En studie kring hyresrättsproduktionen i Stockholm & Göteborg

Transkript

1 Fakulteten för ekonomi, kommunikation och IT Antonia Renäng Marie Öberg En studie kring hyresrättsproduktionen i Stockholm & Göteborg Företagsekonomi C-uppsats Termin: Handledare: VT-09 Bo Nordlund Karlstads universitet Karlstad Tfn Fax Information@kau.se

2 SAMMANFATTNING Det har skett en hel del på den svenska bostadsmarknaden de senaste årtiondena. Det vi fortfarande ser spår av idag började redan under 90-talets krisår. Allmännyttan började behandlas mer som de privata bostadsbolagen avseende skatteregler, subventioner och finansiering. Skattereformen som genomfördes under de tidiga åren i kombination med rådande lågkonjunktur och höga arbetslöshet ledde till en nedgång i bostadsproduktionen. Under andra halvan av 90-talet började efterfrågan på bostäder öka ordentligt, vilket ledde till en ökande bostadsbrist och allt längre köer. Bostadsproduktionen hade efter nedgången svårt att hålla jämna steg med efterfrågan i takt med att ombildandet av hyresrätter till bostadsrätter blev allt vanligare. Här befinner vi oss alltså idag, med en bostadsrättsproduktion högre än hyresrättsproduktionen sedan ett par år tillbaka. Det byggs minst antal bostäder i Sverige av alla EUländer, och omsättningen på marknaden är låg. Samtidigt är det ett faktum att stora barnkullar kommer att bli vuxna och i behov av en egen bostad inom de närmsta åren, och många äldre kommer att komma upp i den åldern där ett enklare boende blir viktigt. Behovet av vanliga hyreslägenheter är stort. De värsta scenarierna finns i storstäder såsom Stockholm och Göteborg, som dessutom både har och fortsatt kommer att ha en stor nettoinflyttning under många år framöver. Vår undersöknings fundamentala syfte blev med ledning av ovanstående att reda på varför det inte byggs fler hyresrätter, trots en accelererande efterfrågan. Vi har kommit fram till att den tydligast bidragande faktorn till detta fenomen är att det är svårt att bygga lönsamt på grund av ett antal saker. Bland annat är det svårt att få tillgång till byggbar mark, dels eftersom att marken i de mest attraktiva lägena är mycket dyr så det blir svårt att täcka produktionskostnaden enbart genom uthyrning då bruksvärdesystemet satt en gräns för hur hög denna får vara och för att betalningsviljan inte alltid finns för höga hyror. Dessutom tycks kommunen hellre vilja tilldela mark åt bostadsrätter. Kommunen tjänar mer på att sälja marken till byggjättarna som producerar bostadsrätter, då detta i sin tur lättare kan täcka deras produktionskostnader. Det råder dessutom en statisk konkurrens i byggsektorn där teknik- och produktivitetsutvecklingen hålls på en låg nivå vilket speglas i en ineffektiv byggprocess. Således är det inte bara en del av bostadspolitiken som behöver ses över, utan även byggsektorn är i behov av förnyelse. Dessutom expanderar andrahandsmarknaden rejält, vilket kan ifrågasätta om behovet av nya hyresrätter verkligen är så stort som det ser ut. 1

3 FÖRORD Vi vill rikta ett stort tack till följande företag som har gått med på att bli intervjuade av oss: Bostads AB Poseidon Göteborg Familjebostäder Stockholm Familjebostäder Göteborg Göteborgs stads bostadsaktiebolag Diligentia Wallenstam AB Stena Fastigheter AB Vi vill även passa på att tacka Lars Andersson och Rudolf Antoni på Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen samt Hans Lind på KTH som har gett oss material och litteratur att arbeta med. Sist men inte minst vill vi tacka vår handledare Bo Nordlund, som med sin kunskap, sina råd och sitt stöd hjälpt oss att genomföra denna uppsats. Karlstad den 5 juni 2009 Antonia Renäng Marie Öberg 2

4 DISPOSITION i form av kapitelindelning och innehållsförklaringar 1. INLEDNING 2. METOD 3. TEORI OCH REGLER PÅ HYRESMARK- NADEN 4. EMPIRI 5. ANALYS 6. SLUTSATS I detta kapitel redogör vi för bakgrunden till vårt uppsatsämne som ett argument för de val vi har gjort. Vi för en problemdiskussion och formulerar därefter mer ingående ett problem som lett till vår frågeställning. Här presenteras vilka metoder vi har valt att använda oss av i vår undersökning. Vi redogör även för vilka företag och andra vår empiri ska grundas på och för en analys- och kvalitetsdiskussion om datainsamlingen. Här presenteras det teoretiska ramverk och annat som vi anser lämpligt för vår empiri. Kapitlet syftar till att förbereda och ge läsaren förståelse för de problem vi beskriver samt klargöra för begrepp och teorier som sedan används i empiri och analys Här redogörs materialet som undersökningen gett. Här knyts materialet från teoridelen samman med empirin och analyseras och reflekteras. I det detta avslutande kapitel redogör vi för slutsatserna vi kunnat dra utifrån undersökningen, vilket ska leda till svar på frågeställningarna och syftet. Vi diskuterar även eventuella brister i det empiriska arbetet. 3

5 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. INLEDNING Problembakgrund Problemformulering Syfte & frågeställning Avgränsning METOD Ansats Kvalitativ eller kvantitativ metod Data Urvalsgrupp Genomförande Bearbetning av data Validitet och reliabilitet TEORI OCH REGLER PÅ HYRESMARKNADEN Olika upplåtelseformer för boende i flerbostadshus Hyra i förstahand Hyra i andrahand Kooperativ hyresrätt Bostadsrätt Ägarlägenhet Valet av boendeform; att hyra eller att äga Bostadsförsörjning Kommunens roll Bruksvärdesystemet och hyressättningen Allmännyttiga bostadsföretag Innebörd och praktisk tillämpning Effekter Marknadsbalans Är det förändringar i sikte? Produktionskostnader Begreppsdefinition Statistik Byggsektorn Beskattning Borttagandet av det statliga stödet. 30 4

6 4. EMPIRI Företagspresentationer Bostads AB Poseidon Familjebostäder Stockholm Göteborgs stads bostadsaktiebolag Familjebostäder Göteborg Diligentia Wallenstam AB Stena Fastigheter AB Intervjuer Allmännyttiga bostadsbolag Privata fastighetsbolag Sammanfattning av intervjuer med kommunala bostadsbolag Sammanfattning av intervjuer med privata fastighetsbolag ANALYS Hur tänker bostadsföretag och fastighetsbolag när de bygger? Vilka olika faktorer påverkar att det byggs som det gör? Hur har kommunerna agerat med tanke på Bostadsförsörjningslagen? SLUTSATS Analysresultat Tankar kring empiriförfarandet Förslag på framtida undersökningar.. 51 KÄLLFÖRTECKNING

7 1. INLEDNING 1.1 Problembakgrund Efter andra världskriget låg bostadsstandarden i Sverige på en relativt låg nivå och det rådde bostadsbrist i landet. Det var vid den här tiden som staten för första gången på allvar klev in som bostadspolitisk aktör och goda bostäder åt alla blev det övergripande målet. Konkret kom den statliga bostadspolitiken i hög grad att handla om hur många bostäder som skulle kunna byggas med hänsyn till behovet av arbetskraft och kapital inom andra sektorer kom beslutet om att en miljon nya bostäder skulle byggas under perioden , det så kallade miljonprogrammet. Målet var att avskaffa bostadsbristen och att förbättra bostadsförhållandena. Över en miljon bostäder byggdes under den utsatta tiden varav 2 tredjedelar i flerbostadshus. (Hedman 2008) I början av 1970-talet började det bli lätt att få tag i bostäder även i orter där det tidigare rådde bostadsbrist. Oljekris och minskad export gjorde att industrins behov av nyinflyttad arbetskraft minskade och Sverige fick en avsevärd nettoutvandring. Många tomma bostäder ledde till allvarliga konsekvenser för många bostadsföretag. Nyproduktionen av flerbostadshus minskade kraftigt. Ökad konkurrens och tomma lägenheter tvingade företagen till ett nytt ekonomiskt tänkande talet präglades av en övergång från byggande till förvaltning. (Hedman 2008) På 1990-talet gjordes omfattande förändringar i bostadspolitiken. Särbehandlingen av de allmännyttiga bostadsbolagen togs bort och skulle i fortsättningen ha samma förutsättningar som de privata bostadsbolagen när det gällde skatteregler, statliga subventioner och finansiering. Samtidigt rådde lågkonjunktur med ökad arbetslöshet och tillsammans med den skattereform som gjordes i början av 1990-talet blev effekten en kraftig nedgång i bostadsproduktionen. (Hedman 2008) Under andra halvan av 1990-talet ökade efterfrågan på bostäder kraftigt i flera regioner, vilket ledde till att småhus- och bostadsrättspriserna steg rejält. De hyresrätter som fanns hyrdes snabbt ut, och köerna till hyresrätter i områden med reglerade hyror blev allt längre. Antalet kommuner med bostadsbrist steg undan för undan, vilket gav plats för en växande svart hyresmarknad. Samtidigt ombildades allt fler av de befintliga hyresrätterna till bostadsrätter. Den ökade efterfrågan på hyresbostäder borde ha lett till en produktionsökning, om marknaden för bostadsbyggande hade fungerat likartat som marknaden för 6

8 vissa industrivaror under samma tid. Prisökningarna hade inte haft samma takt om marknaden hade varit så pass flexibel att produktionsfaktorer kunnat röra sig mellan olika sektorer och konkurrensen fungerat som den ska. (Expertrådet för studier i offentlig ekonomi. (Lind 2003a) 2006 tog den nuvarande regeringen bort inskränkningen som gjorde att kommunerna inte kunde sälja ut hela eller delar av sitt bostadsbestånd. Samtidigt har stor uppmärksamhet riktats mot huruvida den kommunala allmännyttan strider mot EG-rättens konkurrens och statstödsregler. (Hedman 2008) 1.2 Problemformulering Det har skett en hel del förändringar på den svenska bostadsmarknaden de senaste årtiondena utgjorde hyresrätter drygt 75 procent av det sammanlagda antalet färdigställda lägenheter medan bostadsrätterna fick stå för nästintill hela av de resterande 25 procenten. Denna skillnad har med åren blivit mindre och mindre, och 2007 fick bli det första året då det faktiskt byggdes fler bostadsrätter än hyresrätter. (SCB 2009) Det råder alltså omvända förhållanden nu, vilket har sina biverkningar. De hyresrätter som byggs idag är sällan billiga så den som vill hyra sitt boende framöver kommer inte att kunna göra detta lika lätt som förr. Det är främst storstadsregionerna som har drabbats hårdast av detta fenomen. Även fast ansvaret för lägenhetsbyggandet ligger hos Sveriges kommuner hör det inte till ovanligheterna att även kommunala bostadsbolag väljer att bygga bostadsrätter istället för hyresrätter. (Cato 2008) Vid en jämförelse av det totala byggandet så byggs det minst antal bostäder i Sverige än i något av resterande EU-länder, plus att omsättningen på bostadsmarknaden är dålig. I storstadsregionerna är situationen så extrem att man kan använda benämningen akut bostadsbrist. (Borås Tidning 2009) I Stockholm syns ett mönster där flera hundra lägenheter står tomma för att fastighetsägaren vägrar hyra ut dem i väntan på att en bostadsrättsförening ska köpa fastigheten istället. Detta är ett sätt för fastighetsägaren att få ut mer pengar av fastigheten. (Forsström 2008) Samtidigt som ovanstående äger rum kan man konstatera att unga människor i behov av egen bostad blir allt fler. Över en miljon ungdomar kommer att flytta 7

9 hemifrån inom tio år, vilket kommer att innebära en hel del rörlighet på bostadsmarknaden. Men hur kommer egentligen detta att gå? Ungdomar har i regel svårare att hitta bostad redan som det är, och rådande lågkonjunktur ger ännu sämre förutsättningar. Det blir svårt att möta efterfrågan på bostäder som passar in på denna samhällsgrupps preferenser och ekonomiska förutsättningar. Antalet människor som kan köpa en dyr bostadsrätt är inte lika stort längre. (Skoog 2008) Ungdomarna är inte den enda samhällsgruppen som kommer att efterfråga en särskild sorts boende. Om man ser till den del av ungdomarna som är eller kommer att bli studenter hävdar Carlsson och Pettersson (2009) att efterfrågan kommer att öka fram till, för att sedan minska efter, 2015 hos denna grupp. Det handlar snarare om att lyckas med att bygga flexibelt, eftersom människor i åldern kommer att bli allt fler framöver. Således låter det mer motiverat med större tillgång på vanliga hyreslägenheter, som kan användas av alla, istället för typiska studentlägenheter. (Pettersson & Carlsson 2009) För att sammanfatta situationen på dagens hyresbostadsmarknad kan sägas att även om trycket är stort byggs det fortfarande fler bostadsrätter. Redan i början av 2000-talet kunde existensen av fenomenet där höga fastighetspriser i de populäraste städerna inte tycks locka till något ökat byggande konstateras. Det talas också om en i stort sett avstannad produktion av hyresrätter. (Turner, 2001) Samtidigt är det dessutom också så, att produktionen av hyresrätter har svårt att hålla samma takt som ombildandet till bostadsrätter. Detta kan förklara en sådan företeelse som den som varit i Göteborg, där hyresrätter blev allt färre trots att antalet färdiga hyresrätter har ökat. (Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen 2005) Lite längre tillbaka, runt 1998, hade en majoritet av landets kommuner problem med bostadsöverskott, vilket resulterade i många tomma lägenheter. Detta kan vi jämföra med dagens situation, där det alltså råder stor brist på både små och medelstora hyresrätter i kommunerna. (Adlers 2008) 1.3 Syfte & frågeställning Syftet med uppsatsen är att ta reda på varför det i dagsläget inte byggs fler hyresrätter än det gör. Vi avser uppfylla syftet ovan genom att besvara följande frågeställningar: 8

10 Hur tänker bostadsföretag och fastighetsbolag när de bygger? Vilka olika faktorer påverkar att det byggs som det gör? Hur har kommunerna agerat med tanke på Bostadsförsörjningslagen? 1.4 Avgränsning Som vi nämner ovan är bristen på bostäder störst i storstäderna, vilket har lett till att vi valt att lägga fokus på de två största storstadsregionerna i Sverige; Stockholm och Göteborg. Vi har hittat följande information som vi anser mycket väl motiverar vår avgränsning: 2008 växte Storstockholms befolkning med invånare, medan antalet påbörjade bostäder uppgick till Det hade behövts för att tillgodose behovet. (Öjemar 2009) Ovanstående bostadsbyggande minskade mest gällande hyresrätter, vilket det bara byggdes stycken av. (Öjemar 2009) Enligt Gustafsson (2008) kommer Stockholms befolkning att öka med i snitt invånare per år den närmsta tioårsperioden. Av de som sökte bostad i Göteborg 2008, fick bara en tiondel lägenhet. (Hyresgästföreningen 2009) Första kvartalet 2009 färdigställdes 350 bostäder i flerbostadshus i Göteborg. En tredjedel av dessa var hyresrätter. I slutet av samma kvartal pågick byggnation av cirka 700 hyresrätter. Planen är att bostäder, oavsett upplåtelseform, ska färdigställas innan årsskiftet. (Thorpenberg-Paulsson 2009) Enligt Göteborgs stadskansli (2008) kommer stadens befolkning att växa med i snitt invånare per år fram till

11 2. METOD Problemställningen har en central roll i valet av metod. Det är viktigt att välja metoder med utgångspunkt från vad som är lämpligt för en given problemställning. De val man gör kommer att ha konsekvenser för undersökningens trovärdighet. 2.1 Ansats Metodikens första problem gäller valet av den strategi som är bäst lämpad för att få grepp om den verklighet vi vill belysa. Det talas här om induktiv alternativt deduktiv ansats. Att ha en deduktiv ansats innebär att man går från teori till empiri. Genom att redan från början ha förväntningar utifrån tidigare empiriska rön eller tidigare teorier har man en så kallad förförståelse. Utefter denna förväntade verklighet går undersökaren ut och samlar empiri för att se om förväntningarna stämmer överens med verkligheten. Alternativet, induktiv ansats, innebär att man istället går från empiri till teori. Det ideala är att helt utan förväntningar samla in all relevant information för att sedan få data som korrekt återger verkligheten i ett givet sammanhang. Målet är att ingenting ska begränsa vilken information den enskilde forskaren samlar in. (Jacobsen 2002) Vi kommer i vår studie utgå från en induktiv ansats. Vi har ingen förväntad verklighet som vi vill gå ut och få bekräftad utan försöker återge en verklighet utan förväntningar utifrån den information vi samlar. 2.2 Kvalitativ och kvantitativ metod Vid genomförandet av en studie finns två huvudsakliga metoder att använda sig av. Den kvantitativa metoden brukar användas vid undersökningar med stort urval av respondenter då informationen som samlas in främst är i form av siffror som sedan behandlas med hjälp av statistiska metoder. Det klassiska kvantitativa mätinstrumentet är ett frågeformulär med givna svarsalternativ. Undersökningar av den här typen förutsätter att respondenterna kan pressa sin uppfattning av verkligheten i fasta svarsalternativ som en undersökare har definierat i förväg vilket i vårt fall inte är, eller i alla fall näst intill inte är möjligt. Mycket ansvar ligger därmed på undersökarens förståelse av en företeelse eftersom det är han som definierar svarsalternativen. Den kvantitativa metoden måste därmed i stor utsträckning vara deduktiv eftersom den bygger på att forskaren kategoriserar informationen innan den samlas in. (Jacobsen 2002) Den kvalitativa metoden bygger på mer djupgående tolkningar av information som främst består av ord. Denna metod är mer djupgående och mer flexibel än den kvantitativa då datainsamlingen kan anpassas till den verklighet som 10

12 forskningsobjektet befinner sig i. Observationer och öppna intervjuer ses som ideal i denna metod. Kvalitativa metoder är mer öppna för ny information och är därmed ofta förenad med mer induktiva ansatser. (Jacobsen) Vi har med utgångspunkt i de frågeställningar vi vill ha svar på valt att göra intervjuer med berörda parter och kommer alltså att använda oss av den kvalitativa metoden. Det är en kvalitativ undersökningsmetod som i vårt fall är mest lämplig för att få den informationen vi behöver. Genom intervjuer får vi utförlig information och det finns inget som begränsar respondentens svar. 2.3 Data Informationsdata kan delas in i primär- och sekundärdata. Primärdata innebär att forskaren samlar in upplysningar för första gången. Datainsamlingen är skräddarsydd för en speciell problemställning och man går direkt till den primära informationskällan. Primärdata får man genom att använda metoder som observationer, intervjuer eller frågeformulär. Man kan också använda sig av information insamlad av andra, ofta för ett annat ändamål. Den sortens information kallas för sekundärdata. I kvantitativa analyser, framförallt inom ekonomi, är det vanligt med sekundärdata då man ofta använder sig av existerande statistik, börsnoteringar, räkenskaper och annat. Det viktiga med användandet av sekundärdata är att vara kritisk vid urvalet och ta reda på var uppgifterna kommer ifrån och vem som har samlat in dem. Det ideala är att använda båda typer av data. Olika typer av data kan kontrollera varandra och ge varandra stöd som därmed styrker de resultat man kommer fram till. (Jacobsen) Vi kommer i denna uppsats att använda oss av både primärdata och sekundärdata. Primärdata kommer vi att få från de intervjuer vi gör och sekundärdata kommer vi använda oss av i form av bland annat relevant statistik och data från tidigare undersökningar. 2.4 Urvalsgrupp Urvalet i en kvalitativ undersökning görs utifrån den princip som är bäst lämpad för att belysa problemställningen. (Jacobsen 2002) För att få svar på frågorna formulerade i syftet kommer intervjuer göras med olika berörda parter. Då fokus ligger på Stockholm och Göteborg väljs bostadsbolag ut från dessa städer. Vi har valt ut några av de största privata bostadsbolagen. Anledningen till att vi väljer de stora bostadsbolagen beror på att det är dessa bolag som har störst möjlighet att ge svar på våra frågor. Mindre bostadsbolag bygger ofta inte nya bostäder på samma sätt och kan därmed ha svårare att ge svar på frågor som har med byggande att göra. I vardera staden kommer vi även att välja ut ett 11

13 antal kommunala bostadsbolag. Eftersom privata och kommunala bostadsbolags förutsättningar och preferenser ser olika ut är det viktigt att prata med representanter från både den kommunala och privata sektorn. 2.5 Genomförande Steg ett i genomförandet är att ta reda på vilken person på vartdera företaget eller organisation som är bäst lämpad att svara på våra frågor. Genom att kontakta pressansvarig alternativt kundservice på vartdera företaget och organisation kan de hänvisa oss till lämplig person. Våra intervjuer kommer att göras över telefon då det är lämpligast med tanke på det geografiska avståndet. Denna form är dessutom mindre tidskrävande och mindre kostsam. Respondenterna får ingen förvarning om att vi skall ringa utan själva intervjuerna kommer att vara den första kontakten personerna i fråga. När vi ringer förklarar först vi vilka vi är och vad vårt syfte är för att sedan be om att få ställa några frågor. Vi kommer även fråga om det går bra att vi spelar in samtalet i anteckningssyfte. Sedan görs intervjun, fråga efter fråga och på slutet kommer de även att få utrymme att tillägga övriga åsikter i ämnet. 2.6 Bearbetning av data Intervjuerna kommer att transkriberas, alltså överföras från tal till skrift, först ordagrant för att sedan finslipas något för att få bort talspråket. All data vi samlat in kommer att sammanfattas och sedan anknytas till teorin i en analys. 2.7 Validitet och reliabilitet En nackdel med intervjuer över telefon är att det tar bort möjligheten att se respondentens reaktioner och kroppsspråk. Det är också möjligt att respondenten påverkas av människor som befinner sig runt om under intervjun och därmed anpassar sina svar efter vilka som kan höra samtalet. (Jacobsen 2002) I vårt fall tror vi dock inte att detta är något som kommer bli en påverkande faktor och vi tror inte heller att svaren skulle bli annorlunda om vi ställt frågorna på plats. Fördelen med telefonintervjuer är att man undviker den så kallade intervjuareffekten då respondenten kan uppträda onormalt på grund av intervjuarens fysiska närvaro. (Jacobsen 2002) Validitet innebär att man verkligen mäter det man vill mäta, empirin ska vara giltig och relevant. (Jacobsen 2002) Då vi kommer att använda oss av en kvalitativ undersökning i form av intervjuer och vi intervjuar förstahandskällor anser vi att undersökningen har hög validitet då tillförlitligheten av 12

14 respondenternas svar är hög. De respondenter vi talar med är mycket kunniga och insatta i det ämne som diskuteras. Reliabilitet innebär att mätningarna är tillförlitliga, att de är utförda på rätt sätt. Skulle undersökningen genomföras på nytt så ska man få liknande resultat. (Jacobsen 2002) De frågor vi kommer at ställa i intervjuerna har alla betydelse för att få svar på problemformuleringen i syftet, inga oväsentliga frågor ställs. Vi kommer även att försöka undvika ledande frågor i så stor mån som möjligt, eftersom sådana frågor kan påverka svaren. Trovärdigheten på intervjuerna kommer vara hög då de spelats in och transkriberats ordagrant. 13

15 3. TEORI OCH REGLER PÅ HYRESMARKNADEN 3.1 Olika upplåtelseformer för boende i flerbostadshus I detta avsnitt kommer vi att redogöra för på vilka sätt det går att bo i ett flerbostadshus, för att läsaren lättare ska kunna sätta sig in i den situation och den problematik vi kommer att undersöka Hyra i första hand Vad hyresrätt, eller hyra av fast egendom innebär, regleras i Jordabalkens 12:e kapitel (hädanefter kallad Hyreslagen). Denna lag är formulerad till hyresgästens fördel, så att denne är skyddad mot att bli bunden vid ett mindre förmånligt avtal. Hyresrätten går i grova drag ut på att man mot vederlag får nyttja ett helt eller en del av ett hus, i detta fall handlar det oftast om en del av ett hus i form av en bostadslägenhet. (Hager 2005) Nämnas böra att begreppet hus är något snävare än byggnad, och bör innebära att det finns både tak och väggar. Exempelvis kan en carport betraktas som byggnad, men är inget hus för det. I lagens mening kan en lägenhet vara både bostad och lokal eller en kombination av de bägge. Det spelar ingen roll om lägenheten är möblerad eller inte. Några lite otippade begrepp som kan vara lägenhet är garage, redskapsskjul, vindskontor och källarutrymmen. Det viktiga ligger i att lägenheten överensstämmer med det objekt som anges i hyresavtalet. (Grauers 2005) Att hyra sitt boende har fördelen det inte krävs någon grundinvestering. En nackdel kan vara att man, eftersom man inte äger sitt boende, förlorar rätten att utföra vissa ändringsarbeten i lägenheten. För detta krävs hyresvärdens medgivande, annars riskerar man att hyresavtalet sägs upp. (Jagvillhabostad.nu ) I Hyreslagens 42 (brukar även benämnas förverkandekatalogen ) finns uttömmande regler för vad som krävs för att hyresrätten ska anses förverkad. Om så är fallet att avtalstiden löpt ut, har dock hyresgästen rätt till förlängning av hyresavtalet. Detta kallas för besittningsskydd, och gäller alltså även mot hyresvärden vilja. (Hager 2005) Hyra i andra hand Det finns en möjlighet för hyresgäster att hyra ut sin bostad i andra hand, under förutsättning att hyresvärden ger sitt tillstånd till detta. Vid ett sådant uthyrningsförfarande är det tillåtet att lägga på 10 till 15 procent på hyran om lägenheten hyrs ut fullt möblerad. Osäkerheten i andrahandsuthyrningen ligger i att förstahandshyresgästen också är ens hyresvärd, vilket innebär att man kan bli utan bostad om förstahandshyresgästen säger upp lägenheten eller blir vräkt. 14

16 (Konsumentverket 2009) Det går även att hyra ut en bostadsrätt i andra hand, men då krävs istället bostadsrättsföreningens samtycke. Det är Jordabalkens 12:e kapitel, Hyreslagen, som gäller i avtalsrelationen. (Grauers 2005) På senare år har andrahandsmarknaden expanderat avsevärt. Under hösten 2008 hade antalet andrahandsannonser ökat med 43 procent jämfört med samma period året före. Detta tros vara en effekt av att omsättningen och produktionen på bostadsmarknaden inte ökar i takt med efterfrågan. (Bovision 2009) Samtidigt ger denna blomstrande andrahandsmarknad ett incitament till att nyproduktionen kanske inte behöver nå upp till den höga efterfrågan som råder under högkonjunktur. Hans Lind, professor i fastighetsekonomi vid KTH, menar med detta att ett visst antal människor står i bostadskö inte innebär att det råder brist på lika många lägenheter. Andrahandsmarknaden kan nu dessutom räkna med en ytterligare expansion i och med införandet av andrahandslägenheter. Därför kan det enligt Linda vara en god idé att se till att det inte byggs för mycket, även om efterfrågan tycks finnas. I värsta fall kan detta leda till höga prisfall och stora vakanser. (Sveriges Radio 2008) Kooperativ hyresrätt Denna form av boende kan enklast beskrivas som en blandning mellan bostadsrätt och den traditionella hyresrätten. Den skiljer sig dock från det sistnämnda genom att man hyr sin lägenhet av en kooperativ hyresrättsförening istället för av en hyresvärd. För att få hyra måste man vara medlem i föreningen. Den kooperativa hyresrättsföreningen är en ekonomisk förening, och alla medlemmar betalar medlemsinsatser och upplåtelseinsatser. Då det sistnämnda kan variera mellan noll och tusentals kronor utgörs det förstnämnda vanligen bara av ett symboliskt belopp. Det går aldrig att sälja hyresrätten, men skulle man lämna föreningen får man tillbaka upplåtelseinsatsen. Eftersom denna typ av nyttjanderätt aldrig kan nå marknaden som en bostadsrätt gör går det heller inte att spekulera i den, och således kan det istället uppstå kö till föreningarna. (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag [SABO] 2008) Medlemmarna får helt fritt bestämma hyran, utan att behöva ta någon hänsyn till bruksvärdet. (SOU 2008:38) I denna typ av förening kan man själva bestämma till hur stor del man ska svara för fastighetens förvaltning. Man skiljer på två sorters modeller på kooperativ hyresrätt. Den ena är hyresmodellen, där föreningen hyr huset eller lägenheterna av ett allmännyttigt bostadsföretag för att i sin tur hyra ut det till 15

17 hyresgästerna. Uppdelningen av förvaltningen mellan förening och bostadsföretag regleras med ett avtal. Den andra modellen benämns ägarmodellen och innebär att föreningen äger fastigheten direkt istället. (SABO 2008) Bostadsrätt Bostadsrätt är en slags nyttjanderätt utan tidsbegränsning, som man oftast har till en lägenhet. Även om man ofta uppfattar ett köp av bostadsrätt som att man får äganderätt till en lägenhet, är det formellt bostadsrättsföreningen som äger fastigheten. (Isaksson & Jonsson 2005) Lägenheten kopplas istället till en andel av bostadsrättsföreningen. Vid köpet får man ansöka om medlemskap i föreningen, vilken äger fastigheten vari man köpt bostadsrätt. Således blir man delägare av fastigheten och får därmed ta del av förvaltandet av densamma. (Hager 2005) Bostadsrätt är en stark nyttjanderätt, så länge innehavaren sköter sina åtaganden. Den går att utmäta och går att använda som pant för lån. (Isaksson och Jonsson 2005) Man får även fria händer att ändra i lägenheten som man vill, och behöver alltså inte fråga någon om lov innan man exempelvis målar om eller renoverar. (Jagvillhabostad.nu 2009) Att köpa bostadsrätt kan också ses som en investering, om man kan spekulera i att den kommer att öka i värde i framtiden. Det gäller dock att man har bra koll på marknaden och ekonomin i bostadsrättsföreningen man i sådana fall kommer att bli medlem i, så att man inte gör en dålig affär istället. Det är överlag ganska dyrt att köpa en bostadsrätt, och man måste ofta låna pengar till finansieringen. (Jagvillhabostad.nu ) Om en bostadsrättshavare får så dålig ekonomi att han blir tvungen att återlämna lägenheten till föreningen kommer kostnaden för denna därefter att fördelas på de kvarvarande medlemmarna. (Hammarlund 2008) Ägarlägenhet Ägarlägenheten kan närmast liknas vid bostadsrätt, men skillnaderna däremellan är ändå flera. Begreppet innebär att innehar hela lägenheten med äganderätt. Den utgör då en tredimensionell fastighet istället för att du äger en nyttjanderätt. Med detta följer en utökad förfoganderätt över lägenheten. Exempelvis har du rätt att hyra ut den i andra hand och överlåta den hur du vill, utan att någon annans godkännande behövs. En lägenhetsägares ekonomi 16

18 påverkar dessutom ingen annan än denne själv samt eventuella långivare, eftersom man inte behöver vara medlem i en ekonomisk förening så som är fallet med bostadsrätt. För sådana nödvändigheter så som yttre underhåll av fastigheten och annan förvaltning krävs en slags samfällighet för alla ägarna där beslut om detta fattas. Även detta är till skillnad från bostadsrättsförhållandet, där det måste finnas en ekonomisk förening i form av en bostadsrättsförening. (Höök 2008) Ägarlägenheten är ett väldigt nytt begrepp i bostadsvärlden, och sattes i praktiken så sent som 1 maj Man kan numera utläsa vad begreppet ägarlägenhet betyder i Jordabalken (SFS 1970:994) 1 kap 1a, där en tredje punkt införts efter definitionen av tredimensionell fastighet och tredimensionellt fastighetsutrymme. Punkten lyder: ägarlägenhetsfastighet: en tredimensionell fastighet som inte är avsedd att rymma annat än en enda bostadslägenhet. Det har även införts en del ändringar i Fastighetsbildningslagen (SFS 1970:988) Valet av boendeform; att hyra eller att äga Vid en titt på nedanstående statistik för 2007 från SCB (2008a) ser man tydligt vilka boendeformer som är störst i Sverige. Nästan dubbelt så stor del av befolkningen bodde då i en hyresrättslägenhet som i en lägenhet med bostadsrätt. Den boendeform som är absolut vanligast är dock småhus med äganderätt. Fördelning boendeformer Hyresrätt, 2:a hand 1% Särskilt boende 1% Övrigt boende 1% Flerbostadshus, hyresrätt 1:a hand 27% Småhus äganderätt 49% Flerbostadshus, bostadsrätt 14% Småhus hyresrätt 1:a Småhus bostadsrätt hand 2% 5% Trenden har de senaste åren gått mot att allt fler människor väljer att äga sin bostad. Med utgång i möjligheten att satsa pengar och tid kan dock konstateras 17

19 att vissa samhällsgrupper föredrar att inte äga sitt boende. Hyresrätten brukar vara populärast bland ungdomar och äldre, vilket kräver stor variation på utbud, lägenhetsstorlekar och hyresnivåer. (Hördin 2008) Detta konstateras även i SOU 2007:14, där särskild tyngd läggs på ungas behov av rörlighet på bostadsmarknaden med tanke på deras utbildnings-, jobb och hushållssituation. Hyresrätten är en praktisk och flexibel lösning på de ungas boendesituation. För exploatörer av hyresrätter kan det dock vara intressant att veta att det hittills varit grupper med sämre inkomstutveckling som har efterfrågat hyresrätter. (Lind 2003a) Att ett hushåll hellre väljer bostadsrätt framför hyresrätt beror främst på följande faktorer. Ett hushåll som har bott i småhus tidigare har kapital att placera i en bostadsrätt. Således håller de även oftast nere sina månadsutgifter, då månadsavgiften är lägre än en motsvarande hyra. De framtida boendeutgifterna är dessutom lättare att veta på förhand för en bostadsrätt, då det är bostadsrättsföreningens ekonomi som påverkar detta till skillnad från en hyra som kan höjas av flera anledningar. Den som flyttar in i en bostadsrätt har större sannolikhet att hamna i ett tryggt boende, då det kostar mer att köpa. Stökiga och misskötsamma samhällsgrupper kan hållas borta från denna typ av boende då dessa har en lägre betalningsförmåga. Det är av flera anledningar skattemässigt fördelaktigare att ha bostadsrätt, med tanke på uppskjutning av reavinstbeskattning och möjligheten till räntedrag, vilket är saker som man helt går miste om vid flytt till hyresrätt. Boendet ger också, som även nämns i avsnitt , möjligheten att göra kapitalvinst vid försäljning samt större förfoganderätt över lägenheten samt inflytande över fastigheten då man blir delägare. (Lind 2003a) Om man istället ser till dem som bygger bostadsrätter anses detta fördelaktigare genom att en eventuell vinst fås direkt vid försäljning och inte senare. Hyreslagen är utformad som så att den ger upphov till risker för den som väljer att bygga hyresrätter, främst med avseende på begreppet skälig hyra och bruksvärdesystemet. Det har dessutom funnits efterfrågan och betalningsvilja för dyra bostadsrätter, vilket har gjort att exploateraren kunnat ta mycket betalt för bostadsrätter i attraktiva områden. Ett sista skäl är att de kommunala bolagen (vilka drivs utan vinstsyfte), särskilt i Stockholm, inte varit lika aktiva i byggandet av både politiska och ekonomiska anledningar. Bostadsrätter har länge varit mer ekonomiskt fördelaktigt. (Lind 2003a) 18

20 Jörnmark (2007) skriver om bostadsrätten som stadsutvecklingens stora räddning, när 70-talets hyresreglering hade tvingat många fastighetsägare att eftersätta underhållet i stora delar av innerstäderna. Denna nya, mer liberala marknad välkomnades med öppna armar och tog plats bredvid den reglerade. Och även om detta må vara flera decennier sedan, håller bostadsrätten som boendeform fortfarande på att växa till. Det har under åren skett en stor förändring i ägarstruktur som har fått storstäderna att återigen växa. Det är heller inte längre bara i Stockholm man ser att ägandet av flerfamiljshus har ett samband med en ökad inflyttning, utan det finns tendenser till samma utveckling i Göteborg, Malmö och Helsingborg. 3.2 Bostadsförsörjning Efter andra världskriget infördes lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt ( ) med syftet att få igång bostadsbyggandet under efterkrigstiden. Lagen innehöll bestämmelser som skulle främja försörjning och byggande inom kommunerna. Samtidigt som kommunerna skulle planera försörjningen, förvalta, samla information om bostadsförsörjningen samt informera om läget på marknaden fick de använda kommunala skattemedel. Det senare var snarare att betrakta som en befogenhet då resten var skyldigheter. (Ds 2006:9) Inte förrän dryga 45 år senare skulle förhållandena förändras i och med att bostadsmarknaden avreglerades. Lagen upphävdes men kommunernas försörjningsansvar kvarstod på så sätt att de själva skulle komma fram till hur de ville tillgodose försörjningsbehovet. Det faktum att försörjningsansvaret inte längre fanns lagstadgat fick dock effekten att bostadspolitiken hamnade i skuggan för annat, och allt färre kommuner fortsatte att aktivt arbeta för att främja bostadsförsörjningen. När lagen fortfarande var tillämplig hade invånarna rätt att kräva, med vissa undantag, helt avgiftsfri förmedling om så behövdes. Regeringen kunde även beordra förmedling eller samordning av förmedling mellan flera kommuner. Bostadsförmedlandet tynade i och med detta raskt bort och när den nya lagstiftningen infördes 2001 hade bara 15 % av kommunerna samordnad förmedling. Med ledning av detta infördes alltså den lagstiftning som gäller idag (Ds 2006:9) Eftersom boendet och bostaden påverkar människors välfärd ansågs bostadspolitiken höra till detta område vid införandet av den nya lagen, och man fastslog att varje människa har rätt till en god bostad med vad allt detta innebär. Man införde lagen med syftet att ge bostadspolitiken bättre utrymme i 19

21 den kommunala debatten och påpekade hur viktig en ordentlig utvecklingsstrategi för byggande och boende är. (Ds 2006:9) I lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar (2000:1383) står bland annat att varje kommun skall planera bostadsförsörjningen så att förutsättningar skapas för invånarna att leva i goda bostäder. Kommunerna skall även främja förberedandet och genomförandet av ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen. Samråd med andra kommuner ska ske om dessa berörs av planeringen, och kommunen är skyldig att anordna bostadsförmedling om så behövs och har rätt att ta ut en avgift för köplacering. Om regeringen begär uppgifter om bostadsförsörjningsplanerandet ska den få dessa. 3.3 Kommunens roll Kommunen spelar vidare flera betydande roller i byggprocessen. Först och främst agerar kommunen i egenskap av markägare. Tidigare kunde tilldelningen av mark följa efterfrågan, och allmännyttan fick i stort sett alltid den största delen. Råmarkpriset var då förhållandevis lågt, medan det idag i bra lägen har skett en totalanpassning till marknadspriser. Prissättningen sker genom en slags budgivning vilket leder till att bara de mest kapitalstarka aktörerna kan komma över byggbar mark med bra läge. Detta innebär en kraftig påverkan på produktionskostnaderna vid ett senare bygge. Exploatörerna på marknaden, vilka utgörs av byggföretag såsom NCC och Skanska, bygger oftast bostadsrätter med höga marknadspriser för att kunna täcka markkostnaden. Därmed kan kommunen höja priset för varje försäljningstillfälle, vilket driver upp priserna på byggmarknaden. Där marken är påkostad ska även byggnaderna vara det, är tankegången som omöjliggör produktionen av hyresrätter i de absolut mest attraktiva lägena. (SOU 2000:44) I Plan- & Bygglagens (1987:10) andra paragraf finns det kommunala planmonopolet stadgat med orden Det är en kommunal angelägenhet att planlägga användningen av mark och vatten. I praktiken innebär detta att kommunen kan styra byggutvecklingen, men har blivit starkt kritiserat på grund av långa hanteringstider och dålig beredskap i planeringen. Dock bör nämnas att kommunerna inte har rätt dimensioner för kraftiga konjunktursvängningar. Sedan är det ett faktum att läget blir allt viktigare vid byggandet, vilket för kommunerna leder till fler överklaganden och längre hanteringstider. (SOU 2000:44) 20

22 Syftet med en planprocess är att ta reda på om ett förslag till markanvändning är bra eller inte. Både allmänna och enskilda intressen bör i processen vägas mot varandra. Man har samråd om planen, den ställs ut och de inblandade ges även möjlighet att överklaga den innan den vinner laga kraft. I Stockholm kan en planprocess ta allt emellan 6 och 18 månader. (Stockholm Stad 2009) 3.4 Bruksvärdesystemet och hyressättningen Allmännyttiga bostadsföretag Vad som avses med allmännyttiga bostadsföretag stadgas i det första kapitlet av lag (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag. Det kan röra sig om antingen aktiebolag, ekonomisk förening eller stiftelse som drivs utan vinstsyfte och huvudsakligen förvaltar fastigheter med bostäder som upplåts med hyresrätt. Den viktigaste skillnaden mellan ett allmännyttigt bolag och ett privat bolag är just det faktum att allmännyttiga bolag drivs utan vinstsyfte. Ett kommunalt bostadsföretag blir det istället tal om när en kommun har det bestämmande inflytandet över företaget. Detta får kommunen genom att äga så pass många aktier i ett aktiebolag eller andelar i en ekonomisk förening att den innehar mer än hälften av alla röster. Vad gäller stiftelse med egen förvaltning ska kommunen ha rätt att utse eller avsätta minst hälften av ledamöterna i styrelsen, alternativt vara förvaltare i stiftelse med anknuten förvaltning Innebörd och praktisk tillämpning Bruksvärdet fungerar som en norm för vad som ska anses utgöra skälig hyra. Skälig är den hyra som inte är påtagligt högre än hyran för likvärdiga lägenheter. När man fastställer en sådan hyra skall storlek, läge inom huset och reparationsstandard och andra egenskaper hos lägenheten tas i betänkande. Lägenheten kan även ha vissa förmåner som påverkar hyran, så som hiss och garage. Vidare kan även det allmänna läget, boendemiljön och närhet till kommunikationer påverka värdet. De hyresledande kommunala bostadsföretagen har på senare tid börjat ta allt mer fasta på läget, det vill säga om detta är centralt eller inte, vilket är något som inte går att ta hänsyn till enligt bruksvärdeprincipen. (Grauers 2005) Vanligen höjs hyran hos de kommunala bostadsföretagen runt årsskiftet varje år. För att detta ska kunna bli möjligt lämnar de in ett höjningsyrkande till Hyresgästföreningen i slutet av september, för att förhandlingar därefter ska 21

23 kunna inledas. Parterna brukar komma överens i början av december, men är så inte fallet får frågan lämnas över till Hyresmarknadskommittén för att avgöras där istället. Det är upp till alla andra fastighetsägare att lämna in sina yrkanden innan den sista oktober och kan inleda sina förhandlingar när de får reda på de kommunala bostadsföretagens hyror. Dock är förhandlingarna sällan klara innan årsskiftet, vilket kan komma att leda till retroaktiva hyreshöjningar. Eventuella tvistigheter när parterna inte kan komma överens lämnas åt Hyresnämnden att lösa. Nämnas bör att enskilda hyresgäster har rätt att begära prövning av sådant som Hyresgästföreningen kommit överens med fastighetsägaren om. (Fastighetsägarna 2009a) Effekter Hyresreglering kan tyckas verka som en rättvis lösning för de som hyr, men det finns ändå en uppfattning om att systemet har motsatt effekt. Eftersom det inte görs skillnad på var lägenheter ligger kan en lägenhet i Stockholms innerstad ha samma hyra som en likvärdig lägenhet i Norrland. Detta kan förvisso motiveras av rättvisepolitiska skäl, men eftersom boende i Stockholms innerstad i regel har högre inkomst än boende i förorterna och övriga landet hålls hyrorna nere för de som kanske skulle antas ha råd med lite mer, samtidigt som hyrestagare i mindre attraktiva lägen tvingas betala mer i hyra än vad som kan anses skäligt med tanke på utbud och efterfrågan. (Timbro 2009) Problemet med bruksvärdesystemet kan alltså sammanfattas med att är att boende i sämre lägen kan få betala mer i hyra än de som bor i de mest attraktiva lägena, eftersom det inte görs någon skillnad på geografiskt läge för lägenheten. (Borg & Lind 2006) I Linds (2003b) rapport om hyresreglering och nyproduktion med fokus på Sveriges marknad åren sägs att hyresreglering kan leda till lägre produktion av hyresrätter genom att möjligheten att ta ut önskvärd hyra reduceras och risken ökar. Det sistnämnda sker genom att regleringen kan förändras samt genom att existensen av hyresreglerade lägenheter med låga hyror leder till att vakanser koncentreras till nyproducerade hyresrätter. När efterfrågan på senare tid har ökat kraftigt i förorterna kan man anta att det sistnämnda spelade en större roll. Det påstås vidare att hyresregleringen endast spelade en liten roll i den låga bostadsproduktionen mellan åren 1995 och Istället skulle denna utveckling bero på dålig utbudselasticitet och en efterfrågan riktad mot de inre storstadsregionerna. Bostadsrätter antas ha dominerat marknaden även utan hyresregleringens existens. Dock tros en mildare form av 22

24 hyresreglering med marknadshyror för vakanta hyresrätter reducera risken med nyproduktion i förorter och samtidigt öka densamma. En viktig aspekt är att hyresreglering inte är den enda policyn i bostadspolitiken, hävdar Lind (2003b). Om politiker ser att byggandet minskar skulle de exempelvis kunna införa nybyggnationsbidrag. Således blir frågan man bör ställa vad som skulle ske om regleringen förändrades med tanke på att det inte finns mycket finansiellt stöd att få till nyproduktion. Figuren nedan illustrerar hur utbudet ser ut i förhållande till efterfrågan på marknaden för nyproducerade hyresrätter, där Hm står för marknadshyran och Hr är den reglerade hyran. Då utbudet vid Hr är lägre än det vid Hm kan konstateras att hyresreglering hämmar nyproduktionen. Hyresregleringen ökar risken med att bygga nytt. Investerare höjer därmed sina avkastningskrav, vilket leder till att färre antal projekt blir lönsamma och byggandet minskar. I Sverige innebär reglering i attraktiva områden att hyran hålls under marknadsnivån och det finns inget behov av att sänka hyran när efterfrågan minskar. Det blir ingen vakans i attraktiva områden när ekonomin är på nedgång, beståndet genererar ett stabilt kassaflöde under lång tid. Även om regleringssystemet skulle anses som instabilt kan reglerade hyresfastigheter vara mindre riskfyllda än fastigheter på en oreglerad marknad. Hyresregleringen leder, i synnerhet när inflationen är hög, till att äldre byggnader har betydligt lägre hyra än den i nyproducerade. Skillnaden däremellan är större än skillnaden mellan hushållens betalningsvilja för de bägge, vilket oftast resulterar i att efterfrågeminskningar drabbar det nyaste fastigheterna på marknaden. Linds (2003b) hävdar vidare att regleringen bara spelade en mindre roll i den minskade nyproduktionen av hyresrätter mellan , med flera argument som stöd. Annat som skulle kunna tänkas ha påverkat utvecklingen är den långa 23

25 planeringsprocessen för byggande som gör det svårt att bygga mycket samtidigt och att bostadsrätter fortfarande hade varit mer populära även om det hade funnits marknadshyror med tanke på skattefördelar, hushålls betalningsviljor et cetera. Slutsatsen som dras är dock att hyresregleringen kan leda till lägre produktion av hyresrätter på flera sätt, men att det inte bör bero enbart på detta Marknadsbalans En marknad i balans skulle innebära att fastighetsägare inte vinner någonting på att höja eller sänka hyran, och det ska samtidigt inte existera vakanser eller köer. Hyran ska ligga på den nivå där antalet lägenheter som finns av en viss typ möter efterfrågan på dessa. Det optimala vore att ingen människa skulle vilja flytta ifrån sin nuvarande bostad, och hushållen bor i lägenheter vars pris och kvalitet motsvarar deras ekonomi. De flyttningar som beror på ändrad familjesituation eller jobbyte ska ske i naturliga flöden som tar ut varandra. Det bör dock nämnas att även om utbud möter efterfrågan kan det ske att efterfrågan i ett visst område stiger så att hyrornas balansnivå pressas upp till en nivå där det är som mest lönsamt att bygga. Då nybyggnation tar lång tid kan därmed hyrorna komma att vara högre än den långsiktiga balansnivåns under produktionstiden. Marknadsbalans i byggnationsperspektivet nås då det varken är lönsamt att bygga eller riva, och priset på produktionsfaktorer såsom mark och arbetskraft ligger på en långsiktigt rimlig nivå. (Lind 2003a) Är det förändringar i sikte? Under våren 2009 har SABO och Hyresgästföreningen arbetat fram ett förslag på hur hyrorna ska sättas i Sverige. Man vill dock behålla dagens bruksvärdeoch hyresförhandlingssystem. Förslaget innebär ändringar såsom att privata fastighetsägare kommer att kunna agera som fullvärdig part vid förhandlingar där det kommer vara parterna, och inte staten, som ska sörja för att en bättre hyressättning åstadkoms. De kommunala bostadsföretagen ska drivas ur ett långsiktigt lönsamhetsperspektiv, med affärsmässighet och utan primära vinstsyften. Denna överenskommelse är resultatet av den lösning som SABO och Hyresgästföreningen arbetat fram ända sedan regeringen lade fram utredningen om EU, allmännyttan och hyrorna, vars innehåll sammanfattas nedan. (Tollesson 2009) I utredningen SOU 2008:38 föreslås bland annat att nya hyresprövningar ska utgå ifrån hyror som bestämts i en förhandlingsöverenskommelse, givet att 24

26 denna håller sig inom en rimlig tolkning av bruksvärdet. Utgångspunkten ska fortfarande ligga i vad hyresgästerna värderar vid hyressättningen. Vidare bör förhållandet mellan utbud och efterfrågan beaktas, och är det andra betydigt högre än de första ska det vara tillåtet att låta hyran stiga med 5 procent vid en prövning. Omvänt skall den kunna sjunka med 5 procent om istället efterfrågan understiger utbudet. Hyresgästen ska skyddas mot att få en påtagligt högre hyra än den tidigare, vilket ska kunna ske genom tillämpningen av en skyddsregel som innebär att hyreshöjningen med nuvarande inflation aldrig kan bli större än 5 procent. Dessutom ska antalet gånger som hyran kan höjas per år minskas från två gånger till en gång. (SOU 2008:38) Det diskuteras vidare i rapporten om förändringarna skulle innebära ett införande av marknadshyra i och med att de kommunala bostadsföretagen som aktör på bostadsmarknaden förlorar sitt styrande över hyressättningen för de privata fastighetsägarna. Begreppet marknadshyra definieras ekonomiteoretiskt som den hyra som blir när utbud möter efterfrågan och det således finns varken köer eller vakans. Den styckesinledande frågan besvaras alltså med ett nej, i och med att avsikten är att behålla det gamla förhandlingssystemet vid hyressättningen. Det ska behövas kraftiga efterfrågeöverskott i ett bostadsområde för att en maximal hyreshöjning med 5 procent ska tillåtas. (SOU 2008:38) I utredningen antas att förändringarna kommer resultera i stigande hyror i bostadsområden med stora efterfrågeöverskott och i populära områden där det vid tidigare hyressättning inte tagits hänsyn till det geografiska läget. Ju större utbudet är desto mindre stiger hyrorna. Han tror vidare på stillastående eller sjunkande hyror i vakanta områden, och således mindre sjunkande hyror vid minskande utbud. Förändringarna åsyftas att få till en bättre fungerande bostadsmarknad med både mindre svarthandel av hyresrätter, mindre köer och färre ombildningar till bostadsrätt. Den enda ökningen som är önskvärd är nyproduktionen av hyresrätter. (SOU 2008:38) Underförstått kan förändringarna komma att leda till hyreshöjningar för en del hyresgäster. Det skulle i och med skyddsregeln dock vara säkrat att en höjning aldrig överstiger 5 procent. Det kan alltså på vissa sätt även vara fördelaktigt med höjningar, eftersom dessa ökar bostadsföretagens hyresintäkter och således även deras vinster, vilket i sin tur ökar statens skatteintäkter. (SOU 2008:38) 25