellt beslut angående upphandling företagshälsovård fortsatt utredning (LS/1644/2012) Förslag till beslut Landstingsstyrelsen 1(2) Ledningsstab personal 2013-05-14 Annika Sörensdotter Tfn: 063-147508 E-post: annica.sorensdotter@jll.se Förstudie inför eventuellt beslut angående upphandling

Läs mer

Ersättningsfilosofi för särskilt reglerad personal inom Amrego Kapitalförvaltning AB 556646-8483

Ersättningsfilosofi för särskilt reglerad personal inom Amrego Kapitalförvaltning AB 556646-8483 Ersättningsfilosofi för särskilt reglerad personal inom Amrego Kapitalförvaltning AB 556646-8483 Bakgrund till riskbedömning Verksamheten i Amrego Kapitalförvaltning AB, org. nr 556646-8483, (i det följande

Läs mer

Riktlinjer för avgång och avveckling

Riktlinjer för avgång och avveckling Riktlinjer för avgång och avveckling Haparanda Stad Antagen av kommunstyrelse 2000-06-13 RIKTLINJER FÖR AVGÅNG OCH AVVECKLING I HAPARANDA STAD Inledning Avveckling av personal är en uppgift som kräver

Läs mer

POLICY Ett uttalande i generella ordalag Som beskriver ett önskvärt beteende

POLICY Ett uttalande i generella ordalag Som beskriver ett önskvärt beteende POLICY Ett uttalande i generella ordalag Som beskriver ett önskvärt beteende Antagen av Kommunstyrelsen 2007-05-21, KS 117 Inledning För att verksamheten i kommunen skall fungera och servicenivån till

Läs mer

Ger bättre lokaler en bättre kvalitet i utbildningen? Lokalernas. betydelse. för skolan SVENSKA KOMMUNFÖRBUNDET

Ger bättre lokaler en bättre kvalitet i utbildningen? Lokalernas. betydelse. för skolan SVENSKA KOMMUNFÖRBUNDET Ger bättre lokaler en bättre kvalitet i utbildningen? Lokalernas betydelse för skolan SVENSKA KOMMUNFÖRBUNDET Innehåll Förord................................................ 1 Sammanfattning........................................

Läs mer

Kompetensförsörjningsstrategi för Försäkringskassan.

Kompetensförsörjningsstrategi för Försäkringskassan. STRATEGI 1 (6) Kompetensförsörjningsstrategi för Försäkringskassan. Inledning Försäkringskassan mål är att vara en organisation som har medborgarnas fulla förtroende när det gäller service, bemötande och

Läs mer

Kalix kommuns ledarplan

Kalix kommuns ledarplan Kalix kommuns ledarplan Inledning Dagens ledarskap handlar till stor del om att styra genom mål och visioner, att vara tydlig och att kunna föra en dialog med medarbetare och kunna delegera. Arbetsmiljön,

Läs mer

Välkommen till serviceförvaltningen

Välkommen till serviceförvaltningen Välkommen till serviceförvaltningen Vi skall aktivt medverka till att det går bra för våra kunder! Historik 1 Delägande i Gatubygg. Grusterminal Jourgruppen AB avveckl. AB säljs Grusterminal AB Kompri

Läs mer

ALTERNATIVA DRIFTSFORMER

ALTERNATIVA DRIFTSFORMER PROGRAM FÖR ALTERNATIVA DRIFTSFORMER (KONKURRENSPROGRAM) Utkast INNEHÅLLSFÖRTECKNING SID 2 Bakgrund 3 Nulägesbeskrivning 3 Mål och syfte 4 Omfattning 4 Befintlig / ny verksamhet 4 Interna bud 4 Principer

Läs mer

2000-11-10 reviderad 2001-01-16 och 2001-02-05. Fastställd av kommunfullmäktige den 5 februari 2001, 9 KONKURRENSPOLICY FÖR ÖSTERSUNDS KOMMUN

2000-11-10 reviderad 2001-01-16 och 2001-02-05. Fastställd av kommunfullmäktige den 5 februari 2001, 9 KONKURRENSPOLICY FÖR ÖSTERSUNDS KOMMUN 2000-11-10 reviderad 2001-01-16 och 2001-02-05 Fastställd av kommunfullmäktige den 5 februari 2001, 9 KONKURRENSPOLICY FÖR ÖSTERSUNDS KOMMUN Konkurrenspolicy 1(4) Konkurrenspolicy riktlinjer vid konkurrensutsättning

Läs mer

Offentlig upphandling en koloss på lerfötter

Offentlig upphandling en koloss på lerfötter Offentlig upphandling en koloss på lerfötter Offentliga upphandlingar i Sverige uppgår till hisnande 500 miljarder SEK per år innebärande 20 % av Sveriges BNP och ca 55 000 SEK per svensk invånare. Antalet

Läs mer

Hela byggprocessen. verktyg för att säkerställa att byggprojekten utförs så. effektivt som möjligt och uppfyller samtliga ställda mål.

Hela byggprocessen. verktyg för att säkerställa att byggprojekten utförs så. effektivt som möjligt och uppfyller samtliga ställda mål. Byggprocessen På Higabgruppen värderar vi kundnytta och långsiktighet högt och vi vill bygga och förvalta fastigheter som erbjuder god kvalitet och god funktion för kunden. Hela byggprocessen Kostnader

Läs mer

Valfrihet med politiska våndor

Valfrihet med politiska våndor Valfrihet med politiska våndor Lagen om valfrihetssystem LOV Stefan Elg Allego AB www.allego.se De gemenskapsrättsliga principerna EGdirektiven Beslut 1 Beskriva vad Beskriva hur Beskriva när AVTAL Beslut

Läs mer

Respekt för människors egen vilja och integritet. Se till individuella behov och önskemål. Delaktighet för brukare/vårdtagare och personal

Respekt för människors egen vilja och integritet. Se till individuella behov och önskemål. Delaktighet för brukare/vårdtagare och personal Kvalitetspolicy 2(6) Bakgrund All kommunal verksamhet grundas främst på kommuninvånarnas behov. Socialtjänsten skall enligt lagstiftningen ge vård,service och bistånd med hänsyn till människors egna resurser,

Läs mer

Offentlig upphandling - affärer för miljoner -

Offentlig upphandling - affärer för miljoner - Offentlig upphandling - affärer för miljoner - Åsa Johansson Årlig omsättning Sverige ca 500 miljarder SEK Flen ca 330 miljoner SEK Syfte! Att konkurrensutsätta inköp så att skattemedel används på bästa

Läs mer

Vad är Facility Management (FM)? Per Lilliehorn Lilliehorn Konsult AB

Vad är Facility Management (FM)? Per Lilliehorn Lilliehorn Konsult AB Vad är Facility Management (FM)? Per Lilliehorn AB En grund två vägar! Traditionell fastighetsförvaltning Verksamhetsanknutna tjänster Gemensamma dokument Förvaltning 1 Verksamhetsanknutna tjänster Definition

Läs mer

Tillsammans är vi starka

Tillsammans är vi starka Tillsammans är vi starka Välkommen! Sättet vi lever vår vision och vår affärsidé på är vad som bland annat skiljer oss från våra konkurrenter. Det handlar om HUR vår omgivning upplever samarbetet med oss

Läs mer

ETT MÄNSKLIGARE SAMHÄLLE FÖR ALLA

ETT MÄNSKLIGARE SAMHÄLLE FÖR ALLA ETT MÄNSKLIGARE SAMHÄLLE FÖR ALLA Chefs- och medarbetarpolicy för Stockholms Stadsmission Antagen av Stockholms Stadsmissions och Stadsmissionens Skolstiftelses styrelser 2011-02-21 Dokumentansvarig: Personalchef

Läs mer

Underhåll av fastigheter. Söderhamns kommun. Revisionsrapport 2010-12-12. Lennart Elfving

Underhåll av fastigheter. Söderhamns kommun. Revisionsrapport 2010-12-12. Lennart Elfving Underhåll av fastigheter Söderhamns kommun Revisionsrapport 2010-12-12 Lennart Elfving 1. Inledning/bakgrund I kommunens balansräkning utgörs en stor del av tillgångsmassans värde av fastigheter. Det är

Läs mer

Energieffektivisering i driftentreprenader. - en självkritisk betraktelse

Energieffektivisering i driftentreprenader. - en självkritisk betraktelse Energieffektivisering i driftentreprenader - en självkritisk betraktelse Energieffektivisering i driftentreprenader I en tid då fastighetssektorn står inför stora utmaningar inom energiområdet och där

Läs mer

Riktlinjer för kompetensutveckling

Riktlinjer för kompetensutveckling Riktlinjer för kompetensutveckling Haparanda Stad Antagen av kommunstyrelse 2000-06-13 RIKTLINJER FÖR KOMPETENSUTVECKLING I HAPARANDA STAD Inledning Kompetens och kompetensutveckling är ord som vi kan

Läs mer

Söderhamns kommun. Granskning av förutsättningarna för ledarskap i kommunens verksamheter. Revisionsrapport. KPMG 9 mars 2005 Antal sidor 10

Söderhamns kommun. Granskning av förutsättningarna för ledarskap i kommunens verksamheter. Revisionsrapport. KPMG 9 mars 2005 Antal sidor 10 Granskning av förutsättningarna för ledarskap i KPMG 9 mars 2005 Antal sidor 10 Innehåll 1. Sammanfattning 1 2. Inledning 3 2.1 Bakgrund 3 2.2 Projektets syfte 3 2.3 Metod och genomförande 3 2.4 Bemanning

Läs mer

SOLLENTUNA FÖRFATTNINGSSAMLING 1

SOLLENTUNA FÖRFATTNINGSSAMLING 1 FÖRFATTNINGSSAMLING 1 IT-STRATEGI FÖR SOLLENTUNA KOMMUN Antagen av fullmäktige 2003-09-15, 109 Inledning Informationstekniken har utvecklats till en världsomspännande teknik som omfattar datorer, telefoni,

Läs mer

Yttrande över Informations- och cybersäkerhet i Sverige Strategi och åtgärder för säker information i staten (SOU 2015:23)

Yttrande över Informations- och cybersäkerhet i Sverige Strategi och åtgärder för säker information i staten (SOU 2015:23) REMISSVAR DNR: 5.1.1-2015- 0781 Justitiedepartementet 103 33 Stockholm Yttrande över Informations- och cybersäkerhet i Sverige Strategi och åtgärder för säker information i staten (SOU 2015:23) Riksrevisionen

Läs mer

Policy för konkurrensutsättning. Policy för konkurrensutsättning av kommunal verksamhet. i Falköpings kommun

Policy för konkurrensutsättning. Policy för konkurrensutsättning av kommunal verksamhet. i Falköpings kommun Policy för konkurrensutsättning av kommunal verksamhet i Falköpings kommun Innehållsförteckning Bakgrund 3 Tillvägagångssätt vid konkurrensutsättning 3 Vad som kan konkurrensutsättas 3 Arbetsordning för

Läs mer

Offentlig upphandling av PR- och kommunikationstjänster

Offentlig upphandling av PR- och kommunikationstjänster Offentlig upphandling av PR- och kommunikationstjänster - En guide från PRECIS Föreningen Public Relations Konsultföretag i Sverige för dig som ska genomföra en offentlig upphandling av PR och kommunikationstjänster

Läs mer

entreprenad en översikt Innehåll

entreprenad en översikt Innehåll entreprenad en översikt Innehåll 1 Entreprenader industriella tjänster... 2 2 Entreprenadformer... 2 3 Ett avtal blir till så säger lagen... 3 4 Allmänna Bestämmelser... 4 5 Anbudsupphandlingens grunder...

Läs mer

Landskrona kommuns konkurrensutsättningspolicy

Landskrona kommuns konkurrensutsättningspolicy Sidan 1 av 6 Antagen av kommunfullmäktige 2008-10-27, 151, att gälla från och med det kommunfullmäktiges beslut vunnit laga kraft. Landskrona kommuns konkurrensutsättningspolicy 1. Definition 2. Mål och

Läs mer

Program för uppföljning och insyn av verksamhet som utförs av privata utförare på uppdrag från Österåkers kommun

Program för uppföljning och insyn av verksamhet som utförs av privata utförare på uppdrag från Österåkers kommun Tjänsteutlåtande 0 Öster Kommunstyrelsens kontor Björn Moe Datum 2015-04-22 Dnr Till Kommunstyrelsen Program för uppföljning och insyn av verksamhet som utförs av privata utförare på uppdrag från Österåkers

Läs mer

Bostads AB Poseidon avrop från ramavtal rörande hantverkstjänster

Bostads AB Poseidon avrop från ramavtal rörande hantverkstjänster KKV1015, v1.4, 2013-01-18 BESLUT 2014-12-12 Dnr 261/2014 1 (5) Bostads AB Poseidon Box 1 424 21 Angered Bostads AB Poseidon avrop från ramavtal rörande hantverkstjänster Konkurrensverkets beslut Bostads

Läs mer

Storumans kommun. Ägarpolicy för. Antagen av kommunfullmäktige 2013-09-24 94

Storumans kommun. Ägarpolicy för. Antagen av kommunfullmäktige 2013-09-24 94 Storumans kommun Ägarpolicy för Storumans kommun Antagen av kommunfullmäktige 2013-09-24 94 Ägarpolicy för Storumans kommun Allmänt 1. Inledning Delar av Storuman kommuns verksamhet bedrivs i aktiebolagsform.

Läs mer

Sammanfattning 2014:1

Sammanfattning 2014:1 Sammanfattning Äldreomsorg är en viktig välfärdstjänst som tar betydande ekonomiska resurser i anspråk. I dag går var femte kommunal skattekrona till vård och omsorg om äldre. En tydlig trend är att allt

Läs mer

Att beställa varor och tjänster i kommunal regi 2012-05-09. Johan Almesjö Inköp Gävleborg. Mikael Hallqvist Gävle Kommun 2012-05-09

Att beställa varor och tjänster i kommunal regi 2012-05-09. Johan Almesjö Inköp Gävleborg. Mikael Hallqvist Gävle Kommun 2012-05-09 Att beställa varor och tjänster i kommunal regi 2012-05-09 Johan Almesjö Inköp Gävleborg Mikael Hallqvist Gävle Kommun 2012-05-09 1 Vision Mål Partnern för den bästa affären Ägare Förtroende Kunder Trogna

Läs mer

Ledare i politiskt styrd organisation Förutsättningar och konsekvenser

Ledare i politiskt styrd organisation Förutsättningar och konsekvenser Ledare i politiskt styrd organisation Förutsättningar och konsekvenser Christer Jonsson Om mig Universitetslektor i FEK med inriktning på organisering och marknadsföring Undervisat mycket kring marknadsföring

Läs mer

Bibliotekarien som intern konsult - erfarenheter från omvärldsbevakning i kommun och företag.

Bibliotekarien som intern konsult - erfarenheter från omvärldsbevakning i kommun och företag. Katarina Kristoffersson & Bibliotekarien som intern konsult - erfarenheter från omvärldsbevakning i kommun och företag. Paper presenterat vid konferensen 11-12 oktober 2006 i Borås Om föredragshållarna

Läs mer

Offentlig upphandling hur gör man och vad bör man tänka på?

Offentlig upphandling hur gör man och vad bör man tänka på? Offentlig upphandling hur gör man och vad bör man tänka på? Karlstad den 9 december 2014 Birgitta Laurent 1 Offentlig upphandling Offentlig sektor köper varor, tjänster och byggentreprenader för 500-600

Läs mer

Kommunal Författningssamling

Kommunal Författningssamling Kommunal Författningssamling Koncernpolicy för Kävlinge kommun Dokumenttyp Beslutande organ Förvaltningsdel Policy Kommunstyrelsen Kommunkansliet Antagen 2002-03-14, Kf 12/02:1 Ansvar Kanslichef Koncernpolicy

Läs mer

Riktlinjer för upphandling

Riktlinjer för upphandling Riktlinjer för upphandling UPPH2012-0066 Fastställda av Landstingsstyrelsen 2013-05-27 Gäller fr.o.m. 2013-07-01 Tidigare riktlinjer upphör därmed att gälla. Landstingets ledningskontor Upphandlingsenheten

Läs mer

Förvaltningsentreprenad för delar av fastighetsförvaltningen inom. Regionservice

Förvaltningsentreprenad för delar av fastighetsförvaltningen inom. Regionservice Ledning Göran Elsmén Bitr. servicedirektör 046-15 34 28 070-512 15 74 goran.elsmen@skane.se. Datum 2010-01-20 1 (9) Fastighets- och servicenämnden Förvaltningsentreprenad för delar av fastighetsförvaltningen

Läs mer

Bengt Hansson. professor, bygg- och projektledare. Beställarerollen. Upphandlaren/ Beställaren har en nyckelroll

Bengt Hansson. professor, bygg- och projektledare. Beställarerollen. Upphandlaren/ Beställaren har en nyckelroll Beställarestrategi Beställarestrategi för en långsiktigt effektiv anskaffning Bengt Hansson professor, bygg- och projektledare Referens: Beställarens nycklar till framgång Upphandlaren/ Beställaren har

Läs mer

Våra affärsprinciper

Våra affärsprinciper Våra affärsprinciper Vår vision är att skapa hållbara energilösningar i världsklass. Vi vill kunna kombinera stark och uthållig tillväxt tillsammans med god lönsamhet. Genom detta skapar vi värdetillväxt

Läs mer

Antagande av anbud av driftsentreprenad simhallar

Antagande av anbud av driftsentreprenad simhallar 2014-02-24 1 (5) TJÄNSTESKRIVELSE FRN 2013/126-052 Fritidsnämnden Antagande av anbud av driftsentreprenad simhallar Förslag till beslut Fritidsnämnden beslutar att anta anbudsgivare nummer 1 med anbud

Läs mer

Handlingsplan för ständiga förbättringar

Handlingsplan för ständiga förbättringar Handlingsplan för ständiga förbättringar Varje enhet ska effektivisera sin verksamhet genom att genomföra ständiga förbättringar, som ska ske inom ramen för ordinarie kvalitetsarbete. Med minst en förbättring

Läs mer

Policy för internkontroll för Stockholms läns landsting och bolag

Policy för internkontroll för Stockholms läns landsting och bolag Policy för internkontroll för Stockholms läns landsting och bolag Policy för internkontroll för Stockholms läns landsting och bolag 2 (6) Innehållsförteckning Policy för internkontroll... 1 för Stockholms

Läs mer

Upphandlings- och inköpsreglemente för Malung-Sälens kommun

Upphandlings- och inköpsreglemente för Malung-Sälens kommun Upphandlings- och inköpsreglemente för Malung-Sälens kommun Antagen av kommunfullmäktige 2013-10-28 93 Gäller från och med 2013-11-26 Reviderad 2014-11-03 av upphandlingsenheten Innehåll Syfte...3 Regler...3

Läs mer

Agenda. 1. Introduktion och presentation av deltagarna. 2. Produktivitet. 3. Arbetsmiljö. 4. Trafikpåverkan

Agenda. 1. Introduktion och presentation av deltagarna. 2. Produktivitet. 3. Arbetsmiljö. 4. Trafikpåverkan 1 2014-08-28 Agenda 1. Introduktion och presentation av deltagarna 2. Produktivitet 3. Arbetsmiljö 4. Trafikpåverkan 5. Medskick till nationellt Anläggningsforum 6. Sammanfattning och avslutning 2 2014-08-28

Läs mer

Byggherrens roll för innovationer i byggsektorn. Construction Management

Byggherrens roll för innovationer i byggsektorn. Construction Management Byggherrens roll för innovationer i byggsektorn Innovationsbegreppet Innovationsprocess Idé/uppfinning + Utveckling + Implementering = Innovation Innovationer Brett spann på vad innovationer är Radikala

Läs mer

REJÄL FÖRVALTNING. Att äga fastigheter har aldrig varit enklare

REJÄL FÖRVALTNING. Att äga fastigheter har aldrig varit enklare Sida 1 av 8 REJÄL FÖRVALTNING Att äga fastigheter har aldrig varit enklare Att som företag äga sin egen fastighet har många fördelar. Det innebär dock också ett mycket stort ansvar för att fastigheten

Läs mer

SAMVERKAN - organisering och utvärdering. Runo Axelsson Professor i Health Management

SAMVERKAN - organisering och utvärdering. Runo Axelsson Professor i Health Management SAMVERKAN - organisering och utvärdering Runo Axelsson Professor i Health Management Disposition Vad är samverkan och varför? Forskning om samverkan. Begrepp och distinktioner. Organisering av samverkan.

Läs mer

Riktlinjer för upphandling

Riktlinjer för upphandling Riktlinjer för upphandling Fastställt av kommunfullmäktige 2006-06-21 143 Ersätter kommunfullmäktiges beslut 1994-10-27 90 Senast förändrat av kommunfullmäktige 2008-08-27, 184 INLEDNING 3 OMFATTNING 3

Läs mer

Riktlinjer för upphandling och inköp

Riktlinjer för upphandling och inköp Riktlinjer för upphandling och inköp Dnr ks 09/127 Riktlinjer för upphandling och inköp Ånge kommunkoncern Antagen av kommunstyrelsen 2010-02-02, 14 841 81 Ånge kommun tel 0690-250 100 e-post ange@ange.se

Läs mer

Riktlinjer för upphandling och inköp

Riktlinjer för upphandling och inköp Riktlinjer upphandling och inköp Dnr Ks 11/159 Riktlinjer för upphandling och inköp Ånge kommunkoncern Antagen av kommunstyrelsen 2011-06-07 110 841 81 Ånge kommun tel 0690-250 100 e-post ange@ange.se

Läs mer

RIKTLINJER FÖR KONKURRENSUTSÄTTNING

RIKTLINJER FÖR KONKURRENSUTSÄTTNING 2013-07-02 RIKTLINJER FÖR KONKURRENSUTSÄTTNING INOM KUNGÄLVS KOMMUN Antagen av kommunstyrelse 180/2013 ADRESS Stadshuset 442 81 Kungälv TELEFON 0303-23 80 00 vx FAX 0303-190 35 E-POST kommun@kungalv.se

Läs mer

Operatörsrum rådgivning

Operatörsrum rådgivning Operatörsrum rådgivning Med en lång och unik kunskap om operatörsrum/kontrollrum/driftcentraler kan RackTech hjälpa er att skapa en driftsäker och genomtänkt operatörsmiljö. Med förståelse för operatören

Läs mer

Remissvar Förslag om ändrade regler om direktupphandling

Remissvar Förslag om ändrade regler om direktupphandling Socialdepartementet Enheten för upphandlingsfrågor 103 33 Stockholm Stockholm Dnr 2014-01-27 S2013/9124/RU Remissvar Förslag om ändrade regler om direktupphandling Företagarna har givits möjlighet att

Läs mer

Ansvarsfördelning mellan Eksjö kommun och Eksjö Kommunfastigheter AB, policy

Ansvarsfördelning mellan Eksjö kommun och Eksjö Kommunfastigheter AB, policy Nr 1-2013 Ersätter nr Ansvarsfördelning mellan Eksjö kommun och Eksjö Kommunfastigheter AB, policy Antagen av kommunfullmäktige 2012-11-29, 185 1 Grundförutsättningar * Samtliga byggnader förvaltas av

Läs mer

Framgångsfaktorer för samverkan

Framgångsfaktorer för samverkan Framgångsfaktorer för samverkan Helhetssyn på patienters och klienters behov som utgångspunkt för samverkan. Kompetens att arbeta och kommunicera över professionella och organisatoriska gränser ( samverkanskompetens

Läs mer

INKÖPS- OCH UPPHANDLINGSPOLICY för Karlskrona kommunkoncern. Antagen av Kommunfullmäktige den 21 mars 2013 39

INKÖPS- OCH UPPHANDLINGSPOLICY för Karlskrona kommunkoncern. Antagen av Kommunfullmäktige den 21 mars 2013 39 INKÖPS- OCH UPPHANDLINGSPOLICY för Karlskrona kommunkoncern Antagen av Kommunfullmäktige den 21 mars 2013 39 2(5) Inledning Karlskrona kommunkoncern (nedan kallad kommunen) köper varor, tjänster och entreprenader

Läs mer

Organisation och drift av Messingen

Organisation och drift av Messingen Tjänsteutlåtande Utvecklingsstrateg 2015-01-04 Per-Ola Lindahl 08-590 970 35 Dnr: Per-Ola.Lindahl@upplandsvasby.se KS/2014:449 31774 Organisation och drift av Messingen Förslag till beslut Kommunstyrelsen

Läs mer

Alternativa driftsformer ger nya möjligheter för de kommunalt anställda.

Alternativa driftsformer ger nya möjligheter för de kommunalt anställda. Hultsfreds kommun 1 (10) Alternativa driftsformer ger nya möjligheter för de kommunalt anställda. Som politiska företrädare i Hultsfreds kommun ser vi positivt på alternativa driftsformer av kommunal service.

Läs mer

Motion 38 Motion 39. med utlåtanden

Motion 38 Motion 39. med utlåtanden Motion 38 Motion 39 med utlåtanden 106 Motion 38 Kortare handläggningstider vid behov av tvångsförvaltning. Hyresgästföreningen får ibland ärenden om dålig teknisk förvaltning och bristande underhåll.

Läs mer

Affärsjuridik enligt Lindahl

Affärsjuridik enligt Lindahl Affärsjuridik enligt Lindahl Ett affärsråd ska vara glasklart. Inte gömmas i en hög av papper. Ett rakare arbetssätt Du vill ha raka svar och tydliga råd. Vårt mål är att alltid leverera relevant rådgivning

Läs mer

Frågeställningar inför workshop Nationell strategi för skydd av samhällsviktig verksamhet den 28 oktober 2010

Frågeställningar inför workshop Nationell strategi för skydd av samhällsviktig verksamhet den 28 oktober 2010 samhällsskydd och beredskap 1 (8) Ert datum Er referens Avdelningen för risk- och sårbarhetsreducerande arbete Enheten för skydd av samhällsviktig verksamhet Michael Lindstedt 010-2405242 michael.lindstedt@msb.se

Läs mer

Kommunens strategiska mål

Kommunens strategiska mål Kommunens strategiska mål Nya mål har tagits fram för perioden 2012 2015. Strukturen är indelad i yttre respektive inre mål: Hållbar utveckling En hållbar utveckling förutsätter aktiva åtgärder för att

Läs mer

Bandrift. Möjligheter och fördelar med extern entreprenad. Proffs på gröna sportytor

Bandrift. Möjligheter och fördelar med extern entreprenad. Proffs på gröna sportytor Bandrift Möjligheter och fördelar med extern entreprenad Proffs på gröna sportytor Golfsverige i förändring kräver smarta lösningar för bandrift Golfsverige befinner sig i en förändringsprocess som innebär

Läs mer

Konkurrensprogram för Ronneby kommun

Konkurrensprogram för Ronneby kommun 2011-08-23 Dnr: 2011/203 Rev 2011-09-29 Kommunledningsenheten Antaget av KF 2011-09-29 247 Konkurrensprogram för Ronneby kommun Inledning, motiv och mål Den kommunala servicen skall vara av god kvalitet

Läs mer

Riktlinjer för hantering av intressekonflikter för Rhenman & Partners Asset Management AB

Riktlinjer för hantering av intressekonflikter för Rhenman & Partners Asset Management AB Riktlinjer för hantering av intressekonflikter för Rhenman & Partners Asset Management AB Denna policy är fastställd av styrelsen för Rhenman & Partners Asset Management AB (Rhenman & Partners) den 29

Läs mer

Införande av lag (2008:962) om valfrihetssystem (LOV) inom särskilt boende inom äldreomsorgen

Införande av lag (2008:962) om valfrihetssystem (LOV) inom särskilt boende inom äldreomsorgen 1(5) Införande av lag (2008:962) om valfrihetssystem (LOV) inom särskilt boende inom äldreomsorgen Ärendet Mot bakgrund av socialnämndens förslag till beslut om införande av lag om valfrihetssystem (LOV)

Läs mer

IT-strategi-Danderyds kommun 2010-2014

IT-strategi-Danderyds kommun 2010-2014 IT-strategi-Danderyds kommun 2010-2014 Beslutsinstans: Kommunfullmäktige Beslutsdatum: 2010-09-27 Giltighetstid: 2010-09-27 t o m 2014-12-31 Ansvarig nämnd: Kommunstyrelsen Diarienummer: KS 2010/0095 IT-strategi

Läs mer

Plan för konkurrensutsättning och alternativa driftsformer i Stenungsunds kommun

Plan för konkurrensutsättning och alternativa driftsformer i Stenungsunds kommun STENUNGSUNDS KOMMUN Plan för konkurrensutsättning och alternativa driftsformer i Stenungsunds kommun Typ av dokument Plan Dokumentägare Näringslivsansvarig Beslutat av Kommunfullmäktige Giltighetstid Tills

Läs mer

Om ämnet Engelska. Bakgrund och motiv

Om ämnet Engelska. Bakgrund och motiv Om ämnet Engelska Bakgrund och motiv Ämnet engelska har gemensam uppbyggnad och struktur med ämnena moderna språk och svenskt teckenspråk för hörande. Dessa ämnen är strukturerade i ett system av språkfärdighetsnivåer,

Läs mer

Strategi för upphandling av entreprenader Rapport nr EKA 2004:6

Strategi för upphandling av entreprenader Rapport nr EKA 2004:6 Strategi för upphandling av entreprenader Rapport nr EKA 2004:6 EMPIRIKON AB Vallentuna 2004-03-01, senast reviderad 2005-10-31 Jan Andersson 2 Projekt Eka, Bengtfors kommun Pm - strategi för upphandling

Läs mer

Sammanfattning Rapport 2010:15. Rektors ledarskap. En granskning av hur rektor leder skolans arbete mot ökad måluppfyllelse

Sammanfattning Rapport 2010:15. Rektors ledarskap. En granskning av hur rektor leder skolans arbete mot ökad måluppfyllelse Sammanfattning Rapport 2010:15 Rektors ledarskap En granskning av hur rektor leder skolans arbete mot ökad måluppfyllelse Sammanfattning Rektor har som pedagogisk ledare och chef för lärarna och övrig

Läs mer

Exempel på mallar. Är din HR funktion. Liam Ulvhag

Exempel på mallar. Är din HR funktion. Liam Ulvhag Exempel på mallar Är din HR funktion mogen för en SLA? Liam Ulvhag Förtydliga en komplex organisation 1. Det är dags att formalisera en professionell relation mellan HR och linjen Att implementera en HR

Läs mer

02-03-18 MEDARBETARSAMTAL. Handledning. för medarbetare och chef att steg för steg förbereda, genomföra och utvärdera sitt medarbetarsamtal

02-03-18 MEDARBETARSAMTAL. Handledning. för medarbetare och chef att steg för steg förbereda, genomföra och utvärdera sitt medarbetarsamtal 02-03-18 MEDARBETARSAMTAL Handledning för medarbetare och chef att steg för steg förbereda, genomföra och utvärdera sitt medarbetarsamtal Datum och kl:... Plats:.... Medarbetarens namn:... Chefens namn:...

Läs mer

SOURCINGSTRATEGI FÖR OMRÅDET FÖR INFRASTRUKTURSTÖD

SOURCINGSTRATEGI FÖR OMRÅDET FÖR INFRASTRUKTURSTÖD SOURCINGSTRATEGI FÖR OMRÅDET FÖR INFRASTRUKTURSTÖD Publicerad Beslutsfattare Ansvarig funktion medarbetarportalen.gu.se/styrdokument Jörgen Tholin, universitetsdirektör Marie Smedbro, områdeschef Beslutsdatum

Läs mer

LOKALFÖRSÖRJNINGSSTRATEGIER

LOKALFÖRSÖRJNINGSSTRATEGIER NYTT TILLFÄLLE KONFERENSEN ÄR TILLBAKA! LOKALFÖRSÖRJNINGSSTRATEGIER I KOMMUN 2014 inbjudan till konferens i Stockholm den 2-3 december 2014 VÅRA TALARE Hagfors kommun Louise Sjöholm Västerås stad Frederick

Läs mer

Strategiska förutsättningar

Strategiska förutsättningar ska förutsättningar De statliga myndigheterna är regeringens redskap för att realisera riksdagens och regeringens beslutade politik. Verksamhetsstyrningen av myndigheterna utgår från den av riksdagen beslutade

Läs mer

Undersökning av elavtals särskilda villkor

Undersökning av elavtals särskilda villkor Undersökning av elavtals särskilda villkor Bakgrund har under många år fått ett stort antal klagomål på elleverantörer. Klagomålens karaktär har varierat och olika typer av problem på marknaden har dominerat

Läs mer

PLAN WEBBORGANISATION MIUN.SE

PLAN WEBBORGANISATION MIUN.SE MITTUNIVERSITETET Styrdokument PLAN WEBBORGANISATION MIUN.SE DNR MIUN 2013/1089 Publicerad: 2013-06-27 Beslutsfattare: Universitetsdirektör Yasmine Lindström Handläggare: Kicki Strandh Beslutsdatum: 2013-06-19

Läs mer

STOCKHOLMS STADS UPPHANDLINGSPOLICY

STOCKHOLMS STADS UPPHANDLINGSPOLICY Kommunfullmäktige Beslutsdatum 2007-03-26 Reviderad 2014-02-17 Sida 1 (6) Dokumentets mottagare, förvaltning och uppföljning Detta dokument vänder sig till dem som fattar beslut i inköps- och upphandlingsfrågor

Läs mer

Organisationer och det omgivande samhället

Organisationer och det omgivande samhället Organisationer och det omgivande samhället Litteratur: Castells, Informationsnätet samhället ryggrad, Ord & Bild nr 6, 2000 Jacobsen & Thorsvik, Hur moderna organisationer fungerar, Studentlitteratur,

Läs mer

Plan för gemensamma aktiviteter 2014. Strategi för den statliga arbetsgivarpolitiken

Plan för gemensamma aktiviteter 2014. Strategi för den statliga arbetsgivarpolitiken Plan för gemensamma aktiviteter 2014 Strategi för den statliga arbetsgivarpolitiken Är du medlem och vill veta mer? På Arbetsgivarverkets webbplats kan du läsa mer om den arbetsgivarpolitiska strategin

Läs mer

Riktlinjer för upphandlingar och inköp i Härnösands kommun

Riktlinjer för upphandlingar och inköp i Härnösands kommun 2012-10-19 Sidan 1 av 5 Kommunstyrelseförvaltningen Riktlinjer för upphandlingar och inköp i Härnösands kommun Förutsättningar Härnösands kommun (kommunen) bedriver en verksamhet vars tyngdpunkt ligger

Läs mer

2008-10-03 Dnr: 09-2008-4514 YTTRANDE Ert Dnr: 438/2008. Konkurrensverket 103 85 Stockolm

2008-10-03 Dnr: 09-2008-4514 YTTRANDE Ert Dnr: 438/2008. Konkurrensverket 103 85 Stockolm 2008-10-03 Dnr: 09-2008-4514 YTTRANDE Ert Dnr: 438/2008 Konkurrensverket 103 85 Stockolm Nuteks förslag till åtgärder för bättre konkurrens i Sverige Verket för Näringslivsutveckling, Nutek, har av Konkurrensverket

Läs mer

Riktlinjer för lokalförsörjningstrategi, interna hyror samt tomställda lokaler

Riktlinjer för lokalförsörjningstrategi, interna hyror samt tomställda lokaler Ersätter Utbytt den Sign 1:5 Lokalförsörjningsstrategi Melleruds kommuns strategi för lokalförsörjning utgår från att kommunens lokaler ska svara upp mot behoven som finns i den kommunala verksamheten.

Läs mer

VÅR ETISKA KOD. Sveriges Skolledarförbund tar ansvar

VÅR ETISKA KOD. Sveriges Skolledarförbund tar ansvar VÅR ETISKA KOD Sveriges Skolledarförbund tar ansvar Yrkesetisk kod för Sveriges Skolledarförbund Skola och utbildning har en avgörande betydelse för samhällets utveckling. Den unga människans skolupplevelser

Läs mer

Att arbeta i statlig tjänst. - styrning och värden

Att arbeta i statlig tjänst. - styrning och värden Att arbeta i statlig tjänst - styrning och värden Att arbeta i statlig tjänst styrning och värden Produktion: Statens kvalitets- och kompetensråd Grafisk utformning: Statens kvalitets- och kompetensråd

Läs mer

ArbetsrelateratDNA. Daniel Brodecki. Här är ditt ArbetsrelateratDNA i form av en rapport.

ArbetsrelateratDNA. Daniel Brodecki. Här är ditt ArbetsrelateratDNA i form av en rapport. Här är ditt ArbetsrelateratDNA i form av en rapport. Detta är ett underlag som visar vad som är viktigt för dig och hur du kan använda din potential på ett optimalt sätt. Ett ArbetsrelateratDNA handlar

Läs mer

Årsbudget 2002 och strategisk långtidsplan 2002-2004

Årsbudget 2002 och strategisk långtidsplan 2002-2004 05-08-01 Adm-2001-00016 1 Landstingsstyrelsen Årsbudget 2002 och strategisk långtidsplan 2002-2004 Inledning Under år 2001 har arbetet med att utveckla AdmTjänst pågått utifrån de fem perspektiv som fastställts

Läs mer

Utdrag från kapitel 1

Utdrag från kapitel 1 Utdrag från kapitel 1 1.1 Varför en bok om produktionsutveckling? Finns det inte böcker om produktion så att det räcker och blir över redan? Svaret på den frågan är både ja och nej! Det finns många bra

Läs mer

KUNDCASE C4 ENERGI 2

KUNDCASE C4 ENERGI 2 KUNDCASE C4 ENERGI KUNDCASE C4 ENERGI 2 3 KUNDCASE C4 ENERGI Strategi och positionering 4 KOMMUNIKATIV PLATTFORM ELNÄT STADSNÄT FJÄRRVÄRME miljövänlig komfort varje dag 5 KUNDCASE C4 ENERGI Affärsidé C4

Läs mer

Policy och riktlinjer för E-förvaltning och IT-användning inom Falköpings kommun 2012 2014

Policy och riktlinjer för E-förvaltning och IT-användning inom Falköpings kommun 2012 2014 Policy och riktlinjer för E-förvaltning och IT-användning inom Falköpings kommun 2012 2014 Ledning och styrning av IT i kommunen Kommunen har sedan många år en central IT-avdelning med ansvar för drift

Läs mer